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摘要：房地產(chǎn)項(xiàng)目涉及巨大的資金流轉(zhuǎn)，任何一家房地產(chǎn)企業(yè)都必須高度重視資金管理工作，切實(shí)提高資金管理綜合水平，以此來(lái)科學(xué)有效防范控制財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，最大程度提升各項(xiàng)資金的利用率，推動(dòng)企業(yè)建設(shè)和諧穩(wěn)定地持續(xù)發(fā)展。然而，在當(dāng)今互聯(lián)網(wǎng)背景下，一些房地產(chǎn)企業(yè)缺乏良好的資金管理意識(shí)，未能構(gòu)建專(zhuān)業(yè)完善的資金管理制度，從而導(dǎo)致企業(yè)容易出現(xiàn)資金壓力大的問(wèn)題。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；資金管理問(wèn)題；解決對(duì)策

引言

當(dāng)前是一個(gè)經(jīng)濟(jì)全球化的時(shí)代，互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)日新月異，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)建設(shè)發(fā)展需與時(shí)俱進(jìn)，跟上時(shí)代前進(jìn)的腳步。隨著國(guó)家一系列關(guān)于房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控政策措施的頒布實(shí)施，各地區(qū)房地產(chǎn)企業(yè)面臨更為嚴(yán)峻的市場(chǎng)發(fā)展形勢(shì)，競(jìng)爭(zhēng)也變得越來(lái)越激烈。在如此環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)要想獲得更為長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展，獲取到更多的經(jīng)濟(jì)效益，就必須利用互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部資金管理問(wèn)題，結(jié)合以往企業(yè)資金管理中存在的問(wèn)題，及時(shí)采取有效的措施，這樣才能夠保障企業(yè)建設(shè)和諧健康的發(fā)展[1]。

一、房地產(chǎn)企業(yè)資金管理存在的主要問(wèn)題

（一）資金周轉(zhuǎn)效率偏低。與其他行業(yè)相比較，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)需要經(jīng)過(guò)較長(zhǎng)的周期，從房地產(chǎn)項(xiàng)目的成立、選址分析、施工設(shè)計(jì)、成本預(yù)算，到項(xiàng)目報(bào)建、招標(biāo)、勘查、施工完成、預(yù)售等環(huán)節(jié)通常要經(jīng)過(guò)2-3年時(shí)間，房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中往往需要投入大量的資金，占用資金多，資金周轉(zhuǎn)期長(zhǎng)。與此同時(shí)，房地產(chǎn)項(xiàng)目在市場(chǎng)上屬于一種較為特殊的商品，并不是快消品，其購(gòu)買(mǎi)價(jià)格少則數(shù)十萬(wàn)，多則數(shù)百萬(wàn)上千萬(wàn)，當(dāng)市場(chǎng)消費(fèi)需求者在選擇購(gòu)買(mǎi)某地區(qū)房子時(shí)會(huì)經(jīng)過(guò)慎重的考慮，這樣一來(lái)就會(huì)影響到當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)企業(yè)對(duì)自家商品的銷(xiāo)售進(jìn)度，從而導(dǎo)致企業(yè)大量資金套牢在固定資產(chǎn)上，造成房地產(chǎn)企業(yè)資金周轉(zhuǎn)效率偏低，資金回籠周期變長(zhǎng)。

（二）忽視資金監(jiān)管、融資管理規(guī)則、按揭貸款政策。1.不嚴(yán)格遵從預(yù)售資金監(jiān)管。以欽州當(dāng)?shù)卣贫C布的《欽州市商品房預(yù)售資金監(jiān)管辦法》為例，當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)企業(yè)的商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理必須遵循政府監(jiān)督、銀行支持、專(zhuān)戶(hù)儲(chǔ)存以及專(zhuān)款專(zhuān)用等基本原則[2]，一旦房地產(chǎn)企業(yè)有以下行為之一：（1）不按規(guī)定使用商品房預(yù)售資金的；（2）不按約定將購(gòu)房款存入監(jiān)管專(zhuān)用賬戶(hù)的；（3）隱瞞真實(shí)情況，提交虛假材料申請(qǐng)使用預(yù)售資金的。2.不關(guān)注融資管理規(guī)則。房地產(chǎn)行業(yè)與國(guó)家金融政策密切相關(guān)，國(guó)家近年來(lái)不斷進(jìn)行宏觀調(diào)控，房地產(chǎn)企業(yè)貸款的政策越來(lái)越嚴(yán)，直接影響企業(yè)籌資的速度。2020年8月20日，住建部、央行在北京召開(kāi)重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)座談會(huì)，研究進(jìn)一步落實(shí)房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制，并且形成了重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)測(cè)和融資管理規(guī)則，即“三道紅線(xiàn)”。對(duì)房地產(chǎn)融資的管理，主要以“三條紅線(xiàn)”為標(biāo)準(zhǔn)，具體為剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率大于70%；凈負(fù)債率大于100%；現(xiàn)金短債比小于1倍不得融資。如果不熟悉國(guó)家的融資管理規(guī)則，觸及“三道紅線(xiàn)”，就無(wú)法在融資上取得如開(kāi)發(fā)貸等資金支持，造成項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)資金不足的風(fēng)險(xiǎn)。3.對(duì)銀行按揭貸款政策變動(dòng)不敏感。當(dāng)前房地產(chǎn)嚴(yán)重依賴(lài)于銀行按揭貸款銷(xiāo)售收款方式。銀行按揭政策的變動(dòng)如首付比例、對(duì)客戶(hù)的要求、貸款利率等，直接影響產(chǎn)品的銷(xiāo)售情況和銷(xiāo)售資金回籠。同時(shí)，由于房地產(chǎn)企業(yè)向銀行對(duì)業(yè)主借款人申請(qǐng)的個(gè)人房屋按揭貸款提供階段性連帶保證擔(dān)保責(zé)任，在保證期限內(nèi)，若借款人出現(xiàn)逾期，房地產(chǎn)企業(yè)面臨著代借款人向銀行履行還款義務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)。這需要資金管理人員熟悉按揭政策，有較強(qiáng)的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)。

（三）資金管理制度不夠完善。由于受到自身建設(shè)規(guī)模與綜合實(shí)力的影響，存在一些中小型房地產(chǎn)企業(yè)并沒(méi)有專(zhuān)門(mén)設(shè)置房地產(chǎn)資金管理部門(mén)，而只是聘請(qǐng)了一些市場(chǎng)財(cái)務(wù)人員負(fù)責(zé)管理企業(yè)資金，這樣會(huì)導(dǎo)致企業(yè)當(dāng)前制定實(shí)施的資金管理制度內(nèi)容不夠完善，會(huì)一定程度影響到房地產(chǎn)企業(yè)各項(xiàng)資金資源的合理分配。比如，一些房地產(chǎn)企業(yè)過(guò)于注重前期項(xiàng)目的投資開(kāi)放，將過(guò)多資金利用在各地區(qū)土地開(kāi)方環(huán)節(jié)上，在市場(chǎng)推廣營(yíng)銷(xiāo)工作上資金分配不足，這樣會(huì)導(dǎo)致資金難以在短時(shí)間回籠，造成企業(yè)資金壓力過(guò)大。

二、房地產(chǎn)企業(yè)資金管理的優(yōu)化改進(jìn)措施

（一）提高資金使用率。基于社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展新形勢(shì)下，房地產(chǎn)企業(yè)必須注重提高自身的資金使用率，讓資金快速流動(dòng)起來(lái)。同時(shí)，在互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代下，各種新興技術(shù)不斷涌現(xiàn)，為各大企業(yè)優(yōu)化管理模式提供了技術(shù)助力。因此，房地產(chǎn)企業(yè)資金管理人員可以結(jié)合自身發(fā)展情況合理創(chuàng)建、應(yīng)用最佳資金管理模式，幫助企業(yè)有效提升資金利用率。首先，房地產(chǎn)企業(yè)資金管理人員要完善內(nèi)部控制管理制度，強(qiáng)化預(yù)算管理工作，實(shí)現(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目全周期資金的實(shí)時(shí)監(jiān)控操作，避免各個(gè)環(huán)節(jié)出現(xiàn)不必要的開(kāi)支，充分保障企業(yè)資金調(diào)動(dòng)使用的科學(xué)準(zhǔn)確性與高效及時(shí)性，防止企業(yè)資金周轉(zhuǎn)期變得過(guò)場(chǎng)；其次，資金管理人員還需加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)工程項(xiàng)目付款不同節(jié)點(diǎn)的控制工作，科學(xué)統(tǒng)籌安排資金支出，深入分析了解到不同階段企業(yè)的財(cái)務(wù)經(jīng)營(yíng)情況和工程進(jìn)展情況[3]，從而有針對(duì)性地改進(jìn)企業(yè)內(nèi)部資金流轉(zhuǎn)管理計(jì)劃；最后，企業(yè)還需安排專(zhuān)業(yè)人員負(fù)責(zé)對(duì)應(yīng)收賬款、預(yù)收賬款的動(dòng)態(tài)追蹤與監(jiān)控作業(yè)，要將資金回籠情況與員工工作績(jī)效掛鉤在一起，這樣有利于充分調(diào)動(dòng)起其工作的積極性和主動(dòng)性。

（二）重視政策的學(xué)習(xí)與運(yùn)用。房地產(chǎn)企業(yè)的資金管理容易受政策影響，因此必須加強(qiáng)對(duì)政策的學(xué)習(xí)與運(yùn)用。高層領(lǐng)導(dǎo)要充分認(rèn)識(shí)到資金風(fēng)險(xiǎn)控制管理工作的重要性，主動(dòng)指導(dǎo)全體員工樹(shù)立起良好風(fēng)險(xiǎn)控制意識(shí)。在資金監(jiān)管、融資管理、按揭貸款管理工作中采取對(duì)應(yīng)的控制措施，以有效降低企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的概率，保證企業(yè)資金管理工作順利地開(kāi)展。在房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售資金監(jiān)督管理上，房地產(chǎn)企業(yè)單位資金管理人員可以根據(jù)預(yù)售資金監(jiān)管的要求和商業(yè)銀行簽訂商品房預(yù)售資金監(jiān)管協(xié)議，規(guī)范商品房預(yù)售資金收、存使用行為。根據(jù)辦法規(guī)定資金使用計(jì)劃確定的節(jié)點(diǎn)，向監(jiān)管機(jī)構(gòu)申請(qǐng)使用重點(diǎn)監(jiān)管資金、非重點(diǎn)監(jiān)管資金。在遵從監(jiān)管辦法規(guī)定下，做好資金預(yù)測(cè)與可申請(qǐng)使用監(jiān)管資金的計(jì)算，及時(shí)的辦理資金解禁業(yè)務(wù)，提高資金的使用效率。在融資方面，企業(yè)應(yīng)當(dāng)深入學(xué)習(xí)國(guó)家的融資管理規(guī)則，調(diào)整企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)，保持財(cái)務(wù)健康。為了防范融資形式單一的風(fēng)險(xiǎn)，企業(yè)可以實(shí)行多元化的融資方式規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)在相關(guān)政策法規(guī)的允許范圍內(nèi)，通過(guò)投資的方式在社會(huì)進(jìn)行資金募集。還可以將房地產(chǎn)項(xiàng)目作為基礎(chǔ)，通過(guò)金融結(jié)構(gòu)公開(kāi)發(fā)行債券等。在發(fā)行債券的過(guò)程中要密切關(guān)注債券金額償還期要貼近房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)前經(jīng)營(yíng)情況。如在債券發(fā)行過(guò)程中控制不力，則會(huì)由于債券還款金額相對(duì)較大而面臨金融風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)關(guān)注各銀行的按揭貸款政策，充分了解各行的按揭貸款額度、首付成數(shù)、利率、按揭保證金比例，客戶(hù)資料要求，接收材料到發(fā)放貸款的審批周期等信息，選擇性的與銀行建立長(zhǎng)期的戰(zhàn)略合作關(guān)系，簽訂個(gè)人房屋按揭貸款合作協(xié)議，保持政策相對(duì)穩(wěn)定的延續(xù)。房地產(chǎn)企業(yè)在采用按揭貸款方式銷(xiāo)售房屋時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)客戶(hù)的還款能力充分的評(píng)估，降低后續(xù)借款人無(wú)法償還銀行按揭貸款引起的代償風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，企業(yè)還可以采用分期付款等方式銷(xiāo)售產(chǎn)品，降低按揭貸款方式付款的占比，減少銀行按揭貸款政策變動(dòng)造成對(duì)銷(xiāo)售回款的影響。

（三）創(chuàng)新完善資金管理制度。房地產(chǎn)企業(yè)要想實(shí)現(xiàn)內(nèi)部資金的合理分配，就必須專(zhuān)門(mén)設(shè)置成熟完善的資金管理部門(mén)，培養(yǎng)高能力、高素質(zhì)的資金管理人才隊(duì)伍，督促資金管理人員結(jié)合企業(yè)內(nèi)部經(jīng)營(yíng)管理情況，創(chuàng)新完善資金管理制度，構(gòu)建出一套符合企業(yè)發(fā)展特點(diǎn)的預(yù)算管理機(jī)制。資金管理人員要高度重視企業(yè)內(nèi)部資金的預(yù)算管理，只有不斷強(qiáng)化預(yù)算管理才能夠?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)資金合理投放使用打下扎實(shí)的工作基礎(chǔ)。房地產(chǎn)企業(yè)資金管理部門(mén)工作人員在要預(yù)算管理機(jī)制指引下[4]，制定實(shí)施一定的獎(jiǎng)懲措施，在提高企業(yè)銷(xiāo)售資金回款的同時(shí)，要適當(dāng)放慢資金支付的實(shí)際時(shí)間，這樣有利于降低企業(yè)資金緊張壓力，實(shí)現(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目資金的最大化利用[5]。

三、結(jié)語(yǔ)

綜上所述，在當(dāng)今信息技術(shù)不斷發(fā)展的背景下，現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)要想保障自身建設(shè)穩(wěn)定持續(xù)的發(fā)展，在最低成本下創(chuàng)造出最大的社會(huì)經(jīng)濟(jì)效益，就必須高度重視資金管理工作。房地產(chǎn)企業(yè)要結(jié)合自身發(fā)展情況和需求，合理設(shè)置資金管理部門(mén)，培養(yǎng)或者引進(jìn)高能力、高素質(zhì)的資金管理人才，提高其資金風(fēng)險(xiǎn)管理意識(shí)，重視相關(guān)政策的學(xué)習(xí)與運(yùn)用，優(yōu)化改善內(nèi)部控制管理制度，切實(shí)落實(shí)好各項(xiàng)資金管理措施。房地產(chǎn)企業(yè)管理人員還需注重提高資金周轉(zhuǎn)利用效率，優(yōu)化配置資金使用資源，加強(qiáng)對(duì)資金投入使用過(guò)程的跟蹤管理，確保資金用在實(shí)處。

作者:阮文雄 單位:欽州市泰俊置業(yè)有限公司