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房地產(chǎn)市場(chǎng)分析論文范文第1篇

【論文摘要】近年來(lái)伴隨著西部大開(kāi)發(fā)的逐步深入，西安市建設(shè)改造的進(jìn)程也逐步推進(jìn)，為房地產(chǎn)業(yè)的深層次發(fā)展奠定了良好的基礎(chǔ)，市場(chǎng)呈現(xiàn)出諸多新的發(fā)展特征。國(guó)家先后出臺(tái)的政策促使著房地產(chǎn)市場(chǎng)和信貸健康有序地發(fā)展。本文結(jié)合詳盡可靠的數(shù)據(jù)對(duì)西安地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)及其信貸現(xiàn)狀進(jìn)行了深入分析，指出了目前西安市房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行存在的問(wèn)題，并對(duì)其進(jìn)行了因素分析，進(jìn)而提出了一系列切實(shí)可行的建議，以尋求新的發(fā)展契機(jī)。

2007年，國(guó)家出臺(tái)了一系列調(diào)控政策，先后從金融、稅收、土地等多個(gè)方面對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)加以規(guī)范和引導(dǎo)。近年，西安市作為西部開(kāi)放后的龍頭城市，城市化進(jìn)程加快，市政配套建設(shè)迅速跟進(jìn)為房地產(chǎn)行業(yè)快速擴(kuò)展開(kāi)發(fā)提供了有力支持。房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)始向著可持續(xù)發(fā)展的方向進(jìn)行調(diào)整。

經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)、浐灞生態(tài)區(qū)、西咸共建區(qū)、長(zhǎng)安區(qū)、郭杜等區(qū)域隨著幾年來(lái)區(qū)域規(guī)劃建設(shè)的推進(jìn)，已經(jīng)成為地產(chǎn)發(fā)展的熱點(diǎn)區(qū)域。2007年由于股市過(guò)熱，國(guó)家為防止房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)相繼出臺(tái)了多項(xiàng)政策加以調(diào)控，作為二線市場(chǎng)的西安市總體有小幅波動(dòng)，但絲毫沒(méi)有影響西安房地產(chǎn)發(fā)展進(jìn)入新的階段。

一、房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀分析

1、全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀

2007年，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速緩慢回升，房屋銷售回溫，經(jīng)濟(jì)適用房投資表現(xiàn)出加速增長(zhǎng)的勢(shì)頭，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)積極謀求多元化融資渠道，利用外資增速發(fā)展。全國(guó)完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資25280億元，同比增長(zhǎng)30.2%。全國(guó)商品住宅竣工面積4.78億平方米，同比增長(zhǎng)5%；銷售面積6.91億平方米，同比增長(zhǎng)24.7%。西安市房地產(chǎn)市場(chǎng)及其信貸現(xiàn)狀分析與啟示區(qū)域經(jīng)濟(jì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)西安市房地產(chǎn)市場(chǎng)及其信貸現(xiàn)狀分析與啟示

房?jī)r(jià)總體漲幅較大，上海等熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)在下半年有一定回落，波動(dòng)較大。盡管國(guó)家調(diào)控政策意圖明顯，但是全國(guó)70個(gè)大中城市新建商品住房、二手住房的銷售價(jià)格持續(xù)走高。房?jī)r(jià)上漲過(guò)程中，多種市場(chǎng)需求集中釋放，投資和投機(jī)需求大量入市。

2、西安市房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀

2007年，西安市房地產(chǎn)市場(chǎng)在宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境良性運(yùn)行、城市建設(shè)快速推進(jìn)的背景之下得到了多方面的提升，國(guó)家政策調(diào)控的影響逐步顯現(xiàn)，西安房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展愈趨健康、成熟。

（1）運(yùn)行狀況。近年來(lái)，西安市房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模逐步擴(kuò)大，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)中企業(yè)、樓盤品質(zhì)逐步提升，居民消費(fèi)理念越來(lái)越為成熟。

①土地交易市場(chǎng)。2007年，西安市公開(kāi)拍賣土地5136.57畝，其中住宅用地3789.7畝，商業(yè)性用地499.61畝。成交土地5083.53畝，其中住宅用地3781.31畝，商業(yè)性用地454.96畝。

②商品房供應(yīng)市場(chǎng)。從商品房投資額看，近年來(lái)的西安市商品房完成投資增幅逐年提高，除2005年增速放緩?fù)猓?006－2007年均保持平穩(wěn)增長(zhǎng)的勢(shì)頭。2007年，商品房完成投資額1474022萬(wàn)元，較2006年增長(zhǎng)37.84%。從商品房供應(yīng)量來(lái)看，近年來(lái)年均保持30%以上的增幅。從商品房投資資金來(lái)源看，自有資金所占比例有了一定的提高，但是占比最大的仍是借貸資金，較去年上升7.16個(gè)百分點(diǎn)，實(shí)際完成投資額為509371萬(wàn)元。

③商品房銷售市場(chǎng)。2007年，西安商品房年銷售面積增長(zhǎng)速度明顯加快，較去年相比增幅38%左右，同時(shí)，銷售金額方面超過(guò)了去年45%。全年商品房銷售量達(dá)到了9580125平米，較去年增加了40.67%，創(chuàng)商品房銷售量歷史新高。

（2）運(yùn)行特點(diǎn)。商品房開(kāi)發(fā)和交易市場(chǎng)異?；馃?，開(kāi)發(fā)投資額和房屋銷售額屢創(chuàng)新高，全年房地產(chǎn)市場(chǎng)總體運(yùn)行速度明顯加快。政府土地市場(chǎng)調(diào)控能力增強(qiáng)，市場(chǎng)調(diào)控力度進(jìn)一步加大。小宗地塊將成為西安土地主要供應(yīng)形式。市場(chǎng)開(kāi)發(fā)繼續(xù)穩(wěn)定增長(zhǎng)，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)由產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)向品牌、服務(wù)競(jìng)爭(zhēng)升級(jí)。投資型住房需求有所回落，大戶型市場(chǎng)產(chǎn)品運(yùn)作將更為精益求精，住宅價(jià)格增長(zhǎng)回歸平穩(wěn)。

二、房地產(chǎn)信貸現(xiàn)狀分析

1、全國(guó)房地產(chǎn)信貸現(xiàn)狀

2007年對(duì)于中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)是有特殊意義的一年。為了穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)和宏觀經(jīng)濟(jì)安全，國(guó)務(wù)院24號(hào)文《廉租房管理辦法》、《經(jīng)濟(jì)適用房管理辦法》相繼出臺(tái)。但房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng)仍有所加快。全年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資25280億元，比上年增長(zhǎng)30.2%，其中商品住宅投資18010億元，增長(zhǎng)32.1%。商品房竣工面積58236萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)4.3%。商品房銷售面積76193萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)23.2%。這些數(shù)字都顯示，盡管宏觀形勢(shì)、政策環(huán)境與過(guò)去幾年相比嚴(yán)峻很多，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)整體上還是呈現(xiàn)投資和銷售雙雙興旺的局面。

央行年內(nèi)6次加息，房地產(chǎn)宏觀融資環(huán)境明顯緊縮。政府不僅希望保護(hù)居民合理性的住房消費(fèi)需求，更希望發(fā)揮住房公積金在這中間的調(diào)解作用。同時(shí)央行大力加強(qiáng)住房消費(fèi)信貸安全管理，更多從“窗口指導(dǎo)”、嚴(yán)格信貸資質(zhì)條件和緊縮信貸額度入手。借助2007年股市的行情和政策的扶持，房地產(chǎn)業(yè)有效擴(kuò)寬了融資渠道，融資結(jié)構(gòu)得到相對(duì)優(yōu)化。

2、西安市房地產(chǎn)信貸現(xiàn)狀

（1）運(yùn)行狀況。2007年以來(lái)，西安市金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)信貸增速明顯加快，個(gè)人住房貸款成為拉動(dòng)房地產(chǎn)信貸的絕對(duì)因素。截止12月底，全市金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款余額491.85億元，同比增長(zhǎng)20.44%，增加了18.89個(gè)百分點(diǎn)，其中個(gè)人購(gòu)房貸款余額289.50億元，同比增長(zhǎng)35.94％，增加了33.43個(gè)百分點(diǎn)。

房地產(chǎn)信貸增長(zhǎng)呈現(xiàn)加快趨勢(shì)，個(gè)人住房貸款增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)明顯。2007年各月房地產(chǎn)貸款和個(gè)人住房貸款增速較快，增速比較明顯的是四季度，房地產(chǎn)貸款和個(gè)人住房貸款增速均呈現(xiàn)正V字形。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款保持小幅增長(zhǎng)趨勢(shì)，地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款增速持續(xù)下滑。2007年以來(lái)，西安市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款呈現(xiàn)小幅增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，截至12月末，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款201.42億元，同比增長(zhǎng)3.80％，年內(nèi)基本保持小幅增長(zhǎng)趨勢(shì)，其中地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款43.52億元，同比增長(zhǎng)13.42％；房產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款157.91億元，同比增長(zhǎng)9.84％。

信貸情況以農(nóng)業(yè)銀行陜西分行為例。截至12月末，營(yíng)業(yè)部房地產(chǎn)類余額399895萬(wàn)元，占營(yíng)業(yè)部貸款總額的23.4％，房地產(chǎn)貸款較年初增加152315萬(wàn)元，其中個(gè)人住房貸款79207萬(wàn)元，比年初增加26088萬(wàn)元；開(kāi)發(fā)貸款320688萬(wàn)元，較年初增加126227萬(wàn)元。

（2）運(yùn)行特點(diǎn)。宏觀調(diào)控措施對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)中資金供給影響較大，中小房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地資源和銀行開(kāi)發(fā)信貸資金獲取難度增加，將導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)快速整合資源，優(yōu)勝劣汰加劇。同時(shí)住房貸款風(fēng)險(xiǎn)暴露存在一定滯后性。今后銀行的房貸利率水平有可能上升1.3-1.5個(gè)百分點(diǎn)，無(wú)疑將明顯加重房貸者負(fù)擔(dān)。房貸的違約風(fēng)險(xiǎn)可能性加大，繼而引發(fā)的更大風(fēng)險(xiǎn)將會(huì)波及整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)金融體系。

三、西安房地產(chǎn)市場(chǎng)存在問(wèn)題的因素分析

西安地區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展過(guò)程中凸現(xiàn)出諸多特征，也包含了很多問(wèn)題。形成的因素有很多，其中關(guān)鍵原因分析如下：

1、物價(jià)上漲、通貨膨脹預(yù)期和相對(duì)于資產(chǎn)價(jià)格的貨幣貶值進(jìn)一步加劇了購(gòu)房需求，推動(dòng)房?jī)r(jià)繼續(xù)攀升。物價(jià)和房?jī)r(jià)是互為聯(lián)系的，資產(chǎn)價(jià)格強(qiáng)烈地受到未來(lái)的預(yù)期回報(bào)的影響，而未來(lái)的預(yù)期回報(bào)則受到未來(lái)經(jīng)濟(jì)是否景氣，通貨膨脹與貨幣政策預(yù)期的影響。物價(jià)上漲造成了通脹預(yù)期的加重，這將加大對(duì)具有保值能力的房地產(chǎn)的需求，在供給增加一定的情況下，將推動(dòng)房?jī)r(jià)的繼續(xù)上揚(yáng)。2、從緊的貨幣政策，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求產(chǎn)生結(jié)構(gòu)化的影響，抑制了中低收入者自住需求的支付能力，刺激了高收入者投資投機(jī)需求的積極入市。不斷的加息增加了購(gòu)房者的成本，這對(duì)潛在購(gòu)房者的購(gòu)房需求有一定程度的影響；由于投資回報(bào)率仍遠(yuǎn)高于資金成本，這種小幅的加息，對(duì)抑制投資、投機(jī)作用有限。

3、外資進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)呈擴(kuò)張趨勢(shì)。由于國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)保持上漲勢(shì)頭，投資房地產(chǎn)可以獲取高額的投資回報(bào)，加上對(duì)人民幣升值的預(yù)期，大量國(guó)際游資流入國(guó)內(nèi)，房地產(chǎn)成為重要的投資途徑。外資投資房地產(chǎn)已經(jīng)開(kāi)始逐步向一些二三線城市擴(kuò)張，西安也在其中。

四、西安房地產(chǎn)發(fā)展相關(guān)啟示

長(zhǎng)期來(lái)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展還需要更多的配套措施加以深化、完善。根據(jù)現(xiàn)狀分析得出以下啟示：

1.繼續(xù)加大普通住宅的土地供應(yīng)

保持住宅尤其是中小戶型住宅的投資規(guī)模為重中之重。為了滿足居民不斷增長(zhǎng)的住房需求，保證廣大居民能夠安居樂(lè)業(yè)，必須繼續(xù)加大普通住宅的土地供應(yīng)，保持適度的住宅投資規(guī)模和住宅供應(yīng)量。

2．完善住房保障制度，減輕中低收入居民購(gòu)房負(fù)擔(dān)

住房保障是社會(huì)保障問(wèn)題的重要內(nèi)容，是建立和諧社會(huì)的一項(xiàng)重要的基礎(chǔ)性工作。未來(lái)政府的工作重心應(yīng)更多放在完善住房保障體系，解決中低收入家庭的住房問(wèn)題上。對(duì)于商品房的房?jī)r(jià)問(wèn)題，則更多地由市場(chǎng)決定。在2008年兩會(huì)期間，總理的政府工作報(bào)告中還提到政府用于廉租房制度建設(shè)的資金將為68億元，比去年增加了17億元。

3．擇機(jī)開(kāi)征物業(yè)稅，穩(wěn)定房?jī)r(jià)

從國(guó)外的經(jīng)驗(yàn)看，物業(yè)稅不僅有利于打擊房地產(chǎn)投機(jī)、穩(wěn)定房?jī)r(jià)，而且有助于改善地方稅收結(jié)構(gòu)、推動(dòng)城市可持續(xù)發(fā)展。

對(duì)西安政府而言，物業(yè)稅是永久的可持續(xù)的稅收收入，可以為地方政府提供穩(wěn)定的稅收來(lái)源，有助于解決地方財(cái)政過(guò)度依賴土地出讓收入的難題。物業(yè)稅隨著當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)上漲而增加，而當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)的變動(dòng)又取決于當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展水平和城市環(huán)境、公共設(shè)施的完備情況等，這就可以有效引導(dǎo)當(dāng)?shù)卣匾晫?duì)公共產(chǎn)品和服務(wù)的投入，重視長(zhǎng)期規(guī)劃和城市可持續(xù)發(fā)展。

4．建立科學(xué)的住房消費(fèi)模式，提倡“租購(gòu)并舉”

要引導(dǎo)居民樹(shù)立“購(gòu)買和租賃并舉”的二元消費(fèi)觀念。著力培育租賃市場(chǎng)，完善房屋租賃的配套設(shè)施。通過(guò)輿論，促成新的理性住房消費(fèi)，開(kāi)展“結(jié)婚不買房，住套房娶嬌娘”觀點(diǎn)的討論，引導(dǎo)國(guó)民合理調(diào)整家庭消費(fèi)結(jié)構(gòu)，避免民眾超前住房消費(fèi)。

5．加強(qiáng)信息體系建設(shè)，引導(dǎo)房地產(chǎn)合理生產(chǎn)和消費(fèi)

通過(guò)完善的房地產(chǎn)信息系統(tǒng)和定期公告制度，有助于合理引導(dǎo)房地產(chǎn)的生產(chǎn)和消費(fèi)。雖然這需要國(guó)家統(tǒng)一設(shè)計(jì)實(shí)施，但是做為西安市也可以進(jìn)行區(qū)域范圍內(nèi)的嘗試，以保障房地產(chǎn)行業(yè)有序健康地發(fā)展。

6.創(chuàng)新房地產(chǎn)信貸產(chǎn)品，拓寬融資渠道

商業(yè)銀行要不斷創(chuàng)新房地產(chǎn)信貸產(chǎn)品，拓寬房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)單一的融資渠道，分散房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)。針對(duì)部分有實(shí)力的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)合理的信貸需求，加強(qiáng)信貸產(chǎn)品的創(chuàng)新工作。引導(dǎo)開(kāi)發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)變觀念，廣泛吸收社會(huì)資本增資擴(kuò)股，通過(guò)改善資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)來(lái)增強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的融資能力。這樣不僅提高了西安市房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)主體的質(zhì)量，而且有利于西安市房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。

五、結(jié)束語(yǔ)

隨著政策的進(jìn)一步調(diào)控，西安房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了很大的變化。西安房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過(guò)多年的穩(wěn)步快速發(fā)展，已逐步進(jìn)入盤整期，近年來(lái)出臺(tái)的一系列調(diào)控政策其累積影響效應(yīng)和市場(chǎng)長(zhǎng)期發(fā)展走向?qū)⒂诮窈蟮靡燥@現(xiàn)，所以我們相信西安房地產(chǎn)必將成為西安地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會(huì)進(jìn)步的重要體現(xiàn)。

【參考文獻(xiàn)】

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房地產(chǎn)市場(chǎng)分析論文范文第2篇

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)投資；市場(chǎng)分析；預(yù)測(cè)

一、近三年房地產(chǎn)投資市場(chǎng)供求分析

1.房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)情況

房地產(chǎn)投資增幅下降，2009年～2011年，武漢市房地產(chǎn)投資額分別為778.59億元，1017.4億元，1274.17億元，其中2010年同比增長(zhǎng)30.7%，2011年房地產(chǎn)投資額同比增長(zhǎng)25.2%，增幅較前一年下降。

新購(gòu)置土地面積降幅明顯，土地購(gòu)置費(fèi)用呈爬升趨勢(shì)。2009年武漢市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)購(gòu)置土地面積為326.35萬(wàn)平方米，2010年下降為228.78萬(wàn)平方米，同比下降29.90%，2011年雖漲到274.55萬(wàn)平方米，但仍比2009年土地購(gòu)置面積少16%。土地購(gòu)置費(fèi)用逐年飆升，2010年漲到219.42億元，同比增長(zhǎng)111.14%。開(kāi)工面積增幅上漲，2011年新開(kāi)工面積2026.3萬(wàn)平方米，增幅同比上漲61個(gè)百分點(diǎn)。

2.房地產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)

2008年～2010年武漢是住宅投資比重逐年下降，由2008年的74%下降到2010年的58.5%，住宅投資降幅有所下降，降幅2009年同比增長(zhǎng)13.5%，但2010年回落4.9個(gè)百分點(diǎn)。其中在住宅投資中，普通住房所占比重最高，其次是經(jīng)濟(jì)適用房，別墅、高檔公寓最低。與住宅投資相反，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房投資比重呈逐年上升趨勢(shì)，2008年占全部投資的5.54%，2009年為9.89%，2010年繼續(xù)升至10.07%。辦公樓投資比重在2008年到2010年始終保持在2%左右，有微小增幅。

3.房地產(chǎn)市場(chǎng)供求分析

2009年房屋竣工面積達(dá)869.8萬(wàn)平方米，2010年房屋竣工面積增長(zhǎng)到945.1，同比增加8.66%，2010年微小下降到919.4萬(wàn)平方米，同比下降2.72%。新建商品住房需求增長(zhǎng)較快。2010年全年商品房累計(jì)銷售1159. 46萬(wàn)平方米，銷售面積較2009年下降，其中商品住宅銷售面積579.22萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)65.49%。2011年商品房銷售面積和商品房住宅銷售面積有小幅度增長(zhǎng)，分別為11個(gè)百分點(diǎn)和20個(gè)百分點(diǎn)。

二、房地產(chǎn)市場(chǎng)上發(fā)展中存在的投資不合理問(wèn)題

1.住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)仍需改

一是中小戶型商品住房供求關(guān)系偏緊。2010年，全市120平米以下商品住房供銷比為0.95：1，其中90平方米以下商品住房供銷比為0.91：1。二是5700元/平方米以下中低價(jià)位商品住房供求關(guān)系偏緊。2010年，全市5700元/平方米以下商品住房供銷比為0.87：1，中低價(jià)位商品住房市場(chǎng)需求旺盛，供應(yīng)量明顯不足，加劇了中低價(jià)位住房供求矛盾。

2.武漢市經(jīng)濟(jì)適用房供求關(guān)系矛盾性顯著

2011年，武昌區(qū)“東方雅園”二期經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目中有502套經(jīng)適房進(jìn)行銷售，結(jié)果只有328戶家庭登記。江岸區(qū)天興花園884套經(jīng)濟(jì)適用房只有591戶家庭登記，漢陽(yáng)區(qū)惠民苑730套經(jīng)濟(jì)適用房，只有59戶家庭進(jìn)行登記，出現(xiàn)“供過(guò)于求”的現(xiàn)象，從各區(qū)情況看，幾乎都是經(jīng)濟(jì)適用房供應(yīng)數(shù)目大于目前持有經(jīng)適房購(gòu)買資格證的家庭戶數(shù)。經(jīng)濟(jì)適用用房項(xiàng)目較為偏遠(yuǎn)，是低收入家庭棄購(gòu)的主要原因，“貸款難”也讓一些家庭錯(cuò)過(guò)了購(gòu)買經(jīng)適房的機(jī)會(huì)。住房貸款審核條件嚴(yán)格，很多申請(qǐng)人因年齡偏大、工作不穩(wěn)定等原因，難以通過(guò)銀行的貸款申請(qǐng)而無(wú)法申購(gòu)。

3.商品房市場(chǎng)供過(guò)于求，住房空置面積逐年增多

2011年，武漢市商品住房供應(yīng)量明顯加大，共有1585.46萬(wàn)平方米商品房上市，同比增加35.46%，而銷售面積為1085.34萬(wàn)平方米，同比減少6.39%，供銷比達(dá)1.46：1，與去年同期（供銷比0.98：1）相比，商品房住房存量加大。商品房空置面積增加。2009年和2010年商品房空置面積都約為215萬(wàn)平方米，比2008年增長(zhǎng)63.35%，是2004年～2010年增幅最快的兩年，2011年空置面積更是增長(zhǎng)到310.08萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)44.2%，為史上最大增幅。

4.投機(jī)性需求偏高，房地產(chǎn)銷售市場(chǎng)亞健康

房地產(chǎn)市場(chǎng)保持正常的主要指標(biāo)是空房比例，這一數(shù)值應(yīng)該在10%左右，而武漢市大楚房產(chǎn)研究院一份報(bào)告顯示，2010年武漢住宅次新房空置率為23.92%，空置水平明顯偏高。武漢市投機(jī)、投資性購(gòu)房需求旺盛。投機(jī)、投資性購(gòu)房推動(dòng)房?jī)r(jià)暴漲暴跌，嚴(yán)重?cái)_亂市場(chǎng)環(huán)境，容易導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生，不利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康穩(wěn)定發(fā)展。

5.房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整壓力加大

“國(guó)八條”“國(guó)十條”實(shí)行“差別化住房信貸”和“住房限購(gòu)”政策，武漢市推出“限購(gòu)令”；《財(cái)務(wù)部、稅務(wù)總局、住建部關(guān)于調(diào)整飛鳥(niǎo)地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅個(gè)人所得稅優(yōu)惠政策的通知》規(guī)定實(shí)行差別化稅收政策，本輪房地產(chǎn)調(diào)控調(diào)控時(shí)間長(zhǎng)，調(diào)控工具多，行政執(zhí)行力強(qiáng)，對(duì)市場(chǎng)預(yù)期構(gòu)成很大影響，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整壓力加大，商品房建設(shè)和銷售市場(chǎng)形勢(shì)不容樂(lè)觀。

三、房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè)

1.房地產(chǎn)供給

房地產(chǎn)供給存量增加，房屋空置率高，2011年空置面積更是增長(zhǎng)到310.08萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)44.2%，為史上最大增幅，同時(shí)2011年，武漢房屋施工面積為5961.06萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)17.6%，使得2012年及以后的年份房地產(chǎn)竣工面積增加，兩種情況的影響下情況下，使得供給量較快增漲。

2.房地產(chǎn)需求

表示繼續(xù)堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控不動(dòng)搖，限購(gòu)政策和房地產(chǎn)稅的征收，都使得投機(jī)者大量加少，城鎮(zhèn)化速度減慢，《中國(guó)城市發(fā)展報(bào)告》認(rèn)為未來(lái)10年此城鎮(zhèn)化率的增幅將降為年均0.8個(gè)百分點(diǎn)，導(dǎo)致未來(lái)的需求的增加減少，再者房地產(chǎn)幾個(gè)連續(xù)上漲，房屋價(jià)格已經(jīng)超過(guò)了很多居名的購(gòu)買能力，2011年，全市存量房成交均價(jià)為4677.57元/平方米，而居民收入水平卻增長(zhǎng)緩慢，幾個(gè)因素使得房地產(chǎn)需求回落

3.房地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)

2011年，我市商品住房成交均價(jià)同比上漲3.72%，與去年相比漲幅回落了近14個(gè)百分點(diǎn)，低于全市年度生產(chǎn)總值和居民人均可支配收入的增長(zhǎng)水平，2012年初房地產(chǎn)價(jià)格已經(jīng)出現(xiàn)數(shù)月的回調(diào)，但是隨著房地產(chǎn)調(diào)控的持續(xù)，房地產(chǎn)稅的開(kāi)征，投資者和剛需者購(gòu)買需求都將趨于理性，未來(lái)幾年年的房地產(chǎn)價(jià)格將趨于平穩(wěn)。

參考文獻(xiàn)：

[1]武漢統(tǒng)計(jì)年鑒2008 中國(guó)統(tǒng)計(jì)出版社

[2]武漢統(tǒng)計(jì)年鑒2009中國(guó)統(tǒng)計(jì)出版社

[3]武漢統(tǒng)計(jì)年鑒2010 中國(guó)統(tǒng)計(jì)出版社

[4]武漢統(tǒng)計(jì)年鑒2011 中國(guó)統(tǒng)計(jì)出版社

[5]王曉紅 對(duì)武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展與調(diào)控的幾點(diǎn)思考[期刊論文]-武漢金融2010， （12）

作者簡(jiǎn)介：

房地產(chǎn)市場(chǎng)分析論文范文第3篇

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)定位

Abstract: The market localization's thought already obtained industry in value, but the concrete operation is also quite weak. This article the question which appears in view of the market localization in conducts the research, centers on the question which in the property development must solve to launch. For could the quite holonomic system's understanding real estate market localization, this article carry on the discussion to the property development localization operation principle, the utilization hard currency method, has constructed the property development market localization work content and the operation flow pattern.

Key word: Real estateprojectmarket localization

中圖分類號(hào)： F293.35 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：2095-2104（2012）

房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過(guò)二十多年的發(fā)展，已經(jīng)成為了我國(guó)經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一。當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)中商品房空置現(xiàn)象仍然存在而且還比較嚴(yán)重，這會(huì)制約房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)活動(dòng)的持續(xù)性。我國(guó)當(dāng)前房地產(chǎn)營(yíng)銷的水平還比較低，營(yíng)銷操作和理論研究還不成熟。論文從分析我國(guó)房地產(chǎn)營(yíng)銷的實(shí)際操作和理論研究成果入手,剖析當(dāng)前房地產(chǎn)營(yíng)銷中存在的問(wèn)題。

1 房地產(chǎn)基本含義

房地產(chǎn)由于其自己的特點(diǎn)即位置的固定性和不可移動(dòng)性，在經(jīng)濟(jì)學(xué)上又被稱為不動(dòng)產(chǎn)。房地產(chǎn)可以有三種存在形態(tài)：即土地、建筑物及房地合一。在房地產(chǎn)拍賣中，其拍賣競(jìng)標(biāo)的也可以有三種存在形態(tài)，即土地（或土地使用權(quán)），建筑物和房地合一狀態(tài)下的物質(zhì)實(shí)體及其權(quán)益。每一類拍賣競(jìng)標(biāo)的都有自己的特殊性，這種特殊性是與房地產(chǎn)的特性相聯(lián)系的，房地產(chǎn)有以下幾個(gè)特點(diǎn)：（1）位置的固定性和不可移動(dòng)性；（2）使用的長(zhǎng)期性；（3）影響因素多樣性；（4）投資大量性；（5）保值增值性。

房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的影響，主要體現(xiàn)在拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)與穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)。首先，從拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)方面來(lái)看，房地產(chǎn)業(yè)可以拉動(dòng)上下游如鋼鐵、建材、機(jī)械、化工、陶瓷、紡織、家電等一系列產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，據(jù)統(tǒng)計(jì)房地產(chǎn)行業(yè)直接或間接影響60余個(gè)行業(yè)?？紤]到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資通過(guò)關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)和拉動(dòng)消費(fèi)對(duì)GDP的拉動(dòng)，當(dāng)前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的總貢獻(xiàn)率超過(guò)20%。其次，從穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)方面來(lái)看，由于產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的大幅波動(dòng)，可以帶動(dòng)其它相關(guān)產(chǎn)業(yè)也出現(xiàn)波動(dòng)，最終必然會(huì)引起經(jīng)濟(jì)的波動(dòng)。同時(shí)，由于開(kāi)發(fā)商與個(gè)人購(gòu)房者的資金中有相當(dāng)一部分為銀行貸款，所以實(shí)際的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資中至少超過(guò)40%的來(lái)自于銀行貸款，故保持房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的平穩(wěn)增長(zhǎng)，對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展也具有重要意義。

2 房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場(chǎng)定位

對(duì)于一個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司來(lái)說(shuō)，最重要的生產(chǎn)要素：一是土地，二是資金，三是人才；而最重要的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)環(huán)節(jié)：一是項(xiàng)目決策前的市場(chǎng)定位，二是項(xiàng)目實(shí)施后的市場(chǎng)營(yíng)銷。準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位和積極的營(yíng)銷策略是房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)成功的前提。房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場(chǎng)定位是明確項(xiàng)目面向哪類消費(fèi)群體，進(jìn)而在此基礎(chǔ)上決定相應(yīng)的戶型、面積、成本和售價(jià)。房地產(chǎn)企業(yè)只有把握好了市場(chǎng)定位，使樓盤符合消費(fèi)者的需求，才能順利實(shí)現(xiàn)商品資本到貨幣資本的轉(zhuǎn)變，最終實(shí)現(xiàn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)目的。若定位不準(zhǔn)，目標(biāo)客戶不清造成銷售不暢，必將使產(chǎn)品大量積壓，影響企業(yè)資金周轉(zhuǎn)，甚至可能變成爛尾樓盤?；诜康禺a(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)定位的重要性，所以房地產(chǎn)公司在取得土地項(xiàng)目后，都十分重視項(xiàng)目的市場(chǎng)定位工作，但往往因企業(yè)自身或其他客觀因素限制，致使房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場(chǎng)定位工作產(chǎn)生了偏差。此時(shí)，就需要及時(shí)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行重新的市場(chǎng)定位，并相應(yīng)改變市場(chǎng)營(yíng)銷策略。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)是一項(xiàng)投資巨大、資金密集的系統(tǒng)工程。在這個(gè)系統(tǒng)里面，人員組織、資金籌措、產(chǎn)品定位、工程建設(shè)管理、營(yíng)銷策劃等，每一個(gè)環(huán)節(jié)都要精心計(jì)劃，環(huán)環(huán)相扣，互相保證。任何一個(gè)環(huán)節(jié)出現(xiàn)問(wèn)題，都可能影響全局。特別是在工程項(xiàng)目開(kāi)工以后，資金的籌措更是成為項(xiàng)目運(yùn)作成敗的關(guān)鍵問(wèn)題?？梢哉f(shuō) , 資金就是一個(gè)項(xiàng)目的“血液”，是企業(yè)生命力的源泉。銀行或其他籌措資金充其量只是外部輸血補(bǔ)充，關(guān)鍵是企業(yè)自身要有造血功能。而市場(chǎng)營(yíng)銷就是企業(yè)的造血機(jī)，這臺(tái)造血機(jī)的性能如何又有賴于項(xiàng)目前期的市場(chǎng)定位是否準(zhǔn)確，準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位是這臺(tái)造血機(jī)是否能夠高效運(yùn)轉(zhuǎn)的保證。企業(yè)的造血功能不足，說(shuō)明造血機(jī)制（市場(chǎng)營(yíng)銷）有問(wèn)題，而市場(chǎng)營(yíng)銷不力，說(shuō)明項(xiàng)目的市場(chǎng)定位有問(wèn)題。當(dāng)企業(yè)對(duì)一項(xiàng)產(chǎn)品的原有市場(chǎng)定位不能適應(yīng)市場(chǎng)需求時(shí)，就應(yīng)考慮對(duì)產(chǎn)品的目標(biāo)市場(chǎng)進(jìn)行重新定位。重新定位對(duì)企業(yè)適應(yīng)市場(chǎng)環(huán)境、調(diào)整市場(chǎng)營(yíng)銷戰(zhàn)略，提高市場(chǎng)銷售業(yè)績(jī)是必不可少的。

3 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的市場(chǎng)定位

房地產(chǎn)市場(chǎng)定位的概念，是由市場(chǎng)營(yíng)銷學(xué)中的“市場(chǎng)定位”理論借鑒而來(lái)的。定位一詞最早是在1972年由美國(guó)兩個(gè)廣告經(jīng)理艾爾•里斯和杰克•屈勞特在《廣告時(shí)代》雜志上發(fā)表文章《定位時(shí)代》時(shí)提出，并慢慢流行起來(lái)的。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的市場(chǎng)定位就是在詳細(xì)的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研和分析的基礎(chǔ)上，選定目標(biāo)市場(chǎng)，確定消費(fèi)群體，明確項(xiàng)目檔次，設(shè)計(jì)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)。

3.1 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目市場(chǎng)定位的基本程序和內(nèi)容

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的市場(chǎng)定位包含項(xiàng)目區(qū)位的分析與選擇、開(kāi)發(fā)內(nèi)容和規(guī)模的分析與選擇和開(kāi)發(fā)項(xiàng)目租售價(jià)格的分析與選擇等。具體來(lái)說(shuō)，主要按以下流程進(jìn)行：市場(chǎng)調(diào)查土地條件分析和確定潛在客戶群產(chǎn)品定位（戶型、面積、檔次等）租售價(jià)格定位征詢意見(jiàn)方案調(diào)整成本與費(fèi)用測(cè)算預(yù)測(cè)租售收入和租售進(jìn)度經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)確定最后方案。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目市場(chǎng)定位的內(nèi)容主要包括以下幾個(gè)方面：①確立開(kāi)發(fā)理念?；谄髽I(yè)的價(jià)值觀，為體現(xiàn)企業(yè)文化，發(fā)揮企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，確定開(kāi)發(fā)的指導(dǎo)思想和經(jīng)營(yíng)模式，使得項(xiàng)目定位有利于企業(yè)的長(zhǎng)久發(fā)展，有利于品牌建設(shè)；②明確用途功能。在市場(chǎng)定位時(shí)應(yīng)根據(jù)城市規(guī)劃限制條件，按照最佳最優(yōu)利用原則確定開(kāi)發(fā)類型，對(duì)土地資源進(jìn)行綜合利用，充分挖掘土地潛能；③篩選目標(biāo)客戶。在市場(chǎng)調(diào)查的基礎(chǔ)上，以有效需求為導(dǎo)向，初步確定項(xiàng)目的目標(biāo)客戶，分析其消費(fèi)能力，為產(chǎn)品定位和價(jià)格定位做好基礎(chǔ)工作；④進(jìn)行項(xiàng)目初步設(shè)計(jì)。在市場(chǎng)資料的基礎(chǔ)上，根據(jù)土地和目標(biāo)客戶的具體情況，編制初步設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)，委托規(guī)劃設(shè)計(jì)部門進(jìn)行項(xiàng)目的初步設(shè)計(jì)，進(jìn)一步確定建筑風(fēng)格、結(jié)構(gòu)形式、房型、面積和建筑標(biāo)準(zhǔn)等內(nèi)容；⑤測(cè)算租售價(jià)格。參照類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格，運(yùn)用適當(dāng)?shù)姆椒?，綜合考慮房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素，確定本項(xiàng)目的租售價(jià)格；⑥根據(jù)企業(yè)經(jīng)濟(jì)實(shí)力和項(xiàng)目投資流量，分析和選擇適當(dāng)?shù)娜胧袝r(shí)機(jī)，充分考慮到風(fēng)險(xiǎn)和利益的辯證關(guān)系，提出可行的營(yíng)銷策劃方案，保證項(xiàng)目的順利進(jìn)行。

3.2房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目市場(chǎng)定位中存在的主要問(wèn)題及原因

一、市場(chǎng)定位工作的主體發(fā)生偏差。雖然市場(chǎng)定位的工作主體有房地產(chǎn)企業(yè)、中介咨詢企業(yè)、高校和研究機(jī)構(gòu)及個(gè)體業(yè)主等，但由于我國(guó)房地產(chǎn)咨詢業(yè)還處于初創(chuàng)萌芽期，實(shí)際上這項(xiàng)工作大部分是由個(gè)人或少數(shù)與委托方有關(guān)聯(lián)的咨詢機(jī)構(gòu)完成，缺少公正性、科學(xué)性，市場(chǎng)定位工作流于形式，更多的是為決策者的結(jié)論提供依據(jù)，工作一般僅限于房型的選擇、租售價(jià)格的預(yù)測(cè)等部分內(nèi)容，同時(shí)，從業(yè)人員的素質(zhì)參差不齊，導(dǎo)致市場(chǎng)定位工作處于低水平狀態(tài)，沒(méi)有針對(duì)性。不能根據(jù)特定的對(duì)象進(jìn)行科學(xué)的調(diào)查、資料收集和分析，僅根據(jù)經(jīng)驗(yàn)作分析、判斷，對(duì)于一些關(guān)鍵的數(shù)據(jù)進(jìn)行處理用來(lái)滿足分析的需要。

二、運(yùn)用差異化戰(zhàn)略“模仿有余而創(chuàng)新不足”。差異化包括產(chǎn)品差異化、形象差異化和市場(chǎng)差異化等，“差異化是房地產(chǎn)企業(yè)的第三利潤(rùn)源泉”的觀點(diǎn)已漸漸為業(yè)內(nèi)人士所認(rèn)可。但在市場(chǎng)定位時(shí)，常常會(huì)出現(xiàn)這樣兩種情況；一種是過(guò)分強(qiáng)調(diào)“差異化”，脫離地塊條件和區(qū)域環(huán)境，片面強(qiáng)調(diào)“個(gè)性化”，忽視區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)的物業(yè)特點(diǎn)、生活習(xí)慣，往往會(huì)導(dǎo)致滯銷；另一種情況是“簡(jiǎn)單拷貝，適當(dāng)修改”，從建筑立面、平面布置，到室外綠化、景觀布置，從營(yíng)銷廣告、營(yíng)銷策略，到開(kāi)發(fā)理念、企業(yè)文化，往往都是房地產(chǎn)市場(chǎng)上以往一些熱銷樓盤的翻版，缺少創(chuàng)新，隨大流。不同的僅僅是項(xiàng)目名稱、建筑色彩、地段等，這樣的市場(chǎng)定位形成了房地產(chǎn)市場(chǎng)的“一般化”局面。

三、偏離市場(chǎng)定位的理論和原則，片面強(qiáng)調(diào)“概念式定位”。部分房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行市場(chǎng)定位時(shí)，不是根據(jù)市場(chǎng)定位的理論和原則進(jìn)行工作，而是熱衷于做概念，甚至出現(xiàn)了“軟住宅”的定位概念。一條臭河浜成為“水景”，還未立項(xiàng)的地鐵成為“交通便利”的工具，虛擬的“生活方式”成為賣點(diǎn)，“媒體炒作”成為市場(chǎng)定位的重要環(huán)節(jié)。在某種程度上，這種“虛、空、媒體化”的概念定位方式已影響到房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康、規(guī)范發(fā)展。

四、目標(biāo)客戶群不明確或目標(biāo)市場(chǎng)需求判斷錯(cuò)誤。由于市場(chǎng)調(diào)查方法、調(diào)查范圍和掌握資料不全面，對(duì)地塊條件和區(qū)域環(huán)境分析不透，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)細(xì)分化認(rèn)識(shí)不夠，對(duì)開(kāi)發(fā)能力和市場(chǎng)影響力估計(jì)過(guò)高，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的“同質(zhì)化”產(chǎn)品可能帶來(lái)的影響度估計(jì)不足，對(duì)目標(biāo)客戶群動(dòng)態(tài)變化的程度無(wú)法把握，同時(shí)對(duì)在一定經(jīng)濟(jì)條件下社會(huì)的消費(fèi)趨勢(shì)和消費(fèi)能力的分析預(yù)測(cè)發(fā)生偏差，從而導(dǎo)致在市場(chǎng)定位時(shí)的目標(biāo)客戶群的篩選發(fā)生錯(cuò)位，不能形成有效客戶群和有效供給。

3.3加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目市場(chǎng)定位工作的對(duì)策與建議

一、加強(qiáng)行業(yè)管理，進(jìn)一步加快市場(chǎng)定位工作專業(yè)化、社會(huì)化的進(jìn)程。房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)要從規(guī)范房地產(chǎn)咨詢市場(chǎng)的角度出發(fā)，對(duì)從業(yè)人員、工作規(guī)范、程序和方法等制訂必要的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，做好理論先行和實(shí)踐指導(dǎo)工作，進(jìn)一步推進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的“產(chǎn)學(xué)研一體化”進(jìn)程，加強(qiáng)基礎(chǔ)理論方面的研究。對(duì)市場(chǎng)定位實(shí)踐中出現(xiàn)的新問(wèn)題、新情況進(jìn)行專題研究，廣泛聽(tīng)取專家、學(xué)者及企業(yè)家的意見(jiàn)，提出指導(dǎo)性建議。

二、運(yùn)用正確的市場(chǎng)定位方法和手段。在對(duì)國(guó)家、地區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)分析判斷的基礎(chǔ)上，結(jié)合區(qū)域特點(diǎn)，正確地對(duì)項(xiàng)目所在區(qū)域，房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行分析、預(yù)測(cè)和判斷，對(duì)消費(fèi)群體、消費(fèi)需求、消費(fèi)能力和類似物業(yè)供給狀況等作出必要的定性和定量分析，對(duì)項(xiàng)目環(huán)境作出必要的評(píng)價(jià)，而這些就是市場(chǎng)定位時(shí)所必須要解決的問(wèn)題。

三、在對(duì)所在區(qū)域物業(yè)研究的基礎(chǔ)上，要解決房地產(chǎn)產(chǎn)品的“差異化”這個(gè)關(guān)鍵問(wèn)題。參照已有或正在開(kāi)發(fā)的物業(yè)品質(zhì)、檔次、房型、標(biāo)準(zhǔn)等要素，根據(jù)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)的判斷來(lái)確定本項(xiàng)目的要素特征，既不能是建筑風(fēng)格、房型、環(huán)境的“簡(jiǎn)單拷貝”，也不能是規(guī)模、面積的“隨意放大”，產(chǎn)品要?jiǎng)?chuàng)新，要體現(xiàn)較強(qiáng)的前瞻性和相對(duì)的穩(wěn)定性。

四、功能、成本和效益三者如何才能協(xié)調(diào)和統(tǒng)一，是市場(chǎng)定位必須要解決的。必要的功能、適當(dāng)?shù)某杀竞屠硐氲男б媸欠康禺a(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)定位的指導(dǎo)思想，是需要重點(diǎn)分析、研究和落實(shí)的問(wèn)題，其主要指標(biāo)是功能配置、開(kāi)發(fā)成本和租售價(jià)格等。

4 房地產(chǎn)項(xiàng)目在市場(chǎng)定位和營(yíng)銷策略上經(jīng)常出現(xiàn)的偏差

4.1 項(xiàng)目的市場(chǎng)定位上經(jīng)常出現(xiàn)的偏差

（1）項(xiàng)目往往模仿有余而創(chuàng)新不足。在項(xiàng)目產(chǎn)品的市場(chǎng)定位過(guò)程中，過(guò)于強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目的“差異化”和“個(gè)性化”，只簡(jiǎn)單地模仿，脫離了項(xiàng)目地塊的條件和區(qū)域環(huán)境、市場(chǎng)環(huán)境，雖可一時(shí)吸引市場(chǎng)眼球，但對(duì)市場(chǎng)認(rèn)同和銷售并無(wú)多大促進(jìn)。 （2） 市場(chǎng)定位脫離現(xiàn)實(shí)基礎(chǔ)，熱衷于概念式定位。項(xiàng)目并無(wú)具體的實(shí)質(zhì)性內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)，只是依靠媒體的炒作和渲染，讓人感覺(jué)過(guò)于虛幻，不知產(chǎn)品為何物。（3）對(duì)項(xiàng)目的目標(biāo)客戶群定位不明確、不準(zhǔn)確。由于市場(chǎng)調(diào)查不細(xì)和掌握資料不全面，對(duì)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)能力和市場(chǎng)影響力估計(jì)過(guò)高，對(duì)目標(biāo)客戶群只簡(jiǎn)單地定位為某一群體，而忽略了潛在消費(fèi)者，造成市場(chǎng)銷售面的狹窄。（4）目標(biāo)市場(chǎng)需求判斷錯(cuò)誤，對(duì)社會(huì)的消費(fèi)趨勢(shì)和消費(fèi)者的消費(fèi)能力的分析預(yù)測(cè)發(fā)生偏差，會(huì)讓消費(fèi)者望而卻步。

4.2在營(yíng)銷策略和廣告方面上經(jīng)常出現(xiàn)的偏差

（1）營(yíng)銷方式單一，屬被動(dòng)式銷售。專業(yè)售樓人員雖多，大部分時(shí)間是坐在售樓處等客上門。（2） 廣告雖鋪天蓋地，但炒作味道太濃，空話連篇，都是在克隆其他項(xiàng)目的概念，并未突出本項(xiàng)目亮點(diǎn)和賣點(diǎn)。（3）空洞的廣告內(nèi)容和虛無(wú)的承諾與項(xiàng)目的實(shí)際形象不相符，破壞了企業(yè)信譽(yù)，從而產(chǎn)生了矛盾和糾紛。（4） 營(yíng)銷管理手段落后，考核辦法不嚴(yán)格。較高的底薪和提成傭金、安穩(wěn)舒適的工作養(yǎng)成了業(yè)務(wù)員的惰性。

5 結(jié)束語(yǔ)

近幾年來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越激烈，消費(fèi)者也越來(lái)越成熟、理性，對(duì)房地產(chǎn)消費(fèi)的需求日益多樣化。因此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)都十分注重項(xiàng)目的市場(chǎng)定位和營(yíng)銷策略，許多企業(yè)甚至為此投入巨大資金，但還是有許多失敗的項(xiàng)目。這主要是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)特別是中小企業(yè)對(duì)房地產(chǎn)的市場(chǎng)定位和營(yíng)銷策劃認(rèn)識(shí)不足，流于形式。在市場(chǎng)定位時(shí)未進(jìn)行充分的市場(chǎng)調(diào)查論證，也未進(jìn)行目標(biāo)市場(chǎng)的細(xì)分，未結(jié)合項(xiàng)目所處的地域條件、社會(huì)文化背景等，只憑簡(jiǎn)單的資料和一廂情愿的想象來(lái)定位市場(chǎng) ; 在市場(chǎng)營(yíng)銷方面，更是跟風(fēng)炒作，一味的賣概念、賣題材，太過(guò)于相信廣告攻勢(shì)的功能，最后連自己都不知是在賣房子還是賣什么。因此項(xiàng)目的結(jié)果也就可想而知了。

在市場(chǎng)營(yíng)銷方面，營(yíng)銷方式要求變、求新，只有創(chuàng)新才能有特色，也才會(huì)有吸引力；廣告宣傳要以誠(chéng)信為基礎(chǔ)，傳遞消費(fèi)者真正需要的樓盤信息以吸引消費(fèi)者，以宣傳為輔，讓樓盤自身說(shuō)話，為企業(yè)建立良好的信譽(yù)和口碑；要重視老客戶，做好與客戶的溝通，做好客戶的售后服務(wù)工作。

在我國(guó)，房地產(chǎn)業(yè)還處于一個(gè)不斷發(fā)展和不斷規(guī)范的階段，影響和制約因素還很多，成功或失敗，也許有偶然的因素。但市場(chǎng)是在不斷地變化和發(fā)展，我們相信，在市場(chǎng)大潮的沖擊下，最后的成功者一定是屬于那些按市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律辦事，有先進(jìn)的管理理念，不斷創(chuàng)新的現(xiàn)代新型企業(yè)。

參考文獻(xiàn):

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房地產(chǎn)市場(chǎng)分析論文范文第4篇

個(gè)人住房貸款、個(gè)人汽車消費(fèi)貸款和個(gè)人耐用消費(fèi)品貸款是個(gè)人消費(fèi)信貸的主要內(nèi)容，而其中份額最大、目前開(kāi)展得最好的是個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)，成為銀行業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)中的熱點(diǎn)。分析和探討個(gè)人消費(fèi)信貸業(yè)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)及其防范，主要是圍繞個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)及其防范來(lái)進(jìn)行的。

一、個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的主要風(fēng)險(xiǎn)因素

房地產(chǎn)信貸引起銀行巨額壞帳從而引發(fā)金融動(dòng)蕩，可謂屢見(jiàn)不鮮。1955～1980年間，日本住宅地地價(jià)上漲約40倍，而同一時(shí)期各產(chǎn)業(yè)現(xiàn)金工資總額僅增加14倍，進(jìn)入1980年代以來(lái)，日本商業(yè)用地地價(jià)高漲，另一方面為抑制急劇的日元升值，采取金融寬松措施，使房地產(chǎn)信貸進(jìn)一步擴(kuò)大，并最終成為進(jìn)入1990年代日本“泡沫經(jīng)濟(jì)”破滅的重要原因之一。我國(guó)在1992年之后的二、三年間出現(xiàn)了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)熱，尤其是海南、北海的房地產(chǎn)更是熱得炙手，要不是及時(shí)采取一系列的宏觀調(diào)控措施抑制過(guò)度的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)熱，后果不堪設(shè)想。盡管如此，海南和北海的積壓房地產(chǎn)的處理問(wèn)題，至今仍未徹底解決。前幾年發(fā)生在東南亞的金融危機(jī)，過(guò)度的房地產(chǎn)信貸也是元兇之一。

房地產(chǎn)業(yè)是我國(guó)近十年發(fā)展最快、關(guān)聯(lián)度最大、對(duì)GDP增長(zhǎng)貢獻(xiàn)最大的行業(yè)，房地產(chǎn)的發(fā)展帶動(dòng)房地產(chǎn)金融的發(fā)展，個(gè)人房地產(chǎn)貸款余額從1997年的190億元上升到2003年末的1.2萬(wàn)億元，增長(zhǎng)63倍。2003年末的壞帳率為1‰～2‰，但個(gè)人住房貸款的風(fēng)險(xiǎn)往往在3～8年后大量顯現(xiàn)，而2003年末的貸款余額大部分是在2000年之后發(fā)放的。那么，討論和分析個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)中的風(fēng)險(xiǎn)因素就顯得非常重要了。大體來(lái)說(shuō)，個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)中的風(fēng)險(xiǎn)因素分為政治風(fēng)險(xiǎn)、法律政策風(fēng)險(xiǎn)、道德風(fēng)險(xiǎn)（或信用風(fēng)險(xiǎn)）以及市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)（或商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)）。所謂政治風(fēng)險(xiǎn)，是指貸款住房所在地區(qū)或國(guó)家發(fā)生社會(huì)動(dòng)蕩，政權(quán)極不穩(wěn)定，從而引起房地產(chǎn)價(jià)格的急劇貶值，導(dǎo)致個(gè)人住房貸款難以收回的風(fēng)險(xiǎn)。而法律政策風(fēng)險(xiǎn)，是指?jìng)€(gè)人住房貸款手續(xù)的完備性、合理性和有效性存在問(wèn)題以及稅收法律制度、宏觀經(jīng)濟(jì)政策在個(gè)人住房貸款期內(nèi)發(fā)生大的變化或調(diào)整，從而影響到整個(gè)住宅類房地產(chǎn)的市場(chǎng)租金和市場(chǎng)價(jià)格，進(jìn)而對(duì)個(gè)人住房貸款的安全性帶來(lái)影響的風(fēng)險(xiǎn)。道德風(fēng)險(xiǎn)（或信用風(fēng)險(xiǎn)），是就開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者而言，如果他們不注重自身信用，故意違約導(dǎo)致個(gè)人住房貸款不能如期支付給貸款銀行的風(fēng)險(xiǎn)。市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)（或商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)），則指因市場(chǎng)供求的變化，使貸款住房的市場(chǎng)價(jià)格出現(xiàn)較大貶值，或者取得貸款支持的購(gòu)房者發(fā)生非故意違約不能支付到期貸款，因而不能全部歸還銀行的個(gè)人住房貸款。政治風(fēng)險(xiǎn)不屬本文討論的范疇，下面僅就與法律政策風(fēng)險(xiǎn)、道德風(fēng)險(xiǎn)（或信用風(fēng)險(xiǎn)）和市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)（或商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)）相關(guān)的一些具體風(fēng)險(xiǎn)因素進(jìn)行分析。

1.選擇項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)一種情況是個(gè)人住房貸款所選擇的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目本身存在嚴(yán)重問(wèn)題，具體來(lái)說(shuō)又包括如下情況：一是規(guī)劃報(bào)建手續(xù)瑕疵，如因土地出讓金未交而未領(lǐng)《國(guó)有土地使用證》等，這些房地產(chǎn)項(xiàng)目極容易在購(gòu)房戶和開(kāi)發(fā)商之間產(chǎn)生集體糾紛，現(xiàn)實(shí)中這種糾紛的往往造成購(gòu)房戶集體拒付個(gè)人住房貸款，對(duì)這種項(xiàng)目發(fā)放個(gè)人住房貸款將給金融機(jī)構(gòu)帶來(lái)極大的風(fēng)險(xiǎn)。二是該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目事先未作好市場(chǎng)分析，市場(chǎng)定位不明確導(dǎo)致該項(xiàng)目本身根本就沒(méi)有市場(chǎng)前途；三是開(kāi)發(fā)商自有資金不足，或者開(kāi)發(fā)商缺乏經(jīng)驗(yàn)，沒(méi)有高素質(zhì)的人員組成的管理隊(duì)伍等。出現(xiàn)以上兩種情況都有可能造成“爛尾”或不能如期交房，如果銀行不慎選擇了這樣的項(xiàng)目開(kāi)展個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)，則該貸款從開(kāi)始就面臨成為呆壞帳的可能。

還有一種情況是銀行需了解商品房類型的不同，個(gè)人住房貸款的風(fēng)險(xiǎn)有較大差別，一般來(lái)說(shuō)以投資為目的的客戶的違約風(fēng)險(xiǎn)大于以自省居住為目的的購(gòu)房戶的風(fēng)險(xiǎn)，商業(yè)房大于住宅，而住宅中易于成為投資品種的小戶型和酒店式公寓大于一般住宅。目前成都市市場(chǎng)上小戶型購(gòu)房戶中投機(jī)淘金的購(gòu)房者占很大比例，在前幾年投資高回報(bào)的示范帶動(dòng)下許多普通市民也加入投資小戶型的行列，推動(dòng)小戶型的價(jià)格快速上漲，一旦租金達(dá)不到預(yù)期水平，違約的風(fēng)險(xiǎn)將大大增加，從金融部門反饋的信息來(lái)看，這類小戶型違約的概率明顯高于一般普通住宅。故銀行對(duì)投機(jī)性客戶應(yīng)從嚴(yán)審查，對(duì)容易成為炒房戶目標(biāo)的項(xiàng)目謹(jǐn)慎介入。

2.銷售價(jià)格不實(shí)風(fēng)險(xiǎn)。開(kāi)發(fā)商銷售價(jià)格嚴(yán)重不實(shí)，普遍高于同一供需圈類似住房的市場(chǎng)價(jià)格。實(shí)際工作中已經(jīng)出現(xiàn)這樣的情況：有的開(kāi)發(fā)商因種種原因，將銷售價(jià)格人為抬高；；或者將銀行提供按揭支持的售房?jī)r(jià)格抬高，有的銷售價(jià)格甚至比同一供需圈的類似住房的公允市場(chǎng)價(jià)格高出20%～30%.試想，如果銀行辦理個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)之初，貸款金額就高于相應(yīng)的住房的公允市場(chǎng)價(jià)格，還奢談什么防范信貸風(fēng)險(xiǎn)之類的話題呢？成都市市場(chǎng)上也出現(xiàn)了通過(guò)提高單價(jià)，同時(shí)對(duì)購(gòu)房戶高贈(zèng)送返現(xiàn)的方式，達(dá)到實(shí)際降低銀行按揭的首付比例，銷售單價(jià)實(shí)質(zhì)并未抬高的方式。

3.開(kāi)發(fā)商惡意套現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)。開(kāi)發(fā)商可能因?yàn)楣こ探ㄔO(shè)資金的短缺而惡意套現(xiàn)，一是開(kāi)發(fā)商組織一批假的購(gòu)房者到銀行辦理按揭手續(xù)，或者開(kāi)發(fā)商出具虛假的首付款證明從而放寬實(shí)際交付的首付款限額（比如，首付款應(yīng)達(dá)房?jī)r(jià)款的30%，開(kāi)發(fā)商私下答應(yīng)為購(gòu)房者在一定期限內(nèi)墊付10%～20%的房?jī)r(jià)款），從而達(dá)到套取銀行現(xiàn)金的目的。而不論是開(kāi)發(fā)商組織的那些不真實(shí)的購(gòu)房者，還是開(kāi)發(fā)商擅自降低首付款的真正購(gòu)房者，歸還個(gè)人住房貸款的還款能力都是有極大疑問(wèn)的。

4、個(gè)人信用風(fēng)險(xiǎn)。這里談到的個(gè)人信用風(fēng)險(xiǎn)，僅指購(gòu)房者故意違約，如本來(lái)沒(méi)有還款能力而騙取銀行個(gè)人住房貸款，或者具有還款能力而惡意拖欠銀行的個(gè)人住房貸款。至于借款人經(jīng)濟(jì)狀況惡化，以及發(fā)生借款人死亡、失蹤而無(wú)人帶其履行合同或繼承人或代管人拒絕履行合同等情況造成的借款人違約，屬于通過(guò)健全有關(guān)法規(guī)、完善社會(huì)保障制度可以解決的問(wèn)題，可以不納入個(gè)人信用風(fēng)險(xiǎn)范圍。6~}1[o?/*s::%&98,3LqE7r&u.tkNHs數(shù)學(xué)論文=\7(*_&Q)+*;??u-h#AHy€

5、資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)的資本價(jià)值在很大程度上取決于預(yù)期的收益現(xiàn)金流和可能的未來(lái)經(jīng)營(yíng)費(fèi)用水平，然而，即使收益和費(fèi)用都不發(fā)生變化，資本價(jià)值也會(huì)隨著收益率的變化而變化。這種情況在證券投資市場(chǎng)上反映的較為明顯，房地產(chǎn)投資的收益率也經(jīng)常變化，這種變化也影響著房地產(chǎn)的資本價(jià)值。預(yù)期的資本價(jià)值與現(xiàn)實(shí)的資本價(jià)值之間的差異即資本價(jià)值的風(fēng)險(xiǎn)。個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)中按揭住房的資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)，是指該住房的預(yù)期市場(chǎng)價(jià)格與現(xiàn)實(shí)的市場(chǎng)價(jià)格之間的差異。影響住房的資本價(jià)值的因素主要有：

論文個(gè)人消費(fèi)信貸業(yè)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)防范來(lái)自免費(fèi)

（1）未來(lái)住宅類房地產(chǎn)市場(chǎng)的走勢(shì)關(guān)注房地產(chǎn)發(fā)展的階段，房地產(chǎn)市場(chǎng)是個(gè)周期性的市場(chǎng)，房?jī)r(jià)水平處于波峰時(shí)期的貸款風(fēng)險(xiǎn)肯定大于其他階段的風(fēng)險(xiǎn)，未來(lái)的預(yù)期市場(chǎng)價(jià)格可能普遍低于目前的市場(chǎng)價(jià)格。故金融機(jī)構(gòu)要對(duì)不同階段在首付比例上區(qū)別對(duì)待，從宏觀上控制住該風(fēng)險(xiǎn)。

（2）住宅功能陳舊。以后人們對(duì)住宅的功能要求（如戶型設(shè)計(jì)、外部景觀、室內(nèi)設(shè)施等）總是日新月異、不斷增強(qiáng)的，當(dāng)前的住宅在功能上以后總會(huì)逐漸陳舊過(guò)時(shí)，相應(yīng)地，其資本價(jià)值也有貶值的可能。

（3）房地產(chǎn)估價(jià)。如果某地區(qū)的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)均有高估房地產(chǎn)價(jià)格的傾向，則房地產(chǎn)的融資能力、獲利能力均被抬高，相應(yīng)地，房地產(chǎn)的資本價(jià)值也就容易高估，從而推動(dòng)經(jīng)濟(jì)泡沫的出現(xiàn)。

住宅資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)的出現(xiàn)，可能使按揭住房的未來(lái)市場(chǎng)價(jià)格極大地低于辦理按揭之時(shí)的市場(chǎng)價(jià)格，導(dǎo)致借款人大面積理性違約，造成嚴(yán)重的金融動(dòng)蕩和金融危機(jī)。

6.個(gè)人住房貸款資金的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。由于個(gè)人住房貸款的借款期限長(zhǎng)達(dá)10～20年，甚至可達(dá)30年，貸款資金的流動(dòng)性問(wèn)題如不能解決，個(gè)人住房貸款抵押的一級(jí)市場(chǎng)必然出現(xiàn)自身無(wú)法解決的難題：資金占用的長(zhǎng)期性與資金來(lái)源的短期性問(wèn)題，住房抵押貸款市場(chǎng)的巨大需求與商業(yè)銀行等金融機(jī)構(gòu)資金來(lái)源有限的矛盾。個(gè)人住房貸款資金的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)，使銀行的長(zhǎng)期資金使用和短期資金來(lái)源的不匹配，使商業(yè)銀行自身加大了資金短缺的壓力，從而讓個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)難以開(kāi)展下去。

7.法律風(fēng)險(xiǎn)。個(gè)人住房貸款的法律風(fēng)險(xiǎn)，包括三個(gè)層面的內(nèi)容：（1）合規(guī)性問(wèn)題。個(gè)人住房貸款的手續(xù)是否完備、合法和有效，如住房抵押登記和商品房預(yù)售的備案登記應(yīng)辦妥等。（2）按揭住房的權(quán)利瑕疵。辦理個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)，要求按揭住房不存在權(quán)利瑕疵，如果按揭住房還存在其他抵押權(quán)人、典權(quán)人或其他買受人，則銀行的貸款缺乏安全、有效、足值的抵押擔(dān)保品，銀行的貸款風(fēng)險(xiǎn)自然就很大了。（3）抵押住房的處分問(wèn)題。借款人不能歸還銀行的貸款本息，盡管抵押住房不存在權(quán)利瑕疵，但如果借款人不能從抵押住房遷出或者借款人遷出后無(wú)立足之地，銀行就不能順利地處分抵押物。

8.檔案管理風(fēng)險(xiǎn)。個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的檔案保存相當(dāng)重要，因?yàn)樵谌绱碎L(zhǎng)的借款期內(nèi)（可長(zhǎng)達(dá)30年），銀行工作人員必然產(chǎn)生變動(dòng)，甚至從領(lǐng)導(dǎo)到信貸員要換四、五次班，現(xiàn)在已經(jīng)發(fā)生了因工作人員變動(dòng)而造成個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)檔案流失的情況，若銀行內(nèi)部有人與外部勾結(jié)，則問(wèn)題更為嚴(yán)重。若出現(xiàn)個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)檔案的失真、失實(shí)，則銀行的貸款就面臨極大風(fēng)險(xiǎn)。

二、個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)防范

個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)因素雖然很多，但其中許多風(fēng)險(xiǎn)因素通過(guò)加強(qiáng)制度建設(shè)、完善個(gè)人住房貸款的信貸管理工作是可以防范的，亦或減小風(fēng)險(xiǎn)。具體來(lái)說(shuō)，有如下一些防范風(fēng)險(xiǎn)的措施：

1.加強(qiáng)個(gè)人住房貸款前期評(píng)估工作。通過(guò)個(gè)人住房貸款的前期評(píng)估工作，可以選擇市場(chǎng)前景好的項(xiàng)目給予貸款支持，從而避免項(xiàng)目選擇風(fēng)險(xiǎn)、銷售價(jià)格不實(shí)風(fēng)險(xiǎn)，部分避免資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)和開(kāi)發(fā)商惡意套現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)。個(gè)人住房貸款前期評(píng)估工作包括的基本內(nèi)容有：

（1）貸款項(xiàng)目評(píng)估。通過(guò)對(duì)按揭項(xiàng)目的建設(shè)條件評(píng)價(jià)、市場(chǎng)前景分析、開(kāi)發(fā)商素質(zhì)和業(yè)績(jī)?cè)u(píng)價(jià)、項(xiàng)目的財(cái)務(wù)盈虧平衡分析和風(fēng)險(xiǎn)分析，可以判斷項(xiàng)目是否具備給予按揭支持的條件，從而擇優(yōu)挑選好項(xiàng)目。

（2）對(duì)擬提供貸款支持的按揭住房的期房?jī)r(jià)格進(jìn)行市場(chǎng)評(píng)估，經(jīng)銀行確認(rèn)后，確定合理的貸款成數(shù)。

對(duì)期房?jī)r(jià)格的市場(chǎng)評(píng)估，避免了開(kāi)發(fā)商高價(jià)銷售策略給銀行帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。有的商業(yè)銀行通過(guò)評(píng)估機(jī)構(gòu)曾發(fā)現(xiàn)，開(kāi)發(fā)商針對(duì)按揭住房的銷售價(jià)格高出一次性付款售價(jià)的30%左右，在這種情況下，開(kāi)發(fā)商獲得了暴利，但銀行貸款的風(fēng)險(xiǎn)從一開(kāi)始就額外加大了。通過(guò)評(píng)估，還可以部分避免開(kāi)發(fā)商的惡意套現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)。因?yàn)榧词归_(kāi)發(fā)商組織假的購(gòu)房者辦理了按揭手續(xù)，套取了銀行現(xiàn)金，但個(gè)人住房貸款畢竟擁有了合法有效、足值的抵押擔(dān)保品——住房抵押，在開(kāi)發(fā)商僅能獲抵押住房的公允市場(chǎng)價(jià)格的七成貸款的情況下（銀行還可以根據(jù)按揭住房在建項(xiàng)目的形象進(jìn)度，預(yù)留開(kāi)發(fā)商對(duì)購(gòu)房者的保證金，以保證在建項(xiàng)目的資金需求。），開(kāi)發(fā)商終究會(huì)想方設(shè)法按月代替虛假的購(gòu)房者歸還貸款，否則銀行一旦處分抵押住房，加上銀行預(yù)留的保證金，應(yīng)該可以使貸款風(fēng)險(xiǎn)降到最低，而開(kāi)發(fā)商則得不償失。

對(duì)期房?jī)r(jià)格的市場(chǎng)價(jià)格評(píng)估，還可以避免抵押住房的資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)。通過(guò)對(duì)未來(lái)同類住宅類房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)的分析，對(duì)住房功能陳舊的判斷，以及對(duì)城市空心化趨勢(shì)的出現(xiàn)等諸多因素的分析、評(píng)估，可以評(píng)測(cè)出較為公允合理的住房理論價(jià)格，根據(jù)該理論價(jià)格計(jì)算的貸款成數(shù)發(fā)放個(gè)人住房貸款，無(wú)疑可以減小抵押住房未來(lái)的資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)然，減小抵押住房的未來(lái)資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)的前提，還是要有規(guī)范的房地產(chǎn)專業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行市場(chǎng)價(jià)格評(píng)估，而且對(duì)期房評(píng)估得出的理論價(jià)格應(yīng)能基本反映類似房地產(chǎn)的未來(lái)市場(chǎng)趨勢(shì)，做到公允、合理和可信。否則，如房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的虛假和不真實(shí)，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其理論價(jià)格（往往由房地產(chǎn)抵押人、貸款銀行和評(píng)估機(jī)構(gòu)三者共同推波助瀾），就會(huì)和證券投資的過(guò)度繁榮一道，形成“虛擬經(jīng)濟(jì)”的極度興旺，即“泡沫經(jīng)濟(jì)”，最后導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)的全面崩潰。

2.建立個(gè)人信用評(píng)級(jí)制度。不但個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)離不開(kāi)個(gè)人信用評(píng)級(jí)，其實(shí)只要是開(kāi)展個(gè)人消費(fèi)信貸，都離不開(kāi)個(gè)人信用評(píng)級(jí)。人們常說(shuō)“市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)是法制經(jīng)濟(jì)”，其實(shí)也可以說(shuō)“市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)也是信用經(jīng)濟(jì)”。個(gè)人信用評(píng)級(jí)制度的建立，目的就是要通過(guò)評(píng)級(jí)掌握借款人的個(gè)人真實(shí)收入和財(cái)產(chǎn)，掌握借款人有沒(méi)有個(gè)人負(fù)債，借款人以往有沒(méi)有不良信用記錄，從而據(jù)以判斷借款人的還貸能力和還貸意愿。但是，目前對(duì)個(gè)人信用評(píng)級(jí)制度的建立缺乏權(quán)威部門的統(tǒng)籌，往往難以實(shí)際推行。比如，建設(shè)銀行在1999年出臺(tái)了個(gè)人住房貸款資信評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)，工商銀行也出臺(tái)了《個(gè)人住房貸款借款人資信評(píng)估指導(dǎo)意見(jiàn)》，但都限于住房貸款借款人資信評(píng)估和各自銀行系統(tǒng)，資信評(píng)級(jí)結(jié)論不能在其他商業(yè)銀行通用，也不能用于其他個(gè)人消費(fèi)信貸。并且如果開(kāi)發(fā)商同意賣房給購(gòu)房者，購(gòu)房者又支付了首期購(gòu)房款，資信評(píng)級(jí)勢(shì)必流于形式；如果先辦個(gè)人資信評(píng)級(jí)，達(dá)不到資信標(biāo)準(zhǔn)的個(gè)人不擔(dān)不支付評(píng)估費(fèi)，還可以換一家銀行辦理按揭。

因此，為了建立有效的個(gè)人信用評(píng)級(jí)制度，應(yīng)抓好以下基礎(chǔ)工作：

（1）建立獨(dú)立、公正、權(quán)威的資信評(píng)級(jí)中介機(jī)構(gòu)。該機(jī)構(gòu)應(yīng)由人民銀行進(jìn)行業(yè)務(wù)指導(dǎo)，能夠調(diào)閱各商業(yè)銀行的電腦網(wǎng)絡(luò)資料，出具的資信評(píng)級(jí)結(jié)論在各商業(yè)銀行通用，適用于一切個(gè)人消費(fèi)信貸領(lǐng)域，并可進(jìn)行實(shí)時(shí)跟蹤，一但發(fā)現(xiàn)不良信用記錄，隨時(shí)調(diào)整其個(gè)人信用等級(jí)，對(duì)近三年信用良好的個(gè)人，可以按操作規(guī)程調(diào)高其個(gè)人資信等級(jí)。

（2）盡快建立個(gè)人存款實(shí)名制和個(gè)人財(cái)產(chǎn)申報(bào)制度。通過(guò)這兩項(xiàng)制度的建立，可以掌握個(gè)人真實(shí)收入和財(cái)產(chǎn)，評(píng)價(jià)個(gè)人的還款能力。所幸的是，二年伊始，人民銀行已宣布即將實(shí)行個(gè)人存款實(shí)名制，相信個(gè)人財(cái)產(chǎn)申報(bào)制也將很快出臺(tái)。

（3）實(shí)行個(gè)人信用實(shí)碼制和計(jì)算機(jī)聯(lián)網(wǎng)查詢系統(tǒng)。個(gè)人信用實(shí)碼制就是將可證明、解釋和查詢的個(gè)人信用資料都存儲(chǔ)在該編碼下。當(dāng)個(gè)人需要向有關(guān)方面提供自己的信用情況時(shí)，個(gè)人資信評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)通過(guò)個(gè)人信用實(shí)碼可以查詢所需資料，從而評(píng)定信用等級(jí)。

（4）建立個(gè)人銀行帳戶。將目前個(gè)人收支以現(xiàn)金為主，改為以個(gè)人銀行帳戶轉(zhuǎn)帳收支為主，個(gè)人只有零星的現(xiàn)金收支。這樣，銀行對(duì)個(gè)人的貨幣化資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)等非貨幣資產(chǎn)（通過(guò)轉(zhuǎn)帳和稅收確認(rèn)），個(gè)人收入和到期償付能力就可以全面掌握并進(jìn)行評(píng)估。

3.健全法規(guī)，完善社會(huì)保障制度。個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)涉及一系列相關(guān)法律、法規(guī)，通過(guò)修訂和完善房地產(chǎn)抵押法律制度、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓和預(yù)售法律制度，通過(guò)制訂物權(quán)法、個(gè)人破產(chǎn)法、社會(huì)保障法等法律，可以使個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的手續(xù)在合法有效的基礎(chǔ)上更加完備、簡(jiǎn)明，使抵押住房不存在權(quán)利瑕疵，保障抵押權(quán)人擁有能夠順利、合法地處分抵押住房的權(quán)利。

4.強(qiáng)化銀行對(duì)個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)檔案的管理工作。銀行應(yīng)由專人負(fù)責(zé)保管個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)檔案，實(shí)現(xiàn)電腦和文件資料（原件）的雙重管理，加強(qiáng)內(nèi)部監(jiān)督、內(nèi)部牽制，以保證業(yè)務(wù)檔案不失真、不失實(shí)和不流失。通過(guò)電腦化管理，對(duì)每月拖欠銀行貸款的借款人進(jìn)行及時(shí)催收，并納入“黑名單”，加強(qiáng)貸后管理工作力度。

房地產(chǎn)市場(chǎng)分析論文范文第5篇

1、首發(fā)股票上市（IPO上市）

首發(fā)上市（IPO上市）是指按照有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，公司向證券管理部門提出申請(qǐng)，證券管理部門經(jīng)過(guò)審查，符合發(fā)行條件，同意公司通過(guò)發(fā)行一定數(shù)量的社會(huì)公眾股的方式直接在證券市場(chǎng)上市。

為抑制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)熱，去除經(jīng)濟(jì)泡沫成分，我國(guó)1995年開(kāi)始禁止房地產(chǎn)業(yè)公司IPO上市。經(jīng)歷多年的調(diào)整，房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨新的發(fā)展良機(jī)，2001年始，隨著天鴻寶業(yè)的上市，國(guó)家開(kāi)始解禁，資本市場(chǎng)在時(shí)隔八年后重新對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)放。2001年至今，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)共有天鴻寶業(yè)、金地集團(tuán)、天房發(fā)展、棲霞建設(shè)四家公司通過(guò)了證監(jiān)會(huì)的發(fā)行申請(qǐng)進(jìn)行IPO上市。

2、買殼上市

買殼上市是指在證券市場(chǎng)上通過(guò)買入一個(gè)已經(jīng)合法上市的公司（殼公司）的控股比例的股份，掌握該公司的控股權(quán)后，通過(guò)資產(chǎn)的重組，把自己公司的資產(chǎn)與業(yè)務(wù)注入殼公司，這樣，無(wú)須經(jīng)過(guò)上市發(fā)行新股的申請(qǐng)就直接取得上市的資格。

3、IPO上市與首發(fā)上市的比較

在我國(guó)，并不是所有的企業(yè)都能通過(guò)IPO申請(qǐng)達(dá)致上市目標(biāo)的。首先，《公司法》對(duì)企業(yè)的IPO申請(qǐng)上市有比較苛刻的條件限制；其次，有關(guān)管理部門對(duì)民營(yíng)企業(yè)IPO申請(qǐng)的審查相當(dāng)嚴(yán)格；尤其對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)上市申請(qǐng)的審查更是審慎有加。2001年恢復(fù)房地產(chǎn)企業(yè)IPO上市至今，中國(guó)股市IPO的公司接近180家，房地產(chǎn)行業(yè)IPO公司卻僅僅只有四家，而且清一色是由國(guó)有股份控股，就說(shuō)明了這一問(wèn)題。因此，預(yù)計(jì)民營(yíng)企業(yè)進(jìn)行IPO申請(qǐng)上市的路途將會(huì)是比較坎坷、艱辛的。尤其是2003年9月21日中國(guó)證監(jiān)會(huì)通知提高IPO首發(fā)上市公司的門檻，明確要求除國(guó)有企業(yè)及有限公司整體變更外，必須成立股份有限公司滿三年方可申請(qǐng)IPO，等等，這就基本上堵死了民營(yíng)企業(yè)通過(guò)IPO申請(qǐng)上市，較快進(jìn)入資本市場(chǎng)的的途徑。

相比之下，買殼上市的優(yōu)勢(shì)在于：不因出身是“民企”而受法規(guī)歧視；避開(kāi)IPO對(duì)產(chǎn)業(yè)政策的苛刻要求；不用考慮IPO上市對(duì)經(jīng)營(yíng)歷史、股本結(jié)構(gòu)、資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)、贏利能力、重大資產(chǎn)（債務(wù)）重組、控股權(quán)和管理層的穩(wěn)定性、公司治理結(jié)構(gòu)等諸多方面的特殊要求；只要企業(yè)從事的是合法業(yè)務(wù)，有足夠的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，符合《公司法》關(guān)于對(duì)外投資的比例限制，就可以買別人的殼去上市。

買殼上市具有上市時(shí)間快，節(jié)約時(shí)間成本的優(yōu)點(diǎn)，因?yàn)闊o(wú)須排隊(duì)等待審批，買完殼通過(guò)重組整合業(yè)務(wù)即可完成上市計(jì)劃，對(duì)比之下，完整的一個(gè)IPO上市計(jì)劃預(yù)計(jì)最快也要耗3－5年。

買殼上市后，通過(guò)對(duì)資產(chǎn)與業(yè)務(wù)的重組可以改善上市公司的經(jīng)營(yíng)狀況，保持良好的融資渠道，可以向社會(huì)公眾籌集發(fā)展資金，通過(guò)向持控股地位的我集團(tuán)公司購(gòu)買優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，既可以使上市公司獲得良好的經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目，進(jìn)一步提高經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)，維持再融資的可能，又可以使民營(yíng)企業(yè)獲得寶貴的發(fā)展資金，積極開(kāi)拓市場(chǎng)，迅速發(fā)展壯大自身實(shí)力。同時(shí)，由于經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)的提高也可以提升公司的市場(chǎng)形象，尤其是有促使股價(jià)高于每股凈資產(chǎn)，獲得“溢價(jià)”收入，并在合適的時(shí)機(jī)賣出股票兌現(xiàn)其“溢價(jià)”增值部分，實(shí)現(xiàn)投資的保值增值。

4、香港與內(nèi)地證券市場(chǎng)的比較

買殼可以選擇在國(guó)內(nèi)買，也可以選擇在香港買。上市地點(diǎn)的選擇很重要，其中，對(duì)股票流通性的考慮是極其重要的因素。由于歷史原因，內(nèi)地的深圳、上海兩個(gè)交易所，其上市的1400多只股票中，除了方正科技、興業(yè)房產(chǎn)、飛樂(lè)音響、愛(ài)使股份、申華控股等5只股票是全流通的外，其余上市公司的股票都有相當(dāng)部分暫時(shí)不能流通，而且大多數(shù)都是不流通股占控股地位，要買殼就不得不買入暫時(shí)無(wú)法流通的股份。而對(duì)市場(chǎng)而言，“任何的買入都是為了賣出”，對(duì)民營(yíng)企業(yè)的長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)策略而言，將來(lái)選擇合適的時(shí)機(jī)將持有的上市股份退出也是目前必須考慮的問(wèn)題，鑒此，股份流通性差、退出機(jī)制先天不足的國(guó)內(nèi)股票市場(chǎng)對(duì)比于香港證券市場(chǎng)略顯不足。

相反，在香港聯(lián)交所買殼上市后，由于其股份是全流通的，上市公司退出機(jī)制相當(dāng)完善，從而也為前述的股價(jià)“溢價(jià)”收入的兌現(xiàn)提高了良好的保障，單從流通性考慮，在香港市場(chǎng)買殼比較符合民營(yíng)企業(yè)將來(lái)退出的需要。

二、我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)在國(guó)內(nèi)市場(chǎng)買殼上市的情況

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，從1997年以來(lái)，在國(guó)內(nèi)買殼上市的房地產(chǎn)企業(yè)達(dá)到了40家左右，并且還有繼續(xù)增加的趨勢(shì)。它們買殼的原因何在呢？買殼后的運(yùn)作成敗又如何呢？

1、房地產(chǎn)企業(yè)買殼上市的動(dòng)因分析

（1）國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的新一輪快速發(fā)展是房企買殼上市的外在力量

我國(guó)國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)過(guò)1995年開(kāi)始的嚴(yán)格調(diào)控與調(diào)整，幾年來(lái)，由于房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)過(guò)熱導(dǎo)致的經(jīng)濟(jì)泡沫已經(jīng)基本上被擠出。1999年后由于國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)的全面回暖，特別是居民住宅銷售看好，帶動(dòng)了國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的新一輪快速發(fā)展，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增勢(shì)強(qiáng)勁，住宅及商業(yè)樓的開(kāi)發(fā)與銷售面積迅速增加，房?jī)r(jià)也持續(xù)上揚(yáng)，進(jìn)一步推動(dòng)提高了全行業(yè)的利潤(rùn)空間。這樣，良好的外部環(huán)境與房?jī)r(jià)上揚(yáng)所帶來(lái)的較高的行業(yè)利潤(rùn)率，使得房地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)力大大增強(qiáng)，這是房地產(chǎn)企業(yè)買殼上市的外在力量，也為買殼上市創(chuàng)造了條件。

（2）實(shí)現(xiàn)自身快速擴(kuò)張，尋求發(fā)展空間是房企買殼上市的基本內(nèi)因

房地產(chǎn)行業(yè)的建筑周期長(zhǎng)、資金需求大，是一個(gè)規(guī)模型、資金密集型的行業(yè)；全行業(yè)的復(fù)蘇使得投資于房地產(chǎn)的企業(yè)數(shù)量也大大增加。為了在行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)中取得有利的地位，房企就必須實(shí)現(xiàn)自身的快速擴(kuò)張，尋求發(fā)展空間，以壯大自身的實(shí)力。而買殼上市就可以借助資本市場(chǎng)的融資、投資功能，來(lái)實(shí)現(xiàn)其快速、低成本、大規(guī)模的擴(kuò)張，改變市場(chǎng)的格局，使企業(yè)在行業(yè)中處于比較有利的地位上。

（3）拓展資金渠道的需要

除內(nèi)部積累外，資金的外部來(lái)源渠道不外乎銀行貸款和資本市場(chǎng)兩個(gè)方面。房地產(chǎn)企業(yè)資金的需求量是很大的，而從銀行貸款來(lái)看，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的貸款有種種的限制并且條件日益苛刻，同時(shí)對(duì)將來(lái)還形成了還貸壓力；而通過(guò)資本市場(chǎng)進(jìn)行融資，則可以不用還本付息，財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)較小，可以減少資金借入的需求量，降低企業(yè)的資本負(fù)債率，從而打開(kāi)資本市場(chǎng)融資的通道，實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)上的持續(xù)、快速擴(kuò)張。

深入一點(diǎn)分析，房地產(chǎn)企業(yè)要通過(guò)IPO上市進(jìn)入資本市場(chǎng)并不容易，證監(jiān)會(huì)和建設(shè)部對(duì)批準(zhǔn)房企IPO上市都有不同的要求，要通過(guò)上市融資的資格審查和審批程序相當(dāng)困難，交易成本過(guò)高。而買殼上市則可以避過(guò)上市的嚴(yán)格審查，快速進(jìn)入資本市場(chǎng)，拓展有效的資金渠道。

（4）進(jìn)行“圈地”是部分房地產(chǎn)企業(yè)買殼上市的真正目的

房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展加大了企業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)，這些競(jìng)爭(zhēng)已經(jīng)由樓盤、房產(chǎn)延伸到不斷升值的土地資源上。有些房地產(chǎn)企業(yè)并不缺錢，也不缺資金的融集渠道，但是對(duì)它們而言，有些上市公司擁有的優(yōu)質(zhì)土地資源是這部分房企買殼上市的真正目的。它們通過(guò)買殼取得殼公司所擁有的黃金土地，進(jìn)而對(duì)土地資源進(jìn)行整合，可以形成公司新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)。

2、房地產(chǎn)公司買殼的成敗分析

是否在買殼后再融資了，或者買殼重組后具備再融資的資格，應(yīng)是買殼成敗的重要標(biāo)準(zhǔn)。再融資的資格主要與凈資產(chǎn)收益率相關(guān)，目前最基本的要求是最近三年每年凈資產(chǎn)收益率要在6％以上，低于此條件的公司暫時(shí)不具備再融資的資格。

按此要求，我們將買殼的房地產(chǎn)企業(yè)分為1997－1999年和2000－2003年兩類。其理由是：2000年以前買殼的企業(yè)，已經(jīng)有足夠的時(shí)間進(jìn)行重組，使凈資產(chǎn)收益率達(dá)到再融資的條件之上，因此，它們是否已經(jīng)再融資將是評(píng)價(jià)其買殼成功與否的關(guān)鍵性評(píng)價(jià)因素；而2000年以后買殼的企業(yè)，基本上還沒(méi)有足夠的時(shí)間使凈資產(chǎn)收益率通過(guò)重組提高到符合再融資的關(guān)于“三年”的時(shí)間要求，加上有些公司未必在買殼后能馬上重組成功，因此，對(duì)它們的評(píng)價(jià)，將以業(yè)績(jī)的提高及凈資產(chǎn)收益率的上升為主要標(biāo)準(zhǔn)。

（表1：房地產(chǎn)公司買殼資料1997－1999年）

經(jīng)資料搜集、整理，1997年－1999年，房地產(chǎn)公司買殼上市的有18家，海鳥(niǎo)發(fā)展和英雄股份是農(nóng)凱系的，屬于問(wèn)題股，這里不予考慮。剩余16家公司中，已經(jīng)成功完成再融資計(jì)劃的有：

銀基發(fā)展2000年9月增發(fā)融資68000萬(wàn)元

湖南投資2001年4月增發(fā)融資50750萬(wàn)元

眾城實(shí)業(yè)2002年1月增發(fā)融資70960萬(wàn)元

金豐投資2002年4月增發(fā)融資60868萬(wàn)元

此外，天創(chuàng)置業(yè)2002年末也計(jì)劃擬增發(fā)4000萬(wàn)股，目前在籌備中。

在尚未再融資或計(jì)劃再融資的公司中，陽(yáng)光股份、長(zhǎng)安信息最近三年的凈資產(chǎn)收益率已經(jīng)達(dá)到6％以上，具備了再融資的資格；深物業(yè)最近兩年也在6％以上，初步具備再融資的條件?？梢哉J(rèn)為，1997----1999年買殼上市的16家房地產(chǎn)中，上述8家是成功的，占總數(shù)的50％。

其余公司中，天辰股份的殼于2001年再次被買；深深房、萊茵置業(yè)、嘉寶集團(tuán)、光彩建設(shè)近年的業(yè)績(jī)都在6％以下，有些甚至還虧損；金帝建設(shè)和瓊珠江居然被戴了“ST”的帽子，都是買殼失敗的例子；渝開(kāi)發(fā)2002年達(dá)到7.25％，但2001年也是虧損的，同樣不能說(shuō)是成功的。這些公司也是8家，占50％。

（表2：房地產(chǎn)公司買殼資料2000－2003年）

經(jīng)不完全統(tǒng)計(jì)，2000－2003年，房地產(chǎn)買殼上市的企業(yè)共有19家，其中，北京方成偉業(yè)房地產(chǎn)公司未取得“福建三農(nóng)”的第一大股東地位，北京泰躍房地產(chǎn)公司控股“三峽水利”尚在報(bào)批，北京鵬泰投資公司的“寧城老窖”凈資產(chǎn)為負(fù)數(shù)，均暫不予考慮，剩余16家公司。

16家公司中，金融街已經(jīng)在2002年2月成功增發(fā)籌資42000萬(wàn)元，沙河股份、天辰股份均在2002年末分別計(jì)劃擬增發(fā)6000萬(wàn)和4000萬(wàn)股A股，渤海物流則擬配股投入房地產(chǎn)項(xiàng)目（2003年7月未被批準(zhǔn)），此外，茂化永華、名流置業(yè)、湖北金環(huán)、恒大地產(chǎn)的業(yè)績(jī)都有很大的改觀。

而其它公司中，由于整體買殼的時(shí)間還不太長(zhǎng)，暫時(shí)無(wú)法評(píng)價(jià)其是否成功，包括上實(shí)發(fā)展、先鋒股份、ST金泰，即使中福實(shí)業(yè)、萬(wàn)里電池在被買殼后分別被“ST”為ST昌源、ST渝萬(wàn)里，我們也還是不能武斷地判斷它們是失敗的。

值得注意的是，由福建許榮茂家族買殼“萬(wàn)象集團(tuán)”改名“世茂股份”的公司，雖然沒(méi)有再融資計(jì)劃，目前也沒(méi)有再融資的資格，但由于該買殼項(xiàng)目的特殊運(yùn)作方式，整個(gè)買殼項(xiàng)目無(wú)疑也是成功的。

另一個(gè)值得注意的例子是世紀(jì)興業(yè)投資公司買殼“中天企業(yè)”（改名“世紀(jì)中天”），雖然在再融資實(shí)踐或資格方面沒(méi)有什么表現(xiàn)，但是當(dāng)我們打開(kāi)它的K線圖，會(huì)發(fā)現(xiàn)控盤主力將該股從1999年的10元以下價(jià)位拉高到最高的近80元（經(jīng)復(fù)權(quán)計(jì)算），我們能說(shuō)它的買殼項(xiàng)目是不成功的嗎？盡管其中有一些不規(guī)范的因素存在。

3、房地產(chǎn)企業(yè)在國(guó)內(nèi)買殼上市的經(jīng)典案例

（1）成功再融資案例---“金融街”增發(fā)籌資42000萬(wàn)元

“金融街”（000402，S.Z）原名“重慶華亞”，是重慶華西包裝集團(tuán)控股的一家包裝行業(yè)上市公司。2000年4月，華西集團(tuán)將持有的4869萬(wàn)股國(guó)有股以每股3.80元的價(jià)格轉(zhuǎn)讓給北京金融街建設(shè)集團(tuán)公司。

金融街集團(tuán)取得控股權(quán)后，迅速對(duì)“重慶華亞”進(jìn)行一系列的資產(chǎn)重組工作。2000年5月，“重慶華亞”進(jìn)行整體置換，金融街集團(tuán)將所擁有的北京金融街區(qū)域的具有穩(wěn)定出租收益的物業(yè)和全資子公司北京金融街房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)公司共計(jì)16433萬(wàn)元的資產(chǎn)，與“重慶華亞”全部資產(chǎn)16545萬(wàn)元進(jìn)行等值置換，并在置換后將上市公司名稱改為“金融街”。2001年5月，“金融街”與控股股東金融街集團(tuán)進(jìn)行關(guān)聯(lián)交易，加大重組力度，收購(gòu)了關(guān)聯(lián)公司北京金融街建設(shè)開(kāi)發(fā)公司位于北京金融街區(qū)域與土地開(kāi)發(fā)有關(guān)的資產(chǎn)，并收購(gòu)了控股股東金融街集團(tuán)持有的北京宏基嘉業(yè)房地產(chǎn)公司51％的股權(quán)。這樣，上市公司將獨(dú)家承擔(dān)北京金融街規(guī)劃區(qū)域剩余的全部土地開(kāi)發(fā)工作，獲得了位于北京金融街的50萬(wàn)平米的土地儲(chǔ)備，足夠公司5年開(kāi)發(fā)100萬(wàn)平米的可銷售地上建筑面積的需要，保持了公司的可持續(xù)發(fā)展。

金融街集團(tuán)買殼后的資產(chǎn)重組效果是非常顯著的，2000年5月上市公司進(jìn)行整體置換后的馬上見(jiàn)了成效，當(dāng)年中報(bào)批露，公司半年實(shí)現(xiàn)1129萬(wàn)元的利潤(rùn)，比1999年同期的225萬(wàn)元增長(zhǎng)了403％；2001年，公司當(dāng)年實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)15100萬(wàn)元，凈資產(chǎn)收益率43.59％，凈資產(chǎn)從買殼前的16400萬(wàn)元增值到34650萬(wàn)元。

在優(yōu)良業(yè)績(jī)的支持下，公司2002年2月，以每股19.58元的高價(jià)增發(fā)2145萬(wàn)股A股，融資42000萬(wàn)元。再融資后的“金融街”繼續(xù)高速成長(zhǎng)，2002年末，公司實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)16700萬(wàn)元，凈資產(chǎn)增長(zhǎng)至88500萬(wàn)元，凈資產(chǎn)收益率達(dá)14.54％；2003年中期報(bào)告更進(jìn)一步顯示了驚人的發(fā)展，僅僅半年公司就實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)12567萬(wàn)元，凈資產(chǎn)收益率達(dá)12.43％，凈資產(chǎn)增長(zhǎng)至101100萬(wàn)元！買殼三年，凈資產(chǎn)就增長(zhǎng)了6.17倍，并且目前公司良好的盈利能力使繼續(xù)再融資成為可能，金融街集團(tuán)買殼上市后成功地走進(jìn)了資本市場(chǎng)。

從“金融街”的運(yùn)作中，我們發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)買殼后成功再融資的共同特點(diǎn)，就是在買殼后對(duì)殼公司進(jìn)行實(shí)質(zhì)性的重組工作，把優(yōu)質(zhì)的房地產(chǎn)資產(chǎn)和業(yè)務(wù)注入殼公司，迅速提高盈利水平，取得再融資的資格進(jìn)行融資。

（2）成功圈地案例---“世茂中國(guó)”買殼“萬(wàn)象集團(tuán)”

“萬(wàn)象集團(tuán)”（600823，S.H）原是家商貿(mào)企業(yè)，幾年內(nèi)業(yè)績(jī)持續(xù)下降。2000年8月，第一大股東“黃浦區(qū)國(guó)資辦”將其持有的26.43%股權(quán)轉(zhuǎn)讓給“上海世茂投資發(fā)展有限公司”（簡(jiǎn)稱“世茂投資”），轉(zhuǎn)讓價(jià)格1.44億元。

“世茂投資”入主“萬(wàn)象集團(tuán)”，并非有意經(jīng)營(yíng)其原有主業(yè)，所以在入主后幾乎半年多時(shí)間里，將“萬(wàn)象集團(tuán)”旗下的資產(chǎn)陸續(xù)出售（其中“恒源祥”品牌相關(guān)業(yè)務(wù)被以9200萬(wàn)元價(jià)格轉(zhuǎn)讓），唯一保留的是“萬(wàn)象國(guó)際廣場(chǎng)歸檔：金融證券論文推薦度：收藏本文日期：2006-2-269:40:00民營(yíng)地產(chǎn)企業(yè)買殼上市報(bào)告字體大小:小大民營(yíng)地產(chǎn)企業(yè)買殼上市報(bào)告

”55%權(quán)益?！叭f(wàn)象國(guó)際廣場(chǎng)”地處中華第一街—上海最繁華、最聞名的南京路步行街起點(diǎn)，與第一百貨隔路相望，由“萬(wàn)象集團(tuán)”與“上海國(guó)際信托投資公司”（以下簡(jiǎn)稱“上國(guó)投”）共同投資，原注冊(cè)資金1.5億元，“萬(wàn)象集團(tuán)”占55%股份，“上國(guó)投”占45%。該項(xiàng)目歷時(shí)四年，1999年11月完成地下三層至正負(fù)零后，一直停工，而投資已高達(dá)11億元。股東之一的“上國(guó)投”截至2000年底對(duì)“萬(wàn)象國(guó)際廣場(chǎng)”的貸款本息高達(dá)7.9億元。

“世茂投資”收購(gòu)“萬(wàn)象集團(tuán)”十個(gè)月后，以900萬(wàn)元帳面價(jià)格受讓其持有的“上海萬(wàn)象國(guó)際廣場(chǎng)有限公司”6%股權(quán)，之后又受讓“上國(guó)投”持有的另45%股權(quán)，共獲51%股權(quán)，并將其改名為“上海世茂國(guó)際廣場(chǎng)”。

“世茂投資”同時(shí)承諾受讓截止2000年底“上國(guó)投”向“萬(wàn)象國(guó)際廣場(chǎng)”發(fā)放的貸款本息合計(jì)7.9億元，“世茂投資”以其持有的26.43%“世茂股份”和40%“世茂建設(shè)”的股權(quán)以及其他資產(chǎn)向“上國(guó)投”提供質(zhì)押擔(dān)保，期限為2001年11月至2003年底。一般房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)作周期為2年，實(shí)際上2003年6月，“世茂國(guó)際廣場(chǎng)”開(kāi)始全球?qū)ν庹猩?，屆時(shí)國(guó)際廣場(chǎng)的收益剛好可以償還這筆貸款。

2002年2月，“世茂國(guó)際廣場(chǎng)”由原注冊(cè)資本1.5億元，增資為4億元?！笆烂顿Y”增資2.5億元，增資后占股本81.6%；“世茂股份”比例由49%降至18.4%。許榮茂從而進(jìn)一步控股“世茂國(guó)際廣場(chǎng)”。

同年11月，“世茂股份”（600823）董事會(huì)同意公司第一大股東“世茂投資”將其持有的“上海世茂國(guó)際廣場(chǎng)有限責(zé)任公司”81.6%的股權(quán)全部轉(zhuǎn)讓給英屬維爾京群島BEI公司，“世茂股份”放棄對(duì)上述81.6%股份的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。“世茂國(guó)際廣場(chǎng)”主要權(quán)益轉(zhuǎn)移到海外，世茂集團(tuán)也順利完成了買殼“萬(wàn)象”的圈地目的。

另一個(gè)買殼圈地的例子是“上實(shí)集團(tuán)”買殼“浦東不銹”。2002年9月，上海上實(shí)集團(tuán)買入“浦東不銹”（600748，S.H）公司第一大股東三鋼公司和第二大股東寶鋼集團(tuán)持有的公司股份共計(jì)43057萬(wàn)股，占總股本的73.28%，成為公司的第一大股東。

浦東不銹公司在上海浦東上南地區(qū)有103畝的優(yōu)質(zhì)土地，在上海市政規(guī)劃中，2010年世博會(huì)的主展區(qū)就位于此地區(qū)（上南地區(qū)），增值潛力巨大。上實(shí)集團(tuán)是一家實(shí)力雄厚的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，其買入主營(yíng)業(yè)務(wù)完全不同的浦東不銹公司的控股權(quán)，無(wú)疑將為自身發(fā)展提供了很好的土地儲(chǔ)備。目前，其“圈地”計(jì)劃仍在進(jìn)行中。

（3）買殼失敗原因簡(jiǎn)析

在買殼失敗的房地產(chǎn)公司中，我們發(fā)現(xiàn)較多公司的失敗原因在于沒(méi)有進(jìn)行實(shí)質(zhì)性的重組行為，主要包括：A）意在占用上市公司資金，無(wú)實(shí)質(zhì)重組行為；B）意在股權(quán)質(zhì)押貸款，同樣無(wú)實(shí)質(zhì)重組行為。

----“昌源投資”不摘“ST”帽

2000年4月，福建神龍企業(yè)集團(tuán)、福州中威實(shí)業(yè)公司分別獲取“中福實(shí)業(yè)”20％（5889萬(wàn)股）、11.57％（3407萬(wàn)股）的股權(quán)，分列第一、第二大股東行列。

2001年末，公司實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)－10575萬(wàn)元，2002年末實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)344萬(wàn)元，公司的財(cái)務(wù)狀況一直沒(méi)有較大的好轉(zhuǎn)。2003年4月，“ST中福”改名“ST昌源”，神龍企業(yè)集團(tuán)在入主“中?！惫救旰?，仍舊沒(méi)有摘帽。

昌源投資”不摘“ST”帽與神龍企業(yè)集團(tuán)和中威公司入主后的資產(chǎn)重組力度有關(guān)。3年來(lái)，公司的第一、第二大股東都連續(xù)數(shù)年分別將所持有的20％和11.57％的股權(quán)質(zhì)押給交行福州分行，獲取貸款，在對(duì)殼公司的重組上，除了出售部分子公司權(quán)益及將一部分的帳面應(yīng)收債權(quán)轉(zhuǎn)為股權(quán)投資外，幾乎沒(méi)有什么實(shí)質(zhì)性的資產(chǎn)重組行為，這樣公司的業(yè)績(jī)不見(jiàn)好轉(zhuǎn)也就不奇怪了。[NextPage]

三、在香港市場(chǎng)買殼上市的市場(chǎng)分析

國(guó)內(nèi)股市綿綿下跌，而且預(yù)期仍有下跌空間，這就封殺了在國(guó)內(nèi)買殼后的二級(jí)市場(chǎng)收益，而國(guó)內(nèi)上市公司信息披露極不規(guī)范，這也大大加大了無(wú)法規(guī)避的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。而選擇在香港買殼上市，由于股本是全流通的有著良好的套利和退出機(jī)制，因此，在香港買殼上市是民營(yíng)企業(yè)擬通過(guò)上市進(jìn)入資本市場(chǎng)的較好選擇。

有關(guān)資料反映，由于目前在國(guó)內(nèi)有很多民營(yíng)企業(yè)紛紛在香港買殼上市，使得香港的上市公司殼價(jià)上漲到5000-7000萬(wàn)元左右，而江山公司的殼價(jià)只有4000萬(wàn)元左右，綜合各方面的信息來(lái)看還是比較合理的。關(guān)鍵是民營(yíng)企業(yè)買入殼并注入資產(chǎn)后，香港股市會(huì)有什么反映，市場(chǎng)對(duì)我們有多大的認(rèn)同。

香港股市分為主板和創(chuàng)業(yè)板兩個(gè)市場(chǎng)，共有1054家上市公司。根據(jù)民營(yíng)企業(yè)買殼上市的實(shí)際可能情況，我們從中選取了港股地產(chǎn)、公用事業(yè)、建筑、綜合、高速公路類公司作為樣本公司進(jìn)行分析。

表3：港股地產(chǎn)公司股票資料

表4：紅籌地產(chǎn)、綜合與國(guó)企地產(chǎn)、公用、支援、零售公司股票資料

表5：港股建筑公司股票資料

表6：港股綜合類公司股票資料

表7；港股公用公司股票資料

表8：港股高速公路公司股票資料

五類公司共有樣本公司211家，其中把屬于紅籌或H股的帶中國(guó)概念的公司單列出來(lái)，經(jīng)過(guò)相關(guān)數(shù)據(jù)的收集、匯總、統(tǒng)計(jì)、處理，結(jié)果如下：

類別樣本數(shù)市盈率市凈率

（1）紅籌或H股地產(chǎn)

、綜合類公司23家11.820倍0.796倍

（2）非紅籌或H股地產(chǎn)95家18.640倍0.712倍

（3）公用事業(yè)公司10家9.759倍1.569倍

（4）建筑（材）類公司42家10.916倍0.600倍

（5）綜合類公司34家13.569倍0.795倍

（6）高速公路類公司7家8.638倍0.429倍

從上述數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)分析（詳細(xì)的數(shù)據(jù)請(qǐng)看附表3--8）結(jié)果，我們可以發(fā)現(xiàn)：

1、港股地產(chǎn)公司中，非紅籌或H股地產(chǎn)公司52家虧損，43家盈利，虧損面54.74%，盈利公司中盈利能力也不強(qiáng)，總盈利253億元，而地產(chǎn)公司的資產(chǎn)值一般較大，所以造成一種局面：市凈率只有0.712倍，但市盈率卻較高，達(dá)18.64倍。紅籌或H股地產(chǎn)、綜合類公司中同樣存在這種情況。

2、公用事業(yè)公司普遍盈利狀況良好，共計(jì)盈利237.08億元，10家中僅中國(guó)燃?xì)猓?0384，HK）虧損6967萬(wàn)元。其市盈率僅9.759倍較低主要也是因?yàn)闃I(yè)績(jī)較高的緣故，市凈率達(dá)1.569倍，證明投資者對(duì)公用事業(yè)公司信心比較足，愿意買入公司的股票。

3、建筑類公司普遍經(jīng)營(yíng)狀況不佳，42家公司有22家虧損，虧損面52.38%，盈虧對(duì)抵，全行業(yè)仍虧損27億元。綜合起來(lái)看，行業(yè)中沒(méi)有盈利能力強(qiáng)的公司，最盈利的公司其士國(guó)際（00025，HK）也不過(guò)盈利1.019億元，受此情況影響，建材類公司的市盈率10.916倍（因全行業(yè)合計(jì)虧損，計(jì)算市盈率時(shí)剔除了虧損公司因素），市凈率0.600倍，都處于不高的水平。

4、綜合類公司普遍經(jīng)營(yíng)狀況也不佳，34家有23家虧損，虧損面67.65%，總體看來(lái)，盈虧對(duì)抵，全行業(yè)盈利267億元，（主要是和記黃埔、新創(chuàng)建、太古A、太古B、長(zhǎng)江基建等少數(shù)公司是盈利大戶，這五家公司合計(jì)盈利已經(jīng)超過(guò)350億元，因此全行業(yè)虧損還是很厲害的），市盈率13.569倍，市凈率0.795倍，高于地產(chǎn)類公司。但尚未剔除個(gè)別公司盈利能力非常強(qiáng)的因素。

5、高速公路類公司共7家，普遍經(jīng)營(yíng)情況良好，資產(chǎn)盈利能力較強(qiáng)，但是市盈率只有8.638倍，市凈率只有0.4293倍，在五類樣本公司中其資產(chǎn)是最優(yōu)質(zhì)的，但股價(jià)的認(rèn)同度是最低的。

對(duì)于地產(chǎn)公司，我們從中選取了首長(zhǎng)四方、首創(chuàng)置業(yè)、北京北辰、英皇中國(guó)等9家樣本公司進(jìn)行進(jìn)一步重點(diǎn)分析，初步結(jié)論如下：

（1）掛在“地產(chǎn)”類名下的上市公司，經(jīng)營(yíng)的業(yè)務(wù)可以有很大的區(qū)別，可以是地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、物業(yè)投資與管理，甚至不相關(guān)的科技資訊等。象泛海酒店集團(tuán)，主要從事的是酒店經(jīng)營(yíng)與管理，資產(chǎn)構(gòu)成中全部都是酒店資產(chǎn)；而鵬潤(rùn)集團(tuán)，其業(yè)務(wù)中除少部分是物業(yè)投資外，絕大部分業(yè)務(wù)卻是投資于與“地產(chǎn)”無(wú)關(guān)的證券投資與電腦軟件設(shè)計(jì)系統(tǒng)上。

（2）經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的不同，股民的反應(yīng)也有很大的區(qū)別。象“假地產(chǎn)”公司鵬潤(rùn)集團(tuán)，經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的科技含量相對(duì)較高，因此其凈資產(chǎn)只有1.86元，但市值卻能達(dá)到5.20元，市價(jià)能取得253.23%的高溢價(jià)；而純經(jīng)營(yíng)物業(yè)投資與管理的公司，其市價(jià)表現(xiàn)也不如有地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的公司，象“首創(chuàng)置業(yè)”、“首長(zhǎng)四方”等公司有相當(dāng)?shù)牡禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)，其股價(jià)的折讓分別是69.74%和82.54%，在地產(chǎn)類公司中算比較高的，而“北京北辰”、“華夏置業(yè)”純粹經(jīng)營(yíng)分處北京與香港的物業(yè)，其股價(jià)的折讓卻分別低至16.96%和18.41%。這可能跟香港股民的“我把錢交給你去投資物業(yè)，不如我自己去投資物業(yè)”的心理習(xí)慣有關(guān)。

（3）公司的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)與資產(chǎn)質(zhì)量與股價(jià)的表現(xiàn)存在相當(dāng)?shù)年P(guān)系，獲利能力差的固定資產(chǎn)比重高的公司，比較不被投資大眾看好，而獲利能力強(qiáng)投資權(quán)益資產(chǎn)比重高的公司，比較能得到投資者的認(rèn)同。投資者比較看中的是公司的發(fā)展?jié)摿?，?duì)沉淀資產(chǎn)比重高的公司的股票不太感興趣。

（4）公司的經(jīng)營(yíng)水平對(duì)香港股民的心理影響超出公司的實(shí)際。“英皇中國(guó)”公司擁有的權(quán)益酒店及服務(wù)式住宅發(fā)展項(xiàng)目北京牡丹園在公司不知情的情況下被轉(zhuǎn)移給第三者，投資者的信心受到嚴(yán)重挫折，盡管公司在剔除前述因素尚有2.56億元的凈資產(chǎn)價(jià)值，但市值卻只剩下0.28億元，股價(jià)折讓僅僅10.82%，在所有同類公司中名列倒數(shù)第一。

四、初步思考意見(jiàn)

1、盡管政府已經(jīng)恢復(fù)了房地產(chǎn)企業(yè)的IPO上市申請(qǐng)，但由于耗時(shí)長(zhǎng)，成本大，成功機(jī)會(huì)小，不符合民營(yíng)企業(yè)的實(shí)際情況，買殼上市是民營(yíng)企業(yè)的現(xiàn)實(shí)需要。

2、在國(guó)內(nèi)買殼上市的房地產(chǎn)企業(yè)很多，大浪淘沙，各有成敗。從成功的經(jīng)驗(yàn)看，民營(yíng)企業(yè)如果選擇在國(guó)內(nèi)買殼，要注意在買殼后進(jìn)行實(shí)質(zhì)性的資產(chǎn)與業(yè)務(wù)重組，真正把優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)注入殼公司，提高公司的盈利水平，改善財(cái)務(wù)狀況，爭(zhēng)取增發(fā)或配股的資格，實(shí)現(xiàn)買殼后的成功再融資。

國(guó)內(nèi)買殼上市的房地產(chǎn)公司也不乏進(jìn)行“圈地”的成功例子。如果國(guó)內(nèi)的某家上市公司擁有位于好地段的黃金地塊，本身又是一個(gè)比較好的“靶子”企業(yè)的話，民營(yíng)企業(yè)也不妨可以考慮。