前言：想要寫出一篇令人眼前一亮的文章嗎？我們特意為您整理了5篇房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風險研究范文，相信會為您的寫作帶來幫助，發(fā)現(xiàn)更多的寫作思路和靈感。

房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風險研究范文第1篇

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)，財務(wù)風險，預警系統(tǒng)

 

1. 房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風險的形成原因

1.1 財務(wù)風險形成的內(nèi)部原因及內(nèi)在財務(wù)風險分類

1.1.1 內(nèi)部原因。

(1)財務(wù)管理人員對財務(wù)風險的客觀性認識不足。在現(xiàn)實工作中，許多房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理人員缺乏風險意識，認為只要管好、用好資金，就不會產(chǎn)生財務(wù)風險，風險意識淡薄。（2）財務(wù)決策和管理缺乏科學和有效的制度。目前，我國房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)決策普遍存在著經(jīng)驗決策及主觀決策現(xiàn)象，由此而導致的決策失誤經(jīng)常發(fā)生，從而產(chǎn)生財務(wù)風險。

房地產(chǎn)企業(yè)與內(nèi)部各部門之間及企業(yè)與上級房地產(chǎn)企業(yè)之間，在資金管理及使用、利益分配等方面存在權(quán)責不明、管理混亂的現(xiàn)象，造成資金使用效率低下，資金流失嚴重。房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部經(jīng)營活動是指資金從籌集、投入、運營、收回到收益的分配的正常生產(chǎn)經(jīng)營活動過程。

1.1.2 內(nèi)在財務(wù)風險分類。

在此活動過程中，由于各生產(chǎn)經(jīng)營環(huán)節(jié)內(nèi)部因素的影響而可能引起財務(wù)收益的不確定性，稱之為內(nèi)在財務(wù)風險。內(nèi)部的影響因素主要包括籌資過程中負債資金數(shù)量和籌資成本以及償還時間;資金投入過程中的投向、數(shù)量、結(jié)構(gòu);生產(chǎn)運營過程中的收入、成本、經(jīng)營管理水平等;收益分配過程中收益的確認以及收益分配政策、數(shù)量和形式。上述這些因素的影響引起的內(nèi)在財務(wù)風險具體表現(xiàn)在以下幾方面:

（1）籌資風險。它是由于負債融資不能如期償還而帶來的風險。該風險叫分為收支性風險和現(xiàn)金風險，收支性風險為收不抵支造成房地產(chǎn)企業(yè)不能到期償債以至破產(chǎn)的風險;現(xiàn)金風險為房地產(chǎn)企業(yè)某時段上現(xiàn)金流出額超過現(xiàn)金流入額，而造成手中沒有現(xiàn)金償還到期債務(wù)而帶來的風險。

(2)內(nèi)部投資風險。它是指房地產(chǎn)企業(yè)對內(nèi)部資金投入所產(chǎn)生的風險。投入資金不足會破壞生產(chǎn)經(jīng)營的連續(xù)性;投入資金結(jié)構(gòu)比例不合理會形成流動比率過高或過低，固定資產(chǎn)閑置或不足;投入資金效益低等都會給房地產(chǎn)企業(yè)帶來很大的風險。

(3)經(jīng)營內(nèi)部風險。它是由于房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營收入不確定性而產(chǎn)生的風險。這里主要指經(jīng)營管理不善而造成的風險。主要有銷售風險、成本風險、違約風險、流動性風險、管理風險等。這些風險與企業(yè)正常生產(chǎn)經(jīng)營活動和經(jīng)營管理密切相關(guān)，因此稱其為內(nèi)部風險。

(4)收益分配風險。它是指收益確認是否適當和收益分配政策是否科學以及分配形式是否合理、是否符合房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展要求等而產(chǎn)生的風險。

1.2 財務(wù)風險形成的外部原因。

房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理的宏觀環(huán)境復雜多變，它也是企業(yè)產(chǎn)生財務(wù)風險的外部原因。財務(wù)管理的宏觀環(huán)境包括經(jīng)濟環(huán)境、法律環(huán)境、市場環(huán)境、社會文化環(huán)境、資源環(huán)境等因素。這些因素存在于企業(yè)之外，但對企業(yè)財務(wù)管理產(chǎn)生重大的影響。宏觀環(huán)境的變化對企業(yè)來說，是難以準確預見和無法改變的。宏觀環(huán)境的不利變化必然給房地產(chǎn)企業(yè)帶來財務(wù)風險。。企業(yè)在原料采購中沒有話語權(quán)，處于相對被動地位，只有依賴自身能力消化高成本帶來的外部風險。

2. 財務(wù)風險的防范與控制

2.1 確立財務(wù)分析指標體系，建立長期財務(wù)預警系統(tǒng)

對房地產(chǎn)企業(yè)而言，獲利是企業(yè)經(jīng)營的最終目標，也是企業(yè)生存與發(fā)展的前提。建立長期財務(wù)預警系統(tǒng)，其中獲利能力、償債能力、經(jīng)濟效率、發(fā)展?jié)摿Φ戎笜俗罹哂写硇浴?/p>

2.2 結(jié)合實際，采取適當?shù)娘L險策略

財務(wù)風險是現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)面對市場競爭的必然產(chǎn)物，尤其是在我國市場經(jīng)濟發(fā)育不健全的條件下，更是不可避免。產(chǎn)生財務(wù)危機的根本原因是財務(wù)風險處理不當，因此面臨財務(wù)風險，房地產(chǎn)企業(yè)要根據(jù)自身情況采取回避風險、控制風險、轉(zhuǎn)移風險和分散風險等策略防范財務(wù)風險，這對于降低和化解財務(wù)風險、提高房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟效益具有重要意義。

2.3 加強房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)活動的風險控制

2.3.1 籌資活動風險控制

市場經(jīng)濟條件下，籌資活動是一個房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營活動的起點，管理措施失當會使籌集資金的使用效益造成很大的不確定性，由此產(chǎn)生籌資風險。而對于借入資金而言，企業(yè)在取得財務(wù)杠桿利益時，實行負債經(jīng)營而借入資金，將給企業(yè)帶來喪失償債能力的可能和收益的不確定性。

2.3.2 投資活動風險控制

房地產(chǎn)企業(yè)通過籌資活動取得資金后進行投資的類型有三種：一是投資開發(fā)項目；二是投資證券市場；三是投資商貿(mào)活動。在決策中要追求收益性、風險性、穩(wěn)健性的最佳組合，或在收益和風險中間體現(xiàn)穩(wěn)健性原則的平衡器作用。。

2.3.3 資金回收風險控制

房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)活動的第三個環(huán)節(jié)是資金回收。應(yīng)收賬款是造成資金回收風險的重要方面，有必要降低它的成本，包括機會成本（常用有價證券利息收入表示）、應(yīng)收賬款管理成本、壞賬損失成本。應(yīng)收賬款加速現(xiàn)金流出，它雖使企業(yè)產(chǎn)生利潤，然而并未使企業(yè)的現(xiàn)金增加，反而還會使企業(yè)運用有限的流動資金墊付未實現(xiàn)的利稅開支，加速現(xiàn)金流出。因此，對于應(yīng)收賬款管理，應(yīng)建立穩(wěn)定的信用政策，確定客戶的資信等級并評估房地產(chǎn)企業(yè)的償債能力，確定合理的應(yīng)收賬款比例，建立銷售責任制。

3. 房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風險預警指標體系的構(gòu)建

3.1 明確警義

明確警義也就是明確預警的對象。所謂警義是指警的含義。警義又可從警素和警度兩個方面考慮。。警素是指構(gòu)成警情的指標是什么，而警度則是警情的程度。

3.2 尋找警源

警源是警情產(chǎn)生的根源。從警源的生成機制看，警源可分為3種:l)來自自然因素的警源，即自然警源;2)由國外輸入的警源，即外生警源;3)來自經(jīng)濟運行機制內(nèi)部的警源，即內(nèi)生警源。

3.3 分析警兆并預報警度

分析警兆是預警過程中的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。警兆也叫先導指標。一般不同警素對應(yīng)著不同的警兆。當警素發(fā)生異常變化導致警情爆發(fā)之前，總有一定的先兆，這種先兆與警源可以有直接關(guān)系，也可以有間接關(guān)系。警兆的確定可以從警源入手，也可以依經(jīng)驗分析。

4. 結(jié)論

發(fā)現(xiàn)了房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風險的警度，不論是處于哪一警限區(qū)間，這都不是我們進行財務(wù)風險預警研究的最終目標。我們的最終目標是根據(jù)警度預報來尋找是哪些因素的異常導致了這種警情的出現(xiàn)，即與標準指標離差巨大的先導指標(警兆)，并對此進行分析研究發(fā)現(xiàn)警情產(chǎn)生的根源(警源)，針對具體的情況做出具體分析，及時采取措施對其加以控制、排除，以免風險的發(fā)生。構(gòu)成預警模型的償債能力、盈利能力、周轉(zhuǎn)能力和成長能力的四個模塊中，盈利能力的權(quán)重最大，因為盈利能力是房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營的根本目標，沒有盈利企業(yè)經(jīng)營就沒有意義，當然存在著較大的財務(wù)風險;其次是償債能力，企業(yè)雖然有盈利，但只是帳面上的盈利，而沒有獲得現(xiàn)金凈流量，很可能面臨不能到期償還債務(wù)或無資金繼續(xù)持續(xù)經(jīng)營而導致破產(chǎn)的結(jié)局。。綜上所述，房地產(chǎn)企業(yè)可以通過建立財務(wù)風險預警系統(tǒng)來最大限度地減少財務(wù)風險損失。

【參考文獻】

[1] 喻輝, 余珍. 論財務(wù)風險與財務(wù)危機的關(guān)系[J]. 商場現(xiàn)代化, 2009, (01) :330

[2] 劉麗, 張金貴. 試論公立醫(yī)院財務(wù)風險的控制[J]. 衛(wèi)生軟科學, 2009, (01) :42-43

[3] 孫惠, 張翠燕. 淺析房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風險控制[J]. 合作經(jīng)濟與科技, 2009, (02) :85-86

房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風險研究范文第2篇

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；財務(wù)風險；風險防范；經(jīng)濟發(fā)展

中圖分類號：F23文獻標識碼：Adoi：10.19311/ki.16723198.2017.06.058

房地產(chǎn)行業(yè)需要的投資數(shù)額巨大，回收周期較長，而且變現(xiàn)能力不足，這些都使得房地產(chǎn)企業(yè)面臨著較高的財務(wù)風險。與此同時，由于我國房地產(chǎn)市場的起步較晚，存在制度和管理等很多不完善的地方，造成整個房地產(chǎn)行業(yè)較為混亂，而市場上存在的很多中小企業(yè)又使得市場集中度過低，不能有效的配置市場資源，而這些管理不完善的企業(yè)本身又會加大整個行業(yè)面臨的財務(wù)風險。因此，我們需要對目前我國房地產(chǎn)行業(yè)面臨的財務(wù)風險管理現(xiàn)狀進行研究和分析，并從中尋找出防范財務(wù)風險的措施，來達到完善整個地產(chǎn)行業(yè)的目的。

1財務(wù)風險的概念

1.1狹義的財務(wù)風險

我們一般將狹義的財務(wù)風險稱作籌資風險，企業(yè)的財務(wù)風險一般是由企業(yè)的負債所導致的，具體來說就是企業(yè)由于欠缺資金，不得不向外界借款，導致企業(yè)產(chǎn)生負債，從而使得企業(yè)未來的發(fā)展具有一定的不確定性，企業(yè)存在著一定的經(jīng)營風險，如果企業(yè)不存在負債，它的財務(wù)狀況相對就比較穩(wěn)定，因此我們可以說企業(yè)不存在財務(wù)風險。

1.2廣義的財務(wù)風險

廣義的財務(wù)風險一般是企業(yè)所面臨的各種各樣的風險通過貨幣化來表現(xiàn)出來，能夠更加全面地反映企業(yè)當前所面臨的風險，企業(yè)在經(jīng)營過程中，面臨著復雜的外部環(huán)境，存在著很多不確定性，有很多企業(yè)并不能夠控制的因素，種種原因狀況的存在導致企業(yè)在經(jīng)營過程中面臨著各種財務(wù)損失的可能性，這些都會對企業(yè)的進一步發(fā)展帶來巨大的影響。因此我們一般認為廣義的財務(wù)風險更加能夠反映企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營狀況，讓外界能夠更加清楚其面臨的財務(wù)風險狀況，這也更符合市場經(jīng)濟的實際狀況。因此綜上所述，本文認為財務(wù)風險的主要含義是：企業(yè)在生產(chǎn)和經(jīng)營過程中，由于各種不可預料因素以及不可控制狀況的存在，使得企I的生產(chǎn)經(jīng)營存在著巨大的不確定性，從而進一步導致企業(yè)出現(xiàn)財務(wù)損失的可能。

2房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風險的類型

房地產(chǎn)行業(yè)需要的投資數(shù)額巨大，回收周期較長，而且變現(xiàn)能力不足，這些都使得房地產(chǎn)企業(yè)面臨著較高的財務(wù)風險。理論界對其面臨的財務(wù)風險類型也有多種不同的分類方法。本文根據(jù)對房地產(chǎn)企業(yè)影響范圍的不同，將其面臨的財務(wù)風險分為系統(tǒng)風險和非系統(tǒng)風險。而系統(tǒng)風險和非系統(tǒng)風險又主要有以下幾種風險。

2.1政策風險

在房地產(chǎn)行業(yè)，政府政策主要有：土地拍賣政策、住房供給政策、金融政策、稅收政策、房產(chǎn)價格政策、環(huán)護政策和結(jié)構(gòu)調(diào)整政策等。這些政策都會對房地產(chǎn)的經(jīng)營發(fā)展產(chǎn)生影響，繼而影響到房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)情況，影響其進一步的發(fā)展。眾所周知，房地產(chǎn)投資是一個周期很長的過程，在這個過程，很多房地產(chǎn)商都可能經(jīng)歷不同的政策變動，而對于很多中小企業(yè)來說，他們資金本身就不雄厚，抵抗風險的能力很弱，很容易成為國家政策的犧牲品。例如：在2010年1月10日，為了穩(wěn)定房地產(chǎn)市場和促進房地產(chǎn)行業(yè)的良性發(fā)展，我國政府出臺了促進房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展的五條措施，也就是我們熟知的“國五條”。2011年1月26日，我國政府又出臺了“國八條”，緊接著的是“新國八條”，從而直接導致“金九銀十”的房地產(chǎn)神話破滅，眾多開發(fā)商不得不紛紛降價。從以上內(nèi)容我們可以看出，政府政策對房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展起到重要的作用，一般我們認為這種風險屬于系統(tǒng)風險。這種風險是個別企業(yè)不能控制和消除的，所以為了避免這種風險，降低企業(yè)的損失，就需要選擇那些收益具有保障且國家支持的項目進行投資，而且資金的周轉(zhuǎn)周期也不能過長，比如可以投資國家保障性住房建設(shè)項目。

2.2社會風險

社會風險則指的是一個社會的人文、社會、環(huán)境等因素給房地產(chǎn)企業(yè)投資帶來的不確定性，從而導致其產(chǎn)生財務(wù)損失的可能。近年來，我國房地產(chǎn)價格居高不下，給民生帶來了極大問題，也讓房地產(chǎn)行業(yè)顯得有些混亂，加上一些房地產(chǎn)開發(fā)商的不文明行為，導致了很多社會問題，從而產(chǎn)生了極大的社會風險。一些房地產(chǎn)商在開發(fā)過程中，違背了城市發(fā)展的長遠規(guī)劃和區(qū)域發(fā)展趨勢，損害了廣大人民的利益，這些項目會很容易受到大多數(shù)人的反對。當房地產(chǎn)企業(yè)在擴大投資，將項目投資到不同區(qū)域時，由于地域環(huán)境和文化的不同，導致水土不服，讓房地產(chǎn)商在開發(fā)過程中面臨著極大地社會風險。例如，昆明市在城市化擴張中（2010-2011），大量拆遷城中村，對當?shù)鼐用竦纳顜砹藰O大的影響，導致后來的房地產(chǎn)開發(fā)集中放量，對昆明的房地產(chǎn)市場產(chǎn)生了極大的影響。

2.3籌資風險

籌資風險是指在房地產(chǎn)廠商在投資、經(jīng)營、開發(fā)過程中，由于房地產(chǎn)商資金不能及時供應(yīng)導致項目失敗，給開發(fā)商帶來財務(wù)損失而產(chǎn)生的風險。眾所周知，房地產(chǎn)開發(fā)資金投入巨大，基本上每個環(huán)節(jié)都需要充足資金的保證才能正常運營下去，一旦資金鏈斷裂，很可能導致投資項目失敗，給房地產(chǎn)開發(fā)商帶來無法估計的損失。在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，企業(yè)一般都會向銀行貸款，當企業(yè)面臨著高額的債務(wù)時，就會存在著到期不能夠還款的巨大風險。如果房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)了這種風險，將會對房地產(chǎn)商接下來的運作產(chǎn)生影響，如企業(yè)不能及時處理這個問題，很可能造成房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的項目資不抵債，最后經(jīng)營失敗，出現(xiàn)巨大財務(wù)損失。在當前開放的市場環(huán)境下，如何通過風險最低、費用最少的方式籌到資金成為每個房地產(chǎn)企業(yè)投資經(jīng)營的目標。雖然民間籌集資金的方式和流程簡單，但是潛在風險巨大，企業(yè)一定要慎用這種籌集資金的方式。比如2011年的溫州跑路事件就產(chǎn)生了惡劣的影響，給房地產(chǎn)行業(yè)帶來了巨大的沖擊，嚴重影響國民經(jīng)濟的發(fā)展。

2.4投資風險

投資風險一般指的是在房地產(chǎn)商在進行投資過程中，面臨著復雜的外部經(jīng)濟環(huán)境，存在著各種不可預知的狀況，導致投資結(jié)果不能夠達到預期，影響房地產(chǎn)企業(yè)的盈利水平，給企業(yè)的財務(wù)狀況帶來損失。與其他行業(yè)相比，房地產(chǎn)行業(yè)面臨的外部環(huán)境更加復雜，首先，它和政府、銀行以及市場都有著極為密切的聯(lián)系，如果政府政策出現(xiàn)變化，市場環(huán)境發(fā)生改變都會導致房地產(chǎn)企業(yè)投資的失敗，從而導致其投資達不到預期收益，因此，我們認為房地產(chǎn)企業(yè)相比其他行業(yè)面臨著更為嚴峻的投資風險狀況。

2.5資金回收風險

房地產(chǎn)投資數(shù)額巨大，在企業(yè)實際經(jīng)營銷售過程中，企業(yè)難以短時間內(nèi)回收全部資金，這種情況使得房地產(chǎn)企業(yè)存在一定的資金回收風險，雖然企業(yè)的銷售收入可以記到應(yīng)收賬款項目上，并給企業(yè)的財務(wù)帶來利潤，但這些可能并未增加企業(yè)的現(xiàn)在流，可能反而會使企業(yè)用有限的現(xiàn)金流去墊支尚未實現(xiàn)的利稅開支，給企業(yè)帶來極大的負擔。資金回收風險一方面會受到國家宏觀政策和財政金融政策的影響，也取決于企業(yè)決策和管理水平的高低。

3房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風險的防范措施

3.1培養(yǎng)房地產(chǎn)企業(yè)核心管理團隊

不管任何行業(yè)，取得成功的關(guān)鍵都在于人，在于企業(yè)的管理者們，任何一個企業(yè)的成功都離不開一個優(yōu)秀的管理團隊。目前國內(nèi)房地產(chǎn)商的利潤趨于下降，在這種環(huán)境下，一個企業(yè)想要健康的發(fā)展和壯大必備的條件就是需要職業(yè)化的經(jīng)理人管理團隊，在他們的帶領(lǐng)下。為企業(yè)的發(fā)展營造一個和諧、良好的氛圍，讓員工們能夠更加愉快地、有效率地去工作，并幫助企業(yè)實現(xiàn)經(jīng)營目標。

3.2加強房地產(chǎn)企業(yè)成本管理和控制

房地產(chǎn)行業(yè)投入資金巨大，對成本的控制就顯得尤為重要了，在企業(yè)投資一個項目前，一定要做好可行性分析、財務(wù)經(jīng)濟評價及不確定性分析，從土地到物業(yè)管理這一整套經(jīng)營過程，都要嚴格控制它們的成本，減少成本的關(guān)鍵就是加強對原材料和供應(yīng)商的管理，大力倡導節(jié)價意思，實行成本責任制。而且，企業(yè)應(yīng)該努力減少不必要的經(jīng)營活動，盡可能的減少非生產(chǎn)性支出，努力降低管理費用從而達到控制成本的目的。

3.3善于利用市場機遇

雖然我國房地產(chǎn)行業(yè)存在著很大的泡沫，但是城市化進程、居民的剛性需求、人口結(jié)構(gòu)和中國居民的財富性結(jié)構(gòu)調(diào)整都表明我國房地產(chǎn)行業(yè)有進一步擴張和發(fā)展的潛力，在這種有利的環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該善于把握住機會，充分利用市場環(huán)境，爭取進一步發(fā)展和擴張的機會。

3.4提高資金使用效率

減少現(xiàn)金流出以及增加能夠控制的現(xiàn)金能夠提高企業(yè)的資金使用效率。房地產(chǎn)企業(yè)需要從經(jīng)營過程的每個環(huán)節(jié)入手，要和房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)的行業(yè)建立長久的合作關(guān)系，使得房地產(chǎn)商能夠在各個經(jīng)營環(huán)節(jié)充分利用合作方式，讓資金在采購環(huán)節(jié)盡可能實現(xiàn)間接融資，動態(tài)追蹤應(yīng)收賬款的情況，謹慎估計壞賬的額度，改善企業(yè)的經(jīng)營投資模式，促進企業(yè)的現(xiàn)金周轉(zhuǎn)效率，通過這些措施來保證房地產(chǎn)商現(xiàn)金流的充足，從而保證企業(yè)的正常運行和發(fā)展。

4對未來的展望

從宏觀經(jīng)濟上看，我國人均GDP超過2000美元、城市化進程的加深、消費結(jié)構(gòu)的變化都表明未來我國房地產(chǎn)行業(yè)有很大的發(fā)展?jié)摿?，雖然近期我國經(jīng)濟處于下行壓力、銀行收緊信貸、大多數(shù)投資者持觀望態(tài)度給短期內(nèi)的房地產(chǎn)行業(yè)帶來一定的沖擊，給很多房地產(chǎn)企業(yè)帶來巨大的資金和銷售壓力，也讓大多數(shù)人對房地產(chǎn)市場的發(fā)展持悲觀情緒。但是，在本文看來，我國經(jīng)濟正處于結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型過程，短期內(nèi)的市場低迷不可避免，這也是為經(jīng)濟轉(zhuǎn)型付出代價，但同時我們應(yīng)該看到房地產(chǎn)市場低迷背后的機遇。在當下的資金和融資渠道的壓力之下，很有可能就會產(chǎn)生新的融資渠道，房地產(chǎn)市場的融資渠道也會呈現(xiàn)專業(yè)化和多樣化。就未來房地產(chǎn)市場的投資方向而言，保障性住房將是一個非常重要的項目，結(jié)合當下我國國情，我國的房地產(chǎn)政策不可避免將會向保障性住房傾斜，保障性住房將成為我國多層次供房體系重要的組成部分，結(jié)構(gòu)性的調(diào)整會主要通過土地、稅收和信貸政策實現(xiàn)，未來我國房地產(chǎn)行業(yè)的利潤率會逐漸回落到合理水平，開發(fā)商也會更多的涉及保障性住房方面。

總而言之，在當下我國房地產(chǎn)市場環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該積極采取各種有效措施，改變經(jīng)營理念，提高企業(yè)的責任意識，提高財務(wù)風險的抵抗能力，總之，一個完善的財務(wù)控制體系是房地產(chǎn)企業(yè)長久發(fā)展下去的關(guān)鍵，同時也是我國經(jīng)濟可持續(xù)發(fā)展不可或缺的一環(huán)。

參考文獻

[1]李伯圣.企業(yè)財務(wù)危機管理[M].北京：社會科學文獻出版社，2008：615.

[2]財政部企業(yè)司.企業(yè)財務(wù)風險管理[M].北京：經(jīng)濟科學出版社，2004：28.

[3]何曉群.多元統(tǒng)計分析[M].北京：中國人民大學出版社，2004：5496，167194.

[4]陳立文，孟苓閣.房地產(chǎn)上市公司Logistic預警模型研究[J].價值工程，2010，（8）：3436.

[5]張霞.搞好財務(wù)管理增強企業(yè)的市場競爭力[J].網(wǎng)絡(luò)財富，2010，（09）.

[6]李文鵬.由“標準化”引發(fā)的管理思考[J].河北省社會主義學院學報，2009，（04）.

[7]蔡敏妮.房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)加強財務(wù)風險管理[J].科技信息，2010，（29）.

[8]蘇寶華.淺析房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風險及防范措施[J].科技資訊，2010，（32）.

房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風險研究范文第3篇

關(guān)鍵詞：財務(wù)風險；資金管理；低碳房地產(chǎn)

中圖分類號：F293.33 文獻標識碼：A 文章編號：1673-1573（2013）04-0081-03

房地產(chǎn)企業(yè)作為我國國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，是公眾關(guān)注的焦點。作為典型的資金密集型企業(yè)，它具有投入資金量大、回收期長、產(chǎn)業(yè)鏈廣等特點，這些特點和它本身所具有的特殊的經(jīng)營模式?jīng)Q定了房地產(chǎn)企業(yè)在高收益的背后蘊藏著比一般企業(yè)更大的財務(wù)風險。在市場競爭不斷加劇、國家政策繼續(xù)調(diào)控的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)開始面臨更大的風險和挑戰(zhàn)。財務(wù)風險作為財務(wù)管理的重要組成部分，已經(jīng)成為房地產(chǎn)企業(yè)求生存、促發(fā)展迫切需要解決的問題。只有充分認識財務(wù)風險，才能采取相應(yīng)的控制措施，增強抵抗風險的能力，以保障房地產(chǎn)企業(yè)持續(xù)健康地發(fā)展。

一、房地產(chǎn)企業(yè)面臨的財務(wù)風險

（一）財務(wù)風險的內(nèi)容

財務(wù)風險是指在企業(yè)的各項財務(wù)活動中，因企業(yè)的內(nèi)外部環(huán)境及各種難以預計或無法控制的因素影響，在一定時期內(nèi)，企業(yè)的實際財務(wù)結(jié)果和預計的財務(wù)結(jié)果發(fā)生偏離，從而蒙受損失的可能性。將房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風險定義為經(jīng)營活動中各種不確定性的綜合反映，而不僅僅是狹義的籌資風險，更適于對房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風險的分析與控制。當前備受房地產(chǎn)企業(yè)關(guān)注的財務(wù)風險主要包括開發(fā)周期風險、資金供求風險和內(nèi)部控制風險等。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風險指標分析

財務(wù)風險指標即設(shè)置敏感性指標，通過觀察其變化，從而對企業(yè)已存在的或者將面臨的財務(wù)風險進行監(jiān)測預測。通過對房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風險指標的分析，能夠了解企業(yè)的財務(wù)狀況以及經(jīng)營結(jié)果，預測財務(wù)風險。反映房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風險的指標體系，包括盈利能力指標、償債能力指標、運營能力指標以及基于現(xiàn)金流量的指標等。

2012年、2013年中國房地產(chǎn)上市公司測評研究報告的相關(guān)數(shù)據(jù)顯示：從整個房地產(chǎn)業(yè)來看，負債水平仍然高居不下；2012年上市房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負債率均值與2011年幾乎持平，凈負債率均值上升為64.36%，償債壓力很大；存貨周轉(zhuǎn)率均值較上年雖然有所上升，但是運營效率仍然低較，資金回流速度緩慢；2012年上市房地產(chǎn)企業(yè)盈利能力有所下降，營業(yè)利潤下滑的企業(yè)較上年增加了26家，達到87家；凈資產(chǎn)收益率均值呈現(xiàn)下滑趨勢，降至11.23%（如表1所示）。

通過數(shù)據(jù)分析可見：面對市場的不確定性、庫存壓力的增加、資金鏈的壓力和融資渠道的從緊，房地產(chǎn)企業(yè)整體抗風險能力偏低，有待進一步加強?，F(xiàn)階段國內(nèi)大部分房地產(chǎn)企業(yè)均開始關(guān)注財務(wù)風險的影響和作用，但對其反應(yīng)普遍比較遲鈍，缺乏風險系統(tǒng)控制管理。加強對財務(wù)風險的認識及成因分析，從根源上加強對財務(wù)風險的防范，提高抗風險能力，對房地產(chǎn)企業(yè)來說已經(jīng)迫在眉睫。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風險的主要成因

房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)濟全球化的經(jīng)濟環(huán)境中，所處的環(huán)境十分復雜。作為高收益高風險的行業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)具有很大的發(fā)展?jié)摿Γ窃谖覈康禺a(chǎn)企業(yè)還屬于一個新興的行業(yè)，有著很大的財務(wù)風險隱患。行業(yè)自身的特點和外部宏觀的經(jīng)濟環(huán)境因素的影響也無形中增加了房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的財務(wù)風險。

（一）外部宏觀環(huán)境因素

1. 市場和經(jīng)濟環(huán)境的變化。我國的房地產(chǎn)企業(yè)處在競爭十分激烈的環(huán)境中，市場格局的變化導致市場供求關(guān)系和購房者消費觀念的改變，個人購房者的個性化需求逐漸明顯，這就要求房地產(chǎn)企業(yè)要對不同的客戶群體進行細分，要在項目定位上具有前瞻性，不斷創(chuàng)新營銷方式。現(xiàn)在大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)缺乏應(yīng)對市場變化的靈活機制，直接會導致商品滯銷的財務(wù)風險。

在低碳經(jīng)濟下，低碳建筑逐漸成為建筑界主流趨勢，同時對房地產(chǎn)企業(yè)帶來了巨大沖擊。傳統(tǒng)的房地產(chǎn)模式已經(jīng)難以適應(yīng)低碳經(jīng)濟的要求，“低碳建筑”將會在房地產(chǎn)業(yè)引發(fā)一場新的革命，是未來房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的主要方向。但是，由于我國房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)動力不足、低碳技術(shù)不成熟、節(jié)能激勵機制不健全等原因，現(xiàn)階段發(fā)展低碳房地產(chǎn)面臨著許多嚴峻的挑戰(zhàn)及風險。

2. 稅收、土地政策因素。房地產(chǎn)企業(yè)屬于固定資產(chǎn)投資領(lǐng)域，在開發(fā)和經(jīng)營過程中，受國家宏觀經(jīng)濟政策的影響很大，其中最關(guān)鍵的是土地和稅收政策。近年來土地的閑置問題十分嚴重，國家出臺了新的土地政策，比如企業(yè)未能在規(guī)定的時間內(nèi)開發(fā)所儲備的土地，將會被征收閑置土地稅甚至會被無償收回。由于土地成本占用資金比例很大，相關(guān)土地政策的出臺加大了房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)成本，直接影響到資金周轉(zhuǎn)率和預期收益率。從表1數(shù)據(jù)中可以看到，2012年上市房地產(chǎn)企業(yè)凈資產(chǎn)收益率均值下降為11.23%，較上年降低了2.87%，財務(wù)風險加大。

此外，房地產(chǎn)企業(yè)是稅收籌劃的重點，涉及的稅種多、稅費負擔重。而房地產(chǎn)企業(yè)的資金大部分是通過舉債獲得，借入的資本額越大，可能獲取的稅收籌劃利益就越大，同時由此帶來的財務(wù)風險也很大。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)自身因素

1. 行業(yè)特點。房地產(chǎn)企業(yè)作為典型的資金密集型企業(yè)，開發(fā)周期長、投資規(guī)模大、變現(xiàn)能力低等特點決定了它具有較大的財務(wù)風險。這種風險貫穿于企業(yè)的開發(fā)、經(jīng)營、管理之中。較高的資產(chǎn)負債率在給企業(yè)帶來財務(wù)杠桿效應(yīng)的同時給企業(yè)帶來了一定的財務(wù)風險，同時也使得企業(yè)在貨幣市場的籌資難度進一步增大，籌資風險增加。受關(guān)聯(lián)性影響的作用，當通貨膨脹幅度上升時，建筑材料、勞動力的成本以及管理費用也會相應(yīng)的上升，而相關(guān)行業(yè)成本的上升會使得房地產(chǎn)商品增加的開發(fā)成本大大高于通貨膨脹的幅度，高額的成本費用占用的資金比例過高，加大了房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風險。

2. 資金管理不善。首先，我國許多房地產(chǎn)企業(yè)的管理人員資金管理意識淡薄，缺乏資金風險控制觀念，對現(xiàn)金流的重視不夠；其次，普遍缺乏資金集中管理模式，大部分房地產(chǎn)企業(yè)在資金的結(jié)算和計劃方面的管理還不夠完善，導致信息脫節(jié)，資金管理和調(diào)度比較被動；再次，企業(yè)內(nèi)部的資金管理權(quán)責不夠明確，項目的拆遷、規(guī)劃、施工質(zhì)量等因素使得工期延長，成本增加，風險加大；最后，商品房作為特殊的存貨，占用投資成本比例很大，消費者購買欲望的下降，使得商品房市場滯銷，無法快速地回籠資金。2012年數(shù)據(jù)顯示，將近50%上市房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營活動現(xiàn)金流量凈額為負數(shù)，資金鏈趨緊，經(jīng)營風險凸顯。

3. 投資決策失誤。決策失誤是房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生投資風險的重要原因，如果項目整體的規(guī)劃缺乏可行性，市場調(diào)查不夠充分，技術(shù)分析不到位，對未來市場的估計過于樂觀，就會造成決策失誤的財務(wù)風險；另外，項目投資決策后，由于投資估算出現(xiàn)偏差，會使資金無法正常流轉(zhuǎn)，影響投資結(jié)果，甚至導致投資無法收回的風險。

4. 缺乏全面預算管理。預算管理在財務(wù)管理中處于十分重要的地位，許多房地產(chǎn)企業(yè)往往比較重視預算管理對成本的節(jié)約，對系統(tǒng)管理和價值管理的認識不足，對全面預算的重視度和執(zhí)行力度不到位，從而降低了企業(yè)抵御市場風險的能力，增加了面臨的財務(wù)風險。有關(guān)數(shù)據(jù)顯示，2012年上市房地產(chǎn)企業(yè)成本費用利潤率均值率下跌為31.87%，成本費用整體較高，資源利用率低。

三、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風險的防范措施

面對市場的激烈競爭，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)大規(guī)模并購、集團化趨勢，如何加強對財務(wù)風險的認識，增強企業(yè)抵抗風險的能力已經(jīng)成為房地產(chǎn)企業(yè)密切關(guān)注的問題。從以上財務(wù)風險成因來看，加強財務(wù)風險的防范要做到：

（一）把握國家的宏觀政策，發(fā)展低碳房地產(chǎn)

我國房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展和走勢在很大程度上受到國家宏觀政策的影響，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該準確理解國家在土地、信貸、稅收和房地產(chǎn)市場中的調(diào)控政策，及時調(diào)整企業(yè)項目投資，減輕成本壓力，從而降低財務(wù)風險。

作為我國國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該與時俱進，推動“低碳房地產(chǎn)”的發(fā)展，進行低碳建筑的研發(fā)，擺脫舊的經(jīng)營模式，開拓創(chuàng)新，從而提高核心競爭力，增強抵御風險的能力。為此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)樹立低碳意識，選擇環(huán)保型材料，合理規(guī)劃建設(shè)小區(qū)，在不影響居住質(zhì)量的基礎(chǔ)上做到節(jié)能減排，實現(xiàn)綠色房地產(chǎn)和產(chǎn)業(yè)鏈的低碳整合，增強核心競爭力，降低因市場消費脫節(jié)產(chǎn)生的財務(wù)風險（如圖1所示）。

（二）優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，創(chuàng)新融資策略

對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，要嚴格控制負債的比例，合理安排產(chǎn)權(quán)與債務(wù)的關(guān)系，依據(jù)自身的融資能力、獲利能力，確定最優(yōu)的資本結(jié)構(gòu)，尋求最優(yōu)組合，降低籌資財務(wù)風險。

房地產(chǎn)企業(yè)要降低對金融的高度依賴性，擺脫單純依靠自有資金和銀行貸款的模式，可以通過面向公眾發(fā)行小面值的有價證券、上市發(fā)行股票、利用房地產(chǎn)信托、委托發(fā)行住房建設(shè)證券等，由單一的籌資模式向多元化組合式的籌資方式轉(zhuǎn)變，爭取主動性，降低風險系數(shù)。

（三）科學決策，謹慎投資

房地產(chǎn)企業(yè)部分財務(wù)風險是由于投資失誤導致的，而這部分風險恰恰是可以避免的。在房地產(chǎn)企業(yè)加強投資風險意識的同時，應(yīng)該充分準備投資決策前的準備調(diào)研工作，這是做好項目風險分析和可行性分析的前提。為了實現(xiàn)科學決策，避免盲目投資，在投資過程中應(yīng)注重投資與市場、政策的緊密結(jié)合，從而規(guī)避決策失誤導致的財務(wù)風險，提高應(yīng)對能力。比如企業(yè)可以采用投資組合戰(zhàn)略，開發(fā)不同類型物業(yè)或者同一類型物業(yè)不同檔次、不同類型房產(chǎn)、不同區(qū)域的組合來分散風險；在綠色經(jīng)濟、旅游經(jīng)濟領(lǐng)域進行探索，尋求新的利潤增長點。

（四）控制資金管理，重視現(xiàn)金流

為了降低由于日常資金管理不善導致的財務(wù)風險：首先，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該強化資金的預算管理，實現(xiàn)資金良性循環(huán)，努力減少資金的閑置，節(jié)約融資成本；其次，加強現(xiàn)金流量管理，尤其是重視經(jīng)營性現(xiàn)金流，在日常的資金運作中，經(jīng)營性現(xiàn)金流的穩(wěn)定是控制風險的關(guān)鍵，可以提供風險預警信號，使經(jīng)營者能夠及時地發(fā)現(xiàn)問題所在，并采取行動，防范風險；最后，要加強存貨管理。商品房作為房地產(chǎn)企業(yè)特殊的存貨，資金占用量很大，投資成本很高。要不斷創(chuàng)新營銷策略，利用互聯(lián)網(wǎng)、微信、微博、電商平臺等高效的營銷方式，降低空置率，加快資金的回收和周轉(zhuǎn)，以滿足房地產(chǎn)企業(yè)對資金的需求，并降低財務(wù)風險。

（五）實施全面預算管理，提高資金使用效率

全面預算管理能夠?qū)Y金進行全程控制，保證資金使用和企業(yè)戰(zhàn)略的有效結(jié)合。為了降低財務(wù)風險，房地產(chǎn)企業(yè)要及時編制預算計劃，完善資本預算程序，加大預算的執(zhí)行和監(jiān)督力度，并且完善企業(yè)的財務(wù)內(nèi)部控制，有效地控制財務(wù)風險，從而保障預算計劃的實行。比如房地產(chǎn)企業(yè)的建筑材料成本一般會占到開發(fā)成本的60%左右，在預算中加強材料成本的核算和控制，完善材料成本的管理制度及標準，加強出入庫管理，提高資金的使用效率，才能有效地降低財務(wù)風險發(fā)生的可能性。

四、結(jié)語

房地產(chǎn)企業(yè)在實現(xiàn)高回報的同時伴隨著很大的財務(wù)風險，這就要求房地產(chǎn)企業(yè)對這些問題予以高度的關(guān)注。目前我國的房地產(chǎn)企業(yè)面臨著經(jīng)濟危機和政策調(diào)控的雙重壓力，提高風險意識，完善企業(yè)的財務(wù)風險預防措施是房地產(chǎn)企業(yè)在激烈競爭中取得長足發(fā)展的關(guān)鍵。房地產(chǎn)市場的風險是十分復雜的，應(yīng)對這些風險需要不斷地進行思考和應(yīng)對。市場上大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)正朝著規(guī)模化、集團化方向發(fā)展，部分企業(yè)設(shè)立房地產(chǎn)聯(lián)盟也是為了化解區(qū)域財務(wù)風險，提高資金使用效率，并且有效地規(guī)避財務(wù)風險?？傊瑸榱舜龠M房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展壯大，順應(yīng)時代潮流，提高抗風險能力，房地產(chǎn)企業(yè)必須時刻樹立風險意識，正確的防范財務(wù)風險。

參考文獻：

[1]秘琰.當前房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風險及控制[J].產(chǎn)業(yè)與科技論壇，2009，（1）.

[2]陳妮.淺議房地產(chǎn)項目可行性研究的現(xiàn)實意義[J].價值工程，2011，（23）.

[3]劉艷花，邢佳維，李佳.土地供給政策對房地產(chǎn)影響分析[J].合作經(jīng)濟與科技，2010，（12）.

[4]【英】阿諾德·湯因比.歷史研究[M].上海：上海人民出版社，2005.

[5]張延波.企業(yè)集團財務(wù)戰(zhàn)略與財務(wù)政策[M].北京：經(jīng)濟管理出版社，2002.

[6]徐奮.我國現(xiàn)階段企業(yè)資金管理存在問題及應(yīng)對措施[J].時代金融，2007，（2）.

[7]吳志華，華馬姣.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財務(wù)風險管理初探[J].現(xiàn)代經(jīng)濟（現(xiàn)代物業(yè)中旬刊），2011，（5）：45-46.

[8]中國注冊會計師協(xié)會.財務(wù)管理[M].北京：經(jīng)濟科學出版社，2006：122-123.

房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風險研究范文第4篇

【關(guān)鍵詞】 房地產(chǎn)業(yè)； 財務(wù)風險； 預警分析； 風險防范

一、引言

房地產(chǎn)業(yè)是個資金密集型行業(yè)，高投入、高回報、高風險。由于我國房地產(chǎn)業(yè)起步晚、基礎(chǔ)差、規(guī)模小，其企業(yè)行為遠未實現(xiàn)規(guī)范化。在國家宏觀調(diào)控政策的影響下，房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負債率不斷攀升，企業(yè)承受著巨大的財務(wù)風險，其可持續(xù)發(fā)展面臨著嚴重的挑戰(zhàn)，如何有效防范和降低財務(wù)風險已成為很多房地產(chǎn)企業(yè)求生存、謀發(fā)展而迫切需要解決的問題。因此，建立房地產(chǎn)財務(wù)風險預警機制，以便企業(yè)管理層及時采取有效措施，避免或減少財務(wù)風險對企業(yè)的威脅，對房地產(chǎn)業(yè)具有重要的理論價值和現(xiàn)實意義。

企業(yè)財務(wù)風險的預警研究在國外開展較早，Altman曾運用多元變量分析法對企業(yè)的財務(wù)困境進行預測，提出了多元Z值判定模型；Coat和Fant使用神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)對這些模型進行了修正；后來，Kahya等提出了一個使用時間序列累計和Cumulative Sums（CUSUM）統(tǒng)計方法的財務(wù)困境研究模型。在國內(nèi)，吳世農(nóng)、黃世忠較早介紹了企業(yè)的破產(chǎn)分析指標和預測模型；周首華等利用Compustat PC Plus會計資料庫中的4 160家公司數(shù)據(jù)為檢驗樣本建立了F分數(shù)模式；陳靜（1999）、張玲（2000）、陳曉（2000）等采用國內(nèi)A股市場數(shù)據(jù)對此命題進行了實證研究。在房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風險預警研究領(lǐng)域，龍勝平、張麗麗、酈大海、李建中分別利用各種預警模型對財務(wù)風險進行了分析。但由于部分公司通過操縱利潤、弄虛作假而導致財務(wù)指標不準，使得僅采用財務(wù)指標作為判別依據(jù)進行預警與防范的有效性大打折扣?；诖?，本文通過引入非財務(wù)指標采用Zeta模型作房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風險預警分析，以期提高預警信息的準確性，并提出了相應(yīng)的風險防范措施。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)狀況與財務(wù)風險類型

（一）財務(wù)現(xiàn)狀分析

由于我國房地產(chǎn)市場開發(fā)較晚，公司自有資金十分有限，房地產(chǎn)開發(fā)對資金的巨大需求使得房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負債率向來比較高，表1為我國部分大型上市房地產(chǎn)企業(yè)2010年和2011年的年報數(shù)據(jù)。從表1中可以看到房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負債率普遍在60%以上，房地產(chǎn)企業(yè)負債經(jīng)營現(xiàn)象嚴重，資金結(jié)構(gòu)不合理。

（二）財務(wù)風險分析

1.非系統(tǒng)性風險

非系統(tǒng)性風險是由特定經(jīng)營環(huán)境的變化引起的不確定性而對個體產(chǎn)生影響的特有風險，源于房地產(chǎn)企業(yè)自身特有的經(jīng)營活動和財務(wù)活動。資金結(jié)構(gòu)是否合理、財務(wù)管理水平高低等，都使得房地產(chǎn)企業(yè)面臨較大的非系統(tǒng)性風險。

2.資本運動風險

（1）融資風險。房地產(chǎn)企業(yè)資金需要量大，房地產(chǎn)項目的每一個階段都需要大量的資金流。目前房地產(chǎn)企業(yè)的資金主要依靠銀行貸款和預售房款，隨著國家宏觀調(diào)控政策的不斷落實，銀行對房地產(chǎn)企業(yè)的貸款及居民購房按揭貸款受到更多的限制，這使得房地產(chǎn)企業(yè)融資困難；同時借貸融資也導致房地產(chǎn)企業(yè)資金結(jié)構(gòu)不合理，資產(chǎn)負債率偏高。

（2）投資風險。房地產(chǎn)項目投資所需資金量大、回收期長、周轉(zhuǎn)率低，項目還需要一些建設(shè)條件，加上房地產(chǎn)企業(yè)本身缺乏對風險的預測，使得房地產(chǎn)企業(yè)從投產(chǎn)到回收乃至產(chǎn)生利潤都存在較大的不確定性。

（3）資金營運風險。資金營運是指企業(yè)將所有的資金通過流動、優(yōu)化配置等各種方式進行有效運營，以實現(xiàn)資本增值的目標。房地產(chǎn)企業(yè)項目周期長，政策法規(guī)、供求關(guān)系、利率等各種環(huán)境會發(fā)生變化，加大了企業(yè)變現(xiàn)風險。

（4）收益分配風險。我國房地產(chǎn)企業(yè)是從20世紀80年代開始發(fā)展的，目前尚未實現(xiàn)規(guī)范化，也沒有完整系統(tǒng)的企業(yè)規(guī)劃，因此在分配上往往缺乏合理的分配策略，收益分配缺乏穩(wěn)定性和多樣性，分配行為不規(guī)范易受政策條件的限制等。

三、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風險成因分析

（一）宏觀因素

1.外部環(huán)境復雜多變

房地產(chǎn)行業(yè)是國民經(jīng)濟中的重要行業(yè)，國家為了保證國民經(jīng)濟健康協(xié)調(diào)發(fā)展，常常運用財政、稅收、金融、土地等各項政策來對房地產(chǎn)行業(yè)進行宏觀調(diào)控。目前，針對國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)過熱現(xiàn)象，國家出臺了一系列宏觀調(diào)控政策進行抑制，一次比一次嚴厲，針對性更強。另外，自2007年爆發(fā)次貸危機以來，全球經(jīng)濟急劇下滑，金融危機逐漸演變成經(jīng)濟危機，在經(jīng)濟全球化的背景下，國際市場經(jīng)濟的劇烈震蕩勢必對中國企業(yè)造成巨大沖擊。

2.項目開發(fā)經(jīng)營周期長

房地產(chǎn)項目從規(guī)劃階段開始，要經(jīng)歷市場調(diào)研、可行性研究、征地、拆遷、安置、建設(shè)施工、物業(yè)、綠化、房屋銷售等多個階段，項目周期長，不確定因素多，財務(wù)風險也隨之變大。

（二）微觀因素

1.企業(yè)財務(wù)風險意識淡薄

目前房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理人員及企業(yè)經(jīng)營者對財務(wù)風險普遍缺乏足夠的認識和了解，風險防范、預警意識不強，不能從根本上把握風險的本質(zhì)。在當前復雜的經(jīng)濟環(huán)境中，經(jīng)營者對房地產(chǎn)行業(yè)的市場定位、發(fā)展趨勢很難把握，造成他們對財務(wù)活動中資金的籌集、運用、投資等各環(huán)節(jié)的控制更加困難。

2.企業(yè)資金結(jié)構(gòu)不合理

出于財務(wù)杠桿以及各方面利益的考慮，房地產(chǎn)企業(yè)在項目開發(fā)過程中會有各種舉債行為，導致債務(wù)資金比例過大，特別是對銀行信貸的依賴程度較高，一旦資金鏈發(fā)生斷裂，房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)將陷入困境。

3.企業(yè)內(nèi)部控制不健全

長期以來，國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部缺乏一套全面系統(tǒng)的管理體系和監(jiān)督機制，獎懲和激勵政策不完善，內(nèi)部各部門以及人員之間權(quán)責不明，導致在資金管理、利益分配等方面存在嚴重的問題。

四、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風險評價指標選擇與預警分析

（一）財務(wù)風險評價指標的選擇

房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風險評價指標的選擇，應(yīng)遵循全面性原則、邏輯性原則、有效性原則、客觀性原則、敏感性原則，同時還應(yīng)結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)自身特點選擇能夠衡量房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)目標以及財務(wù)風險的指標。房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)狀況復雜，面臨的不確定因素多，一方面要選擇能直接反映企業(yè)財務(wù)狀況的財務(wù)比率指標，另一方面也要有能夠反映企業(yè)財務(wù)狀況的非財務(wù)指標。

借鑒國內(nèi)外的實證研究成果并結(jié)合我國房地產(chǎn)企業(yè)實際情況，筆者選擇短期償債能力、長期償債能力、營運能力、盈利能力、現(xiàn)金流量、發(fā)展能力作為評價房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風險的財務(wù)指標，具體內(nèi)容參見表2。

相對來說，非財務(wù)指標難以量化，但是引入非財務(wù)指標能更全面地反映企業(yè)的財務(wù)狀況，這里選定如表3所示的非財務(wù)指標。

（二）我國上市房地產(chǎn)公司財務(wù)風險預警分析

1.預警模型選擇

財務(wù)風險預警模型比較多，本文選用Zeta模型作房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風險預警分析。Zeta模型實際上是一個多變量線性函數(shù)模型，通過對企業(yè)多個財務(wù)比率進行匯總，求出一個總判別值來預測企業(yè)財務(wù)風險。Altman、Haldeman和Narayanan曾運用Zeta模型對1969—1975年間53家破產(chǎn)企業(yè)和58家非破產(chǎn)公司進行了實證分析，結(jié)果發(fā)現(xiàn)，Zeta模型用于預測五年和一年的財務(wù)危機的企業(yè)精度分別為70%和91%，而且越接近財務(wù)危機發(fā)生的時間，預測精度越高。其模型如下：

Z=6.56X1+3.26X2+6.72X3

+1.05X4

其中：X1為營運資產(chǎn)/總資產(chǎn)；X2為留存收益/總資產(chǎn)；X3為息稅前利潤/總資產(chǎn)；X4為股東權(quán)益/總負債。

判別標準為：Z

2.財務(wù)風險預警分析

運用Zeta模型對表1中所列的我國部分上市房地產(chǎn)公司2009年至2011年的財務(wù)數(shù)據(jù)進行測算，得出如表4所示的財務(wù)預警信息，從中可以看出樣本企業(yè)的財務(wù)處于安全狀態(tài)，但2011年與2010年相比，所有公司的Zeta值均下降了，表明國家宏觀調(diào)控政策的作用已經(jīng)開始顯現(xiàn)，房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)狀況開始變差。

五、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風險防范措施

（一）宏觀防范措施

1.關(guān)注政策變動，加強投資環(huán)境監(jiān)測

我國房地產(chǎn)起步較晚，市場不規(guī)范，與發(fā)達國家相比，受政府政策影響更大，所以房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)時刻關(guān)注國家各項方針政策變化，特別是政府對房地產(chǎn)開發(fā)的態(tài)度、政策動態(tài)。通過對各項政策的關(guān)注和研究，既有助于房地產(chǎn)企業(yè)確定正確的投資開發(fā)方向，預測投資環(huán)境，繼而預測未來，又有利于房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)政策變動及時調(diào)整投資策略，有效控制企業(yè)的投資方向，防范投資風險。

2.制定合理的稅務(wù)籌劃策略

房地產(chǎn)行業(yè)是個周期長、稅費多的行業(yè)，制定合理的稅務(wù)籌劃策略對企業(yè)成本控制、風險防范具有重要意義。房地產(chǎn)企業(yè)首先要根據(jù)自身的特點選擇會計制度中收入、成本、費用、資產(chǎn)、負債等會計要素的確認、計量和記錄方法，然后再制定合理的稅務(wù)籌劃策略；選擇合適的存貨成本計價方法、固定資產(chǎn)折舊方法、銷售收入確認時間、壞賬準備的提取等會計政策進行納稅籌劃。要完善會計核算工作，注重稅收籌劃方案的整體性，達到合理避稅、降低成本的效果。

3.加強房地產(chǎn)企業(yè)之間的合作

目前，房地產(chǎn)市場發(fā)展不平衡且區(qū)域性較強，在市場份額和土地供應(yīng)都相對有限的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)可以通過合作走異地擴張和開發(fā)之路，利用優(yōu)勢互補增強綜合實力?，F(xiàn)在房地產(chǎn)銷售不暢，資金回收慢，聯(lián)合買地、共同開發(fā)能降低企業(yè)的財務(wù)風險，加強企業(yè)現(xiàn)金流的穩(wěn)定性，尤其是將合作市場投向二、三線城市，潛力巨大。因為目前二、三線城市正值迅速發(fā)展時期，受國家宏觀調(diào)控措施的影響比一線城市滯后，通過合作轉(zhuǎn)戰(zhàn)二、三線甚至三、四線城市是房地產(chǎn)企業(yè)分散財務(wù)風險的有效路徑。

（二）微觀防范措施

1.增強財務(wù)風險意識，提高財務(wù)管理水平

房地產(chǎn)企業(yè)要提高自身的財務(wù)風險意識，特別是財務(wù)人員，要善于發(fā)現(xiàn)問題，抓住非正常的經(jīng)濟現(xiàn)象，深入分析并及時提出解決方案。財務(wù)人員要不斷提高自身的綜合素質(zhì)和財務(wù)管理技能、水平，學會對資產(chǎn)負債表、現(xiàn)金流量表、利潤表、所有者權(quán)益變動表的分析利用，改變以往依靠經(jīng)驗或者主觀判斷進行決策的習慣，根據(jù)企業(yè)客觀情況和外部環(huán)境做出科學合理的判斷和決策。

2.健全風險管理體系

面對激烈的市場競爭和多變的經(jīng)濟環(huán)境，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)從自身出發(fā)建立完善風險管理體系，對房地產(chǎn)企業(yè)可能面臨的風險進行全面監(jiān)控，通過對企業(yè)風險的識別、計量、防范、控制等進行監(jiān)督管理，降低企業(yè)的財務(wù)風險，及時消除不良隱患。

3.基于企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略實施全面預算管理

房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展過程中要明確自己的發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃，以戰(zhàn)略為依據(jù)，以價值鏈分析為前提條件，以平衡計分卡為手段，以作業(yè)成本管理為基礎(chǔ)構(gòu)建現(xiàn)代全面預算管理模式，尋求降低各項活動成本的方法，優(yōu)化企業(yè)的管理流程與作業(yè)流程，對房地產(chǎn)企業(yè)防范財務(wù)風險十分有用。

4.拓寬融資渠道，優(yōu)化資金結(jié)構(gòu)

銀行貸款在房地產(chǎn)企業(yè)資金來源中占據(jù)著主導地位，但受政府宏觀政策影響大，導致房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風險增大。因此房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)積極尋找多元化的籌資組合來規(guī)避風險，如尋找風險投資者、天使投資者進行股權(quán)融資，推動股票市場、債券市場、吸納民間資金、發(fā)展產(chǎn)業(yè)投資基金，探索各種投資組合，優(yōu)化資金結(jié)構(gòu)，降低財務(wù)風險。

5.完善內(nèi)部控制制度

雖然一些房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)建立了內(nèi)部控制制度，但是內(nèi)部控制的執(zhí)行情況不容樂觀，企業(yè)內(nèi)部各部門的職責不明，相互配合不協(xié)調(diào)，運營效率有待提升。房地產(chǎn)企業(yè)要積極開展內(nèi)部控制建設(shè)工作，根據(jù)外部環(huán)境變化及內(nèi)部管理要求，修訂完善公司內(nèi)部控制制度及流程匯編，建立科學的決策機制、有效的監(jiān)督機制和涵蓋經(jīng)營管理相關(guān)環(huán)節(jié)的內(nèi)部控制體系，以提高企業(yè)的經(jīng)營管理水平和風險防范能力。

【參考文獻】

[1] 張麗麗，姜麗莎，王小紅. 房地產(chǎn)業(yè)財務(wù)危機預警分析[J].財會通訊，2010（4）：141-143.

[2] E. L. Altman. Financial Ratios，Discriminant Analysis and the Prediction of Corporate Bank-

ruptcy[J]. The Journal of Finance，1968，23（4）：589-609.

[3] P. K. Coats，L. F. Fant. Recognizing Financial Distress Patterns Using a Neural Network Tool[J].Financial Management，1993，22（3）：142-155.

[4] E. Kahya，A. Ouandlous. P. Theodossiou. Serial correlation，non-stationarity and dynamic performance of business failures prediction[J]. Managerial Finance，2001，27（8）：1-15.

[5] 吳世農(nóng)，黃世忠.企業(yè)破產(chǎn)的分析指標和預測模型[J].中國經(jīng)濟問題，1987（6）：8-15.

[6] 周首華，楊濟華，王平.論財務(wù)危機的預警分析——F分數(shù)模式[J].會計研究，1996（8）：8-11.

[7] 莊佳.房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)困境預測模型研究[J].經(jīng)濟師，2008（11）：274-275，278.

[8] 龍勝平，鄭立琴.我國房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風險預警模型研究[J].求索，2007（6）：18-20.

[9] 酈大海.基于Z3值模型的房地產(chǎn)上市公司財務(wù)危機預警研究[J].財會通訊，2010（8）：137-138.

[10] 李建中，武鐵梅.基于因子-logistic模型的房地產(chǎn)業(yè)上市公司財務(wù)預警分析[J].哈爾濱商業(yè)大學學報（社會科學版），2010（5）：89-93，104.

房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風險研究范文第5篇

[關(guān)鍵詞] 房地產(chǎn)；企業(yè)；財務(wù)風險；防范

doi ： 10 . 3969 / j . issn . 1673 - 0194 . 2014 . 17. 011

[中圖分類號] F275 [文獻標識碼] A [文章編號] 1673 - 0194（2014）17- 0017- 02

1 我國房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的現(xiàn)狀

1.1 行業(yè)特點帶來的風險

房地產(chǎn)行業(yè)的投資收益周期長，風險大，易受市場和國家宏觀政策的影響。跟經(jīng)濟周期一樣，房地產(chǎn)業(yè)也會經(jīng)歷復蘇、繁榮、衰退、蕭條這4個階段。在房地產(chǎn)業(yè)進入衰退階段時，樓價漲勢就會明顯遲緩，當國家政策有變時，樓價就會大幅度遞減或遞增。2007-2008年間，我國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)暴漲暴跌的動蕩局面，直至2009年市場進入一個調(diào)整的階段。2010年，國家又一次出臺房地產(chǎn)政策，房價呈現(xiàn)上升趨勢。然而2011年下半年開始，我國房地產(chǎn)業(yè)再次進入萎靡期，這對房地產(chǎn)業(yè)的沖擊是巨大的。

1.2 利率和通貨膨脹風險

當市場通貨膨脹或利率上調(diào)時，就會引起原材料、工人工資成本增加，從而使得預期收益縮水。近些年，銀行不斷加息，使得房地產(chǎn)貸款難度加大，老百姓按揭貸款購房困難，影響了投資者的購房欲望，從而導致房地產(chǎn)行業(yè)低迷。

1.3 現(xiàn)金流不穩(wěn)定的風險

資金是企業(yè)生產(chǎn)和發(fā)展的基本條件，房地產(chǎn)業(yè)更需要加強現(xiàn)金流管理。在企業(yè)發(fā)展過程中，現(xiàn)金流量是否充足、合理，直接反映一個企業(yè)的管理水平和經(jīng)濟實力。當現(xiàn)金流量不足以抵債時，就會引發(fā)財務(wù)危機，甚至會導致企業(yè)倒閉。由于房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)周期較長，資金周轉(zhuǎn)率低，所以，要強化對現(xiàn)金流量的管理工作。

1.4 國家宏觀政策所帶來的財務(wù)風險

2010年，全國房價大幅上升，房地產(chǎn)行業(yè)進入繁榮階段，泡沫經(jīng)濟嚴重。國家為促進其協(xié)調(diào)發(fā)展，從稅收、銀行貸款等各個角度加強了對房地產(chǎn)業(yè)的整治，比如提高二套房首付標準、提高貸款利率、提高異地投資門檻等。對國家的調(diào)控手段，各大銀行也積極配合，貸款利率隨之上升，2011年，國家對房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控政策收到了明顯效應(yīng)。

1.5 財務(wù)風險管理意識不強

企業(yè)財務(wù)管理意識不強，加大了企業(yè)財務(wù)風險。從目前看，很多房地產(chǎn)公司沒有一套完善的財務(wù)管理制度，在項目開發(fā)前沒有合理進行預算，也沒有全方位的財務(wù)分析。房地產(chǎn)企業(yè)的預算分析包括征地成本、資金流向、投資回報等方面，只有這樣才能達到預期目標，有效地控制成本，減少財務(wù)風險。

2 房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風險成因分析

2.1 外部因素

外部因素包括經(jīng)濟、市場、法律、資源等方面因素，這些都屬于宏觀因素。雖然這些因素存在于企業(yè)外部，但是對房地產(chǎn)企業(yè)的影響是巨大的。我國法律和政治環(huán)境相對穩(wěn)定，所以企業(yè)所面臨的外部風險主要是指受經(jīng)濟環(huán)境的影響，經(jīng)濟環(huán)境發(fā)生變化引起企業(yè)外部環(huán)境的不確定性增大，進而影響房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營狀況，甚至出現(xiàn)財務(wù)危機。

2.2 內(nèi)部因素

由于房地產(chǎn)開發(fā)項目周期長、不確定因素很多，導致其資金風險較高，如果存在內(nèi)部控制失范的情況，容易導致房地產(chǎn)企業(yè)資金管理出現(xiàn)問題，導致房地產(chǎn)開發(fā)出現(xiàn)阻礙，所以房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風險主要是由于內(nèi)部控制不完善帶來的財務(wù)風險上。

3 房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風險的防控策略

3.1 完善財務(wù)風險控制體系

房地產(chǎn)企業(yè)，應(yīng)當實事求是地構(gòu)建科學合理的財務(wù)風險防控體系，包括財務(wù)預警體系和風險管理機制。在資金流風險有效識別上，應(yīng)以現(xiàn)金流狀況作為分析基礎(chǔ)，關(guān)注現(xiàn)金預算的執(zhí)行狀況，通過預算與執(zhí)行的差異分析及異常波動，來研究現(xiàn)金流中出現(xiàn)的問題，并采取針對舉措來及時管控這些問題和早期的風險。通過絕對數(shù)和結(jié)構(gòu)分析來研究現(xiàn)金流是否合理，房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流若比預算數(shù)要少，則可能盈利能力低下或者過度投資導致資金短缺，對于這種情況，簡單地靠融資解決并不科學，應(yīng)當尋找原因并從根本上解決問題。房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流結(jié)構(gòu)，主要看運營及投融資所占現(xiàn)金流比例是否符合戰(zhàn)略和經(jīng)營周期。一般來說，擴張型房地產(chǎn)企業(yè)融資占比較大，保守型房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營收入占比較大。房地產(chǎn)企業(yè)資金從投資到回收一般在3～5年時間，融資渠道和結(jié)構(gòu)應(yīng)當與企業(yè)經(jīng)營周期相一致?？茖W分析財務(wù)風險后，要建立科學合理的風險防控體系。首先要加強財務(wù)風險意識培養(yǎng)，確定管理層對風險防控負責，以此為基礎(chǔ)引進現(xiàn)代風險量化和管理工具，對財務(wù)風險內(nèi)容進行細化，并制訂財務(wù)風險控制方案，根據(jù)財務(wù)風險的概率和程度來對其進行量化，并給出解決方案。最后要建立風險責任機制，對風險管理要實行問責監(jiān)管制度，并加強執(zhí)行。

3.2 加強融資環(huán)節(jié)的管理

房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風險產(chǎn)生的重要原因之一是資金結(jié)構(gòu)的失衡，擴展融資渠道可以有效防控其風險。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當順應(yīng)國家政策，發(fā)展多元的直接融資，如國家應(yīng)建立專門的針對房地產(chǎn)企業(yè)資本市場，增加長期債券、股票的發(fā)行額度，提高房地產(chǎn)企業(yè)直接融資的比例，并出臺短期融資融券的政策，適度推出抵押貸款證券化，創(chuàng)新組合式的融資模式，降低信貸風險；在間接融資方面，可推出適合房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營現(xiàn)狀和特點的特色信貸服務(wù)，結(jié)合銀行與擔保金融機構(gòu)，促進貸款模式的創(chuàng)新。

3.3 在投資方面的財務(wù)風險防范

對投資商，應(yīng)加強項目研究，重點是市場供求狀況，要有把握和有針對性地進行投資，投資前要研究消費者的偏好，通過指標分析法來確定經(jīng)濟效益最優(yōu)化路徑，同時要重視投資所在地的地方政府的城鄉(xiāng)規(guī)劃管理程度、項目周邊環(huán)境影響因素等。對所投資項目的經(jīng)營模式也要慎重選擇，例如聯(lián)營、共同投資、多種經(jīng)營等組合方式。一般風險較大的項目可采用共同投資方式降低投資風險，對居民樓、寫字樓、商業(yè)地產(chǎn)等項目，要進行多種經(jīng)營開發(fā)，降低銷售風險。

3.4 加強現(xiàn)金流管理

房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流管理應(yīng)當從以下幾個方面來加強：首先在應(yīng)收、應(yīng)付賬款管理上，要加強信用管理，提高催款責任落實程度，提高運營資金周轉(zhuǎn)效率，使房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流充足且順暢。其次在房產(chǎn)產(chǎn)品銷售上，應(yīng)創(chuàng)新營銷方式，結(jié)合多方力量擴大宣傳促進銷售，提高存貨周轉(zhuǎn)速度，提高資金回籠速度。最后，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)站在價值鏈管理的高度，與價值鏈上的各經(jīng)濟體合作，實現(xiàn)價值鏈融資和運營資金動態(tài)跟蹤等，提高資金使用效率。

主要參考文獻