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一、我國房地產融資渠道現狀

1.銀行貸款

目前,中國房地產開發(fā)企業(yè)的資金來源主要是國內貸款、自籌資金及其他資金(主要是定金及預付款)二個方面。房地產企業(yè)自有資金比例較低,主要依賴銀行貸款。銀行信貸資金貫穿于土地儲備、交易、房地產開發(fā)與銷售的整個過程。根據央行和銀監(jiān)會對全國除西藏以外的30個省(市)的調查數據顯示,我國的房地產開發(fā)資金來源中有55%的資金直接來自銀行系統(tǒng),而另外的自籌資金主要由商品房銷售收入轉變而來,大部分來自購房者的銀行按揭貸款,按首付30%計算,企業(yè)自籌資金中有大約70%來自銀行貸款;“定金和預收款”也有30%的資金來自銀行貸款,如果將施工企業(yè)墊資中來源于銀行部分加上的話,來源于銀行的資金總比例將高達70%以上。銀行貸款實際上支撐了房產開發(fā)商經營周轉的主要資金鏈。對比銀行貸款最多不超過房地產總投資40%的國際通行標準,我國房地產企業(yè)對銀行的依賴度明顯過高。一旦房地產經濟發(fā)生波動,房地產企業(yè)的經營風險將轉變?yōu)殂y行的金融風險,進而影響國家的金融安全。為此,政府開始頻頻出招調控,自2003年的“121號文”開始,2004年《商業(yè)銀行房地產貸款風險管理指引》、2005年“國六條”、“國十五條”相繼出臺,銀行信貸被逐步收緊。特別是2007年國家開始實行緊縮的貨幣政策,央行連續(xù)六次加息以及連續(xù)十次上調存款準備金率,雖然這一措施并不是專門針對房地產市場的,而是為了收縮流動性、壓制通脹壓力,但給房地產的資金供應產生了不小的影響。房產企業(yè)資金鏈的脆弱顯露無遺,房地產企業(yè)融資面臨前所未有的挑戰(zhàn)。面對資金瓶頸,開發(fā)商有待拓寬融資渠道。

2.房地產信托

房地產信托一般是指以房地產及其相關資產為投向的資金信托投資方式,即信托投資公司制定信托投資計劃,與委托人(投資者)簽訂信托投資合同,委托人(投資者)將其合法資金委托給信托公司進行房地產投資,或進行房地產抵押貸款或購買房地產抵押貸款證券,或進行相關的房地產投資活動。

緊縮性的宏觀政策使對銀行信貸依賴性極強的房地產開發(fā)商的資金非常緊張,這使房地產企業(yè)對銀行以外的融資渠道的資金需求增加,房地產信托業(yè)務得以發(fā)展。全國各信托投資公司陸續(xù)推出了自己的信托產品,比如,上海國投推出了多元組合的房地產信托業(yè)務模式—信托貸款、財產權信托、信托股權融資等?，F階段我國信托產品主要有兩種模式:①是股權融資。②模式是債權融資。前者是對一些自有資本金不足35%的房地產企業(yè),信托投資公司以注入股本金的方式與房地產公司組建有限責任公司,使其自有資本金達到35%的要求,信托投資公司作為股東獲得投資回報。后者則是針對雖然自有資金己達到國家要求,但是由于某些原因等造成房地產企業(yè)短期資金困難,這時候信托投資公司就可以籌集一定資金定向地貸給房地產開發(fā)企業(yè),補上資金缺口,這種操作方式類似商業(yè)銀行的信貸業(yè)務。而政策規(guī)定銀行不能這樣做。

2004年共發(fā)行了98支房地產集合資金(含財產)信托投資計劃(以下簡稱房地產信托),實際募集資金總計115.?866億元,平均每個房地產信托募集1.?18億元,與2003年相比總額增長93.?4%。

不過,目前信托產品存在一些制度性的限制,例如,法律政策的制約、信托產品的流通性問題,以及信托計劃的異地發(fā)行、資金異地運用的管理與審批比較嚴格等,這些都制約著房地產信托的發(fā)展。但從長遠來看信托資金是一個能為房地產企業(yè)提供長期穩(wěn)定資金的渠道,是對房地產業(yè)的融資渠道的一個很好的補充,這種模式將會發(fā)展成為中國房地產企業(yè)的主流融資模式。

3.上市融資

上市融資也是房地產企業(yè)一個理想的融資渠道,分直接上市融資和間接上市融資兩種。直接上市融資額比較大,但是上市融資的門檻高,比如負債率不能高于70%的規(guī)定使很多企業(yè)達不到上市要求。我國房地產企業(yè)由于傳統(tǒng)的融資渠道單一,一般負債率都在75%以上。因此,通過直接上市的企業(yè)數量很少。

更多的房地產企業(yè)選擇間接上市——買殼上市。買殼上市需要大量現金,買殼上市的目的是通過增發(fā)、配股再融資籌集資金,但前提是企業(yè)必須有很好的項目和資產進行置換。而擁有大量現金、好的開發(fā)項目與優(yōu)質資產,這些都是中小企業(yè)很難具備的。因此我國房地產企業(yè)走上市融資的路子還很艱難。上市融資在房地產業(yè)總資金來源中的比重較小。2004年底,籌資總額占全部房地產企業(yè)的資金來源不足0.?5%?。06年到07年國內股市高奏凱歌,房產企業(yè)融資額可能突破千億。但隨著股市行情的逆轉,這種局面也只是曇花一現。我國目前的房地產企業(yè)多達4萬余家,而我國境內上市的房地產公司只有90家(根據2005年數據,其中79家在滬深兩市上市和11家在香港上市)。

4.海外房產基金

據初步統(tǒng)計目前進入我國的海外基金已超過100家。摩根士丹利、新加坡政府投資公司、SUN-REF盛陽地產基金、美林投資銀行等著名國際地產基金也都進入中國房地產市場。這些海外基金一般會挑選國內有實力的大企業(yè)強強聯(lián)合,合作開發(fā)。截至2006年1-11月份累計統(tǒng)計,中國房地產企業(yè)資金來源總量中外資增速明顯,利用外資總額313.6億元,同比增長21.6%。應該說海外房產基金的進入可以緩解國內房地產業(yè)對銀行信貸的過度依賴,有助于融資方式的多樣化。

但目前我國相關法律法規(guī)的不完善,再加上國內一些房產企業(yè)運作的不規(guī)范,所以,海外房產基金在中國的投資還存在著一些障礙。

另外海外資金在政策上得不到支持,中國并不缺資金只是缺少金融工具。為了防止海外資金的過多涌入,2006年和2007年間國家陸續(xù)出臺了《關于規(guī)范房地產市場外資準入和管理的意見》、《關于外國投資者并購境內企業(yè)的規(guī)定》,《關十進一步加強、規(guī)范外商直接投資房地產業(yè)審批和監(jiān)督的通知》等文件,一系列的限外令使海外基金在中國的運作困難重重。

5.債券融資

房地產證券是房地產利用資本市場直接融資的重要工具,也是房地產資金籌集的一條重要渠道。房地產債券較一般債券收益相對較高;與股票相比,又可以按期收回本金和利息而有較高的安全性,又具有一定的流動性,因此,在國外成熟的證券市場,企業(yè)債券成為企業(yè)外部融資的優(yōu)先考慮的方式,債券融資額往往是股票融資額的3到10倍。而我國的房地產債券發(fā)展還處于初級階段,債券融資額總量方面,遠遠不及股票融資額。目前,我國房地產債券的發(fā)行規(guī)模很小,債券流通市場不健全,債券發(fā)行程序不規(guī)范,債券評級的準確性、可信性還有問題。這些都影響了企業(yè)通過債券融資的規(guī)模。07年中國證監(jiān)會正式頒布實施《公司債券發(fā)行試點辦法》標志著我國公司債券發(fā)行工作的正式啟動,發(fā)行條件較原來寬松很多。《試點辦法》施行之后,房地產證券融資的比重有望增加。

二、發(fā)展我國房地產融資渠道的對策和建議

1.建立多層次房地產融資體系

當前我國房地產融資的主要問題是建立一個穩(wěn)定的多層次的房地產融資體系,滿足不同層次企業(yè)多樣化需求。長期以來我國房地產融資市場參與主體主要是商業(yè)銀行,缺少專業(yè)信貸機構,目前唯一的住房儲蓄銀行是天津市中德儲蓄銀行。房地產債券、房產信托和基金發(fā)育不良對我國房地產融資貢獻有限。股權融資門檻相對較高,中小企業(yè)很難達到要求通過上市融資。近年來在國家對金融的宏觀調控下,銀行縮緊信貸,房地產企業(yè)深感資金壓力。因此,迫切需要建立多層次的融資體系,為不同類型企業(yè)提供不同的融資場所,才能真正減少對銀行貸款的依賴。

2.加緊開發(fā)房地產金融投資產品

房地產融資渠道的多元化發(fā)展,關鍵是需要設計出有差異的、服務不同房產企業(yè)的金融產品,從而形成一個穩(wěn)定的房地產金融產品供應體系。目前,我國的房地產金融建設剛開始起步。世界流行的五大金融產品中,我國獨缺房地產金融產品。國內銀行還沒有專業(yè)的、系統(tǒng)的地產投資開發(fā)貸款。我們國家的房地產信托實際上和銀行貸款基本上是一樣,只不過銀行是吸收存款來的,地產開發(fā)資金是通過批發(fā)的,本質還是銀行的貸款。2008年開始銀行信貸正逐步退出房地產,取而代之的是地產基金、地產投資機構、地產專業(yè)投資銀行,包括地產信托和地產的信托基金。房地產自身的金融建設必然會成長起來。

3.完善房地產金融法律法規(guī)

國家、地方和部門頒布了一系列法律、法規(guī)。但是體系不全,規(guī)定不具體。從整體上看,嚴重滯后于房地產經濟的發(fā)展。在房地產融資多元化的過程中,新出現的很多融資工具如果沒有相應的制度進行規(guī)范,就難免陷入混亂局面。必須要建立和完善相關的法律體系,對新型融資工具的組織形式、資產組合、流通轉讓、收益來源和分配等,作出嚴格規(guī)范。才能使我國的房地產多元化融資規(guī)范的發(fā)展。

總之在信貸緊縮的大環(huán)境下,我國房地產融資迫切需要擺脫依懶銀行信貸的單一局面,走多元化發(fā)展路線。但面臨現實的困難,房地產金融市場中融資中介機構不健全,金融產品和融資方式太匱乏,法律法規(guī)不完善。這就需要一方面國家在加強對房地產金融市場的宏觀調控和管理的同時,進一步完善法律法規(guī),努力創(chuàng)新金融工具,不斷豐富融資方式。一方面房地產企業(yè)自身積極拓寬融資渠道,避免單純依靠銀行資金,根據企業(yè)特點,采用多種融資途徑方法。

參考文獻

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摘要我國房地產資金來源主要依賴銀行信貸,另外融資渠道房地產信托、房地產基金、海外融資、股權融資等,由于各種各樣的限制,融資規(guī)模仍然有限。近些年,國家金融宏觀調控,造成房地產企業(yè)資金供應緊張。在這樣的背景下,我國房產企業(yè)融資趨向多元化發(fā)展。建立起一個多層次的房地產融資體系以滿足融資多元化的需求是當前我國房地產融資的主要問題。

關鍵詞融資渠道;銀行信貸;房地產信托;股權融資;債券融資