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內(nèi)容摘要:隨著近幾年房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,我國(guó)房地產(chǎn)投資信托也得到了較快的發(fā)展,本文分析了其在發(fā)展過(guò)程中存在諸多制約因素,并就如何進(jìn)一步完善我國(guó)房地產(chǎn)投資信托的相關(guān)問(wèn)題作初步探討。

關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)投資信托問(wèn)題完善

作為一個(gè)新興的金融品種,房地產(chǎn)投資信托在我國(guó)出現(xiàn)不過(guò)兩三年的時(shí)間,其熱潮始于2003年6月央行出臺(tái)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》,簡(jiǎn)稱“121號(hào)文件”,這一文件對(duì)商業(yè)銀行向房地產(chǎn)項(xiàng)目貸款做出了嚴(yán)格的限制,房地產(chǎn)投資信托一度成為開(kāi)發(fā)商解決資金問(wèn)題的新渠道,截止2004年6月底,全國(guó)房地產(chǎn)投資信托募集資金已高達(dá)150億元。然而,銀監(jiān)會(huì)于2005年國(guó)慶前的“212號(hào)文件”——《加強(qiáng)信托投資公司部分業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)提示的通知》卻使得信托業(yè)也遭遇了政策的“堅(jiān)冰”。此時(shí),對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)投資信托進(jìn)行再審顯然已成當(dāng)務(wù)之急。

房地產(chǎn)投資信托的含義和基本特征

房地產(chǎn)投資信托是從眾多的投資者籌集資金投資運(yùn)用到房地產(chǎn)市場(chǎng),把所獲得的收益,幾乎全部以紅利的形式分配給投資者,而且投資受益證券可以在證券市場(chǎng)進(jìn)行買賣的一種組織形式。符合規(guī)定條件(包括資產(chǎn)構(gòu)成、收入來(lái)源收入分配等)的房地產(chǎn)投資信托公司可以免繳公司所得稅和資本利得稅(房地產(chǎn)投資信托的投資項(xiàng)目不屬于應(yīng)稅財(cái)產(chǎn),且免除公司稅項(xiàng))。與其它籌資方式不同,投資信托具有以下幾個(gè)特征:

穩(wěn)定的高收益。由于它必須把90%的應(yīng)稅收入作為比例分配,因此它的收益率比其他股票綜合收益率都要相對(duì)高一些。一般來(lái)說(shuō),它的年收益率波動(dòng)范圍在10%到17%之間,相對(duì)穩(wěn)定。

流動(dòng)性強(qiáng)。由于多數(shù)房地產(chǎn)投資信托像其他股票一樣,可以在證券交易所上市交易,與傳統(tǒng)的以所有權(quán)為目的的房地產(chǎn)投資相比,因此它的流動(dòng)性相對(duì)較強(qiáng)。

能夠抵御通貨膨脹。作為房地產(chǎn)投資信托價(jià)值基礎(chǔ)的房地產(chǎn),具有很強(qiáng)的保值功能。一方面,通貨膨脹來(lái)臨時(shí)物價(jià)上揚(yáng),房地產(chǎn)物業(yè)的價(jià)值更是升值得很快,以房地產(chǎn)物業(yè)為資產(chǎn)基礎(chǔ)的房地產(chǎn)投資信托股票價(jià)值也會(huì)隨之上升;另一方面,在通貨膨脹時(shí)期,房地產(chǎn)投資信托的收益水平也會(huì)比平時(shí)高,能夠在一定程度上抵消通貨膨脹的作用。因此,房地產(chǎn)投資信托是一種很好的保值類投資工具。

面向中小投資者。由于房地產(chǎn)投資信托將投資者的資金集合起來(lái)投資于房地產(chǎn),通過(guò)其特有的運(yùn)行機(jī)制,使得一般中小投資者即使沒(méi)有大量資本也可以用較少的錢參與房地產(chǎn)業(yè)的投資。是一種較為理想的投資工具,也符合國(guó)家的經(jīng)濟(jì)和產(chǎn)業(yè)政策。

我國(guó)房地產(chǎn)投資信托發(fā)展過(guò)程中存在的問(wèn)題

房地產(chǎn)投資信托作為有效的投資手段可以活躍和刺激金融市場(chǎng),作為融資手段又可以推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,對(duì)于我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)乃至整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)都具有非常積極的意義。但是,由于我國(guó)相關(guān)的法律法規(guī)還不完善,再加上房地產(chǎn)投資信托在我國(guó)還是一個(gè)新生事物,所以在我國(guó)房地產(chǎn)投資信托發(fā)展還存在諸多問(wèn)題。

法律法規(guī)尚不健全

目前我國(guó)信托業(yè)主要是按照《信托法》、《信托投資公司管理辦法》、《信托投資公司資金信托業(yè)務(wù)管理暫行辦法》的規(guī)定來(lái)開(kāi)展業(yè)務(wù)。從目前國(guó)內(nèi)的法律環(huán)境看,房地產(chǎn)投資信托產(chǎn)品無(wú)法進(jìn)行公募、無(wú)法上市流通、無(wú)法突破200份的上限,只能采用私募形式,不能像國(guó)外那樣,真正做到證券化,能夠讓投資者像買賣股票一樣,隨時(shí)選擇買進(jìn)、持有、賣出。同時(shí),在募集資金的使用上,雖然產(chǎn)品設(shè)計(jì)了貸款給房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)企業(yè)、投資于房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)企業(yè)股權(quán)、購(gòu)買商業(yè)用途樓房和住宅等組合運(yùn)用方向,但實(shí)際上還是只能用于短期貸款和要求對(duì)方回購(gòu)的短期物業(yè)投資行為,無(wú)法長(zhǎng)期或永久性地購(gòu)入商業(yè)物業(yè),進(jìn)行租賃、經(jīng)營(yíng)等商業(yè)運(yùn)營(yíng)。

道德風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題

房地產(chǎn)投資信托在我國(guó)還沒(méi)有形成完善的運(yùn)作模式,對(duì)受托人的有效約束和激勵(lì)機(jī)制尚未形成,容易發(fā)生受托人的道德風(fēng)險(xiǎn)。在這種情況下,由于存在信息不對(duì)稱,信托投資公司在經(jīng)營(yíng)管理過(guò)程中往往會(huì)利用各種機(jī)會(huì)犧牲投資者的利益為自己謀取好處。因此,如何創(chuàng)造一種環(huán)境或制度,盡可能使信托投資者的利益與受托人的利益相一致,對(duì)房地產(chǎn)投資信托的發(fā)展就顯得非常關(guān)鍵。雖然銀監(jiān)會(huì)《暫行辦法》中規(guī)定“房地產(chǎn)信托資金的受托方、保管方和使用方不得為同一人,且相互間不得存在關(guān)聯(lián)關(guān)系”,但是由于缺乏完善成熟的監(jiān)督機(jī)制,信托公司仍有可能會(huì)降低委托人的投資要求而投資于和自己相關(guān)聯(lián)的房地產(chǎn)企業(yè),違背投資收益最大化的原則。項(xiàng)目自身及市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)信托的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)主要來(lái)自于項(xiàng)目本身的風(fēng)險(xiǎn),對(duì)項(xiàng)目的選擇是房地產(chǎn)信托首要工作,如果項(xiàng)目本身存在市場(chǎng)銷售前景、內(nèi)部法律糾紛、建設(shè)資金短缺等方面的問(wèn)題,則信托產(chǎn)品無(wú)論怎么設(shè)計(jì)控制風(fēng)險(xiǎn),項(xiàng)目本身的先天缺陷是無(wú)法避免的。

進(jìn)一步完善房地產(chǎn)投資信托的建議

從上述分析可以看出,我國(guó)房地產(chǎn)投資信托業(yè)務(wù)的發(fā)展,因?yàn)槭艿秸叩榷喾矫娴南拗?在我國(guó)還需要更進(jìn)一步完善。

建立相適應(yīng)的政策和法制環(huán)境

加快我國(guó)相關(guān)政策和法律法規(guī)制定的進(jìn)度,為房地產(chǎn)投資信托的發(fā)展建立完善的政策和法制環(huán)境。這方面,海外的立法和實(shí)踐能給我國(guó)很多的借鑒,政府可以借鑒美日等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國(guó)家的做法,根據(jù)房地產(chǎn)投資信托的特點(diǎn)制定出相應(yīng)的法律、稅務(wù)、財(cái)務(wù)和證券交易等相關(guān)法律法規(guī),保證和維持整個(gè)市場(chǎng)的公平、公正、公開(kāi)和透明,來(lái)推進(jìn)房地產(chǎn)投資信托業(yè)健康、理性地發(fā)展。一方面,要防止它與銀行等房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)的過(guò)度競(jìng)爭(zhēng);另一方面要鼓勵(lì)其資金運(yùn)用,實(shí)行專業(yè)化投資組合,并保護(hù)投資者的利益。

道德風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題的防范

作為專業(yè)從事經(jīng)營(yíng)性信托業(yè)務(wù)的非銀行金融機(jī)構(gòu),信托投資公司受到國(guó)家金融監(jiān)管機(jī)構(gòu)——中國(guó)銀監(jiān)會(huì)的嚴(yán)格監(jiān)督和管理,嚴(yán)格按照信托業(yè)“一法兩規(guī)”進(jìn)行經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。在產(chǎn)品架構(gòu)設(shè)計(jì)上,信托公司可邀請(qǐng)商業(yè)銀行、律師事務(wù)所、房地產(chǎn)專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)及會(huì)計(jì)師事務(wù)所等中介機(jī)構(gòu)參與,對(duì)信托計(jì)劃進(jìn)行資金、法律、收益狀況方面的監(jiān)督。信托公司內(nèi)部,應(yīng)建立和完善業(yè)務(wù)評(píng)審及風(fēng)險(xiǎn)控制流程,按照審慎的原則運(yùn)用信托資金,各部門分工協(xié)作,交叉監(jiān)督,以最大限度地防范風(fēng)險(xiǎn)。借鑒美國(guó)經(jīng)驗(yàn),我國(guó)可以考慮在開(kāi)展房地產(chǎn)投資信托業(yè)務(wù)的信托公司中建立類似的受托人委員會(huì),負(fù)責(zé)制訂房地產(chǎn)信托的業(yè)務(wù)發(fā)展計(jì)劃,并且要求受托人與投資顧問(wèn)和相關(guān)的房地產(chǎn)企業(yè)沒(méi)有利益關(guān)系。

項(xiàng)目自身及市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的防范

信托公司在進(jìn)行項(xiàng)目選擇的時(shí)候,可以聘請(qǐng)有市場(chǎng)公信力的房產(chǎn)專業(yè)機(jī)構(gòu)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行可行性分析及評(píng)估,對(duì)項(xiàng)目的市場(chǎng)定位及前景有一個(gè)獨(dú)立、真實(shí)的認(rèn)識(shí);深入調(diào)查了解開(kāi)發(fā)商實(shí)力、財(cái)務(wù)及資信情況,選擇與開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)豐富、實(shí)力雄厚、資信狀況良好的開(kāi)發(fā)商進(jìn)行合作;落實(shí)土地房產(chǎn)抵押、第三方保證、質(zhì)押等擔(dān)保措施,在項(xiàng)目運(yùn)作過(guò)程中,加強(qiáng)資金監(jiān)控,做到“封閉運(yùn)行,?？顚Ｓ谩?。通過(guò)這一系列的手段,信托公司能將項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)控制在最小范圍之內(nèi),最大限度地保證信托資金的安全,保護(hù)委托人和受益人的利益。

就目前的市場(chǎng)狀況而言,房地產(chǎn)商也好、投資者也好、信托機(jī)構(gòu)也好,距理性認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)投資信托,在心態(tài)上還有一定差距,尚不成熟。例如從投資者來(lái)看,投資者投資具有盲目性,很多購(gòu)買房地產(chǎn)信托的投資者都認(rèn)為購(gòu)買信托與在銀行存款或購(gòu)買國(guó)債沒(méi)有什么區(qū)別,而且收益更好。而信托產(chǎn)品的流動(dòng)性很差,缺少轉(zhuǎn)讓平臺(tái),也存在較大的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。因此,只要出現(xiàn)一個(gè)信托產(chǎn)品不能兌付,有可能導(dǎo)致信托業(yè)受到致命的打擊。這不僅需要信托機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)商不斷調(diào)整心態(tài),投資者在投資過(guò)程中也應(yīng)加強(qiáng)金融知識(shí),提高風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)。

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