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摘要：現(xiàn)金流管理對于企業(yè)發(fā)展具有重要意義。本文通過分析房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流管理的特點及存在的問題，提出相應(yīng)的改進(jìn)建議，以期為房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)現(xiàn)金流管理、提高企業(yè)競爭力提供參考。

關(guān)鍵詞：現(xiàn)金流；現(xiàn)金流管理；房地產(chǎn)企業(yè)

1引言

近年來，國家對房地產(chǎn)業(yè)的監(jiān)管越來越嚴(yán)格，房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的各類風(fēng)險也越來越高，甚至有部分企業(yè)由于資金鏈斷裂而面臨破產(chǎn)。資金鏈斷裂的風(fēng)險主要是由于長期負(fù)凈經(jīng)營現(xiàn)金流量導(dǎo)致的。現(xiàn)金流管理對于提高房地產(chǎn)企業(yè)資本周轉(zhuǎn)能力、增強(qiáng)企業(yè)競爭力具有重要意義。本文通過分析房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流管理的特點及存在的問題，提出改進(jìn)建議，以期為房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)現(xiàn)金流管理、提高企業(yè)競爭力提供參考。

2房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流管理的特點

現(xiàn)金流量管理是企業(yè)對生產(chǎn)和運營活動中發(fā)生的現(xiàn)金流量預(yù)先計劃、預(yù)測、分析、控制、評估的活動。房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流管理具有以下特點。一是房地產(chǎn)企業(yè)投資的資本數(shù)額大、需要的現(xiàn)金周轉(zhuǎn)期較長。一個完整的項目周期一般包括征地、土地開發(fā)、房屋建設(shè)到項目完工兌付等環(huán)節(jié)。二是生產(chǎn)經(jīng)營現(xiàn)金流量的不穩(wěn)定性。與一般商品制造商不同，房地產(chǎn)企業(yè)持續(xù)發(fā)展必須要有一定數(shù)量的資金支持，而且資金進(jìn)出不穩(wěn)定，易出現(xiàn)大幅度波動。三是房地產(chǎn)企業(yè)資金使用的風(fēng)險性比較高。一旦資金被用于某一項目便不能隨時調(diào)動，且宏觀調(diào)控政策和金融環(huán)境的變化也會為企業(yè)帶來較大風(fēng)險。四是籌資任務(wù)繁重。房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)經(jīng)營的對象一般是住宅用地、大型項目。由于購買地盤的價格以及為房屋工程付出的造價較高，企業(yè)在開發(fā)項目前期需一次性投入大量資金，加重了房地產(chǎn)企業(yè)的籌資任務(wù)。五是難以維持現(xiàn)金流平衡。相對于其他企業(yè)而言，房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流管理和現(xiàn)金流平衡更為困難，這是由于房地產(chǎn)企業(yè)需要對每個項目的現(xiàn)金流進(jìn)行全面管理，從而保持整個企業(yè)現(xiàn)金流的正常運行。

3房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流管理存在的問題分析

房地產(chǎn)產(chǎn)品的銷售和融資是房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流入的主要來源，而地盤購買款、項目資金、管理費、營銷費、財務(wù)費、貸款和納稅是現(xiàn)金流出的主要來源。目前房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流管理還存在諸多問題。

3.1現(xiàn)金流管理意識淡薄

現(xiàn)金流量表可以反映企業(yè)資本流動情況，有助于管理者了解企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營活動，制定合理的戰(zhàn)略決策。目前，房地產(chǎn)企業(yè)的管理者對現(xiàn)金流管理重視程度仍然不足。一方面，由于缺乏企業(yè)管理及財務(wù)管理方面的理論知識，部分房地產(chǎn)企業(yè)管理者沒有現(xiàn)金流管理的理念。另一方面，大多數(shù)管理者更關(guān)注公司的經(jīng)營利潤，將利潤作為重要績效考核指標(biāo)，現(xiàn)金流量管理等指標(biāo)尚未完全納入績效考核。這也導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)一味提高盈利能力，強(qiáng)調(diào)企業(yè)收入規(guī)模的增長，忽視現(xiàn)金流管理。

3.2現(xiàn)金流量管理與企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)不匹配

近幾年，房地產(chǎn)企業(yè)逐漸意識到土地儲備量和資本是企業(yè)最重要的資源。土地儲備的增加會使房地產(chǎn)企業(yè)的固定資產(chǎn)增加，同時使企業(yè)現(xiàn)金流出，容易造成企業(yè)現(xiàn)金危機(jī)，這在一定程度上限制了企業(yè)的長期發(fā)展。對土地儲備量的過度追求，對現(xiàn)金流的忽視，使房地產(chǎn)企業(yè)的戰(zhàn)略目標(biāo)與現(xiàn)金流管理目標(biāo)嚴(yán)重偏離。

3.3直接融資較少

為了開發(fā)更多的房地產(chǎn)項目，房地產(chǎn)企業(yè)一般選擇使用外部融資來解決內(nèi)部資金短缺問題。其中，銀行貸款是房地產(chǎn)企業(yè)的重要融資方式。很多企業(yè)傾向于銀行貸款這種間接融資方式，導(dǎo)致直接融資比例下降。如果銀行的貨幣政策收緊，企業(yè)資金鏈就會受到較大影響。同時，較高的資產(chǎn)負(fù)債率，也給企業(yè)的發(fā)展帶來一定風(fēng)險。

3.4現(xiàn)金流管理內(nèi)部控制薄弱

房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈涉及生產(chǎn)經(jīng)營的各個方面?，F(xiàn)金流管理也需要企業(yè)內(nèi)部各部門配合完成。然而，目前房地產(chǎn)企業(yè)很多人認(rèn)為現(xiàn)金流管理是財務(wù)部門的主要職責(zé)?，F(xiàn)金流管理的事前預(yù)測、事中監(jiān)督、過程控制、事后分析尚未在企業(yè)內(nèi)部控制工作中有機(jī)結(jié)合。此外，由于業(yè)務(wù)人員能力問題，現(xiàn)金流量預(yù)算編制無法根據(jù)企業(yè)實際資金需求進(jìn)行科學(xué)規(guī)劃，預(yù)算管理無法有效實施，也無法對企業(yè)現(xiàn)金流進(jìn)行調(diào)節(jié)控制。

3.5現(xiàn)金流缺少風(fēng)險預(yù)警機(jī)制

對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，風(fēng)險識別與評價體系必不可少。由于管理者對現(xiàn)金流管理的認(rèn)識不足，部分房地產(chǎn)企業(yè)尚未建立完善的現(xiàn)金流風(fēng)險管理機(jī)制，缺乏專門的風(fēng)險管理部門。只有在資本危機(jī)的情況下，企業(yè)才會將注意力從利潤轉(zhuǎn)移到現(xiàn)金流管理上。這導(dǎo)致企業(yè)對于可能出現(xiàn)的資本危機(jī)的抵抗力較弱。

4改進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流管理的對策

4.1強(qiáng)化現(xiàn)金流管理意識

一方面，企業(yè)管理者應(yīng)加強(qiáng)財務(wù)管理知識的學(xué)習(xí)，明確現(xiàn)金流管理在企業(yè)管理中的戰(zhàn)略地位，通過現(xiàn)金流評估業(yè)務(wù)績效。在制定經(jīng)營決策時，憑借自己理論知識和獲得的信息做出合理的決定，避免出現(xiàn)經(jīng)營業(yè)績好而財務(wù)狀況不太樂觀的局面。另一方面，針對房地產(chǎn)企業(yè)各部門的特點，普及財務(wù)知識，使各部門提高對現(xiàn)金流管理的重視程度。

4.2將現(xiàn)金流管理納入企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略

房地產(chǎn)企業(yè)必須將現(xiàn)金流管理于企業(yè)長期發(fā)展戰(zhàn)略結(jié)合起來。一方面，根據(jù)企業(yè)的長期發(fā)展戰(zhàn)略，對企業(yè)的現(xiàn)金流的長期流轉(zhuǎn)進(jìn)行預(yù)算、分析及控制。另一方面，將現(xiàn)金流管理提升到企業(yè)長期戰(zhàn)略管理層次，制定適應(yīng)企業(yè)長期發(fā)展的現(xiàn)金流管理系統(tǒng)。

4.3培育多元化的融資管理渠道

房地產(chǎn)企業(yè)對資金的巨大需求不能通過銀行貸款一種融資方式所滿足，必須培育多元化的融資管理渠道。房地產(chǎn)企業(yè)在現(xiàn)金流量管理中也要納入融資管理，主動拓寬融資渠道，嘗試多種融資方式，如集合信貸、其他項目資產(chǎn)抵押融資、建設(shè)方融資、各種信托融資、資產(chǎn)重組融資、資本緩沖、與其他公司合作開發(fā)等，以及其他直接融資渠道，如房地產(chǎn)基金和債券，也可以通過股權(quán)融資、低分紅政策等方式實現(xiàn)融資。

4.4建立全面的現(xiàn)金流管理內(nèi)部控制系統(tǒng)

企業(yè)在規(guī)范現(xiàn)金流管理時，所進(jìn)行的一系列流程實質(zhì)上就是現(xiàn)金流內(nèi)部控制系統(tǒng)，規(guī)范和控制企業(yè)的投資、融資、分配等各個環(huán)節(jié)的現(xiàn)金流量。一方面，建立嚴(yán)格的資金管理制度，明確現(xiàn)金流管理中的分工，使各職能部門各盡其責(zé)、互相監(jiān)督。另一方面完善監(jiān)督機(jī)制，加強(qiáng)庫存管理，使成本和相結(jié)合。此外，在現(xiàn)金流內(nèi)部控制中還應(yīng)事先預(yù)測和分析生產(chǎn)經(jīng)營活動，事中進(jìn)行監(jiān)督，事后公司關(guān)注現(xiàn)金流量以及出現(xiàn)的異常情況，有效規(guī)避可能面臨的財務(wù)風(fēng)險。

4.5建立健全現(xiàn)金流量風(fēng)險預(yù)警機(jī)制

當(dāng)現(xiàn)金流量風(fēng)險預(yù)警機(jī)制可以使企業(yè)在現(xiàn)金流出現(xiàn)異常狀況時，及時收到預(yù)警信息，保證了企業(yè)實現(xiàn)價值創(chuàng)造。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)實際情況，建立完善的現(xiàn)金流量風(fēng)險預(yù)警指標(biāo)體系，一般包括償付能力指標(biāo)、流動性指標(biāo)、可持續(xù)性指標(biāo)、創(chuàng)造價值指標(biāo)等。

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作者:楊冬 王莎 單位:西北大學(xué)現(xiàn)代學(xué)院