前言：本站為你精心整理了目標(biāo)成本房地產(chǎn)成本管理體系研究范文，希望能為你的創(chuàng)作提供參考價(jià)值，我們的客服老師可以幫助你提供個(gè)性化的參考范文，歡迎咨詢。

摘要:房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)的過程中，成本是最為關(guān)鍵的問題之一，建立起一個(gè)成功的成本管理體系能夠使利潤最大化。建立成本管理體系，核心在于目標(biāo)，在一個(gè)項(xiàng)目的全過程中始終以目標(biāo)為核心，根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況進(jìn)行一定的調(diào)整，才能夠有效的控制成本。

關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)成本控制目標(biāo)核心

1如何建立房地產(chǎn)目標(biāo)成本管理

1．1一般流程

一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的過程中，項(xiàng)目成本的管理一般分為四個(gè)過程:(1)項(xiàng)目成本優(yōu)化確定。在一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)成本管理介入之前，首先需要做的是分析市場，根據(jù)市場的實(shí)際情況對(duì)項(xiàng)目成本測算，得出一個(gè)估算的成本，這個(gè)成本就是最初的項(xiàng)目預(yù)算，在這個(gè)項(xiàng)目預(yù)算中，成本的值需要足量，也就是說，在之后的項(xiàng)目進(jìn)行過程中，原則上不能超過這個(gè)最初的預(yù)算。(2)項(xiàng)目成本落實(shí)。一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目涉及面很廣，核算整個(gè)項(xiàng)目的成本并不是一件容易的事情，每一個(gè)子項(xiàng)的成本都決定著最終的消耗能否控制在預(yù)算之內(nèi)。一般情況下，每個(gè)子項(xiàng)都會(huì)落實(shí)到子項(xiàng)相關(guān)的部門，在落實(shí)的過程中，需要細(xì)致的控制，防止出現(xiàn)某一個(gè)方面的管理空缺，最終造成成本失控。(3)項(xiàng)目成本控制。成本的管理，最核心的問題無疑是成本的控制，花最經(jīng)濟(jì)的錢，做性價(jià)比最高的事情，是成本管理的終極目標(biāo)。按質(zhì)按量的完成項(xiàng)目是基礎(chǔ)，在成本控制的過程中，雖然需要盡可能的壓低成本，但是凡是對(duì)項(xiàng)目質(zhì)量有所影響的部分，都堅(jiān)決不能強(qiáng)壓成本。(4)項(xiàng)目成本考核。在項(xiàng)目成本控制的全過程中，需要有一個(gè)相對(duì)合理的指標(biāo)，這就需要進(jìn)行項(xiàng)目考核。項(xiàng)目成本考核的最重要內(nèi)容就是將實(shí)際項(xiàng)目成本與項(xiàng)目預(yù)算進(jìn)行比較，得出差值，并對(duì)每個(gè)環(huán)節(jié)作出業(yè)績的考評(píng)，對(duì)于超出成本的部分進(jìn)行總結(jié)，找出改進(jìn)方法，為以后的項(xiàng)目成本控制找出方法。

1．2基本原則

(1)經(jīng)濟(jì)原則。房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本管理，最大的目標(biāo)是進(jìn)行成本的控制，但不僅僅是壓縮，而是為了達(dá)到預(yù)算的目標(biāo)。成本的控制中，硬件的成本不能隨意控制，偷工減料意味著項(xiàng)目質(zhì)量的下降，意味著工程隱患，需要去控制的，是成本浪費(fèi)，以及開發(fā)資源的利用率。(2)全面掌控力原則。成本控制并不僅僅是成本控制部門的事情，也不僅僅是作出預(yù)算，最后總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，項(xiàng)目成本控制是一個(gè)全過程的控制，在項(xiàng)目行進(jìn)的過程中對(duì)于每個(gè)子項(xiàng)都進(jìn)行細(xì)致的控制，才能最終良好的控制住整個(gè)成本。項(xiàng)目開發(fā)從拿地，立項(xiàng)，到規(guī)劃設(shè)計(jì)，施工圖設(shè)計(jì)，到竣工驗(yàn)收，再到銷售，在整個(gè)全過程中都進(jìn)行管理控制，才能良好的控制住項(xiàng)目成本。(3)目標(biāo)導(dǎo)向原則。項(xiàng)目成本控制需要有導(dǎo)向性，而導(dǎo)向性的核心就是目標(biāo)，以目標(biāo)成本為核心進(jìn)行成本控制能夠提高效率，集中力量，解決主要問題。對(duì)于不同的子項(xiàng)，需要采用不同的策略，根據(jù)目標(biāo)的特殊性，和整個(gè)項(xiàng)目的具體情況，來進(jìn)行平衡和特殊處理。(4)動(dòng)態(tài)管理。一個(gè)項(xiàng)目的行進(jìn)過程中，不可能一直按照既定的方向走下去，必然會(huì)因?yàn)楦鞣N各樣的影響因素而產(chǎn)生變化，所以在管理的時(shí)候，需要根據(jù)實(shí)際情況，在大原則不變的情況下，調(diào)整管理的原則，及時(shí)進(jìn)行監(jiān)督，并根據(jù)發(fā)展情況作出判斷。在不斷的調(diào)整和比較中，才能有效的控制項(xiàng)目成本。

1．3一般特點(diǎn)

項(xiàng)目成本管理一般情況下有四個(gè)特點(diǎn)，宏觀性，微觀性，綜合性和程序性。(1)宏觀性。項(xiàng)目成本需要對(duì)整體有很強(qiáng)的把控力，房地產(chǎn)開發(fā)目標(biāo)成本管理需要對(duì)全過程的每一個(gè)階段，每一個(gè)方面的成本都做到嚴(yán)格管理。項(xiàng)目前期的拿地與設(shè)計(jì)階段，中期的施工與建設(shè)階段以及后期驗(yàn)收與銷售的階段，都需要進(jìn)行宏觀把控，另外在一個(gè)項(xiàng)目的全過程中，還需要做到對(duì)人員的把控，形成一個(gè)全面的管理系統(tǒng)。(2)微觀性。房地產(chǎn)開發(fā)的過程中需要對(duì)項(xiàng)目的每一個(gè)點(diǎn)進(jìn)行細(xì)致的管理，將每一個(gè)階段細(xì)化分解，然后落實(shí)到實(shí)處。項(xiàng)目行進(jìn)過程中的每一個(gè)細(xì)節(jié)都需要進(jìn)行管理考量，并且認(rèn)真復(fù)核，針對(duì)目標(biāo)核心進(jìn)行仔細(xì)核算，才能最終達(dá)到要求。一個(gè)項(xiàng)目的行進(jìn)過程主要包括八個(gè)階段，投資與機(jī)會(huì)的選擇階段，決策分析階段，拿地階段，設(shè)計(jì)與報(bào)批階段，施工工程招標(biāo)階段，建設(shè)階段，銷售階段以及后期物業(yè)管理階段。在每一個(gè)階段都要以目標(biāo)為核心，合理有力的控制成本的輸出，最終達(dá)到成本管理的效果。(3)綜合性。對(duì)于一個(gè)房地產(chǎn)的企業(yè)來說，目標(biāo)成本控制需要從各個(gè)方面對(duì)成本管理進(jìn)行綜合考量。一個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)過程必然是綜合的，復(fù)雜的，系統(tǒng)的在進(jìn)行成本管理的時(shí)候需要綜合考慮各方面因素，時(shí)間，人員，質(zhì)量控制，資源消耗等等，這些因素都與成本控制有著密不可分的聯(lián)系。同時(shí)，這些因素也制約著目標(biāo)的制定，確立了合理的目標(biāo)，才能最終實(shí)現(xiàn)綜合科學(xué)的成本管理。(4)程序性。一般的房地產(chǎn)開發(fā)需要遵循一般程序，成本的控制和開發(fā)程序緊密聯(lián)系。前期的時(shí)候，對(duì)于地塊的勘察研究，產(chǎn)品選擇，周邊競品等等需要有系統(tǒng)的研究，這些研究成果最終影響著項(xiàng)目初期的完成度。中期的時(shí)候，對(duì)于項(xiàng)目的招標(biāo)，設(shè)計(jì)單位，施工單位的把控也非常重要，設(shè)計(jì)層面決定了一個(gè)項(xiàng)目質(zhì)量的好壞。后期，做好竣工驗(yàn)收與銷售，直接關(guān)系到項(xiàng)目的整體收益。這些程序是房地產(chǎn)開發(fā)過程中必須要經(jīng)歷的過程，是實(shí)現(xiàn)一個(gè)完整落地的項(xiàng)目的必經(jīng)之路。一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)離不開前中后期的這些流程，在這些流程執(zhí)行的過程中，采取相應(yīng)的辦法，才能夠穩(wěn)定的控制項(xiàng)目成本。

2目標(biāo)成本管理體系優(yōu)劣分析

2．1目標(biāo)成本管理的優(yōu)勢

以目標(biāo)為核心的項(xiàng)目成本管理，具有很強(qiáng)的導(dǎo)向性，能夠有調(diào)理的，按部就班的實(shí)現(xiàn)成本控制。另外，目標(biāo)成本管理能夠抓住重點(diǎn)，高效率的完成控制目標(biāo)，避免不必要的資源浪費(fèi)。

2．2一般存在的問題與不足

在實(shí)際操作的過程中，項(xiàng)目的復(fù)雜性決定了在成本控制的時(shí)候不可能按照既定的目標(biāo)執(zhí)行，如果過于依賴目標(biāo)，而不會(huì)臨場變通的話，很可能會(huì)因?yàn)槌淌交c實(shí)際的脫節(jié)而造成難以彌補(bǔ)的錯(cuò)誤。

3目標(biāo)成本管理操作注意事項(xiàng)

3．1明確目標(biāo)與崗位責(zé)任制

成本管理作為實(shí)現(xiàn)利潤的基本要素，應(yīng)該作為中小房地產(chǎn)企業(yè)重要的管理戰(zhàn)略目標(biāo)之一。企業(yè)應(yīng)該從項(xiàng)目拓展論證之初就通過充分透徹的分析，研究如何來減少或者消除非增值作業(yè)，使成本達(dá)到最低。在明確目標(biāo)成本之后，就需要通過責(zé)任成本將目標(biāo)成本進(jìn)行層層分解，明確各責(zé)任部門的成本管理職責(zé)，并依據(jù)規(guī)定的考核標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行評(píng)估、反饋，評(píng)價(jià)其成本職責(zé)履行情況，從而加強(qiáng)成本管理。

3．2控制動(dòng)態(tài)成本

在整個(gè)施工的過程中間，如前文所說，成本的是一個(gè)動(dòng)態(tài)變化的過程，在開發(fā)的過程中，有效的把控成本的動(dòng)態(tài)變化規(guī)律以及實(shí)際情況，是至關(guān)重要的環(huán)節(jié)。控制動(dòng)態(tài)成本會(huì)帶來很多好處，首先，可以保證成本處于可控狀態(tài)，其次，可以確保目標(biāo)成本落地實(shí)現(xiàn)，再次，可以提供成本決策的依據(jù)，最后其還能在資金鏈出現(xiàn)危機(jī)的情況下滿足尋求融資渠道需要。

3．3評(píng)估與經(jīng)驗(yàn)總結(jié)

將項(xiàng)目最終的“動(dòng)態(tài)成本”與“目標(biāo)成本”對(duì)比，可以評(píng)價(jià)整個(gè)項(xiàng)目的成本控制水平;將執(zhí)行過程“實(shí)際完成的經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)”與“責(zé)任成本體系”中的“評(píng)價(jià)指標(biāo)”做比較，我們就可以很好的對(duì)部門/崗位在成本控制方面的業(yè)績進(jìn)行評(píng)估，并真正做到“優(yōu)獎(jiǎng)劣罰”拿數(shù)據(jù)說話。在完成評(píng)估的同時(shí)，項(xiàng)目周期的效率性也是重要的評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)，在整個(gè)項(xiàng)目過程中，任何和成本有關(guān)的環(huán)節(jié)都應(yīng)當(dāng)被記錄下來，加以分析歸納總結(jié)。

4總結(jié)

一個(gè)房地產(chǎn)成本管理的過程，并不僅僅是針對(duì)某一個(gè)方面的管理，而是要從宏觀與微觀的層面上，嚴(yán)格控制項(xiàng)目進(jìn)程的每一個(gè)階段，保證每一個(gè)階段的成本都控制在目標(biāo)值的范圍之內(nèi)。另外，控制一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本，不僅僅要在開始做好預(yù)算，設(shè)定目標(biāo)，還要自始至終以這個(gè)目標(biāo)為核心，在全過程中嚴(yán)格把控，并且能夠按照實(shí)際情況隨機(jī)應(yīng)變，只有這樣，才能夠有效的控制成本，穩(wěn)步的提高利潤空間。

參考文獻(xiàn)

［1］許丹超．論動(dòng)態(tài)控制房地產(chǎn)項(xiàng)目目標(biāo)成本，福建建筑，2010(1)，135～136．

［2］陳濤．關(guān)于做好房地產(chǎn)工程項(xiàng)目成本管理的思索，科技向?qū)В?010(05)(下)，265．

［3］馬?。撐覈こ淘靸r(jià)管理的現(xiàn)狀和發(fā)展前景，工程經(jīng)濟(jì)(月刊)，2009(11)，33～36．

作者：黃逸民 單位：廣州珠江實(shí)業(yè)開發(fā)股份有限公司