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本文作者：韓蕾作者單位：上海市房地產(chǎn)交易中心、上海市房屋建設監(jiān)測中心

為貫徹宏觀調(diào)控政策，正確引導房地產(chǎn)市場健康、持續(xù)的發(fā)展，上海市于2006年和2008年先后成立了上海市房屋建設監(jiān)測中心和上海市土地交易市場。房屋建設監(jiān)測中心對房地產(chǎn)項目從土地出讓、項目開工,直至項目竣工、銷售完畢的完整生命周期，實行全過程動態(tài)跟蹤和監(jiān)測；上海市土地市場作為全市土地交易的集中場所,匯集土地交易信息。專業(yè)機構(gòu)的成立，對構(gòu)建本市房地產(chǎn)監(jiān)測指標體系具有現(xiàn)實意義。

一、房地產(chǎn)監(jiān)測指標體系設計原則

房地產(chǎn)監(jiān)測是全過程動態(tài)監(jiān)測，通過對房地產(chǎn)開發(fā)項目從土地出讓、項目建設，直至上市銷售的完整周期,實行全過程的動態(tài)跟蹤，實現(xiàn)項目全覆蓋監(jiān)測；并以監(jiān)測報告形式，從房地產(chǎn)市場供給總量、結(jié)構(gòu)和房價等方面,合理、動態(tài)地反映房地產(chǎn)市場運行狀況，服務于房地產(chǎn)市場的健康有序發(fā)展。因此，房地產(chǎn)市場監(jiān)測指標體系的設計必須以“全過程動態(tài)監(jiān)測”為出發(fā)點。房地產(chǎn)監(jiān)測指標體系的設置，是實施房地產(chǎn)市場監(jiān)測，把握、分析和預測房地產(chǎn)市場運行情況的前提和基礎。從理論上來講，較為理想的監(jiān)測指標體系，應當是反映房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀及其發(fā)展態(tài)勢的最小完備集。但在現(xiàn)實的操作中，還應考慮到指標的可得性、數(shù)據(jù)統(tǒng)計的口徑、數(shù)據(jù)的準確性等因素。因此，房地產(chǎn)監(jiān)測指標體系的設置應當遵循以下基本原則。

第一，完備性原則。各項指標應盡可能覆蓋整個房地產(chǎn)市場的運行情況，能正確反映市場風險程度，具有高度的概括性，包括土地供應、投資量、開發(fā)建設、市場交易、可售量等房地產(chǎn)市場運作的各個環(huán)節(jié)，數(shù)量、數(shù)值與價格、金額并重。

第二，有效性原則。指標體系的有效性體現(xiàn)在便捷、敏感和時效三個層次上。便捷，即指標的選擇既要涵蓋監(jiān)測所需要的主要變量，達到全面完備的目的，又要剔除可能導致模糊判斷結(jié)果的非主要變量，盡可能尋求描述房地產(chǎn)市場客觀態(tài)勢的最小完備集；敏感，即各指標與房地產(chǎn)發(fā)展態(tài)勢應當具備較高的關(guān)聯(lián)度，指標變動能直接或即時反映房地產(chǎn)市場風險的發(fā)展變化；時效，即房地產(chǎn)市場各指標間的關(guān)系在不同階段也會發(fā)生變化，各指標體系應適時做出調(diào)整，以反映房地產(chǎn)市場的系統(tǒng)變化。

第三，可操作性原則。各指標數(shù)據(jù)要有及時、可靠和穩(wěn)定的來源，具有易得性，且可信度高，在時間上連續(xù)、內(nèi)容上可比。目前，上海市住房保障和房屋管理局、網(wǎng)上房地產(chǎn)、上海統(tǒng)計局等網(wǎng)站相關(guān)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)。本文所用年度數(shù)據(jù)均源自上海市統(tǒng)計局公開的《上海統(tǒng)計年鑒》、《上海市國民經(jīng)濟運行情況》和《本市房地產(chǎn)市場運行數(shù)據(jù)》中的數(shù)據(jù)。

此外，《上海市房地產(chǎn)開發(fā)項目信息申報管理辦法（試行）》規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)在項目開發(fā)的各個階段必須及時申報規(guī)劃、計劃和進度等信息，這對于監(jiān)測數(shù)據(jù)的采集提供了保障。

二、房地產(chǎn)監(jiān)測指標體系設計

（一）房地產(chǎn)統(tǒng)計指標的梳理

通過對網(wǎng)上房地產(chǎn)、上海統(tǒng)計局網(wǎng)站上的房地產(chǎn)市場相關(guān)數(shù)據(jù)收集以及相關(guān)專業(yè)人士的咨詢，建立上海市房地產(chǎn)市場統(tǒng)計指標數(shù)據(jù)庫，數(shù)據(jù)庫涵蓋26個指標數(shù)據(jù)，具體如下：國內(nèi)生產(chǎn)總值(a)、房地產(chǎn)行業(yè)增加值(b)、房地產(chǎn)開發(fā)投資額(c)、全社會固定資產(chǎn)投資額(d)、人均居住面積(e)、人均可支配收入(f)、消費價格指數(shù)(g)、非農(nóng)業(yè)人口比重(h)、個人住房貸款額（i）、個人存款余額(j)、房地產(chǎn)開發(fā)自有資金(k)、房地產(chǎn)開發(fā)貸款資金(l)、房地產(chǎn)從業(yè)人員（m）、新增土地可建面積(n)、商品房施工面積(o)、商品房新開工面積(p)、商品房竣工面積(q)、新建商品房銷售面積（r）、新建商品房供應面積（s）、新建商品房可售面積(t)、存量房出售掛牌面積(u)、存量房成交面積(v)、商品房銷售均價(w)、商品房成交價格構(gòu)成(x)、商品房成交面積構(gòu)成(y)、商品房出租均價（z）。按照指標所反映的內(nèi)容和性質(zhì)，將以上26項統(tǒng)計指標初步分成總量指標（a-d）、購買力指標(e-j)、生產(chǎn)類指標(k-q)、交易類指標(r-z)和價格類指標(g、w、x、z)五個大類。（圖1）

（二）房地產(chǎn)監(jiān)測指標設計與體系構(gòu)成

基于上述房地產(chǎn)市場監(jiān)測指標設計的完備、有效和可操作的原則，以及反映房地產(chǎn)市場與國民經(jīng)濟協(xié)調(diào)程度、房地產(chǎn)市場內(nèi)部供求結(jié)構(gòu)和房價功能，從上述26項房地產(chǎn)統(tǒng)計指標中選擇a、b、c、d、e、f、n、o、p、q、r、s、u、v、w、z等16項統(tǒng)計指標，構(gòu)建房地產(chǎn)監(jiān)測指標體系。本市房地產(chǎn)監(jiān)測指標體系具體由“與國民經(jīng)濟協(xié)調(diào)程度”、“市場供求關(guān)系”和“房價動態(tài)”三個模塊，八項指標構(gòu)成（表1）。

第一模塊，反映房地產(chǎn)市場與國民經(jīng)濟協(xié)調(diào)程度的兩項監(jiān)測指標：①房地產(chǎn)行業(yè)增加值/國內(nèi)生產(chǎn)總值，②房地產(chǎn)開發(fā)投資額/全社會固定資產(chǎn)投資額。監(jiān)測指標①，是房地產(chǎn)產(chǎn)出量占全社會財富的比例；監(jiān)測指標②，是房地產(chǎn)投入量占全社會固定資產(chǎn)投資總額的比重。房地產(chǎn)投資增長必然會帶動房地產(chǎn)開發(fā)建設，增加市場供應量，影響市場價格。通過這兩項關(guān)系及相互比較可以監(jiān)測本市房地產(chǎn)業(yè)在宏觀經(jīng)濟發(fā)展中是否正常，是否同國民經(jīng)濟相協(xié)調(diào)。根據(jù)經(jīng)濟學理論，只有在供小于求的市場條件下，商品價格才會持續(xù)上漲；反之，在供大于求的市場條件下，商品的價格將持續(xù)下降，直至一部分投資者退出市場，供給下降，市場恢復均衡。這就是一般意義上所說的供求規(guī)律。房地產(chǎn)投資的持續(xù)增長，如果單純從經(jīng)濟學角度來看,即說明了市場需求的持續(xù)增長。

第二模塊，反映房地產(chǎn)市場供求關(guān)系的三項監(jiān)測指標：③下期預售達標預測面積，④新建商品房銷售面積/商品房竣工面積，⑤（新建商品房新增供應量+存量房新增掛牌量）/(新建商品房銷售面積+存量房成交面積)。監(jiān)測指標③，是通過對新增土地可建面積(n)、商品房施工面積(o)、商品房新開工面積(p)、商品房竣工面積(q)等統(tǒng)計指標的整合，而形成的對房地產(chǎn)市場未來供應量的預測指標。該監(jiān)測指標數(shù)據(jù)的有效獲得，基于對本市房地產(chǎn)開發(fā)項目實施從土地出讓、項目開工，直至項目竣工、銷售完畢的全過程動態(tài)跟蹤和監(jiān)測。目前，上海市房產(chǎn)監(jiān)測部門已對住宅和非住宅項目現(xiàn)場進度進行監(jiān)測，并根據(jù)不同項目類型、建設特點、工藝條件、國頒和滬頒建筑規(guī)范，按單幢體量、結(jié)構(gòu)特性、施工組織方式嚴格區(qū)分，制定了判別標準，形成現(xiàn)場表現(xiàn)和進度節(jié)點匹配表，按不同高程、建設規(guī)格、地下地上體量、施工計劃建立了達到預售標準時間推算公式。該公式的建立，大大提高了對于未來商品房供應量預測的準確性和前瞻性。監(jiān)測指標④、⑤直觀地反映房地產(chǎn)市場供求關(guān)系.商品房竣工面積和存量房新增掛牌面積，反映市場有效供應量；新建商品房銷售面積和存量房成交面積，反映了市場可確定的需求量。指標④描述新建商品房銷售面積占房屋竣工面積的比重，側(cè)重反映新建商品房的供求關(guān)系；指標⑤描述的是綜合新建和存量商品房情況的統(tǒng)一市場的供求關(guān)系，數(shù)據(jù)反映的市場情況更全面準確。目前，上海房地產(chǎn)市場經(jīng)歷快速發(fā)展后，外環(huán)以內(nèi)區(qū)域以存量房交易量為主，新建商品住宅交易主要集中于外環(huán)以外的七座新城區(qū)域，因此對于新建和存量商品房的供求關(guān)系進行統(tǒng)籌考慮，更符合實際供求情況。

第三模塊，反映房地產(chǎn)市場價格變動及運行情況的三項指標：⑥當期商品房銷售均價/上期商品房銷售均價；⑦人均居住面積x銷售均單價x戶均人口數(shù)/年人均可支配收入x戶均人口數(shù),⑧商品房月租金均單價/商品房銷售均單價。監(jiān)測指標⑥，反映房地產(chǎn)價格的變動及走勢。商品房銷售均價的變動趨勢與市場的供求狀況變動趨勢關(guān)系密切。對于房地產(chǎn)市場的價格監(jiān)測，主要是依靠平均價格這一指標。平均價格掩蓋了房地產(chǎn)的地段和類別差異，而地段和類別恰恰是決定房地產(chǎn)價格的主要因素，也是進行房地產(chǎn)市場行情分析所必須把握的因素。因此，在房地產(chǎn)市場行情分析中，必須按城市區(qū)位、房地產(chǎn)類別作價格取樣，以此監(jiān)測價格的變動。就上海而言，目前對于房地產(chǎn)價格監(jiān)測的分類，主要依據(jù)有行政區(qū)縣分類、環(huán)線（內(nèi)環(huán)、中環(huán)、外環(huán)、郊環(huán)）分類和板塊（虹橋板塊、陸家嘴板塊等121個板塊）分類。監(jiān)測指標⑦即房價收入比，根據(jù)聯(lián)合國人類住區(qū)委員會《城市指標指南》,房價收入比，是指居住單元的中等自由市場價格與中等家庭年收入之比。它是衡量商品房銷售價格偏離其真實價值程度的良好指標,也是預測商品房價格未來走勢的重要指標依據(jù)。一般認為，該比例處在6左右是合理的。由于我國目前的統(tǒng)計資料多是平均數(shù),因此基于指標選擇的三原則，采用平均房價收入比作為監(jiān)測指標，較為準確地反映房價收入比的真實狀況。監(jiān)測指標⑧即租售比，指每平方米使用面積的月租金與每平方米建筑面積房價之間的比值，是反映房地產(chǎn)價格是否偏離真實價值的又一監(jiān)測指標。國際上用來衡量一個區(qū)域房產(chǎn)運行狀況良好的租售比一般界定為1:300-1:200。如果租售比低于1:300，意味著房產(chǎn)投資價值相對變小，房產(chǎn)泡沫已經(jīng)顯現(xiàn)；如果高于1:200，表明這一區(qū)域房產(chǎn)投資潛力相對較大，后市看好。租售比無論是高于1∶200還是低于1∶300，均表明房產(chǎn)價格偏離理性真實的房產(chǎn)價值。

三、房地產(chǎn)監(jiān)測指標設計的幾點說明

（一）房地產(chǎn)監(jiān)測指標體系設計探討只是在定性層面上進行

本文通過對上海市房地產(chǎn)統(tǒng)計指標搜集和整理，從房地產(chǎn)市場與國民經(jīng)濟協(xié)調(diào)程度、房地產(chǎn)市場內(nèi)部供求結(jié)構(gòu)和房價功能等三個層次，定性地選擇16個統(tǒng)計指標，建立由“三模塊八項指標”構(gòu)成的本市房地產(chǎn)監(jiān)測指標體系。在探討監(jiān)測指標體系設計中，尚未對該指標體系進行定量分析。

（二）房地產(chǎn)監(jiān)測指標體系中的房屋出租數(shù)據(jù)誤差率較大

與市場化經(jīng)濟為主的國外房地產(chǎn)相比，此房地產(chǎn)監(jiān)測指標體系具有數(shù)據(jù)收集的優(yōu)勢，房地產(chǎn)交易中心登記、土地交易市場平臺的信息以及房屋建設監(jiān)測平臺的監(jiān)測，使土地、開發(fā)建設和交易等數(shù)據(jù)被準確、及時地捕獲，但對于商品房出租數(shù)據(jù)的收集存在較大的難度。由于房屋出租不涉及產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移，極少進行出租登記，因此商品房出租的供求量和價格監(jiān)測信息數(shù)據(jù)誤差較大。

四、完善市場監(jiān)測體系的幾點建議

（一）健全制度，確保監(jiān)測指標體系數(shù)據(jù)的采集

及時、有效和準確地采集房地產(chǎn)市場監(jiān)測體系中的關(guān)鍵指標，主要涉及供應、需求和價格。從短期來看，供應指標彈性較小，可通過房地產(chǎn)開發(fā)不同階段的相關(guān)數(shù)據(jù)預測，需求指標彈性較大，預測難度大，主要通過交易量、房價收入比和租售比的變動來監(jiān)測。因此，涉及供應指標的新開工面積、施工面積、竣工面積等重要性尤顯。隨著《上海市房地產(chǎn)開發(fā)項目信息申報管理辦法（試行）》頒布實施，上海市房屋建設監(jiān)測中心平臺的建立，使房地產(chǎn)項目的全過程動態(tài)監(jiān)測成為可能。但由于該辦法法律依據(jù)不充分且制約手段有限，需要進一步健全新開工申報制度，加強制約手段，形成“申報→監(jiān)測→反饋→管理→修正”的有效工作機制，這是確保數(shù)據(jù)采集、正確進行市場預測的基礎。

（二）建立相配套的科學評價體系，直觀反映市場運行情況

房地產(chǎn)監(jiān)測指標體系設置完成后，須建立相配套的科學評價體系，才能使其發(fā)揮分析預測效用。由于不同國家和地區(qū)間存在經(jīng)濟發(fā)展差異、房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展階段不同等特性，評判房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展和運行情況的指標評價體系不能搞“一刀切”，國際通用的房價收入比、租售比等指標也不能照搬套用。上海房地產(chǎn)監(jiān)測指標體系相配套的評價體系，必須符合上海房地產(chǎn)發(fā)展的特征。只有通過科學地評價體系的判讀，才能掌握房地產(chǎn)業(yè)運行的態(tài)勢，及時發(fā)現(xiàn)供求等市場關(guān)系失衡，進而采取合理的政策調(diào)控。

（三）強化房地產(chǎn)監(jiān)測預警功能，提高調(diào)控實效

基于對房地產(chǎn)市場進行土地出讓、項目開工，直至項目竣工、銷售以及存量房交易的全覆蓋監(jiān)測基礎上強化預警功能，對于房地產(chǎn)市場的調(diào)控和社會合理預期的引導有著至關(guān)重要的作用。通過對房地產(chǎn)生產(chǎn)類的監(jiān)測可預測未來市場的供應，對于市場實際需求量以及房價比、租售比等價格運行的監(jiān)測，可較為準確地預測市場需求量。科學監(jiān)測房地產(chǎn)，是國家對房地產(chǎn)業(yè)實施宏觀調(diào)控的基礎，也是引導開發(fā)商和購房者形成合理預期的重要工具。房地產(chǎn)市場監(jiān)測的最終目標，是保證房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定、健康發(fā)展，與國民經(jīng)濟的發(fā)展水平相適應。因此，實施對房地產(chǎn)市場的有效監(jiān)測具有重要的現(xiàn)實意義。