前言：本站為你精心整理了房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃范文，希望能為你的創(chuàng)作提供參考價值，我們的客服老師可以幫助你提供個性化的參考范文，歡迎咨詢。

稅收籌劃并不是一個新鮮事物，在發(fā)達國家十分普遍，已成為企業(yè)、尤其是跨國企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略和經(jīng)營方針的重要組成部分。稅收籌劃在我國開展較晚，發(fā)展較為緩慢。隨著世界經(jīng)濟一體化的形成，稅收籌劃越來越受到我國企業(yè)的關(guān)注。

一般認為稅收籌劃的概念有廣義和狹義之分：廣義的稅收籌劃是指納稅人在不違背稅法的前提下，運用一定的技巧和手段，對自己的生產(chǎn)經(jīng)營活動進行科學(xué)、合理和周密的安排，以達到少繳緩繳稅款目的的一種財務(wù)管理活動。它包括采用合法手段進行的節(jié)稅籌劃、采用非違法手段進行的避稅籌劃、采用經(jīng)濟手段、特別是價格手段進行的稅負轉(zhuǎn)嫁籌劃；狹義的稅收籌劃，是指納稅人在稅法允許的范圍內(nèi)以適應(yīng)政府稅收政策導(dǎo)向為前提，采用稅法所賦予的稅收優(yōu)惠或選擇機會，對自身經(jīng)營、投資和分配等財務(wù)活動進行科學(xué)、合理的事先規(guī)劃與安排，以達到節(jié)稅目的的一種財務(wù)管理活動。稅收籌劃的目的是在稅收法律允許的范圍內(nèi)節(jié)稅，減輕企業(yè)的稅收負擔(dān)。

一、房地產(chǎn)企業(yè)的稅種分布

房地產(chǎn)企業(yè)涉及的稅種有很多，通過稅收籌劃合理的減輕企業(yè)負擔(dān)成為房地產(chǎn)商的迫切需要，房地產(chǎn)行業(yè)大體上分為三個環(huán)節(jié)，即房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)環(huán)節(jié)、房地產(chǎn)使用環(huán)節(jié)、房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)。具體如下：

1、房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)環(huán)節(jié)涉及的主要稅種有耕地占用稅、營業(yè)稅和城市維護建設(shè)稅等。在房地產(chǎn)開發(fā)中，如果占用了耕地就需要繳納耕地占用稅。房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)環(huán)節(jié)的營業(yè)稅，主要是指對建設(shè)單位按照3%的稅率征收營業(yè)稅，城市維護建設(shè)稅作為營業(yè)稅的附加其納稅義務(wù)同時產(chǎn)生。

2、房地產(chǎn)使用環(huán)節(jié)涉及的主要稅種有營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、土地使用稅和房產(chǎn)稅等。房地產(chǎn)使用環(huán)節(jié)的營業(yè)稅主要是針對租賃房產(chǎn)而言的，適用于5%的稅率。城市維護建設(shè)稅作為營業(yè)稅的附加其納稅義務(wù)同時產(chǎn)生。土地使用稅是對在城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內(nèi)使用土地的單位和個人征收的一種稅。房產(chǎn)稅是對在城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)的產(chǎn)權(quán)人征收的一種稅。

3、房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)涉及的主要稅種有營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、土地增值稅、印花稅、契稅、企業(yè)所得稅和個人所得稅等。房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)的營業(yè)稅主要是針對房地產(chǎn)的買方適用銷售不動產(chǎn)稅目的規(guī)定，稅率為5%，城市維護建設(shè)稅作為營業(yè)稅的附加其納稅義務(wù)同時產(chǎn)生。土地增值稅是對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并收取收入的單位和個人征收的一種稅。印花稅是指對在我國境內(nèi)書立、領(lǐng)受應(yīng)納稅憑證的單位和個人征收的一種稅。契稅是對土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移行為向承受方征收的稅種?！吨腥A人民共和國契稅暫行條例》規(guī)定，征稅對象為土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移行為，稅目為國有土地使用權(quán)出讓，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓（包括出售、贈與和交換），房屋買賣、贈與和交換，稅率為3%?5%，納稅人是我境內(nèi)承受轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬的單位和個人。企業(yè)所得稅是指國家對中華人民共和國境內(nèi)的企業(yè)，除外商投資企業(yè)和外國企業(yè)外，應(yīng)當(dāng)就其生產(chǎn)經(jīng)營所得和其他所得依法征收的一種稅。個人所得稅是對個人（自然人）取得的各項應(yīng)稅所得征收的一種稅。

二、我國房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的主要思路

（一）對籌資中的稅收籌劃

房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營所需的資金，不論是從何種渠道取得，都存在著一定的資金成本。雖然任何籌資方案都可以滿足企業(yè)對資金的需要，但資金成本的高低決定了企業(yè)稅收負擔(dān)的輕重。因此不同的籌資方案的稅負輕重程度往往存在差異。這便為企業(yè)在籌資中進行稅收籌劃提供了可能。

1、債務(wù)資本與權(quán)益資本的選擇，換言之，就是確定合理的資本結(jié)構(gòu)。所謂資本結(jié)構(gòu)是指企業(yè)籌資的負債資本和權(quán)益資本的比例關(guān)系。按照我國稅法的規(guī)定，負債籌資支付的利息可以計入財務(wù)費用，作為稅前的扣除項目，具有抵稅作用。而權(quán)益籌資時，支付的股息不能作為費用的開支，只能在企業(yè)稅后利潤中分配。一般而言，如果企業(yè)息稅前的投資收益率高于負債成本率，負債比重的增加可提高權(quán)益資本的收益水平。不過過多的負債融資會加大企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險。因為負債利息必須固定支付且債務(wù)到期必須償還。確定合理的資本結(jié)構(gòu)尤為重要，絕非負債比例越高稅收收益越高。

2、利用租賃進行籌資。租賃可以分為經(jīng)營性租賃和融資性租賃兩種。兩者在房地產(chǎn)企業(yè)中的應(yīng)用相當(dāng)廣泛。從企業(yè)稅收籌劃的角度看，租賃也是企業(yè)用以減輕稅收負擔(dān)的重要方法。對承租人來說，經(jīng)營性租賃可以避免為一次性購置機器設(shè)備而負擔(dān)大量資金支出，避免因長期擁有設(shè)備而承擔(dān)負擔(dān)和風(fēng)險，而且在經(jīng)營活動中以支付租金的方式?jīng)_減企業(yè)的利潤，減少稅基，從而減少應(yīng)納稅額。融資性租賃不同于經(jīng)營性租賃的一點是，雖然租金支出不像經(jīng)營性支出那樣可以扣除，但是租賃費可以通過計提折舊的方法分期在稅前扣除，即使租賃費是舉債的，其利息同樣可以在稅前列支，這樣既能籌集長期資金又能非常有效的降低企業(yè)稅收負擔(dān)。

（二）投資中的稅收籌劃

由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資經(jīng)營同一般的工業(yè)生產(chǎn)活動有很大差別，其稅收籌劃也有其區(qū)別，在開發(fā)——銷售模式下的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，投資一項新的項目，除了進行各種投資分析以外，還應(yīng)該進行投資稅收籌劃，減輕房地產(chǎn)企業(yè)的高稅收負擔(dān)，投資按照發(fā)生作用的地點可以分為對內(nèi)投資和對外投資。

1、對內(nèi)投資的稅收籌劃

（1）通過建房方式的選擇，避開土地增值稅，從而達到節(jié)稅的目的。建房方式有兩種，一種是代建房方式，我國稅法規(guī)定代建房方式是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代客戶進行房地產(chǎn)開發(fā)，開發(fā)完成后向客戶收取代建房報酬的行為，其收入是勞務(wù)性質(zhì)的收入，屬于營業(yè)稅的納稅范圍，而不屬于土地增值稅的納稅范圍，只按5%的稅率交納營業(yè)稅。土地增值稅稅率較營業(yè)稅的稅率高出許多，因此房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可利用這一點來進行稅收籌劃以減輕企業(yè)的稅收負擔(dān)。另一種是合作建房方式，指一方提供資金，一方提供土地使用權(quán)，兩方共同建造房屋的行為。我國稅法規(guī)定，對于雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅，建成后轉(zhuǎn)讓的，再按規(guī)定征收。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以利用該項優(yōu)惠政策進行稅收籌劃。

（2）工程承包合同的簽訂與否，所適用的營業(yè)稅的稅率是不同的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可借此進行稅收籌劃。如果雙方簽訂工程承包合同，那么建房行為就屬于建筑業(yè)，稅率為3%；如果雙方?jīng)]有簽訂工程承包合同，則屬于服務(wù)業(yè)，適用稅率為5%的營業(yè)稅。這樣房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以利用稅率的差異來進行合理的稅收籌劃。

2、對外投資的稅收籌劃

（1）投資單位組建形式的選擇

企業(yè)在設(shè)立時都會涉及組建形式的選擇的問題，而在高度發(fā)達的市場經(jīng)濟條件下，可供企業(yè)選擇的企業(yè)組織形式有很多，不同的組織形式稅收負擔(dān)不同。企業(yè)可以通過稅收籌劃，選擇稅收負擔(dān)較輕的組織形式。如設(shè)立子公司或分支機構(gòu)的選擇：子公司為獨立法人，可享受政府提供的包括免稅期內(nèi)的許多優(yōu)惠政策；而分支機構(gòu)不是獨立法人，不能享受稅收優(yōu)惠，但分支機構(gòu)若在經(jīng)營過程中發(fā)生虧損，虧損最終與總公司的損益合并計算，總公司因此可免交部分所得稅。

（2）投資地區(qū)的選擇

由于地區(qū)發(fā)展不平衡，我國稅法對投資者在不同地區(qū)進行投資時，也給予了不同的稅收優(yōu)惠，如經(jīng)濟特區(qū)、經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)、沿海開放城市、西郊地區(qū)等稅收政策比較優(yōu)惠。因此，投資者可根據(jù)需要，向這些地區(qū)進行投資，可以減輕企業(yè)稅收負擔(dān)。

（3）投資行業(yè)的選擇

在我國，稅法對不同的行業(yè)給予不同的稅收優(yōu)惠，企業(yè)在進行投資時就要充分考慮，結(jié)合企業(yè)自身情況，精心籌劃投資行業(yè)以減輕企業(yè)的稅收負擔(dān)。

（三）房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營中的稅收籌劃

1、存貨計價方法的選擇

存貨是企業(yè)在正常生產(chǎn)經(jīng)營過程中持有以備出售的產(chǎn)成品或商品，或者為了出售仍然處在生產(chǎn)過程中的在產(chǎn)品，或者將在生產(chǎn)過程或提供勞務(wù)過程中消耗的材料、物料等，包括各種原材料、半成品、在產(chǎn)品、產(chǎn)成品、低值易耗品等。存貨的計價方法主要有先進先出法、加權(quán)平均法、后進先出法。存貨計價方法的選擇對企業(yè)損益的計算有著直接的影響，從而影響到所得稅的稅基。一般來說，當(dāng)材料價格不斷上漲時，采用后進先出法來計價，可以使期末存貨成本降低，本期銷貨成本提高，從而使企業(yè)計算應(yīng)納所得稅額的基數(shù)相對的減少，達到減輕企業(yè)所得稅負擔(dān)，增加稅后利潤。反之，當(dāng)材料價格不斷下降，采用先進先出法來計價。

2、固定資產(chǎn)折舊方法的選擇

固定資產(chǎn)折舊方法主要有直線法和加速折舊法。固定資產(chǎn)的折舊額是產(chǎn)品成本的組成部分，而折舊額的大小與企業(yè)采取的折舊方法有著密切關(guān)系。采取不同的折舊方法，雖然應(yīng)計提的折舊總額是相等的，但各期計提的折舊費用卻相差很大，從而影響各期的利潤及應(yīng)納的所得稅。因此，對折舊方法的選擇已成為企業(yè)實現(xiàn)稅收籌劃行為的主要手段之一。在利用固定資產(chǎn)折舊方法的選擇進行稅收籌劃時，應(yīng)考慮以下問題：所得稅稅率的變化影響；通貨膨脹因素的影響；貨幣時間價值因素的影響等。

3、債券溢折價的攤銷方法的選擇

我國現(xiàn)行會計制度規(guī)定，長期債券投資溢折價的攤銷方法，有直線法和實際利率法兩種。采用直線法，每期的溢折價攤銷額和確認的投資收益是相等的；采用實際利率法，每期按債券期初的賬面價值和實際利率的乘積來確認應(yīng)計利息收入，且其金額會因溢折價的攤銷而逐期減少或增加?？梢?，債券攤銷方法的不同，會影響各年度的利息費用攤銷額。因此，當(dāng)企業(yè)在折價購入債券的情況下，選擇實際利率法進行核算，前幾年的折價攤銷額少于直線法的攤銷額，相應(yīng)的，投資收益也就小于直線法的投資收益，公司前期繳納的稅款也就相應(yīng)的較直線法少，后期繳納的相對較多，從而取得延緩納稅收益。相反，當(dāng)企業(yè)在溢價購入債券的情況下，應(yīng)選擇直線法來攤銷，從而使企業(yè)獲得“節(jié)稅”效應(yīng)。

4、費用分攤方法的選擇

企業(yè)通常有許多費用開支項目，對發(fā)生的費用應(yīng)及時核銷入賬。如已發(fā)生的壞賬、呆賬應(yīng)及時列入費用，存貨的盤虧及毀損應(yīng)及時查明原因，屬于正常損耗部分及時列入費用。對于能夠合理預(yù)計發(fā)生額的費用、損失，應(yīng)采用預(yù)提方法計入費用，適當(dāng)縮短以后年度需分攤列支的費用、損失的攤銷期。對于限額列支的費用，如工資性支出、業(yè)務(wù)招待費、廣告費、業(yè)務(wù)宣傳費、銷售傭金、公益性捐贈支出及固定資產(chǎn)改良與修理等，應(yīng)準確掌握其允許列支的范圍和限額，企業(yè)必須在稅法規(guī)定的范圍內(nèi)，使其發(fā)生的費用能得到稅前扣除，充分發(fā)揮其抵稅作用。