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房地產(chǎn)金融對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展起到重要的作用，因此，政府要支持和規(guī)范房地產(chǎn)金融的發(fā)展，從而保障房地產(chǎn)市場(chǎng)乃至國(guó)民經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展。

一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)融資市場(chǎng)

我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的融資方式包括銀行貸款、股權(quán)融資、債券融資、信托融資、房地產(chǎn)基金等多種形式。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源主要有：國(guó)家預(yù)算內(nèi)資金、國(guó)內(nèi)貸款、債券、利用外資、房地產(chǎn)企業(yè)自籌資金和其他資金。其他資金主要是定金及預(yù)收款，這部分資金在開(kāi)發(fā)資金來(lái)源中占有很大比重。1998—2006年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源及各項(xiàng)來(lái)源中，“定金及預(yù)收款”的占比一直在30％以上。另外兩大資金來(lái)源是“自籌資金”和“國(guó)內(nèi)貸款”。2006年，前三大資金來(lái)源總計(jì)21986.1億元，占當(dāng)年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源總額的81.8％。雖然近幾年“國(guó)內(nèi)貸款”在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源中的占比有所下降，到2006年已不足20％，但在“自籌資金”和“其他資金”中有很大比例來(lái)自銀行對(duì)個(gè)人的按揭貸款，加上這部分資金，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中使用的銀行貸款的比重在55％以上，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)銀行信貸資金依賴(lài)較多。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款是房地產(chǎn)企業(yè)主要的資金來(lái)源渠道。1998年以來(lái)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款余額一直保持著兩位數(shù)的增長(zhǎng)率，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款余額從1998年的2028.9億元增長(zhǎng)到2006年的14076.4億元。2007年6月末，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款余額達(dá)到1.7萬(wàn)億元。

2006年，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金中企業(yè)自有資金為5025.1億元，占比18.7％，比1998年上升了6.2個(gè)百分點(diǎn)。近幾年房地產(chǎn)企業(yè)新增自有資金主要是以投資為目的的社會(huì)資金，這些資金大多以股權(quán)融資的形式參與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)?，F(xiàn)階段，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)普遍面臨自有資金不足的問(wèn)題。為了達(dá)到國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目自有資金比例不低于35％的要求，一些企業(yè)往往通過(guò)關(guān)聯(lián)企業(yè)貸款、挪用已開(kāi)工項(xiàng)目資金、向省外企業(yè)借款以及銷(xiāo)售回款再投資等方法來(lái)籌措自有資金。

我國(guó)房地產(chǎn)債券最先出現(xiàn)在1992年，由海南經(jīng)濟(jì)特區(qū)的開(kāi)發(fā)商推出，分別是“萬(wàn)國(guó)投資券”、“伯樂(lè)投資券”、“富島投資券”，總計(jì)1.5億元。1993—1998年上半年，受政策限制，房地產(chǎn)企業(yè)沒(méi)有公開(kāi)發(fā)行房地產(chǎn)債券。1998年以后政策限制逐步放松，房地產(chǎn)企業(yè)重新恢復(fù)了債券發(fā)行。如“1998深振業(yè)債券”、北京“首創(chuàng)債券”等。到1999年，債券融資額達(dá)到10.37億元，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資金來(lái)源中的占比為0.23％。2000年以后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的債券融資比例日益下降，2004年降至1998年以來(lái)的最低點(diǎn)，債券融資額不足2000萬(wàn)元，占比僅為0.001％。2005年5月24日人民銀行了《短期融資券管理辦法》，一些大型房地產(chǎn)公司萬(wàn)科、金融街、浦東金橋等陸續(xù)了發(fā)行計(jì)劃。當(dāng)年債券融資達(dá)到5.61億元，在當(dāng)年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源中的占比為0.03％。

2002年7月，我國(guó)逐步開(kāi)始辦理房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)。2003年9月，中國(guó)人民銀行出臺(tái)121號(hào)文件，嚴(yán)格對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的銀行貸款條件，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商紛紛尋找新的融資渠道，房地產(chǎn)信托在這種背景下迅速發(fā)展起來(lái)。目前，信托融資已涵蓋了房地產(chǎn)投資的各個(gè)領(lǐng)域和環(huán)節(jié)，從土地開(kāi)發(fā)到物業(yè)管理、從民用住宅到商用物業(yè)。2006年，投資于房地產(chǎn)的信托產(chǎn)品共發(fā)行99個(gè)，占全年信托產(chǎn)品總數(shù)的18.1％；發(fā)行規(guī)模167.3億元，占全年信托發(fā)行規(guī)模的28.1％。

1998年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)利用外資總額為362.74億元，其中外商直接投資為244.3億元，而到2001年，利用外資總額下降到130.22億元，其中外商直接投資下降到93.32億元?？梢?jiàn)，一段時(shí)間以來(lái)外商對(duì)我國(guó)的房地產(chǎn)發(fā)展前景并不看好，因此投資規(guī)模迅速萎縮。最近幾年中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定高速增長(zhǎng)的勢(shì)頭和房地產(chǎn)發(fā)展的上升態(tài)勢(shì)使得外商對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的看法逐漸發(fā)生了改變。2006年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)利用外資總額為394.4億元，其中外商直接投資為297.5億元。2006年利用外資總額在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源中的占比為1.47％；2007上半年利用外資占比為1.8％。

我國(guó)居民住房融資的渠道主要包括商業(yè)性的購(gòu)房貸款和政策性的住房公積金貸款。1998年以來(lái)，人民銀行采取了一系列鼓勵(lì)住房消費(fèi)金融的政策，居民個(gè)人購(gòu)房貸款余額從1998年的426.2億元增加到2006年底的198542億元，8年間增長(zhǎng)了40多倍。個(gè)人購(gòu)房貸款余額占同期金融機(jī)構(gòu)全部貸款余額的比重從1998年的0.5％上升到2006年的8.8％。

與此同時(shí)，我國(guó)住房公積金也發(fā)展較快。2006年末全國(guó)住房公積金繳存余額為7871億元，個(gè)人貸款余額為3804.7億元。2007年6月末，住房公積金委托貸款余額達(dá)到4002.6億元。

二、房地產(chǎn)金融存在的問(wèn)題

我國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的現(xiàn)狀一定程度上反映了金融市場(chǎng)體系創(chuàng)新空間的狹小，現(xiàn)有各種房地產(chǎn)融資方式的發(fā)展很不平衡，仍然過(guò)分依賴(lài)銀行信貸，股權(quán)融資、債券融資、房地產(chǎn)投資信托融資等方式的融資額在房地產(chǎn)融資格局中的占比很小。房地產(chǎn)融資過(guò)分依賴(lài)銀行不利于金融業(yè)及房地產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)定。房地產(chǎn)資金大部分來(lái)自銀行，加強(qiáng)了房地產(chǎn)業(yè)和銀行業(yè)的關(guān)聯(lián)度，使銀行系統(tǒng)容易受到房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)的牽連，承擔(dān)較大風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)業(yè)對(duì)銀行信貸過(guò)分依賴(lài)，在某些情況下，政府對(duì)銀行體系的調(diào)控有可能對(duì)房地產(chǎn)業(yè)造成直接的沖擊。此外，單一的銀行信貸融資方式也難以適應(yīng)中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展的趨勢(shì)。

近年來(lái)，部分地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格上漲較快，出現(xiàn)地區(qū)性的房地產(chǎn)熱。房地產(chǎn)價(jià)格上漲過(guò)快容易造成市場(chǎng)價(jià)格過(guò)分偏離其真實(shí)價(jià)值，從而產(chǎn)生泡沫。一旦泡沫破滅房地產(chǎn)價(jià)格下跌，作為抵押物的房地產(chǎn)就會(huì)貶值甚至大幅縮水，給銀行帶來(lái)不小的損失。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商以銀行借貸融資為主，自有資金很少。有統(tǒng)計(jì)顯示，我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商通過(guò)各種渠道獲得的銀行資金占其資產(chǎn)的比率在70％以上，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)高負(fù)債經(jīng)營(yíng)的問(wèn)題較為嚴(yán)重。由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)良莠不齊，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈，監(jiān)管力度不斷加大，開(kāi)發(fā)貸款門(mén)檻提高，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金鏈條日趨緊張，一旦資金鏈條斷裂，風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)暴露。

當(dāng)前，假按揭已成為個(gè)人住房貸款最主要的風(fēng)險(xiǎn)源頭?！凹侔唇摇辈灰哉鎸?shí)購(gòu)買(mǎi)住房為目的，開(kāi)發(fā)商以本單位職工或其他關(guān)系人冒充客戶(hù)和購(gòu)房人，通過(guò)虛假銷(xiāo)售（購(gòu)買(mǎi)）方式，套取銀行貸款。銀行發(fā)放房地產(chǎn)貸款存在操作風(fēng)險(xiǎn)。突出表現(xiàn)在：一是貸前審查經(jīng)辦人員風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)不強(qiáng)，審查流于形式，隨意簡(jiǎn)化手續(xù)，對(duì)資料真實(shí)性、合法性審核不嚴(yán)，對(duì)明顯存在疑點(diǎn)的資料不深入調(diào)查核實(shí)。二是抵押物管理不規(guī)范，辦理抵押的相關(guān)職能部門(mén)協(xié)調(diào)配合不力，不按程序操作，或過(guò)分依賴(lài)中介機(jī)構(gòu)的評(píng)估結(jié)果，造成抵押品貶值或抵押無(wú)效。三是個(gè)別基層行貸后管理混亂，個(gè)人貸款客戶(hù)資料不夠全面和連續(xù)，缺少相關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警措施。

銀行土地開(kāi)發(fā)貸款面臨著較大風(fēng)險(xiǎn)。一是土地儲(chǔ)備中心資產(chǎn)負(fù)債率較高。雖然各地土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)均由政府全額撥款組建，但目前一部分地區(qū)存在政府投入的注冊(cè)資本金過(guò)少、注冊(cè)資金不到位等問(wèn)題，造成其對(duì)銀行資金過(guò)分依賴(lài)，抵御風(fēng)險(xiǎn)的能力較低。二是銀行難以對(duì)土地儲(chǔ)備中心進(jìn)行有效監(jiān)管。各地土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)大都實(shí)行財(cái)政收支兩條線，土地出讓金上繳財(cái)政專(zhuān)戶(hù)，各銀行對(duì)其資金使用很難監(jiān)管。在地方政府資金緊張的情況下，土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)極可能成為財(cái)政融資渠道，出讓土地的收入有可能被挪作他用，甚至受地方利益驅(qū)使而懸空逃廢銀行債務(wù)。三是銀行向土地儲(chǔ)備中心發(fā)放的貸款沒(méi)有有效的擔(dān)保措施。當(dāng)前土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)向商業(yè)銀行貸款的擔(dān)保主要采用政府保證和土地使用權(quán)質(zhì)押兩種方式，這兩種方式的合法性尚存在問(wèn)題。從《擔(dān)保法》的規(guī)定來(lái)看，政府及以公益為目的的事業(yè)單位不能作為保證人。土地儲(chǔ)備中心只是代行政府部分職權(quán)的機(jī)構(gòu)，并不是實(shí)質(zhì)意義上的土地使用者，因而對(duì)其儲(chǔ)備的土地也就談不上擁有真正意義的使用權(quán)?？梢?jiàn)，對(duì)于銀行來(lái)說(shuō)，土地質(zhì)押并未落到實(shí)處。四是土地儲(chǔ)備中心的運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。土地市場(chǎng)價(jià)格有很大的不確定性，譬如受政策影響土地價(jià)格可能大幅下滑，拍賣(mài)中土地流拍或中標(biāo)人違約，都可導(dǎo)致土地出讓的收入低于土地收購(gòu)價(jià)格，形成銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)。

三、房地產(chǎn)金融發(fā)展前景

我國(guó)經(jīng)濟(jì)已進(jìn)入高速發(fā)展階段，作為支柱產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)業(yè)也會(huì)更快地發(fā)展。為適應(yīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的要求，房地產(chǎn)金融需要深化改革和加快發(fā)展。

一是建立和完善房地產(chǎn)金融市場(chǎng)。在逐步完善房地產(chǎn)金融一級(jí)市場(chǎng)的基礎(chǔ)上，逐步建立和完善房地產(chǎn)金融二級(jí)市場(chǎng)。在這個(gè)市場(chǎng)上交易的工具更多的是住房貸款機(jī)構(gòu)發(fā)起的證券化產(chǎn)品，包括住房抵押貸款支持證券、商用房抵押支持證券等等。我國(guó)的房地產(chǎn)金融產(chǎn)品主要是貸款，并且貸款品種也不夠豐富。因此，需要加快探索、開(kāi)發(fā)新的房地產(chǎn)金融產(chǎn)品，一方面拓寬融資渠道，另一方面也要提供更豐富的貸款產(chǎn)品以適應(yīng)貸款人不同層次的需要。為了支持房地產(chǎn)金融的良好運(yùn)行，為市場(chǎng)服務(wù)的各種專(zhuān)業(yè)性中介服務(wù)機(jī)構(gòu)是不可或缺的，包括房產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)、貸款保險(xiǎn)（擔(dān)保）機(jī)構(gòu)、會(huì)計(jì)師事務(wù)所、律師事務(wù)所、評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)等。

二是建立多元化的融資渠道。逐步擴(kuò)大房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)融資的比重，提高自有資金比例。由于公開(kāi)上市門(mén)檻較高，符合這一條件的企業(yè)比較有限，因此還需要開(kāi)拓除此以外的其他股權(quán)融資渠道。目前一些企業(yè)開(kāi)始采用私募方式進(jìn)行股權(quán)融資，例如建立房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金，這類(lèi)基金可以采取公司型或信托型的方式運(yùn)作，有關(guān)部門(mén)應(yīng)對(duì)此密切關(guān)注和跟蹤研究。還可以考慮利用現(xiàn)有的代辦股份轉(zhuǎn)讓系統(tǒng)，對(duì)其進(jìn)行改造，使其成為具有重要意義的場(chǎng)外交易市場(chǎng)，為房地產(chǎn)企業(yè)融資提供募集和增發(fā)股份的平臺(tái)。對(duì)于大型、優(yōu)秀房地產(chǎn)企業(yè)，可以考慮通過(guò)發(fā)行項(xiàng)目債券改善其負(fù)債結(jié)構(gòu)。項(xiàng)目債券屬于一種專(zhuān)項(xiàng)債券，它通常以所開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目為依托，籌集的資金用于該項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，債券的本息用該項(xiàng)目的收益償還。

三是防范和化解房地產(chǎn)金融市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。建立和完善與金融市場(chǎng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)相關(guān)的法律體系，通過(guò)立法對(duì)房地產(chǎn)金融所涉及的各個(gè)方面進(jìn)行規(guī)范，明確各有關(guān)主體的權(quán)利和義務(wù)。加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)和房地產(chǎn)金融相關(guān)指標(biāo)的監(jiān)測(cè)分析，以此制定金融政策，調(diào)控房地產(chǎn)投資總量、投資方向、融資渠道、融資成本，確保房地產(chǎn)金融的健康運(yùn)行。關(guān)注房地產(chǎn)貸款的集中度風(fēng)險(xiǎn)，針對(duì)房地產(chǎn)業(yè)較強(qiáng)的區(qū)域性特征，建立房地產(chǎn)金融地區(qū)聯(lián)系制度。加強(qiáng)個(gè)人征信系統(tǒng)的應(yīng)用和推廣，充分發(fā)揮其聯(lián)網(wǎng)功能，有效防范違約風(fēng)險(xiǎn)。商業(yè)銀行對(duì)閑置土地和空置商品房較多的開(kāi)發(fā)企業(yè)，要按照審慎經(jīng)營(yíng)原則，從嚴(yán)控制展期貸款或任何形式的滾動(dòng)授信；嚴(yán)格遵守有關(guān)制度和業(yè)務(wù)操作規(guī)程，認(rèn)真執(zhí)行“三查”制度，嚴(yán)厲打擊企業(yè)的欺詐行為。加大對(duì)境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人進(jìn)入境內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)控力度，進(jìn)一步加強(qiáng)對(duì)跨境外匯資金流動(dòng)的管理。完善境內(nèi)外資開(kāi)發(fā)、購(gòu)房的統(tǒng)計(jì)、登記制度。借鑒發(fā)達(dá)國(guó)家的成熟經(jīng)驗(yàn)，促進(jìn)住房抵押貸款擔(dān)保和保險(xiǎn)制度的培育和發(fā)展。盡快研究建立專(zhuān)業(yè)化的、跨區(qū)域的住房抵押貸款擔(dān)保體系。建立和完善住房抵押貸款二級(jí)市場(chǎng)的擔(dān)保和保險(xiǎn)制度。