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古今中外的房地產(chǎn)都是連體流通的，房地產(chǎn)作為一個(gè)產(chǎn)業(yè)、一種資產(chǎn)的代名詞，已經(jīng)成為不容置疑的約定俗成的經(jīng)濟(jì)概念。而筆者認(rèn)為，恰恰是房地產(chǎn)連體流通丟掉了中國(guó)特色，把社會(huì)主義的住宅市場(chǎng)變成了私人資本主義的房地產(chǎn)市場(chǎng)。在土地公有制的條件下，能夠交易的只是土地的使用權(quán)，而不是土地的產(chǎn)權(quán)，房地產(chǎn)連體流通必然使土地變相私有化，瓜分公有土地是許多人購(gòu)房置業(yè)的真正動(dòng)機(jī)。我國(guó)目前價(jià)格飛速上漲的實(shí)際上是地產(chǎn)，而不是房產(chǎn)。只有房地產(chǎn)分體流通，才能大幅度降低住宅消費(fèi)成本，從而確保廣大工薪階層都能租得起住宅，實(shí)現(xiàn)勞動(dòng)力的正常再生產(chǎn)。土地批租是變相私有化

在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，土地作為經(jīng)濟(jì)資源也必然要資本化。但公有制土地的資本化只能采取租賃這種使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的形式，只能實(shí)行年租制。而一次性繳納50年或70年地租的所謂土地批租制度，實(shí)際上是用時(shí)間偷換了空間，轉(zhuǎn)讓的是土地的產(chǎn)權(quán)。土地開(kāi)發(fā)商憑借土地證可以從銀行抵押貸款，并可以獲得49年或69年的級(jí)差地租，這足以說(shuō)明他們已經(jīng)獲得了土地的產(chǎn)權(quán)。而只有按年收租，隨著土地升值逐步提高地租的年租制，才能確保級(jí)差地租落到全民手中。

實(shí)踐已經(jīng)充分證明，土地批租制度已經(jīng)成為我國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)的萬(wàn)惡之源。大多數(shù)貪官污吏和問(wèn)題富豪都是這個(gè)制度的產(chǎn)物。土地批租使地方政府寅吃卯糧，把租當(dāng)稅用，侵犯了全民的產(chǎn)權(quán)和十幾屆政府的經(jīng)營(yíng)權(quán)；一年耗費(fèi)了50到70年的地租，必然使國(guó)民經(jīng)濟(jì)的分配結(jié)構(gòu)嚴(yán)重背離價(jià)值結(jié)構(gòu)，擠壓企業(yè)的工資和利潤(rùn)；土地批租使房地產(chǎn)不能不連體流通，大大提高了一次性交易的價(jià)格，扭曲了產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和居民的消費(fèi)結(jié)構(gòu)；而房地產(chǎn)的連體流通使房產(chǎn)的資本周轉(zhuǎn)服從地產(chǎn)的周轉(zhuǎn)，改變了房產(chǎn)的流通規(guī)律，必然抬高房租的價(jià)位，迫使人們不得不貸款買(mǎi)房；級(jí)差地租的私有化，使房地產(chǎn)成為穩(wěn)定獲得高額利潤(rùn)的投資領(lǐng)域，投資的欲望推動(dòng)著價(jià)格的攀升，使任何調(diào)控措施都顯得無(wú)能為力。

土地的變相私有化，使全民資產(chǎn)按要素分配的收益大部分落入私人手中，扭曲了中國(guó)特色，瓦解了時(shí)代已經(jīng)積累的社會(huì)保障基金，使我國(guó)被迫走上私人資本主義的強(qiáng)制儲(chǔ)蓄商業(yè)保險(xiǎn)的道路。所謂中國(guó)特色的社會(huì)主義道路，就是中國(guó)的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)不需要經(jīng)過(guò)漫長(zhǎng)的私人資本主義階段，一步到位進(jìn)入社會(huì)主義歷史階段。而如果社會(huì)保障不能一步到位，社會(huì)主義就不能一步到位，那么私人資本主義就是不可跨越的歷史階段。這就是為什么近十多年人們滿(mǎn)眼都是資本主義，看不到社會(huì)主義在哪里的根本原因。

如果絕對(duì)地租不當(dāng)稅用，級(jí)差地租不流失，660多個(gè)城市建成區(qū)土地每年的租金只用一半就可以充分滿(mǎn)足社會(huì)保障開(kāi)支，名副其實(shí)的社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)制度起碼在城市范圍內(nèi)早就建成了。有了充足的社會(huì)保障資金，用不了十年就可以化解民工潮，最多20年就可以轉(zhuǎn)換大多數(shù)農(nóng)民的社會(huì)身份，建立城鄉(xiāng)一體化的統(tǒng)一的社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)制度?？梢?jiàn)，土地資本化是采取批租制還是年租制，絕不是技術(shù)路線(xiàn)的選擇問(wèn)題，而是兩種社會(huì)制度的抉擇問(wèn)題。

對(duì)連體流通的善后措施

筆者建議中央政府痛下決心，立即停止土地批租政策，房地產(chǎn)分體流通，土地實(shí)行年租制，房產(chǎn)一次性交易價(jià)格只由房產(chǎn)的價(jià)值和供求關(guān)系來(lái)決定。房產(chǎn)的所有者按年向土地管理部門(mén)繳納地租，按年向稅務(wù)部門(mén)繳納資產(chǎn)稅。實(shí)行年租制和年稅制之后的住宅供求均衡價(jià)格只相當(dāng)于目前的三分之一左右。

房地產(chǎn)分體流通之后，在勞資關(guān)系正常的條件下，所有就業(yè)穩(wěn)定的人都能租得起住宅，中等收入階層都能買(mǎi)得起住宅，只有社會(huì)保障對(duì)象需要政府補(bǔ)貼房租。

只要解決了認(rèn)識(shí)問(wèn)題，上述改革并不難，問(wèn)題是如何處理住宅商品化以來(lái)產(chǎn)權(quán)已經(jīng)落入私人或企業(yè)手中的地產(chǎn)關(guān)系。筆者認(rèn)為，只要擺脫既得利益集團(tuán)的干擾，也不是什么難事。

首先，政府向房產(chǎn)業(yè)主們講清楚，國(guó)有土地的產(chǎn)權(quán)是不能買(mǎi)賣(mài)的。在土地批租時(shí)業(yè)主們繳納的是按當(dāng)年租價(jià)計(jì)算的50年或70年的地租，獲得的是使用權(quán)，不是產(chǎn)權(quán)。只要國(guó)家的土地規(guī)劃不變，房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)不變，房產(chǎn)占用的土地可以永續(xù)使用，但原合同到期后必須按新制度逐年繳納地租。

其次，地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)和使用權(quán)不能在使用者之間轉(zhuǎn)讓。如果使用者要放棄土地使用權(quán)，必須直接退還給所有者代表，即政府的土地管理部門(mén)，提前退還的可以獲得地租余額。這就是說(shuō)，國(guó)有土地的使用權(quán)只能在所有者和使用者之間流通，不允許在使用者之間流通，地租只能歸全民所有，任何個(gè)人、企業(yè)和集團(tuán)不得靠土地獲得收入。這種流通體制才完全符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)按要素分配的原則，而目前的批租制度則侵犯了全民的產(chǎn)權(quán)，破壞了市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)按要素分配的原則。

第三，房產(chǎn)單體流通，同土地以外的其他資本品和消費(fèi)品一樣，租、售的市場(chǎng)行為與政府無(wú)關(guān)。但從房產(chǎn)成交之日起原業(yè)主的地產(chǎn)租賃合同視同終結(jié)，政府退還地租余額，由政府地產(chǎn)管理部門(mén)評(píng)估交易當(dāng)下的地租價(jià)格，向新業(yè)主逐年收繳。實(shí)行這個(gè)措施后，在理論上可以認(rèn)為房產(chǎn)交易價(jià)格中不再包括地產(chǎn)因素，在實(shí)際上是否包括地產(chǎn)因素要看交易雙方博弈的結(jié)果，政府對(duì)此沒(méi)有必要介入。即使房產(chǎn)價(jià)格中包括了地產(chǎn)因素也不可能太大，可以視作過(guò)去決策失誤的成本，處理遺留問(wèn)題不妨超然一點(diǎn)。

土地管理部門(mén)要當(dāng)好地主

首先，必須明確國(guó)有土地只有一個(gè)地主，即國(guó)有土地管理部門(mén)，任何機(jī)構(gòu)、企業(yè)和個(gè)人占用城市建成區(qū)的土地都必須逐年向管理部門(mén)繳納地租。機(jī)關(guān)事業(yè)單位、學(xué)校和軍隊(duì)也必須按市場(chǎng)價(jià)格向土地管理部門(mén)繳納地租，任何部門(mén)和單位都不能享受減免地租的權(quán)利。這就基本上杜絕了利用國(guó)有土地為本單位或小集團(tuán)謀利的尋租行為，有利于提高土地的利用率。

第二，地租是國(guó)有資產(chǎn)的收益，不是財(cái)政收入，地租的使用不能納入一般財(cái)政預(yù)算。政府動(dòng)用地租必須經(jīng)人大特殊批準(zhǔn)。筆者認(rèn)為，我國(guó)國(guó)有土地的地租主要應(yīng)該用于社會(huì)保障開(kāi)支，部分建成區(qū)土地的地租可以用于非建成區(qū)土地出租前的開(kāi)發(fā)。

第三，無(wú)論是建成區(qū)土地還是新開(kāi)發(fā)的土地，搬遷工作都是土地管理部門(mén)的業(yè)務(wù)，與房產(chǎn)開(kāi)發(fā)建筑商無(wú)關(guān)。土地管理部門(mén)只要是按期收回土地，搬遷費(fèi)用應(yīng)該由房產(chǎn)主負(fù)責(zé)；如果政府改變土地規(guī)劃，提前讓房產(chǎn)主搬遷，必須與房產(chǎn)主協(xié)商搬遷條件。因此，政府的土地規(guī)劃必須嚴(yán)謹(jǐn)精細(xì)，不能輕易變動(dòng)。

鑒于我國(guó)正處于城市化高潮期，政府有關(guān)部門(mén)的規(guī)劃思想還不成熟，土地出租規(guī)模不宜過(guò)大，租期不宜過(guò)長(zhǎng)。當(dāng)前也必須防止規(guī)模過(guò)小、租期過(guò)短的現(xiàn)象發(fā)生。符合原規(guī)劃的建筑物搬遷費(fèi)用即使由政府負(fù)責(zé)補(bǔ)償，也不應(yīng)該允許低于正常折舊期就強(qiáng)制拆遷的現(xiàn)象發(fā)生。今后，對(duì)非臨時(shí)性建筑物都應(yīng)該提倡50年不落后、100年不后悔的設(shè)計(jì)精神，所占用土地的可租期一般不應(yīng)該低于70年。

房地產(chǎn)分體流通之后，從制度上杜絕了靠土地發(fā)財(cái)?shù)目赡?，囤積、倒賣(mài)地皮、地產(chǎn)泡沫等現(xiàn)象就進(jìn)入了歷史博物館；土地使用權(quán)不能成為向銀行貸款的憑借，開(kāi)發(fā)商隊(duì)伍必然要重新洗牌，淘汰一大批寄生蟲(chóng)，將大大降低我國(guó)的建設(shè)成本，顯著提高我國(guó)的資產(chǎn)質(zhì)量；年租制可以大幅度降低大多數(shù)居民住宅的消費(fèi)成本和企業(yè)的工資成本，使我國(guó)可以比較容易地處理好房租和工資的關(guān)系，在勞動(dòng)力正常再生產(chǎn)條件下，長(zhǎng)期保持強(qiáng)勁的國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)力；在房地產(chǎn)分體流通的條件下，大多數(shù)人將會(huì)選擇租賃消費(fèi)模式，更多的房產(chǎn)可以同時(shí)顯現(xiàn)消費(fèi)品和資本品的雙重屬性，年年月月的房租現(xiàn)金流可以大大提高資產(chǎn)的流動(dòng)性，這對(duì)我國(guó)的消費(fèi)結(jié)構(gòu)和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)都將產(chǎn)生積極影響。