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論文關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)投機(jī)；物業(yè)稅；一級(jí)級(jí)差稅；人民幣升值

論文提要我國現(xiàn)在的房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)非常讓人關(guān)注的問題，有必要總結(jié)過去幾年我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中存在的問題，以便更好地促進(jìn)我國房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。

改革開放以來，中國房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過30年的發(fā)展，已經(jīng)成為了中國國民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)。它對(duì)社會(huì)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展發(fā)揮著越來越重要的作用，主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：1、直接帶動(dòng)GDP的增長(zhǎng)，根據(jù)權(quán)威統(tǒng)計(jì)資料顯示，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)國內(nèi)生產(chǎn)總值的貢獻(xiàn)年率2005年達(dá)到了14%～18%；2、帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)國民經(jīng)濟(jì)的其他眾多行業(yè)拉動(dòng)作用明顯，每100元的房地產(chǎn)投資，能帶來其他經(jīng)濟(jì)部門約286元的產(chǎn)出；3、能夠提供大量的就業(yè)機(jī)會(huì)，按保守估計(jì)房地產(chǎn)每投資1億元能直接提供2，500個(gè)就業(yè)機(jī)會(huì)，按2005年房地產(chǎn)投資約1萬億元計(jì)算，則能提供2，500萬人的就業(yè)機(jī)會(huì)，這還不包括由于帶動(dòng)其他有關(guān)產(chǎn)業(yè)而增加的就業(yè)。由此可見，房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展對(duì)國民經(jīng)濟(jì)的重要性。房地產(chǎn)業(yè)在帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，促進(jìn)就業(yè)的同時(shí)，還對(duì)有效地維持社會(huì)穩(wěn)定有重要作用。然而，事實(shí)上房地產(chǎn)業(yè)在30年來的發(fā)展中經(jīng)歷過幾個(gè)大起大落。尤其最近幾年，我國房地產(chǎn)的價(jià)格直線上升，很多地方的房地產(chǎn)價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了普通市民的承受能力。其中，很大一部分房地產(chǎn)價(jià)格的上漲不是因?yàn)槠胀ㄊ忻駥?duì)住房的需求造成的，而是由于房地產(chǎn)投機(jī)導(dǎo)致的。這對(duì)我國經(jīng)濟(jì)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展帶來了很多不良影響。房地產(chǎn)投機(jī)的主要資金集中在外資和熱錢中。但是，這些外資和熱錢的大量涌入對(duì)我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展很不利。一方面進(jìn)一步推動(dòng)了房地產(chǎn)價(jià)格上漲；另一方面不僅不能改變反而會(huì)加劇中國房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)的不合理結(jié)構(gòu)，同時(shí)還會(huì)產(chǎn)生擠出效應(yīng)。對(duì)我國經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生不良影響。

一、韓國房地產(chǎn)業(yè)情況及其經(jīng)驗(yàn)借鑒

我國的鄰國——韓國也都曾經(jīng)經(jīng)歷過類似的事情。韓國在處理房地產(chǎn)投機(jī)情況的措施取得了比較好的成效。因此，我們可以從韓國針對(duì)房地產(chǎn)的政策措施中得到一些啟發(fā)。

韓國政府和專家們分析，造成房?jī)r(jià)連年飆升有四個(gè)主要原因：一是地少人多加上國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展，是房?jī)r(jià)持續(xù)上漲的基礎(chǔ)性因素；二是大量投機(jī)者涌入房地產(chǎn)市場(chǎng)，是房?jī)r(jià)飆升最直接、最重要的原因；三是媒體對(duì)房地產(chǎn)投機(jī)津津樂道的輿論“力量”，產(chǎn)生了一定推波助瀾的作用；四是政府對(duì)投機(jī)活動(dòng)的“不作為”，則是問題的關(guān)鍵所在。

韓國整治房地產(chǎn)投機(jī)的主要舉措：

1、態(tài)度鮮明地宣布政府要直接“整治”房地產(chǎn)投機(jī)。

2、大造輿論，形成強(qiáng)大的輿論攻勢(shì)。

3、采用逐步升級(jí)的辦法，用重稅打擊投機(jī)。2006年對(duì)出售第二套或第三套房產(chǎn)的賣主征收30%的資本收益稅，從2007年起，將改為對(duì)出售第二套房產(chǎn)的賣主征收資本50%收益稅，對(duì)擁有第三套住房的賣主征收60%的資本收益稅。同時(shí)，調(diào)整房地產(chǎn)所有稅（一種財(cái)產(chǎn)稅），2006年已把房地產(chǎn)所有稅的起征點(diǎn)，由過去的9億韓元下調(diào)到6億韓元，計(jì)劃從2008年起，每年以5%的速度提高房地產(chǎn)所有稅的稅率，直到提升到適當(dāng)?shù)亩惵蕿橹埂?/p>

4、有壓有保。在打擊投機(jī)的同時(shí)，要大力幫助無房戶和低收入者解決住房問題。對(duì)無房戶購買住房，把銀行的貸款利率由現(xiàn)行的5.2%下調(diào)到4.5%。對(duì)年收入在2萬美元以下的貧困戶購房，可貸給占房?jī)r(jià)70%的貸款，利率也下調(diào)到4.5%。而對(duì)于已經(jīng)擁有住宅的居民如要貸款再買房，一要把利率調(diào)到5.2%以上；二要降低貸款占房?jī)r(jià)的比例。這樣的辦法，體現(xiàn)了區(qū)別對(duì)待的政策。

5、加快公寓住宅建設(shè)。

6、對(duì)整治成果的預(yù)期。

二、對(duì)我國房地產(chǎn)業(yè)投機(jī)的思考

我國的房地產(chǎn)業(yè)與韓國的情況有一些相似，因此可以借鑒韓國的經(jīng)驗(yàn)，同時(shí)還要根據(jù)我國的實(shí)際國情。

1、我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展很大程度上受到地方政府的影響。現(xiàn)在我國地方政府出的政績(jī)很大一部分就是靠搞房地產(chǎn)。在1994年稅制改革以后，地方稅制體系還不是很完善，還沒有自己的主體稅種的稅收收入，而在中央政府的轉(zhuǎn)移支付不完善的情況下，地方政府的財(cái)政收入是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足其發(fā)展需要的。而現(xiàn)在我國的地方政府解決財(cái)政收入問題的一個(gè)主要辦法就是賣地。賣地的錢是不交中央政府的，只交一點(diǎn)稅，大部分是歸地方政府。所以，我國的房地產(chǎn)不是中央在支援，而是地方政府必須要賣地，賣地之后的收入維持省、市、縣一級(jí)地方政府的運(yùn)轉(zhuǎn)，那樣他們才出政績(jī)。正是由于地方政府大量的賣地，而地方政府的辦事效率又是不敢恭維的，他們?cè)谶M(jìn)行過程中又沒有很好的監(jiān)督機(jī)制的制約，難免出現(xiàn)“權(quán)力尋租”的現(xiàn)象。而且在前一段時(shí)間，有報(bào)道稱，中國房地產(chǎn)業(yè)的利潤(rùn)有40%進(jìn)入了政府部門。這主要是通過很多的收費(fèi)、人情、交際等形式進(jìn)入政府部門的。

2、我國之前房地產(chǎn)業(yè)很火的一個(gè)大背景是現(xiàn)在的人民幣升值的壓力。由于我國現(xiàn)在外匯儲(chǔ)備過大，而且還是持續(xù)不斷的有國際貿(mào)易順差，人民幣不斷受到外界要求升值的壓力。在這種情況下，有大量的國外資金涌入我國。而這些外資進(jìn)入我國的一個(gè)主要目的是賭人民幣升值。賭人民幣升值的投機(jī)性外匯流入主要奔的是房地產(chǎn)，因?yàn)槠渌顿Y工具尚未對(duì)外資完全開放。房地產(chǎn)成了外資賭人民幣升值的最重要的投機(jī)載體。于是，國內(nèi)和海外的購房者在我國某些城市展開了一場(chǎng)“先下手為強(qiáng)”的購房競(jìng)爭(zhēng)，彼此都認(rèn)為“我買后你再買，我就升值”。這是典型的泡沫經(jīng)濟(jì)的前奏。這些地區(qū)房?jī)r(jià)的飛漲促進(jìn)了當(dāng)?shù)谿DP的增長(zhǎng)，也給當(dāng)?shù)刎?cái)政帶來了豐厚的收入，使其他地區(qū)甚為眼紅。在地方政府各種形式的參與或支持下，許多地區(qū)刮起了一股房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)。針對(duì)我國房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)投機(jī)現(xiàn)狀，我國學(xué)者提出了各種各樣的辦法，主要有：（1）開征不動(dòng)產(chǎn)稅（物業(yè)稅）。（2）開征一級(jí)級(jí)差稅。（3）限制外資進(jìn)入我國。（4）建立完善的金融制度和稅收制度，規(guī)避金融風(fēng)險(xiǎn)。（5）完善政府制度，加快政府制度改革。加快地方稅收立法和對(duì)地方政府的監(jiān)督機(jī)制。

筆者認(rèn)為，在我國現(xiàn)在的條件下，除了上述辦法以外，還要考慮一下其他的方法，畢竟在現(xiàn)在條件下，我國房地產(chǎn)投機(jī)的情況也是比較嚴(yán)峻的，有必要實(shí)行“重錘”政策。比如，盡快在房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)實(shí)行限價(jià)政策。雖然，對(duì)于現(xiàn)代市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)來說，政府不應(yīng)該對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行太多的干預(yù)，但是我國現(xiàn)在的房地產(chǎn)的情況其實(shí)并不是想像中的那么好，并不是供過于求了，而且是由于大量的投機(jī)行為造成的，而還是有相當(dāng)多的市民沒有能力買房。畢竟對(duì)于國民來說，房子雖然重要，但它不是全部，不能把國民所有的儲(chǔ)蓄都花在房子上。國民經(jīng)濟(jì)要健康發(fā)展，各個(gè)行業(yè)的全面發(fā)展才是必要的。在美國，國民花在住房上的消費(fèi)才占國民生產(chǎn)凈值的50%～60%。如果，把國民生產(chǎn)凈值的大部分都消費(fèi)在房地產(chǎn)上，國民經(jīng)濟(jì)就會(huì)畸形發(fā)展，是不利于國民經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展的。

在房地產(chǎn)業(yè)實(shí)行限價(jià)政策，不能只是簡(jiǎn)單的一個(gè)文件。首先，價(jià)格的設(shè)計(jì)要考慮充分。雖然價(jià)格的制定是一個(gè)比較困難的問題，但是在我國現(xiàn)在情況下，考慮過多的因素，倒不如采用簡(jiǎn)單的成本加基本法定利潤(rùn)的方法。（1）這里面還有一個(gè)問題就是成本價(jià)的確定，在對(duì)房地產(chǎn)限價(jià)的同時(shí)，對(duì)建筑材料和建筑人員工資、管理費(fèi)用等的價(jià)格管理也要同步進(jìn)行。否則，開發(fā)商、建筑商就會(huì)通過提高建筑材料的價(jià)格等成本上升來提高最終的房?jī)r(jià)。（2）在考慮成本的時(shí)候，要把現(xiàn)在可以通過某些途徑進(jìn)入政府部門的40%的利潤(rùn)直接取消。要堅(jiān)決執(zhí)行，杜絕地方政府通過收費(fèi)等其他手段插手房地產(chǎn)市場(chǎng)，進(jìn)而獲取收入的行為。不給地方政府以任何可乘之機(jī)。其次，政策制定以后，要嚴(yán)格執(zhí)行。中央在制定了政策后，要有專門的部門來嚴(yán)格執(zhí)行和監(jiān)管全國的執(zhí)行情況。只有政策和執(zhí)行雙管齊下，才能取得比較好的效果。

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