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一、目前蘇北房地產(chǎn)估價業(yè)中存在的主要問題

（一）房地產(chǎn)估價機構(gòu)數(shù)量少，規(guī)模小房地產(chǎn)估價機構(gòu)數(shù)量少是目前蘇北多數(shù)城市面對的共同問題，如徐州截至2003年底，房地產(chǎn)估價機構(gòu)不足15家。房地產(chǎn)估價機構(gòu)數(shù)量與全市人口相比明顯不足。部分縣區(qū)甚至沒有一家獨立的房地產(chǎn)估價機構(gòu)。除了估價機構(gòu)數(shù)量少，規(guī)模小也是蘇北乃至全國估價行業(yè)存在的問題。目前房地產(chǎn)估價機構(gòu)的來源主要有脫鉤改制后的房地產(chǎn)估價機構(gòu)和民營機構(gòu)，這些估價機構(gòu)人員大多在10人左右，其中房地產(chǎn)估價師約占70％，有的企業(yè)是房地產(chǎn)估價師兼會計和內(nèi)勤。甚至有個別外地房地產(chǎn)估價機構(gòu)在徐州建立的分公司中，注冊房地產(chǎn)估價師僅有1人，連外業(yè)調(diào)查員和會計共計4人，房地產(chǎn)估價機構(gòu)規(guī)模很小。在這種情況下很難想象一旦國外有經(jīng)驗、有實力的房地產(chǎn)估價機構(gòu)進入如何應(yīng)對。

（二）房地產(chǎn)估價從業(yè)人員素質(zhì)參差不齊，高學歷比重不高據(jù)清華大學房地產(chǎn)研究所對北京、上海、西安、天津和重慶的部分一級房地產(chǎn)估價機構(gòu)進行的調(diào)查表明，被調(diào)查的33家估價機構(gòu)的學歷構(gòu)成比例是：?？迫藛T28％，本科53％，本科以上19％。據(jù)筆者所了解，徐州、蘇遷等地目前從事房地產(chǎn)估價行業(yè)的人員中，多數(shù)為?？萍耙韵聦W歷人員，本科從業(yè)人員比例較低，本科以上從業(yè)人員基本沒有。由于在我國房地產(chǎn)估價行業(yè)發(fā)展較晚，從業(yè)人員嚴重不足，因此國家對該行業(yè)估價師資格準入設(shè)置的門檻較低，最低至沒有相應(yīng)學歷但通過國家經(jīng)濟專業(yè)初級資格考試并取得相應(yīng)資格，具有若干年的工作經(jīng)驗可以參加房地產(chǎn)估價師職業(yè)資格考試。這一方面擴大了房地產(chǎn)估價師的選拔范圍，另一方面不可避免的是房地產(chǎn)從業(yè)人員素質(zhì)參差不齊。而蘇北作為江蘇經(jīng)濟不發(fā)達的地區(qū)，對人才的吸引力一直較弱，從業(yè)人員學歷低的現(xiàn)象尤其突出，高學歷從業(yè)人員明顯不足。

（三）房地產(chǎn)估價師繼續(xù)教育未能發(fā)揮應(yīng)有作用由于房地產(chǎn)估價從事的是價值較大的商品評估，并且房地產(chǎn)商品具有唯一性、質(zhì)量差異性等特點，不同的房地產(chǎn)商品往往具有不同的價格。甚至同一幢樓統(tǒng)一單元的相鄰商品房都會因為朝向、采光等不同價格不同。房地產(chǎn)估價結(jié)果直接影響到當事人的利益。正是因為房地產(chǎn)估價的極端重要性，2001年建設(shè)部的100號令規(guī)定“房地產(chǎn)估價師必須在注冊有效期內(nèi)參加中國房地產(chǎn)估價師學會或其指定機構(gòu)的一定學時估價業(yè)務(wù)培訓，取得繼續(xù)教育合格證明”。但由于不少估價師對繼續(xù)教育的重要性認識不足，多數(shù)繼續(xù)教育僅僅是走過場，估價師們很少利用繼續(xù)教育的機會加強與同行之間的交流，獲取信息的渠道較少。繼續(xù)教育未能發(fā)揮其應(yīng)有的作用。

（四）房地產(chǎn)估價機構(gòu)競爭不當由于部分房地產(chǎn)估價機構(gòu)是從原政府部門脫鉤改制分離出來的，與管理部門有著較多的聯(lián)系，所以很多時候管理部門有意識的對其傾斜，比如指定房地產(chǎn)估價機構(gòu)來進行與政府有關(guān)的業(yè)務(wù)。這樣很容易就形成了個別估價機構(gòu)業(yè)務(wù)量爆滿排隊等候的現(xiàn)象，而其他估價機構(gòu)門可羅雀，業(yè)務(wù)量明顯不足。為了在爭奪市場，部分房地產(chǎn)估價機構(gòu)通過采取降低估價費用、給予回扣等不正當手段進行競爭。如某公司在與客戶談判時，將估價費用降低至國家規(guī)定費用的40％，雖然最終贏得了這筆業(yè)務(wù)，但由于成本所限，很難保證估價的質(zhì)量。正如一位較有遠見的老總說：房地產(chǎn)估價市場就像一個大蛋糕，每年的市場份額是一定的，但如果進行不正當競爭的話，實際上是估價機構(gòu)自己減小這塊蛋糕，最終受損的是整個估價市場。所以對于估價機構(gòu)來說，最重要的不是與別人爭奪這塊蛋糕，而是學會自己去制作蛋糕。

（五）房地產(chǎn)估價業(yè)行業(yè)自律欠缺按照相關(guān)文件規(guī)定，各地應(yīng)盡可能加快成立房地產(chǎn)估價師學會，以促進估價行業(yè)的自律，加強對估價行業(yè)的指導。但由于各種各樣的原因，例如徐州市至今尚未成立區(qū)域性的房地產(chǎn)估價師學會組織。估價機構(gòu)及估價師之間的交流只能盲目自發(fā)的進行，這種信息的流動是不對稱的、缺乏較強的規(guī)律性，對房地產(chǎn)的行業(yè)約束行業(yè)協(xié)會沒有發(fā)揮作用。政府的機構(gòu)承擔了在其他城市中應(yīng)由估價師學會承擔的責任，難免有點手忙腳亂。這也與徐州市作為蘇北乃至淮海經(jīng)濟區(qū)較為發(fā)達的大城市的經(jīng)濟地位不相協(xié)調(diào)。

（六）部分估價機構(gòu)業(yè)務(wù)范圍不明確，影響估價質(zhì)量對于房地產(chǎn)中介估價機構(gòu)到底應(yīng)從事什么樣的業(yè)務(wù)范圍能夠更加有效的促進此行業(yè)的健康發(fā)展，業(yè)內(nèi)專家和學者的看法有所不同。有的學者認為，由于房地產(chǎn)估價機構(gòu)從事估價的需要，估價師們必須對區(qū)域性的房地產(chǎn)市場有比較深的了解，對房地產(chǎn)市場的發(fā)展規(guī)律和預測把握得較為準確，因此如果估價機構(gòu)兼營房地產(chǎn)咨詢、可行性分析等業(yè)務(wù)并不需要投入額外更多的成本，卻可以獲得更多的產(chǎn)出。另一部分學者則認為，由于房地產(chǎn)估價是一門“高度藝術(shù)化的科學”，不僅要求估價人員具有精深的專業(yè)知識、對市場的準確把握，還需要高度的精力投入，房地產(chǎn)估價機構(gòu)如果兼營其他業(yè)務(wù)，必然會影響到估價的專業(yè)性，進而影響估價的質(zhì)量。但不管怎么說，一個獨立的房地產(chǎn)估價機構(gòu)應(yīng)當依據(jù)自身特色，有明確的業(yè)務(wù)范圍。但在實際中，部分估價機構(gòu)業(yè)務(wù)范圍不明確，有些估價師一肩數(shù)職，倒真有點雜貨鋪的味道。這種競爭本身就是低層次的，做出的估價報告質(zhì)量如何，讓人猜測。

（七）估價業(yè)務(wù)來源比較單一，估價市場并未真正成熟由于房地產(chǎn)估價市場是基于房地產(chǎn)市場基礎(chǔ)上存在的后繼市場，估價市場發(fā)展的成熟度大多取決于房地產(chǎn)市場的成熟度。徐州市房地產(chǎn)市場發(fā)展的整個趨勢較好，房地產(chǎn)的價格穩(wěn)中有升，并且與國民經(jīng)濟的發(fā)展較為協(xié)調(diào)，整個房地產(chǎn)市場供求基本平衡。但房地產(chǎn)估價市場作為其繼發(fā)市場，市場發(fā)育尚未成熟。雖然徐州市估價市場也存在較為激烈的競爭，但這種競爭是低層次的，是以損害整個行業(yè)成長環(huán)境為代價的競爭。判斷一個市場是否成熟的標志，不能僅僅看其是否存在競爭及競爭是否激烈，而應(yīng)看其競爭的層次是否為高層次競爭，客戶的消費心理是否成熟、業(yè)務(wù)來源是否合理等因素。由于房地產(chǎn)估價費用是基于商品價值的比率費用，房地產(chǎn)商品的價值來能夠較大，加上目前大多消費者消費心理不成熟，所以很少有客戶能夠意識到估價的重要性而自發(fā)的委托估價，大多數(shù)消費者認為房地產(chǎn)交易時花費的估價費用是不必要的浪費。所以估價業(yè)務(wù)來源比較單一，大多是受政府機構(gòu)和銀行等行業(yè)委托的房地產(chǎn)納稅、拆遷估價或抵押估價，估價市場并未真正成熟。

二、幾點建議針對上述存在的問題，認為要想使得房地產(chǎn)估價機構(gòu)具有較強的競爭力，房地產(chǎn)估價市場成熟有序發(fā)展，應(yīng)著重從以下方面入手：

（一）建立健全房地產(chǎn)估價相關(guān)法律法規(guī)，完善估價市場環(huán)境房地產(chǎn)市場運作的成功與否，除了與整個經(jīng)濟的大環(huán)境相適應(yīng)外，更易受到地方政策的影響，目前徐州對房地產(chǎn)估價人員、估價機構(gòu)及估價市場的規(guī)范主要依靠國家頒布的一些政策法規(guī)，一些地方性規(guī)章已明顯不能適應(yīng)現(xiàn)有的經(jīng)濟環(huán)境。因此應(yīng)在完善現(xiàn)有的房地產(chǎn)估價相關(guān)法規(guī)的基礎(chǔ)之上，建立健全其他法規(guī)，以便建立一套系統(tǒng)完善的規(guī)章制度指導估價機構(gòu)規(guī)范運作，完善整個市場環(huán)境。

（二）加快成立區(qū)域性估價師學會，加強行業(yè)自律政府的職能是明確的，權(quán)力也是受到限制的，現(xiàn)在的情況是一些本部應(yīng)該用政府承擔的責任政府機構(gòu)擔了起來，其結(jié)果必然混淆了政府的職能，同時其效果也由于政府公共管理的特點受到限制。徐州市目前尚未成立區(qū)域性房地產(chǎn)估價師學會，一些行業(yè)性自律文件和估價的具體要求無法建立。因此，應(yīng)加快成立區(qū)域性估價師學會，盡快承擔起應(yīng)盡的責任。

（三）加大人才培養(yǎng)力度，建立房地產(chǎn)的本科教育制度從1999年教育部對全國的本科層次高等教育進行規(guī)范以來，我國取消了房地產(chǎn)經(jīng)營與管理的本科專業(yè)。目前房地產(chǎn)專業(yè)只有?？茖哟蔚慕逃究茖哟蔚姆康禺a(chǎn)專業(yè)教育一般是依附于土地資源管理或工商管理的方向下。實際上認為，專業(yè)的設(shè)置應(yīng)主要面向市場需求。隨著房地產(chǎn)市場的進一步發(fā)展，我國房地產(chǎn)人才的缺口一直較大。目前房地產(chǎn)估價從業(yè)人員中，大多為工民建專業(yè)或經(jīng)濟、管理專業(yè)，真正在學校階段接收系統(tǒng)房地產(chǎn)教育的人很少，這必然會影響其專業(yè)性。因此筆者認為建立設(shè)置房地產(chǎn)的本科專業(yè)，建立房地產(chǎn)本科教育制度可以明顯促進房地產(chǎn)估價人才培養(yǎng)力度，解決估價人員所學專業(yè)不對口、接受知識不系統(tǒng)的不足，提高從業(yè)人員的受教育層次。

（四）建立房地產(chǎn)估價師預科班制度僅僅建立房地產(chǎn)的本科教育制度還是不夠的，由于房地產(chǎn)估價不僅要求估價人員具有較高的專業(yè)素養(yǎng)、扎實的理論知識，還需要估價人員具有敏銳的洞察力和豐富的經(jīng)驗，對區(qū)域性房地產(chǎn)市場很熟悉?！胺康禺a(chǎn)估價不僅是一門科學，更是一門藝術(shù)，是一門高度藝術(shù)化的科學”，雖然國家對于要求估價人員在取得估價師資格之前應(yīng)具有一定年限的工作經(jīng)驗，但對于工作經(jīng)驗的要求不易把關(guān)，并且即使估價人員具有一定年限工作經(jīng)驗，他對于房地產(chǎn)的知識把握并不系統(tǒng)，甚至個別地方有可能存在漏洞。當面對一些較為復雜的估價案例時，就可能因為掌握知識不夠全面估價出的結(jié)果有較大的偏差。因此如果能夠建立房地產(chǎn)估價師預科班制度，強制性的要求那些有意從事估價工作的人員接受一定學時的系統(tǒng)培訓，并要求其具有一定時間的工作經(jīng)驗可以有效的避免因為掌握知識不夠系統(tǒng)而引起的成果失誤。當然對于部分在本科階段已經(jīng)學習的某些課程，可以采取免修制直接取得學分。

（五）鼓勵高等院?？蒲性核膶I(yè)人才從事兼職估價工作高等院?？蒲性核膶I(yè)人才往往具有較高的學歷，把握本學科的前沿領(lǐng)域，并且具有較高的道德水平。在從事房地產(chǎn)估價工作時，更容易緊跟現(xiàn)行的法規(guī)政策、采用先進的估價理論，客觀公正的進行估價。通過鼓勵高等院?？蒲性核膶I(yè)人才從事兼職估價工作還可以在一定程度上降低不正當競爭的程度。這之中最關(guān)鍵的問題是通過吸引高校科研機構(gòu)專業(yè)人才可以及時地把房地產(chǎn)估價的先進理論應(yīng)用到實踐，從而降低因獲取信息過于陳舊影響估價質(zhì)量的情況。部分地區(qū)不僅不鼓勵高等?？蒲袑I(yè)人才從事兼職估價工作，而且對其加以限制，筆者認為是不妥的，這至少不利于先進技術(shù)及時地轉(zhuǎn)化為生產(chǎn)力。

（六）加快完成估價機構(gòu)的脫鉤改制工作，營造公平競爭的市場氛圍有些房地產(chǎn)估價機構(gòu)雖然表面上完成脫鉤改制工作，實際上是一套班子、兩個牌子，有些雖然從人員、資金等方面完成改制工作，但在獲取政府指定業(yè)務(wù)方面，政府部門仍然刻意的向其傾斜，以免傷害其感情。筆者認為，政府部門應(yīng)該一視同仁，如果有意識的照顧某些企業(yè)，首先就損害了市場經(jīng)濟的公平競爭環(huán)境。其次從長遠來看，這些接受地方保護的估價機構(gòu)在面對國外有競爭力的企業(yè)時根本無法與之抗衡。因此筆者認為，應(yīng)盡快完成估價機構(gòu)的脫鉤改制工作，并從根本上切斷政府機構(gòu)對這部分企業(yè)的照顧，使其真正的加入激烈的市場競爭中去，以利于優(yōu)秀企業(yè)的脫穎而出，并最終實現(xiàn)整個行業(yè)的健康快速發(fā)展。

隨著中國加入WTO，距離國外房地產(chǎn)估價機構(gòu)進入我國估價市場日期的日益逼近，中國房地產(chǎn)估價市場日益成熟，筆者認為作為政府有責任為估價機構(gòu)創(chuàng)造更為有利的環(huán)境，以促進和引導房地產(chǎn)估價機構(gòu)照著正確的方向發(fā)展，作為房地產(chǎn)估價機構(gòu)也應(yīng)當明確自身的責任，合理發(fā)展和經(jīng)營企業(yè)，從而在激烈的競爭中立于不敗之地。