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房地產(chǎn)公司稅務(wù)管理制度范文第1篇

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)業(yè)；納稅籌劃；方法

一、引言

在房地產(chǎn)市場日趨理性化的今天，財務(wù)管理已成為房地產(chǎn)企業(yè)控制運(yùn)作成本、提高經(jīng)濟(jì)效益的重要手段。納稅管理作為房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理的重要部分，直接影響到其經(jīng)營利潤，合理避稅顯得愈加重要。

二、房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃的意義簡述

（一）是企業(yè)加強(qiáng)財務(wù)管理的標(biāo)志之一

短期內(nèi)，企業(yè)進(jìn)行納稅籌劃的目的是通過對經(jīng)營活動的安排，減少交稅，節(jié)約成本支出，以提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益；從長期來看，企業(yè)自覺地把稅法的各種要求貫徹到其各項經(jīng)營活動之中，使得企業(yè)的納稅觀念、守法意識都得到強(qiáng)化。因此，無論從長期還是從短期來看，企業(yè)進(jìn)行納稅籌劃都是很有意義的。減輕稅收負(fù)擔(dān)和實現(xiàn)稅收零風(fēng)險，很顯然，高質(zhì)量的納稅籌劃是企業(yè)財務(wù)管理水平的重要標(biāo)志。

（二）是市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展的標(biāo)志之一

在企業(yè)的自主經(jīng)營和自負(fù)盈虧過程中，稅負(fù)實際上是企業(yè)既得利益的流失。這就啟發(fā)和刺激了房地產(chǎn)企業(yè)作為納稅人在法律允許的范圍內(nèi)，充分運(yùn)用各種稅收政策的同時，達(dá)到使自己稅負(fù)最輕的目的。市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展還同時伴隨大量外資的涌入，跨國、涉外企業(yè)的增加引發(fā)了大量國際稅收管轄和沖突的問題。各國稅法制度、規(guī)則的差異和運(yùn)用這些法律法規(guī)的利弊，也是刺激各企業(yè)納稅籌劃的需求，從而促進(jìn)了納稅籌劃活動的發(fā)展。

（三）是企業(yè)減少或延緩經(jīng)濟(jì)資源流出的手段之一

如前所述，企業(yè)稅負(fù)是企業(yè)經(jīng)濟(jì)資源的重要流出項目，是企業(yè)的成本支出項目。納稅籌劃的現(xiàn)實意義就是可以有效降低房地產(chǎn)業(yè)的稅負(fù)率。目前，房地產(chǎn)業(yè)既是我國的國民經(jīng)濟(jì)重要行業(yè)，也是國家重點調(diào)控的行業(yè)之一，因此，稅種眾多。當(dāng)前地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)負(fù)的稅種主要有：企業(yè)所得稅、營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、印花稅、土地增值稅、契稅、房產(chǎn)稅、耕地占用稅、車船使用稅、教育費附加等。除了以上各種稅收外，房地產(chǎn)企業(yè)還要承擔(dān)大量的費用，以土地為例，這其中需要產(chǎn)生的費用便包括土地出讓金、掛牌出讓服務(wù)費、土地使用稅、征地管理費等近十項費用。稅費負(fù)擔(dān)一般要占到商品房成本的30～40%，通過納稅籌劃，實現(xiàn)稅負(fù)的減輕，是地產(chǎn)企業(yè)降低成本的重要手段之一。

三、房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃的思路探討

（一）合理、充分運(yùn)用稅收優(yōu)惠政策

我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅收優(yōu)惠政策主要表現(xiàn)在營業(yè)稅、房產(chǎn)稅和土地增值等3個方面的稅，這些優(yōu)惠政策在相關(guān)稅收法規(guī)中均以列示的方式體現(xiàn)。事實上，由于我國稅收法規(guī)體系龐雜、表現(xiàn)形式以法律、通知、批復(fù)等等形式體現(xiàn)，如果企業(yè)對于這些相關(guān)的規(guī)定不清楚，往往多交了稅，因此，筆者認(rèn)為這應(yīng)該作為企業(yè)納稅籌劃的首要任務(wù)。如：對于企業(yè)以不動產(chǎn)投資入股，參與接受投資方利潤分配，共同承擔(dān)投資風(fēng)險的行為不征營業(yè)稅； 又如：房地產(chǎn)開發(fā)公司代客戶進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，開發(fā)完成后，向客戶收取代建收入的行為，免于征收土地增值稅。為房地產(chǎn)開發(fā)公司為客戶代建房屋，房屋的產(chǎn)權(quán)并沒有發(fā)生直接的轉(zhuǎn)移，也不符合征收土地增值稅的條件。但房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)注意形成代建行為的各項條件，才可以充分利用這項優(yōu)惠政策。

（二）臨界點法策劃方案

1.稅率、應(yīng)稅所得額“臨界點”?！锻恋卦鲋刀悤盒袟l例》規(guī)定，土地增值稅實行4級超率累進(jìn)稅率。該條例還特別規(guī)定，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值率未超過20%的免繳土地增值稅。在這里，20%就是“臨界點”，同樣，增值額達(dá)到扣除項目金額50%以上，其適應(yīng)稅率就會從30%變成40%，增值額達(dá)到扣除項目金額100%～200%，其適應(yīng)稅率就會從40%變成50%，這里的50%和100%也是“臨界點”。比如一家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有可供銷售的5000平方米同檔次的商品房兩棟:甲房每平方米售價是2000元，轉(zhuǎn)讓收入是1000萬元，它的扣除項目金額為835萬元，增值額是165萬元。乙房每平方米售價是1070元，轉(zhuǎn)讓收入是1070萬元，它的扣除項目金額是838萬元，增值額是232萬元。我們可以計算出甲房的增值率是19.76%，按照稅法規(guī)定，甲房的增值額沒有超過扣除項目金額20%，不繳土地增值稅，企業(yè)獲得的利潤為165萬元。乙房的增值率是27.68%，要繳納土地增值稅69.6萬元，企業(yè)獲得利潤是162.4萬元。從上面的例子可以看出，甲房售價要比乙房售價每平方米低70元，而且可依法享受免征土地增值稅的稅收優(yōu)惠，所得利潤反而高于乙房的利潤2.6萬元。由于價格上的優(yōu)勢，甲房的市場競爭力將強(qiáng)于乙房。所以企業(yè)應(yīng)該考慮以后多采取甲房的銷售方式進(jìn)行銷售。

2．人員“臨界點”。經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)，財政部、國家稅務(wù)總局聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于促進(jìn)殘疾人就業(yè)稅收優(yōu)惠政策的通知》（財稅字[2007]92號）（以下簡稱《通知》），決定自2007年7月1日起，在全國范圍內(nèi)統(tǒng)一實行調(diào)整后的促進(jìn)殘疾人就業(yè)稅收政策。對享受稅收優(yōu)惠的企業(yè)安置殘疾人員實行最低比例和絕對人數(shù)限制，具體比例為25％（含）以上，且安置人數(shù)不少于10人。這里的殘疾人員包括盲、聾、啞、肢體殘疾、智力殘疾人、精神殘疾人六類人員。充分利用這一臨界點，單位只需要多用幾個持有殘疾證的人，如單位的食堂、打掃衛(wèi)生的清潔工等都可以雇用該類人員，便能達(dá)到享受優(yōu)惠的條件。

（三）分解法策劃方案

案例：A房地產(chǎn)開發(fā)公司銷售普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，房屋總面積為7800平方米，成本費用支出為1700萬元，根據(jù)有關(guān)稅法規(guī)定，土地增值稅其他扣除項目金額共計1500萬元。

方案1:銷售毛坯房，同時送精裝修，售價為3000元/平方米，裝修費約合400元/平方米，共計312萬元。那么，該企業(yè)應(yīng)納稅額計算如下:應(yīng)納營業(yè)稅額為7800×0.3X5%=2340×5%=117萬元，城建稅和教育費附加共計117×(7%+3%)=11.7萬元，扣除項目金額為1500+117+11.7+312=1940.7萬元，增值額為2340-1940.7=399.3萬元，增值率為20.58%，應(yīng)納土地增值稅為399.3×30%=119.79萬元。共實現(xiàn)利潤2340-1700-117-11.7-312-11979=79.51萬元，應(yīng)納所得稅為79.517×25%=19.88萬元，合計納稅金額為117+11.7+119.79+19.88=268.37萬元。

方案2:房屋售價為2600元/平方米，裝修費由其關(guān)聯(lián)的物業(yè)公司單獨收取，然后再以同等價格對外承包。應(yīng)納稅額計算如下:應(yīng)納營業(yè)稅額為7800×0.26×5%=2028×5%=101.4萬元，城建稅和教育費附加共計101.4×(7%+3%)=10.14萬元，扣除項目金額為1500+101.4+10.14=1611.54萬元，增值額為2028-1611.54=416.46萬元，增值率為25.84%，應(yīng)納土地增值稅416.46×30%=124.94萬元。共實現(xiàn)利潤2028-1700-101.4-10.14-124.94=91.52萬元，應(yīng)納所得稅為91.52×25%=22.88萬元，合計納稅金額為259.36萬元。物業(yè)公司將裝修工程轉(zhuǎn)包給他人實現(xiàn)零營業(yè)額，不用繳納營業(yè)稅。該方案比方案1減輕稅負(fù)9.01萬元。

（四）通過第三方公司進(jìn)行的收益與成本轉(zhuǎn)移行為

通過設(shè)立第三方具有稅收優(yōu)惠、稅收比較優(yōu)勢，方便資金轉(zhuǎn)化的企業(yè)，達(dá)到成本轉(zhuǎn)移，降低目標(biāo)公司稅負(fù)的目的。一是資產(chǎn)轉(zhuǎn)移法。比如門面房，出租房，這些將為房地產(chǎn)公司帶來大量收益的，這部分優(yōu)良資產(chǎn)形成的收益都將在房地產(chǎn)公司交稅，而且所得稅沒有任何免稅機(jī)會。要將這些資產(chǎn)，通過以下四種方式進(jìn)行轉(zhuǎn)移，承包、租賃、投資、買賣四種方式，將資產(chǎn)轉(zhuǎn)移到免稅公司或者是地稅公司。二是收入轉(zhuǎn)移法，由免稅公司將房產(chǎn)、辦公樓租給房地產(chǎn)公司用，并且向房地產(chǎn)公司收取房屋租賃費，或者車輛租賃費，這樣房地產(chǎn)公司支付租賃費，就形成它的開支，但是收取租金的一佛，肯定形成它的收入，這樣利潤就從房地產(chǎn)公司轉(zhuǎn)移到了租賃公司。或者：銷售、 服務(wù)、 咨詢、 廣告公司，把樓盤的銷售工作剝離到銷售服務(wù)公司去完成，從而爭取到優(yōu)惠政策。

四、結(jié)論

在目前房地產(chǎn)市場競爭日益激烈，國家調(diào)控手段不斷強(qiáng)化的背景下，地產(chǎn)企業(yè)通過“開源”，即營銷手段來擴(kuò)大市場份額存在一定難度的情況下，應(yīng)該把策略重點放到“節(jié)流”，即公司內(nèi)部財務(wù)成本的控制上。而對于地產(chǎn)企業(yè)來說，土地成本、建筑成本卻因為固有的剛性，這就要求企業(yè)財務(wù)部門乃至企業(yè)高層重視納稅成本，即如何通過納稅籌劃予以控制。房地產(chǎn)公司涉及的經(jīng)營活動廣，其財務(wù)關(guān)系很復(fù)雜，涉及的稅種也很多，也存在籌劃的空間，是我國的房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)財務(wù)管理的著力點。

參考文獻(xiàn)：

[1]徐陽光. 實質(zhì)課稅原則適用中的財產(chǎn)權(quán)保護(hù)[J]河北法學(xué)， 2008， (12) .