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房地產(chǎn)財(cái)稅管理范文第1篇

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn) 土地增值稅 清算 注意事項(xiàng)

一、甲供材料定義、分類和產(chǎn)生原因

“甲供材料”大部分存在于建筑、工程領(lǐng)域，指的是建設(shè)單位（下稱甲方）與承包方（下稱乙方）約定，由建設(shè)單位（甲方）提供施工所需的材料。主要包括：1.一般建筑材料與設(shè)備。如鋼筋、水泥、商品混凝土、防盜門等。2.裝飾材料，如裝飾玻璃、外墻面磚、涂料、裝飾石材等。3.甲供設(shè)備，如電梯、中央空調(diào)等。

之所以產(chǎn)生甲方提供材料（即甲供材），主要在于建筑工程關(guān)系國(guó)計(jì)民生，如果出現(xiàn)重大質(zhì)量事故對(duì)甲方來說有可能會(huì)面臨滅頂之災(zāi)。同時(shí)工程造價(jià)金額巨大，動(dòng)輒上億，材料價(jià)格提高一兩個(gè)百分點(diǎn)對(duì)甲方來說就意味著巨額損失。為有效避免乙方在材料采購(gòu)中的以次充好、價(jià)格虛高及保證工程材料質(zhì)量和降低成本的雙重考慮，在工程中才產(chǎn)生了對(duì)一些關(guān)鍵材料和設(shè)備由甲方提供的現(xiàn)象。

二、甲供材料相關(guān)法規(guī)

根據(jù)《中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第十六條（除本細(xì)則第七條規(guī)定外），納稅人提供建筑業(yè)勞務(wù)（不含裝飾勞務(wù)）的，其營(yíng)業(yè)額應(yīng)當(dāng)包括工程所用原材料、設(shè)備及其他物資和動(dòng)力價(jià)款在內(nèi)，但不包括建設(shè)方提供的設(shè)備的價(jià)款。

根據(jù)財(cái)稅「2006114號(hào)文的規(guī)定：“納稅人采用清包工形式提供的裝飾勞務(wù)，按照其向客戶實(shí)際收取的人工費(fèi)、管理費(fèi)和輔助材料費(fèi)等收入（不含客戶自行采購(gòu)的材料價(jià)款和設(shè)備價(jià)款）確認(rèn)計(jì)稅營(yíng)業(yè)額。所謂清包工指的是裝飾公司只負(fù)責(zé)派出施工人員進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)施工，以及負(fù)責(zé)工地的管理，但是不負(fù)擔(dān)材料的采購(gòu)，全部材料均由業(yè)主自行采購(gòu)。

三、甲乙雙方甲供材料財(cái)稅處理方法

如何對(duì)甲供材料進(jìn)行會(huì)計(jì)處理，目前并無明確的相關(guān)規(guī)定。在實(shí)務(wù)中，開發(fā)企業(yè)甲供材料的實(shí)際操作主要有兩種方式：即將甲供材直接計(jì)入開發(fā)成本（下稱方法一）或者將甲供材與施工單位作為往來結(jié)算，抵作工程進(jìn)度款（下稱方法二）。

例：某開發(fā)企業(yè)委托施工企業(yè)建造一幢商品房，甲乙雙方的承包合同約定，該工程的主要建筑材料（混凝土、鋼筋）350萬、裝飾材料（外墻面磚、涂料）200萬、電梯150萬，三項(xiàng)合計(jì)700萬元由甲供，其余材料乙方自行采購(gòu)，建筑安裝承包合同總造價(jià)（不含甲供材料）2300 萬。

四、財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)處理

方法一，甲方將甲供材直接計(jì)入開發(fā)成本。即以銀行存款購(gòu)入材料和設(shè)備時(shí)，根據(jù)采購(gòu)發(fā)票和材料驗(yàn)收單、入庫(kù)單。借：原材料700萬 貸：銀行存款700萬；根據(jù)領(lǐng)用通知單領(lǐng)用材料時(shí)，借：開發(fā)成本700萬 貸：原材料700萬。乙方不需要進(jìn)行帳務(wù)處理，僅對(duì)收料情況作備查登記即可。

方法二，甲方通過往來結(jié)算處理甲供材（發(fā)票抬頭為甲方，非原票轉(zhuǎn)交代購(gòu)材料）。即以銀行存款購(gòu)入材料和設(shè)備時(shí)，借：原材料700萬 貸：銀行存款700萬；根據(jù)付款通知和結(jié)算單與乙方結(jié)算付進(jìn)度款時(shí)，借：預(yù)（應(yīng)）付賬款700萬 貸：原材料700萬。乙方的會(huì)計(jì)處理：根據(jù)甲方的結(jié)算單和驗(yàn)收單、入庫(kù)單借：原材料700萬貸：預(yù)收賬款700萬，領(lǐng)用材料設(shè)備時(shí)，根據(jù)領(lǐng)料單借：工程施工700萬貸：原材料700萬。

五、稅務(wù)處理

方法一，甲方以增值稅普通發(fā)票入賬，不需要繳納建筑工程營(yíng)業(yè)稅，甲供材料采購(gòu)成本700萬計(jì)入開發(fā)成本，通過銷售開發(fā)產(chǎn)品后進(jìn)行所得稅前扣除。乙方以甲供一般建筑材料（混凝土、鋼筋）款350萬+建筑安裝承包2300萬=2650萬元作為應(yīng)稅營(yíng)業(yè)額計(jì)繳建筑工程營(yíng)業(yè)稅，裝飾材料（外墻面磚、涂料）200萬和電梯150萬不需要作為計(jì)稅依據(jù)計(jì)算營(yíng)業(yè)稅。由于乙方僅對(duì)收料情況作備查登記，且甲供材料的普通發(fā)票抬頭為甲方并已經(jīng)入到開發(fā)成本中，所以不能列支相關(guān)甲供材料成本。

方法二，甲方通過往來結(jié)算處理甲供材時(shí)，通過預(yù)（應(yīng)）付賬核算，其經(jīng)濟(jì)實(shí)質(zhì)是甲方以外購(gòu)材料抵賬。因此，甲方的稅務(wù)處理應(yīng)該是給乙方開具增值稅普通發(fā)票，并按照小規(guī)模企業(yè)3%稅率繳納增值稅，甲供材料應(yīng)納增值稅稅額為700*3%/（1+3%）=20.39萬。乙方以甲供一般建筑材料（混凝土、鋼筋）款350萬+建筑安裝承包2300萬=2650萬元作為應(yīng)稅營(yíng)業(yè)額計(jì)繳建筑工程營(yíng)業(yè)稅，應(yīng)納營(yíng)業(yè)稅額為2650*3%=79.5萬，裝飾材料（外墻面磚、涂料）200萬和電梯150萬不需要作為計(jì)稅依據(jù)計(jì)算營(yíng)業(yè)稅。同時(shí)乙方可根據(jù)甲方提供的材料發(fā)票列支相關(guān)甲供材成本并在稅前扣除。

六、甲供材料面臨涉稅風(fēng)險(xiǎn)及相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)對(duì)策

（一）面臨的涉稅風(fēng)險(xiǎn)

1.多計(jì)成本風(fēng)險(xiǎn)

在甲方將甲供材直接計(jì)入開發(fā)成本時(shí)，如果乙方將甲供材金額開到建安發(fā)票內(nèi)并提供給甲方時(shí)，存在甲供材料重復(fù)計(jì)入成本，從而因所得稅前重復(fù)列支成本面臨稅務(wù)調(diào)整和處罰。

2.漏繳增值稅風(fēng)險(xiǎn)

在甲方通過往來結(jié)算處理甲供材時(shí)，發(fā)現(xiàn)甲供材計(jì)入預(yù)（應(yīng)）付賬時(shí)，存在不按照視同銷售行為繳納增值稅，從而形成偷稅風(fēng)險(xiǎn)。

3.多交建安營(yíng)業(yè)稅風(fēng)險(xiǎn)

甲供材料一般是乙方繳納建安營(yíng)業(yè)稅并在與甲方進(jìn)行建安工程結(jié)算時(shí)由甲方實(shí)際承擔(dān)，根據(jù)有關(guān)規(guī)定，對(duì)裝飾材料（外墻面磚、涂料）和電梯、中央空調(diào)等設(shè)備是不需要計(jì)算繳納建安營(yíng)業(yè)稅的，如不引起注意，會(huì)存在多交稅款的風(fēng)險(xiǎn)。

4.發(fā)票風(fēng)險(xiǎn)

如果甲方通過往來結(jié)算抵賬處理甲供材時(shí)沒有給乙方提供相關(guān)發(fā)票或者在將甲供材直接計(jì)入開發(fā)成本時(shí)沒有取得合規(guī)發(fā)票，將不能列支有關(guān)成本費(fèi)用并因違反發(fā)票管理有關(guān)規(guī)定面臨稅務(wù)機(jī)關(guān)處罰。

（二）相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)對(duì)策

1.多計(jì)成本

站在甲方角度，個(gè)人傾向于采用將甲供材直接計(jì)入開發(fā)成本，鑒于稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)甲方供材關(guān)注建筑企業(yè)是否按照規(guī)定足額繳納了營(yíng)業(yè)稅；開發(fā)企業(yè)是否重復(fù)列支成本，將材料發(fā)票重復(fù)列支。因此在與乙方結(jié)算和開票時(shí)，務(wù)必審核不應(yīng)該結(jié)算甲供材料的成本，發(fā)票不應(yīng)包含甲供材料金額。

對(duì)鋼材、水泥等一般甲供材料在工程招投標(biāo)階段，應(yīng)該向乙方明確甲供材料的種類、品名規(guī)格、數(shù)量、金額等事宜，工程總造價(jià)不應(yīng)包括甲供材料。與乙方簽訂《工程承包合同》時(shí)，合同條款中應(yīng)該明確約定：

（1）工程總造價(jià)不包括甲供材料金額；（2）甲方不再向乙方結(jié)算甲供材料價(jià)款抵作工程進(jìn)度款；（3）甲供材料應(yīng)該繳納的營(yíng)業(yè)稅金及附加，由乙方繳納，并包含在本合同的稅金項(xiàng)目中由甲方承擔(dān)；（4）乙方在結(jié)算工程款項(xiàng)時(shí)，應(yīng)向甲方提供在甲方工程所在地地稅主管稅務(wù)機(jī)關(guān)開具建筑業(yè)發(fā)票，金額不能包括甲供材料。同時(shí)提供繳納甲供材有關(guān)營(yíng)業(yè)稅費(fèi)的復(fù)印件。

2.增值稅涉稅風(fēng)險(xiǎn)

甲方應(yīng)盡量不采用通過往來以甲供材抵賬的方式，或者采用取得甲供材發(fā)票時(shí)開具抬頭為乙方，并原票轉(zhuǎn)交乙方的代購(gòu)形式，避免被國(guó)稅機(jī)關(guān)認(rèn)定為視同銷售繳納增值稅的風(fēng)險(xiǎn)。

3.多交建安營(yíng)業(yè)稅

《營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第十六條規(guī)定，甲供裝飾材料、甲供建筑設(shè)備是可以不繳納營(yíng)業(yè)稅的。因此，甲方在審查乙方的工程結(jié)算時(shí)，要審核是否包含了這一部分的營(yíng)業(yè)稅金及附加款。甲、乙雙方在簽訂建筑業(yè)合同時(shí)，應(yīng)該將裝飾合同與其他建筑業(yè)施工合同分開簽訂，避免將裝飾業(yè)勞務(wù)簽成一般的建筑業(yè)施工合同，避免多交建安營(yíng)業(yè)稅的風(fēng)險(xiǎn)。簽訂裝飾工程合同應(yīng)注意：（1）合同名稱：應(yīng)該是“×××裝飾工程施工合同”，而不能是“×××購(gòu)銷合同”“×××加工合同”（2）在進(jìn)行招投標(biāo)時(shí)，對(duì)承包方應(yīng)要求其具有相應(yīng)的裝飾施工資質(zhì)；（3）合同中應(yīng)明確具體的包清工和甲供材料的金額和構(gòu)成內(nèi)容；（4）裝修裝飾業(yè)包括從事對(duì)建筑物的內(nèi)、外裝修和裝飾的施工活動(dòng)。從理論上講，可以將門窗、粉刷、內(nèi)部裝修、屋面防水等都作為裝飾工程范圍。

4.發(fā)票風(fēng)險(xiǎn)

根據(jù)有關(guān)規(guī)定，未按規(guī)定取得的憑據(jù)，不得在稅前扣除。因此甲方要加強(qiáng)發(fā)票管理，建立相應(yīng)的企業(yè)內(nèi)部發(fā)票管理規(guī)定，在將甲供材直接計(jì)入開發(fā)成本時(shí)嚴(yán)格按規(guī)定取得增值稅普通發(fā)票，通過往來以甲供材抵賬時(shí)應(yīng)及時(shí)給乙方開具發(fā)票，杜絕收據(jù)、白條等不合格票據(jù)入賬，避免因?yàn)榘l(fā)票風(fēng)險(xiǎn)。

參考文獻(xiàn)

房地產(chǎn)財(cái)稅管理范文第2篇

關(guān)鍵詞 營(yíng)改增政策 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 財(cái)務(wù)管理 稅務(wù)管理

在我國(guó)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型期間，營(yíng)改增政策的提出，不僅優(yōu)化了我國(guó)稅收制度的結(jié)構(gòu)，而且還有效地避免了重復(fù)征稅現(xiàn)象的出現(xiàn)，對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)與社會(huì)之間的協(xié)調(diào)發(fā)展起到了很好的作用。在這大好前提下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)想要保證并提升企業(yè)財(cái)務(wù)管理的工作成效，財(cái)務(wù)管理人員就必須要緊抓營(yíng)改增政策實(shí)施的契機(jī)，對(duì)其給企業(yè)財(cái)務(wù)與稅務(wù)管理方面帶來的影響進(jìn)行全面分析，在提高其實(shí)施成效的基礎(chǔ)上有效地促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行更好的轉(zhuǎn)型升級(jí)。[1]

一、營(yíng)改增政策的概況

營(yíng)改增政策是我國(guó)稅制改革的重要內(nèi)容，其主要是將企業(yè)應(yīng)該繳納的營(yíng)業(yè)稅變更為增值稅，而變更后的增值稅不僅包含營(yíng)業(yè)稅，而且還包括有產(chǎn)品增值后產(chǎn)生的稅款。我國(guó)自2012年開始試點(diǎn)以來，營(yíng)改增政策的實(shí)施已經(jīng)覆蓋各行各業(yè)，主要包括交通運(yùn)輸業(yè)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)、鐵路運(yùn)輸業(yè)、電信業(yè)、建筑業(yè)、金融環(huán)保業(yè)以及不動(dòng)產(chǎn)業(yè)等。在營(yíng)改增政策實(shí)施以前，我國(guó)房地產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅的稅率為5%，建筑行業(yè)營(yíng)業(yè)稅的稅率為3%。而在營(yíng)改增政策實(shí)施以后，根據(jù)財(cái)政部與國(guó)家稅務(wù)局聯(lián)合下發(fā)的《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)方案》中的相關(guān)規(guī)定要求，房地產(chǎn)和建筑行業(yè)的營(yíng)業(yè)稅稅率要提升到11%，[2]這從根本上影響了建筑業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營(yíng)和發(fā)展。其具體影響從以下兩個(gè)方面進(jìn)行分析，即對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)管理和稅務(wù)管理的影響。

二、營(yíng)改增政策的實(shí)施對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的影響

在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理中，營(yíng)改增政策的實(shí)施對(duì)其產(chǎn)生了諸多影響，主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

（一）對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)負(fù)債表的影響

固定資產(chǎn)作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)發(fā)展過程中的重要組成部分，其一旦發(fā)生變動(dòng)會(huì)直接影響到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的整體結(jié)構(gòu)，從而影響到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債表的數(shù)據(jù)波動(dòng)。從營(yíng)改增政策實(shí)施以來，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)固定資產(chǎn)的原值入賬金額和累計(jì)折舊都相應(yīng)地減少，而且房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)除去本身應(yīng)繳納的營(yíng)業(yè)稅之外，其期末余額也相應(yīng)地降低。在這種情況下，營(yíng)改增政策的實(shí)施會(huì)使得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債金額得到降低，而其內(nèi)部的流動(dòng)資產(chǎn)與負(fù)債的比重則會(huì)提升。同時(shí)，從長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展來看，營(yíng)改增政策的實(shí)施還推動(dòng)了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自身的發(fā)展規(guī)模，對(duì)其發(fā)展制度的建設(shè)還能起到完善的作用。

（二）對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利潤(rùn)表的影響

從現(xiàn)階段來看，營(yíng)改增政策的實(shí)施對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利潤(rùn)表的影響主要包括長(zhǎng)期影響和近期影響。從長(zhǎng)期影響來看，營(yíng)改增政策的實(shí)施不僅起到有效降低房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的納稅成本和負(fù)擔(dān)的作用，而且對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，為其進(jìn)行資金積累奠定了良好的基礎(chǔ)，讓房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)能夠有更多的資金投入到其他項(xiàng)目中，避免資金被套牢，起到擴(kuò)展企業(yè)發(fā)展項(xiàng)目的作用。而從近期影響來看，營(yíng)改增政策的實(shí)施免除了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的原值稅金，而稅金金額和企業(yè)成本也得到了有效降低，從另一個(gè)方面來看對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的增加還起到了一定的促進(jìn)作用。[3]

（三）對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)現(xiàn)金流量表的影響

營(yíng)改增政策的實(shí)施對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)現(xiàn)金流量表的影響主要體現(xiàn)在三個(gè)方面：首先，營(yíng)改增政策的實(shí)施使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的各項(xiàng)投資受到不同程度的影響。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了得到更好、更全面的發(fā)展，承接多個(gè)工程項(xiàng)目，需要購(gòu)置大量的施工裝備設(shè)施，但是由于增值稅的進(jìn)項(xiàng)稅額可以用于相抵，在一定程度就減少了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的現(xiàn)金流出情況。因此，在保證資金穩(wěn)定的同時(shí)，可以讓房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有多余的資金用于投資其他項(xiàng)目。其次，營(yíng)改增政策的實(shí)施使得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的現(xiàn)金活動(dòng)受到了影響。在營(yíng)改增政策實(shí)施之后，其中的增值稅對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的生產(chǎn)成本起到了有效降低的作用。最后，營(yíng)改增政策的實(shí)施還使得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的籌資活動(dòng)受到了影響。在如今的房地產(chǎn)行業(yè)，各個(gè)開發(fā)企業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)愈演愈烈，而為了更好、更多地占領(lǐng)房地產(chǎn)市場(chǎng)，企業(yè)就要不斷地進(jìn)行融資與籌資。營(yíng)改增政策的實(shí)施讓這種局面得到了很好的緩解，主要讓房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部的現(xiàn)金流逐步壯大。但是，從長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展來看，這種融資、籌資是具有階段性的，具備很大風(fēng)險(xiǎn)隱患，反而會(huì)逐漸加重企業(yè)的負(fù)債金額。

三、營(yíng)改增政策的實(shí)施對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務(wù)管理的影響

在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅務(wù)管理中，營(yíng)改增政策的實(shí)施對(duì)其產(chǎn)生了很深的影響，主要從以下幾個(gè)方面進(jìn)行分析：

（一）對(duì)采購(gòu)房地產(chǎn)建筑材料的影響

在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中，建筑材料的采購(gòu)工作一直是重中之重。在采購(gòu)房地產(chǎn)建筑材料時(shí)，不僅要注意采購(gòu)的數(shù)量，而且還要著重注意質(zhì)量，其中還包括一些大型的建筑材料，如鋼筋，混凝土等，同時(shí)還有一些小型的建筑材料，如鐵釘?shù)?。針?duì)大型建筑材料的采購(gòu)?fù)ǔ６际鞘走x大店面，大店面可以根據(jù)自己的需求開具相關(guān)增值稅的專用發(fā)票，若選擇一些規(guī)模較小的店面進(jìn)行采購(gòu)，則無法開具出相關(guān)增值稅的專用發(fā)票。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在采購(gòu)建筑原材料這一環(huán)節(jié)上就無法對(duì)稅務(wù)的增值稅情況實(shí)行進(jìn)項(xiàng)扣除，從而增加了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的生產(chǎn)成本。[4]

另外，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在采購(gòu)建筑原材料時(shí)，即使能夠開具發(fā)票，但依照我國(guó)現(xiàn)有的稅務(wù)法規(guī)定，建筑原材料的砂石、混凝土等也需要繳納6%的增值稅，而施工企業(yè)繳納的施工成本稅卻比材料稅要低上一個(gè)百分點(diǎn)，從這里也可以看出營(yíng)改增政策的實(shí)施對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務(wù)管理的影響。因此，企業(yè)想要更加適應(yīng)營(yíng)改增政策，就必須要不斷地進(jìn)行改革，對(duì)使用的物資材料進(jìn)行相應(yīng)的稅收籌劃。例如，可采用招標(biāo)的方式來采購(gòu)建筑原材料，在要求材料供應(yīng)商提供專用發(fā)票的情況下再對(duì)建筑原材料的質(zhì)量和價(jià)格提出自己具體的要求。

（二）對(duì)房地產(chǎn)建設(shè)人力成本的影響

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進(jìn)行房地產(chǎn)工程的建設(shè)時(shí)，離不開人力資源。現(xiàn)階段，房地產(chǎn)企業(yè)的人力資源大多都是來源于農(nóng)村的農(nóng)民工，這些農(nóng)民工在某種程度上解決了房地產(chǎn)企業(yè)人力資源稀缺的問題，而且也讓房地產(chǎn)工程的成效獲得了一定的保障。但這些農(nóng)民工由于沒有正規(guī)的勞務(wù)公司對(duì)其負(fù)責(zé)，其流動(dòng)性也比較大，因此房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在這方面也無法獲取增值稅發(fā)票。這樣不僅使得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅收支出得到了增加，而且也影響到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的生產(chǎn)成本。對(duì)此，可通過人力外包機(jī)構(gòu)來獲得人力資源，如人力勞務(wù)公司等，通過其出具相關(guān)專業(yè)發(fā)票來降低房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅收支出，從而降低企業(yè)生產(chǎn)成本。

（三）對(duì)房地產(chǎn)稅務(wù)負(fù)擔(dān)的影響

營(yíng)改增政策的實(shí)施對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅務(wù)負(fù)擔(dān)情況也造成了影響，如上文所分析，在營(yíng)改增政策實(shí)施以前，房地產(chǎn)與建筑業(yè)的營(yíng)業(yè)稅的稅率為5%，而自從營(yíng)改增政策實(shí)施之后，房地產(chǎn)與建筑業(yè)的營(yíng)業(yè)稅就提升到了11%。以某房地產(chǎn)公司為例進(jìn)行分析，假設(shè)該房地產(chǎn)公司的年收入為1000萬元，而生產(chǎn)成本為400萬元，以增值稅的稅率11%和進(jìn)項(xiàng)稅率17%來計(jì)算，在營(yíng)改增政策實(shí)施以前，1000萬元乘以5%，計(jì)算出其營(yíng)業(yè)稅為50萬元，而在營(yíng)改增政策實(shí)施之后，最后計(jì)算出其增值稅為40.97萬元。從這里就可以看出，對(duì)于規(guī)模較小的房地產(chǎn)企業(yè)而言，營(yíng)改增政策的實(shí)施顯然是利大于弊的，但是對(duì)于年銷售額超過500萬元的房地產(chǎn)企業(yè)而言，只有進(jìn)項(xiàng)金額大于營(yíng)業(yè)收入額時(shí)，這項(xiàng)政策的實(shí)施才能起到降低企業(yè)稅務(wù)負(fù)擔(dān)的作用。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，由于其本身特殊的性質(zhì)，在稅務(wù)工作經(jīng)常出現(xiàn)稅上加稅的情況，通過營(yíng)改增政策的實(shí)施則有效避免了這種重復(fù)繳稅的情況發(fā)生，在間接上也減少了房地產(chǎn)企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)，提升了企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。

總之，營(yíng)改增政策的實(shí)施，對(duì)于我國(guó)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，不僅有利于企業(yè)稅負(fù)的降低，而且在一定程度上還能優(yōu)化企業(yè)的財(cái)務(wù)管理體系結(jié)構(gòu)。在提升企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力的同時(shí)，對(duì)于企業(yè)未來長(zhǎng)期的發(fā)展具有非常好的促進(jìn)意義。

四、結(jié)語

本文通過對(duì)營(yíng)改增政策進(jìn)行概況分析，探討營(yíng)改增政策的實(shí)施對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)與稅務(wù)管理的影響。對(duì)財(cái)務(wù)管理的影響主要體現(xiàn)在三個(gè)方面，即對(duì)企業(yè)負(fù)債表，利潤(rùn)表以及現(xiàn)金流量表造成影響。對(duì)稅務(wù)管理方面造成的影響同樣體現(xiàn)在三個(gè)方面，即對(duì)房地產(chǎn)建筑材料的采購(gòu)，對(duì)房地產(chǎn)建設(shè)人力成本以及對(duì)房地產(chǎn)稅務(wù)負(fù)擔(dān)的影響。希望通過本文的分析與探討可以讓我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)實(shí)施營(yíng)改增政策所造成的影響有一個(gè)全面的了解，從而能夠制定相應(yīng)的對(duì)策措施。

（作者單位為成都地鐵實(shí)業(yè)有限公司）

[作者簡(jiǎn)介：陳英（1978―），女，碩士，會(huì)計(jì)師，主要從事財(cái)務(wù)管理工作。]

參考文獻(xiàn)

[1] 高涵.“營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)影響分析[J].全國(guó)商情（經(jīng)濟(jì)理論研究）， 2015（21）：84-85.

[2] 陳素娣.“營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的影響分析[J].經(jīng)營(yíng)管理者，2016（09）： 62.

房地產(chǎn)財(cái)稅管理范文第3篇

一、房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的難點(diǎn)分析

從我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)和宏觀政策等角度進(jìn)行分析，房地產(chǎn)企業(yè)在使用稅收籌劃方法時(shí)，存在的難點(diǎn)主要表現(xiàn)在該行業(yè)的復(fù)雜性、財(cái)稅政策更新、行業(yè)的地域性特點(diǎn)以及需要進(jìn)一步提升稅收籌劃能力等方面，筆者對(duì)其展開具體分析。

(一)房地產(chǎn)行業(yè)的復(fù)雜性房地產(chǎn)行業(yè)的明顯特點(diǎn)就是人才密集、經(jīng)營(yíng)活動(dòng)資金密集，其經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目的規(guī)模較大、可影響的范圍也比較廣，同時(shí)還要受到國(guó)家宏觀政策的影響，屬于以政策為導(dǎo)向的產(chǎn)業(yè)類型，與房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)當(dāng)?shù)氐慕鹑跈C(jī)構(gòu)、主管部門、上下游產(chǎn)業(yè)以及政府部門都有著密切的關(guān)系。房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)與內(nèi)部的管理制度、管理水平有直接關(guān)系；同時(shí)，還會(huì)受到外界環(huán)境變化的影響，且敏感性較高。由此可見房地產(chǎn)行業(yè)本身的復(fù)雜性，這將會(huì)對(duì)其發(fā)展產(chǎn)生很大影響，增加財(cái)務(wù)人員實(shí)施稅收籌劃的難度，不利于保證稅收籌劃實(shí)施效果。

(二)財(cái)稅政策更新因社會(huì)經(jīng)濟(jì)從原本的迅速發(fā)展逐漸轉(zhuǎn)向平穩(wěn)的發(fā)展趨勢(shì)，房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展受到的影響越來越明顯，在這個(gè)基礎(chǔ)上，國(guó)家不斷調(diào)整財(cái)稅政策，希望能夠減少中小企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)，而各項(xiàng)財(cái)稅調(diào)控政策的出臺(tái)和實(shí)施，增加房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)壓力。近年來，我國(guó)先后出臺(tái)了很多財(cái)稅政策，這些政策限制房地產(chǎn)企業(yè)使用稅收籌劃方法，也會(huì)影響稅收籌劃發(fā)揮作用，可見財(cái)稅政策更新是房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施稅收籌劃的難點(diǎn)之一，也只有解決這個(gè)難點(diǎn)，才能保證順利實(shí)施稅收籌劃措施。

(三)房地產(chǎn)行業(yè)地域性特征房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)稅涉及到的土地使用稅、耕地占用稅、契稅、土地增值稅以及房產(chǎn)稅等都屬于地方稅，與當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展和政策關(guān)系密切。中央對(duì)財(cái)稅的調(diào)整做出宏觀調(diào)控，而各地方結(jié)合自身的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和行業(yè)特點(diǎn)制定地方的財(cái)稅政策，而房地產(chǎn)行業(yè)的很多財(cái)稅都屬于地方稅范疇，故而凸顯出很明顯的地域性特點(diǎn)[1]。各地方由于發(fā)展上的差異，稅率和財(cái)稅的征收標(biāo)準(zhǔn)不同，地方機(jī)關(guān)對(duì)國(guó)家的財(cái)稅政策理解也存在一定偏差，這些因素都會(huì)影響房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃，但同時(shí)也帶給稅收籌劃很大的自由發(fā)揮空間。

(四)籌劃專業(yè)性有待提升房地產(chǎn)行業(yè)的復(fù)雜性增加財(cái)務(wù)工作的難度，對(duì)專業(yè)性的要求較高，尤其是需要在國(guó)家調(diào)控政策不斷變化的情況下實(shí)施稅收籌劃，更加需要財(cái)務(wù)工作人員有較強(qiáng)的專業(yè)能力與素養(yǎng)。但目前房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)工作人員針對(duì)稅收籌劃還沒有非常專業(yè)的措施，故而需要進(jìn)一步提高籌劃工作的專業(yè)性。同時(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)涉及的財(cái)稅工作涉及到交易環(huán)節(jié)、開發(fā)環(huán)節(jié)以及施工環(huán)節(jié)等，涉及的稅種也隨之增多。其中稅收貢獻(xiàn)最高的是土地增值稅，其核算過程極為復(fù)雜，始終是房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃工作的重要內(nèi)容。因此，只有提高稅收籌劃的專業(yè)性，才能解決籌劃中遇到的難題，保證籌劃質(zhì)量，增加企業(yè)的經(jīng)濟(jì)收入，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展。

二、房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的對(duì)策分析

(一)認(rèn)真做好會(huì)計(jì)核算基礎(chǔ)工作會(huì)計(jì)核算基礎(chǔ)工作是保證房地產(chǎn)企業(yè)順利開展稅收籌劃的前提條件。會(huì)計(jì)核算的完整性與真實(shí)性在一定程度上影響稅收籌劃的落實(shí)效果，也是企業(yè)開展稅務(wù)審核的關(guān)鍵性依據(jù)，而這一點(diǎn)需要以企業(yè)完善的內(nèi)部控制管理與財(cái)務(wù)體系建設(shè)。如果會(huì)計(jì)核算都無法準(zhǔn)確地反映出企業(yè)的真實(shí)情況，就需要面對(duì)稅務(wù)機(jī)關(guān)核查相關(guān)征收造成的影響，導(dǎo)致企業(yè)需要承受超額損失。因此，在實(shí)施稅收籌劃的過程中，需要認(rèn)真做好會(huì)計(jì)核算基礎(chǔ)工作，并突出核算的作用與價(jià)值。

(二)及時(shí)掌握財(cái)稅政策新動(dòng)向我國(guó)出臺(tái)的新的財(cái)稅政策是配合經(jīng)濟(jì)形勢(shì)變化出現(xiàn)，如《土地增值稅法(征求意見稿)》中對(duì)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)的規(guī)定，在流轉(zhuǎn)操作中不征收土地增值稅，主要就是為配合《農(nóng)村土地承包法》的實(shí)施[2]。房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)政府出臺(tái)的財(cái)稅政策有著極高的敏感性，故而需要結(jié)合當(dāng)前的財(cái)稅偵測(cè)和市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)形式，預(yù)測(cè)政策上可能出現(xiàn)的變化，提前做好應(yīng)對(duì)工作；一旦國(guó)家推出新的政策能夠及時(shí)且準(zhǔn)確的掌握其精髓，并且能夠從企業(yè)自身的發(fā)展情況采取有效的應(yīng)對(duì)措施，這樣才能夠保證稅收籌劃的有效性，突出稅收籌劃的房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展中的價(jià)值。由此可見，及時(shí)掌握財(cái)稅政策新動(dòng)向是順利實(shí)施稅收籌劃及發(fā)揮其作用的重要措施。

(三)熟悉稅務(wù)機(jī)關(guān)工作流程我國(guó)的稅務(wù)機(jī)關(guān)掌握房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)信息，利用企業(yè)報(bào)送的財(cái)務(wù)資料獲取并且積累相關(guān)數(shù)據(jù)，由此建立企業(yè)、行業(yè)的財(cái)務(wù)信息數(shù)據(jù)庫(kù)，將其走位評(píng)價(jià)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展水平的重要依據(jù)。因此，企業(yè)需要在保證各項(xiàng)信息準(zhǔn)確、真實(shí)的前提下，保證臺(tái)賬信息與備案資料等資料的口徑一致，避免出現(xiàn)信息對(duì)比異常。而后利于國(guó)稅和地稅合并、應(yīng)用大數(shù)據(jù)以及金稅三期的機(jī)會(huì)，并且在信息跨部門共享的基礎(chǔ)上，逐步落實(shí)企業(yè)、行業(yè)財(cái)務(wù)信息數(shù)據(jù)庫(kù)的建設(shè)，消除稅務(wù)部門和企業(yè)之間信息不對(duì)稱情況。在我國(guó)新出臺(tái)的相關(guān)稅法中，明確住房建設(shè)、自然資源以及規(guī)劃等部門提供真實(shí)的信息，協(xié)助稅務(wù)機(jī)關(guān)合理征收土地增值稅。在熟悉稅務(wù)機(jī)關(guān)工作流程的基礎(chǔ)上，房地產(chǎn)企業(yè)有效運(yùn)用稅收籌劃，有利于增加經(jīng)濟(jì)效益，實(shí)現(xiàn)其經(jīng)營(yíng)目標(biāo)。

(四)做好涉稅事項(xiàng)前的籌劃房地產(chǎn)企業(yè)在使用稅收籌劃措施來提高經(jīng)濟(jì)效益時(shí)，需要在項(xiàng)目立項(xiàng)以及研究可行性階段，有機(jī)結(jié)合項(xiàng)目經(jīng)費(fèi)測(cè)算與稅收籌劃目標(biāo)，實(shí)現(xiàn)統(tǒng)籌兼顧的經(jīng)營(yíng)。財(cái)務(wù)工作人員考慮項(xiàng)目的整體，綜合考慮項(xiàng)目投資回收的可行性以及經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的可行性，制定最優(yōu)的經(jīng)濟(jì)方案，需要注意的是最少的納稅方案不一定是最佳的經(jīng)濟(jì)方案[3]。此外，在簽訂合同時(shí)需要做好統(tǒng)籌規(guī)劃。合同是判斷涉稅性質(zhì)的重要依據(jù)，也是稅務(wù)稽查工作中檢查的重點(diǎn)，通常在簽訂合同時(shí)就已經(jīng)鎖定稅收籌劃的空間以及時(shí)間，如果在簽訂合同之后再開展稅收籌劃，那么將會(huì)增加房地產(chǎn)企業(yè)的將供應(yīng)風(fēng)險(xiǎn)和財(cái)稅風(fēng)險(xiǎn)，不利于保證經(jīng)濟(jì)效益。因此，在使用稅收籌劃時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)需要做好涉稅事項(xiàng)的事前規(guī)劃工作。

(五)建立專門的企業(yè)稅管部門房地產(chǎn)企業(yè)想要解決稅收籌劃實(shí)施過程中遇到的難點(diǎn)，提高稅收籌劃效果，就需要建立專門的稅務(wù)管理部門，安排專職人員，且這樣能夠滿足日益嚴(yán)格的國(guó)家稅收政策要求，確保將稅收籌劃與項(xiàng)目建設(shè)有效結(jié)合。這樣的操作不僅能夠降低稅收籌劃實(shí)施的風(fēng)險(xiǎn)，提高其成功率，增加企業(yè)經(jīng)濟(jì)收入，還能夠有效、準(zhǔn)確地反饋企業(yè)的會(huì)計(jì)信息質(zhì)量，進(jìn)而使其成為企業(yè)發(fā)展、決策的重要依據(jù)，進(jìn)而提升企業(yè)整體經(jīng)營(yíng)、管理水平。新形勢(shì)下需要房地產(chǎn)企業(yè)做出相應(yīng)的改變，在改變的基礎(chǔ)上為實(shí)施稅收籌劃創(chuàng)造條件，從而提高稅收籌劃在企業(yè)發(fā)展中的地位和作用，促使企業(yè)更為合理的使用稅收籌劃。

房地產(chǎn)財(cái)稅管理范文第4篇

關(guān)鍵詞：營(yíng)改增；房地產(chǎn)企業(yè)；建議

2016年03月23日，財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局下發(fā)《關(guān)于全面推開營(yíng)業(yè)稅改增值稅試點(diǎn)的通知》（財(cái)稅【2016】36號(hào)），自2016年5月1日起，在全國(guó)范圍內(nèi)全面推開營(yíng)業(yè)稅改增值稅（下面簡(jiǎn)稱“營(yíng)改增”）試點(diǎn)，建筑業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、生活服務(wù)業(yè)等全部營(yíng)業(yè)稅納稅人，納入試點(diǎn)范圍，由繳納營(yíng)業(yè)稅改為繳納增值稅?！盃I(yíng)改增”的直接目的在于以減少重復(fù)征稅、結(jié)構(gòu)性降低企業(yè)稅負(fù)的方式，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)的升級(jí)與專業(yè)化分工，發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)。此外，稅收政策的變化將改變行業(yè)及企業(yè)的盈利水平，引發(fā)上下游企業(yè)間新一輪的價(jià)格博弈，進(jìn)而在長(zhǎng)期內(nèi)改變行業(yè)的供求關(guān)系，對(duì)行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)格局帶來深遠(yuǎn)的影響。房地產(chǎn)行業(yè)作為此次改革中的重點(diǎn)和難點(diǎn)，備受關(guān)注。如何啃下這塊“硬骨頭”，直接影響到整個(gè)改革的順利完成以及經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)發(fā)展。

一、“營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本及稅負(fù)的影響

（一）對(duì)建筑安裝成本的影響

對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來說，建筑安裝工程是房地產(chǎn)企業(yè)上一環(huán)節(jié)企業(yè)，在“營(yíng)改增”背景下，會(huì)給房地產(chǎn)企業(yè)帶來主要影響。建筑業(yè)存在許多特定的經(jīng)營(yíng)行使，“營(yíng)改增”后不同的形式對(duì)稅負(fù)的影響也不同。

首先，建筑業(yè)多采用包工包料的形式，在提供建筑勞務(wù)的同時(shí)提供建筑所需的建筑材料。在原來營(yíng)業(yè)稅的情況下，建筑業(yè)銷售貨物和提供建筑勞務(wù)，可以一起按3%的營(yíng)業(yè)稅稅率繳納營(yíng)業(yè)稅。如果納入“營(yíng)改增”，因?yàn)橘?gòu)買材料的價(jià)款已經(jīng)算入到開發(fā)商支付給建筑公司的費(fèi)用中，這些材料應(yīng)安照建筑業(yè)11%的稅率來繳納增值稅。這樣以來，稅負(fù)要比全部按建筑勞務(wù)征收的情況上升很多。

其次，一般納稅人為甲供材料的建筑服務(wù)，可以選擇適用稅率為3%的簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅。甲供材料是指施工合同中的甲方（即建設(shè)單位）自行采購(gòu)材料提供給乙方（即施工單位）用于建筑、安裝、修繕、裝飾等行為，也可以指此種方式提供的工程用材料，乙方不墊付采購(gòu)資金，材料發(fā)票交由甲方。這樣對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來講，由于拿不到進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣的增值稅專用發(fā)票，會(huì)增加房地產(chǎn)企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)。

再次，建筑安裝材料的供應(yīng)以及材料種類的“散、雜、小”，如磚瓦、白灰、砂石、土方及零星材料基本上由個(gè)體戶、雜貨店、小規(guī)模納稅人供應(yīng)，基本上開具不了發(fā)票或者增值稅專用發(fā)票，因此建筑業(yè)企業(yè)也無法抵扣相應(yīng)的進(jìn)項(xiàng)稅額。

最后，貸款貨款結(jié)算時(shí)滯性導(dǎo)致抵扣憑證無法及時(shí)取得。建筑業(yè)中普遍存在建設(shè)方、建筑方和材料供應(yīng)商之間相互拖欠工程款、材料款的現(xiàn)象，導(dǎo)致相應(yīng)收入的結(jié)算時(shí)間往往難以準(zhǔn)確把握。而增值稅管理中對(duì)增值稅專用發(fā)票的抵扣期限又有180天的限制，因此，建筑企業(yè)很難在相互拖欠款項(xiàng)的情況下即時(shí)取得增值稅專用發(fā)票，會(huì)導(dǎo)致進(jìn)項(xiàng)稅額無法抵扣的問題。

由于上述原因，建筑安裝的成本在不斷上升，建筑企業(yè)稅負(fù)增加后，只能將其轉(zhuǎn)嫁給開發(fā)商。而對(duì)自己有建筑部門或下屬建筑業(yè)的房地產(chǎn)企業(yè)來說，更是直接受損。

（二）對(duì)土地成本的影響

土地成本是房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本占比較大的部分，土地額獲得是通過政府的“招拍掛”的方式?，F(xiàn)行政策規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地成本不計(jì)入銷售額，這樣就不用擔(dān)心房地產(chǎn)企業(yè)是否能拿到增值稅專用發(fā)票。當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)商繳納房地產(chǎn)增值稅的時(shí)候，向政府部門支付的土地價(jià)款可以從銷售額中扣除。這個(gè)政策會(huì)有效地保證房地產(chǎn)開發(fā)商近對(duì)其增值的部分進(jìn)行納稅。這對(duì)對(duì)錯(cuò)企業(yè)來講是極好的，有助于其減輕稅負(fù)。

（三）對(duì)融資成本的影響

企業(yè)從銀行貸款等融資成本不能被納入扣除。在目前政策下，納稅人接受貸款服務(wù)時(shí)向貸款方支付的與該項(xiàng)貸款直接相關(guān)的投融資顧問費(fèi)、手續(xù)費(fèi)、咨詢費(fèi)等費(fèi)用，其進(jìn)項(xiàng)稅額不得從銷項(xiàng)稅額中扣減，這樣將會(huì)增加房地產(chǎn)項(xiàng)目的融資成本，進(jìn)而增加稅收負(fù)擔(dān)。

（四）對(duì)人工成本的影響

在房地產(chǎn)企業(yè)中，人工費(fèi)通常占房地產(chǎn)總造價(jià)的20%―30%，從事房地產(chǎn)行業(yè)的勞務(wù)工作者大多為來自農(nóng)村的農(nóng)民工，而農(nóng)民工和其他普通工作者有很大的區(qū)別。大部分勞動(dòng)力都有專門的勞務(wù)公司統(tǒng)一負(fù)責(zé)管理，農(nóng)民工則有很大的流動(dòng)性，沒有專門的勞動(dòng)公司進(jìn)行管理，無法給房地產(chǎn)企業(yè)提供可抵扣的增值稅專用發(fā)票，所以會(huì)增加房地產(chǎn)企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)。

房地產(chǎn)業(yè)具有開發(fā)周期長(zhǎng)、重資產(chǎn)、復(fù)雜化、資金占用量大等特點(diǎn)，相關(guān)政策制定部門在36號(hào)文的制定過程中考慮到了房地產(chǎn)業(yè)的上述部分特點(diǎn)，對(duì)房地產(chǎn)老項(xiàng)目和老不動(dòng)產(chǎn)制定了相關(guān)過渡政策――一般納稅人銷售和出租房地產(chǎn)老項(xiàng)目和老不動(dòng)產(chǎn)可選擇適用5%征收率的簡(jiǎn)易計(jì)稅方法。如果考慮到增值稅的價(jià)稅分離原則，在此過渡政策下，短期內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)增值稅稅負(fù)可能維持大致平衡或略有下降，符合政策制定部門力爭(zhēng)實(shí)現(xiàn)營(yíng)改增平穩(wěn)過渡的要求。但從長(zhǎng)期來看，房地產(chǎn)新項(xiàng)目適用11%的稅率，且房地產(chǎn)開發(fā)成本中人工成本、融資成本的構(gòu)成占據(jù)一定比重，在人工、利息支出不能帶來進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣的情況下，未來增值稅稅負(fù)可能有所增加。

二、在“營(yíng)改增”制度下，房地產(chǎn)企業(yè)的改革對(duì)策分析

（一）房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對(duì)策略建議

1、重新評(píng)估房地產(chǎn)業(yè)稅負(fù)變化并對(duì)房地產(chǎn)老項(xiàng)目的計(jì)稅方法做出合理選擇

房地產(chǎn)企業(yè)目前的項(xiàng)目可能存在多種不同狀態(tài)，例如尚未開工，開工進(jìn)度較為緩慢且預(yù)計(jì)后續(xù)會(huì)取得大量的進(jìn)項(xiàng)稅額，開工過半但尚可取得較多進(jìn)項(xiàng)稅額，接近完工狀態(tài)等。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)了解各房地產(chǎn)項(xiàng)目所處階段，判斷后續(xù)可能取得的進(jìn)項(xiàng)稅額，預(yù)計(jì)未來銷售情況，從而測(cè)算房地產(chǎn)老項(xiàng)目的增值稅稅負(fù)變化范圍，對(duì)一般計(jì)稅方法與5%簡(jiǎn)易征收率方法下的稅負(fù)結(jié)果進(jìn)行比較，并結(jié)合不同計(jì)稅方法的管理要求，來選擇合適的計(jì)稅方法。

需要提醒的是，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)一般納稅人，發(fā)生財(cái)政部和國(guó)家稅務(wù)總局規(guī)定的特定應(yīng)稅行為可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅，但一經(jīng)選擇，36個(gè)月內(nèi)不得變更。

2、銷售與采購(gòu)的涉稅調(diào)整策略的制定

基于房地產(chǎn)市場(chǎng)的表現(xiàn)情況，結(jié)合房地產(chǎn)交易雙方的市場(chǎng)地位，實(shí)施必要的策略，以通過交易雙方的價(jià)格談判對(duì)不動(dòng)產(chǎn)銷售或出租價(jià)格進(jìn)行合理調(diào)整，實(shí)現(xiàn)增值稅稅負(fù)的合理轉(zhuǎn)移與分配。與此同時(shí)，在采購(gòu)環(huán)節(jié)，應(yīng)結(jié)合對(duì)房地產(chǎn)老項(xiàng)目計(jì)稅方法的選擇，盡可能的取得增值稅專用發(fā)票，增加可抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額，從而有效地抵減增值稅銷項(xiàng)稅額，降低增值稅應(yīng)納稅額。

3、對(duì)企業(yè)會(huì)計(jì)核算、稅務(wù)申報(bào)、發(fā)票管理進(jìn)行重新梳理，形成增值稅管理手冊(cè)

根據(jù)會(huì)計(jì)制度中增值稅相關(guān)業(yè)務(wù)和科目的核算要求，結(jié)合目前的會(huì)計(jì)核算情況，識(shí)別財(cái)務(wù)系統(tǒng)的改造點(diǎn)及新增控制點(diǎn)，包括但不限于會(huì)計(jì)科目多級(jí)設(shè)置和調(diào)整、固定資產(chǎn)抵扣年限控制和固定資產(chǎn)進(jìn)項(xiàng)稅額轉(zhuǎn)入和轉(zhuǎn)出操作等，就價(jià)稅分離進(jìn)行準(zhǔn)確核算，并為后續(xù)稅務(wù)申報(bào)提供數(shù)據(jù)支持。

建立增值稅發(fā)票管理體系，復(fù)核增值稅相關(guān)操作指引手冊(cè)、管理辦法及制度規(guī)范清單，識(shí)別需要進(jìn)行修訂或者新增的內(nèi)容，以完善增值稅操作手冊(cè)、增值稅發(fā)票管理手冊(cè)等。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)需完善新的稅務(wù)籌劃?rùn)C(jī)制

“營(yíng)改增”后，房地產(chǎn)企業(yè)由繳納營(yíng)業(yè)稅改為繳納增值稅，增值稅稅款的計(jì)算方法和納稅申報(bào)方式等都出現(xiàn)了較大變化，比營(yíng)業(yè)稅復(fù)雜的多，同時(shí)稅務(wù)籌劃的空間應(yīng)該從開發(fā)成本、物質(zhì)材料、勞動(dòng)用工方面進(jìn)行相應(yīng)的擴(kuò)大。稅務(wù)籌劃中要及時(shí)根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)“營(yíng)改增”后的新變化，研究稅務(wù)籌劃的新思路，新方法。

1、簡(jiǎn)易征收的稅務(wù)籌劃

根據(jù)財(cái)稅【2016】36號(hào)文件規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售其2016年4月30日前開工建設(shè)的房地產(chǎn)老項(xiàng)目，可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法按照5%的征收率計(jì)稅。因此對(duì)于老項(xiàng)目，是選擇一般計(jì)稅方法還是選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法成了房地產(chǎn)企業(yè)的當(dāng)務(wù)之急。

案例：某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)2016年4月準(zhǔn)備開工建設(shè)美麗城小區(qū)一期開發(fā)項(xiàng)目，預(yù)計(jì)開發(fā)收入10億元，建筑工程投資2.3億元，其他可抵扣成本0.7億元，土地成本4億元，銷售對(duì)象為居民個(gè)人，請(qǐng)分析是采用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法還是一般計(jì)稅方法更為有利。

首先找到兩種方式的稅負(fù)衡點(diǎn)：

設(shè)可以抵減的土地成本為X，開發(fā)收入為Y，假設(shè)建筑工程及其他可抵扣成本占收入的比例為30%

則：Y/（1+5%）×5%=（Y-X）/（1+11%）×11%-30%Y/（1+11%）×11%

解：X=0.2197Y

X/Y=21.97%

即土地成本占到開發(fā)收入的21.97%時(shí)兩種方式稅負(fù)相同，超過這個(gè)比例適用一般計(jì)稅方法對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)有利。

案例中40000/100000=40%，采用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法應(yīng)繳納增值稅04762億元，采用一般計(jì)稅方法應(yīng)繳納增值稅0.2973億元。

可見，采用一般計(jì)稅方法對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來說，稅收成本低。

2、甲供材的稅務(wù)籌劃

根據(jù)財(cái)稅【2016】36號(hào)文件規(guī)定，一般納稅人為甲供工程提供的建筑服務(wù)，可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅。那么，房地產(chǎn)企業(yè)與建筑企業(yè)簽訂建筑合同時(shí)，是采用甲供材還是乙供材更為有利？

某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)計(jì)2016年8月開工美麗城小區(qū)一期開發(fā)項(xiàng)目，建筑工程投資預(yù)算30000萬元，其中含工程材料鋼筋水泥等18500萬元，工程招標(biāo)時(shí)是采用一般計(jì)稅方式還是甲供材稅收成本更低？

首先找到兩種方式的稅負(fù)衡點(diǎn)：

設(shè)可以抵扣17%進(jìn)項(xiàng)稅的甲供材為X，建筑工程造價(jià)為Y

則：Y/（1+11%）×11%=X/（1+17%）×17%+（Y-X）/（1+3%）×3%

解：X=0.6035Y

X/Y=60.35%

即甲供材占到建筑工程造價(jià)的60.35%時(shí)兩種方式稅負(fù)相同，高于這個(gè)比例甲供材對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)有利。

案例中18500/30000=61.67%，乙供材方式下房地產(chǎn)企業(yè)取得進(jìn)項(xiàng)稅0.2973億元，甲供材方式下房地產(chǎn)企業(yè)取得進(jìn)項(xiàng)稅0.3023億元。

采用甲供材對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來說，建筑工程取得的進(jìn)項(xiàng)稅大于乙供材方式，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)有利。

上述兩個(gè)案例只是根據(jù)現(xiàn)行稅收政策進(jìn)行理論上的分析，提供一個(gè)籌劃思路，具體到實(shí)務(wù)中，還要具體情況，具體分析，設(shè)計(jì)出最優(yōu)籌劃方案。比如甲供材的稅務(wù)籌劃，還需要考慮建筑施工企業(yè)稅負(fù)情況，如果建筑方取得抵扣發(fā)票的可能性很小，當(dāng)然其也愿意采用簡(jiǎn)易征收，反之，如果甲供材使建筑企業(yè)稅負(fù)增加，也無法順利實(shí)施。

三、總結(jié)

我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，使得稅收政策發(fā)生了相應(yīng)的變化，“營(yíng)改增”政策是國(guó)家基于社會(huì)總體發(fā)展的需求而作出的一項(xiàng)科學(xué)決策。房地產(chǎn)企業(yè)在當(dāng)前社會(huì)發(fā)展形勢(shì)下，逐漸呈現(xiàn)出競(jìng)爭(zhēng)激烈化、稅務(wù)復(fù)雜化等的特點(diǎn)，這對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的自身長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展是十分不利的，“營(yíng)改增”政策實(shí)施的最終目的是最大程度地降低社會(huì)稅負(fù)，對(duì)社會(huì)負(fù)擔(dān)和政府收入之間存在的矛盾進(jìn)行有效協(xié)調(diào)，通過對(duì)稅務(wù)籌劃工作的科學(xué)合理規(guī)劃和實(shí)施，可以大大促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)穩(wěn)定發(fā)展。

（作者單位：廣東財(cái)經(jīng)大學(xué)）

參考文獻(xiàn)：

房地產(chǎn)財(cái)稅管理范文第5篇

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)公司；稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)；控制措施

房地產(chǎn)行業(yè)作為我國(guó)的支柱性行業(yè)之一，只有實(shí)現(xiàn)健康、快速發(fā)展，才能為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的有序運(yùn)行提供可靠保障。面對(duì)企業(yè)全面實(shí)行“營(yíng)改增”和金稅監(jiān)管下的各類財(cái)稅風(fēng)險(xiǎn)，各個(gè)行業(yè)該如何采取有效內(nèi)部控制措施防控企業(yè)的各個(gè)環(huán)節(jié)風(fēng)險(xiǎn)，避免不必要的損失，并運(yùn)用風(fēng)險(xiǎn)管控的手段獲取最大化的稅收收益，成為目前各類企業(yè)的首要任務(wù)。對(duì)此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對(duì)各業(yè)務(wù)流程進(jìn)行調(diào)整與完善，加大內(nèi)部管理力度，注重提升稅務(wù)管理水平，最大限度降低稅務(wù)，從而有效規(guī)避各種稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

一、房地產(chǎn)公司稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析

（一）稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理意識(shí)薄弱

“營(yíng)改增”政策雖然已經(jīng)全面實(shí)行，但是很多房地產(chǎn)公司仍然缺乏風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)，仍實(shí)行“粗放式”的經(jīng)營(yíng)管理模式。公司領(lǐng)導(dǎo)與管理人員納稅觀念和稅收遵從意識(shí)不強(qiáng)，工作上只關(guān)注財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，忽視了稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，這樣不利于自身的可持續(xù)發(fā)展。

（二）缺乏健全的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)機(jī)構(gòu)

很多房地產(chǎn)公司還未成立專門的稅務(wù)管理機(jī)構(gòu)，也沒有安排專業(yè)的稅務(wù)管理人員，個(gè)別公司雖然有稅收管理崗位，也僅僅是承擔(dān)報(bào)稅的職責(zé)，未履行稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理職能。且一些房地產(chǎn)公司的稅收管理人員由出納或其他會(huì)計(jì)崗位人員兼任，其稅收專業(yè)素質(zhì)不能滿足規(guī)定要求。

（三）稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)內(nèi)部防控制度不完善

現(xiàn)階段很多房地產(chǎn)公司還沒有建立完善的信息溝通機(jī)制。首先，各部門涉稅信息傳遞與交流不及時(shí)；其次財(cái)務(wù)人員與稅務(wù)機(jī)關(guān)溝通與交流較少，不能第一時(shí)間了解稅收政策變化情況；最后未建立完善的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理體系，無法及時(shí)識(shí)別稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，缺乏對(duì)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估、應(yīng)對(duì)措施及控制、風(fēng)險(xiǎn)控制評(píng)價(jià)等環(huán)節(jié)?？梢姸悇?wù)風(fēng)險(xiǎn)控制過程中，加強(qiáng)內(nèi)部管理，將防范措施做到位，是稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制首要任務(wù)。

（四）會(huì)計(jì)制度與稅法不統(tǒng)一

當(dāng)前會(huì)計(jì)制度和稅法還有著很大的差異，營(yíng)改增后稅法產(chǎn)生了新的問題。在此背景下，財(cái)務(wù)人員需要認(rèn)真學(xué)習(xí)、理解并掌握改革后的財(cái)務(wù)和稅務(wù)知識(shí)，在日常工作過程中將會(huì)計(jì)制度和稅法規(guī)定的差異協(xié)調(diào)好。這對(duì)財(cái)務(wù)人員提出了更高的要求，關(guān)系著對(duì)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的控制效果。

二、房地產(chǎn)公司稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制措施

（一）增強(qiáng)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制管理意識(shí)

首先應(yīng)在公司內(nèi)部創(chuàng)建良好的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理文化氛圍，公司領(lǐng)導(dǎo)要帶頭轉(zhuǎn)變自身的思想觀念，切實(shí)增強(qiáng)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，建立健全稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理體系，培養(yǎng)員工良好職業(yè)道德與專業(yè)素質(zhì)，提高員工的風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)。在實(shí)際工作過程中，財(cái)務(wù)部應(yīng)根據(jù)各業(yè)務(wù)流程，制定相應(yīng)的報(bào)銷制度，并進(jìn)行全員培訓(xùn)，強(qiáng)調(diào)各業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)可能出現(xiàn)的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，明確違反報(bào)銷制度的獎(jiǎng)罰措施。將稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理與員工利益相掛鉤，促使稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理意識(shí)不斷增強(qiáng)。

（二）健全稅務(wù)管理體制

健全稅務(wù)管理體制是防范稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的前提，應(yīng)做好以下幾點(diǎn)工作：一、設(shè)置稅務(wù)會(huì)計(jì)崗位，由專業(yè)人員負(fù)責(zé)涉稅事項(xiàng)，明確職責(zé)權(quán)限。負(fù)責(zé)定期收集稅收政策并匯總上報(bào)，根據(jù)各項(xiàng)目具體情況制定切實(shí)可行的稅收籌劃計(jì)劃并監(jiān)督實(shí)施，加強(qiáng)與稅務(wù)部門溝通，保證稅務(wù)工作順利運(yùn)行。二、成立合約規(guī)劃小組，合理分解項(xiàng)目成本，編制合約規(guī)劃。制定合同管理制度，明確合同簽訂、執(zhí)行、付款審核過程中的權(quán)限。編制采購(gòu)、施工等關(guān)鍵環(huán)節(jié)合同模板，明確重要條款內(nèi)容，減少稅務(wù)及法律風(fēng)險(xiǎn)。三、根據(jù)稅法規(guī)定做好納稅申報(bào)工作，避免出現(xiàn)錯(cuò)報(bào)、漏報(bào)情況。將納稅資料及時(shí)裝訂成冊(cè)，妥善保存，確保其完整性。積極配合稅務(wù)檢查，防止因資料丟失帶來不必要的處罰。四、財(cái)務(wù)部應(yīng)加強(qiáng)發(fā)票管理力度，為避免出現(xiàn)不合規(guī)發(fā)票的情況，應(yīng)明確可抵扣進(jìn)項(xiàng)，不可抵扣進(jìn)項(xiàng)業(yè)務(wù)范圍，制定詳細(xì)的審核及付款流程，保證財(cái)務(wù)核算準(zhǔn)確規(guī)范，促進(jìn)稅收籌劃工作正常運(yùn)行。

（三）完善內(nèi)部控制管理制度

房地產(chǎn)公司企業(yè)組織架構(gòu)、營(yíng)銷模式、集中采購(gòu)、財(cái)務(wù)管理、稅務(wù)管理、合同涉稅、信息系統(tǒng)等各環(huán)節(jié)都可能出現(xiàn)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，為確保將所有稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)問題解決好，除增強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)管控意識(shí)、健全稅管理體制外，還要完善內(nèi)部管理制度。房地產(chǎn)公司稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理過程主要包括事前、事中和事后三個(gè)部分，且各部分有著一定的聯(lián)系，需要加強(qiáng)各部門人員之間的配合與支持，才能形成完善的內(nèi)部控制管理體系。在事前預(yù)防方面，應(yīng)對(duì)公司組織結(jié)構(gòu)進(jìn)行優(yōu)化，將各業(yè)務(wù)流程中的審批、執(zhí)行、記錄、資料保管等職權(quán)分離，將不相容業(yè)務(wù)分離，形成權(quán)力制衡。

（四）加強(qiáng)會(huì)計(jì)核算實(shí)務(wù)與稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管控

隨著營(yíng)改增全面落地，國(guó)家稅務(wù)總局先后出臺(tái)了多項(xiàng)政策，財(cái)政部也出臺(tái)了《增值稅會(huì)計(jì)處理規(guī)定》的文件，同時(shí)，“金稅三期”系統(tǒng)的上線實(shí)施也使得稅務(wù)監(jiān)管手段不斷豐富，稽查力度進(jìn)一步強(qiáng)化，增值稅的處理成為納稅人每月都要面對(duì)的一道難題。要解決這個(gè)難題，首先要理清增值稅會(huì)計(jì)核算基礎(chǔ)和會(huì)計(jì)科目設(shè)置，以及與之相關(guān)的納稅申報(bào)思路。其次財(cái)務(wù)人員要熟悉商品房銷售與交付流程，掌握各項(xiàng)目增值稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間，及時(shí)申報(bào)納稅。項(xiàng)目開發(fā)過程發(fā)生的成本費(fèi)用要合理歸集分配，可以抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅完稅憑證由專人負(fù)責(zé)保管、認(rèn)證及抵扣工作，提前做好土地增值稅測(cè)算工作。財(cái)務(wù)人員既要熟悉營(yíng)改增相關(guān)政策又要做好會(huì)計(jì)核算和申報(bào)工作，才能規(guī)避相關(guān)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

三、結(jié)語

總之，房地產(chǎn)企業(yè)如果不及時(shí)解決稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，將不利于自身的穩(wěn)定發(fā)展。稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)存在于房地產(chǎn)企業(yè)所有業(yè)務(wù)活動(dòng)中，需要企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)提高重視程度，加大監(jiān)督管理力度，將稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制在合理范圍內(nèi)，方能保證經(jīng)營(yíng)管理工作更加安全。此外，房地產(chǎn)公司還要結(jié)合稅法政策變動(dòng)情況，及時(shí)作出相應(yīng)的調(diào)整，提升稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制能力，為自身的進(jìn)一步發(fā)展創(chuàng)造更加有利的條件。

參考文獻(xiàn)：

[1]李軍.淺談房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)及其應(yīng)對(duì)策略[J].行政事業(yè)資產(chǎn)與財(cái)務(wù)，2014，(09):60-61.