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房地產(chǎn)行業(yè)信用管理范文第1篇

Abstract： With the rapid development of China's economy and the expanding demand of market economy， China's real estate industry is also growing. Among them， as an important part of the real estate industry， the business services scope of the real estate valuation industry is wider and wider. Credibility and integrity is one of the traditional virtues of the Chinese nation， every service industry should uphold the principle of good faith to better serve their customers， especially the real estate valuation industry. This paper researches the current status of the development of China's real estate valuation industry as well as the relevant content of the industry credit system to provide some reference and help for the real estate industry.

P鍵詞： 房地產(chǎn)；估價；信用體系；內(nèi)容；問題；對策

Key words： real estate；evaluate；credit system；content；problem；measure

中圖分類號：F293.33 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：1006-4311（2017）10-0237-04

0 引言

誠信乃房地產(chǎn)估價行業(yè)存在之根本。目前，我國的房地產(chǎn)估價行業(yè)在誠信制度方面還有一定的欠缺，這對房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展造成了一定的阻礙。因此，本文旨在通過加強(qiáng)我國房地產(chǎn)估價行業(yè)信用體系的建立，有效地推動我國房地產(chǎn)事業(yè)的穩(wěn)健發(fā)展，為國家的經(jīng)濟(jì)發(fā)展做貢獻(xiàn)。

1 房地產(chǎn)估價行業(yè)信用體系建設(shè)現(xiàn)狀與存在問題

進(jìn)入到二十一世紀(jì)后，我國的房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展呈現(xiàn)出一派繁榮的景象，這也進(jìn)一步推動了房地產(chǎn)估價行業(yè)的快速發(fā)展。我國的房地產(chǎn)估價行業(yè)一直處在政府部門的主要管轄下，從宏觀上能對房地產(chǎn)估價行業(yè)起到一定的促進(jìn)作用，但是結(jié)合社會整體的經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢態(tài)，處在政府部門統(tǒng)籌下的房地產(chǎn)估價行業(yè)在其發(fā)展上也受到了一定的限制。我國的房地產(chǎn)估價行業(yè)在近十年的蓬勃發(fā)展中已經(jīng)建立起了一系列相關(guān)的法律法規(guī)，相應(yīng)的職業(yè)資格制度也在不斷的更新和完善，其業(yè)務(wù)范圍也是在不斷擴(kuò)展。另外，隨著社會經(jīng)濟(jì)市場的不斷發(fā)展，誠信經(jīng)濟(jì)的概念已經(jīng)深入到每一個經(jīng)營的環(huán)節(jié)中，像房地產(chǎn)這種涉及范圍廣泛，涉及的資金龐大的行業(yè)更是應(yīng)該將誠信的理念貫徹到每一個經(jīng)營環(huán)節(jié)中，因此，信用體系的創(chuàng)建和完善在房地產(chǎn)行業(yè)中顯得尤為重要。但是，房地產(chǎn)行業(yè)目前的發(fā)展情況就是市場規(guī)范不到位，信用體系不健全，還存在欺瞞消費(fèi)者，侵害消費(fèi)者合法權(quán)益的現(xiàn)象。2006年，一份有關(guān)于北京市房地行業(yè)的消費(fèi)者關(guān)于該行業(yè)誠信度問卷調(diào)查的結(jié)果顯示出只有百分之六的人對目前的房地產(chǎn)行業(yè)的誠信度較為滿意的，而超過半成的人認(rèn)為目前的房地產(chǎn)行業(yè)的誠信度很低，經(jīng)過了十年的發(fā)展，目前相關(guān)的消費(fèi)者對房地產(chǎn)行業(yè)的誠信度依舊不是很滿意?？偟膩碚f，目前我國的房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)了很嚴(yán)重的信用危機(jī)，針對這種情況，房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)該及時地采取措施，建立起一套完整的信用體系，為促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展提供有效的保證。

目前，在房地產(chǎn)估價行業(yè)快速發(fā)展過程中，行業(yè)協(xié)會對于其健康發(fā)展十分重視，2005年協(xié)會第三屆理事會選舉后，提出了加強(qiáng)行業(yè)研究的設(shè)想，并做出相關(guān)數(shù)據(jù)調(diào)查。以上海為例，有估價資產(chǎn)的房地產(chǎn)估價公司共有一百余家，其中外地估價公司在上海開設(shè)的分支機(jī)構(gòu)有5家，一級估價結(jié)構(gòu)相對較多，與此同時，對上海八達(dá)、城市、國城等三個估價公司展開調(diào)查，從調(diào)查結(jié)果來看，受訪公司的平均員工30人，估價報告二千份，二級和三級估價公司差別相對較小。與此同時，房地產(chǎn)估價行業(yè)的估價師占全國的10%，但是專職房地產(chǎn)估價師只有300名左右，數(shù)據(jù)調(diào)查結(jié)果顯示，大部分估價師出擁有此職業(yè)資格證之外，還有其他的資格證，估價師的專業(yè)化水平和對行業(yè)的認(rèn)可度還有待提升。

其中絕大部分估價公司信息建設(shè)投入明顯不足，信用體系不完善，所以，主要通過公司高層的人際關(guān)系進(jìn)行客戶維護(hù)，與此同時，其中僅有百分之25%的估價公司成立的專門的客服部門提高其信用度，此外，其中95%的估價公司由估價師自己尋找所學(xué)資料，所以其服務(wù)質(zhì)量和專業(yè)水平仍有待提高，設(shè)立研究部門手機(jī)市場資料的估價公司進(jìn)展25%，自身研究能力相對較弱，嚴(yán)重阻礙了房地產(chǎn)股價行業(yè)信用體系的構(gòu)建和完善。

2 國外房地產(chǎn)估價行業(yè)信用體系建設(shè)經(jīng)驗與借鑒

信用體系的成熟度很大程度上可以對市場經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定和發(fā)展起到促進(jìn)作用。分析國內(nèi)外信用體系的建立成果，我們不難發(fā)現(xiàn)發(fā)達(dá)國家都是具有較為完善的信用系統(tǒng)的，而我國的信用體系的建立起步晚，發(fā)展慢，較發(fā)達(dá)國家還有很長的一段距離要走。

2.1 國外信用體系的分析

就國外的房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)信用體系建設(shè)而言，以美國為代表的發(fā)達(dá)國家都具有一套完整的信用系統(tǒng)，主要由信用管理體系以及與之對應(yīng)的法律體系和信用服務(wù)公司組成。到目前為止，這些發(fā)達(dá)國家的信用體系體現(xiàn)出來了以下特點(diǎn)：

2.1.1 有效的法律保障和監(jiān)管機(jī)制

一些發(fā)達(dá)國家的信用體系發(fā)展歷史長達(dá)數(shù)百年，因此，發(fā)展到現(xiàn)在，相關(guān)的管理政策和法律政策都得到了完善，例如，美國針對于市場信用體系頒布的法律政策接近20部，相應(yīng)的管理手段和有關(guān)的政策也是不停的在更新和發(fā)展。

另外，國外一些發(fā)達(dá)國家對信用體系的監(jiān)管是采用政府和相關(guān)的協(xié)會共同協(xié)助來完成的，這樣的監(jiān)管手段能有效的結(jié)合二者在信用體系建設(shè)過程中發(fā)現(xiàn)的問題，政府部門起主要的監(jiān)管作用，行業(yè)協(xié)會根據(jù)行業(yè)的特點(diǎn)在政府部門和行業(yè)企業(yè)中起到樞紐的作用，綜合的從國家發(fā)展和民生建設(shè)兩方面來監(jiān)督和管理市場信用體系的建設(shè)和發(fā)展。并且，一些發(fā)達(dá)國家的政務(wù)信息是公開透明的，這種透明的監(jiān)管制度也能更好地督促社會信用體制的建設(shè)和發(fā)展。

2.1.2 很強(qiáng)的市場信用意識

除了有效的法律監(jiān)管手段之外，國外發(fā)達(dá)國家對于信用體系中涉及的信用服務(wù)機(jī)構(gòu)和征信公司都采取了有效的管理政策，能對信用信息的采集、分類和更新起到很好的督促作用，同時還能有效地促進(jìn)信用產(chǎn)品生產(chǎn)和改革創(chuàng)新。此外，發(fā)達(dá)國家的政府部門對于采集到的信用信息會進(jìn)行分析管理，對于信用記錄較為差勁的企業(yè)和個人都會采取相應(yīng)的制約手段，用以限制其在生活和工作中的信用消費(fèi)行為。又因為征信公開透明化，在這種背景中，一些公司在選擇服務(wù)和合作對象時，會將信用記錄差的公司和個人排除在外。因此，發(fā)達(dá)國家市場主體都會具有很強(qiáng)的信用在這種執(zhí)行政策下，國家的市場主體部分都會自覺的形成很強(qiáng)的信用意識，這對信用體系的建設(shè)和管理有很大的促進(jìn)作用。

2.1.3 嚴(yán)厲的懲罰制度

任何體系的建立和形成都離不開嚴(yán)明的獎懲制度，一些國家針對失信行為建立的懲罰制度也是信用體系的重要組成部分。例如，美國對于企業(yè)和個人的失信行為有著非常明確的懲罰機(jī)制，不僅將失信的內(nèi)容擴(kuò)大和公開化，更是將其失信的行為永久記錄在案，除此之外，還會進(jìn)行相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)和勞動處罰，對一些出現(xiàn)嚴(yán)重失信行為的公司和個人將會直接取締其營業(yè)資格，使其付出慘痛的代價。通過建立這種懲罰制度，可以有效地促使企業(yè)和個人形成良好的誠心習(xí)慣，以保證信用體系能健康的發(fā)展。

2.1.4 完善的信用體系

在國外，其房地產(chǎn)評估信用體系相對完善，就目前其發(fā)展?fàn)顩r來講，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過我國房地產(chǎn)估價行業(yè)的發(fā)展水平，同時，在國外，包括美國、英國等國家在內(nèi)的發(fā)達(dá)國家，其房地產(chǎn)估價信用體系構(gòu)建過程中主要傾向于估價的技術(shù)路線的研究，同時也包括對估價工具的重視，此外，這些國家在構(gòu)建房地產(chǎn)估價行業(yè)信用體系過程中，更加側(cè)重于估價實踐的效率和公平，因此建立了較為完善的信用體系，企業(yè)信用通常包括五個方面的基本要素，其中涉及到企業(yè)品格、能力、資本、擔(dān)保、環(huán)境。在財富全球100強(qiáng)企業(yè)中有一半以上被稱之為誠信企業(yè)，其信用體系相對完善，誠信是其企業(yè)文化的重要組成部分。

2.1.5 專業(yè)組織的創(chuàng)建

英國皇家特許測量時協(xié)會目前是一個全球性的專業(yè)組織，主要以維護(hù)公共利益為目的，并以此代表、規(guī)范、推廣特許測量師這一職業(yè)。1881年學(xué)會被允許皇家注冊，名稱至今。一百多年來，英國皇家特許測量時協(xié)會與很多相似道德組織合并，不斷發(fā)展，直接帶動了其房地產(chǎn)估價行業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展。

2.2 國內(nèi)信用體系

對比國外房地產(chǎn)市場擁有的一套完善的信用體系，我國在這方面的建設(shè)還存在很大的不足，具體來講有以下幾個方面：

2.2.1 法律制度和監(jiān)管職責(zé)不完善

由上面的介紹我們不難看出，國外的信用體系在建設(shè)的過程中都注重法律制度的規(guī)范性。相比較之下，在我國，與信用體系相關(guān)的法律規(guī)范倒是存在一些，但是真正的完全是以信用體系作為主要內(nèi)容的法律規(guī)范一個也沒有。另外，我國的房地產(chǎn)信用體系是在政府部門單獨(dú)的監(jiān)管下實施的，相比較國外的政府部門和行業(yè)協(xié)會共同監(jiān)管，我國的這種監(jiān)管情況沒有充分的發(fā)揮行業(yè)協(xié)會的作用，很容易因為片面性而出現(xiàn)一些紕漏，在這種情況下，我國的信用體系建設(shè)必會受到很大的阻礙。

2.2.2 信息公_程度不夠，市場信用意識不夠強(qiáng)烈

對比國外的政務(wù)信息公開透明化來說，我國在信息公開方面還存在很大的不足。我國對于企業(yè)和個人的失信行為不會將其公之于眾，導(dǎo)致行業(yè)部門在經(jīng)營的過程中不會強(qiáng)烈的約束自己的行為，對于一些失信行為也不會給與足夠的重視，最終呈現(xiàn)出來的就是行業(yè)經(jīng)營過程中信用意識不強(qiáng)烈，因此出現(xiàn)了很多經(jīng)濟(jì)和合同糾紛。

2.2.3 缺乏明確的獎懲制度

我國的關(guān)于房地產(chǎn)信用體系的建設(shè)過程中缺乏對失信行為的懲罰行為，對比國外對失信行為的嚴(yán)厲懲罰而言，國內(nèi)的信用體系似乎缺乏對失信行為的明確定義和管理。也沒有像發(fā)達(dá)國家一樣，對社會群體和個人的失信行為登記在案，更沒有將其擴(kuò)大化和嚴(yán)肅化。另外，在對失信行為的經(jīng)濟(jì)和勞動懲罰中，也沒有明確的懲罰機(jī)制，其懲罰力度也是一般，最終出現(xiàn)的結(jié)果就是失信行為在行業(yè)內(nèi)部惡性循環(huán)。

3 體系框架

對于我國目前的房地產(chǎn)估價行業(yè)而言，綜合考慮房地產(chǎn)行業(yè)和國家市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，針對其信用體系的整體框架而言，具體來講應(yīng)該包括以下幾個部分：

3.1 主要內(nèi)容

房地產(chǎn)估價行業(yè)的信用體系在建立之初就應(yīng)該明確其涉及的主體對象，提供估價服務(wù)的房地產(chǎn)建設(shè)公司、中介公司等，提供監(jiān)督管理的政府職能部門，以及相應(yīng)的從業(yè)人員和服務(wù)對象。另外一個不可或缺的就是支持房地產(chǎn)估價行業(yè)信用體系的法律和法規(guī)，任何一個體系的完善都離不開法律制度的支持和保護(hù)，因此，建立一套與之相關(guān)的法律和法規(guī)，有效的針對失信行為給與相應(yīng)的法律處分，在信用體系實施的過程中作為其后盾的存在，能有效地促進(jìn)信用體系的改革和發(fā)展。

3.2 運(yùn)行過程

房地產(chǎn)估價行業(yè)的信用體系建立完成后，應(yīng)該怎么運(yùn)行就變得十分的重要了。首先要說的就是該體系的執(zhí)行方式了。體系建立完成，明確了主體對象之后必須確定信用體系的實施方式，按我國現(xiàn)有的發(fā)展模式來看，我們應(yīng)該借鑒國外成功的經(jīng)驗，將信用體系的監(jiān)控主題由原來的政府部門主管改變成為政府部門和相應(yīng)的房地產(chǎn)估價行業(yè)協(xié)會公共監(jiān)督管理，該行業(yè)涉及的群體和個人應(yīng)該嚴(yán)格按照體系的要求展開工作內(nèi)容，做到令行禁止。

當(dāng)信用體系成功運(yùn)行起來后，就應(yīng)該嚴(yán)格的按要求執(zhí)行，一旦出現(xiàn)不按要求執(zhí)行的，又有違反法律法規(guī)的行為時，相應(yīng)的懲罰制度就顯得尤為重要。因此，整個體系的框架結(jié)構(gòu)中應(yīng)該留出一部分作為針對失信行為實行的懲罰制度，通過在體系的運(yùn)行過程中實行對失信行為不同程度的懲罰來約束該行業(yè)相關(guān)人員的失信行為。

與此同時，還要著重發(fā)揮政府在此過程中的相關(guān)職能，其中包括監(jiān)督、抽查和審核等監(jiān)管機(jī)制，眾所周知，在經(jīng)濟(jì)生活中，信用可以發(fā)揮制度規(guī)范作用，但是在此過程中，必須滿足一下幾個條件，其一，市場中的行為主體更加傾向于關(guān)注長期利益，其二，構(gòu)建暢通的信息渠道，最后是行為主體認(rèn)識到不誠信行為會受到相應(yīng)處罰，基于此，政府需要不斷加強(qiáng)監(jiān)督和引導(dǎo)，針對估價行業(yè)發(fā)展過程中的失信行為進(jìn)行相關(guān)處罰條例的頒布和實施，并進(jìn)行適當(dāng)監(jiān)管和抽查，避免法律漏洞帶來的信用缺失。

房地產(chǎn)估價行業(yè)在構(gòu)建信用體系過程中，大體可以針對以下幾個方向，建立信用管理制形象。其中信用建設(shè)的基礎(chǔ)是信用管理制度的構(gòu)建，其中不僅包括估價機(jī)構(gòu)誠信檔案制度，同時也包括房地產(chǎn)股價行業(yè)從業(yè)人員的職業(yè)道德守則以及政府的信用監(jiān)督，從而使不守信的估價師和估價機(jī)構(gòu)收到相應(yīng)的懲戒，從而引領(lǐng)整個股價行業(yè)的健康良性發(fā)展，并保障守信的估價師以及估計機(jī)構(gòu)收到相應(yīng)鼓勵和褒獎，從而帶動良性風(fēng)氣的樹立和形成。

房地產(chǎn)估價行業(yè)信用體系的構(gòu)建還應(yīng)該自身行業(yè)的自律和不斷規(guī)范化，在此過程中，可以加大自身企業(yè)信用宣傳，樹立企業(yè)信用形象，并在此過程中，不斷提高自身的服務(wù)水平和信用程度，提高服務(wù)質(zhì)量的同時，形成帶有自身準(zhǔn)則的信用服務(wù)意識，總而促進(jìn)估價行業(yè)的健康可持續(xù)發(fā)展。房地產(chǎn)行業(yè)信用體系的構(gòu)建不僅是為了提高股價是自身的道德準(zhǔn)則和職業(yè)素養(yǎng)，同時也是為了將房地產(chǎn)股價行業(yè)發(fā)展成為一個經(jīng)濟(jì)所需、社會所歡迎和認(rèn)可、群眾所支持和尊重的健康行業(yè)。

4 評價體系的機(jī)制

社會經(jīng)濟(jì)市場上的誠信問題日益嚴(yán)重，雖然信用體系建立已經(jīng)有一段時間了，但是相應(yīng)的評價機(jī)制還未成型，特別是房地產(chǎn)估價行業(yè)的評價機(jī)制，幾乎還處在零起步的位置。因此，針對房地產(chǎn)估價市場存在的評價機(jī)制空白的問題，建立有效的評價體系機(jī)制變得極其重要。通過分析目前存在于市場經(jīng)濟(jì)中其他各行業(yè)中的誠信評價機(jī)制，結(jié)合國外一些較為成功的誠信評價機(jī)制的建立過程，我國房地產(chǎn)估價行業(yè)的誠信評價機(jī)制的建立應(yīng)該由以下幾個部分組成：

4.1 企業(yè)素質(zhì)

企業(yè)自身的素質(zhì)從很大程度上可以決定企業(yè)完成業(yè)務(wù)的能力，也能對企業(yè)的誠信度產(chǎn)生很大的影響。企業(yè)自身的素質(zhì)主要由企業(yè)資質(zhì)、注冊資金、從業(yè)時間以及企業(yè)內(nèi)部員工的數(shù)量這四個部分組成。這四個部分中，企業(yè)資質(zhì)等級越高，相關(guān)的管理機(jī)制也就越完善，注冊資金的金額越大，其承擔(dān)的失信風(fēng)險也就越高，而從業(yè)時間越長也就意味著企業(yè)的誠信度結(jié)較高，最后的員工數(shù)量就可以顯示出企業(yè)規(guī)模，對這四部分進(jìn)行綜合的評價就能大致上確定該企業(yè)在誠信評價中是否占據(jù)優(yōu)勢。

4.2 員工素質(zhì)

評價體系機(jī)制中，納入對員工素質(zhì)的綜合分析，主要的分析內(nèi)容包括了對員工的學(xué)歷以及考取的專業(yè)資格以及業(yè)務(wù)能力，通過這些分析可以看出與房地產(chǎn)估價行業(yè)相關(guān)的管理和從業(yè)人員的專業(yè)知識技能和業(yè)務(wù)能力是否具有較高的水平。這也是反應(yīng)房地產(chǎn)估價行業(yè)誠信度的一個重要的因素。

4.3 經(jīng)營能力

經(jīng)營能力指的是房地產(chǎn)估價企業(yè)展開的有關(guān)于估價行為的經(jīng)營方式和取得的成果。經(jīng)營能力很大程度上是與該公司的業(yè)務(wù)收入掛鉤的，一個擁有良好經(jīng)營能力的企業(yè)必定也具有很強(qiáng)的市場競爭力。因此，將企業(yè)的經(jīng)營能力納入評價體系機(jī)制的內(nèi)容中能有效地提高企業(yè)的誠信度，促進(jìn)企業(yè)更好的發(fā)展。

4.4 信用記錄

作為評價企業(yè)誠信體系的幾個機(jī)制，有關(guān)于企業(yè)的信用記錄是不能缺少的。信用記錄能夠反映出該企業(yè)在經(jīng)營的過程中接受的來自外界，包括了政府部門、同行業(yè)競爭者以及客戶群的信用反饋。通過一套完整的信用管理檔案，我們可以很好的對企業(yè)的誠信水平做出評價，從而更好地實現(xiàn)對企業(yè)信用的督促。

5 完善房地產(chǎn)估價行業(yè)信用體系建設(shè)的對策

針對目前房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的信用缺失和相關(guān)監(jiān)督制度不夠完善的情況，在此提出以下幾點(diǎn)建議：

5.1 完善監(jiān)督制度

完善房地產(chǎn)估價行業(yè)的監(jiān)督制度主要就是提高國家和行業(yè)協(xié)會的監(jiān)控能力，國家應(yīng)針對目前房地產(chǎn)估價行業(yè)存在的問題提出與之相對應(yīng)的法律條文，對于細(xì)節(jié)部分也應(yīng)該更加完善和充足，從法律根本上杜絕房地產(chǎn)企業(yè)的僥幸心理。另外，有關(guān)房地產(chǎn)估價行業(yè)協(xié)會應(yīng)該有針對性的對行業(yè)內(nèi)部的違法亂紀(jì)現(xiàn)象制定相應(yīng)的行業(yè)規(guī)則，保證房地產(chǎn)行業(yè)的正規(guī)經(jīng)營。

5.2 提高企業(yè)自身的素養(yǎng)

房地產(chǎn)估價行業(yè)存在的一些問題從根本上來說與企業(yè)自身的素質(zhì)文化有很大的關(guān)系，從企業(yè)內(nèi)部的企業(yè)文化，到專業(yè)知識技能的培訓(xùn)，再到員工的職業(yè)素養(yǎng)，各方面都對房地產(chǎn)估價行業(yè)的信用a生了影響，因此，從企業(yè)自身來說，創(chuàng)建企業(yè)文化知識，加大對職工素養(yǎng)的培訓(xùn)，提升企業(yè)整體的職業(yè)素養(yǎng)很有必要。

5.3 消費(fèi)者及時的監(jiān)督舉報

任何一個行業(yè)，其失信行為都會給消費(fèi)者造成一定的經(jīng)濟(jì)損失，針對房地產(chǎn)估價行業(yè)的失信行為，消費(fèi)者應(yīng)該持有冷靜客觀的態(tài)度，一發(fā)現(xiàn)任何違反誠信現(xiàn)象就應(yīng)該及時的舉報，堅決不姑息任何有違信用體系建立的行為。相信通過消費(fèi)者的監(jiān)督一定能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)估價行業(yè)信用體系的建立起到促進(jìn)的作用。

6 結(jié)語

誠信是立人之本，也是一個行業(yè)存在于市場的根本所在。房地產(chǎn)估價行業(yè)信用體系的建立對于目前該行業(yè)的發(fā)展有著重要的作用，用一套完整的信用體系對房地產(chǎn)估價行業(yè)的服務(wù)行為進(jìn)行約束和規(guī)范，以保證我國房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定發(fā)展。

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房地產(chǎn)行業(yè)信用管理范文第2篇

關(guān)鍵詞：商業(yè)銀行；經(jīng)濟(jì)環(huán)境；風(fēng)險管理；信用

一、經(jīng)濟(jì)下行趨勢對商業(yè)銀行的影響分析

2015年來，我國經(jīng)濟(jì)下行的趨勢明顯，表現(xiàn)在多個行業(yè)領(lǐng)域方面，而經(jīng)濟(jì)下行帶來的行業(yè)領(lǐng)域的影響，則直接影響到商業(yè)銀行的發(fā)展。首先，從房地產(chǎn)行業(yè)的角度來講，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展關(guān)系著我國的經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定，同時，房地產(chǎn)行業(yè)的資金鏈又離不開商業(yè)銀行，可以說，在一定程度上，商業(yè)銀行與房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展是息息相關(guān)的。經(jīng)濟(jì)下行的趨勢對于房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展有著直接的影響，房地產(chǎn)市場的不景氣，其資金鏈的維護(hù)就會受到負(fù)面影響，一旦房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈發(fā)生斷裂，那么在整個市場中，商業(yè)銀行受到的影響將是巨大的。很多房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，其資金的來源都是依靠商業(yè)銀行放出的貸款，市場的滑坡，經(jīng)濟(jì)的下滑，房地產(chǎn)市場的經(jīng)營收到負(fù)面影響，這些企業(yè)在還貸方面的能力自然也會受到影響，從這個角度來講，商業(yè)銀行就成為經(jīng)濟(jì)下行的間接受影響者。其次，從股票市場的發(fā)展角度來講，股票市場也就是資本市場，經(jīng)濟(jì)發(fā)展的形式對于資本市場的觸動是最為明顯的，資本市場往往能夠為經(jīng)濟(jì)發(fā)展環(huán)境的變化提供非常明顯的反饋。從2015年的股市發(fā)展環(huán)境中，可以明顯的看出當(dāng)年的經(jīng)濟(jì)環(huán)境的下行特點(diǎn)明顯，中國整體的經(jīng)濟(jì)形勢表現(xiàn)出來的負(fù)面特點(diǎn)還是比較突出的。而股市的動蕩，股市環(huán)境的變化，對于商業(yè)銀行的影響也是非常明顯的。股市是資本流動的大環(huán)境，資本的流動也是企業(yè)發(fā)展的動力，但是我國很多企業(yè)在發(fā)展中對于商業(yè)銀行資本的依賴性比較大，商業(yè)銀行提供給他們的資金支持也是其資本依賴的重要方面。因此，在整體的市場資本流動過程中，股市的發(fā)展發(fā)揮著十分重要的影響作用，在股市動蕩的環(huán)境中，企業(yè)的資本融合能力也會受到影響，因而，整體的資本市場對于企業(yè)的影響就會在一定程度上反饋到商業(yè)銀行的發(fā)展環(huán)境中來。當(dāng)企業(yè)無法在資本市場獲得足夠的資本支撐的時候，那么其信用能力也會受到相應(yīng)的削弱，給商業(yè)銀行的資本信用管理帶來風(fēng)險和隱患。

二、經(jīng)濟(jì)下行趨勢下商業(yè)銀行的風(fēng)險管理

在經(jīng)濟(jì)下行的大環(huán)境下，整體的商業(yè)環(huán)境面臨的問題和壓力也非常明顯，在這樣的情況下，商業(yè)銀行應(yīng)該做好風(fēng)險管理，提升風(fēng)險管理的能力，防范經(jīng)濟(jì)下行帶來的各種風(fēng)險問題。

1.加強(qiáng)信用風(fēng)險管理未來，商業(yè)銀行要加強(qiáng)對不良貸款和融資平臺的監(jiān)管，從自身的角度來講，商業(yè)銀行應(yīng)該從行業(yè)發(fā)展的角度出發(fā)，對于國家的產(chǎn)業(yè)政策調(diào)整進(jìn)行及時的分析和研究，從政策的調(diào)整過程中適當(dāng)?shù)膶ψ陨淼男刨J政策進(jìn)行調(diào)整和改變，這一點(diǎn)是商業(yè)銀行自主防范各種信用風(fēng)險的一種重要對策，通過這種政策分析，能夠讓商業(yè)銀行在政策的推行過程中，更好地適應(yīng)產(chǎn)業(yè)調(diào)整的步伐，也能夠在產(chǎn)業(yè)的政策變動方面，更加規(guī)范自身的信貸政策，保障信貸業(yè)務(wù)的發(fā)展能夠更加適應(yīng)市場的變動，強(qiáng)化對商業(yè)銀行的信貸保障。此外，對于信貸資本的流通過程中的因素，也就是貸款方面的企業(yè)，要注重加強(qiáng)對貸款企業(yè)的信用管理，商業(yè)銀行注重發(fā)展信貸業(yè)務(wù)自然是好事，但是這種信貸業(yè)務(wù)的發(fā)展能否更好地提升商業(yè)銀行的發(fā)展能力，這一點(diǎn)還需要作為信貸主體的企業(yè)能夠有比較好的信用能力。所以，為了更好地加強(qiáng)自身的風(fēng)險管理能力，商業(yè)銀行應(yīng)該對貸款企業(yè)進(jìn)行更加嚴(yán)格的風(fēng)險分析，做好貸前調(diào)查，對于有不良信用記錄的企業(yè)能夠做到及時發(fā)現(xiàn)，從源頭控制信貸風(fēng)險，保障商業(yè)銀行的健康發(fā)展。

2.強(qiáng)化信貸后的管理，防范信貸風(fēng)險信貸后的管理風(fēng)險防范問題，也是商業(yè)銀行風(fēng)險管理工作的另一個重點(diǎn)。風(fēng)險管理應(yīng)該是貫穿商業(yè)銀行管理工作始終的，是強(qiáng)化貸后管理，在整個貸款額度的存續(xù)期內(nèi)，貸后管理不僅是一個風(fēng)險管理概念，更是一個經(jīng)營戰(zhàn)略概念，是銀行最重要的基礎(chǔ)性管理工作，通過深入細(xì)致的跟蹤、專業(yè)的組合分析發(fā)現(xiàn)客戶可能違約的蛛絲馬跡。要做好貸后的風(fēng)險管理，就需要對影響還款的各項因素進(jìn)行統(tǒng)計分析，如：貸款用途是否按照規(guī)定使用，貸款合同是否如期履行，貸款抵押品，貸款的還款情況等。同時，還應(yīng)該加強(qiáng)對企業(yè)的調(diào)查研究，要及時跟蹤企業(yè)所處行業(yè)、產(chǎn)業(yè)鏈上下游和企業(yè)本身的財務(wù)狀況，一旦發(fā)現(xiàn)潛在風(fēng)險，就要及時采取措施，或選擇退出，或增加風(fēng)險緩釋措施，或采取保全手段等等，以化解風(fēng)險或減少風(fēng)險。

3.從以人為本的角度提升商業(yè)銀行的風(fēng)險管理能力經(jīng)濟(jì)下行的趨勢下，商業(yè)銀行風(fēng)險管理，一個重點(diǎn)是從人的角度進(jìn)行管控和信用能力的提升，因此，從這個角度來講，未來的商業(yè)銀行信用風(fēng)險管理工作中，應(yīng)該堅持以人為本的管理標(biāo)準(zhǔn)，從多角度來提升全社會人民的信用風(fēng)險認(rèn)識能力，提升社會中的個人對于信用的認(rèn)識。未來，社會信用風(fēng)險管理工作的運(yùn)行，應(yīng)該從人的角度入手，提升人的積極性、主動性和創(chuàng)造性，在社會中建立一支高能力高素質(zhì)水平的風(fēng)險管理工作團(tuán)隊，提升團(tuán)隊主體中的人對于風(fēng)險管理的認(rèn)知和管理能力，通過人的角度來管控各種風(fēng)險。此外，在未來的風(fēng)險管理工作中，還應(yīng)該注重加強(qiáng)對信貸主體的人，企業(yè)中的管理主體的信用風(fēng)險能力的培養(yǎng)，提升他們對信用能力的認(rèn)識，進(jìn)而更加規(guī)范信用管理的各項指標(biāo)。

三、結(jié)論

經(jīng)濟(jì)下行是我國社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的一個必經(jīng)階段，如何在經(jīng)濟(jì)下行趨勢基礎(chǔ)上，提升商業(yè)銀行的風(fēng)險管理能力，是當(dāng)前乃至未來商業(yè)銀行信用風(fēng)險管理工作的重要目標(biāo)。在實際工作中，要處理好風(fēng)險管理和擴(kuò)展業(yè)務(wù)的辯證關(guān)系，不能因噎廢食，一方面要加強(qiáng)商業(yè)銀行的風(fēng)險管理和內(nèi)部控制，把風(fēng)險控制在可承受范圍之內(nèi)；另一方面要努力開展業(yè)務(wù)，要用長遠(yuǎn)的眼光來衡量客戶，注重扶持行業(yè)的龍頭企業(yè)，完善服務(wù)渠道，為商業(yè)銀行進(jìn)一步發(fā)展提供動力和契機(jī)。

參考文獻(xiàn)

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房地產(chǎn)行業(yè)信用管理范文第3篇

摘 要 美國的次貸危機(jī)波及全球，對我國的金融市場也造成了一定的沖擊，進(jìn)一步加大了中國商業(yè)銀行住房信貸業(yè)務(wù)的風(fēng)險。本文意在通過借鑒美國次貸危機(jī)的啟示，對商業(yè)銀行的房屋貸款的風(fēng)險因素分析，進(jìn)而尋找有效的防范措施，推動其更好地發(fā)展。

關(guān)鍵詞 商業(yè)銀行 房貸 風(fēng)險

我國現(xiàn)階段房地產(chǎn)市場存在的問題與美國次貸危機(jī)形成和發(fā)展的原因有很多相似特征，而且客觀的說，我們并不具備向美國那樣發(fā)達(dá)的金融避險工具，美國的金融危機(jī)為正處于高速發(fā)展中的我國經(jīng)濟(jì)敲響了警鐘，我們必須從中得到啟示，根據(jù)國內(nèi)房地產(chǎn)市場運(yùn)行和風(fēng)險現(xiàn)狀研究出更完善的風(fēng)險管理策略，進(jìn)一步完善我國的房貸市場。

一、美國次貸危機(jī)對中國商業(yè)銀行房貸的啟示

（一）不應(yīng)夸大按揭房貸的安全性

美國的次貸危機(jī)借款者主要對象是收入相對較低、信用記錄不佳的借款者。當(dāng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境不穩(wěn)定時，借款人極可能集中發(fā)生拖欠行為，造成次貸市場的系統(tǒng)性風(fēng)險。自2004年開始，隨著美聯(lián)儲17次加息，借款人的還款成本不斷提高，甚至遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出其還款能力，逾期還款和貸款違約的現(xiàn)象不斷增加，與此同時，住房市場持續(xù)降溫，引起人們對次級抵押貸款市場的悲觀預(yù)期。

因此我們可以看出，當(dāng)房地產(chǎn)市場行情較好時，房地產(chǎn)價格的上漲會提高抵押物的市值，誘使銀行不斷擴(kuò)大抵押信貸的規(guī)模；相反，當(dāng)市場行情不好時，房價走低，銀行即使拍賣抵押物，其所得收益也不足以償還貸款。因此銀行不能一味只看到房貸所帶來的收益性，應(yīng)全面客觀的評價其風(fēng)險，再做出理性決策。

（二）要看到金融創(chuàng)新的雙刃劍作用

在美國，通過資產(chǎn)證券化的方式將次級貸款變?yōu)榇渭壍盅嘿J款債券的確對于風(fēng)險的分散起到了非常大的作用，它大大減少了住房貸款機(jī)構(gòu)的流動性風(fēng)險，使其在短時間內(nèi)獲得資金融通從而開展新一輪的放貸活動。但我們要看到的是，金融體系中存在著監(jiān)管缺失或監(jiān)管漏洞難辭其咎，金融衍生品的創(chuàng)新并不能有及時的監(jiān)管是促使危機(jī)發(fā)生的重要原因。我國金融監(jiān)管機(jī)構(gòu)應(yīng)引以為戒，對相似情形應(yīng)有預(yù)警能力，加大對各類投資基金的監(jiān)管力度。

二、房貸風(fēng)險管理的必要性

我國的房地產(chǎn)市場近些年來波動較大，自2003年開始升溫，直到2007年都一直持續(xù)升溫，直到最高點(diǎn)，這期間全國各地房價不斷飆升，尤其是北京、上海、深圳等地。但隨著美國次貸危機(jī)的爆發(fā)，我國的樓市開始逐漸降溫。2008年初，國家出臺了若干相關(guān)政策，房地產(chǎn)市場開始逐漸回暖。

為了衡量房地產(chǎn)行業(yè)的健康程度，產(chǎn)生了房價收入比的概念，即一個地方居民的平均房價與每戶居民的平均年收入之比。20世紀(jì)90年代初世界銀行專家黑馬先生在進(jìn)行中國住房制度改革研究時，提出的一個世界銀行認(rèn)為“比較理想”的比例：合理的住房價格應(yīng)該是相當(dāng)于每戶居民3―6年的平均收入?？墒强v觀我國房地產(chǎn)行業(yè)今年來的發(fā)展，特別好似2003年以來，房價收入比明顯上升，出現(xiàn)嚴(yán)重的失衡，購房者還貸壓力增大。

顯然，在金融業(yè)日益全球化的新形勢下，加強(qiáng)我國商業(yè)銀行的內(nèi)部評級體系和風(fēng)險度量模型的研究，縮小與國外同行的差距，已成為刻不容緩的工作。

三、我國商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸存在的風(fēng)險

近年來，我國商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)呈現(xiàn)高速擴(kuò)張的趨勢，在銀行貸款總量中，房地產(chǎn)開發(fā)貸款和個人住房貸款占據(jù)了相當(dāng)大的比重，相對的，風(fēng)險隱患也在加大。我國商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸的風(fēng)險主要體現(xiàn)在在以下幾個方面：

（一）市場風(fēng)險的存在

經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有一定的周期性，同樣的，房地產(chǎn)市場也呈現(xiàn)出一定的周期性。在經(jīng)濟(jì)較為繁榮的時期，人們的收入穩(wěn)定，生活水平較高，對生產(chǎn)用房、商業(yè)用房的需求也增加，另外由于投機(jī)炒房者的存在更促使了房價的進(jìn)一步上漲；相應(yīng)的，當(dāng)經(jīng)濟(jì)處于衰退期的時候，房屋價格下跌。

隨著我國經(jīng)濟(jì)的持續(xù)快速發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展勢頭猛進(jìn)，該行業(yè)的開發(fā)投資資金不斷擴(kuò)大，銀行投放其中的資金也不斷上升，這無疑加大了風(fēng)險。但伴隨著金融危機(jī)的出現(xiàn)，房地產(chǎn)的泡沫開始暴露出來，房產(chǎn)價格下跌，一些作為抵押物的房產(chǎn)出現(xiàn)嚴(yán)重的貶值，市場風(fēng)險被逐步擴(kuò)大。

（二）信用風(fēng)險

商業(yè)銀行房貸還存在系列的信用風(fēng)險。由于個人住房貸款期限較長，貸款期間銀行對借款人經(jīng)濟(jì)狀況難以預(yù)測，對借款人的財務(wù)狀況和財產(chǎn)持有狀況也難以持續(xù)監(jiān)控。我國目前尚未建立個人信用等級制度，對個人資信評估缺乏統(tǒng)一、客觀的標(biāo)準(zhǔn)，影響了銀行對貸款申請人信用的調(diào)查評定，造成銀行放貸風(fēng)險。隨著房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入調(diào)整期，房價若跌到商品房剩余價值比期房價款更低的時候，借款人就會產(chǎn)生拖欠還款的動機(jī)；一旦房地產(chǎn)開發(fā)商與購房者因為質(zhì)量問題或其他問題產(chǎn)生糾紛使用個人住房貸款購房的客戶往往會暫停償還銀行貸款，從而將客戶與開發(fā)商之間的矛盾轉(zhuǎn)嫁到銀行身上。

（三）政策性風(fēng)險

對房地產(chǎn)而言，其政策性風(fēng)險主要指貨幣政策、財政政策、政府對房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)政策等其他相關(guān)政策的影響。2003年以來，為了抑制房地產(chǎn)市場過熱及商業(yè)銀行的放貸沖動，國家和央行連續(xù)出臺土地、稅收、金融、信貸等相關(guān)調(diào)控政策。中國人民銀行在2007年連續(xù)五次加息，同時上調(diào)住房信貸利率，足以體現(xiàn)央行力圖通過金融手段來引導(dǎo)房地產(chǎn)市場發(fā)展、加強(qiáng)對房地產(chǎn)市場的調(diào)控、進(jìn)一步抑制房價上漲。這些措施在對房價的上漲起到抑制作用的同時，也使商業(yè)銀行住房信貸業(yè)務(wù)的發(fā)展受到影響。預(yù)計今后相當(dāng)長的一段時間，針對房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)的宏觀調(diào)控會進(jìn)一步加大，房地產(chǎn)這一周期性行業(yè)景氣水平的變動頻度和幅度將會進(jìn)一步加劇，房地產(chǎn)市場面臨的不確定性因素也將更加突出。

四、幾點(diǎn)建議

商業(yè)銀行快速擴(kuò)張的房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)應(yīng)該而且必須慢下來，與漸進(jìn)變化的市場環(huán)境相適應(yīng)；在現(xiàn)實狀況中已處于明顯淡薄和弱化趨勢的房地產(chǎn)信貸風(fēng)險意識必須盡快扭轉(zhuǎn)，高度的風(fēng)險控制意識必須貫穿于房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)的全過程。

（一）逐步完善金融市場的宏觀環(huán)境，分散市場風(fēng)險

房地產(chǎn)金融涉及社會生活的各個方面，惟有各級政府、有關(guān)部門通過法律、行政、經(jīng)濟(jì)等手段為商業(yè)銀行等金融機(jī)構(gòu)營造良好的社會環(huán)境，才能促進(jìn)房地產(chǎn)金融的良性、協(xié)調(diào)發(fā)展。完善的法律法規(guī)體系是促進(jìn)房地產(chǎn)金融健康發(fā)展的基本保障，政府應(yīng)建立起多元化、全方位的金融監(jiān)管體系，加大對個人住房貸款的監(jiān)控力度，各地政府要根據(jù)各地區(qū)不同的情況，把握地區(qū)特色，有針對性地開發(fā)土地資源，理性規(guī)劃本地房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)，確立合理的商品房開發(fā)結(jié)構(gòu)，保持商品房價格穩(wěn)步增長。

（二）我國商業(yè)銀行應(yīng)加強(qiáng)信用管理水平

目前我國的信用體系還不夠健全，沒有好的途徑使得金融產(chǎn)品的開發(fā)與個人信用緊密聯(lián)系在一起，這樣也就加劇了風(fēng)險。內(nèi)部控制是規(guī)避風(fēng)險的第一道防線，在申請房貸的貸款人中，很多人都高報個人收入，因此加強(qiáng)銀行內(nèi)控，加強(qiáng)銀行體系的穩(wěn)定性，在一定程度上可以杜絕商業(yè)銀行存在的類似“假按揭”的各種風(fēng)險。

銀行要加強(qiáng)對貸款申請人的資信審查，客觀、準(zhǔn)確地對申請人的整體信用進(jìn)行評估；除此之外，還要加強(qiáng)對貸款發(fā)放流程的監(jiān)督和審核；還要強(qiáng)化貸款后期的管理力度，及時進(jìn)行跟蹤調(diào)查。同時，應(yīng)酌情提高貸款人的首付比例，甚至于對于信用狀況不良的貸款者，銀行應(yīng)不予發(fā)放按揭貸款。

（三）應(yīng)密切關(guān)注國家政策變更

密切關(guān)注和深入了解、認(rèn)真研究和準(zhǔn)確把握政策動態(tài)及變數(shù)，有效規(guī)避政策性風(fēng)險。提高對房地產(chǎn)貸款風(fēng)險周期及其危害性的認(rèn)識，改變把房地產(chǎn)信貸當(dāng)作低風(fēng)險品種開發(fā)、過度放大房地產(chǎn)貸款對當(dāng)期的利潤貢獻(xiàn)、僅顧及短期業(yè)績提升的做法。理性適度拓展房地產(chǎn)信貸市場，合理控制房地產(chǎn)貸款的投放節(jié)奏及貸款投向，將貸款的重點(diǎn)主要放在普通商品房和經(jīng)濟(jì)適用房項目，以及個人自住性住房需求等方面。

（四）加強(qiáng)金融監(jiān)管

我國要關(guān)注發(fā)達(dá)國家金融市場的發(fā)展趨勢，學(xué)習(xí)先進(jìn)的風(fēng)險管理方法，根據(jù)實際情況及時調(diào)整監(jiān)管和管理策略，同時監(jiān)管部門應(yīng)密切監(jiān)視房地產(chǎn)信貸市場的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況，加強(qiáng)對商業(yè)銀行的房貸監(jiān)管，及時向相關(guān)部門發(fā)出預(yù)警，以便降低銀行風(fēng)險。

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房地產(chǎn)行業(yè)信用管理范文第4篇

關(guān)鍵詞：企業(yè)；三角債

“三角債”是人們對企業(yè)之間超過托收承付期或約定付款期應(yīng)當(dāng)付而未付的拖欠貨款的俗稱，是企業(yè)之間拖欠貨款所形成的連鎖債務(wù)關(guān)系?！叭莻眴栴}給企業(yè)帶來的危害是顯而易見的。企業(yè)間的“三角債”使企業(yè)流動資金周轉(zhuǎn)速度放緩、周轉(zhuǎn)周期加長，甚至使部分資金滯留或壓死。同時，企業(yè)間的“三角債” 容易使部分使企業(yè)出現(xiàn)超前消費(fèi)的現(xiàn)象，為企業(yè)經(jīng)營埋下風(fēng)險。

筆者由于工作關(guān)系，于2012年下半年參加了陜西省部分企業(yè)“三角債”問題調(diào)研研究，被調(diào)查企業(yè)中，包含電子類企業(yè)16家，房地產(chǎn)企業(yè)25家，鋼鐵類企業(yè)9家，化工類企業(yè)17家，機(jī)械類企業(yè)24家，煤炭類企業(yè)26家。

一、 調(diào)研的基本情況

（一）從資產(chǎn)負(fù)債率指標(biāo)來看，化工類企業(yè)最高，其他幾類企業(yè)

相差不大。調(diào)查顯示，化工類企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率最高，基本維持在80%，企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險及償債壓力較大。其他幾類企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率則基本位于50%左右。其中，鋼鐵類企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率出現(xiàn)逐年攀升趨勢，機(jī)械類企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率則穩(wěn)步下降。

（二）煤炭、機(jī)械類企業(yè)經(jīng)營效益較好，電子、化工類企業(yè)則虧損較為嚴(yán)重。 從企業(yè)凈利潤指標(biāo)來看，煤炭、機(jī)械類企業(yè)凈利潤率較高，這與陜西省資源、機(jī)械行業(yè)發(fā)展較快的產(chǎn)業(yè)特色密切相關(guān)。電子、化工類企業(yè)盈利狀況則不理想，長期處于虧損狀態(tài)。2010年以后，房地產(chǎn)業(yè)凈利潤率則在逐年下降。

（三）房地產(chǎn)行業(yè)流動比率最好，煤炭行業(yè)次之，化工類行業(yè)最差。流動比率即為企業(yè)流動資產(chǎn)與流動負(fù)債的比值，其反映了企業(yè)償還債務(wù)尤其是短期債務(wù)的能力大小。問卷顯示，陜西省內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)流動比例較高，基本能維持在2左右，償債能力有所保障；煤炭企業(yè)次之，流動比例在1.5上下浮動；而化工類企業(yè)流動比率長期小于1，只有0.6左右，發(fā)生短期債務(wù)危機(jī)的風(fēng)險較大，應(yīng)予以關(guān)注。

（四）鋼鐵、房地產(chǎn)、化工類企業(yè)資金周轉(zhuǎn)速度快，資金利用效率較高，機(jī)械、煤炭、電子類企業(yè)則相對較慢。調(diào)查顯示各個行業(yè)的資金周轉(zhuǎn)率基本固定在某一范圍內(nèi)，這主要與本行業(yè)特性有關(guān)。鋼鐵、化工類企業(yè)生產(chǎn)周期較短，房地產(chǎn)企業(yè)銷售則時間較為集中，這三類企業(yè)資金回籠速度較快，資金利率較高。相比之下，機(jī)械、電子類企業(yè)生產(chǎn)周期較長，煤炭類企業(yè)銷售周期長，直接影響了資金周轉(zhuǎn)速度。

（五）煤炭、化工類企業(yè)應(yīng)收賬款行業(yè)集中度高。參與調(diào)研的企業(yè)中，煤炭、化工企業(yè)的應(yīng)收賬款高度集中于本行業(yè)內(nèi)，行業(yè)集中度比例均超過80%，相比之下，機(jī)械，電子、鋼鐵、房地產(chǎn)行業(yè)的應(yīng)收賬款本行業(yè)集中度相比煤炭及化工類企業(yè)低，但也超過40%。

（六）化工、機(jī)械類企業(yè)應(yīng)付賬款行業(yè)集中度高。調(diào)研結(jié)果顯示化工、機(jī)械類企業(yè)應(yīng)付賬款行業(yè)集中度較高，其中化工類企業(yè)超過90%，機(jī)械類企業(yè)則為87%。值得注意的是，房地產(chǎn)類企業(yè)的應(yīng)付賬款流向本行業(yè)企業(yè)的僅為不到20%，為六個行業(yè)中本行業(yè)集中度最低的，而流向?qū)儆诨惖匿撹F企業(yè)的應(yīng)收賬款則為23%，這也符合房地產(chǎn)行業(yè)特點(diǎn)。

二、調(diào)研中所反映的問題

（一）企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率普遍較高，盈利狀況不理想

被調(diào)查各類企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率均處于較高水平，化工類企業(yè)超過80%，其他行業(yè)則在50%左右。盡管在高的負(fù)債率下，若經(jīng)營得當(dāng)，可以獲得高額的資本回報率，并迅速擴(kuò)大企業(yè)生產(chǎn)規(guī)模；但是，一旦企業(yè)經(jīng)營出現(xiàn)較大波動，則容易出現(xiàn)資金周轉(zhuǎn)不暢、無力償還貸款等諸多問題，同時還會影響與其有關(guān)聯(lián)交易的其他企業(yè)，造成連鎖反應(yīng)。此外，由于目前國際國內(nèi)經(jīng)濟(jì)形勢的不確定性，企業(yè)的盈利情況也不甚樂觀，從問卷結(jié)果來看，除優(yōu)勢行業(yè)煤炭類企業(yè)外，其他類型企業(yè)經(jīng)營僅有微利甚至處于虧損狀態(tài)，再加上企業(yè)負(fù)債率高，導(dǎo)致企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險不斷加劇。

（二）應(yīng)收及應(yīng)付賬款行業(yè)集中度高，容易形成“三角債”

部分被調(diào)查企業(yè)間應(yīng)收及應(yīng)付賬款行業(yè)集中度高，則較易出現(xiàn)上下游企業(yè)互相拖欠，形成“三角債”現(xiàn)象，風(fēng)險相對較為集中。如果某一企業(yè)尤其行業(yè)內(nèi)規(guī)模較大企業(yè)由于經(jīng)營不善導(dǎo)致資金鏈斷裂時，則對本行業(yè)內(nèi)其他企業(yè)會造成較大沖擊，形成多米諾效應(yīng)，并擴(kuò)散至其他行業(yè)。

（三）經(jīng)濟(jì)大環(huán)境不佳，導(dǎo)致企業(yè)應(yīng)收賬款增加

2012年，無論從國際經(jīng)濟(jì)環(huán)境還是國內(nèi)環(huán)境來看，都是極其復(fù)雜的一年，在歐洲債務(wù)危機(jī)、國內(nèi)經(jīng)濟(jì)增長速度放緩及結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型等因素作用下，國內(nèi)企業(yè)的經(jīng)營受到很大沖擊，企業(yè)經(jīng)營波動加大，盈利狀況出現(xiàn)明顯下滑，企業(yè)之間拖欠賬款現(xiàn)象屢有發(fā)生。此外，在貨幣政策方面，相比于前幾年的適度寬松，今年主要以穩(wěn)健的貨幣政策為主，銀行信貸有所收緊，企業(yè)融資尤其是中小企業(yè)融資仍然存在很大難度，也是導(dǎo)致企業(yè)應(yīng)收賬款增加的重要原因。

三、 緩解企業(yè)“三角債”問題的建議

（一） 企業(yè)自身要加強(qiáng)企業(yè)應(yīng)收賬款管理，防范三角債風(fēng)險

一是建立專門的企業(yè)信用管理部門。配置專門人員對客戶的信用情況進(jìn)行調(diào)查，對企業(yè)應(yīng)收賬款進(jìn)行調(diào)查、分析以及進(jìn)行專業(yè)化的管理和控制。二是建立完善的企業(yè)客戶信息管理系統(tǒng)。建立客戶資源管理系統(tǒng)，對客戶情況進(jìn)行詳細(xì)的記錄，并對客戶的信用風(fēng)險情況進(jìn)行評價，如果客戶出現(xiàn)延遲交款的情況，企業(yè)有足夠的資料可以保護(hù)自身的利益。三是加強(qiáng)銷售環(huán)節(jié)的管理。銷售部門在同客戶簽訂合同時，要保持嚴(yán)謹(jǐn)?shù)膽B(tài)度，盡可能在合同中設(shè)置保護(hù)性條款。這樣企業(yè)可以根據(jù)合同的規(guī)定享有自身的權(quán)利，以防信用欺詐現(xiàn)象的發(fā)生。四是充分發(fā)揮內(nèi)部審計部門的監(jiān)督作用，加強(qiáng)對應(yīng)收賬款的管理監(jiān)督。通過內(nèi)部審計可以檢查企業(yè)的內(nèi)部控制是否有效執(zhí)行，同時檢查應(yīng)收賬款有無異常現(xiàn)象，此外，也要發(fā)揮注冊會計師審計的作用，通過他們的監(jiān)督以及審計中發(fā)現(xiàn)的問題，及時給予企業(yè)積極的對策，保證企業(yè)經(jīng)濟(jì)利益。

（二）從宏觀上構(gòu)建完善企業(yè)征信體系

一是完善企業(yè)信用的內(nèi)生機(jī)制。明晰的產(chǎn)權(quán)關(guān)系是履約的基本保證。加快企業(yè)產(chǎn)權(quán)制度改革，包括建立所有者對企業(yè)和銀行經(jīng)營的監(jiān)督約束機(jī)制，將企業(yè)改造成為產(chǎn)權(quán)明晰的市場主體，使信用交易的授信方有清晰的產(chǎn)權(quán)邊界，能夠獨(dú)立地承擔(dān)起相應(yīng)的責(zé)任。二是完善企業(yè)信用評估機(jī)制。建立既適合中國企業(yè)發(fā)展實際又符合國際慣例的信用評級及確定企業(yè)信用級別的理論和方法，形成一整套科學(xué)統(tǒng)一的信用評級指標(biāo)體系。三是完善企業(yè)信用擔(dān)保機(jī)制。企業(yè)融資難尤其是中小企業(yè)融資難，很重要的因素就是企業(yè)的信用程度差，而我國又缺乏企業(yè)融資支持輔助體系，如貸款擔(dān)保、貸款風(fēng)險補(bǔ)償機(jī)制、財政利息補(bǔ)貼等，從而加劇了融資難的狀況。因此，解決中小企業(yè)融資難，關(guān)鍵在于提高企業(yè)信用，這就需要通過成立各種形式的信用擔(dān)保公司，完善多層次的企業(yè)信用擔(dān)保體系。

房地產(chǎn)行業(yè)信用管理范文第5篇

摘 要 我國電梯行業(yè)屬于特種行業(yè)，其產(chǎn)品質(zhì)量要求高，維護(hù)保養(yǎng)也是銷售的主要環(huán)節(jié)，加上其客戶是資金密集型企業(yè)，因而其應(yīng)收款管理具有很大難度，本文結(jié)合筆者自身工作實際，就如何加強(qiáng)電梯行業(yè)應(yīng)收賬款管理進(jìn)行了探討，對強(qiáng)化應(yīng)收款管理，確保資金安全，實現(xiàn)電梯企業(yè)健康、持續(xù)發(fā)展具有一定的指導(dǎo)意義。

關(guān)鍵詞 電梯行業(yè) 應(yīng)收賬款 管理

電梯行業(yè)屬于特種行業(yè)，從生產(chǎn)、發(fā)運(yùn)、安裝、驗收到免費(fèi)質(zhì)保期結(jié)束，周期較長，同時電梯安全性關(guān)乎著蕓蕓眾生的生命，所有電梯均需經(jīng)過國家安全質(zhì)量監(jiān)督部門驗收。客戶為保障工期順利進(jìn)行及質(zhì)保期內(nèi)的服務(wù)質(zhì)量，都留有一定的工程進(jìn)度款、驗收后款及質(zhì)保金。電梯銷售企業(yè)最大的客戶群體是房地產(chǎn)企業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)又是資金密集行業(yè)，一般資金缺口較大，慣用做法是盡可能利用上游供應(yīng)商的信用額度，使用較長的賬期，推遲付款。電梯維修質(zhì)保期為一般為驗收合格后一年，這期間電梯銷售企業(yè)必須定期維修保養(yǎng)，如服務(wù)不能滿足客戶需求，則驗收款及質(zhì)保金就難以收回。

對安全性的特殊要求及客戶對資金的依賴性，決定了電梯生產(chǎn)、銷售企業(yè)應(yīng)收賬款管理難度遠(yuǎn)高于其他行業(yè)。應(yīng)收賬款管理難度在于：如果對購貨企業(yè)應(yīng)收賬款管得太松，會影響企業(yè)資金運(yùn)作，甚至形成大量呆賬、死賬。但如管得太嚴(yán)，如不給錢不發(fā)貨，緊縮供貨，又會導(dǎo)致部分客戶流失，影響自身銷售。

結(jié)合筆者十多年在電梯企業(yè)的工作經(jīng)驗，企業(yè)應(yīng)收賬款管理的重點(diǎn)，就是根據(jù)企業(yè)的實際經(jīng)營情況和客戶的信譽(yù)情況制定企業(yè)合理的信用政策，在合同投標(biāo)、合同評審、生產(chǎn)、發(fā)運(yùn)、安裝、驗收及質(zhì)保期等環(huán)節(jié)，采取切實可行的監(jiān)控措施及推進(jìn)辦法。

1、建立信用管理部門，形成組織保障。企業(yè)信用風(fēng)險管理是一項專業(yè)性、技術(shù)性和綜合性較強(qiáng)的工作，對賒銷的信用管理需要專業(yè)人員大量的調(diào)查、分析和專業(yè)化的管理和控制，須特定的部門或組織才能完成。因此必須建立專門的合同管理部門，獨(dú)立于財務(wù)與銷售部門，專門負(fù)責(zé)制定信用政策，評估客戶信用與授信管理，形成嚴(yán)密的應(yīng)收賬款內(nèi)部控制系統(tǒng)。筆者曾分別供職過國企、大型外企的電梯制造企業(yè)，感覺國企在這方面基本上是一片空白，而大型的電梯外資企業(yè)一般在這方面做得比較到位。我國電梯企業(yè)需要高度重視，加快管理步伐。

2、完善管理制度，形成制度保障。要制定切實可行的應(yīng)收賬款、信用管理制度及相應(yīng)的合同管理制度。應(yīng)收賬款的管理始終是圍繞合同管理展開的，所以企業(yè)首先應(yīng)建立合同管理制度，規(guī)范合同洽談、合同評審、生產(chǎn)、發(fā)貨、安裝、驗收、質(zhì)保期各個環(huán)節(jié)的工作。其次要根據(jù)企業(yè)自身財務(wù)狀況制定適合的應(yīng)收賬款、信用管理制度，規(guī)范客戶的信用評級標(biāo)準(zhǔn)及跟蹤辦法、合同執(zhí)行各環(huán)節(jié)信用控制及應(yīng)收賬款的管理。

3、加強(qiáng)應(yīng)收賬款的日常管理。對應(yīng)收賬款的日常管理，應(yīng)實行嚴(yán)格的審核制度、崗位責(zé)任制度和交接管理。企業(yè)應(yīng)選擇合適的合同管理軟件，將合同管理電子化、信息化，使銷售部門、合同管理部門、財務(wù)部門、生產(chǎn)部門、技術(shù)部門、安裝維保部門等與合同執(zhí)行相關(guān)的部門可以過管理軟件及時掌握合同執(zhí)行的具體狀態(tài)。財務(wù)部門對發(fā)生的應(yīng)收賬款應(yīng)及時登記，并定期利用比率、比較、趨勢、結(jié)構(gòu)等分析方法對應(yīng)收賬款進(jìn)行分析，編制應(yīng)收賬款賬戶分析，詳細(xì)列示各筆應(yīng)收款的賬齡、形成原因、金額、合同收款期限、責(zé)任人、行動計劃、預(yù)計可收回時間等，每周將分析資料提交公司主管領(lǐng)導(dǎo)。按合同應(yīng)收款日期及發(fā)票日期分別計算應(yīng)收賬款賬齡，逐筆分析。財務(wù)部門至少每月組織銷售部門、合同管理部門、質(zhì)量部門、技術(shù)部門、安裝維保部門共同參與的應(yīng)收賬款會議。業(yè)務(wù)人員調(diào)動，要經(jīng)財務(wù)部門審查，對所辦業(yè)務(wù)進(jìn)行清理，沒有清理完的不得辦理調(diào)動手續(xù)。

4、建立應(yīng)收帳款的防范機(jī)制。應(yīng)收帳款管理首先應(yīng)從源頭控制，防患于未然，因而防范機(jī)制的建立是十分必要的。為防患于未然，做好應(yīng)收帳款的事前控制，要建立客戶動態(tài)資源管理系統(tǒng)，由合同管理部門對客戶進(jìn)行風(fēng)險管理。客戶的動態(tài)資源管理就是動態(tài)監(jiān)督客戶，了解客戶的資信情況，給客戶建立資信檔案并根據(jù)收集的信息進(jìn)行動態(tài)管理。通過銷售部門業(yè)務(wù)員掌握的客戶資料、管理人員的實地考察、客戶的其他供應(yīng)商調(diào)查的情況、網(wǎng)絡(luò)數(shù)據(jù)、第三方資訊公司和其他公開的信息等渠道，對客戶的品質(zhì)、能力、資本、抵押等狀況，以及客戶與企業(yè)往來的歷史記錄，客戶的規(guī)模、財務(wù)狀況、發(fā)展前景、行業(yè)的風(fēng)險程度等方面進(jìn)行評估，以確定客戶的資信狀況。對于收款風(fēng)險過高超過公司風(fēng)險承受能力的客戶，可直接舍棄，從而實現(xiàn)對應(yīng)收帳款的事前控制。

5、建立應(yīng)收帳款的監(jiān)控體系。應(yīng)收帳款的監(jiān)控體系應(yīng)包括賒銷的發(fā)生、收帳、逾期風(fēng)險預(yù)警等環(huán)節(jié)。電梯從投標(biāo)、生產(chǎn)、發(fā)運(yùn)、安裝驗收到質(zhì)保期結(jié)束，具有較長的合同執(zhí)行周期，因此對于銷售監(jiān)控應(yīng)主要包括：一是投標(biāo)前由信用管理部門和市場部調(diào)查業(yè)主資信狀況、項目審批手續(xù)、資金來源渠道等，選擇誠信、合法、有實力的業(yè)主參與投標(biāo)。二是在生產(chǎn)過程中積極做好中期計量支付工作，對甲方的延期支付問題積極向信用管理部門反映，以確定正確的處理方法。三是在安裝驗收階段要做好電梯的檢驗交付工作，為項目尾款、投標(biāo)保證金、質(zhì)量保證金的回收做好準(zhǔn)備。最后，在完工后積極做好電梯售后免保工作和產(chǎn)品使用情況回訪工作，搜集業(yè)主資金狀況的信息，以加強(qiáng)各種款項的回收并快速識別壞帳風(fēng)險。

合同管理部門和銷售部門要做好應(yīng)收帳款跟蹤管理服務(wù)。從合同簽訂到應(yīng)收帳款到期日前，對客戶進(jìn)行跟蹤、監(jiān)督，從而確?？蛻粽ＶЦ敦浛?，最大限度地防止逾期帳款的發(fā)生。通過應(yīng)收帳款跟蹤管理服務(wù)，保持與客戶經(jīng)常聯(lián)系，提醒付款到期日，催促付款，讓客戶感覺到壓力，從而不輕易推遲付款，極大地提高應(yīng)收帳款的回收率。通過應(yīng)收帳款跟蹤管理服務(wù)，可以快速識別應(yīng)收帳款的逾期風(fēng)險，以便選擇有效的追討手段。

建立應(yīng)收賬款內(nèi)部清欠責(zé)任制，將貨款清欠列入員工績效考核。對業(yè)務(wù)人員明確誰銷售，誰收回，明確欠款清收責(zé)任制，使每筆欠款落實到人，并制定欠款清收考核辦法和考核指標(biāo)，規(guī)定具體的獎懲辦法，以激勵銷售人員積極推銷產(chǎn)品。對于難點(diǎn)客戶，可通過法律手段，如：發(fā)律師函、等，及時催收貨款，從而確保企業(yè)資金安全，實現(xiàn)健康、持續(xù)地發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：