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房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商業(yè)模式范文第1篇

SOHO尚都是一個(gè)面積達(dá)170，000平米的多功能房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，占地2.2公頃，位于北京最集中的都市開(kāi)發(fā)區(qū)域———CBD（中央商務(wù)區(qū)）內(nèi)。SOHO尚都的平均售價(jià)為22000元/平米，其租金在2006年底的價(jià)格達(dá)到375.00元/平米•月-525.00元/平米•月。2007年7月SOHO中國(guó)的純商業(yè)地產(chǎn)SOHO尚都開(kāi)始運(yùn)營(yíng)，但是隨著時(shí)間的推移，曾經(jīng)創(chuàng)造中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)銷(xiāo)售神話的SOHO尚都出現(xiàn)歇業(yè)和退租現(xiàn)象，隨后出現(xiàn)大規(guī)模歇業(yè)，使人們對(duì)SOHO中國(guó)的商業(yè)運(yùn)營(yíng)模式產(chǎn)生懷疑。SOHO中國(guó)的商業(yè)運(yùn)行模式是：SOHO尚都的目標(biāo)客戶(hù)瞄準(zhǔn)投資客，將產(chǎn)品定位為投資品，通過(guò)媒體炒作以高價(jià)將所有商鋪銷(xiāo)售一空，獲得開(kāi)發(fā)利益最大化。開(kāi)發(fā)商將整個(gè)物業(yè)進(jìn)行分割出售，即出售所有的物業(yè)產(chǎn)權(quán)，而且公司不保留任何物業(yè)，在物業(yè)出售完畢后，不對(duì)物業(yè)進(jìn)行統(tǒng)一的規(guī)劃和管理，而是由投資者根據(jù)自己的需要各自進(jìn)行物業(yè)管理。這種運(yùn)營(yíng)模式的優(yōu)點(diǎn)，可以為SOHO中國(guó)迅速回籠資金，獲得巨大的短期收益；投資者也可以擁有產(chǎn)權(quán)，并根據(jù)自己的意愿對(duì)產(chǎn)權(quán)進(jìn)行處置，以獲取最大的投資收益。但是，這種模式使開(kāi)發(fā)商失去長(zhǎng)期擁有物業(yè)并獲得長(zhǎng)期效益的機(jī)會(huì)，也使一些投資者由于房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理的專(zhuān)業(yè)知識(shí)匱乏而造成對(duì)物業(yè)管理失敗，面臨著投資失敗的風(fēng)險(xiǎn)。造成SOHO中國(guó)商業(yè)模式失敗的原因有以下兩個(gè)方面：第一，商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在處理建成物業(yè)時(shí)往往采用“只售不租”的模式，將所有產(chǎn)權(quán)分割出售給投資者；在銷(xiāo)售完物業(yè)之后并不對(duì)后期的物業(yè)進(jìn)行統(tǒng)一的經(jīng)營(yíng)與管理，而由投資者自行管理。這就造成物業(yè)不能統(tǒng)一規(guī)劃，物業(yè)的業(yè)態(tài)分布不合理，各物業(yè)管理者均從自身利益經(jīng)營(yíng)物業(yè)，這很容易導(dǎo)致整個(gè)物業(yè)的經(jīng)營(yíng)與管理失敗。另外，商業(yè)房地產(chǎn)租金的預(yù)期收益水平已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了市場(chǎng)能承受的范圍，造成銷(xiāo)售商鋪的租金與市場(chǎng)脫節(jié)，導(dǎo)致投資者招商難和運(yùn)營(yíng)難，這也是目前中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)面臨的普遍問(wèn)題，把商鋪的價(jià)格提升到一個(gè)非理性的程度，嚴(yán)重透支了業(yè)主和商戶(hù)的未來(lái)收益，這也是造成部分物業(yè)的投資者難以為繼的一個(gè)重要原因。

二、我國(guó)商業(yè)房地產(chǎn)形成SOHO中國(guó)商業(yè)運(yùn)營(yíng)模式的原因分析

SOHO中國(guó)的商業(yè)運(yùn)營(yíng)模式普遍存在于我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)中，經(jīng)過(guò)筆者對(duì)全國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)商業(yè)房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式的研究發(fā)現(xiàn)，形成這種經(jīng)營(yíng)模式的原因可以從房地產(chǎn)公司和投資者這兩個(gè)方面進(jìn)行分析說(shuō)明。

（一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司所面臨的困境2007年國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的數(shù)量達(dá)到62518家[1]，僅上市的房地產(chǎn)公司就有幾百家。房地產(chǎn)公司的數(shù)量是自建國(guó)以來(lái)最多的一個(gè)時(shí)期，但仔細(xì)研究這些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司就會(huì)發(fā)現(xiàn)，雖然這些公司的綜合實(shí)力的差異很大，但是不論房地產(chǎn)公司實(shí)力的強(qiáng)弱，他們都面臨著共同的問(wèn)題———自有資金率低（如表1）。從圖中可以看出從2004—2007年我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的資金自有率平均為30%左右，這樣的資金自有率顯然不能適應(yīng)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展需要，因?yàn)榉康禺a(chǎn)行業(yè)是資金密集型行業(yè)。由于自有資金少，所以國(guó)內(nèi)大多數(shù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司對(duì)已建成的商業(yè)地產(chǎn)均采用“只售不租”的模式，這樣做是為了迅速回籠資金，彌補(bǔ)自有資金短缺的不足。目前，我國(guó)獲取土地使用權(quán)的途徑主要是通過(guò)“招拍掛”（招標(biāo)、拍賣(mài)、掛牌制度簡(jiǎn)稱(chēng)）的方式，開(kāi)發(fā)商在獲得土地的使用權(quán)時(shí)就會(huì)消耗其大量的自有資金，開(kāi)發(fā)公司自有資金剩余不多，必須借助貸款來(lái)進(jìn)行后期的開(kāi)發(fā)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司在開(kāi)發(fā)一項(xiàng)房地產(chǎn)的時(shí)候，一般要先用自有資金支付一些必須的土地稅費(fèi)和其他前期投入，在達(dá)到銀行的貸款要求之后，就向銀行提出貸款申請(qǐng)，然后利用貸款完成后續(xù)的建設(shè)開(kāi)發(fā)。開(kāi)發(fā)商在商業(yè)房地產(chǎn)建成之后對(duì)其產(chǎn)權(quán)進(jìn)行分割出售，迅速回籠資金，還清貸款，而剩余的資金和利潤(rùn)用于競(jìng)拍土地和下一輪的房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)。這就是我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的一般開(kāi)發(fā)流程，從這個(gè)過(guò)程中可以發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司急于分割出售商業(yè)地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)是為了回籠資金，迅速進(jìn)入下一輪的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)或土地儲(chǔ)備。銀行貸款的高額利息，使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在房地產(chǎn)建成后必須全部出售，以便迅速回籠資金償還貸款，減少整個(gè)開(kāi)發(fā)成本。鑒于我國(guó)商業(yè)房地產(chǎn)“只售不租”經(jīng)營(yíng)模式所帶來(lái)的問(wèn)題，一些業(yè)內(nèi)人士提出改變經(jīng)營(yíng)模式的建議，即借鑒國(guó)外的“只租不售”或“租售結(jié)合”的經(jīng)營(yíng)模式。這兩種經(jīng)營(yíng)模式雖然不可以使開(kāi)發(fā)商的資金迅速回籠，并有可能增加房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)成本，但可以使開(kāi)發(fā)商長(zhǎng)期持有物業(yè)的產(chǎn)權(quán)，獲得長(zhǎng)期的收益，逐步緩解房地產(chǎn)自有資金率低的問(wèn)題，并從中獲得更高的經(jīng)營(yíng)收益。從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，“只租不售”或者“租售結(jié)合”的經(jīng)營(yíng)模式所獲得的收益要遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于“只售不租”的經(jīng)營(yíng)模式。但是，筆者對(duì)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的研究發(fā)現(xiàn)，國(guó)內(nèi)還沒(méi)有一家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司對(duì)物業(yè)形成“只租不售”或“租售結(jié)合”的長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)觀念。例如，作為我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司領(lǐng)軍的萬(wàn)科集團(tuán)，在對(duì)其開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目均采用出售物業(yè)的經(jīng)營(yíng)理念，而不保留任何物業(yè)的產(chǎn)權(quán)。

（二）個(gè)人投資者面臨的困境我國(guó)個(gè)人投資者對(duì)商業(yè)房地產(chǎn)的投資現(xiàn)狀與美國(guó)等發(fā)達(dá)國(guó)家相比，存在著投資渠道單一和投資者的個(gè)人資金少的缺點(diǎn)。[2]33-34目前，國(guó)內(nèi)現(xiàn)行的商業(yè)房地產(chǎn)的投資渠道主要是購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)類(lèi)股票和直接購(gòu)買(mǎi)分割后的商業(yè)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)，存在這種投資現(xiàn)狀的原因是由于我國(guó)的個(gè)人投資者還沒(méi)有足夠的資金購(gòu)買(mǎi)整棟商業(yè)物業(yè)。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)分析，我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)的利潤(rùn)率在1999年由負(fù)轉(zhuǎn)正，隨后便進(jìn)入上升軌道。2007年，全行業(yè)的平均利潤(rùn)率略高于10%，比全社會(huì)平均值高出4個(gè)百分點(diǎn)，可見(jiàn)房地產(chǎn)行業(yè)是高利潤(rùn)行業(yè)。而投資者的投資心理是將資金投向回報(bào)率高的行業(yè)，這就驅(qū)使個(gè)人投資者希望將自己的投資資金投到商業(yè)房地產(chǎn)領(lǐng)域。但是，從我國(guó)的個(gè)人投資者的角度來(lái)看，能夠?qū)⑽飿I(yè)進(jìn)行整棟購(gòu)買(mǎi)的投資者相對(duì)較少。從最早的投資幾百萬(wàn)的客戶(hù)，發(fā)展到現(xiàn)在有投資幾千萬(wàn)的客戶(hù)。這反映了中國(guó)市場(chǎng)的發(fā)展和財(cái)富積累的階段，但還遠(yuǎn)沒(méi)有發(fā)達(dá)國(guó)家那樣財(cái)富集中，我們的市場(chǎng)定位不能超越中國(guó)財(cái)富積累的歷史階段。所以，投資者只能購(gòu)買(mǎi)經(jīng)過(guò)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商分割后的產(chǎn)權(quán)，然后將其進(jìn)行出租獲利。在出租的過(guò)程中投資者是從自己利益最大化的角度出發(fā)，不對(duì)整體的物業(yè)管理或者業(yè)態(tài)分布進(jìn)行考慮，這往往導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)管理混亂，進(jìn)而不能達(dá)到投資者的收益預(yù)期，使投資者的收益得不到保障。而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商由于沒(méi)有商業(yè)地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)就不能有效地協(xié)調(diào)投資者的利益，也就不能有效地組織商業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理。這最終造成個(gè)人投資者在花費(fèi)大量的資金購(gòu)買(mǎi)產(chǎn)權(quán)之后，無(wú)法保障其穩(wěn)定預(yù)期收益的困境。[3]50-51

三、解決SOHO中國(guó)商業(yè)運(yùn)營(yíng)模式問(wèn)題的出路

目前，國(guó)際上個(gè)人投資商業(yè)房地產(chǎn)相對(duì)較成熟的途徑有兩種，一種是以日本為代表的不動(dòng)產(chǎn)投資信托，另一種是以美國(guó)為代表的美國(guó)不動(dòng)產(chǎn)投資信托。

（一）日本的不動(dòng)產(chǎn)投資信托對(duì)我國(guó)的啟示日本的不動(dòng)產(chǎn)信托分為兩種。一種是信托型不動(dòng)產(chǎn)證券化，是由商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司將其開(kāi)發(fā)的不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)分割成為較小的單位，并將這些分割后的產(chǎn)權(quán)進(jìn)行出售。投資者得到產(chǎn)權(quán)之后，可以由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司對(duì)其統(tǒng)一收回管理或者委托信托公司統(tǒng)一管理，以達(dá)到不動(dòng)產(chǎn)證券化的目的。這樣就保證產(chǎn)權(quán)經(jīng)過(guò)分割出售的商業(yè)房地產(chǎn)，雖然在產(chǎn)權(quán)上是投資者獨(dú)自擁有的，但是經(jīng)過(guò)對(duì)產(chǎn)權(quán)管理權(quán)的回收，仍然能對(duì)后期的物業(yè)進(jìn)行統(tǒng)一管理和規(guī)劃，使商業(yè)房地產(chǎn)具有穩(wěn)定的收益。日本的另外一種不動(dòng)產(chǎn)投資信托形式是組合型不動(dòng)產(chǎn)證券化（流程如圖1所示），是由不動(dòng)產(chǎn)公司與投資者合作成立任意組合，共同持有不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)，再以任意組合的名義將不動(dòng)產(chǎn)出租給原不動(dòng)產(chǎn)公司以負(fù)責(zé)經(jīng)營(yíng)管理，而收取的租金收入再依比例分配給合作人（即投資者），到期時(shí)若合作人決定將不動(dòng)產(chǎn)出售，則處分所得也依出資比例還給合作人。日本的這種兩種運(yùn)營(yíng)模式都適合解決目前我國(guó)個(gè)人投資商業(yè)房地產(chǎn)模式所存在的困境。根據(jù)信托型不動(dòng)產(chǎn)證券化的模式，對(duì)我國(guó)那些已經(jīng)進(jìn)行分割出售的商業(yè)房地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，可以由開(kāi)發(fā)商對(duì)產(chǎn)權(quán)的管理權(quán)進(jìn)行回收，然后對(duì)整個(gè)物業(yè)進(jìn)行統(tǒng)一的管理和合理的業(yè)態(tài)分布，這樣就可以避免投資者各自為戰(zhàn)的局面，同時(shí)提高投資者收益的穩(wěn)定性，也能為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商提供持續(xù)的收益。而根據(jù)組合型不動(dòng)產(chǎn)證券化的模式，我國(guó)的商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司與個(gè)人投資者合作成立任意組合，共同持有不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)，在以任意組合的名義將不動(dòng)產(chǎn)出租給商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司或委托給第三方物業(yè)管理公司，對(duì)物業(yè)進(jìn)行統(tǒng)一的規(guī)劃和經(jīng)營(yíng)管理。在獲得收益之后再依比例分配給投資者，在合同到期后由投資者決定是否繼續(xù)持有物業(yè)，若繼續(xù)持有只需續(xù)簽合同即可；若將所有的產(chǎn)權(quán)出售，則需要將售后資金按照比例還給合作者。運(yùn)用組合型不動(dòng)產(chǎn)證券化即可以使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在與投資者簽訂證券組合合同的時(shí)候回籠一部分資金，又可以使開(kāi)發(fā)商長(zhǎng)期持有物業(yè)管理權(quán)，獲得長(zhǎng)期收益。對(duì)于投資者來(lái)說(shuō)，可以在擁有商業(yè)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的同時(shí)，依靠統(tǒng)一的物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理獲取穩(wěn)定的投資收益。

（二）美國(guó)不動(dòng)產(chǎn)投資信托對(duì)我國(guó)的啟示美國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)信托類(lèi)型是在房地產(chǎn)項(xiàng)目沒(méi)有開(kāi)發(fā)之前，由負(fù)責(zé)開(kāi)發(fā)物業(yè)的房地產(chǎn)公司對(duì)要開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行可行性評(píng)估，并對(duì)項(xiàng)目的未來(lái)收益做一個(gè)評(píng)估分析。通過(guò)委托信托公司或由開(kāi)發(fā)公司自行將房地產(chǎn)項(xiàng)目的產(chǎn)權(quán)進(jìn)行信托證券化，并向社會(huì)公開(kāi)發(fā)行信托證券，籌集社會(huì)資金。利用籌集的資金進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)，在物業(yè)建成之后，進(jìn)行統(tǒng)一的物業(yè)管理，獲得預(yù)期的收益；然后，將至少90%收益按照投資者出資的比例分配給投資者，投資者在信托運(yùn)行期間可以轉(zhuǎn)讓其收益憑證。美國(guó)的這種不動(dòng)產(chǎn)投資信托的模式在我國(guó)的成型案例很少，但是美國(guó)不動(dòng)產(chǎn)投資信托的模式可以很好地解決目前國(guó)內(nèi)個(gè)人投資商業(yè)房地產(chǎn)出現(xiàn)的問(wèn)題，值得我們借鑒。根據(jù)美國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)投資信托的模式，開(kāi)發(fā)商在開(kāi)發(fā)建設(shè)物業(yè)之前就可以委托信托公司對(duì)物業(yè)進(jìn)行產(chǎn)權(quán)證券化，然后再將證券化的產(chǎn)權(quán)面向投資者進(jìn)行發(fā)售以獲取商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)資金。這樣對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，可以減少向銀行的貸款額或者不貸款，即有利于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商節(jié)約開(kāi)發(fā)成本，同時(shí)也可以使整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目由于充足的資金而減少建設(shè)周期。對(duì)于投資者來(lái)說(shuō)，這種模式不但能夠購(gòu)買(mǎi)到商業(yè)地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)，而且也不必考慮后期的物業(yè)管理。在商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目建成運(yùn)營(yíng)之后，不僅可以保障開(kāi)發(fā)商和投資者的經(jīng)濟(jì)利益，也會(huì)使開(kāi)發(fā)商避免開(kāi)發(fā)過(guò)程中的資金短缺，也能滿足投資者對(duì)商業(yè)房地產(chǎn)投資的愿望。

雖然，日本和美國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)投資信托可以解決我國(guó)個(gè)人投資商業(yè)房地產(chǎn)存在的問(wèn)題。但是，我國(guó)現(xiàn)有的不動(dòng)產(chǎn)投資信托管理辦法中有關(guān)資金信托計(jì)劃不得超過(guò)（含）200份，且每份合約金額不得超過(guò)（含）5萬(wàn)元的限制，是影響當(dāng)前不動(dòng)產(chǎn)投資信托發(fā)展的因素之一。另外，不動(dòng)產(chǎn)投資信托在我國(guó)還沒(méi)有形成完善的運(yùn)作模式，對(duì)受托人的有效約束和激勵(lì)機(jī)制尚未完全形成，容易發(fā)生受托人的道德風(fēng)險(xiǎn)。所以，我們要克服不動(dòng)產(chǎn)投資信托實(shí)施的不利條件，建設(shè)適應(yīng)不動(dòng)產(chǎn)投資信托發(fā)展的社會(huì)和法律環(huán)境。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商業(yè)模式范文第2篇

自房地產(chǎn)教父馮侖辭任萬(wàn)通地產(chǎn)董事長(zhǎng)以來(lái)，看似隱退幕后，其實(shí)他現(xiàn)在的舞臺(tái)更高、更大――萬(wàn)通投資控股股份有限公司董事長(zhǎng)。在其完成身份轉(zhuǎn)換之際，萬(wàn)通地產(chǎn)也正在上演轉(zhuǎn)型大戲。

所謂轉(zhuǎn)型，是指一向?qū)⒅匦姆旁谧≌_(kāi)發(fā)領(lǐng)域的萬(wàn)通地產(chǎn)將在商用物業(yè)領(lǐng)域集中發(fā)力，按照規(guī)劃，到2015年，萬(wàn)通將投資150億元，開(kāi)發(fā)超過(guò)100萬(wàn)平方米的商用物業(yè)，持有投資級(jí)商用面積超過(guò)50萬(wàn)平方米，目標(biāo)年租金收入11億元。

由此，新上任的萬(wàn)通地產(chǎn)董事長(zhǎng)許立拉開(kāi)了轉(zhuǎn)型大幕。

增持投資型物業(yè)

從口號(hào)、起步，到規(guī)劃面積超100萬(wàn)平方米的項(xiàng)目?jī)?chǔ)備，萬(wàn)通地產(chǎn)商用物業(yè)戰(zhàn)略布局耗時(shí)數(shù)年，以完全有別于某些房企輕率進(jìn)軍的做法，嫻熟地引入了金融、資本工具?！爸匾牟皇且?guī)模，而是能力?！痹S立如此總結(jié)著幾年來(lái)的厚積薄發(fā)。

此前一直擔(dān)任萬(wàn)通地產(chǎn)總經(jīng)理許立表示，新的管理層將繼續(xù)堅(jiān)持和貫徹萬(wàn)通地產(chǎn)既定的戰(zhàn)略與核心價(jià)值觀，堅(jiān)持“低風(fēng)險(xiǎn)，中速度，高回報(bào)”的發(fā)展策略，成為開(kāi)發(fā)與運(yùn)營(yíng)并重的地產(chǎn)公司，從而使公司具有穩(wěn)定的利潤(rùn)來(lái)源和良好的反周期能力，萬(wàn)通地產(chǎn)整體的成長(zhǎng)速度和發(fā)展空間前景可期。

對(duì)于商用物業(yè)投資，萬(wàn)通地產(chǎn)不僅戰(zhàn)略清晰，而且戰(zhàn)術(shù)上不乏創(chuàng)新。他們將商用物業(yè)投融資模式體系化，對(duì)應(yīng)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)的四個(gè)階段，進(jìn)行不同的組合運(yùn)用：在拿地前夕，即引入戰(zhàn)略投資伙伴實(shí)現(xiàn)股權(quán)合作，共同開(kāi)發(fā)，以此降低自有資金投入；在開(kāi)發(fā)建設(shè)階段，引入私募股權(quán)投資基金（PE）、銀團(tuán)貸款或信托資金，完成項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)；在持有經(jīng)營(yíng)階段，引入商用物業(yè)孵化基金，實(shí)現(xiàn)早先合作股東的利益退出；在出租率與租金收益保持穩(wěn)定后，則通過(guò)各種金融產(chǎn)品比如REITs等，向包括養(yǎng)老基金、保險(xiǎn)企業(yè)等機(jī)構(gòu)出售部分或全部權(quán)益。

不過(guò)，更獨(dú)特的是萬(wàn)通地產(chǎn)商用物業(yè)的產(chǎn)品選擇――投資型物業(yè)。以“萬(wàn)通中心”系列為例，萬(wàn)通地產(chǎn)新任總經(jīng)理云大俊說(shuō)：“我們只做一線城市核心商務(wù)區(qū)或新興商務(wù)區(qū)，以及二線城市核心商務(wù)區(qū)的項(xiàng)目，因?yàn)橹挥羞@樣的項(xiàng)目未來(lái)才能獲得充分的運(yùn)營(yíng)收入，也才能為公司豐富多元的財(cái)務(wù)安排奠定基礎(chǔ)?！?/p>

許立則強(qiáng)調(diào)，萬(wàn)通地產(chǎn)仍然會(huì)堅(jiān)持“濱海新區(qū)、美國(guó)模式和萬(wàn)通價(jià)值觀”的既定戰(zhàn)略，轉(zhuǎn)型期的策略安排是：在住宅領(lǐng)域鞏固并拓展改善型需求客群，增加度假和休閑產(chǎn)品，豐富住宅產(chǎn)品線；在商用物業(yè)領(lǐng)域堅(jiān)持美國(guó)模式，以萬(wàn)通中心為主軸，租售并舉，利用創(chuàng)新的融資渠道，提升專(zhuān)業(yè)運(yùn)營(yíng)能力。

財(cái)務(wù)總監(jiān)出身的云大俊似乎更習(xí)慣用數(shù)據(jù)說(shuō)話。他透露，萬(wàn)通地產(chǎn)力爭(zhēng)5年內(nèi)使商用物業(yè)收入占總收入的15%，利潤(rùn)占總利潤(rùn)的30%，投資型持有物業(yè)占總資產(chǎn)的20%至30%。而對(duì)萬(wàn)通地產(chǎn)的新團(tuán)隊(duì)來(lái)講，這是一個(gè)有挑戰(zhàn)性的轉(zhuǎn)型目標(biāo)，“我們團(tuán)隊(duì)有信心完成公司的既定戰(zhàn)略目標(biāo)”，許立對(duì)此深信不疑。

四大業(yè)務(wù)支撐“大萬(wàn)通”

2006年萬(wàn)通把一部分資產(chǎn)注入A股上市公司之后，經(jīng)過(guò)四年重組，對(duì)萬(wàn)通體系已經(jīng)初步構(gòu)架完畢?！拔磥?lái)我們最主要的是以萬(wàn)通控股作為一個(gè)整體的代表，來(lái)向市場(chǎng)和我們行業(yè)做出一個(gè)互動(dòng)。”馮侖說(shuō)。萬(wàn)通旗下最重要A股上市公司萬(wàn)通地產(chǎn)仍然是萬(wàn)通旗艦公司，目前承擔(dān)主要的住宅開(kāi)發(fā)和商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)業(yè)務(wù)。

在萬(wàn)通內(nèi)部被稱(chēng)為“萬(wàn)通新創(chuàng)”的工業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)，是萬(wàn)通控股的第二家上市公司。據(jù)介紹，工業(yè)地產(chǎn)與TCL的合資已經(jīng)取得明顯的成果，品牌為萬(wàn)通公社，今年會(huì)增加相當(dāng)規(guī)模的資產(chǎn)，從而使這部分業(yè)務(wù)最終上市。

此外，資產(chǎn)管理和基金業(yè)務(wù)是萬(wàn)通未來(lái)發(fā)展的重頭戲，萬(wàn)通相關(guān)發(fā)言人稱(chēng)，萬(wàn)通基金目前有多只基金正在籌備，目前公開(kāi)的有守正基金。在4月即將公布的年報(bào)當(dāng)中，還會(huì)適當(dāng)披露其他基金。這部分業(yè)務(wù)過(guò)去幾年通過(guò)跟一些機(jī)構(gòu)的合作，發(fā)展了萬(wàn)通自己獨(dú)特的資產(chǎn)管理方式和業(yè)務(wù)模式。

還有一塊，是萬(wàn)通的海外業(yè)務(wù)，包括在紐約的中國(guó)中心，以及未來(lái)在海外重要的業(yè)務(wù)。

不難看出，“四大業(yè)務(wù)模式”支撐著“大萬(wàn)通”。這是發(fā)展20年的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在宏觀調(diào)控的密集期對(duì)整個(gè)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的思考。

不過(guò)，這對(duì)于大萬(wàn)通來(lái)說(shuō)，“這一切都成為零，未來(lái)發(fā)展新的十年，我們最重要的就是用創(chuàng)新和變革來(lái)應(yīng)對(duì)復(fù)雜和多變的政策、體制以及市場(chǎng)環(huán)境。”馮侖表示。

給力“美國(guó)模式”

據(jù)悉，萬(wàn)通地產(chǎn)將在“美國(guó)模式”的指引下，走出一條“中期持有，能力導(dǎo)向，資本收益，收入多元”的特色路徑。即由一個(gè)包辦一切的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)化為一個(gè)以投資能力見(jiàn)長(zhǎng)的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)投資公司。

而與金融企業(yè)中金公司和商用物業(yè)專(zhuān)家香港置地的戰(zhàn)略合作，也給萬(wàn)通地產(chǎn)所倡導(dǎo)的“美國(guó)模式”以強(qiáng)有力的支持，畢竟資本和運(yùn)營(yíng)能力是商業(yè)地產(chǎn)的兩大核心要素。在馮侖看來(lái)，海外不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展時(shí)期早、成熟度較高，對(duì)產(chǎn)品與服務(wù)的理解更為深入。因此，只有在海外市場(chǎng)投入真金白銀，赤身肉搏，才能夠?qū)W到真功夫，而這樣的功底將是萬(wàn)通地產(chǎn)決勝內(nèi)地高端物業(yè)市場(chǎng)的最大底氣。

“不爭(zhēng)下游，把房地產(chǎn)變成建筑業(yè)；而是爭(zhēng)上游，把房地產(chǎn)企業(yè)變身為服務(wù)業(yè)、金融業(yè)。3年之內(nèi)，萬(wàn)通控股爭(zhēng)取實(shí)現(xiàn)整體上市?！边@是馮侖“大萬(wàn)通”戰(zhàn)略的終極目標(biāo)。

公開(kāi)資料顯示，萬(wàn)通控股是北京資本規(guī)模最大的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)投資公司之一，總資產(chǎn)138億元。目前，其旗下業(yè)務(wù)涉及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、園區(qū)地產(chǎn)、基金管理和資產(chǎn)管理等眾多領(lǐng)域。馮侖表示，萬(wàn)通控股有息負(fù)債率不足10%。這意味著，未來(lái)萬(wàn)通控股有充足的發(fā)展空間。

做中國(guó)的“凱德置地”

萬(wàn)通為自己未來(lái)發(fā)展模式尋求的學(xué)習(xí)榜樣是新加坡房地產(chǎn)公司――凱德置地。凱德置地模式就是將直接投資和資產(chǎn)管理相結(jié)合，傳統(tǒng)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)能力和金融能力相結(jié)合。

新加坡凱德置地有兩個(gè)特點(diǎn)。一是輕資產(chǎn)，從傳統(tǒng)地產(chǎn)的重資產(chǎn)、完全自有資金投入，轉(zhuǎn)為自有資金較低，更多是管理外部基金投資人、使資產(chǎn)獲得更好的回報(bào)，同時(shí)通過(guò)表外資產(chǎn)使發(fā)展速度更快；二是以軟收入為主，通過(guò)運(yùn)營(yíng)管理收入等帶來(lái)軟收入。

馮侖對(duì)重組后的模式思考是，萬(wàn)通地產(chǎn)借鑒新鴻基模式，萬(wàn)通控股則仿效凱德置地模式，直接投資權(quán)益性收入加上資產(chǎn)管理收入，結(jié)合起來(lái)成為控股公司的主要收入。

不過(guò)，萬(wàn)通此次商業(yè)模式轉(zhuǎn)型在專(zhuān)家眼中仍不無(wú)困惑。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心主任陳淮表示，與傳統(tǒng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式不同的是，PE才是真正半產(chǎn)權(quán)方式參與開(kāi)發(fā)商環(huán)節(jié)，這屬于商業(yè)模式。但PE是很獨(dú)特的合伙方式，既有債權(quán)特征、也有產(chǎn)權(quán)合作的特征，但無(wú)法通過(guò)分享長(zhǎng)期產(chǎn)權(quán)溢價(jià)來(lái)實(shí)現(xiàn)擴(kuò)張。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商業(yè)模式范文第3篇

2008年以來(lái)，我國(guó)商品房銷(xiāo)售面積增速逐步放緩（如圖1），我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)相應(yīng)從成長(zhǎng)期步入成熟期。隨著人口結(jié)構(gòu)拐點(diǎn)出現(xiàn)和城鎮(zhèn)化增速放緩，未來(lái)商品房需求增速將進(jìn)一步放緩。城鎮(zhèn)化增速放緩和住房需求收入中樞下移將抑制新增住房購(gòu)買(mǎi)力。我國(guó)1978-2013年常住人口城鎮(zhèn)化率年均提高1.02個(gè)百分點(diǎn)，按照規(guī)劃，2020年常住人口城鎮(zhèn)化率要達(dá)到60%左右，年均提高0.9個(gè)百分點(diǎn)。城鎮(zhèn)常住人口增速放緩意味著新增住房需求增速動(dòng)能較上個(gè)10年減弱。此外，我國(guó)目前住房自有率達(dá)到80%左右，城市中高收入階層大多已擁有住房，未來(lái)城鎮(zhèn)新移民將以農(nóng)村人口或農(nóng)民工群體為主，中低收入群體將成為購(gòu)房主力，可以預(yù)見(jiàn)購(gòu)房需求收入中樞下移，新房購(gòu)買(mǎi)力相對(duì)較弱。我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)正處于從開(kāi)發(fā)建設(shè)為主向經(jīng)營(yíng)服務(wù)轉(zhuǎn)型階段。根據(jù)國(guó)際成熟的經(jīng)驗(yàn)，當(dāng)一個(gè)國(guó)家人均GDP在1300-8000美元之間時(shí)，住宅投資將達(dá)到高峰，人均GDP在8000-13000美元之間時(shí)，住宅投資保持平穩(wěn)，當(dāng)人均GDP處在13000美元以上時(shí)，住宅投資將開(kāi)始回落。同時(shí)，在人均GDP超過(guò)8000美元之后，經(jīng)圖2房地產(chǎn)價(jià)值鏈及企業(yè)分布濟(jì)結(jié)構(gòu)將從制造業(yè)轉(zhuǎn)向服務(wù)業(yè)。這意味著未來(lái)的住房消費(fèi)需求將從實(shí)物消費(fèi)向服務(wù)消費(fèi)轉(zhuǎn)變。而我國(guó)2004年人均GDP即超過(guò)1300美元，開(kāi)始加速增長(zhǎng)，2014年達(dá)到7594美元，即將突破8000美元的關(guān)口。房地產(chǎn)業(yè)將面臨一系列轉(zhuǎn)型，包括“從注重投資開(kāi)發(fā)轉(zhuǎn)型為注重管理運(yùn)營(yíng)、從追求加杠桿轉(zhuǎn)型為泛金融化、從重資產(chǎn)拼規(guī)模轉(zhuǎn)型為輕資產(chǎn)多業(yè)態(tài)、從買(mǎi)地賣(mài)房轉(zhuǎn)型為客群服務(wù)等”。

二、當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型的趨勢(shì)

隨著互聯(lián)網(wǎng)工具的應(yīng)用，有的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商變身為互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)，提供辦公物業(yè)、住宅物業(yè)租賃服務(wù)，有的開(kāi)發(fā)企業(yè)與互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)合作進(jìn)入電商運(yùn)營(yíng)領(lǐng)域，也有互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)介入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和運(yùn)營(yíng)。房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)與互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)、服務(wù)業(yè)企業(yè)的邊界正在模糊，相互滲透融合。房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)包括了開(kāi)發(fā)建設(shè)和各種服務(wù)的價(jià)值鏈。從環(huán)節(jié)上看，房地產(chǎn)業(yè)包括了土地、資金、設(shè)計(jì)等上游投入階段，中游開(kāi)發(fā)建設(shè)和銷(xiāo)售階段，下游租賃和二手交易階段以及衍生的物業(yè)服務(wù)和居住消費(fèi)服務(wù)。開(kāi)發(fā)建設(shè)和銷(xiāo)售環(huán)節(jié)的附加值相對(duì)較低，以規(guī)模經(jīng)濟(jì)為主要特點(diǎn)；而上游融資及下游經(jīng)營(yíng)服務(wù)環(huán)節(jié)附加值較高，以精細(xì)化、專(zhuān)業(yè)化為主要特點(diǎn)。所謂產(chǎn)業(yè)升級(jí)，即企業(yè)經(jīng)營(yíng)從低附加值的環(huán)節(jié)向上下游高附加值環(huán)節(jié)遷移的過(guò)程，伴隨著行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)以成本競(jìng)爭(zhēng)、規(guī)模擴(kuò)張為主向利潤(rùn)競(jìng)爭(zhēng)、價(jià)值創(chuàng)造為主。許多品牌房企在房地產(chǎn)業(yè)規(guī)模擴(kuò)張的階段已經(jīng)取得了領(lǐng)先的市場(chǎng)地位和規(guī)模優(yōu)勢(shì)，正在積極的尋求轉(zhuǎn)型。這主要包括以下幾個(gè)方面：1.從銷(xiāo)售中心向利潤(rùn)中心調(diào)整2009年后房地產(chǎn)銷(xiāo)售整體承壓，費(fèi)用攀升和地價(jià)上漲使企業(yè)凈利潤(rùn)持續(xù)收窄，房地產(chǎn)業(yè)上市公司凈利潤(rùn)呈持續(xù)下降趨勢(shì)。行業(yè)利潤(rùn)拐點(diǎn)出現(xiàn)迫使房地產(chǎn)企業(yè)將發(fā)展目標(biāo)從擴(kuò)大銷(xiāo)售向提升利潤(rùn)調(diào)整。2015年上市房企公布的增長(zhǎng)目標(biāo)普遍放緩：萬(wàn)科未來(lái)將不考核銷(xiāo)售額指標(biāo)，考核方向轉(zhuǎn)變?yōu)殇N(xiāo)售回款及利潤(rùn)指標(biāo)，綠地集團(tuán)銷(xiāo)售目標(biāo)同比增加16%，較2014年的48%已大幅下調(diào)。萬(wàn)達(dá)集團(tuán)核心考核指標(biāo)調(diào)整為租金、凈利潤(rùn)、持有物業(yè)增長(zhǎng)，并明確房地產(chǎn)收入指標(biāo)可以少增長(zhǎng)，不增長(zhǎng)，甚至負(fù)增長(zhǎng)。房地產(chǎn)企業(yè)的另一個(gè)動(dòng)作是積極推出合伙人計(jì)劃或激勵(lì)計(jì)劃。2012年末，碧桂園推出“成就共享”激勵(lì)計(jì)劃；2014年5月，萬(wàn)科啟動(dòng)股權(quán)激勵(lì)、項(xiàng)目跟投等領(lǐng)域的地產(chǎn)事業(yè)合伙人制度；2015年6月，鴻坤集團(tuán)公布“合伙人+”制度。房地產(chǎn)企業(yè)引入合伙人制度和股權(quán)激勵(lì)有多種考慮，例如提高企業(yè)人才吸引力、提高項(xiàng)目運(yùn)行效率、確保項(xiàng)目質(zhì)量和安全等，但根本原因是，企業(yè)日益看重利潤(rùn)獲取，需要引入激勵(lì)機(jī)制確保項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)目標(biāo)的一致性。2.向房地產(chǎn)價(jià)值鏈的高附加值環(huán)節(jié)滲透伴隨著中國(guó)互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)的興起，傳統(tǒng)房地產(chǎn)企業(yè)與行業(yè)外企業(yè)的業(yè)務(wù)合作日益活躍。2015年上半年，平安集團(tuán)、京東等企業(yè)與萬(wàn)科、綠地、碧桂園等房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)聯(lián)手，密集推出房地產(chǎn)眾籌項(xiàng)目。而早在2012年，萬(wàn)科即與淘寶聯(lián)手打造住宅網(wǎng)上銷(xiāo)售平臺(tái)。2014年8月，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)與騰訊、百度共同出資成立萬(wàn)達(dá)電子商務(wù)公司。互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)也開(kāi)始向房地產(chǎn)領(lǐng)域滲透。例如，小米通過(guò)打造“互聯(lián)網(wǎng)+地產(chǎn)+X”模式，形成以地產(chǎn)為基礎(chǔ)的、整合教育、醫(yī)療、社區(qū)服務(wù)、居住消費(fèi)的新型業(yè)態(tài)。從傳統(tǒng)的行業(yè)視角來(lái)看，過(guò)去專(zhuān)注于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的企業(yè)與物業(yè)管理企業(yè)、資產(chǎn)管理公司及互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)之間的邊界逐漸模糊。但是從價(jià)值鏈角度看，房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)外的企業(yè)正在逐漸滲透和融合：過(guò)去房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商依靠雄厚的資金實(shí)力牢牢控制著土地購(gòu)置、項(xiàng)目規(guī)劃和融資環(huán)節(jié)，而建筑方案設(shè)計(jì)、建設(shè)工程、銷(xiāo)售業(yè)務(wù)、物業(yè)服務(wù)及生活消費(fèi)則以外包的方式轉(zhuǎn)移出去?，F(xiàn)在，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為了追求新的利潤(rùn)來(lái)源，將業(yè)務(wù)向物業(yè)服務(wù)、居住消費(fèi)等環(huán)節(jié)擴(kuò)展，同時(shí)在價(jià)值鏈的上游，引入合作以尋求新的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。3.基于資源整合的多元化發(fā)展房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商向價(jià)值鏈其他環(huán)節(jié)轉(zhuǎn)移的表現(xiàn)，就是業(yè)務(wù)多元化。萬(wàn)科未來(lái)定位于“城鎮(zhèn)化配套運(yùn)營(yíng)商”，綠地集團(tuán)等房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)致力于向“綜合地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商”轉(zhuǎn)型。也有地產(chǎn)商將核心業(yè)務(wù)向產(chǎn)業(yè)鏈的上游轉(zhuǎn)移，萬(wàn)達(dá)的“輕資產(chǎn)戰(zhàn)略”致力于銀行、證券、保險(xiǎn)等金融企業(yè)的并購(gòu)。遠(yuǎn)洋地產(chǎn)宣布第四步發(fā)展戰(zhàn)略是“構(gòu)建包括住宅開(kāi)發(fā)、不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資、房地產(chǎn)金融、客戶(hù)服務(wù)在內(nèi)的四元業(yè)務(wù)格局”。在房地產(chǎn)業(yè)跨界轉(zhuǎn)型、多元化布局的背后，是日益頻繁的股權(quán)投資與并購(gòu)。2013年以來(lái)，生命人壽、安邦人壽等保險(xiǎn)資金通過(guò)聯(lián)合拿地、股權(quán)投資等方式進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域，主要是養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域。房地產(chǎn)企業(yè)之間的合作也在加強(qiáng)，萬(wàn)科與萬(wàn)達(dá)簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)議，將住宅和商業(yè)領(lǐng)域的優(yōu)勢(shì)資源結(jié)合，構(gòu)建商住地產(chǎn)平臺(tái)。同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)也非常注重互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)的整合。比較典型的是平安集團(tuán)聯(lián)合萬(wàn)科、萬(wàn)通、碧桂園、綠地集團(tuán)、綠城集團(tuán)等房企成立的房地產(chǎn)眾籌聯(lián)盟，成為利用互聯(lián)網(wǎng)模式融資與銷(xiāo)售的門(mén)戶(hù)。此外，也有許多房企試圖進(jìn)入智能家居的領(lǐng)域，例如主營(yíng)業(yè)務(wù)為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的中茵股份公告稱(chēng)，將收購(gòu)聞泰通訊51%的股權(quán)，而后者的主營(yíng)業(yè)務(wù)是智能手機(jī)、智能硬件、云計(jì)算和大數(shù)據(jù)分析，中茵股份整合居住和智能家居及相關(guān)消費(fèi)的意圖不言而喻。在跨界多元化潮流下，房地產(chǎn)業(yè)嘗試投資和進(jìn)入的領(lǐng)域讓人眼花繚亂，甚至有的房企進(jìn)入了體育、電影等娛樂(lè)領(lǐng)域。但是，這些表象背后，是房地產(chǎn)企業(yè)依托已有的資本、經(jīng)營(yíng)上的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，將業(yè)務(wù)不斷打散細(xì)化，整合新型的優(yōu)勢(shì)資源，向房地產(chǎn)價(jià)值鏈中更具附加值的環(huán)節(jié)轉(zhuǎn)移的趨勢(shì)。

三、房地產(chǎn)業(yè)加速轉(zhuǎn)型的有利條件

房地產(chǎn)業(yè)從開(kāi)發(fā)建設(shè)轉(zhuǎn)向經(jīng)營(yíng)的核心問(wèn)題是如何利用好存量住房資源和存量住房資產(chǎn)，前者是已經(jīng)建成的各類(lèi)房產(chǎn)和物業(yè)，后者主要包括以房地產(chǎn)為抵押的各種貸款及金融資產(chǎn)。新的商業(yè)模式和資本化技術(shù)有利于存量資源的充分利用，提高財(cái)富的流動(dòng)性，為房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型提供了新的業(yè)務(wù)空間和條件。1.O2O模式我國(guó)住房市場(chǎng)重購(gòu)買(mǎi)輕租賃，美國(guó)、德國(guó)、英國(guó)、日本等發(fā)達(dá)國(guó)家首次購(gòu)房者平均年齡在35歲以上，而我國(guó)則在26-30歲之間，購(gòu)房者低齡化的趨勢(shì)明顯，抑制了非住房消費(fèi)的增長(zhǎng)。發(fā)展住房租賃市場(chǎng)對(duì)加快人口流動(dòng)和城鎮(zhèn)化、緩解住房供需結(jié)構(gòu)性不平衡具有積極意義。顯然，吸引消費(fèi)者從購(gòu)房轉(zhuǎn)向租房存在巨大的商機(jī)，2013年市場(chǎng)規(guī)模已達(dá)到2.5萬(wàn)億，但是信任和服務(wù)缺失卻阻礙市場(chǎng)進(jìn)一步增長(zhǎng)，行業(yè)服務(wù)水平亟需提高。許多房地產(chǎn)企業(yè)和中介機(jī)構(gòu)正在積極的將O2O模式（線上對(duì)線下）引入租賃業(yè)務(wù)，通過(guò)租賃合約將分散的房源集中起來(lái)加以管理和經(jīng)營(yíng)。對(duì)業(yè)主提供全程托管服務(wù)，返回穩(wěn)定的租金收益；對(duì)租戶(hù)提供經(jīng)過(guò)二次設(shè)計(jì)裝修的產(chǎn)品，附加房屋維護(hù)、住房消費(fèi)金融、家政物業(yè)等增值服務(wù)。實(shí)際上，O2O模式是對(duì)存量房源重新定位、加工、再向市場(chǎng)投放的居住服務(wù)，強(qiáng)烈的體現(xiàn)了以用戶(hù)為核心的思維。2.資產(chǎn)證券化資產(chǎn)證券化能夠?qū)⒘鲃?dòng)性較差的房地產(chǎn)信貸或投資資產(chǎn)轉(zhuǎn)化為高流動(dòng)性的可交易證券，主要形式包括RMBS（住房抵押貸款支持證券）和REITs（房地產(chǎn)信托基金）。中國(guó)建設(shè)銀行最早在2005年12月和2007年12月發(fā)行過(guò)兩期RMBS。直至2015年下半年，RMBS再度活躍，7月份，建設(shè)銀行、民生銀行分別發(fā)行500億、100億的個(gè)人住房抵押貸款支持證券（RMBS）獲批，央行還受理了浦發(fā)銀行、中國(guó)銀行發(fā)行RMBS，共計(jì)1600億元。同月，武漢市也發(fā)行了規(guī)模為5億的住房公積金貸款支持證券。在銀行利差收窄的壓力下，銀行發(fā)行RMBS產(chǎn)品可以盤(pán)活購(gòu)房貸款資金，更好的支持購(gòu)房需求，同時(shí)也為資本市場(chǎng)供應(yīng)了新的風(fēng)險(xiǎn)投資品種。更富積極意義的房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化產(chǎn)品是REITs。目前，全球已有20個(gè)國(guó)家和地區(qū)相繼推出REITs，并且有7個(gè)國(guó)家和地區(qū)正著手開(kāi)辟REITs市場(chǎng)。REITs使房地產(chǎn)投資收益權(quán)分割并自由流通，有效解決了房地產(chǎn)資產(chǎn)的固定性與權(quán)益的流動(dòng)性、經(jīng)營(yíng)的統(tǒng)一性與資金的多元性之間的矛盾，使分散、小額的社會(huì)投資可以集中起來(lái)投入綜合地產(chǎn)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)。通過(guò)REITs的分級(jí)技術(shù)，不同風(fēng)險(xiǎn)偏好的資金將會(huì)流向商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作的不同環(huán)節(jié)，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)資金的風(fēng)險(xiǎn)偏好與投資收益相匹配。REITs因此能夠很好的支持經(jīng)營(yíng)績(jī)效規(guī)?；鐑r(jià)高的項(xiàng)目，促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)營(yíng)趨向精細(xì)化運(yùn)作。

四、房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型的政策引導(dǎo)

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商業(yè)模式范文第4篇

五六千年來(lái)，我們把這樣一種本能為生存而創(chuàng)造的空間，特別是在最近幾百年把空間形式用商業(yè)的方式來(lái)推廣發(fā)展，就出現(xiàn)了房地產(chǎn)。只要人類(lèi)存在，我們80%的時(shí)間都是在人造空間里完成，房地產(chǎn)所要提供的服務(wù)和產(chǎn)品將是人類(lèi)繼續(xù)生存和生生不息的一個(gè)重要條件。

既然如此，大家當(dāng)然就對(duì)房地產(chǎn)有信心，只要還有人類(lèi)就會(huì)有房地產(chǎn)，只要有房地產(chǎn)就會(huì)有房地產(chǎn)企業(yè)，只要有房地產(chǎn)企業(yè)，我們的空間、結(jié)構(gòu)的形式，我們的享受，我們的便捷性、安全性就越來(lái)越高。

有些很有思想的妹妹會(huì)在微博里、小說(shuō)里寫(xiě)：找一個(gè)房子比找一個(gè)男人靠譜，因?yàn)榉孔又灰惆唇彝昊旧喜辉衮_你。博納董事長(zhǎng)于冬拍的電影里經(jīng)常有不靠譜的男人和女人的關(guān)系，但房子是靠譜的，可以給我們提供安全和便捷、方便的條件。

重要的地產(chǎn)公司都在做一件事情，即告別住宅時(shí)代，進(jìn)入房地產(chǎn)全面發(fā)展的時(shí)代，由住宅公司轉(zhuǎn)型到全功能的房地產(chǎn)公司，這是最近房地產(chǎn)行業(yè)最實(shí)質(zhì)性的變化。

比如，萬(wàn)達(dá)早已不把自己定位為純粹的地產(chǎn)公司，它由一個(gè)住宅公司，轉(zhuǎn)到商用，現(xiàn)在變成全功能娛樂(lè)文化導(dǎo)向房地產(chǎn)類(lèi)的一個(gè)特殊公司。再比如中建，要把它所有系統(tǒng)內(nèi)的，包括中海外、中建國(guó)際，以及在內(nèi)地上市的各式各樣公司所有的統(tǒng)合到一起。

而這個(gè)變化中，有三個(gè)方向是共同的：

一、大家的關(guān)注從外部轉(zhuǎn)化到內(nèi)部空間里；

二、商業(yè)模式由縱向模式逐步地變成單一的全能型的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，逐步變?yōu)槭召M(fèi)開(kāi)發(fā)商，變?yōu)闄M向模式，平臺(tái)模式；

三、財(cái)務(wù)安排的機(jī)制，由直接融資占主導(dǎo)，取代過(guò)往，全部的間接融資。

第一，外部轉(zhuǎn)化到內(nèi)部空間里。以前做房地產(chǎn)，做住宅的時(shí)候只要關(guān)注整個(gè)有多少面積，多大，然后多少銷(xiāo)售額，多少規(guī)模，對(duì)空間里邊的內(nèi)容其實(shí)不大關(guān)注，在住宅時(shí)代，所有空間里邊是老婆（運(yùn)營(yíng)商）打老公，給你這么大的地方，你怎么折騰都可以。

比如，萬(wàn)達(dá)發(fā)現(xiàn)，商場(chǎng)內(nèi)賣(mài)服飾的已被電商擠得七零八落，因此要把服飾業(yè)態(tài)砍掉，這就是關(guān)注了里邊的事。而現(xiàn)在全球的購(gòu)物中心最大幾家全都在關(guān)門(mén)、減少，并且都在關(guān)注里邊的業(yè)態(tài)發(fā)生的變化。

第二，商業(yè)模式的改變。地產(chǎn)公司現(xiàn)在正在開(kāi)始關(guān)注房子里邊怎么樣去設(shè)計(jì)，究竟應(yīng)該按照國(guó)際上做商用不動(dòng)產(chǎn)通常的辦法，把開(kāi)發(fā)商頭商，運(yùn)營(yíng)商者分開(kāi)，由開(kāi)發(fā)商來(lái)統(tǒng)合，還是像過(guò)去做住宅一樣一個(gè)開(kāi)發(fā)商從頭做到尾，是平臺(tái)模式，還是沿襲過(guò)去的縱向模式？這是第二個(gè)關(guān)注的興奮點(diǎn)。

第三則是，地產(chǎn)公司由直接融資占主導(dǎo)，取代過(guò)往全部的間接融資。以往地產(chǎn)公司70%是銀行的錢(qián)，現(xiàn)在所有的地產(chǎn)公司都開(kāi)始在財(cái)務(wù)安排的模式上發(fā)現(xiàn)了變化，直接融資占了越來(lái)越大的比例。這是一個(gè)趨勢(shì)。在美國(guó)直接融資房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)中，特別是商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)當(dāng)中大概占到七八成。銀行的錢(qián)非常少。

萬(wàn)通，現(xiàn)在銀行收緊貸款大家也不抱怨了，相當(dāng)于天上人間關(guān)了，良家婦女不抱怨了，因?yàn)槟腥瞬蝗チ?。政府監(jiān)管還是按照原來(lái)的習(xí)慣，管銀行，但地產(chǎn)公司還是發(fā)展很快，實(shí)際上通過(guò)直接融資增加了很多表外融資，都不止幾十億了，上百億。

過(guò)去的地產(chǎn)商恨不得什么都做，但是現(xiàn)在發(fā)達(dá)地區(qū)地產(chǎn)價(jià)格鏈已經(jīng)從縱向開(kāi)始變化，由制造業(yè)變?yōu)榉?wù)業(yè)，服務(wù)業(yè)演化為金融業(yè)。傳統(tǒng)開(kāi)發(fā)是制造業(yè)，空間的研究和運(yùn)營(yíng)叫服務(wù)業(yè)，由此帶來(lái)的一些財(cái)務(wù)安排和金融產(chǎn)品的變化，這叫金融業(yè)。地產(chǎn)公司要做一個(gè)選擇，你是聚焦在制造業(yè)、服務(wù)業(yè)還是金融業(yè)？

在制造業(yè)階段競(jìng)爭(zhēng)力主要是在成本、規(guī)模、速度上競(jìng)爭(zhēng)。就跟富士康一樣，雇100萬(wàn)人來(lái)帶兵；服務(wù)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)則在服務(wù)品質(zhì)和財(cái)務(wù)安排的技巧；到金融部分的競(jìng)爭(zhēng)則是創(chuàng)新能力，以及公司信用和周邊的一些組合資源能力。

服務(wù)講究的是品牌和收益，地產(chǎn)商逐步轉(zhuǎn)到服務(wù)業(yè)以后，就變成了手藝人，就是打磨鉆石的人。根據(jù)調(diào)查，這種服務(wù)業(yè)的模式轉(zhuǎn)變?cè)絹?lái)越多，圍繞這些東西創(chuàng)造出無(wú)限多跟房地產(chǎn)有關(guān)的服務(wù)類(lèi)公司。

在美國(guó)，這樣的服務(wù)公司一共有60萬(wàn)家，開(kāi)發(fā)商反而很少，但是在中國(guó)，開(kāi)發(fā)公司有6萬(wàn)多家，服務(wù)類(lèi)的公司少于開(kāi)發(fā)公司，今后在這個(gè)領(lǐng)域里服務(wù)類(lèi)的公司將大大增加，傳統(tǒng)的開(kāi)發(fā)公司會(huì)減少。

從全球，特別是美國(guó)來(lái)看服務(wù)類(lèi)的房地產(chǎn)公司，或者是商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)公司的市值大于住宅公司的市值，房地產(chǎn)金融類(lèi)的市值又遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)公司的市值，所以最大、最復(fù)雜、最有容量的是不動(dòng)產(chǎn)金融。

目前，中國(guó)的熱錢(qián)體量很大，多到什么程度呢？現(xiàn)在保險(xiǎn)公司的資產(chǎn)有10%可以用于房地產(chǎn)，特別是用于住宅和土地開(kāi)發(fā)以外的其他各種類(lèi)型的房地產(chǎn)，這個(gè)錢(qián)就有1萬(wàn)億元。還有1萬(wàn)億元是民間通過(guò)類(lèi)似于影子銀行、基金、理財(cái)公司等各種金融服務(wù)機(jī)構(gòu)進(jìn)入到房地產(chǎn)公司。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商業(yè)模式范文第5篇

一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的特點(diǎn)

房地產(chǎn)投資不同于其他投資，具有其固有的特性：

1、巨額性。房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)資金密集型行業(yè)，從購(gòu)置土地到建造不動(dòng)產(chǎn)，少則數(shù)十萬(wàn)元，多則數(shù)千萬(wàn)元，甚至數(shù)億元，往往使很多投資者望而卻步，即使采用分期投資、股份投資，也是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的。

2、投資回收期長(zhǎng)。房地產(chǎn)投資要經(jīng)過(guò)投資前期（投資機(jī)會(huì)研究、投資項(xiàng)目建議、投資項(xiàng)目可行性分析、投資項(xiàng)目評(píng)估與投資決策）、投資實(shí)施期（項(xiàng)目設(shè)計(jì)、項(xiàng)目控制、項(xiàng)目管理、項(xiàng)目交工驗(yàn)收）、項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)或經(jīng)營(yíng)期三個(gè)階段，一般少則一兩年，多則數(shù)年至十幾年。房地產(chǎn)投資回收期一般需要幾年甚至更長(zhǎng)時(shí)間。投資者要承受長(zhǎng)時(shí)間資金壓力和市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。

3、流動(dòng)性差。房地產(chǎn)是一種非流動(dòng)資產(chǎn)，不同于其他投資工具可以靈活應(yīng)變，單靠出售已投資房地產(chǎn)項(xiàng)目抽回資金需要較長(zhǎng)時(shí)間。如果急于變現(xiàn)，降低價(jià)格出售，有可能使投資者遭受巨大經(jīng)濟(jì)損失。

4、金融作用強(qiáng)。巨額的投資，使房地產(chǎn)投資者在很大程度上依賴(lài)于金融部門(mén)的支持。房地產(chǎn)商品的消費(fèi)，也有賴(lài)于金融部門(mén)的抵押貸款。因此，金融機(jī)構(gòu)的參與，幾乎成了房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展的關(guān)鍵。

5、抵御通貨膨脹能力強(qiáng)。房地產(chǎn)具有價(jià)值增值特點(diǎn)，使其能抵御通貨膨脹對(duì)資本價(jià)值的影響。

6、受政策影響性大。政府為調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)出臺(tái)了很多政策，如土地供給政策、住房改革政策、金融政策、財(cái)政稅收政策等，必然影響房地產(chǎn)投資。

7、影響房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的因素多。由于房地產(chǎn)具有不可移動(dòng)性、商品之間的相關(guān)性以及房地產(chǎn)投資巨大、回收期長(zhǎng)，使得來(lái)自各方面的因素變化都可能影響房地產(chǎn)投資。

縱觀房地產(chǎn)投資的七個(gè)固有特性，或直接或間接的都與資金的巨量需求屬性發(fā)生著聯(lián)系。資金是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)最重要的關(guān)鍵資源，它的重要性是所有業(yè)內(nèi)人士所共知的，雖然它也是有價(jià)值的，卻不是稀缺的,不可替代的和不可模仿的，所以不能認(rèn)為它是企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力。然而，資金的運(yùn)作能力卻可以形成企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力。也許在房地產(chǎn)市場(chǎng)還處于賣(mài)方市場(chǎng)的時(shí)候，這一能力所帶來(lái)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)還沒(méi)有被充分體現(xiàn)出來(lái)，但隨著市場(chǎng)和各方面環(huán)境的變化，它已經(jīng)成為房地產(chǎn)行業(yè)價(jià)值鏈上最增值的一環(huán)，是當(dāng)今國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)獲取競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的有力武器。

二、環(huán)境分析與機(jī)會(huì)識(shí)別

以前的房地產(chǎn)企業(yè)，由于國(guó)家的鼓勵(lì)性政策，企業(yè)很容易就能在銀行貸到大量的資金。而為了獲取土地，企業(yè)只要跟政府搞好關(guān)系就能以低價(jià)毫不費(fèi)力的拿到土地。寬松的政策下，一方面帶來(lái)了房地產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展，另一方面也導(dǎo)致了房地產(chǎn)企業(yè)的良莠不齊。很多企業(yè)就是靠著關(guān)系拿地，銀行貸款來(lái)搞房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，獲得了豐厚的收益。但是，近年來(lái)由于房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控政策頻出，國(guó)際地產(chǎn)環(huán)境也在對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)加大影響，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的生存環(huán)境正在發(fā)生深刻的變化，關(guān)系地產(chǎn)年代已經(jīng)一去不復(fù)返了。開(kāi)放的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)需要企業(yè)苦練內(nèi)功，以核心競(jìng)爭(zhēng)能力制勝。在當(dāng)前環(huán)境下，根據(jù)核心競(jìng)爭(zhēng)力管理理論，在競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境發(fā)生變化時(shí)，企業(yè)需要重新審視資源和能力，以開(kāi)發(fā)機(jī)會(huì)和抵御威脅。所以，我們有必要重新評(píng)價(jià)目前的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境，以利于企業(yè)找到提升自我的機(jī)會(huì)和途徑，更好的參與競(jìng)爭(zhēng)。這里用波特的五種力量模型做一個(gè)簡(jiǎn)單的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析：

1、供方討價(jià)還價(jià)能力。由于國(guó)家政策的宏觀調(diào)控，資金上限定企業(yè)必須具有35％以上的自有資金才能給予銀行貸款。我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自有資金一般在5％～15％，所以在自有資金不足的情況下，只靠銀行貸款搞投資開(kāi)發(fā)已很困難。另外，土地的供應(yīng)通過(guò)公開(kāi)市場(chǎng)招拍掛，也需要企業(yè)具有大量資金購(gòu)買(mǎi)土地。因此，政府的強(qiáng)硬政策讓幾乎所有的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)目前都面臨著資金的巨大壓力。資金已成為各地產(chǎn)企業(yè)的瓶頸。誰(shuí)擁有好的融資渠道，獲得巨大的資金支持，誰(shuí)就能在行業(yè)中脫穎而出。

2、買(mǎi)方討價(jià)還價(jià)能力。隨著我國(guó)房產(chǎn)業(yè)的飛速發(fā)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)已由賣(mài)方市場(chǎng)轉(zhuǎn)變?yōu)榱速I(mǎi)方市場(chǎng)。由于房地產(chǎn)的高價(jià)值性，消費(fèi)者買(mǎi)房都非常慎重。去年以來(lái)商品房交易量的急劇萎縮就是很好的證明。交易量的急劇萎縮，開(kāi)發(fā)商的資金沒(méi)法迅速回籠，資金鏈迅速繃緊，面臨斷裂的威脅，企業(yè)到了生死存亡的危急時(shí)刻。所以，開(kāi)發(fā)商僅靠銷(xiāo)售回款來(lái)維持資金鏈的正常運(yùn)轉(zhuǎn)風(fēng)險(xiǎn)是相當(dāng)大的。

3、替代品的威脅。房地產(chǎn)產(chǎn)品的異質(zhì)性決定了替代品的多樣性，開(kāi)發(fā)商只有開(kāi)發(fā)出適合消費(fèi)者需求的產(chǎn)品才有市場(chǎng)，只有贏得市場(chǎng)的企業(yè)才能贏得生存和發(fā)展。去年以來(lái)，在商品房成交量急劇萎縮的情況下，某些地方適應(yīng)消費(fèi)者需求的樓盤(pán)仍出現(xiàn)了排隊(duì)購(gòu)房的銷(xiāo)售熱潮就是很好的證明。所以，企業(yè)投資前期的工作，特別是市場(chǎng)調(diào)查階段的工作非常重要，需要企業(yè)更多的投入。俗話說(shuō)，好的開(kāi)始是成功的一半，順應(yīng)需求的產(chǎn)品定位就是項(xiàng)目成功的一半，這就對(duì)企業(yè)資金運(yùn)作提出了要求。

4、潛在競(jìng)爭(zhēng)者的威脅。業(yè)界對(duì)資金的渴求和地產(chǎn)業(yè)融資渠道的狹窄，給地產(chǎn)金融提供了廣闊的創(chuàng)新空間。去年外資地產(chǎn)基金的最大變化在于商業(yè)模式和贏利模式的轉(zhuǎn)變，商業(yè)模式將廢棄原來(lái)的合作開(kāi)發(fā)模式，而更熱衷于選擇基金委托管理模式，而從資本市場(chǎng)上獲利的贏利模式將成為外資地產(chǎn)基金熱門(mén)的贏利模式，在這樣的市場(chǎng)渴求下，必將催生一種新的房地產(chǎn)企業(yè)，他們專(zhuān)門(mén)從事房地產(chǎn)資本的運(yùn)作，通過(guò)為開(kāi)發(fā)企業(yè)提供資金服務(wù)獲取利潤(rùn)。這對(duì)某些現(xiàn)有競(jìng)爭(zhēng)者來(lái)說(shuō)不僅是一個(gè)市場(chǎng)機(jī)會(huì)，也是即將面對(duì)的威脅。

5、現(xiàn)有競(jìng)爭(zhēng)者的競(jìng)爭(zhēng)。每一次大的調(diào)整都會(huì)有30％～50％的開(kāi)發(fā)商出局，資金鏈斷裂是出局的主要原因，這一點(diǎn)全世界都一樣。去年以來(lái)，中央和地方政府出臺(tái)的一系列調(diào)控政策，對(duì)房地產(chǎn)商的資金鏈造成很大壓力，各開(kāi)發(fā)商正在嘗試多種融資渠道。國(guó)際地產(chǎn)大亨正以每年30億美元的遞增額涌入我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，處在資金饑渴中的地產(chǎn)企業(yè)紛紛選擇了與國(guó)際資本熱情的擁抱，然而，缺乏資金運(yùn)作能力的企業(yè)會(huì)不會(huì)又將面臨一場(chǎng)新的困境呢？以后的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，不僅是一個(gè)開(kāi)發(fā)企業(yè)，首先應(yīng)成為一個(gè)資本企業(yè)才能生存發(fā)展。房地產(chǎn)基金與房地產(chǎn)企業(yè)結(jié)合，將成就一批特大規(guī)模的地產(chǎn)商，誰(shuí)掌控資本，誰(shuí)就能瓜分更多的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)利潤(rùn)。國(guó)外房地產(chǎn)發(fā)展的成功經(jīng)驗(yàn)表明，隨著市場(chǎng)化競(jìng)爭(zhēng)的深入，未來(lái)中國(guó)房地產(chǎn)金融化是必然趨勢(shì)，所以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商必須有強(qiáng)大的金融運(yùn)作能力和雄厚的自有資金實(shí)力，才能支持房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)對(duì)資金的巨量需求。

通過(guò)以上五種力量的分析，我們獲得一個(gè)重要信息，中國(guó)的房地產(chǎn)正處在一個(gè)十字路口，誰(shuí)先擁有超強(qiáng)的資本運(yùn)作能力，誰(shuí)就把握住了行業(yè)發(fā)展的方向，獲得競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，贏得發(fā)展。綜合房地產(chǎn)行業(yè)特點(diǎn)和競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境的分析，資本運(yùn)作能力的提升不僅是行業(yè)的內(nèi)在要求，也是當(dāng)今房地產(chǎn)企業(yè)適應(yīng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境，提升核心競(jìng)爭(zhēng)力，以獲取競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，贏得持續(xù)發(fā)展的需要。

三、資本運(yùn)作能力的提升

資本運(yùn)作是指對(duì)企業(yè)資本進(jìn)行運(yùn)籌、謀劃、決策、理財(cái)和投資的業(yè)務(wù)。具體地說(shuō)，是對(duì)企業(yè)可以支配的各種資源和生產(chǎn)要素進(jìn)行運(yùn)籌謀劃和優(yōu)化配置，以實(shí)現(xiàn)最大限度的資本增值的目標(biāo)。就房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)而言，其資本運(yùn)作按對(duì)象劃分，可以分為土地、資金、企業(yè)品牌和人力資本等，運(yùn)作能力的提升，我認(rèn)為可以從生產(chǎn)性運(yùn)作、戰(zhàn)略性運(yùn)作和金融運(yùn)作等三方面來(lái)提升。

1、資本的生產(chǎn)性運(yùn)作能力。也可以說(shuō)是企業(yè)的日常運(yùn)作能力。企業(yè)需要建立健全的生產(chǎn)運(yùn)作機(jī)制，配備合適的人員，將日常業(yè)務(wù)高效有序的運(yùn)作起來(lái)，這是企業(yè)獲取競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的基礎(chǔ)，非常重要。在全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中，具有高效日常運(yùn)作能力的企業(yè)很少。很多企業(yè)資金運(yùn)作有問(wèn)題，有的資金分配運(yùn)用不科學(xué)，將過(guò)多的資金用于大量購(gòu)置土地，導(dǎo)致企業(yè)開(kāi)發(fā)資金不足，投資規(guī)模過(guò)小，資本贏利能力低下，給企業(yè)造成損失；又或者土地購(gòu)置過(guò)少，導(dǎo)致未來(lái)開(kāi)發(fā)不能為繼，造成企業(yè)能力和資源的閑置浪費(fèi)，損失也很大。也有的投資規(guī)模過(guò)大或成本控制能力差，導(dǎo)致項(xiàng)目資金缺口很大，項(xiàng)目不能正常完工，這不但給企業(yè)財(cái)務(wù)造成很大的工作壓力，也給企業(yè)造成了巨大的損失，更大的危害還在于企業(yè)可能會(huì)由于資金鏈斷裂而遭受滅亡之災(zāi)，這樣的例子在房地產(chǎn)行業(yè)里比比皆是。在宏觀環(huán)境穩(wěn)定的情況下，生產(chǎn)運(yùn)作能力的薄弱是我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的最大殺手，如何協(xié)調(diào)企業(yè)當(dāng)前生產(chǎn)與后續(xù)開(kāi)發(fā)，如何有效管理和控制企業(yè)各項(xiàng)成本費(fèi)用，是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)永遠(yuǎn)需要面對(duì)和解決的最基本的問(wèn)題。所以，企業(yè)必須在各個(gè)部門(mén)配備優(yōu)質(zhì)的專(zhuān)業(yè)人員，建立各部門(mén)間協(xié)調(diào)合作的企業(yè)運(yùn)行機(jī)制和企業(yè)文化，讓企業(yè)各項(xiàng)資源得到科學(xué)充分的發(fā)揮，實(shí)現(xiàn)資本最大限度的增值。