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房地產(chǎn)企業(yè)范文第1篇

房地產(chǎn)行業(yè)是高投入、周期長(zhǎng)和高風(fēng)險(xiǎn)的行業(yè)，控制風(fēng)險(xiǎn)是財(cái)務(wù)管理需達(dá)到之首要目標(biāo)。作為風(fēng)險(xiǎn)控制手段的載體，內(nèi)控體系的建立與完善是房地產(chǎn)企業(yè)長(zhǎng)期良性運(yùn)行的有效保證。按照內(nèi)控理論，內(nèi)控是一個(gè)組織設(shè)計(jì)并實(shí)施的一系列程序，以便為達(dá)到該組織的目標(biāo)提供合理保障，也是對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行有效識(shí)別、評(píng)估、控制、監(jiān)測(cè)和改進(jìn)的動(dòng)態(tài)過程和機(jī)制。隨著國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)業(yè)調(diào)控力度的加大，房地產(chǎn)企業(yè)的規(guī)范運(yùn)作、利潤(rùn)回歸、內(nèi)部管理也將越來越受到高度重視。因此，建立健全資金的內(nèi)控體系，對(duì)城市經(jīng)濟(jì)乃至整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展，對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)深化改革、改善管理、提高效益和加強(qiáng)廉政建設(shè)等方面的責(zé)任更加重大，有著更加重要的現(xiàn)實(shí)意義。

2房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)內(nèi)控體系現(xiàn)狀及分析

(1)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)內(nèi)控體系不健全。目前，多數(shù)企業(yè)的內(nèi)控制度不夠全面，在控制環(huán)境、會(huì)計(jì)系統(tǒng)、控制程序等方面均有較多的不完善之處。內(nèi)控體系的不完整，除了沒有基于企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略予以制定之外，就是沒有按照地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展規(guī)律和管理要求，系統(tǒng)地構(gòu)建內(nèi)控體系。使內(nèi)控僅僅停留在分散的制度文字編寫環(huán)節(jié)上，沒有行之有效的配套操作流程和實(shí)現(xiàn)工具，缺乏可操作性和實(shí)用性。

(2)房地產(chǎn)行業(yè)的內(nèi)控環(huán)境有待優(yōu)化。內(nèi)控缺乏一系列操作性較強(qiáng)的規(guī)范性文件，要么根本沒有，要么就是制定的細(xì)則沒有可操作性，也沒有一個(gè)制定具體規(guī)范的計(jì)劃；內(nèi)控行為主體素質(zhì)不能完全滿足需要；多頭管理、各自為政的現(xiàn)象比較顯著，客觀上增大了房地產(chǎn)企業(yè)管理和風(fēng)險(xiǎn)控制的難度。

(3)外部環(huán)境復(fù)雜。房地產(chǎn)企業(yè)本身的特殊性導(dǎo)致內(nèi)控的外部環(huán)境復(fù)雜，開發(fā)投人大，風(fēng)險(xiǎn)高，控制的難度也極大；房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算的特殊性導(dǎo)致內(nèi)控的復(fù)雜性，在會(huì)計(jì)核算上不需要也不可能計(jì)算各步驟開發(fā)產(chǎn)品的成本。

3房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)內(nèi)控體系構(gòu)建的原則

房地產(chǎn)企業(yè)建立健全財(cái)務(wù)內(nèi)制體系既要以《會(huì)計(jì)法》、《公司法》、《會(huì)計(jì)基礎(chǔ)工作規(guī)范》等法律法規(guī)作為依據(jù)，又要結(jié)合企業(yè)的具體情況，便于企業(yè)有效增強(qiáng)內(nèi)部管理。防范經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，保護(hù)單位財(cái)產(chǎn)，保護(hù)國(guó)家、集體和職工三者利益。增強(qiáng)企業(yè)效益。具體來講，企業(yè)財(cái)務(wù)內(nèi)控體系的建立要符合以下原則：

(1)合法性原則。就是指企業(yè)必須以國(guó)家的法律法規(guī)為準(zhǔn)繩，在國(guó)家的規(guī)章制度范圍內(nèi)，制定本企業(yè)切實(shí)可行的財(cái)務(wù)內(nèi)控。

(2)整體性原則。就是指企業(yè)的財(cái)務(wù)內(nèi)控必須充分涉及到企業(yè)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)工作的各個(gè)方面的控制，它既要符合企業(yè)的長(zhǎng)期規(guī)劃，又要注重企業(yè)的短期目標(biāo)，還要與企業(yè)的其他內(nèi)控相互協(xié)調(diào)。

(3)針對(duì)性原則。是指內(nèi)控的建立要根據(jù)企業(yè)的實(shí)際情況，針對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)工作中的薄弱環(huán)節(jié)，針對(duì)企業(yè)容易出現(xiàn)錯(cuò)誤的細(xì)節(jié)，制定企業(yè)切實(shí)有效的內(nèi)控，將各個(gè)環(huán)節(jié)和細(xì)節(jié)加以有效控制。

(4)一貫性原則。就是指企業(yè)的財(cái)務(wù)內(nèi)控必須具有連續(xù)性和一致性，不能朝令夕致，隨時(shí)變動(dòng)，否則就無法貫徹執(zhí)行。

(5)適應(yīng)性原則。指企業(yè)財(cái)務(wù)內(nèi)控應(yīng)根據(jù)企業(yè)變化了的情況及財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)專業(yè)的發(fā)展及社會(huì)發(fā)展?fàn)顩r及時(shí)補(bǔ)充企業(yè)的財(cái)務(wù)內(nèi)控。適應(yīng)性可分為兩個(gè)方面，一方面是對(duì)外部的適應(yīng)性，另一方面是對(duì)企業(yè)內(nèi)部的適應(yīng)。

(6)經(jīng)濟(jì)性原則。是指企業(yè)的財(cái)務(wù)內(nèi)控的建立要考慮成本效益原則，就是說在運(yùn)用過程中，從經(jīng)濟(jì)角度看必須是合理的。

(7)適用性原則。是指企業(yè)財(cái)務(wù)內(nèi)控應(yīng)便于各部門、各職工實(shí)際運(yùn)用，也就是說企業(yè)財(cái)務(wù)控制度的操作性要強(qiáng)，要切實(shí)可行。

(8)發(fā)展性原則。制定企業(yè)財(cái)務(wù)內(nèi)控要充分考慮宏觀政策和企業(yè)的發(fā)展，密切洞察競(jìng)爭(zhēng)者的動(dòng)向。制定出具有發(fā)展性或未來著眼點(diǎn)的規(guī)章制度。

房地產(chǎn)企業(yè)范文第2篇

1、融資壓力大。房地產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目投資大，周期長(zhǎng)，風(fēng)險(xiǎn)高，融資壓力大，不容易實(shí)現(xiàn)供求平衡。近幾年我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)環(huán)境出現(xiàn)的一些新變化：央行121文件，利率上漲，國(guó)六條國(guó)八條的出臺(tái)，銀行對(duì)房地產(chǎn)貸款的緊縮政策更加重了房地產(chǎn)企業(yè)的融資壓力。

2、融資渠道單一。我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部融資主要包括自有資金和預(yù)收的購房定金或購房款。預(yù)收的購房定金或購房款不僅可以籌集到必要的建設(shè)資金，而且可以將部分市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給購房者。但是房地產(chǎn)企業(yè)單純依靠?jī)?nèi)部融資是不能滿足全部資金需求的，更多的資金需要通過外部融資獲得。主要渠道有發(fā)行股票、股權(quán)投資、發(fā)行企業(yè)債券、銀行貸款、房地產(chǎn)信托、利用外資、合作開發(fā)、產(chǎn)業(yè)基金等。

但目前融資渠道單一，主要是銀行貸款。據(jù)統(tǒng)計(jì)，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)資金中銀行對(duì)開發(fā)商發(fā)放的貸款占23.86%，企業(yè)自籌占28.69%，定金及預(yù)收款占38.82%。而在定金及預(yù)收款中大部分又是銀行對(duì)購房者發(fā)放的個(gè)人住房貸款。因此，房地產(chǎn)開發(fā)資金約有60%來源銀行貸款，房地產(chǎn)開發(fā)資金對(duì)銀行的依賴程度較大。

二、造成房地產(chǎn)業(yè)融資問題的主要原因

1、土地取得成本提高。土地招掛拍的市場(chǎng)化運(yùn)作大大增加了房地產(chǎn)企業(yè)拿地的成本，占用了企業(yè)更多的資金，同時(shí)也使得原先能夠通過土地的增值獲取超額利潤(rùn)的房地產(chǎn)企業(yè)利潤(rùn)變薄，資金的自我積累能力下降。

2、房地產(chǎn)業(yè)可能進(jìn)入調(diào)整期。任何產(chǎn)業(yè)的發(fā)展都不可能是直線上升發(fā)展的，相關(guān)數(shù)據(jù)表明，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展波動(dòng)周期一般為4-5年，與國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展基本吻合。中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)從2000年以來已經(jīng)持續(xù)五年快速增長(zhǎng)，未來幾年會(huì)不會(huì)進(jìn)入一個(gè)實(shí)質(zhì)性的調(diào)整期？一旦進(jìn)入調(diào)整期，產(chǎn)品銷售速度必然明顯下降，資金回籠周期延長(zhǎng)，所有房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈都會(huì)面臨著巨大的壓力。

3、海外企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)加劇。近幾年海外房地產(chǎn)企業(yè)開始大舉進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)，他們有著數(shù)十年的行業(yè)經(jīng)驗(yàn)、成熟的項(xiàng)目運(yùn)作模式以及雄厚的資金實(shí)力。在未來以資金實(shí)力作為核心競(jìng)爭(zhēng)能力的房地產(chǎn)行業(yè)，中國(guó)企業(yè)必須保證資金的供給，提高資金利用效率，趁目前大部分外資更多著眼于成熟項(xiàng)目的投資時(shí)機(jī)，快速壯大自身實(shí)力。

4、不重視自身資金的積累。作為一大投資熱點(diǎn)，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)在持續(xù)走高，中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)面臨著前所未有的機(jī)遇和挑戰(zhàn)。海外資本、民間資本的大量涌入以及國(guó)外、港臺(tái)地產(chǎn)商的強(qiáng)勢(shì)進(jìn)入，加快了中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展進(jìn)程，同時(shí)加劇了行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)。有些房地產(chǎn)企業(yè)在前幾年一味依賴貸款盲目投資開發(fā)，不重視自身資金的積累和競(jìng)爭(zhēng)力的增強(qiáng)，以至資金來源渠道較為單一。

5、房地產(chǎn)金融市場(chǎng)不發(fā)達(dá)。房地產(chǎn)金融市場(chǎng)不完善，住宅金融不配套，房地產(chǎn)信托、住房金融債券、住房抵押貸款證券化等新的金融產(chǎn)品的推出，雖然都對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的發(fā)展作出有益的探索，但由于宏觀政策的調(diào)控，和銀行信貸對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的緊縮，使得目前房地產(chǎn)業(yè)所需的資金不足，資金籌措渠道不暢，資金整體運(yùn)行質(zhì)量不高。

6、法律法規(guī)不健全。相關(guān)政策、法規(guī)不完善，有關(guān)房地產(chǎn)金融等方面的政策法規(guī)仍未形成一套科學(xué)有效的體系,缺乏相互一致性與協(xié)調(diào)性,操作困難，直接影響房地產(chǎn)融資渠道的正常開展。

上述1、2、3直接加劇了房地產(chǎn)企業(yè)的融資壓力，而4、5、6使得我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)嚴(yán)重依賴間接融資尤其是銀行貸款。比如信托融資相對(duì)銀行貸款受政策限制少、靈活、創(chuàng)新空間大，但信托產(chǎn)品尚沒有一個(gè)完善的二級(jí)市場(chǎng)，難于流通。再比如房地產(chǎn)投資基金被業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為是較好的直接融資方式,房地產(chǎn)證券化的概念也被大多數(shù)業(yè)內(nèi)人士接受，但是最關(guān)鍵的法律條件處于真空狀態(tài)，使金融創(chuàng)新面臨無法可依的困境。

三、加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)融資管理的主要途徑

1、完善房地產(chǎn)業(yè)金融市場(chǎng)，逐步建立多元化的融資渠道。筆者認(rèn)為當(dāng)前完善房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的總體思路，應(yīng)該是以金融體制改革為契機(jī)，以國(guó)際慣例為參照，結(jié)合我國(guó)現(xiàn)有的房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的實(shí)際情況，突破重點(diǎn)，帶動(dòng)其他，分步到位，完善體系。所謂突破重點(diǎn)，指在結(jié)構(gòu)體系上著重培育房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)和住宅抵押證券化業(yè)務(wù)等新型的金融業(yè)務(wù)，并以它們的發(fā)展推動(dòng)其他市場(chǎng)的形成。同時(shí)在房地產(chǎn)金融政策方面則重在解禁，給房地產(chǎn)業(yè)制造一個(gè)寬松的金融環(huán)境，在房地產(chǎn)業(yè)金融管理方面，則要強(qiáng)調(diào)金融立法、經(jīng)濟(jì)杠桿和監(jiān)管措施的協(xié)調(diào)配合，根據(jù)這一思路，目前應(yīng)著手作好以下幾項(xiàng)工作。

（1）根據(jù)房地產(chǎn)業(yè)的實(shí)際需要和房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的實(shí)際承載能力，積極推進(jìn)房地產(chǎn)抵押貸款的證券化和房地產(chǎn)信托等金融工具的發(fā)展，激勵(lì)金融產(chǎn)品創(chuàng)新，降低房地產(chǎn)企業(yè)的融資成本，提高了融資市場(chǎng)的效率。

（2）適當(dāng)引進(jìn)國(guó)外先進(jìn)的金融工具和操作手段，同時(shí)以發(fā)行B股、H股或外匯債券的形式，擴(kuò)大在國(guó)際市場(chǎng)的資金籌措面，加速房地產(chǎn)金融的國(guó)際化進(jìn)程。

（3）加快完善房地產(chǎn)金融立法，推動(dòng)房地產(chǎn)金融健康發(fā)展。房地產(chǎn)金融立法從兩方面入手：一是修改完善現(xiàn)有的法律法規(guī)，如《證券法》、《擔(dān)保法》、《保險(xiǎn)法》等不適應(yīng)房地產(chǎn)金融發(fā)展與創(chuàng)新的地方；二是盡快出臺(tái)相關(guān)法律法規(guī)，如《產(chǎn)業(yè)基金法》及涉及全社會(huì)的信用立法等。房地產(chǎn)金融的創(chuàng)新離不開法律的保障，特別是在證券市場(chǎng)乃至整個(gè)金融市場(chǎng)、房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育并不成熟的情況下，房地產(chǎn)金融業(yè)的法制建設(shè)具有更為重要的意義。2、積極尋求海外資金，建立多元化產(chǎn)權(quán)投資模式。對(duì)于國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)持續(xù)較快增長(zhǎng)的良好預(yù)期和人民幣升值等利好因素，促使海外資本積極在中國(guó)市場(chǎng)尋找房地產(chǎn)投資項(xiàng)目。但是目前國(guó)外房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)入中國(guó)獨(dú)立運(yùn)作項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)和條件尚不成熟，必然需要尋求中國(guó)的合作伙伴，因此與海外資本的聯(lián)合就成為國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)融資的一條良好渠道。同時(shí)這也是國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與專業(yè)機(jī)構(gòu)合作，提升自身開發(fā)品質(zhì)的機(jī)會(huì)。

以筆者所在的上海永業(yè)（集團(tuán)）有限公司為例，在公司成立的十幾年中，就成功的與新加坡的亮閣集團(tuán)、DBS發(fā)展銀行、香港菱電等企業(yè)合作，共同投資了6個(gè)較大規(guī)模的房地產(chǎn)項(xiàng)目，比如位于淮海中路的上海廣場(chǎng)項(xiàng)目，位于上海新天地附近的麗景苑高級(jí)服務(wù)式公寓項(xiàng)目等。在幾年前公司開始將融資對(duì)象轉(zhuǎn)向海外投資機(jī)構(gòu)，2003年7月，公司與摩根士丹利投資基金建立了共同投資中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的戰(zhàn)略聯(lián)盟，緊鄰新天地的錦麟天地雅苑成為雙方合作的第一個(gè)項(xiàng)目，該項(xiàng)目已全部售馨，外方取得了良好的投資回報(bào)，目前由我集團(tuán)控股，并與摩根士丹利、雷曼兄弟這兩家國(guó)際知名的投資基金聯(lián)合開發(fā)的永業(yè)公寓二期項(xiàng)目也在9月份正式開盤，該項(xiàng)目目前的平均售價(jià)達(dá)到22000/平方米，且目前銷售狀況良好，也會(huì)為海外基金在中國(guó)的投資帶來滿意的投資回報(bào)，目前集團(tuán)已累計(jì)吸收外資達(dá)100億人民幣，開發(fā)土地近100萬平方米，應(yīng)該說通過與國(guó)際金融資本的合作，為集團(tuán)開拓了一條新的融資渠道，同時(shí)也不斷的壯大了公司的自身實(shí)力。

如何獲得國(guó)外資本的認(rèn)同呢？以筆者單位的經(jīng)驗(yàn)：首先要作到誠實(shí)守信，外方作為跨地域的經(jīng)營(yíng)者，最看重的也是合作方是否誠實(shí)守信，往往在我們與外方洽談合作事項(xiàng)之前，外方已經(jīng)通過各種渠道了解我們企業(yè)的信用情況，而在合同履行的過程中我們也始終奉行誠實(shí)守信的原則，“言必行，行必果”，這樣才能獲得合作方的信任，才能與合作方建立長(zhǎng)期的合作伙伴關(guān)系。其次在處理問題時(shí)要奉行合作雙方利益最大化的原則，即雙贏的原則。在與外方的合作過程中要作到不卑不亢，有禮有節(jié)的與外方和諧共處，在維護(hù)中方利益的同時(shí)也要合理的維護(hù)外方的利益，使外方在中國(guó)境內(nèi)的投資利益得到根本保障。

3、提升自身管理能力，提高資金利用率。如何加快開發(fā)建設(shè)過程中的資金周轉(zhuǎn)，較小的資金流量推動(dòng)較大的房地產(chǎn)項(xiàng)目的運(yùn)轉(zhuǎn)，筆者認(rèn)為企業(yè)應(yīng)注重自身管理能力的提升，加快企業(yè)自身資金流轉(zhuǎn)速度，從根本上降低融資需求。

（1）加快資金流轉(zhuǎn)。針對(duì)許多房地產(chǎn)企業(yè)資金流轉(zhuǎn)不是很暢通的問題，筆者認(rèn)為首先應(yīng)該建立一個(gè)程序化的資金管理流程，明確企業(yè)資金管理的各個(gè)環(huán)節(jié)的重要節(jié)點(diǎn)，同時(shí)應(yīng)加強(qiáng)企業(yè)財(cái)務(wù)人員的素質(zhì)培養(yǎng)，以利于將整個(gè)資金管理流程落實(shí)到每一個(gè)細(xì)節(jié)。以筆者所在的公司為例，以往在商品房貸款資金回籠環(huán)節(jié)中，由于整個(gè)流程需要經(jīng)過客戶提供資料、銀行預(yù)審、公證處公證、房地產(chǎn)交易中心辦理預(yù)售合同登記、銀行信貸部審批、放貸等多個(gè)環(huán)節(jié)。而各個(gè)部門之間缺乏聯(lián)系，互相推諉從而造成占售房款絕大比例的貸款資金不能及時(shí)回籠，公司財(cái)務(wù)部在發(fā)現(xiàn)問題后立即明確了各個(gè)環(huán)節(jié)的重要時(shí)間節(jié)點(diǎn)，并指派專人負(fù)責(zé)，大大加快了貸款資金的回籠速度。

（2）減少企業(yè)過度預(yù)支。以借貸方式籌措開發(fā)經(jīng)營(yíng)資金，是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)普遍存在的現(xiàn)象。但企業(yè)不要過度預(yù)支資金，如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是靠借貸維持生計(jì)，靠負(fù)債支撐著企業(yè)，一朝債務(wù)發(fā)生危機(jī)，就會(huì)危及到企業(yè)的生存。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不應(yīng)好大喜功，要根據(jù)企業(yè)的實(shí)際進(jìn)行舉債，將債務(wù)控制在安全值以內(nèi)，盡早處置閑置資產(chǎn)，如空置房地產(chǎn)、閑置設(shè)備、存貨等。以筆者所在的集團(tuán)為例，95年以后公司為完成政府的危、棚、簡(jiǎn)改造任務(wù)，向銀行貸款3億多人民幣，企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率高達(dá)89%每天須向銀行支付利息10萬多人民幣，再加上當(dāng)時(shí)市場(chǎng)不景氣，地價(jià)下跌，使大批資金套牢在空置的土地上無力自拔，資產(chǎn)運(yùn)行狀況急劇惡化，當(dāng)時(shí)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)經(jīng)過詳細(xì)的分析和研究，采取了一系列的防范和調(diào)整措施，包括主動(dòng)調(diào)低價(jià)格，盡快盤活商品房存量，土地存量，盡快全力的回籠資金，最終規(guī)避了由資金風(fēng)險(xiǎn)引起的財(cái)務(wù)危機(jī)，使企業(yè)走出了困境。

（3）嚴(yán)格控制成本費(fèi)用的支出。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要建立準(zhǔn)確高效的成本費(fèi)用控制體系，要有嚴(yán)格的成本費(fèi)用預(yù)決算和審批制度，每一筆開支都要遵循經(jīng)濟(jì)效益原則，防止鋪張浪費(fèi)。企業(yè)節(jié)約出來的每一分錢，實(shí)際上都是企業(yè)自己的利潤(rùn)。

【參考文獻(xiàn)】

[1]高聚輝:房地產(chǎn)融資渠道現(xiàn)狀分析與發(fā)展趨勢(shì)展望.中國(guó)房地產(chǎn)金融,2006,06

房地產(chǎn)企業(yè)范文第3篇

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)具有規(guī)劃性強(qiáng)、投資額大、建設(shè)周期長(zhǎng)、開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)復(fù)雜的特點(diǎn),與之相應(yīng)的會(huì)計(jì)核算涉及面廣,核算環(huán)節(jié)多,核算對(duì)象繁雜,客觀上為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)調(diào)節(jié)利潤(rùn)或偷漏稅金創(chuàng)造了條件,也加大了審計(jì)的難度。筆者認(rèn)為,對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)存在的不同問題,建議采用不同的審計(jì)重點(diǎn)與思路。

一、虛增無形資產(chǎn)和開發(fā)成本

2004年8月31日以前,土地交易未實(shí)際公開競(jìng)價(jià),房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)大多利用政策空間,以“危房改造”或“開發(fā)經(jīng)濟(jì)適用房”的名義取得土地,并先按實(shí)際支付的價(jià)款記入“無形資產(chǎn)-土地使用權(quán)”,然后設(shè)法改變土地用途,聘請(qǐng)?jiān)u估機(jī)構(gòu)對(duì)原取得土地按商業(yè)用地或商品住宅地進(jìn)行評(píng)估,且一般要求高估,形成大額的土地評(píng)估增值。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)根據(jù)評(píng)估價(jià)值進(jìn)行賬務(wù)處理,虛增了無形資產(chǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)該土地進(jìn)行開發(fā)時(shí),將該土地使用權(quán)的賬面價(jià)值全部轉(zhuǎn)入開發(fā)成本,而開發(fā)產(chǎn)品成本中所含的土地成本為土地評(píng)估價(jià)值,而不是該土地的取得成本,違反了存貨計(jì)價(jià)的“成本與可變現(xiàn)凈值孰低”原則,虛增了開發(fā)成本。

對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)高估土地使用權(quán)的問題,建議審計(jì)時(shí)應(yīng)將企業(yè)土地使用權(quán)賬面價(jià)值與當(dāng)?shù)赝恋厥袃r(jià)進(jìn)行對(duì)比,對(duì)高于市價(jià)的部分提請(qǐng)企業(yè)計(jì)提無形資產(chǎn)減值準(zhǔn)備。對(duì)于轉(zhuǎn)入開發(fā)產(chǎn)品成本的土地使用價(jià)值的確認(rèn)問題,企業(yè)會(huì)計(jì)制度未明確規(guī)定,筆者認(rèn)為應(yīng)按歷史成本計(jì)價(jià)的原則,在將土地使用權(quán)賬面價(jià)值轉(zhuǎn)入開發(fā)產(chǎn)品成本時(shí),先將評(píng)估增值部分沖轉(zhuǎn),按實(shí)際取得該土地所支付的價(jià)款和費(fèi)用減去無形資產(chǎn)攤銷后的余額記入開發(fā)產(chǎn)品的成本。

二、人為調(diào)節(jié)經(jīng)營(yíng)收入

(一)將預(yù)收售房款長(zhǎng)期掛賬,延遲確認(rèn)收入。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收取的預(yù)售房款,在商品房已竣工驗(yàn)收,與購房人辦理商品房交付使用手續(xù)后即應(yīng)確認(rèn)收入。但房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了調(diào)節(jié)收入,通常人為延遲商品房竣工決算,以商品房未辦理竣工決算為借口將預(yù)收售房款長(zhǎng)期掛賬,不確認(rèn)收入。

(二)隱瞞收入,私設(shè)小金庫。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)除自行開發(fā)業(yè)務(wù)外,還經(jīng)營(yíng)合資開發(fā)、委托代建、待售商品房出租等業(yè)務(wù)。由于這些業(yè)務(wù)不受國(guó)家規(guī)劃制約,可操作空間大,成為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)小金庫收入的主要來源。比如,在投資比例分配開發(fā)產(chǎn)品的合資中,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)往往對(duì)分回的開發(fā)產(chǎn)品不入賬,而將其賬外銷售,收回銷售收入賬外存儲(chǔ),形成小金庫;在委托代建業(yè)務(wù)中,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)往往將代建工程收入不入賬,資金體外循環(huán),或只作往來核算,形成賬內(nèi)小金庫;在待售商品房出租業(yè)務(wù)中,對(duì)收取的租金不入賬,賬外另存,形成小金庫。

(三)將開發(fā)產(chǎn)品用于投資、償債、捐贈(zèng)、分利、自用、職工福利及以房換地,不作視同銷售的賬務(wù)處理。按規(guī)定,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將產(chǎn)品用于對(duì)外投資、抵償債務(wù)、捐贈(zèng)、分配利潤(rùn)、職工福利和作為固定資產(chǎn)自用的,應(yīng)視同銷售進(jìn)行賬務(wù)處理,按規(guī)定計(jì)繳營(yíng)業(yè)稅及附加。但房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)往往只按成本價(jià)作存貨減少處理,未作視同銷售的賬務(wù)處理。

(四)將出租房、周轉(zhuǎn)房銷售的收入直接沖減出租房、周轉(zhuǎn)房的改裝修繕支出。商品房、出租房、周轉(zhuǎn)房三者之間變化頻繁,審計(jì)難度較大。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售出租房、周轉(zhuǎn)房時(shí),往往不按規(guī)定進(jìn)行商品房銷售核算,而是將出租房、周轉(zhuǎn)房銷售收入直接沖減出租房、周轉(zhuǎn)房的改裝修復(fù)費(fèi)用支出,既虛減經(jīng)營(yíng)收入又造成開發(fā)成本和銷售費(fèi)用不實(shí)。

對(duì)于上述調(diào)節(jié)經(jīng)營(yíng)收入的行為,建議審計(jì)時(shí)除應(yīng)認(rèn)真審核經(jīng)營(yíng)收入明細(xì)賬、往來明細(xì)賬和相關(guān)原始憑證外,還應(yīng)審查《商品房買賣合同》、銷售不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票存根、動(dòng)遷房發(fā)票存根、《建筑工程竣工驗(yàn)收備案表》、《房屋代建合同》、《合資開發(fā)項(xiàng)目合同》、《房屋租賃協(xié)議》等相關(guān)資料,查閱企業(yè)的股東大會(huì)會(huì)議記錄、歷次董事會(huì)會(huì)議記錄。將經(jīng)營(yíng)收入與“銷售不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票存根、動(dòng)遷房發(fā)票存根”相核對(duì);將經(jīng)營(yíng)收入各分類明細(xì)賬分別與《商品房買賣合同》、《房屋代建合同》、《合資開發(fā)項(xiàng)目合同》、《房屋租賃協(xié)議》等相核對(duì);將股東大會(huì)會(huì)議記錄與董事會(huì)會(huì)議記錄中涉及工程竣工驗(yàn)收、投資、償債、捐贈(zèng)、分利、職工福利等事項(xiàng)的決定與相關(guān)賬簿記錄及原始憑證相核對(duì);同時(shí)采用查詢、觀察、分析性復(fù)核等審計(jì)方法,查實(shí)企業(yè)人為調(diào)節(jié)收入的問題。

三、人為調(diào)節(jié)開發(fā)成本和經(jīng)營(yíng)成本

(一)隨意提取公共配套設(shè)施費(fèi),調(diào)節(jié)開發(fā)成本。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在辦理商品房竣工決算時(shí),對(duì)于尚未完工、不能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施,通常采用預(yù)提辦法將所需配套設(shè)施費(fèi)預(yù)估計(jì)入開發(fā)產(chǎn)品的成本中,預(yù)提標(biāo)準(zhǔn)由企業(yè)根據(jù)建筑面積或投資比例自行確定。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了調(diào)節(jié)利潤(rùn),往往根據(jù)需要隨意確定配套設(shè)施費(fèi)的提取標(biāo)準(zhǔn),多計(jì)或少計(jì)開發(fā)成本。

(二)不遵循借款費(fèi)用的計(jì)量原則,隨意分?jǐn)偨杩罾?。根?jù)借款費(fèi)用的計(jì)量原則,企業(yè)在確定每期專門借款利息的資本化金額時(shí),應(yīng)將其與每期實(shí)際發(fā)生的資產(chǎn)支出數(shù)相掛鉤,根據(jù)累計(jì)支出加權(quán)平均數(shù)乘以資本化率計(jì)算確定。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在確認(rèn)開發(fā)項(xiàng)目的借款費(fèi)用時(shí),不是按規(guī)定的方法計(jì)算分?jǐn)?而是根據(jù)企業(yè)利潤(rùn)情況和財(cái)務(wù)報(bào)告的需要,在開發(fā)成本和財(cái)務(wù)費(fèi)用之間為劃分,調(diào)節(jié)當(dāng)期利潤(rùn);對(duì)于計(jì)入開發(fā)成本中的借款費(fèi)用,在各開發(fā)項(xiàng)目中的分配也未經(jīng)過認(rèn)真計(jì)量,而是隨意分?jǐn)?造成各開發(fā)項(xiàng)目之間負(fù)擔(dān)借款費(fèi)用不合理的現(xiàn)象。

(三)不同類型商品房的經(jīng)營(yíng)成本計(jì)算不合理。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)同一項(xiàng)目開發(fā)的不同類型的商品房,如底商、住宅、寫字樓等,在銷售價(jià)格上相差懸殊,其經(jīng)營(yíng)成本也應(yīng)該各不相同。而企業(yè)在開發(fā)成本的核算中,一般以開發(fā)項(xiàng)目(同一塊土地上同期開發(fā)的各類商品房)為對(duì)象進(jìn)行成本歸集,在結(jié)轉(zhuǎn)經(jīng)營(yíng)成本時(shí)統(tǒng)一按平均成本進(jìn)行結(jié)轉(zhuǎn),造成住宅、寫字樓、底商之間單位成本相同或相近、利潤(rùn)率高低懸殊的現(xiàn)象。還有的房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目開發(fā)完畢,進(jìn)行銷售時(shí),將先期銷售的商品房多結(jié)轉(zhuǎn)經(jīng)營(yíng)成本,后銷售的商品房少結(jié)轉(zhuǎn)經(jīng)營(yíng)成本,形成同一開發(fā)項(xiàng)目同類商品房的單位經(jīng)營(yíng)成本前后不一。

(四)擠占和虛增開發(fā)成本。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是當(dāng)前的高收入、高利潤(rùn)行業(yè),為了少繳土地增值稅和企業(yè)所得稅,房地產(chǎn)企業(yè)往往將自行開發(fā)的辦公用房、職工宿舍、自用辦公場(chǎng)地的開發(fā)成本和代建房屋、代建工程的建設(shè)成本擠入商品房開發(fā)成本中,增大商品房開發(fā)成本和經(jīng)營(yíng)成本;此外,企業(yè)還通過虛報(bào)工程結(jié)算,虛報(bào)堪費(fèi)、虛報(bào)回遷安置費(fèi)、虛報(bào)土地征用補(bǔ)償費(fèi)等方式,虛增商品房開發(fā)成本和商品房經(jīng)營(yíng)成本,以降低開發(fā)產(chǎn)品增值率,少繳土地增值稅;虛減經(jīng)營(yíng)利潤(rùn),少繳企業(yè)所得稅。

對(duì)于以上問題,建議審計(jì)時(shí)除應(yīng)認(rèn)真審查開發(fā)成本、開發(fā)費(fèi)用明細(xì)賬、短期借款明細(xì)賬、應(yīng)交稅金明細(xì)賬、往來明細(xì)賬及相關(guān)原始憑證外,還應(yīng)取得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地使用證、項(xiàng)目開發(fā)可行性研究報(bào)告、投資立項(xiàng)批文、工程項(xiàng)目概、預(yù)算資料、當(dāng)?shù)卣块T頒布的城市基準(zhǔn)地價(jià)表或平均標(biāo)定地價(jià)資料、政府部門的關(guān)土地征用及拆遷補(bǔ)償?shù)囊?guī)定和項(xiàng)目投資費(fèi)用估算資料等,還應(yīng)查閱企業(yè)股東大會(huì)會(huì)議記錄和董事會(huì)會(huì)議記錄。將開發(fā)成本、開發(fā)費(fèi)用明細(xì)賬中的各項(xiàng)成本、費(fèi)用發(fā)生額與工程項(xiàng)目概預(yù)算、項(xiàng)目投資可行性研究報(bào)告和項(xiàng)目投資費(fèi)用估算資料及當(dāng)?shù)氐貎r(jià)、土地征用及拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)等資料相核對(duì);將股東大會(huì)會(huì)議記錄和董事會(huì)會(huì)議記錄中涉及投資、籌資、堪察設(shè)計(jì)、土地征用及拆遷補(bǔ)償、工程施工等事項(xiàng)的決議與相關(guān)賬簿記錄和原始憑證相核對(duì);同時(shí)運(yùn)用單位指標(biāo)估算法、工程量近似匡算法、概算指標(biāo)估算法及類似工程經(jīng)驗(yàn)估算法等方法對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中前期工程費(fèi)、建安工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、工程配套設(shè)施費(fèi)等進(jìn)行估算;運(yùn)用查詢、分析性復(fù)核等審計(jì)方法,根據(jù)總投資或預(yù)計(jì)總收入的一定比例,對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)、期間費(fèi)用等進(jìn)行估算;根據(jù)借款費(fèi)用的確認(rèn)原則對(duì)借款利息的資本化金額進(jìn)行匡算;以合理認(rèn)定開發(fā)產(chǎn)品的開發(fā)成本和經(jīng)營(yíng)成本,審查出人為調(diào)節(jié)成本的數(shù)額,并提請(qǐng)企業(yè)調(diào)整賬務(wù),按規(guī)定補(bǔ)繳稅金。

四、漏繳規(guī)費(fèi)

(一)漏繳土地出讓金。有的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過各種關(guān)系以危房改造、開發(fā)經(jīng)濟(jì)適用房等名義取得劃拔土地后,并未按規(guī)定僅于回遷安置和按經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)出售,而是開發(fā)成高檔商品住宅、寫字樓和商業(yè)用房出售。根據(jù)國(guó)家規(guī)定的土地出讓金繳納標(biāo)準(zhǔn),出讓不同用途的土地所繳納的土地出讓金數(shù)額相差懸殊,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得土地后改變用途的,應(yīng)按規(guī)定補(bǔ)繳土地出讓金。但實(shí)際上,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將危改房用地和經(jīng)濟(jì)適用房用地用于建造商品房后,一般都未按規(guī)定補(bǔ)繳土地出讓金,造成國(guó)家土地出讓金的流失。

(二)漏繳配套費(fèi)、增容費(fèi)及教育附加費(fèi)等規(guī)費(fèi)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在商品房開發(fā)過程中除交納土地出讓金外還需交納多項(xiàng)規(guī)定費(fèi)用,如公共設(shè)施配套費(fèi)、水電增容費(fèi)、消防配套費(fèi)、人防工程配套費(fèi)、消防設(shè)施監(jiān)督金、綠化保證金、施工用電保證金、教育附加費(fèi)等等,由于以上費(fèi)用名目繁多,繳納程序不透明,存在關(guān)系操作空間和政策利用空間,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)往往利用各種關(guān)系,采取緩繳、欠繳或關(guān)系減免等方法,漏繳各種規(guī)費(fèi)。

對(duì)于上述問題,建議審計(jì)人員應(yīng)詳細(xì)了解房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)過程,掌握相關(guān)法規(guī)和各項(xiàng)費(fèi)用上繳標(biāo)準(zhǔn),將企業(yè)已上繳的土地出讓金和各項(xiàng)規(guī)費(fèi)與國(guó)家及當(dāng)?shù)卣块T規(guī)定的應(yīng)繳數(shù)進(jìn)行對(duì)比,查出漏繳金額,提請(qǐng)企業(yè)按規(guī)定補(bǔ)繳或披露。

五、套取銀行信用,違規(guī)貸款

房地產(chǎn)開發(fā)投資金額大,建設(shè)周期長(zhǎng),需要大量外部資金的支持,銀行貸款則是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資的主要途徑。具體做法有以下幾種:

(一)將實(shí)際上已不擁有產(chǎn)權(quán)的資產(chǎn)抵押給銀行,套取銀行信用。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得的土地使用權(quán),在未曾開發(fā)時(shí)屬于企業(yè)的無形資產(chǎn),可用于抵押貸款;在對(duì)該土地進(jìn)行開發(fā)時(shí),其土地使用權(quán)應(yīng)從無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)入開發(fā)成本,此時(shí),該土地使用權(quán)的價(jià)值已轉(zhuǎn)化為房屋的成本,實(shí)質(zhì)上已不具有價(jià)值。但房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)往往將已進(jìn)行開發(fā)土地的土地使用權(quán)抵押給銀行,辦理抵押貸款。

(二)簽訂虛假售房合同,套取銀行按揭貸款。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為解決資金困難,往往與公司職工或其他關(guān)系個(gè)人簽訂虛假的商品房買賣合同,由企業(yè)墊付首付款,到銀行辦理大項(xiàng)耐用消費(fèi)貸款手續(xù),套取銀行按揭貸款。

房地產(chǎn)企業(yè)范文第4篇

關(guān)鍵詞：顧客信任度 塑造 品牌樓盤

Abstract: Introduces the core real estate enterprise brand shaping is manufacturing competitive advantage by creating brand value, brand marketing, customer trust system culture propaganda, corporate brand and project brand and promote each other, promises, let consumer trust and identity. The final shape their own corporate brand.

Keywords: customer trust and brand building

F293.33

隨著國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)的健康持續(xù)發(fā)展，塑造房地產(chǎn)企業(yè)品牌已成為房地產(chǎn)企業(yè)的共識(shí)和追求。“打造品牌”已真正成為一種行業(yè)趨勢(shì)。在經(jīng)歷了價(jià)格、質(zhì)量、服務(wù)等各方面的競(jìng)爭(zhēng)之后，房地產(chǎn)市場(chǎng)已進(jìn)入了一個(gè)新的階段——品牌競(jìng)爭(zhēng)階段。許多房地產(chǎn)企業(yè)正逐步形成自己的品牌，品牌的優(yōu)勢(shì)能使企業(yè)的產(chǎn)品從同類產(chǎn)品中脫穎而出，提高了產(chǎn)品在市場(chǎng)上的競(jìng)爭(zhēng)力和占有率。

1、塑造房地產(chǎn)企業(yè)品牌的意義

品牌是優(yōu)質(zhì)以及信賴和誠信的標(biāo)識(shí)。它是客戶在購買決策過程中的指南，增進(jìn)決策的信心。房地產(chǎn)企業(yè)品牌即人們通過對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)及其產(chǎn)品和服務(wù)的品質(zhì)和價(jià)值認(rèn)知而產(chǎn)生的內(nèi)心感受。它是房地產(chǎn)企業(yè)的一種無形資產(chǎn)，增強(qiáng)了客戶對(duì)企業(yè)產(chǎn)品的信任度，使其產(chǎn)品大大增值。

2、塑造房地產(chǎn)企業(yè)品牌的作用

2.1打造顧客信任度

由于社會(huì)上各種商品品牌的成功樹立，使人們一提到品牌，就會(huì)自然聯(lián)想到好的品牌所具有的優(yōu)良的品質(zhì)、優(yōu)質(zhì)的服務(wù)等由品牌所樹立的好的意識(shí)形象，以及品牌給商品帶來的附加值等，使消費(fèi)者能產(chǎn)生一種潛在的對(duì)品牌的信任，由此產(chǎn)生了對(duì)品牌房地產(chǎn)企業(yè)所打造的樓盤的信任。

2.2加快顧客購買決策速度

由于房地產(chǎn)的價(jià)值偏高，使用期較長(zhǎng)，對(duì)于一般消費(fèi)者來說購買頻率較低，往往一生只交易一兩次。因此消費(fèi)者在購置時(shí)會(huì)比購買其他的商品更加謹(jǐn)慎，會(huì)經(jīng)歷一個(gè)漫長(zhǎng)的分析、比較和決策的過程。好的品牌的效應(yīng)應(yīng)可在一定程度上減弱消費(fèi)者對(duì)后驗(yàn)性因素的顧慮，從而加快決策過程。這樣樓盤銷售速度會(huì)加快，銷售期間縮短，從而減少銷售費(fèi)用，加速資金回收。

2.3提升產(chǎn)品的利潤(rùn)空間

品牌給產(chǎn)品創(chuàng)立了一個(gè)良性的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境。好的品牌可以增強(qiáng)房地產(chǎn)產(chǎn)品的稀有性和不可替代性，使顧客對(duì)房地產(chǎn)的價(jià)格的敏感程度會(huì)降低，這就使得具有同質(zhì)量的產(chǎn)品因其具有的優(yōu)質(zhì)品牌而可以按更高的價(jià)格出售，加大了企業(yè)的利潤(rùn)空間。

2.4提高顧客對(duì)樓盤缺陷的包容度

由于顧客對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)品的心理預(yù)期的不同，再好的樓盤也存在缺陷，而購置房地產(chǎn)又是影響顧客一生的決策，他們自然會(huì)以更加挑剔的眼光選樓盤。品牌企業(yè)樓盤可以憑借其品牌影響力來減輕客戶對(duì)于樓盤缺陷的不滿。優(yōu)質(zhì)品牌所帶來的附加值和使用過程中的優(yōu)質(zhì)服務(wù)會(huì)使客戶更看重，從而使客戶在一定程度上可以包容樓盤的某些非實(shí)質(zhì)性的缺陷。

3、房地產(chǎn)企業(yè)品牌的塑造

3.1項(xiàng)目品牌是企業(yè)品牌塑造的基礎(chǔ)

房地產(chǎn)企業(yè)品牌不是空中樓閣，它需要眾多優(yōu)質(zhì)樓盤品牌來打造。房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)本著以人為本的原則，從消費(fèi)者的角度出發(fā)，提供優(yōu)質(zhì)的樓盤作為企業(yè)長(zhǎng)期穩(wěn)定發(fā)展的根本，產(chǎn)品設(shè)計(jì)上在功能齊全、布局合理的前提下要有一定的超前性和適變性。在建筑質(zhì)量上要求設(shè)計(jì)、建筑、結(jié)構(gòu)、裝飾裝修等全部是優(yōu)質(zhì)的；在環(huán)境質(zhì)量上要求有完善的配套設(shè)施和生活游憩設(shè)施；在空間、綠地、景觀等方面具有一定的人文氣息和文化品位。具備完善的物業(yè)管理模式，為住戶提供無微不至的服務(wù)等。建設(shè)宜居宜游的高檔社區(qū)，讓人們?cè)谝庾R(shí)里形成了一種對(duì)樓盤品牌的認(rèn)可，以樓盤品牌來帶動(dòng)和促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)品牌的塑造。

3.2房地產(chǎn)企業(yè)品牌的定位

房地產(chǎn)企業(yè)品牌有物質(zhì)屬性和精神屬性，是企業(yè)長(zhǎng)期發(fā)展過程中形成的經(jīng)營(yíng)理念、經(jīng)營(yíng)模式的反映。首先企業(yè)要形成自己的經(jīng)營(yíng)管理理念，確立自己的企業(yè)目標(biāo)、企業(yè)方針，創(chuàng)建適合自己的企業(yè)文化和企業(yè)組織結(jié)構(gòu)建設(shè)，形成自己的核心競(jìng)爭(zhēng)力，并得到消費(fèi)者的認(rèn)可；其次，對(duì)開發(fā)的產(chǎn)品必須有優(yōu)質(zhì)的質(zhì)量保證和全方位的售后服務(wù)以及智能化文化建設(shè)。要做好以上各項(xiàng)，就必須擁有形成企業(yè)品牌的源泉，即知識(shí)和擁有知識(shí)的團(tuán)隊(duì)、人力資源。有價(jià)值、稀缺、難以模仿的人力資源會(huì)給房地產(chǎn)企業(yè)帶來長(zhǎng)期的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，高水平的團(tuán)隊(duì)對(duì)企業(yè)獲取與保持長(zhǎng)期競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的作用是非常重要的。要獲得高素質(zhì)的員工，企業(yè)就要建立有效地薪酬體系和培訓(xùn)激勵(lì)體系，從而確保獲取和保持企業(yè)人力資源的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。

3.3房地產(chǎn)企業(yè)品牌與項(xiàng)目品牌相互促進(jìn)

房地產(chǎn)企業(yè)在打造項(xiàng)目品牌的同時(shí)打造企業(yè)品牌。成功的品牌，其核心是創(chuàng)造具有競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的品牌價(jià)值，通過品牌整合營(yíng)銷，張揚(yáng)理念兌現(xiàn)承諾，最終在市場(chǎng)上建立消費(fèi)者認(rèn)可的品牌。消費(fèi)者接受的不只是一個(gè)品牌的符合手續(xù)，他們往往要對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)者的核心競(jìng)爭(zhēng)力進(jìn)行全面的評(píng)價(jià)與認(rèn)知，并常常關(guān)注經(jīng)營(yíng)者的經(jīng)營(yíng)理念，管理團(tuán)隊(duì)、資源組合與經(jīng)營(yíng)模式、營(yíng)銷策略等各方面的問題，有時(shí)甚至還很在意經(jīng)營(yíng)者在社會(huì)道德方面的價(jià)值取向。所以在打造樓盤品牌的同時(shí)，塑造企業(yè)品牌，讓企業(yè)形象與項(xiàng)目形象融為一體，相互促進(jìn)，讓消費(fèi)者了解精品樓盤的同時(shí)認(rèn)知企業(yè)，在了解企業(yè)品牌的過程中促進(jìn)對(duì)企業(yè)所生產(chǎn)樓盤的認(rèn)可，兩種相互交融密不可分 。如在媒體等宣傳過程中，宣傳項(xiàng)目樓盤的設(shè)計(jì)理念、裝修標(biāo)準(zhǔn)、建筑風(fēng)格、環(huán)境設(shè)施等同時(shí)宣傳：企業(yè)擁有怎樣的管理團(tuán)隊(duì)，曾開發(fā)過哪些項(xiàng)目，高層管理的經(jīng)營(yíng)理念、企業(yè)方針、企業(yè)文化特色等，這樣在樹立樓盤品牌的同時(shí)，也塑造了企業(yè)品牌。

4、結(jié)束語

隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷發(fā)展，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)越來越強(qiáng)，塑造房地產(chǎn)品牌已刻不容緩，他要求房地產(chǎn)企業(yè)要長(zhǎng)期不斷的實(shí)踐、改進(jìn)，持之以恒，維護(hù)品牌核心價(jià)值，保持長(zhǎng)期核心競(jìng)爭(zhēng)力，并要有百年磨一劍的定力，才能塑造強(qiáng)勢(shì)品牌。

參考文獻(xiàn)：

1、《房地產(chǎn)導(dǎo)刊》，精品意識(shí)打造品牌企業(yè)，張柏龍

房地產(chǎn)企業(yè)范文第5篇

同樣等級(jí)的產(chǎn)品，質(zhì)素相差也不大，但品牌企業(yè)就敢定高價(jià)，還能保證顧客趨之若鶩，這種現(xiàn)象在業(yè)界并不鮮見。如深圳華僑城，論距市中心的直線距離，竹子林片區(qū)還較華僑城片區(qū)為近，然而，在這兩個(gè)區(qū)域，竹子林片區(qū)的樓盤4000—6000元/平米還步履蹣跚，而到了華僑城，每平米卻可以賣到8000—10000元的高價(jià)，這就是品牌的魅力。

新華遠(yuǎn)總裁任自強(qiáng)先生認(rèn)為，品牌的重大作用就是喚起龐大的顧客群的認(rèn)可。他說，不管怎么樣，這個(gè)市場(chǎng)上有一個(gè)龐大的顧客群認(rèn)可你的品牌，這在任何時(shí)候都會(huì)發(fā)生作用，不管他是剛剛推出的產(chǎn)品，還是已經(jīng)上市很長(zhǎng)時(shí)間的產(chǎn)品，或者以后，品牌企業(yè)并不發(fā)愁產(chǎn)品的銷路，也不發(fā)愁產(chǎn)品會(huì)不會(huì)被市場(chǎng)擠掉，競(jìng)爭(zhēng)即使在加劇，好的產(chǎn)品也一樣會(huì)在市場(chǎng)上占有最大的市場(chǎng)份額，而次的產(chǎn)品份額一定是最小的，或者是搶不到這個(gè)份額。通俗一點(diǎn)說，就是老百姓渴望品牌住宅，而在未來的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)中，樓市品牌的競(jìng)爭(zhēng)將會(huì)進(jìn)一步加劇。

可是，盡管品牌運(yùn)營(yíng)已成為業(yè)界言必稱頌的熱門詞匯，但真正在業(yè)界執(zhí)行層面上顯現(xiàn)和被真正正確貫徹的企業(yè)，卻是屈指可數(shù)。這并不足奇。一個(gè)行業(yè)從發(fā)展到成熟要經(jīng)歷一個(gè)漫長(zhǎng)的過程，這期間的種種曲折是在所難免的。

品牌無意識(shí)

品牌無意識(shí)，是房地產(chǎn)企業(yè)市場(chǎng)化進(jìn)程中一塊尚未發(fā)萌的邊緣地帶，而在現(xiàn)今中國(guó)3萬多家房企中，這樣的邊緣人群并不在少數(shù)。這是房地產(chǎn)企業(yè)舊有的開發(fā)模式使然。

在土地、資金、政府關(guān)系、廉價(jià)勞動(dòng)力等硬資本角逐的冷兵器時(shí)代，規(guī)范的企業(yè)管理、高端的企管人才、系統(tǒng)的營(yíng)銷運(yùn)作等軟資源是處于旁落地位的。鵬潤(rùn)集團(tuán)總裁黃光裕先生曾對(duì)此頗有感觸，由于中國(guó)絕大部分城市都采用土地出讓的方式交易經(jīng)營(yíng)性土地使用權(quán)，使得房地產(chǎn)企業(yè)的異地開發(fā)在相當(dāng)長(zhǎng)一段時(shí)期內(nèi)讓開發(fā)商退避三舍。當(dāng)住宅消費(fèi)需求爆炸式增長(zhǎng)時(shí)，土地價(jià)格和位置便成為項(xiàng)目決勝的主要因素，在理想地段低價(jià)獲得土地的能力就成為房地產(chǎn)公司的核心競(jìng)爭(zhēng)力。如此，在這種硬資本權(quán)重的格局下，大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)商大都采用買地、挖坑、蓋房子、然后賣掉、繼而換個(gè)地方買地、挖坑、賣樓的“滾動(dòng)開發(fā)的”香港模式，他們所重視的是如何能低價(jià)購進(jìn)一塊好地皮；如何能得到銀行持續(xù)、穩(wěn)定的資金支持；如何取悅政府以得到優(yōu)惠的政策庇護(hù)；如何想個(gè)一鳴驚人的好概念將房子兜售出去。至于品牌，他們沒有重視也無暇顧及。

中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)界的第一連鎖品牌奧園之變即在于此。盡管在草創(chuàng)時(shí)期，奧園創(chuàng)始人郭梓文有將奧園品牌做大的意向，但當(dāng)資金、土地等硬資本成為奧園晉升的瓶頸時(shí)，郭梓文忽略甚或是出賣了奧園品牌，而至釀造了今天爭(zhēng)論難休的奧園之爭(zhēng)。

奧園走的是品牌驅(qū)動(dòng)論的極端。企業(yè)的品牌驅(qū)動(dòng)要求品牌從創(chuàng)立伊始便成為企業(yè)前進(jìn)的戰(zhàn)略助推器，這是處于企業(yè)遠(yuǎn)景型發(fā)展的考慮。但郭梓文產(chǎn)下奧園不久，就迫于生存的考慮，將之寄養(yǎng)在他人籬下，這是對(duì)奧園的懈怠。當(dāng)然，在舊有的產(chǎn)業(yè)格局下，新生的奧園盡管資質(zhì)甚好，但卻無法在外界資源介入中保持己身的獨(dú)立性，這是時(shí)代的局限性。但今天，在房地產(chǎn)資源信息平臺(tái)日益規(guī)范和開放的情況下，如果房地產(chǎn)企業(yè)仍在邊緣地帶徘徊，他們將隨時(shí)面臨出局的危險(xiǎn)。

品牌棋子論

無可否認(rèn)，在現(xiàn)今良莠不齊的房地產(chǎn)界，有相當(dāng)一部分企業(yè)盡管是言必稱品牌，但在他們心中，品牌的作用僅僅是為了讓項(xiàng)目更快更好的兌現(xiàn)價(jià)值，他們充其量只是房產(chǎn)銷售時(shí)代的眺望者，至于品牌時(shí)代由品牌驅(qū)動(dòng)的企業(yè)全品牌運(yùn)作流程，他們不屑。

中國(guó)房地產(chǎn)界之所以“地產(chǎn)英雄”層出不窮，“企業(yè)家”寥若晨星；之所以“你方唱罷我登場(chǎng)，各領(lǐng)三五年”，其原因大致如此。業(yè)內(nèi)流行著這樣一種說法，目前中國(guó)的房地產(chǎn)公司，將近90％的做項(xiàng)目，10％的做企業(yè)，而只有不到1％的在做品牌，這是房產(chǎn)業(yè)界的現(xiàn)實(shí)。盡管今天的房地產(chǎn)界規(guī)模化和專業(yè)化是兩種并行風(fēng)潮，但大多專業(yè)的房地產(chǎn)項(xiàng)目管理公司，卻并不專業(yè)?，F(xiàn)實(shí)是，由于房地產(chǎn)行業(yè)關(guān)聯(lián)度和縱深度高，項(xiàng)目開發(fā)期長(zhǎng)，大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)商都必須在一些環(huán)節(jié)引入外界資源進(jìn)行專業(yè)化運(yùn)作，這在項(xiàng)目上市階段尤為顯著。但問題是，不少項(xiàng)目管理公司是出于需要臨時(shí)組建的，由于項(xiàng)目介入的滯后性，他們并不是整個(gè)項(xiàng)目甚或整個(gè)企業(yè)的品牌運(yùn)作者，這就難免會(huì)造成營(yíng)銷近視。為了盡可能快的完成任務(wù)，他們一般也引用品牌推動(dòng)，不過這時(shí)的品牌充其量只是一顆棋子，他們只是巧妙的利用了品牌對(duì)購房者的引導(dǎo)效應(yīng)。一旦項(xiàng)目銷售告罄，品牌生命便告終結(jié)。

當(dāng)然，即使是10％潛心遠(yuǎn)景型發(fā)展的企業(yè)，也存在這種營(yíng)銷近視。由于中國(guó)房地產(chǎn)的市場(chǎng)化進(jìn)程尚處于初始階段，消費(fèi)者的品牌意識(shí)還沒有形成，相比于品牌，他們更關(guān)注項(xiàng)目。因?yàn)樗麄兊幕揪幼⌒枨笠约霸诖嘶A(chǔ)上加以提升的改善需求尚未得到充分的滿足，此時(shí)最吸引他們的，是產(chǎn)品功能性的利益點(diǎn)。此外，在消費(fèi)者頭腦中，發(fā)展商之間并不存在著顯著的品牌差異，他們對(duì)開發(fā)商的印象，基本上來自他們所居住樓盤的經(jīng)驗(yàn)、輿論甚至樓盤名稱的聯(lián)想，對(duì)開發(fā)商品牌認(rèn)知非常模糊。而這種主流消費(fèi)者對(duì)品牌的漠視無疑滋生了房地產(chǎn)企業(yè)品牌發(fā)展的惰性，在精心打造了一兩個(gè)項(xiàng)目品牌后，他們并沒有將這些項(xiàng)目品牌的內(nèi)涵整合到企業(yè)品牌中去，以促進(jìn)企業(yè)品牌的發(fā)展，更沒有試圖借助企業(yè)品牌的共享關(guān)聯(lián)效應(yīng)，來反向推動(dòng)項(xiàng)目品牌的建設(shè)，這與企業(yè)品牌推動(dòng)論的內(nèi)涵，實(shí)在是相去甚遠(yuǎn)。

品牌偽形象

自20世紀(jì)90年代開始風(fēng)靡全球的企業(yè)CIS形象識(shí)別系統(tǒng)，近年來在企業(yè)間演繹得如火如荼，不過可惜的是有聲無色。

在CIS系統(tǒng)運(yùn)作的三個(gè)層面中，基于形象的VI設(shè)計(jì)由于是可視的，企業(yè)間無論是項(xiàng)目案名、別名、品牌商標(biāo)設(shè)計(jì)等都無可挑剔。但當(dāng)系統(tǒng)運(yùn)行到執(zhí)行層面的BI設(shè)計(jì)時(shí)，企業(yè)的運(yùn)作便開始出現(xiàn)了偏差。不少企業(yè)對(duì)BI層面的縱深不夠，在企業(yè)形象、理念的傳播上僅限于廣告、報(bào)刊、網(wǎng)絡(luò)、墻體、車體等傳統(tǒng)媒介，卻缺乏與消費(fèi)者的直接互動(dòng)交流。對(duì)于中國(guó)房地產(chǎn)的主流市場(chǎng)而言，房產(chǎn)品是一種謹(jǐn)慎的消費(fèi)支出，在具體的購買決策上，他們更相信自己的親身體驗(yàn)，而對(duì)于媒體的間接傳播，他們充其量只是停留在信息收集的認(rèn)知層面上，卻難以左右他們對(duì)產(chǎn)品的實(shí)際評(píng)估。當(dāng)然，問題最大的還是在MI層面的透析和發(fā)散移植的操作上。房產(chǎn)商大都已認(rèn)識(shí)到房產(chǎn)品功能和性能漸進(jìn)融合的市場(chǎng)趨向，但至于如何在產(chǎn)品功能上提煉出產(chǎn)品性能即精神價(jià)值，甚或?qū)⑵髽I(yè)品牌核心價(jià)值融入到具體項(xiàng)目?jī)r(jià)值中，房產(chǎn)商卻難以把握。應(yīng)該說，這有其現(xiàn)實(shí)的難度。房地產(chǎn)產(chǎn)品大都打著鮮明的地域性特征的烙印，這個(gè)地域性產(chǎn)品融合著這個(gè)地域的歷史人文、風(fēng)俗習(xí)慣的價(jià)值認(rèn)知，如果就單個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行價(jià)值提煉或移植，難度系數(shù)可能會(huì)小些。但當(dāng)企業(yè)處于一個(gè)跨地域多重市場(chǎng)分布的格局時(shí)，企業(yè)要從中透析出一個(gè)共有的價(jià)值認(rèn)知或?qū)F(xiàn)有的價(jià)值認(rèn)知本土化的移植，難度甚大。即使是業(yè)界在此點(diǎn)做得比較成功的萬科，其品牌塑造也存在其不足之處：品牌定位不夠清晰，個(gè)性不夠鮮明，與消費(fèi)者親和力不夠。盡管萬科也曾試圖有意識(shí)的進(jìn)行整合，在企業(yè)架構(gòu)上實(shí)行市場(chǎng)專門化的功能定位，在品牌戰(zhàn)略上實(shí)行復(fù)合品牌發(fā)展模式，以盡可能減少品牌形象傳播中信息雜陳傳播的風(fēng)險(xiǎn)，但企業(yè)要跨地域發(fā)展，本土文化對(duì)企業(yè)文化的沖擊會(huì)在所難免，這就要求在項(xiàng)目發(fā)展中反復(fù)對(duì)企業(yè)品牌戰(zhàn)略進(jìn)行總結(jié)和提升，以形成企業(yè)品牌形象的集束傳播。

品牌虛運(yùn)營(yíng)

房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)資源高度集成的行業(yè)。一個(gè)真正規(guī)?；姆康禺a(chǎn)企業(yè)，其內(nèi)部核心價(jià)值鏈?zhǔn)乔犊墼诙鄻I(yè)種之間的，企業(yè)的業(yè)務(wù)運(yùn)作必然跨越著多個(gè)行業(yè)。要在這樣一個(gè)橫向縱深的產(chǎn)業(yè)一體化的企業(yè)中實(shí)現(xiàn)品牌驅(qū)動(dòng)，品牌的運(yùn)作就應(yīng)該實(shí)行價(jià)值鏈的全程循環(huán)運(yùn)行，也即在具體項(xiàng)目籌劃定位、項(xiàng)目配套設(shè)計(jì)、項(xiàng)目施工、項(xiàng)目銷售、項(xiàng)目維系等核心環(huán)節(jié)中得到循環(huán)強(qiáng)化和提升。而就目前房地產(chǎn)企業(yè)品牌運(yùn)作的現(xiàn)實(shí)來看，房地產(chǎn)開發(fā)商普遍傾向于在項(xiàng)目銷售環(huán)節(jié)以廣告、公關(guān)等造勢(shì)工具切入，但在品牌運(yùn)營(yíng)的其他質(zhì)素上卻疏忽了。根據(jù)著名營(yíng)銷師陳放先生MBC（營(yíng)銷系統(tǒng)工程）品牌解剖理論來看，廣告和公關(guān)充其量不過是品牌的左膀右臂，真正對(duì)品牌起核心作用的，是項(xiàng)目的質(zhì)量、服務(wù)和管理。這是中國(guó)房地產(chǎn)的一大痼疾。由于房地產(chǎn)開發(fā)周期長(zhǎng)，資金投入量大而回收又慢，不少實(shí)力不濟(jì)的房產(chǎn)商不惜弄虛作假，扮演著房地產(chǎn)品牌化浪潮中的害群之馬。

就品牌驅(qū)動(dòng)論的觀點(diǎn)而言，房地產(chǎn)開發(fā)商的品牌運(yùn)作自項(xiàng)目案前定位環(huán)節(jié)上就應(yīng)該導(dǎo)入。在對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行周密的調(diào)查后，總結(jié)出消費(fèi)者對(duì)項(xiàng)目功能和性能上的需求，然后就市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)狀況、企業(yè)核心資源分布以確定自己的目標(biāo)市場(chǎng)，根據(jù)企業(yè)品牌形象和消費(fèi)者需求準(zhǔn)確的界定項(xiàng)目定位，接著在項(xiàng)目立面、布局規(guī)劃、建材選配上進(jìn)行切合定位的設(shè)計(jì)，繼而再進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)施工、項(xiàng)目售盤、物業(yè)管理等后續(xù)價(jià)值鏈環(huán)節(jié)。但一個(gè)項(xiàng)目的結(jié)束并不意味著品牌運(yùn)營(yíng)的終結(jié)，品牌要真正集知名度、美譽(yù)度、忠誠度三位于一體，還必須持續(xù)優(yōu)化維系現(xiàn)有顧客的關(guān)系，同時(shí)在企業(yè)規(guī)模擴(kuò)張中，注重對(duì)品牌驅(qū)動(dòng)器的循環(huán)強(qiáng)化和提升，以構(gòu)成品牌在新一輪循環(huán)中有著更為強(qiáng)大的推動(dòng)力。就目前房地產(chǎn)企業(yè)的品牌運(yùn)營(yíng)來看，還是要數(shù)萬科與這種品牌運(yùn)營(yíng)模式最為接近。其他大多數(shù)企業(yè)要么在品牌運(yùn)營(yíng)到一定階段便告終結(jié)，沒有實(shí)現(xiàn)品牌的再度循環(huán)；要么停留于品牌的平面運(yùn)行，沒有進(jìn)行螺旋提升。

品牌假連鎖

品牌連鎖的“形似而神不似”，不僅僅是房地產(chǎn)界的困惑。由于管理能力、信息、人力等核心資源的不繼以及本土化適應(yīng)的擴(kuò)張瓶頸，房地產(chǎn)企業(yè)的本土化擴(kuò)張頗為艱難，但迫于房地產(chǎn)行業(yè)高資源依賴性的壓力，為了尋找更好的土地、資金、人力資源以及更旺盛的消費(fèi)市場(chǎng)，房地產(chǎn)企業(yè)又不得不進(jìn)行異地?cái)U(kuò)張。事實(shí)上，這種“全國(guó)化”的戰(zhàn)略嘗試，很早就有了。最早在海南房地產(chǎn)虛熱的時(shí)候，萬科就已悄然北上，奧園也開始布局全國(guó)。近幾年，本土市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的日趨激烈迫使著越來越多的房地產(chǎn)開發(fā)商眼光向外，跨市、跨省甚至在3個(gè)省份以上區(qū)域同時(shí)進(jìn)行開發(fā)的企業(yè)數(shù)不勝數(shù)，但在這場(chǎng)異地開潮洶涌的同時(shí)，我們也看到了不少房產(chǎn)企業(yè)被翻滾的波濤所湮沒。