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房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的流程范文第1篇

    第一部分,開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的籌備工作

    在報(bào)行政機(jī)關(guān)審批之前,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司應(yīng)辦理好土地用地手續(xù),根據(jù)項(xiàng)目規(guī)模和性質(zhì),委托具有相應(yīng)項(xiàng)目資質(zhì)的勘察設(shè)計(jì)單位對(duì)擬建項(xiàng)目進(jìn)行研究,并制作報(bào)告書,應(yīng)附有詳細(xì)的規(guī)劃設(shè)計(jì)參數(shù)和效果圖。

    第二部分,行政審批部分

    根據(jù)我國(guó)現(xiàn)有建設(shè),房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的行政許可程序一般可分六個(gè)階段:1)選址定點(diǎn);2)規(guī)劃總圖審查及確定規(guī)劃設(shè)計(jì)條件;3)初步設(shè)計(jì)及施工圖審查;4)規(guī)劃報(bào)建圖審查;5)施工報(bào)建;6)建筑工程竣工綜合驗(yàn)收備案。

    一、選址定點(diǎn)

    1、項(xiàng)目立項(xiàng),國(guó)家計(jì)劃管理機(jī)關(guān)和有關(guān)政府機(jī)關(guān)審查可行性研究報(bào)告,進(jìn)行項(xiàng)目立項(xiàng)的審批。

    2、國(guó)土資源局進(jìn)行土地利用總體規(guī)劃和土地供應(yīng)方式的審查。

    3、建委辦理投資開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)條件意見(jiàn)書。

    4、環(huán)保局辦理環(huán)境影響評(píng)估,出具生產(chǎn)性項(xiàng)目環(huán)保意見(jiàn)書。

    5、文化局、地震局、園林局、水利局對(duì)建設(shè)工程相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進(jìn)行審查,簽署相應(yīng)的意見(jiàn)。

    6、規(guī)劃部門辦理項(xiàng)目選址意見(jiàn)書。

    二、規(guī)劃總圖審查及規(guī)劃設(shè)計(jì)條件的確定

    1、人防辦進(jìn)行人防工程進(jìn)行條件審查。

    2、國(guó)土資源局進(jìn)行土地預(yù)審。

    3、公安消防支隊(duì)、公安交警支隊(duì)、教育局、水利局、城管局、環(huán)保局、園林局、文化局對(duì)建設(shè)工程相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進(jìn)行審查,簽署意見(jiàn)。

    4、規(guī)劃部門對(duì)規(guī)劃總圖進(jìn)行評(píng)審,核發(fā)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》,并確定用地條件。

    三、規(guī)劃設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)審查

    1、規(guī)劃部門對(duì)初步設(shè)計(jì)根據(jù)已審批的規(guī)劃要求進(jìn)行審查。

    2、公安消防支隊(duì)對(duì)初步設(shè)計(jì)的消防設(shè)計(jì)條件進(jìn)行審查。

    3、公安局交警支隊(duì)對(duì)初步設(shè)計(jì)的交通條件進(jìn)行審查。

    4、人防辦對(duì)初步設(shè)計(jì)的人防設(shè)計(jì)進(jìn)行審查。

    5、國(guó)土資源局進(jìn)行用地預(yù)審。

    6、市政部門、環(huán)保局、衛(wèi)生局、地震局等相關(guān)部門對(duì)初步設(shè)計(jì)涉及的專業(yè)內(nèi)容進(jìn)行專項(xiàng)審查。

    7、建設(shè)管理機(jī)關(guān)對(duì)落實(shí)初步設(shè)計(jì)批準(zhǔn)文件的要求向施工圖進(jìn)行審查。

    四、規(guī)劃報(bào)建審查

    1、公安消防支隊(duì)和人防機(jī)關(guān)進(jìn)行消防設(shè)計(jì)和人防工程進(jìn)行審查。

    2、建委、市政部門、園林局、環(huán)保局、衛(wèi)生局按職責(zé)劃分,按有關(guān)專業(yè)技術(shù)規(guī)范對(duì)相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進(jìn)行審查。

    3、規(guī)劃部門復(fù)核經(jīng)要求變更部分的規(guī)劃設(shè)計(jì)補(bǔ)充核準(zhǔn)規(guī)劃設(shè)計(jì)條件,核發(fā)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》。

    五、施工報(bào)建登記

    1、建設(shè)單位辦理施工報(bào)建登記。

    2、建設(shè)方對(duì)工程進(jìn)行發(fā)包,確定施工隊(duì)伍。招標(biāo)類工程通過(guò)招標(biāo)確定施工隊(duì)伍,非招標(biāo)類工程直接發(fā)包。

    3、建委組織職能部門對(duì)工程開(kāi)工條件進(jìn)行審查,核發(fā)《建筑工程施工許可證》。

    六、商品房預(yù)售許可的行政審批

    向房地產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記,核發(fā)《商品房預(yù)售許可證》。開(kāi)發(fā)企業(yè)申請(qǐng)辦理《商品房預(yù)售許可證》應(yīng)當(dāng)提交下列證件(復(fù)印件)及資料:

    1、以下證明材料:

    (1)土地使用權(quán)證書;

    (2)建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證;

    (3)按擬預(yù)售的商品房計(jì)算,投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上,并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。

    2、開(kāi)發(fā)企業(yè)的《營(yíng)業(yè)執(zhí)照》和資質(zhì)等級(jí)證書;

    3、工程施工合同;

    4、商品房預(yù)售方案。預(yù)售方案應(yīng)當(dāng)說(shuō)明商品房的位置、裝修標(biāo)準(zhǔn)、配套設(shè)施、竣工交付日期、預(yù)售總面積、交付使用后的物業(yè)管理等內(nèi)容,附商品房預(yù)售總平面圖、分層平面圖。

    七、建設(shè)工程竣工綜合驗(yàn)收備案

    1、建筑工程質(zhì)量監(jiān)督站(機(jī)構(gòu))對(duì)建設(shè)單位提供的竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告及相應(yīng)需提供的驗(yàn)收證明文件進(jìn)行備案審查。

    2、規(guī)劃部門、市政部門、水利局、環(huán)保局、文化局、衛(wèi)生局、公安消防支隊(duì)、園林局以及其他需要參加驗(yàn)收的部門,按照、法規(guī)、規(guī)章的有關(guān)規(guī)定對(duì)相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進(jìn)行驗(yàn)收。

    3、建委綜合各部門驗(yàn)收、審查意見(jiàn),對(duì)符合審核標(biāo)準(zhǔn)和要求的,出具建設(shè)工程項(xiàng)目竣工綜合驗(yàn)收備案證。

    第三部分 項(xiàng)目權(quán)屬初始登記階段

    1、由房管局核準(zhǔn)新建商品房所有權(quán)初始登記。

    2、開(kāi)發(fā)商應(yīng)提交材料:

    (1)申請(qǐng)書;

    (2)企業(yè)營(yíng)業(yè)執(zhí)照;

    (3)土地使用權(quán)證;

    (4)建設(shè)用地規(guī)劃許可證;

    (5)建設(shè)工程規(guī)劃許可證;

    (6)施工許可證;

    (7)房屋竣工驗(yàn)收資料

    (8)房屋測(cè)繪技術(shù)報(bào)告;

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的流程范文第2篇

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，服務(wù)供應(yīng)鏈，模型構(gòu)建

1、引言

在“服務(wù)型經(jīng)濟(jì)”的蓬勃發(fā)展全球產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)大背景下，傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)逐步調(diào)整。在供應(yīng)鏈研究領(lǐng)域，對(duì)于產(chǎn)品供應(yīng)鏈的研究已較為成熟，涉及服務(wù)供應(yīng)鏈方面則相對(duì)較少。由于與制造業(yè)運(yùn)作模式不同，服務(wù)業(yè)需構(gòu)建新的供應(yīng)鏈模式來(lái)提高其整體競(jìng)爭(zhēng)力。無(wú)論從實(shí)際需求還是理論發(fā)展的角度看，對(duì)供應(yīng)鏈的研究重心從產(chǎn)品供應(yīng)鏈轉(zhuǎn)移到服務(wù)供應(yīng)鏈將成為必然趨勢(shì)。

房地產(chǎn)業(yè)是我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要支撐，它的發(fā)展對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)決策有巨大影響力。近年來(lái)，國(guó)內(nèi)外資本大量流入房地產(chǎn)市場(chǎng)，同時(shí)國(guó)家也加大了對(duì)房地產(chǎn)業(yè)調(diào)控力度，這都加劇了房地產(chǎn)企業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)。在市場(chǎng)需求方面，客戶對(duì)房地產(chǎn)的需求呈現(xiàn)出多元化，對(duì)房地產(chǎn)的質(zhì)量要求提高，這也是房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的挑戰(zhàn)。提高企業(yè)在激烈的競(jìng)爭(zhēng)中的生存能力是至關(guān)重要的。房地產(chǎn)企業(yè)可以運(yùn)用先進(jìn)的開(kāi)發(fā)模式，引入科學(xué)的管理理念，從而提高市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，突破局限自身發(fā)展的阻礙。本文將對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程從服務(wù)供應(yīng)鏈的角度進(jìn)行研究，構(gòu)建房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)服務(wù)供應(yīng)鏈管理模式，并對(duì)其內(nèi)涵、結(jié)構(gòu)模型進(jìn)行初步的探討。

2、服務(wù)供應(yīng)鏈的界定

在20世紀(jì)末，供應(yīng)鏈領(lǐng)域出現(xiàn)對(duì)服務(wù)供應(yīng)鏈的相關(guān)研究，但目前仍處于不成熟階段，服務(wù)供應(yīng)鏈的相關(guān)定義也尚未形成統(tǒng)一。根據(jù)國(guó)內(nèi)外關(guān)于服務(wù)供應(yīng)鏈的研究，可以把服務(wù)供應(yīng)鏈的涵義概括為以下幾類：

第一種觀點(diǎn)認(rèn)為，服務(wù)供應(yīng)鏈?zhǔn)侵阜?wù)行業(yè)中的不同服務(wù)生產(chǎn)主體之間的關(guān)系。Edward G. 等學(xué)者提出服務(wù)供應(yīng)鏈?zhǔn)欠?wù)行業(yè)的供應(yīng)鏈，認(rèn)為服務(wù)供應(yīng)鏈的行為不同于產(chǎn)品供應(yīng)鏈[1]。

第二種觀點(diǎn)認(rèn)為，服務(wù)供應(yīng)鏈?zhǔn)窃诜?wù)行業(yè)應(yīng)用產(chǎn)品供應(yīng)鏈的思想管理有形產(chǎn)品。Jack， Richard等在醫(yī)院健康護(hù)理方面通過(guò)采用供應(yīng)鏈管理中的藥品庫(kù)存管理和信息集成的思想，提高服務(wù)的綜合績(jī)效[2-3]。金立印在其文章中認(rèn)為在服務(wù)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈的背景下，服務(wù)性企業(yè)有必要采取在制造業(yè)中發(fā)揮著重要作用的供應(yīng)鏈管理模式來(lái)提高預(yù)測(cè)服務(wù)需求的能力，高質(zhì)量、低成本、快速高效地對(duì)應(yīng)不同顧客的不同需求，以獲得持久性競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)[4]。

第三種觀點(diǎn)認(rèn)為，服務(wù)供應(yīng)鏈?zhǔn)钱a(chǎn)品服務(wù)化過(guò)程中發(fā)生的一些先后服務(wù)活動(dòng)，其本質(zhì)的是基于產(chǎn)品服務(wù)化角度來(lái)定義的。Dirk和Steve等學(xué)者認(rèn)為服務(wù)供應(yīng)鏈?zhǔn)钱a(chǎn)品服務(wù)化過(guò)程中產(chǎn)品售后服務(wù)支持所涉及的服務(wù)計(jì)劃、分配資源、配送和回收、分解、修理恢復(fù)等管理活動(dòng)[5]。

第四種觀點(diǎn)，Ellram 提出服務(wù)供應(yīng)鏈?zhǔn)窃趯I(yè)服務(wù)中從最早的供應(yīng)商到最后的客戶中發(fā)生的信息管理、流程管理、能力管理、服務(wù)績(jī)效和資金管理[6]。而我國(guó)的更多學(xué)者將服務(wù)供應(yīng)鏈與行業(yè)特性相結(jié)合進(jìn)行的研究，能夠起到指導(dǎo)相關(guān)行業(yè)實(shí)踐的作用。這些研究主要集中在物業(yè)、醫(yī)療保健、旅游和物流服務(wù)等行業(yè)。

基于上述文獻(xiàn)中關(guān)于服務(wù)供應(yīng)鏈的相關(guān)界定，作者認(rèn)同第四種觀點(diǎn)。不同的行業(yè)有著各自行業(yè)的特殊性，需針對(duì)其個(gè)性來(lái)進(jìn)行服務(wù)供應(yīng)鏈的研究，使得研究成果的實(shí)用性更強(qiáng)。本文主要根據(jù)第四種觀點(diǎn)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)服務(wù)供應(yīng)鏈展開(kāi)討論。

3、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)服務(wù)供應(yīng)鏈

3.1涵義

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)服務(wù)供應(yīng)鏈，是指以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為核心，顧客的需求為出發(fā)點(diǎn)，將服務(wù)分配予相應(yīng)的供應(yīng)商，并通過(guò)對(duì)資金流、信息流、服務(wù)流和物流的控制，將服務(wù)流程管理、能力管理、客戶關(guān)系管理和服務(wù)績(jī)效管理集成的網(wǎng)鏈結(jié)構(gòu)模式。

房地產(chǎn)業(yè)是以房屋建筑為生產(chǎn)對(duì)象的物質(zhì)生產(chǎn)部門，同時(shí)也是為客戶提供房地產(chǎn)相關(guān)服務(wù)的部門。在整個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)的過(guò)程中存在一條主要的供應(yīng)鏈條：材料設(shè)備供應(yīng)商 承包商 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商 最終客戶，這是一個(gè)相互關(guān)聯(lián)的鏈條。從房地產(chǎn)項(xiàng)目立項(xiàng)到竣工，售出的整個(gè)過(guò)程中都是以開(kāi)發(fā)商為核心，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)是一個(gè)“總集成商”，從項(xiàng)目策劃、設(shè)計(jì)、承建、監(jiān)理、到最后的銷售和后期物業(yè)維護(hù)，這些環(huán)節(jié)中所涉及的單位都可看作房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的服務(wù)供應(yīng)商。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程所涉及的主體眾多，這就決定了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的服務(wù)供應(yīng)鏈的多層次性。服務(wù)主體之間的結(jié)構(gòu)關(guān)系如圖1：

圖1 房地產(chǎn)服務(wù)主體之間的結(jié)構(gòu)關(guān)系

3.2 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)服務(wù)供應(yīng)鏈的結(jié)構(gòu)模型

房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)程序復(fù)雜，涉及主體眾多。只有有一個(gè)良好的結(jié)構(gòu)模型，才能保證服務(wù)供應(yīng)鏈中各個(gè)服務(wù)主體之間密切協(xié)作，使供應(yīng)鏈模型正常運(yùn)轉(zhuǎn)，能夠在低成本和高質(zhì)量之間尋求到平衡點(diǎn)，最終達(dá)到供應(yīng)鏈整體利益的最大化。

房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)主要包括以下流程：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商首先通過(guò)市場(chǎng)調(diào)研，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行可行性研究，了解客戶的需求；然后對(duì)項(xiàng)目立項(xiàng)，按功能對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行分工：由銀行或金融投資機(jī)構(gòu)為項(xiàng)目提供資金的服務(wù)；策劃、設(shè)計(jì)公司對(duì)項(xiàng)目提供項(xiàng)目規(guī)劃和設(shè)計(jì)的服務(wù)；監(jiān)理、造價(jià)公司提供監(jiān)管和咨詢服務(wù)；承包商提供項(xiàng)目的生產(chǎn)服務(wù)；銷售公司則為項(xiàng)目提品推廣和銷售等服務(wù)；物業(yè)公司為項(xiàng)目提供后期維修等物業(yè)服務(wù)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商是總集成商，在這服務(wù)過(guò)程中，對(duì)資金、信息、物流、服務(wù)等進(jìn)行總的協(xié)調(diào)控制，對(duì)服務(wù)的流程、質(zhì)量等進(jìn)行監(jiān)督管理，最終為客戶提品服務(wù)，滿足客戶的需求。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)服務(wù)供應(yīng)鏈結(jié)構(gòu)模型，如圖2所示：

物流、服務(wù)流

資金流、信息流

流程管理、能力管理、客戶關(guān)系管理、績(jī)效管理

圖2 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)服務(wù)供應(yīng)鏈結(jié)構(gòu)模型

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)服務(wù)供應(yīng)鏈，以滿足顧客需求為目的，以服務(wù)為載體，以間接服務(wù)供應(yīng)商、直接服務(wù)供應(yīng)商、整合服務(wù)集成商的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和客戶為主體，包括流程管理、能力管理、客戶關(guān)系管理和績(jī)效管理等主要活動(dòng)，融合了物流、資金流和信息流的服務(wù)供應(yīng)鏈。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)服務(wù)供應(yīng)鏈中最顯著的特點(diǎn)是要通過(guò)服務(wù)外包的形式選擇合適的服務(wù)供應(yīng)商提供服務(wù)。這就意味著整個(gè)服務(wù)供應(yīng)鏈更加依賴于信息的流動(dòng)和共享，服務(wù)集成商應(yīng)更加注重對(duì)信息流的管理，避免企業(yè)之間形成信息孤島。在該模型中房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)是一個(gè)服務(wù)集成平臺(tái)，它是整條服務(wù)供應(yīng)鏈的核心，開(kāi)發(fā)企業(yè)通過(guò)對(duì)市場(chǎng)的調(diào)查，預(yù)測(cè)客戶的需求，掌握市場(chǎng)需求的變動(dòng)和更新，不斷尋求新的價(jià)值增長(zhǎng)點(diǎn)。并通過(guò)對(duì)服務(wù)供應(yīng)商績(jī)效評(píng)估與管理，與供應(yīng)商建立長(zhǎng)期的戰(zhàn)略合作伙伴關(guān)系，整合各服務(wù)供應(yīng)商的資源，在基于實(shí)體產(chǎn)品和基本服務(wù)的基礎(chǔ)上，以較低的成本創(chuàng)造出更大的價(jià)值，最終達(dá)到滿足客戶需求的目標(biāo)，從而構(gòu)成以服務(wù)為節(jié)點(diǎn)的實(shí)體和信息流通的網(wǎng)絡(luò)。同時(shí)，由于房地產(chǎn)業(yè)的特殊性，資金流的控制在整個(gè)供應(yīng)鏈中尤為重要，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，各個(gè)環(huán)節(jié)都需要大量的資金，對(duì)資金的有效利用與控制是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的核心任務(wù)。

3.3 意義

與一般企業(yè)不同的是，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)主要通過(guò)外部企業(yè)作為載體完成服務(wù)，實(shí)現(xiàn)價(jià)值，載體協(xié)同作用時(shí)，創(chuàng)造的價(jià)值更大。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)主要是供應(yīng)鏈的競(jìng)爭(zhēng)，如何優(yōu)化服務(wù)供應(yīng)鏈，是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商所關(guān)注的重點(diǎn)。單純地依靠外部企業(yè)進(jìn)行競(jìng)爭(zhēng)，會(huì)使得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)失去核心競(jìng)爭(zhēng)力，因此房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)具有持續(xù)性的優(yōu)勢(shì)，就必須對(duì)外部服務(wù)體系進(jìn)行管理，優(yōu)化自身的服務(wù)供應(yīng)鏈。

3.3.1 提高開(kāi)發(fā)商對(duì)市場(chǎng)的反映

以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商為核心的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)服務(wù)供應(yīng)鏈中，開(kāi)發(fā)商是一個(gè)總的集成商，能夠增進(jìn)其他服務(wù)系統(tǒng)中的企業(yè)之間的交流，加快信息的處理和傳遞，提高信息的準(zhǔn)確性，并能夠及時(shí)了解到市場(chǎng)需求的變化、房地產(chǎn)建設(shè)的最新技術(shù)和材料、尋找項(xiàng)目資金來(lái)源和合適合作伙伴，有利于提高企業(yè)對(duì)市場(chǎng)的反映速度，提高企業(yè)決策的準(zhǔn)確性。

3.3.2 有利于開(kāi)發(fā)商提高企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力

選擇富有核心優(yōu)勢(shì)的環(huán)節(jié)進(jìn)行運(yùn)作是企業(yè)在資本市場(chǎng)暗潮中規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的重要戰(zhàn)略決策，而剩余環(huán)節(jié)的業(yè)務(wù)有選擇地外包給其他企業(yè)，達(dá)到各環(huán)節(jié)最佳能力的組合，形成房地產(chǎn)品整體的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，并能夠有效地提高產(chǎn)品質(zhì)量、服務(wù)水平，降低產(chǎn)品價(jià)格。

3.3.3 有助于提高行業(yè)水平

在房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)過(guò)程中，涉及到多方企業(yè)間的合作，要保證工程順利進(jìn)行，企業(yè)間必須保持良好的信息溝通。尤其是開(kāi)發(fā)商、設(shè)計(jì)院與承包商三者之間，信息溝通不暢會(huì)影響工程進(jìn)度和質(zhì)量。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)服務(wù)供應(yīng)鏈?zhǔn)且粋€(gè)服務(wù)網(wǎng)鏈，其中各個(gè)企業(yè)之間的信息都能夠得到有效溝通，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商處于核心地位，它的職責(zé)是要保證各環(huán)節(jié)之間的信息的暢通性與準(zhǔn)確性。同時(shí)，信息的公開(kāi)性和透明性，有助于開(kāi)發(fā)商監(jiān)督工程質(zhì)量和服務(wù)水平，從而提高房地產(chǎn)行業(yè)的產(chǎn)品質(zhì)量和服務(wù)水平。

4、結(jié) 論

結(jié)合服務(wù)供應(yīng)鏈研究現(xiàn)狀，本文對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)服務(wù)供應(yīng)鏈進(jìn)行了定義和結(jié)構(gòu)分析。架設(shè)網(wǎng)鏈結(jié)構(gòu)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)服務(wù)供應(yīng)鏈模式，地產(chǎn)企業(yè)作為整個(gè)架構(gòu)的核心依托開(kāi)發(fā)商將服務(wù)項(xiàng)目分類逐級(jí)分包給其他企業(yè)的同時(shí)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行一系列的管理，共同完成服務(wù)項(xiàng)目，滿足客戶需求。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)服務(wù)供應(yīng)鏈模型的構(gòu)建有利于提升開(kāi)發(fā)商的管理素質(zhì)和整個(gè)行業(yè)產(chǎn)品和服務(wù)質(zhì)量。但是，本文只是粗略地對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)服務(wù)供應(yīng)鏈進(jìn)行了分析，還存在著很多的不足，有待改進(jìn)和完善。

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房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的流程范文第3篇

    房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的一切管理工作,都應(yīng)從建立和健全內(nèi)部控制開(kāi)始,構(gòu)建和完善房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的內(nèi)部控制,是加強(qiáng)企業(yè)科學(xué)管理、提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的客觀要求。尤其對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)講,完善的企業(yè)內(nèi)控對(duì)于防范風(fēng)險(xiǎn)和降低成本增加效益具有重要意義。房地產(chǎn)企業(yè)是資金密集型的高風(fēng)險(xiǎn)行業(yè),因此加強(qiáng)企業(yè)控制環(huán)境的建設(shè),健全控制機(jī)制,有利于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的健康持續(xù)發(fā)展。

    二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)內(nèi)部控制的原則

    目標(biāo)性原則。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)執(zhí)行內(nèi)控制,要滿足會(huì)計(jì)信息真實(shí),滿足企業(yè)財(cái)產(chǎn)物資安全,以此提高經(jīng)營(yíng)效率,促使企業(yè)貫徹經(jīng)營(yíng)方針,確保企業(yè)各項(xiàng)業(yè)務(wù)活動(dòng)健康進(jìn)行。有效性原則。并不是所有的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的內(nèi)部控制度都是一樣的,要根據(jù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自身的特點(diǎn)出發(fā),制定出具有實(shí)用性和針對(duì)性的內(nèi)控制度,這種內(nèi)控制度要和企業(yè)規(guī)模和管理水平相適應(yīng),把握內(nèi)控的控制點(diǎn),和企業(yè)經(jīng)營(yíng)效率和管理要求相適應(yīng)。內(nèi)部控制度作為企業(yè)內(nèi)部的管理制度,要隨企業(yè)外部環(huán)境、管理要求的變化而不斷完善。合法性原則。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)內(nèi)控制度的制定必須按照國(guó)家規(guī)章制度及法律法規(guī)進(jìn)行,比如我國(guó)《會(huì)計(jì)法》、《企業(yè)財(cái)務(wù)通則》、《企業(yè)內(nèi)部控制基本規(guī)范》等,這些都是國(guó)家制定的法律法規(guī),因此必須保證企業(yè)內(nèi)控制度及各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)符合有關(guān)規(guī)定的要求。重要性原則。要明確房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的重要事項(xiàng)和次要事項(xiàng),對(duì)于比較重要事項(xiàng)要進(jìn)行嚴(yán)格控制,對(duì)于次重要的事項(xiàng)可根據(jù)企業(yè)的能力進(jìn)行簡(jiǎn)單控制。全面性原則。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的內(nèi)控制度是針對(duì)企業(yè)方方面面的控制,要覆蓋企業(yè)的全部活動(dòng)和每一項(xiàng)業(yè)務(wù),涵蓋企業(yè)會(huì)計(jì)工作的各個(gè)崗位和企業(yè)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的各個(gè)環(huán)節(jié),對(duì)房屋銷售、質(zhì)量安全、投標(biāo)事項(xiàng)、成本費(fèi)用等關(guān)鍵點(diǎn)加強(qiáng)控制。相互牽制原則。企業(yè)內(nèi)部控制應(yīng)對(duì)崗位、機(jī)構(gòu)進(jìn)行合理設(shè)置,合理規(guī)劃各部門的職責(zé)權(quán)限,能夠使各崗位之間相互和監(jiān)督和制約。為維護(hù)財(cái)產(chǎn)物資的安全和會(huì)計(jì)信息的真實(shí),應(yīng)對(duì)業(yè)務(wù)主辦、財(cái)產(chǎn)保管、授權(quán)批準(zhǔn)、稽核考察等職務(wù)進(jìn)行分離。預(yù)防為主原則。預(yù)防經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的違法行為和無(wú)效率性是建立企業(yè)內(nèi)部控制制度的主要目的。內(nèi)控制度的建立要保證企業(yè)各項(xiàng)業(yè)務(wù)有序進(jìn)行,又要保證企業(yè)運(yùn)行過(guò)程中避免浪費(fèi)、舞弊行為造成的經(jīng)濟(jì)損失。成本效益原則。建立企業(yè)內(nèi)部控制制度,要正確處理內(nèi)部控制和成本控制之間的關(guān)系,既要保證內(nèi)控制度有很好的效果,還要盡可能的節(jié)省內(nèi)部控制成本。

    三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)內(nèi)部控制的現(xiàn)狀問(wèn)題分析

    (一)資金運(yùn)作缺乏集中管控房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)和利潤(rùn)雙高的產(chǎn)業(yè),這種龐大的市場(chǎng)需求以及巨大的利潤(rùn)空間,使得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)成本控制、項(xiàng)目建設(shè)及營(yíng)銷策劃等流程的關(guān)注度不夠。在巨大的經(jīng)濟(jì)利益的驅(qū)使下,很多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)只重視結(jié)果,不去完善和優(yōu)化業(yè)務(wù)流程。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)根據(jù)產(chǎn)品用途可以分為工業(yè)、商業(yè)和民用地產(chǎn)。針對(duì)民用地產(chǎn),多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)能夠以客戶需求為導(dǎo)向,建立有效的決策流程;但對(duì)于商業(yè)、工業(yè)用地,由于沒(méi)有成熟的運(yùn)作模式可供參考,在客戶滿意度、客戶價(jià)值及客戶忠誠(chéng)度上都缺乏有效的策略,缺乏科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)臄?shù)據(jù)支持。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)普遍缺乏高度集成的信息系統(tǒng)來(lái)支撐業(yè)務(wù)流程,管理層和員工之間缺乏上下交流的暢通渠道,優(yōu)化公司各部門之間冗余的業(yè)務(wù)流程,使之能夠更加合理化、科學(xué)化,繼而實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)之間無(wú)縫集成是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)面臨的一大難題。

    (二)項(xiàng)目建設(shè)、客戶服務(wù)、營(yíng)銷策劃等流程比較分散很多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)缺乏專門、統(tǒng)一的資金管理部門。首先,由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自身組織機(jī)構(gòu)的特點(diǎn),一般都會(huì)擁有很多子公司,集團(tuán)公司在對(duì)子公司的資金管控過(guò)程中,就需要為每一個(gè)子公司建立內(nèi)部賬戶,但是每一個(gè)子公司的賬戶余額又會(huì)在時(shí)時(shí)的變化,傳統(tǒng)人工管理模式下,賬簿上的資金記錄具有嚴(yán)重滯后性,資金的流向、流量難以掌握清楚,這對(duì)資金的安全性是一個(gè)極大的挑戰(zhàn),會(huì)大大增加企業(yè)的資金風(fēng)險(xiǎn)。很多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)缺乏先進(jìn)的信息管理系統(tǒng),繼而導(dǎo)致企業(yè)內(nèi)部出現(xiàn)信息不對(duì)稱,信息不對(duì)稱又會(huì)導(dǎo)致大量資金閑置,資金在使用和流動(dòng)過(guò)程中很多達(dá)到增值作用,企業(yè)不能對(duì)資源進(jìn)行合理配置,使資金增值功能大大降低。資金的分散直接導(dǎo)致了貸款利率的上升,缺乏有效地調(diào)配手段,產(chǎn)生高額的手續(xù)費(fèi)支出,造成高額貼息支出。

    (三)地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)大,評(píng)估體系環(huán)節(jié)薄弱隨著房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)模的擴(kuò)大及技術(shù)工藝的提高,各種風(fēng)險(xiǎn)日益增多且錯(cuò)綜復(fù)雜,房地產(chǎn)的高風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)引起人們的高度重視,這種高風(fēng)險(xiǎn)是由多種原因造成的。由于土地是組成房地產(chǎn)企業(yè)的重要部分,土地作為不可替代的稀有資源,國(guó)家利用經(jīng)濟(jì)杠桿對(duì)此進(jìn)行宏觀調(diào)控,其作用比其他商品更為重要,構(gòu)成了企業(yè)最難以控制的風(fēng)險(xiǎn);其次房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企的產(chǎn)品周期時(shí)間比較長(zhǎng),需要對(duì)將來(lái)進(jìn)行預(yù)測(cè)繼而對(duì)產(chǎn)品進(jìn)行生產(chǎn)的過(guò)程,而未來(lái)利潤(rùn)的形成既受經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的影響,又受政治制度的引導(dǎo),這些都決定了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的高風(fēng)險(xiǎn)性。有風(fēng)險(xiǎn)就需要進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估,但目前很多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)只是一味追求最低利潤(rùn),卻忽視了高收益背后隱藏的高風(fēng)險(xiǎn),沒(méi)有認(rèn)識(shí)到內(nèi)控的重要性和必要性,在控制程序、控制環(huán)境及會(huì)計(jì)系統(tǒng)等方面都有不穩(wěn)妥的地方,沒(méi)有采取風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警的方式,只是等到風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn),才著急慌忙的去應(yīng)對(duì)。

    (四)監(jiān)督職能弱化,內(nèi)部審計(jì)形同虛設(shè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的監(jiān)督評(píng)審一般主要是依靠?jī)?nèi)部審計(jì)部門來(lái)實(shí)現(xiàn),但是大部分房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)審部門都隸屬于本公司的財(cái)務(wù)部門,由同一個(gè)領(lǐng)導(dǎo)進(jìn)行指導(dǎo),內(nèi)部審計(jì)在形式上缺乏應(yīng)有的獨(dú)立性。在內(nèi)審職能上,大多數(shù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的內(nèi)部審計(jì)工作只是對(duì)會(huì)計(jì)賬目進(jìn)行審核,對(duì)企業(yè)內(nèi)各組織結(jié)構(gòu)執(zhí)行指定職能的效率、內(nèi)部稽查、評(píng)價(jià)內(nèi)控制度等方面,都未能發(fā)揮應(yīng)用的作用。在內(nèi)部審計(jì)崗位的設(shè)置上,為了節(jié)省人工費(fèi)用,通常實(shí)行一人兼多崗,沒(méi)有很好的構(gòu)成內(nèi)部牽制。在實(shí)物監(jiān)控、貨幣資金管理、投資和資產(chǎn)處置方面,沒(méi)有成文的內(nèi)控制度。

    四、完善宏觀調(diào)控下房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)內(nèi)部控制的方法

    (一)對(duì)資金實(shí)行集中監(jiān)控模式從企業(yè)資金管理的重點(diǎn)來(lái)看,從內(nèi)部控制設(shè)計(jì)的原則出發(fā),以信息系統(tǒng)為平臺(tái),構(gòu)建信息透明,數(shù)據(jù)共享的整體結(jié)構(gòu),建立資金集中管理模式、建立精確的現(xiàn)金預(yù)測(cè)模型和實(shí)時(shí)檢查現(xiàn)金的使用情況,建立成本效益最優(yōu)的企業(yè)流動(dòng)資金內(nèi)部控制模式。企業(yè)內(nèi)部的信息系統(tǒng)與各個(gè)銀行網(wǎng)上交易系統(tǒng)連接,實(shí)現(xiàn)資金管理系統(tǒng)中查詢銀行賬戶實(shí)時(shí)的資金發(fā)生額、余額。做好資金計(jì)劃,可以按照組織進(jìn)行縱向和橫向的匯總,按組織結(jié)構(gòu)進(jìn)行靈活的自定義審批流程,通過(guò)工作流程的方式實(shí)現(xiàn)流程審批。并依據(jù)審批過(guò)的資金計(jì)劃和業(yè)務(wù)流程申請(qǐng),設(shè)置各項(xiàng)預(yù)警及禁止條件。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的流程范文第4篇

（一）會(huì)計(jì)科目不完善，會(huì)計(jì)核算準(zhǔn)確性有待提高

現(xiàn)如今我國(guó)有關(guān)房地產(chǎn)行業(yè)的會(huì)計(jì)處理的制度準(zhǔn)則很多，如：《小企業(yè)會(huì)計(jì)制度》《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)制度》等等。雖然這些制度中涉及了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算的科目賬戶、方法流程，但是這些相關(guān)房地產(chǎn)會(huì)計(jì)制度并沒(méi)有明確規(guī)定統(tǒng)一的執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)。另外，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)兩項(xiàng)業(yè)務(wù)，與其他行業(yè)的產(chǎn)品相比，具有一定的特殊性，導(dǎo)致了房地產(chǎn)企業(yè)在會(huì)計(jì)處理時(shí)引用其他會(huì)計(jì)制度的會(huì)計(jì)科目對(duì)其會(huì)計(jì)要素反應(yīng)和核算的準(zhǔn)確性不高。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算方法的多樣性，也影響了房地產(chǎn)企業(yè)之間會(huì)計(jì)信息、財(cái)務(wù)報(bào)表的可比性、準(zhǔn)確性。

（二）收益評(píng)價(jià)指標(biāo)不能真實(shí)體現(xiàn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)

對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)常常會(huì)出現(xiàn)這樣的情景：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)效果較為可觀，其預(yù)期銷售前景良好，現(xiàn)金流量狀況俱佳，盈利能力較強(qiáng)的企業(yè)會(huì)存在破產(chǎn)倒閉的風(fēng)險(xiǎn)，所產(chǎn)生經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)較小，甚至出現(xiàn)負(fù)數(shù)的現(xiàn)象。主要是由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的特殊性，其生產(chǎn)投入的資金額度大、周期長(zhǎng)，相關(guān)的一筆會(huì)計(jì)核算業(yè)務(wù)處理對(duì)會(huì)計(jì)報(bào)表往往會(huì)產(chǎn)生大幅度的波動(dòng)影響。另外，驗(yàn)收已出售的房屋，將其預(yù)收款項(xiàng)確認(rèn)銷售收入時(shí)，其會(huì)計(jì)處理所得出的凈利潤(rùn)指標(biāo)與真實(shí)的經(jīng)營(yíng)情況會(huì)存在一定的差異，不能明確體現(xiàn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)生產(chǎn)活動(dòng)的業(yè)績(jī)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)除了受到施工質(zhì)量等問(wèn)題所引發(fā)的一系列賠償損失風(fēng)險(xiǎn)，還容易受到國(guó)家相關(guān)房?jī)r(jià)等政策方針的影響，在一定程度上也造成了企業(yè)業(yè)績(jī)不同單一依靠收益評(píng)價(jià)指標(biāo)來(lái)反應(yīng)。

二、規(guī)范房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算的建議

（一）合理選用準(zhǔn)則，完善會(huì)計(jì)科目

合理選用會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，完善會(huì)計(jì)科目，規(guī)范提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算處理的流程和方法，進(jìn)而提高會(huì)計(jì)信息的真實(shí)性、完整性。比如說(shuō)，對(duì)于年銷售額1000萬(wàn)元以下，從業(yè)人數(shù)少于100人的房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格參照《小企業(yè)會(huì)計(jì)制度》進(jìn)行會(huì)計(jì)業(yè)務(wù)處理；對(duì)于股份有效公司、外商投資企業(yè)等房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算則遵循《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》；而已經(jīng)上市了的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，就應(yīng)當(dāng)執(zhí)行新準(zhǔn)則所規(guī)定的會(huì)計(jì)制度。完善會(huì)計(jì)科目，在引入“開(kāi)發(fā)成本”“開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用”“開(kāi)發(fā)產(chǎn)品”“出租開(kāi)發(fā)產(chǎn)品”“周轉(zhuǎn)房”等房地產(chǎn)業(yè)務(wù)處理中常用的賬戶科目的同時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)還可以根據(jù)實(shí)際情況，靈活的增設(shè)會(huì)計(jì)科目，進(jìn)而提高會(huì)計(jì)處理的有效性、實(shí)用性。

（二）建立信息化會(huì)計(jì)核算體系

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的流程范文第5篇

關(guān)鍵詞：全面風(fēng)險(xiǎn)管理；房地產(chǎn)；開(kāi)發(fā)；項(xiàng)目

1房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全面風(fēng)險(xiǎn)管理的方法

全面風(fēng)險(xiǎn)管理方法是風(fēng)險(xiǎn)管理流程實(shí)施的具體手段，建立風(fēng)險(xiǎn)管理方法體系有助于各個(gè)流程的具體執(zhí)行。經(jīng)過(guò)多年的發(fā)展，項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理的方法更加成熟和多樣化，為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全部風(fēng)險(xiǎn)的全面分析提供了可能。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理方法體系猶如一個(gè)方法庫(kù)，將各個(gè)流程的風(fēng)險(xiǎn)管理方法匯總起來(lái)，比較各種方法的優(yōu)點(diǎn)和缺點(diǎn)，找出其在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理中的適用范圍，在進(jìn)行項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理時(shí)，可以針對(duì)各個(gè)階段的特點(diǎn)快速選擇有效的方法進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)的定性和定量分析。

在全面風(fēng)險(xiǎn)管理框架中目標(biāo)體系是核心，所有的人員、流程和方法必須圍繞風(fēng)險(xiǎn)管理的目標(biāo)制定和執(zhí)行；組織體系是基礎(chǔ)，從組織制度上保證風(fēng)險(xiǎn)管理各項(xiàng)工作的順利進(jìn)行，培養(yǎng)全員風(fēng)險(xiǎn)管理的氛圍；流程體系是關(guān)鍵，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全過(guò)程的風(fēng)險(xiǎn)都要按照風(fēng)險(xiǎn)管理流程進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別、風(fēng)險(xiǎn)分析、風(fēng)險(xiǎn)處理和風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控；方法體系是手段，促進(jìn)全部風(fēng)險(xiǎn)的管理。四大體系相輔相成，共同構(gòu)成了一個(gè)相對(duì)完整的房地產(chǎn)項(xiàng)目全面風(fēng)險(xiǎn)管理體系。各個(gè)體系的具體關(guān)系（如圖1）。

2房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全面風(fēng)險(xiǎn)管理的流程

2.1房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別是風(fēng)險(xiǎn)管理的基礎(chǔ)。主要用來(lái)確定風(fēng)險(xiǎn)來(lái)源和進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)分類的過(guò)程。風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別是在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目工作分解的基礎(chǔ)上進(jìn)行的，即針對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的不同階段，進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別。不同階段的風(fēng)險(xiǎn)因素不同，風(fēng)險(xiǎn)分類和分組的依據(jù)也不同。

2.2房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估是通過(guò)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的定性分析和定量分析，估計(jì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的概率和可能產(chǎn)生的后果，在此基礎(chǔ)上將風(fēng)險(xiǎn)按照高、中、低風(fēng)險(xiǎn)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行排序，編制風(fēng)險(xiǎn)列表，最后根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)的程度進(jìn)行專題風(fēng)險(xiǎn)研究的過(guò)程。值得注意的是，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的進(jìn)度、成本、質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)分析的范圍比建筑工程項(xiàng)目的進(jìn)度、成本和質(zhì)量的范圍要寬，應(yīng)該從項(xiàng)目可行性研究、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)、建設(shè)和經(jīng)營(yíng)各個(gè)階段的工作特點(diǎn)來(lái)對(duì)其可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析。

2.3房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控是對(duì)風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)計(jì)劃執(zhí)行情況的修正和提高的過(guò)程，也是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理有效實(shí)施的保障。風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控不僅僅依據(jù)風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)計(jì)劃采取風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)措施，還應(yīng)該隨著項(xiàng)目的深入，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別、評(píng)估的結(jié)果進(jìn)行修正，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)計(jì)劃進(jìn)行修改，即風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別、評(píng)估、應(yīng)對(duì)、監(jiān)控和再識(shí)別的循環(huán)過(guò)程。

3房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全面風(fēng)險(xiǎn)的應(yīng)對(duì)策略

3.1風(fēng)險(xiǎn)回避

風(fēng)險(xiǎn)回避是根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)評(píng)價(jià)，經(jīng)過(guò)權(quán)衡利弊得失，采取放棄、中止開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，或改變開(kāi)發(fā)項(xiàng)目條件，以避開(kāi)風(fēng)險(xiǎn)源地，從根本上消除風(fēng)險(xiǎn)隱患的措施。通常潛在威脅發(fā)生可能性太大，或可能損失后果太嚴(yán)重，又無(wú)其他風(fēng)險(xiǎn)管理措施可用時(shí)，常采用風(fēng)險(xiǎn)回避。風(fēng)險(xiǎn)回避的做法大體可分為兩種：一種是放棄或終止某項(xiàng)可能引起風(fēng)險(xiǎn)損失的活動(dòng)；另一種是改變活動(dòng)方案，或改變工作方法。可以看出，風(fēng)險(xiǎn)回避是一種消極的防范手段，有些迫不得己的意味。因?yàn)榛乇茱L(fēng)險(xiǎn)雖然能避免損失，但同時(shí)也失去了獲利的機(jī)會(huì)。所以，在選取風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)措施時(shí)最好慎用風(fēng)險(xiǎn)回避這種防范手段。

3.2風(fēng)險(xiǎn)控制

風(fēng)險(xiǎn)控制是指在風(fēng)險(xiǎn)事件發(fā)生前、發(fā)生時(shí)及發(fā)生后，采取的降低風(fēng)險(xiǎn)損失發(fā)生概率，縮小風(fēng)險(xiǎn)損失程度的措施。根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)控制目的，風(fēng)險(xiǎn)控制可以分為風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防和風(fēng)險(xiǎn)抑制。前者以降低風(fēng)險(xiǎn)損失發(fā)生概率為目的；后者以縮小風(fēng)險(xiǎn)的損失程度為目的。風(fēng)險(xiǎn)控制從主動(dòng)采取預(yù)防措施入手，消除和減少風(fēng)險(xiǎn)隱患，降低損失發(fā)生頻率和損失程度。因而，它是一種積極的風(fēng)險(xiǎn)管理措施。由于風(fēng)險(xiǎn)控制措施成本低、效益好，不會(huì)產(chǎn)生不良后遺癥。因此對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中的種種風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)優(yōu)先采用風(fēng)險(xiǎn)控制措施。3.3風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移

風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移是指開(kāi)發(fā)商在開(kāi)發(fā)過(guò)程中，有意識(shí)地將自己不能承擔(dān)或不愿承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給其他經(jīng)濟(jì)單位承擔(dān)所采取的措施。風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移與風(fēng)險(xiǎn)回避不同，它不是放棄或中止項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，而是將開(kāi)發(fā)活動(dòng)中風(fēng)險(xiǎn)可能所致?lián)p失的法律責(zé)任轉(zhuǎn)嫁給他人承擔(dān)。風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移也不同于風(fēng)險(xiǎn)控制，它不像風(fēng)險(xiǎn)控制那樣是直接調(diào)節(jié)風(fēng)險(xiǎn)因素達(dá)到降低風(fēng)險(xiǎn)損失概率和程度，而是將風(fēng)臉轉(zhuǎn)移出去而間接達(dá)到降低自身的損失程度。

風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移的主要途徑有合同、保證、期貨和保險(xiǎn)。合同形式有固定總價(jià)合同、成本報(bào)酬合同、單價(jià)合同等；保險(xiǎn)有財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)、責(zé)任保險(xiǎn)和人身險(xiǎn)。各種合同的對(duì)開(kāi)發(fā)商和承包商的風(fēng)險(xiǎn)影響程度不同，開(kāi)發(fā)商可以根據(jù)項(xiàng)目的情況，采取適當(dāng)?shù)暮贤问?，合理轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)，參見(jiàn)表1。

風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移一般在以下情況下采用：（1）風(fēng)險(xiǎn)的轉(zhuǎn)移方和被轉(zhuǎn)移方（風(fēng)險(xiǎn)接受方）之間的損失可以清楚地計(jì)算和劃分，否則雙方之間無(wú)法進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移；（2）被轉(zhuǎn)移人能夠且愿意承擔(dān)適當(dāng)?shù)娘L(fēng)險(xiǎn)；（3）風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移的成本低于其他風(fēng)險(xiǎn)管理措施。

3.險(xiǎn)自留

風(fēng)險(xiǎn)自留是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)者自己承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)事件所致?lián)p失。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中，對(duì)一些無(wú)法回避，難以控制和轉(zhuǎn)移的風(fēng)險(xiǎn)，或因冒該風(fēng)險(xiǎn)可能獲得較大利益時(shí)，在不影響開(kāi)發(fā)者根本利益、大局利益的前提下，常采取風(fēng)險(xiǎn)自留措施。風(fēng)險(xiǎn)自留可分成兩大類：計(jì)劃性風(fēng)險(xiǎn)自留和非計(jì)劃性風(fēng)險(xiǎn)自留。計(jì)劃性風(fēng)險(xiǎn)自留是主動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)自留，其具體措施有：（l）自己保險(xiǎn)；（2）專屬保險(xiǎn)；（3）損失攤銷；（4）借款補(bǔ)償；（5）自負(fù)額保險(xiǎn)。非計(jì)劃自留是被動(dòng)自留，通過(guò)風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)急準(zhǔn)備金來(lái)應(yīng)對(duì)。風(fēng)險(xiǎn)自留對(duì)策應(yīng)與風(fēng)險(xiǎn)控制對(duì)策結(jié)合使用，實(shí)行風(fēng)險(xiǎn)自留對(duì)策時(shí)，應(yīng)盡可能地保證重大項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)己經(jīng)保險(xiǎn)或?qū)嵤┝孙L(fēng)險(xiǎn)控制計(jì)劃。風(fēng)險(xiǎn)自留對(duì)策也應(yīng)與保險(xiǎn)對(duì)策相比較，以便做出更利于節(jié)約風(fēng)險(xiǎn)管理成本的決定。

3.5風(fēng)險(xiǎn)利用

風(fēng)險(xiǎn)利用是指開(kāi)發(fā)商利用人們懼怕風(fēng)險(xiǎn)、追求安全的心理，通過(guò)參與確實(shí)存在風(fēng)險(xiǎn)的開(kāi)發(fā)活動(dòng)，依靠自身扎實(shí)的風(fēng)險(xiǎn)管理工作，興利抑弊，謀求自身最大收益的行為。風(fēng)險(xiǎn)利用是風(fēng)險(xiǎn)管理的較高層次，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)管理人員的管理水平要求較高，必須具有豐富的項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)，嫻熟的技巧和高度的應(yīng)變能力，才能對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的可利用性和可利用價(jià)值進(jìn)行分析，有效利用。例如在當(dāng)前的土地市場(chǎng)化的條件下，經(jīng)營(yíng)性土地必須通過(guò)招拍掛的方式取得。但是有些精明的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商卻另辟蹊徑，從土地一級(jí)開(kāi)發(fā)入手，通過(guò)爭(zhēng)取某地塊土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的開(kāi)發(fā)權(quán)，為獲得二級(jí)開(kāi)發(fā)權(quán)打基礎(chǔ)。因?yàn)槿绻M(jìn)行了土地一級(jí)開(kāi)發(fā)，就從某種程度上提前對(duì)土地的相關(guān)信息進(jìn)行了了解。在進(jìn)行土地進(jìn)入二級(jí)市場(chǎng)上市交易時(shí)具有先天的優(yōu)勢(shì)，獲取二級(jí)開(kāi)發(fā)權(quán)的幾率就更大。即所謂的“曲線拿地”，就是很好地利用了政策風(fēng)險(xiǎn)。

4房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全面風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)中注意的問(wèn)題

4.1制定風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)計(jì)劃應(yīng)具有針對(duì)性

風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)計(jì)劃的制定是風(fēng)險(xiǎn)管理的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，由于項(xiàng)目的獨(dú)特性和唯一性，在制定應(yīng)對(duì)措施時(shí)不可能照搬現(xiàn)有的模式，必須根據(jù)項(xiàng)目自身的條件和項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別、評(píng)估的結(jié)果，提出有針對(duì)性的解決方案。同時(shí)在制定應(yīng)對(duì)計(jì)劃時(shí)必須克服僥幸心理，為了減少費(fèi)用支出，不對(duì)風(fēng)險(xiǎn)做有效的防范。

4.2注重應(yīng)對(duì)管理方法的組合

無(wú)論是風(fēng)險(xiǎn)控制、風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移還是風(fēng)險(xiǎn)自留等，每種風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)措施都有它的局限性，面對(duì)復(fù)雜多變的風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)注重多種方法的組合，根據(jù)項(xiàng)目的具體情況做出多種方案，按照優(yōu)先級(jí)進(jìn)行排序，避免單一方案無(wú)效帶來(lái)的措手不及。

4.3注意應(yīng)對(duì)管理的經(jīng)濟(jì)性

為了避免或減輕風(fēng)險(xiǎn)獲取較高的回報(bào)，必須付出一定的代價(jià)。但是本著節(jié)省的原則，有必要對(duì)應(yīng)對(duì)措施的有效性和經(jīng)濟(jì)性做一個(gè)綜合評(píng)估。比如在應(yīng)對(duì)不可預(yù)測(cè)的風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，往往可以采取保險(xiǎn)或風(fēng)險(xiǎn)自留的方法，但是哪個(gè)方法更

經(jīng)濟(jì)有效呢，就可以根據(jù)投保的費(fèi)用和風(fēng)險(xiǎn)預(yù)留金的支出做一個(gè)比較，從而選出更加經(jīng)濟(jì)有效的措施。

參考文獻(xiàn)

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