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房地產(chǎn)開發(fā)的分類范文第1篇

1、房地產(chǎn)開發(fā)投資增速繼續(xù)回升

2009年,在市場回暖、銷售加快等積極因素帶動下,房地產(chǎn)開發(fā)投資增速出現(xiàn)逐月加快的勢頭。去年1～11月房地產(chǎn)開發(fā)完成投資28439.7元,同比增長17.8%,增速較前三季度加快0.1個百分點。與同期城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資增速相比,2009年以來二者的差距呈逐漸縮小態(tài)勢。去年1～11月房地產(chǎn)開發(fā)投資增速低于同期固定資產(chǎn)投資增速14.3百分點,與年初25.5個百分點的差距相比縮小了11.2百分點。

去年1～11月,全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積29.88億平方米,同比增長17.2%,增幅比1～10月提高0.8個百分點;房屋新開工面積9.76億平方米,同比增長15.8%,增幅比去年1～10月提高12.5個百分點;房屋竣工面積4.42億平方米,同比增長26.1%,增幅比1～10月提高3.4個百分點。其中,住宅竣工面積3.67億平方米,增長28.2%,比1～10月提高3.2個百分點。

去年1～11月,全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成土地購置面積27091萬平方米,同比下降15.4%;完成土地開發(fā)面積20338萬平方米,同比下降2.5%。

2、中部地區(qū)投資增速最快

去年1～11月,房地產(chǎn)開發(fā)累計完成投資額達到31270.9元,同比增長17.8%。東、中、西部房地產(chǎn)開發(fā)累計完成投資額分別為18073.81元、6831.91元和6365.2元,同比分別增長14%、26.3%和20.4%。東、中、西部房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重分別為57.8%、21.8%和20.4%。

從各地區(qū)的房地產(chǎn)投資增長情況看,31個省(區(qū)、市)中有18個省(區(qū)、市)的房地產(chǎn)開發(fā)增長速度超過平均水平,增長居前的地區(qū)是山西、河北、海南、青海、寧夏等地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資增長較快,同比增速超過40%。

分用途看,住宅和商業(yè)用房投資增速均有所加快,辦公樓投資增速略有下降。去年1～11月累計,住宅完成投資 22369億元,同比增長17.8%,比上年同期下降4.9個百分點,占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為71.5%。其中經(jīng)濟適用住房投資同比增長19.1%,增速比上年同期加快0.9個百分點;辦公樓投資額同比增長30.5%,增幅比去年同期加快30.5百分點;商業(yè)營業(yè)用房投資同比增長35.3%,增幅比上年同期加快19.2百分點;其他投資同比增長12.7%。去年1～11月住宅、辦公樓、商業(yè)營業(yè)用房占全部房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重,分別為71.5%、3.9%和11.7%。

二、企業(yè)資金壓力有所緩解

從2008年第四季度以來,伴隨貨幣政策的轉(zhuǎn)向,資金缺口由負轉(zhuǎn)正,流動性呈現(xiàn)加速釋放的態(tài)勢。另外,為應對國際金融危機,擴大國內(nèi)需求,2009年5月份,國家下調(diào)了商品住房投資項目的資本金比例。其中,普通商品房項目投資的自有資本金比例從35%下調(diào)到20%,這是13年來的首次下調(diào)。行業(yè)融資門檻的降低,意味著開發(fā)商可以利用較少的資金量獲取更多的貸款支持。受此影響,自2009年初以來,國內(nèi)貸款增速一路攀升。去年1～11月,貸款同比增長40.2%,遠遠超過 2006和2007年的增長水平。與此同時,由于房屋銷售出現(xiàn)回暖,以定金及預收款和個人按揭貸款為主的其他資金來源負增長勢頭得以扭轉(zhuǎn),2009年1～11月同比增長76.6%,占房地產(chǎn)資金來源的比重較上年同期提高8.7個百分點。

銀行貸款和其他資金是我國房地產(chǎn)開發(fā)最重要的兩個資金來源,二者之和占房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源的比重超過 60%。受國內(nèi)貸款和其他資金來源快速增長的帶動,2009年以來,企業(yè)資金來源增速持續(xù)走高,開發(fā)商資金壓力逐步緩慢。去年1～11月,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源48169.7億元,同比增長 44.2%,增速比2008年全年提高42.4百分點。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金狀況的好轉(zhuǎn)為投資的恢復奠定了較好的基礎(chǔ)。

三、商品房銷售明顯好轉(zhuǎn)

從2008年下半年以來,針對房地產(chǎn)市場低迷、宏觀經(jīng)濟下行壓力較大的情況,國家連續(xù)出臺了一系列刺激住房消費的金融、稅收等政策措施,各地政府也紛紛出臺了相應的救市政策。利率的下降和交易稅費的減免大大降低了消費者的購房成本,居民購買力明顯提高,加之房價的大幅度下降開始觸及購房者的心理價位,貨幣流動性過多導致通脹預期增強,在多重因素的共同作用下,壓抑了1年多的剛性需求和改善型需求開始集中釋放。進入2009年,尤其是二季度以來,房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出明顯的反彈跡象,市場銷售大幅好轉(zhuǎn),商品房銷售面積直線上升,大大超過市場預期,銷售額顯著增長,企業(yè)資金壓力有放緩。2009年1～11月,全國商品房銷售面積75203萬平方米,同比增長53%,該增速已超過2005～2008年的同期水平。銷售額的漲幅更大,去年1～11月商品房銷售總額達35987億元,同比增長86.8%。其中,商品住宅銷售額增長91.5%,辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房銷售額分別增長58.4%和60.4%。

根據(jù)國家發(fā)展改革委、國家統(tǒng)計局調(diào)查顯示,去年11月份,全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲5.7%,漲幅比上月擴大1.8個百分點;環(huán)比上漲1.2%,漲幅比上月擴大0.5個百分點。

1、新建住房銷售價格同比上漲6.2%,漲幅比上月擴大2.2個百分點;環(huán)比上漲1.5%,漲幅比上月擴大0.6個百分點。其中,90平方米及以下新建住房銷售價格同比上漲10.4%,環(huán)比上漲2.1%。分類型看,經(jīng)濟適用住房銷售價格同比上漲0.6%,環(huán)比與上月持平;普通商品住房銷售價格同比上漲7.8%,環(huán)比上漲1.8%;高檔商品住房銷售價格同比上漲4.1%,環(huán)比上漲1.3%。分地區(qū)看,新建住房銷售價格同比上漲的城市有67個,主要城市包括:廣州14.7%、深圳12.6%和銀川10.4%等;同比價格下降的城市有3個,包括:吉林-2.9%、唐山-2.1%和徐州-0.8%。環(huán)比價格上漲的城市有67個,主要城市包括:海口4.7%、杭州 3.1%、北京3.0%和銀川2.6%等;環(huán)比價格下降的城市只有1個:錦州-0.3%。

2、二手住房銷售價格同比上漲5.5%,漲幅比上月擴大0.9個百分點;環(huán)比上漲0.6%,漲幅比上月擴大0.2個百分點。分地區(qū)看,二手住房銷售價格同比上漲的城市有60個,主要城市包括:深圳21.0%、蘭州13.9%和杭州12.8%等;同比價格下降的城市有10個,主要城市包括:石家莊-2.9%、沈陽-2.0%和 原-1.1%等。環(huán)比價格上漲的城市有61個,主要城市包括:石家莊4.6%、銀川2.7%和北京1.3%等;環(huán)比價格下降的城市有6個,主要包括:鄭州-4.2%、烏魯木齊-1.5%和沈陽-1.0%等。

3、新建非住宅銷售價格同比上漲4.0%,環(huán)比上漲0.9%。分類型看,辦公樓銷售價格同比上漲6.6%,環(huán)比上漲0.9%;商業(yè)營業(yè)用房銷售價格同比上漲2.1%,環(huán)比上漲0.6%;其他用房銷售價格同比上漲3.8%,環(huán)比上漲 2.0%。

房地產(chǎn)開發(fā)的分類范文第2篇

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；投資估算；管理控制

中圖分類號：F275

文獻標志碼：A

文章編號：1673-291X（2012）14-0135-02

一、房地產(chǎn)項目的投資估算要考慮哪些方面

（一）投資成本方面的估算

房地產(chǎn)項目投資可行性分析中的一個重要方面是房地產(chǎn)開發(fā)項目投資成本方面的估算。主要包括：

1.土地征用及拆遷補償費。包括土地征用費、動遷用房安置費等。

2.前期工程費。包括規(guī)劃、設計、項目可行性研究、水文地質(zhì)、勘查測量、“七通一平”等支出。

3.建筑安裝工程費。包括以發(fā)包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費和以自營方式發(fā)生的建筑安裝工程費。

4.市政基礎(chǔ)設施大配套費。包括應交市配套部門的基礎(chǔ)設施配套費、供熱源頭費、氣源發(fā)展基金等。

5.二次管網(wǎng)配套費。包括應交市、區(qū)主管局的費用和自建的小區(qū)內(nèi)道路、給排水、供電、供熱、燃氣、通訊、綠化、電視、智能化、路燈、環(huán)境設施等費用。還包括應交區(qū)配套辦的非經(jīng)營性公建配套費，包括為小區(qū)服務而建設的學校、幼兒園、居委會用房、車庫、車棚、垃圾站、換熱站、調(diào)壓站、消防控制中心、變電室、泵房和地下室、地下人防等費用。

6.不可預見費。包含開發(fā)建設中事先不可預見的如地基處理、工程變更和銷售后發(fā)生的保修期延長期間的保修維修費用。

7.開發(fā)間接費。包括房地產(chǎn)開發(fā)項目應承擔的管理費用、銷售費用、貸款利息、稅金等。

總之，房地產(chǎn)成本估算是否正確，是否合理，將直接關(guān)系到房地產(chǎn)項目投資的回收以及利潤的大小。

（二）項目銷售收入方面的估算

任何房地產(chǎn)公司開發(fā)的項目，最終肯定要面向社會、面向客戶。項目銷售收入是房地產(chǎn)項目保證收益的前提。銷售收入方面的預測要在充分調(diào)查與統(tǒng)計的基礎(chǔ)上完成，可以根據(jù)房地產(chǎn)公司以往的銷售業(yè)績，利用相關(guān)方法，對房地產(chǎn)項目所在地未來銷售狀況有個合理的預測與估算。房地產(chǎn)項目銷售收入的估算是否正確與銷售價格有關(guān)，在實際定價的過程中，可以根據(jù)某種定位法來確定，也可以使用多種定位法的組合。如常用的定價法有：成本導向定價法、客戶導向定價法以及競爭導向定價法。

通常情況下，房地產(chǎn)公司分析人員可以根據(jù)競爭導向定價法實現(xiàn)銷售價格的確定。因為房地產(chǎn)開發(fā)項目投資成功，一方面可以獲利，另一方面可以在房地產(chǎn)市場競爭中立于不敗地位。房地產(chǎn)公司可以根據(jù)社會因素以及企業(yè)自身因素，決定本項目銷售價格是稍高于還是稍等于同類競爭者。一般在房地產(chǎn)銷售定價的過程中，要進行諸多方面的判斷，以最大限度地保證最終銷售價格的合理性。如要考慮房地產(chǎn)開發(fā)公司的營銷狀況，要考慮外界宏觀環(huán)境對價格的動態(tài)影響、房地產(chǎn)市場中的需求狀況等。

（三）項目銷售稅金及附加方面的合理估算

房地產(chǎn)開發(fā)項目銷售稅金及附加方面涉及到的東西比較多，主要有：項目營業(yè)稅、建設過程中的維護稅、土地增值稅以及房地產(chǎn)開發(fā)公司的所得稅等。對土地增值稅和企業(yè)所得稅，稅務機關(guān)往往在實際銷售之際按銷售額的某一比例實施提前征收，最后再統(tǒng)一進行計算后補繳。這種征收方式對房地產(chǎn)開發(fā)公司的投資計劃造成不小影響，對于一些利潤較少、規(guī)模不大的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應該考慮爭取減免或緩繳。

（四）項目不確定性方面的評價

房地產(chǎn)開發(fā)項目不確定性方面的評價主要涉及到盈虧平衡、敏感性和概率等分析。其中概率分析是使用概率理論研究預測各種不確定性因素和風險因素的發(fā)生對項目評價指標影響的一種定量分析方法。而通過敏感性分析，可以找出影響項目經(jīng)濟效益的關(guān)鍵因素，使項目評價人員將注意力集中于這些關(guān)鍵因素，必要時可以對某些最敏感的關(guān)鍵因素重新預測和估算，并在此基礎(chǔ)上重新進行經(jīng)濟評價，以減少房地產(chǎn)開發(fā)項目投資風險。

房地產(chǎn)開發(fā)項目投資決策的經(jīng)濟分析是一個相對復雜的過程。為了讓決策者提出的決策更為合理、更為有效，財務數(shù)據(jù)方面的估算和預測是至關(guān)重要的。特別需要注意的是，在具體評估預測時，可能因不同人、不同方法而造成估算預測結(jié)果不一致，或者差異過大。因此，在經(jīng)濟分析時，應該明確不確定的因素，估計項目可能遇到的風險，從而加強房地產(chǎn)開發(fā)投資項目決策的可靠性。

二、房地產(chǎn)項目投資的管理與控制

（一）建立管理表格

要以房地產(chǎn)開發(fā)投資相關(guān)數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)，分類分項、由明細到匯總建立匯總表、分類表、一級明細表、二級明細表等管理表格。管理表格明細項目的設計要結(jié)合本公司和本項目的實際情況，把管理者最關(guān)心的要素體現(xiàn)出來。比如可以分成投資匯總表、開發(fā)成本測算控制表、銷售收款預測及控制表、資金來源占用表、資金計劃表、合同管理表、形象進度控制表等。在開發(fā)成本測算控制表中要體現(xiàn)匯總項目的各級明細構(gòu)成、單方指標、擬投資額、已付款額、付款比例等信息；銷售收款預測及控制表中可以反映實際開發(fā)的商業(yè)用房、住宅、車庫等項目的實際銷售收款情況、銷售計劃及完成情況等；資金計劃表要體現(xiàn)投資各明細項目用款計劃、按季按月具體用款額度計劃；資金來源占用表要根據(jù)銷售來源情況和項目投資用款計劃，結(jié)合合同管理表、形象進度控制表等管理表格，編制籌資計劃及運營計劃，對不同時點和期間的資金來源和需求進行統(tǒng)籌管理，既要保持投資管理的剛性，又要體現(xiàn)靈活應對的彈性，在爭取投資資金效率最大化的同時，又要兼顧風險應對。

（二）管理表格編制及動態(tài)更新

房地產(chǎn)開發(fā)的分類范文第3篇

關(guān)鍵詞：中小型 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 特點 發(fā)展戰(zhàn)略

為了提高自身競爭優(yōu)勢，大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)大都實施了嚴格的戰(zhàn)略管理。中小型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)由于規(guī)模的限制，許多大型企業(yè)采用的戰(zhàn)略管理方式和技術(shù)不適應于中小企業(yè)。因此，有人說中小型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)沒有、也不需要戰(zhàn)略管理。其實不然，無論企業(yè)多小，在經(jīng)營的過程中都要有戰(zhàn)略管理的影子，只是我們不能拿大型開發(fā)企業(yè)的戰(zhàn)略管理過程來審視中小型開發(fā)企業(yè)的戰(zhàn)略管理。中小型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的戰(zhàn)略制定、實施往往是一個非正式的、不明確的隱性戰(zhàn)略。

1.中小型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)戰(zhàn)略管理的特點

1.1戰(zhàn)略制定的被動性

1.2決策信息的局限性

1.3戰(zhàn)略決策的個性化

1.4戰(zhàn)略計劃的短期化

1.5戰(zhàn)略影響的有限性

2.中小型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的選擇

2.1目標集中化戰(zhàn)略。目標集中化戰(zhàn)略是指企業(yè)主攻某個特定的顧客群、某產(chǎn)品鏈的一個細分區(qū)段或某一個地區(qū)市場，以便能以更高的效率、更好的效果為某一特定目標服務。

2.1.1專業(yè)化經(jīng)營。在市場衰退時，中小型房地產(chǎn)開發(fā)商應“有所為，有所不為”，縮小經(jīng)營范圍，把有限的資源集中到自己最擅長的業(yè)務上來，逐步構(gòu)筑自身的核心競爭力。

2.1.2分類評估和處理項目。在市場衰退期間，中小房地產(chǎn)開發(fā)商應對自己所有的項目，包括開發(fā)完、開發(fā)中和擬開發(fā)的項目進行分析和評估，然后分類處理，收縮陣線。

2.1.3控制項目數(shù)量。為了控制風險，中小開發(fā)商的項目不宜太多，以三個左右為佳，并且三個項目在時間上要形成梯次，最好是一個項目正在開發(fā)，另一個在辦理前期手續(xù)準備開工，還有一個項目在進行可行性分析。

2.2差異化戰(zhàn)略

2.2.1經(jīng)營差異化：市場細分原則下的“縫隙經(jīng)營”策略。中小型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在確定經(jīng)營方向時，要努力避開行業(yè)內(nèi)大企業(yè)、大公司所關(guān)注的熱點項目，選擇他們易于忽視而又有一定經(jīng)濟效益的小型“縫隙”產(chǎn)品，充分發(fā)揮自己靈活性好和適應性強的優(yōu)勢，拾遺補缺，填補市場需求的不足。

2.2.2產(chǎn)品差異化：精品戰(zhàn)略之路。中小型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要通過走精品戰(zhàn)略之路來提高企業(yè)的競爭力，提高產(chǎn)品的美譽度和知名度，提高產(chǎn)品的附加值。在市場競爭白熱化階段，設計理念創(chuàng)新、生活方式引領(lǐng)、服務內(nèi)涵挖掘，將使得產(chǎn)品更富有個性化色彩，成為市場矚目的精品。

2.2.3項目開發(fā)差異策略：確定適合自己開發(fā)的房地產(chǎn)項目。中小型房地開發(fā)產(chǎn)企業(yè)應注重對市場和消費者需求的研究，通過對市場進行細分，選擇出產(chǎn)品將來可能面向的消費對象，從而確保自己開發(fā)的房產(chǎn)能夠在市場中立于不敗之地。中小型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應主攻某個特殊的顧客群、某產(chǎn)品線的一個細分區(qū)域或某一地區(qū)市場，力求低成本、差異化開發(fā)。

2.2.4區(qū)域差異策略：定位上以進入三、四級城市為主。在現(xiàn)階段，在我國經(jīng)濟最為發(fā)達的區(qū)域，云集了許多大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，且市場競爭相當激烈。在這種情況下，中小型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以選擇轉(zhuǎn)戰(zhàn)三、四級中小城市。

2.3聯(lián)盟戰(zhàn)略。所謂房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)聯(lián)盟戰(zhàn)略是指兩個以上的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出于對市場的預期目標和企業(yè)自身總體經(jīng)營目標的意愿，采取一種長期性聯(lián)合與合作的經(jīng)營行為方式。

2.3.1戰(zhàn)略聯(lián)盟的選取方式

第一、相互持股投資合作聯(lián)盟。戰(zhàn)略聯(lián)盟有利于防止過度的低水平市場競爭，降低經(jīng)營風險，有利于國內(nèi)中小型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的長期發(fā)展。這種聯(lián)盟類型意味著吸收一個或更多的合作者入股，而不需要組建新的合法實體，通常用于關(guān)系風險較高而運行風險較低時。

第二、合資企業(yè)。合資雙方投資成立獨立的實體進行合作項目的開發(fā)。當關(guān)系風險和運行風險較低時，合資企業(yè)是合作者偏愛的結(jié)構(gòu)，但這種聯(lián)盟成立之后便極大地增加了運行風險并有導致聯(lián)盟失敗的威脅。首先，合資企業(yè)需要額外的投資使其運作，增大了成本；其次，如果聯(lián)盟不得不終止，合資企業(yè)中的大部分投資將不能輕易收回；最后，管理費用高。不僅共有的所有權(quán)犧牲了企業(yè)的戰(zhàn)略柔性，而且組織文化的差異將導致制定決策和執(zhí)行上產(chǎn)生較大阻力。

第三、功能性協(xié)議合作聯(lián)盟。屬松散型的聯(lián)盟，協(xié)議基礎(chǔ)上的聯(lián)盟完全依賴于誠信、聲譽和獨立企業(yè)的自愿合作，企業(yè)之間僅限于生產(chǎn)協(xié)作或?qū)I(yè)化分工，沒有資金和技術(shù)等的往來，企業(yè)之間約束力不強。二者在認同共同投資理念的基礎(chǔ)上實現(xiàn)客戶資源共享。不包括任何股份和所有權(quán)的轉(zhuǎn)移，應付運行風險非常有效，但不適合于關(guān)系風險。這種聯(lián)盟具有更好的彈性，容易重組、更改和終止，合作者容易退出。

2.3.2戰(zhàn)略聯(lián)盟具體實施路徑

第一、土地――資金合作聯(lián)盟。在現(xiàn)實中，往往是擁有土地的中小型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)沒有資金進行開發(fā)，因此，可以采取土地――資金聯(lián)盟的方式，你擁有資金，我提供土地，雙方合作開發(fā)，解決各自所需。

第二、區(qū)域整體開發(fā)聯(lián)盟。同一片區(qū)域的不同開發(fā)商以戰(zhàn)略協(xié)定的方式搞聯(lián)合開發(fā)。當前，各地政府在土地出讓上為了達到統(tǒng)一規(guī)劃、綜合開發(fā)、配套建設的規(guī)模效益，不論是在新區(qū)建設還是舊城改造上，往往是大面積土地的整體出讓，零星小地塊的出讓越來越少，一般中小企業(yè)難以單獨承受，聯(lián)合開發(fā)是必然之選。

第三、以品牌為基礎(chǔ)的聯(lián)盟。品牌聯(lián)盟既可以是與知名房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)之間的合作，也可以是與相關(guān)的其他行業(yè)知名企業(yè)合作。通過借助聯(lián)盟方在行業(yè)內(nèi)或某一區(qū)域內(nèi)的品牌效應，迅速提升自身的品牌知名度。

第四、以價值鏈為基礎(chǔ)的聯(lián)盟。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以從強化價值鏈的目的出發(fā)，聯(lián)合有競爭力的規(guī)劃設計機構(gòu)、物業(yè)管理企業(yè)、廣告宣傳機構(gòu)、建材供應商、裝修企業(yè)甚至家電、家具企業(yè)等組成全方位、多層次的戰(zhàn)略聯(lián)盟。這樣可大大降低中間成本，提高效率，增加消費者價值，使聯(lián)盟各方獲得收益。

要想在日趨激烈的市場競爭中立于不敗之地，中小型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須制定一個比較縝密的發(fā)展戰(zhàn)略，只有這樣才能拓寬融資渠道，加強競爭優(yōu)勢，使企業(yè)可持續(xù)發(fā)展。

房地產(chǎn)開發(fā)的分類范文第4篇

【關(guān)鍵詞】新時期、房地產(chǎn)開發(fā)、風險探討

中圖分類號：F293.35文獻標識碼：A

針對新時期房地產(chǎn)開發(fā)市場的風險分析簡言之，主要是指：在當前我國房地產(chǎn)的開發(fā)活動實施過程中，其涵蓋的對房地產(chǎn)開發(fā)利潤影響的多方面因素。這些因素存在一定的共性：這些因素往往不可預料，控制難度較大。這就會造成房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在其土地實際開發(fā)過程中所得到的利潤與其在開發(fā)前預估的利潤相差較大甚至使背離，最終致使房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或投資商遭受嚴重的經(jīng)濟上的損失。要想綜合的對當前新的經(jīng)濟發(fā)展形勢下房地產(chǎn)開發(fā)市場的風險進行評估與思考分析，就必須對現(xiàn)在房產(chǎn)交易市場的發(fā)展情況進行分析，進一步推敲新時期房地產(chǎn)開發(fā)市場存在的風險因素。

一、新時期我國房地產(chǎn)開發(fā)與交易市場的發(fā)展現(xiàn)狀

1.新時期我國的房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模呈現(xiàn)逐步擴大的總體發(fā)展趨勢

隨著改革開放后經(jīng)濟的不斷飛速增長，推動房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的投資范圍逐步擴大，使其占我國總體的固定資產(chǎn)份額投資比重逐步增加。不管現(xiàn)在我國經(jīng)濟的飛速發(fā)展需要抑制對房產(chǎn)購買的需求，還是經(jīng)濟在衰退過程中需要拉動內(nèi)需進行發(fā)展經(jīng)濟，房地產(chǎn)開發(fā)投資在國民經(jīng)濟中仍處在不可忽視的地位。

2.房地產(chǎn)開發(fā)與交易的市場具有地區(qū)特性，導致一些地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)與交易市場發(fā)展的不均衡現(xiàn)象出現(xiàn)

因為我國的國土面積較廣，每個省份或地區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展情況有所不同，因為東部地區(qū)較早的接觸對外開放經(jīng)濟發(fā)展政策，經(jīng)濟發(fā)展速度較快，所以這一地區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)市場發(fā)展也較迅速，中西部地區(qū)則發(fā)展相對較慢。這樣就會對新時期的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和投資商帶來不同的風險因素。

3.我國房地產(chǎn)開發(fā)與交易的市場供需總體結(jié)構(gòu)存在不均等、不平衡的現(xiàn)象

新時期，我國房地產(chǎn)開發(fā)與交易市場的供需結(jié)構(gòu)均存在一定的不均等與不平衡的現(xiàn)象：

（1）房地產(chǎn)開發(fā)按其目的劃分也可以分為兩類，一類是通過政府扶持，為了供給國家貧困者，盈利目的占較小的部分，例如：經(jīng)濟適用廉租房。；另一類則是以盈利為主要目的的商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)。因為我國供給的經(jīng)濟適用廉租房較少，地方政府大多是在應付了事，廉租房覆蓋面積較少，致使第一類的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與投資商較少。

（2）因為我國更多的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和投資商主要以獲取更大的利潤為主要目的，造成在我國房地產(chǎn)交易市場中高端戶型的住房較多，新建的一些經(jīng)濟的中小戶型、價格優(yōu)惠的普通商品住房供應失衡，忽視了中低端購房消費者的購買需求和購買力，這樣的發(fā)展情況就使得我國新時期房地產(chǎn)開發(fā)不均衡的現(xiàn)象出現(xiàn)。

二、新時期我國房地產(chǎn)開發(fā)所面臨的主要風險因素分析與風險的解決

1.政府的調(diào)控風險（即政治風險）

這方面的風險因素主要是指：因為每個國家所處的國際地位和國際發(fā)展環(huán)境的不同，會以本國的政治環(huán)境和具體經(jīng)濟發(fā)展環(huán)境不同而提出或制定一些經(jīng)濟發(fā)展的調(diào)控政策與相關(guān)法律條文規(guī)定。 這樣的國家宏觀調(diào)控政策和法律的制定就會給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或投資商造成一定經(jīng)濟上的虧損。例如：對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與投資商影響較大的就是財政政策和金融政策，這兩類政策也是對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和投資商影響最直接的政府宏觀調(diào)控政策，是影響其房地產(chǎn)開發(fā)的主要政治風險因素。

因為房地產(chǎn)的開發(fā)與當前經(jīng)濟發(fā)展的總體形勢有著不可分割的關(guān)系鏈條。所以，具體分析房地產(chǎn)開發(fā)的政治風險因素主要包括：地方政府的一些保護政策、政府對某地區(qū)房產(chǎn)租金與售價的控制政策規(guī)定、對外資投資的相關(guān)控制、稅收政策等，這些都很大程度上都會給房地產(chǎn)開發(fā)投資商帶來不可規(guī)避的風險。這就需要房產(chǎn)開發(fā)商對新時期提出的具體調(diào)控政策進行具體分析與實時關(guān)注。

2.房地產(chǎn)開發(fā)所在地區(qū)的自然環(huán)境因素的影響

對于房地產(chǎn)開發(fā)所在地區(qū)的自然地理環(huán)境因素的影響，也是房地產(chǎn)開發(fā)的風險因素之一。這方面主要是指：因為某一地區(qū)的地形和自然氣候環(huán)境等因素出現(xiàn)變化，造成對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與投資商的經(jīng)濟損失。例如：因為某一天災的發(fā)生，造成房地產(chǎn)開發(fā)所在地區(qū)的地形等發(fā)生的變化等。所以，這一風險因素的影響，就要求房地產(chǎn)開發(fā)者對所開發(fā)地區(qū)的自然地理環(huán)境進行綜合、系統(tǒng)的分析，及早提前量的找到適合本企業(yè)投資與開發(fā)的地形，從而獲得更多的收益率。

雖然，自然地理環(huán)境等自然風險因素對房地產(chǎn)開發(fā)的影響較小，但是作為房地產(chǎn)開發(fā)商也要對其進行風險評估，以確保更好的規(guī)避不必要的風險。

3．經(jīng)濟發(fā)展形勢的風險因素

經(jīng)濟發(fā)展形勢對房地產(chǎn)開發(fā)的風險影響主要是指：因為新時期經(jīng)濟發(fā)展形勢的波動，在樓盤上市的一定階段內(nèi)，市場需求發(fā)生改變，消費者對于房產(chǎn)的戶型供求出現(xiàn)變化，造成房地產(chǎn)開發(fā)商的樓盤上市與預估的形勢發(fā)生變化，造成房地產(chǎn)開發(fā)商承擔不可避免風險，導致經(jīng)濟損失。例如：受市場供需影響和某一地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展情況或消費水平等因素的影響，造成已開發(fā)的樓盤較大面積的不能按期售出，致使房地產(chǎn)開發(fā)商承擔一定的風險。

4.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本身的經(jīng)營策略的風險影響因素

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本身經(jīng)營策略不利會給房產(chǎn)開發(fā)商帶來一定的風險。例如：房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)沒有根據(jù)所開發(fā)地區(qū)面對的具體消費者進行綜合、系統(tǒng)的分析就會產(chǎn)生誤導經(jīng)營，導致房產(chǎn)開發(fā)的預期收益與實際收益出現(xiàn)偏差，造成不必要的經(jīng)濟損失；或者房地產(chǎn)經(jīng)營者對房地產(chǎn)的成本預估不明確，造成租金或售價不能與成本達成互補等，都是由于房地產(chǎn)開發(fā)商的經(jīng)營策略不利引起的房產(chǎn)開發(fā)風險。

對于這方面的風險因素影響，就需要房地產(chǎn)開發(fā)商和其企業(yè)的項目經(jīng)理對市場的需求和發(fā)展情況進行綜合且實時的分析，對房產(chǎn)的開發(fā)規(guī)模與戶型做好系統(tǒng)評估。根據(jù)本房地產(chǎn)開發(fā)的具體情況制定出相應的經(jīng)營策略，從而使得房產(chǎn)能更順利的銷售出去，獲得更多的收益。有效的規(guī)避經(jīng)營策略不利風險因素對房地產(chǎn)開發(fā)造成的經(jīng)濟損失。

新時期隨著一些房地產(chǎn)泡沫、囤地、炒房等市場發(fā)展規(guī)律不良現(xiàn)象的出現(xiàn)，政府的宏觀調(diào)控，市場的不穩(wěn)定發(fā)展等因素的影響，給房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)帶來了不可避免的風險，風險雖然不可避免，但是作為房地產(chǎn)開發(fā)商可以采取一些及時的補救措施，使風險率降到最低，從而更好的促進本房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的發(fā)展與盈利。

【參考文獻】

[1]李翔.《商業(yè)房地產(chǎn)項目投資風險分析與研究》.[D].重慶大學.2008.[2]楊福濤.《商業(yè)房地產(chǎn)投資風險評價及規(guī)避研究》.[D].西北農(nóng)林科技大學.2008.

房地產(chǎn)開發(fā)的分類范文第5篇

關(guān)鍵詞：全面風險管理；房地產(chǎn)；開發(fā)；項目

中圖分類號：C93文獻標識碼：A文章編號：1672-3198（2008）08-0075-02

1房地產(chǎn)開發(fā)項目全面風險管理的方法

全面風險管理方法是風險管理流程實施的具體手段，建立風險管理方法體系有助于各個流程的具體執(zhí)行。經(jīng)過多年的發(fā)展，項目風險管理的方法更加成熟和多樣化，為房地產(chǎn)開發(fā)項目全部風險的全面分析提供了可能。房地產(chǎn)開發(fā)項目風險管理方法體系猶如一個方法庫，將各個流程的風險管理方法匯總起來，比較各種方法的優(yōu)點和缺點，找出其在房地產(chǎn)開發(fā)項目風險管理中的適用范圍，在進行項目風險管理時，可以針對各個階段的特點快速選擇有效的方法進行風險的定性和定量分析。

在全面風險管理框架中目標體系是核心，所有的人員、流程和方法必須圍繞風險管理的目標制定和執(zhí)行；組織體系是基礎(chǔ)，從組織制度上保證風險管理各項工作的順利進行，培養(yǎng)全員風險管理的氛圍；流程體系是關(guān)鍵，房地產(chǎn)開發(fā)項目全過程的風險都要按照風險管理流程進行風險識別、風險分析、風險處理和風險監(jiān)控；方法體系是手段，促進全部風險的管理。四大體系相輔相成，共同構(gòu)成了一個相對完整的房地產(chǎn)項目全面風險管理體系。各個體系的具體關(guān)系（如圖1）。

2房地產(chǎn)開發(fā)項目全面風險管理的流程

2.1房地產(chǎn)開發(fā)項目風險識別

房地產(chǎn)開發(fā)項目風險識別是風險管理的基礎(chǔ)。主要用來確定風險來源和進行風險分類的過程。風險識別是在房地產(chǎn)開發(fā)項目工作分解的基礎(chǔ)上進行的，即針對房地產(chǎn)開發(fā)項目的不同階段，進行風險識別。不同階段的風險因素不同，風險分類和分組的依據(jù)也不同。

2.2房地產(chǎn)開發(fā)項目風險評估

房地產(chǎn)開發(fā)項目風險評估是通過對風險的定性分析和定量分析，估計房地產(chǎn)開發(fā)項目風險發(fā)生的概率和可能產(chǎn)生的后果，在此基礎(chǔ)上將風險按照高、中、低風險對風險進行排序，編制風險列表，最后根據(jù)風險的程度進行專題風險研究的過程。值得注意的是，房地產(chǎn)開發(fā)項目的進度、成本、質(zhì)量風險分析的范圍比建筑工程項目的進度、成本和質(zhì)量的范圍要寬，應該從項目可行性研究、項目規(guī)劃設計、建設和經(jīng)營各個階段的工作特點來對其可能出現(xiàn)的風險進行分析。

2.3房地產(chǎn)開發(fā)項目風險監(jiān)控

房地產(chǎn)開發(fā)項目風險監(jiān)控是對風險應對計劃執(zhí)行情況的修正和提高的過程，也是房地產(chǎn)開發(fā)項目風險管理有效實施的保障。風險監(jiān)控不僅僅依據(jù)風險應對計劃采取風險應對措施，還應該隨著項目的深入，對風險識別、評估的結(jié)果進行修正，對風險應對計劃進行修改，即風險識別、評估、應對、監(jiān)控和再識別的循環(huán)過程。

3房地產(chǎn)開發(fā)項目全面風險的應對策略

3.1風險回避

風險回避是根據(jù)風險預測評價，經(jīng)過權(quán)衡利弊得失，采取放棄、中止開發(fā)項目，或改變開發(fā)項目條件，以避開風險源地，從根本上消除風險隱患的措施。通常潛在威脅發(fā)生可能性太大，或可能損失后果太嚴重，又無其他風險管理措施可用時，常采用風險回避。風險回避的做法大體可分為兩種：一種是放棄或終止某項可能引起風險損失的活動；另一種是改變活動方案，或改變工作方法?？梢钥闯?，風險回避是一種消極的防范手段，有些迫不得己的意味。因為回避風險雖然能避免損失，但同時也失去了獲利的機會。所以，在選取風險應對措施時最好慎用風險回避這種防范手段。

3.2風險控制

風險控制是指在風險事件發(fā)生前、發(fā)生時及發(fā)生后，采取的降低風險損失發(fā)生概率，縮小風險損失程度的措施。根據(jù)風險控制目的，風險控制可以分為風險預防和風險抑制。前者以降低風險損失發(fā)生概率為目的；后者以縮小風險的損失程度為目的。風險控制從主動采取預防措施入手，消除和減少風險隱患，降低損失發(fā)生頻率和損失程度。因而，它是一種積極的風險管理措施。由于風險控制措施成本低、效益好，不會產(chǎn)生不良后遺癥。因此對于房地產(chǎn)開發(fā)過程中的種種風險，應優(yōu)先采用風險控制措施。3.3風險轉(zhuǎn)移

風險轉(zhuǎn)移是指開發(fā)商在開發(fā)過程中，有意識地將自己不能承擔或不愿承擔的風險轉(zhuǎn)嫁給其他經(jīng)濟單位承擔所采取的措施。風險轉(zhuǎn)移與風險回避不同，它不是放棄或中止項目開發(fā)，而是將開發(fā)活動中風險可能所致?lián)p失的法律責任轉(zhuǎn)嫁給他人承擔。風險轉(zhuǎn)移也不同于風險控制，它不像風險控制那樣是直接調(diào)節(jié)風險因素達到降低風險損失概率和程度，而是將風臉轉(zhuǎn)移出去而間接達到降低自身的損失程度。

風險轉(zhuǎn)移的主要途徑有合同、保證、期貨和保險。合同形式有固定總價合同、成本報酬合同、單價合同等；保險有財產(chǎn)保險、責任保險和人身險。各種合同的對開發(fā)商和承包商的風險影響程度不同，開發(fā)商可以根據(jù)項目的情況，采取適當?shù)暮贤问?，合理轉(zhuǎn)移風險，參見表1。

風險轉(zhuǎn)移一般在以下情況下采用：（1）風險的轉(zhuǎn)移方和被轉(zhuǎn)移方（風險接受方）之間的損失可以清楚地計算和劃分，否則雙方之間無法進行風險轉(zhuǎn)移；（2）被轉(zhuǎn)移人能夠且愿意承擔適當?shù)娘L險；（3）風險轉(zhuǎn)移的成本低于其他風險管理措施。

3.險自留

風險自留是房地產(chǎn)開發(fā)者自己承擔風險事件所致?lián)p失。在房地產(chǎn)開發(fā)中，對一些無法回避，難以控制和轉(zhuǎn)移的風險，或因冒該風險可能獲得較大利益時，在不影響開發(fā)者根本利益、大局利益的前提下，常采取風險自留措施。風險自留可分成兩大類：計劃性風險自留和非計劃性風險自留。計劃性風險自留是主動風險自留，其具體措施有：（l）自己保險；（2）專屬保險；（3）損失攤銷；（4）借款補償；（5）自負額保險。非計劃自留是被動自留，通過風險應急準備金來應對。風險自留對策應與風險控制對策結(jié)合使用，實行風險自留對策時，應盡可能地保證重大項目風險己經(jīng)保險或?qū)嵤┝孙L險控制計劃。風險自留對策也應與保險對策相比較，以便做出更利于節(jié)約風險管理成本的決定。

3.5風險利用

風險利用是指開發(fā)商利用人們懼怕風險、追求安全的心理，通過參與確實存在風險的開發(fā)活動，依靠自身扎實的風險管理工作，興利抑弊，謀求自身最大收益的行為。風險利用是風險管理的較高層次，對風險管理人員的管理水平要求較高，必須具有豐富的項目經(jīng)驗，嫻熟的技巧和高度的應變能力，才能對風險的可利用性和可利用價值進行分析，有效利用。例如在當前的土地市場化的條件下，經(jīng)營性土地必須通過招拍掛的方式取得。但是有些精明的房地產(chǎn)開發(fā)商卻另辟蹊徑，從土地一級開發(fā)入手，通過爭取某地塊土地一級開發(fā)的開發(fā)權(quán)，為獲得二級開發(fā)權(quán)打基礎(chǔ)。因為如果進行了土地一級開發(fā)，就從某種程度上提前對土地的相關(guān)信息進行了了解。在進行土地進入二級市場上市交易時具有先天的優(yōu)勢，獲取二級開發(fā)權(quán)的幾率就更大。即所謂的“曲線拿地”，就是很好地利用了政策風險。

4房地產(chǎn)開發(fā)項目全面風險應對中注意的問題

4.1制定風險應對計劃應具有針對性

風險應對計劃的制定是風險管理的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，由于項目的獨特性和唯一性，在制定應對措施時不可能照搬現(xiàn)有的模式，必須根據(jù)項目自身的條件和項目風險識別、評估的結(jié)果，提出有針對性的解決方案。同時在制定應對計劃時必須克服僥幸心理，為了減少費用支出，不對風險做有效的防范。

4.2注重應對管理方法的組合

無論是風險控制、風險轉(zhuǎn)移還是風險自留等，每種風險應對措施都有它的局限性，面對復雜多變的風險，應注重多種方法的組合，根據(jù)項目的具體情況做出多種方案，按照優(yōu)先級進行排序，避免單一方案無效帶來的措手不及。

4.3注意應對管理的經(jīng)濟性

為了避免或減輕風險獲取較高的回報，必須付出一定的代價。但是本著節(jié)省的原則，有必要對應對措施的有效性和經(jīng)濟性做一個綜合評估。比如在應對不可預測的風險時，往往可以采取保險或風險自留的方法，但是哪個方法更經(jīng)濟有效呢，就可以根據(jù)投保的費用和風險預留金的支出做一個比較，從而選出更加經(jīng)濟有效的措施。

參考文獻

［1］陳蕾.當前房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策特點及政策效應思考［J］.中國城市經(jīng)濟，2007，（8）.

［2］陳煌紅，張欣.房地產(chǎn)開發(fā)項目全面風險管理［J］.西南科技大學學報，2006，（3）.