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房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)審計范文第1篇

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)具有規(guī)劃性強、投資額大、建設(shè)周期長、開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)復(fù)雜的特點，與之相應(yīng)的會計核算涉及面廣，核算環(huán)節(jié)多，核算對象繁雜，客觀上為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)調(diào)節(jié)利潤或偷漏稅金創(chuàng)造了條件，也加大了審計的難度。筆者認為，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)存在的不同問題，建議采用不同的審計重點與思路。

一、虛增無形資產(chǎn)和開發(fā)成本

2004年8月31日以前，土地交易未實際公開競價，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)大多利用政策空間，以“危房改造”或“開發(fā)經(jīng)濟適用房”的名義取得土地，并先按實際支付的價款記入“無形資產(chǎn)-土地使用權(quán)”，然后設(shè)法改變土地用途，聘請評估機構(gòu)對原取得土地按商業(yè)用地或商品住宅地進行評估，且一般要求高估，形成大額的土地評估增值。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)根據(jù)評估價值進行賬務(wù)處理，虛增了無形資產(chǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對該土地進行開發(fā)時，將該土地使用權(quán)的賬面價值全部轉(zhuǎn)入開發(fā)成本，而開發(fā)產(chǎn)品成本中所含的土地成本為土地評估價值，而不是該土地的取得成本，違反了存貨計價的“成本與可變現(xiàn)凈值孰低”原則，虛增了開發(fā)成本。

對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)高估土地使用權(quán)的問題，建議審計時應(yīng)將企業(yè)土地使用權(quán)賬面價值與當(dāng)?shù)赝恋厥袃r進行對比，對高于市價的部分提請企業(yè)計提無形資產(chǎn)減值準備。對于轉(zhuǎn)入開發(fā)產(chǎn)品成本的土地使用價值的確認問題，企業(yè)會計制度未明確規(guī)定，筆者認為應(yīng)按歷史成本計價的原則，在將土地使用權(quán)賬面價值轉(zhuǎn)入開發(fā)產(chǎn)品成本時，先將評估增值部分沖轉(zhuǎn)，按實際取得該土地所支付的價款和費用減去無形資產(chǎn)攤銷后的余額記入開發(fā)產(chǎn)品的成本。

二、人為調(diào)節(jié)經(jīng)營收入

（一）將預(yù)收售房款長期掛賬，延遲確認收入。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收取的預(yù)售房款，在商品房已竣工驗收，與購房人辦理商品房交付使用手續(xù)后即應(yīng)確認收入。但房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了調(diào)節(jié)收入，通常人為延遲商品房竣工決算，以商品房未辦理竣工決算為借口將預(yù)收售房款長期掛賬，不確認收入。

（二）隱瞞收入，私設(shè)小金庫。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)除自行開發(fā)業(yè)務(wù)外，還經(jīng)營合資開發(fā)、委托代建、待售商品房出租等業(yè)務(wù)。由于這些業(yè)務(wù)不受國家規(guī)劃制約，可操作空間大，成為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)小金庫收入的主要來源。比如，在投資比例分配開發(fā)產(chǎn)品的合資中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)往往對分回的開發(fā)產(chǎn)品不入賬，而將其賬外銷售，收回銷售收入賬外存儲，形成小金庫；在委托代建業(yè)務(wù)中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)往往將代建工程收入不入賬，資金體外循環(huán)，或只作往來核算，形成賬內(nèi)小金庫；在待售商品房出租業(yè)務(wù)中，對收取的租金不入賬，賬外另存，形成小金庫。

（三）將開發(fā)產(chǎn)品用于投資、償債、捐贈、分利、自用、職工福利及以房換地，不作視同銷售的賬務(wù)處理。按規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將產(chǎn)品用于對外投資、抵償債務(wù)、捐贈、分配利潤、職工福利和作為固定資產(chǎn)自用的，應(yīng)視同銷售進行賬務(wù)處理，按規(guī)定計繳營業(yè)稅及附加。但房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)往往只按成本價作存貨減少處理，未作視同銷售的賬務(wù)處理。

（四）將出租房、周轉(zhuǎn)房銷售的收入直接沖減出租房、周轉(zhuǎn)房的改裝修繕支出。商品房、出租房、周轉(zhuǎn)房三者之間變化頻繁，審計難度較大。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售出租房、周轉(zhuǎn)房時，往往不按規(guī)定進行商品房銷售核算，而是將出租房、周轉(zhuǎn)房銷售收入直接沖減出租房、周轉(zhuǎn)房的改裝修復(fù)費用支出，既虛減經(jīng)營收入又造成開發(fā)成本和銷售費用不實。

對于上述調(diào)節(jié)經(jīng)營收入的行為，建議審計時除應(yīng)認真審核經(jīng)營收入明細賬、往來明細賬和相關(guān)原始憑證外，還應(yīng)審查《商品房買賣合同》、銷售不動產(chǎn)發(fā)票存根、動遷房發(fā)票存根、《建筑工程竣工驗收備案表》、《房屋代建合同》、《合資開發(fā)項目合同》、《房屋租賃協(xié)議》等相關(guān)資料，查閱企業(yè)的股東大會會議記錄、歷次董事會會議記錄。將經(jīng)營收入與“銷售不動產(chǎn)發(fā)票存根、動遷房發(fā)票存根”相核對；將經(jīng)營收入各分類明細賬分別與《商品房買賣合同》、《房屋代建合同》、《合資開發(fā)項目合同》、《房屋租賃協(xié)議》等相核對；將股東大會會議記錄與董事會會議記錄中涉及工程竣工驗收、投資、償債、捐贈、分利、職工福利等事項的決定與相關(guān)賬簿記錄及原始憑證相核對；同時采用查詢、觀察、分析性復(fù)核等審計方法，查實企業(yè)人為調(diào)節(jié)收入的問題。

三、人為調(diào)節(jié)開發(fā)成本和經(jīng)營成本

（一）隨意提取公共配套設(shè)施費，調(diào)節(jié)開發(fā)成本。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在辦理商品房竣工決算時，對于尚未完工、不能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施，通常采用預(yù)提辦法將所需配套設(shè)施費預(yù)估計入開發(fā)產(chǎn)品的成本中，預(yù)提標準由企業(yè)根據(jù)建筑面積或投資比例自行確定。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了調(diào)節(jié)利潤，往往根據(jù)需要隨意確定配套設(shè)施費的提取標準，多計或少計開發(fā)成本。

（二）不遵循借款費用的計量原則，隨意分攤借款利息。根據(jù)借款費用的計量原則，企業(yè)在確定每期專門借款利息的資本化金額時，應(yīng)將其與每期實際發(fā)生的資產(chǎn)支出數(shù)相掛鉤，根據(jù)累計支出加權(quán)平均數(shù)乘以資本化率計算確定。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在確認開發(fā)項目的借款費用時，不是按規(guī)定的方法計算分攤，而是根據(jù)企業(yè)利潤情況和財務(wù)報告的需要，在開發(fā)成本和財務(wù)費用之間為劃分，調(diào)節(jié)當(dāng)期利潤；對于計入開發(fā)成本中的借款費用，在各開發(fā)項目中的分配也未經(jīng)過認真計量，而是隨意分攤，造成各開發(fā)項目之間負擔(dān)借款費用不合理的現(xiàn)象。

（三）不同類型商品房的經(jīng)營成本計算不合理。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)同一項目開發(fā)的不同類型的商品房，如底商、住宅、寫字樓等，在銷售價格上相差懸殊，其經(jīng)營成本也應(yīng)該各不相同。而企業(yè)在開發(fā)成本的核算中，一般以開發(fā)項目（同一塊土地上同期開發(fā)的各類商品房）為對象進行成本歸集，在結(jié)轉(zhuǎn)經(jīng)營成本時統(tǒng)一按平均成本進行結(jié)轉(zhuǎn)，造成住宅、寫字樓、底商之間單位成本相同或相近、利潤率高低懸殊的現(xiàn)象。還有的房地產(chǎn)企業(yè)在項目開發(fā)完畢，進行銷售時，將先期銷售的商品房多結(jié)轉(zhuǎn)經(jīng)營成本，后銷售的商品房少結(jié)轉(zhuǎn)經(jīng)營成本，形成同一開發(fā)項目同類商品房的單位經(jīng)營成本前后不一。

（四）擠占和虛增開發(fā)成本。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是當(dāng)前的高收入、高利潤行業(yè)，為了少繳土地增值稅和企業(yè)所得稅，房地產(chǎn)企業(yè)往往將自行開發(fā)的辦公用房、職工宿舍、自用辦公場地的開發(fā)成本和代建房屋、代建工程的建設(shè)成本 擠入商品房開發(fā)成本中，增大商品房開發(fā)成本和經(jīng)營成本；此外，企業(yè)還通過虛報工程結(jié)算，虛報堪費、虛報回遷安置費、虛報土地征用補償費等方式，虛增商品房開發(fā)成本和商品房經(jīng)營成本，以降低開發(fā)產(chǎn)品增值率，少繳土地增值稅；虛減經(jīng)營利潤，少繳企業(yè)所得稅。

對于以上問題，建議審計時除應(yīng)認真審查開發(fā)成本、開發(fā)費用明細賬、短期借款明細賬、應(yīng)交稅金明細賬、往來明細賬及相關(guān)原始憑證外，還應(yīng)取得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地使用證、項目開發(fā)可行性研究報告、投資立項批文、工程項目概、預(yù)算資料、當(dāng)?shù)卣块T頒布的城市基準地價表或平均標定地價資料、政府部門的關(guān)土地征用及拆遷補償?shù)囊?guī)定和項目投資費用估算資料等，還應(yīng)查閱企業(yè)股東大會會議記錄和董事會會議記錄。將開發(fā)成本、開發(fā)費用明細賬中的各項成本、費用發(fā)生額與工程項目概預(yù)算、項目投資可行性研究報告和項目投資費用估算資料及當(dāng)?shù)氐貎r、土地征用及拆遷補償標準等資料相核對；將股東大會會議記錄和董事會會議記錄中涉及投資、籌資、堪察設(shè)計、土地征用及拆遷補償、工程施工等事項的決議與相關(guān)賬簿記錄和原始憑證相核對；同時運用單位指標估算法、工程量近似匡算法、概算指標估算法及類似工程經(jīng)驗估算法等方法對房地產(chǎn)開發(fā)項目中前期工程費、建安工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、工程配套設(shè)施費等進行估算；運用查詢、分析性復(fù)核等審計方法，根據(jù)總投資或預(yù)計總收入的一定比例，對規(guī)劃設(shè)計費、開發(fā)間接費、期間費用等進行估算；根據(jù)借款費用的確認原則對借款利息的資本化金額進行匡算；以合理認定開發(fā)產(chǎn)品的開發(fā)成本和經(jīng)營成本，審查出人為調(diào)節(jié)成本的數(shù)額，并提請企業(yè)調(diào)整賬務(wù)，按規(guī)定補繳稅金。

四、漏繳規(guī)費

（一）漏繳土地出讓金。有的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過各種關(guān)系以危房改造、開發(fā)經(jīng)濟適用房等名義取得劃拔土地后，并未按規(guī)定僅于回遷安置和按經(jīng)濟適用房開發(fā)出售，而是開發(fā)成高檔商品住宅、寫字樓和商業(yè)用房出售。根據(jù)國家規(guī)定的土地出讓金繳納標準，出讓不同用途的土地所繳納的土地出讓金數(shù)額相差懸殊，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得土地后改變用途的，應(yīng)按規(guī)定補繳土地出讓金。但實際上，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將危改房用地和經(jīng)濟適用房用地用于建造商品房后，一般都未按規(guī)定補繳土地出讓金，造成國家土地出讓金的流失。

（二）漏繳配套費、增容費及教育附加費等規(guī)費。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在商品房開發(fā)過程中除交納土地出讓金外還需交納多項規(guī)定費用，如公共設(shè)施配套費、水電增容費、消防配套費、人防工程配套費、消防設(shè)施監(jiān)督金、綠化保證金、施工用電保證金、教育附加費等等，由于以上費用名目繁多，繳納程序不透明，存在關(guān)系操作空間和政策利用空間，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)往往利用各種關(guān)系，采取緩繳、欠繳或關(guān)系減免等方法，漏繳各種規(guī)費。

對于上述問題，建議審計人員應(yīng)詳細了解房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營過程，掌握相關(guān)法規(guī)和各項費用上繳標準，將企業(yè)已上繳的土地出讓金和各項規(guī)費與國家及當(dāng)?shù)卣块T規(guī)定的應(yīng)繳數(shù)進行對比，查出漏繳金額，提請企業(yè)按規(guī)定補繳或披露。

五、套取銀行信用，違規(guī)貸款

房地產(chǎn)開發(fā)投資金額大，建設(shè)周期長，需要大量外部資金的支持，銀行貸款則是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資的主要途徑。具體做法有以下幾種：

（一）將實際上已不擁有產(chǎn)權(quán)的資產(chǎn)抵押給銀行，套取銀行信用。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得的土地使用權(quán)，在未曾開發(fā)時屬于企業(yè)的無形資產(chǎn)，可用于抵押貸款；在對該土地進行開發(fā)時，其土地使用權(quán)應(yīng)從無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)入開發(fā)成本，此時，該土地使用權(quán)的價值已轉(zhuǎn)化為房屋的成本，實質(zhì)上已不具有價值。但房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)往往將已進行開發(fā)土地的土地使用權(quán)抵押給銀行，辦理抵押貸款。

（二）簽訂虛假售房合同，套取銀行按揭貸款。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為解決資金困難，往往與公司職工或其他關(guān)系個人簽訂虛假的商品房買賣合同，由企業(yè)墊付首付款，到銀行辦理大項耐用消費貸款手續(xù)，套取銀行按揭貸款。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)審計范文第2篇

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn) 審計 特別風(fēng)險

房地產(chǎn)行業(yè)近年來的高速發(fā)展,使其成為我國經(jīng)濟的重要支柱產(chǎn)業(yè)。越來越多的房地產(chǎn)公司成為會計事務(wù)所的重要客戶,同時隨著房地產(chǎn)大規(guī)模的跨地域擴張,公司的管理幅度迅速加大,企業(yè)業(yè)務(wù)間關(guān)聯(lián)的復(fù)雜性急速增加,以及房地產(chǎn)企業(yè)的優(yōu)勝劣汰進程加快,對注冊會計師的專業(yè)能力、審計經(jīng)驗都提出了新的要求。本文結(jié)合多年的房地產(chǎn)審計經(jīng)驗,著重討論在房地產(chǎn)企業(yè)審計中,注冊會計師必須關(guān)注的審計風(fēng)險。

一、法律風(fēng)險

房地產(chǎn)業(yè)涉及眾多利害關(guān)系人,包括投資者、債權(quán)人、購房人、供應(yīng)商、政府監(jiān)管機構(gòu)等。所以約束該行業(yè)的法律法規(guī)相當(dāng)多,如果房地產(chǎn)企業(yè)稍有不慎或未按法律規(guī)定進行房地產(chǎn)開發(fā),很有可能遭受法律方面的懲罰。所以在審計中應(yīng)關(guān)注以下法律風(fēng)險:

1、房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項目未取得合規(guī)證件

房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)過程中主要證件有《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建筑工程施工許可證》、《國有土地使用證》和《商品房預(yù)售許可證》。注冊會計師審計中應(yīng)重點關(guān)注(1)《建筑工程施工許可證》取得時間,按規(guī)定房地產(chǎn)項目只有取得《建筑工程施工許可證》后才允許開工,但較多房地產(chǎn)企業(yè)在資金壓力較大的情況下,往往提前開工以提前實現(xiàn)銷售條件;(2)《商品房預(yù)售許可證》取得時間,按政策規(guī)定,房地產(chǎn)企業(yè)在未取得《商品房預(yù)售許可證》前,不能以任何名義向客戶收取款項。

故審計中應(yīng)關(guān)注證件取得時間與開工、銷售收款時間是否相符,以確定房地產(chǎn)企業(yè)是否存在違規(guī)開工建設(shè)、銷售的情況。若有,則必須考慮企業(yè)因違反規(guī)定而可能遭受的處罰,并考慮對報表的影響。

2、法律訴訟風(fēng)險

房地產(chǎn)建設(shè)中主要涉及主體施工方、材料供應(yīng)商與開發(fā)商的經(jīng)濟關(guān)系。在現(xiàn)場施工過程中,由于重大工程變更、各種無法預(yù)料的情況(如遭受經(jīng)濟危機,導(dǎo)致工程停工)出現(xiàn)后,雙方很有可能在事項補償金額上達不成一致,被審計單位通常不會對部分義務(wù)進行反映。

所以審計中應(yīng)關(guān)注合同的履約情況,必要時到現(xiàn)場核實重點工程進度。注冊會計師若發(fā)現(xiàn)未按合同約定付款,則必須進一步確認是否存在爭議,同時做好與被審計單位律師的溝通,以判斷相關(guān)事項是否得到準確報告或披露。

3、交房及辦證風(fēng)險

房地產(chǎn)企業(yè)對業(yè)主的重要義務(wù)有(1)按售房合同約定時間,將符合合同標準的商品房交付業(yè)主;(2)按售房合同,在約定的時間完成產(chǎn)權(quán)備案。故注冊會計師在審計中還應(yīng)關(guān)注交房及辦證中,被審計單位是否存在的違約行為,若違約是否按售房合同約定合理預(yù)計了賠償費用。

二、稅務(wù)風(fēng)險

房地產(chǎn)企業(yè)主要的稅務(wù)風(fēng)險來自三方面,一是企業(yè)所得稅,二是土地增值稅,三是個人所得稅,注冊會計師應(yīng)予以關(guān)注。

1、企業(yè)所得稅風(fēng)險

所得稅風(fēng)險主要來自商品房交付后,房地產(chǎn)企業(yè)以成本不能可靠計量為由,不及時結(jié)轉(zhuǎn)收入、成本,導(dǎo)致人為調(diào)整某些獲利較大項目的所得稅清繳時間,達到延遲納稅或平衡納稅的目的。

2、土地增值稅風(fēng)險

土地增值稅風(fēng)險主要來自商品房交付后,房地產(chǎn)企業(yè)以未實現(xiàn)100%銷售不符合土地增值算主動清算條件為由,不計提已實現(xiàn)銷售部分的土地增值稅,造成報表反映不實和稅務(wù)風(fēng)險。

3、個人所得稅風(fēng)險

房地產(chǎn)企業(yè)薪酬在各個行業(yè)中處于領(lǐng)先地位,部分房地產(chǎn)企業(yè)為減少關(guān)鍵管理員工的個稅負擔(dān),采用費用報銷等多種途徑進行逃稅。故注冊會計會在審計中應(yīng)重點關(guān)注不合理的禮品、服裝、房租、會議費等大額支出,尤其關(guān)注費用報銷較集中,票據(jù)報銷經(jīng)手人是關(guān)鍵管理員工的費用。

三、資金運作風(fēng)險

1、不恰當(dāng)使用貸款資金風(fēng)險

房地產(chǎn)業(yè)是資本高度集中的產(chǎn)業(yè),據(jù)統(tǒng)計,上市公司的房地產(chǎn)企業(yè)負債率在40%-80%之間,負債中較重要的部分則是銀行貸款,房地產(chǎn)開發(fā)貸款都是固定資產(chǎn)投資貸款,貸款資金屬于?？顚Ｓ?不能跨項目、跨地區(qū)使用。但目前房地產(chǎn)企業(yè)是多項目、全國化開發(fā),房地產(chǎn)企業(yè)主觀上會盡可能的把受限貸款資金轉(zhuǎn)為可自由支配資金,以提高資金使用效率和經(jīng)濟效益。所以注冊會計師審計中應(yīng)關(guān)注被審計單位不恰當(dāng)使用貸款資金的風(fēng)險,對違反貸款合同約定,注冊會計師應(yīng)考慮由此可能導(dǎo)致的銀行罰息和提前收回貸款對報表的影響。

2、騙取銀行按揭貸款風(fēng)險

客戶的按揭貸款是房地產(chǎn)企業(yè)的重要資金來源,部分房地產(chǎn)企業(yè)在銷售不理想、資金緊張的情況下,會采取假按揭以騙取銀行按揭貸款資金。故注冊會計審計中,應(yīng)重點關(guān)注按揭購房客戶、首付款收繳的真實性,以判斷被審計單位是否存在騙取按揭貸款的事項。

四、持續(xù)經(jīng)營風(fēng)險

在房地產(chǎn)行業(yè)高速發(fā)展的同時,房地產(chǎn)企業(yè)的優(yōu)勝劣汰進程加快,企業(yè)之間的分化重組加劇,所以注冊會計師應(yīng)重點關(guān)注被審計單位以下方面的風(fēng)險,來判斷房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)經(jīng)營能力。

1、財務(wù)支付能力

財務(wù)支付能力是房地產(chǎn)企業(yè)持續(xù)經(jīng)營的前提條件。注冊會計師應(yīng)重點關(guān)注被審計單位是否有重大到期未償還的工程款、材料款或銀行貸款,且該種狀況處于持續(xù)狀態(tài)。

2、新項目生產(chǎn)資料土地的獲取能力

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)審計范文第3篇

隨著國家宏觀調(diào)控力度不斷加強和房地產(chǎn)市場競爭的日趨激烈，房地產(chǎn)價格上升空間有限，而房地產(chǎn)開發(fā)成本卻在不斷攀升，大大縮減了企業(yè)利潤空間。在這種情況下，加強成本管控成為增加房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)濟效益、提高競爭力的主要途徑，關(guān)系到企業(yè)的生存和發(fā)展，是企業(yè)發(fā)展的必然要求。由于房地產(chǎn)項目投資數(shù)額巨大、建設(shè)周期長，因此其開發(fā)過程通常按不同的階段進行劃分，主要分為投資決策階段、規(guī)劃設(shè)計階段、工程建設(shè)階段、竣工結(jié)算階段。成本管控作為一個系統(tǒng)工程，涉及房地產(chǎn)開發(fā)過程的各個階段，本文按照開發(fā)過程不同階段分析房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本管控存在的問題及其成因，并提出相應(yīng)的對策。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本管控存在的問題及其成因

目前，很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還處于粗放式管理的狀態(tài)，對成本管理往往側(cè)重于成本核算、成本分析和總結(jié)，對成本規(guī)劃、成本控制和成本考核方面重視不足，成本管控方面存在很多問題，具體分析如下：

1.投資決策階段不重視投資估算

投資決策階段的投資估算是從整體上規(guī)劃項目開發(fā)各個階段的成本配置。準確的投資估算，是成本控制的基礎(chǔ)，具有重要的戰(zhàn)略指導(dǎo)作用。投資估算必須建立在專業(yè)的可行性研究基礎(chǔ)上，然而很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在投資決策階段不重視項目可行性研究，不愿意在可行性研究上作投入，投資估算缺乏客觀依據(jù)，無法發(fā)揮成本控制職能。出現(xiàn)這種情況的主要原因：首先是由于房地產(chǎn)行業(yè)長期以來實行粗放式管理，忽視投資決策階段成本管控的戰(zhàn)略作用；其次是由于項目可行性研究是一項綜合性很強的工作，技術(shù)性、專業(yè)性要求較高，而我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展歷程較短，還屬于新興行業(yè)，普遍缺乏高水平的專業(yè)人才。

2.規(guī)劃設(shè)計階段不重視設(shè)計方案在經(jīng)濟上的合理性分析

規(guī)劃設(shè)計階段的成本管控是成本控制的關(guān)鍵步驟，是從源頭上對工程造價進行控制。因為從建筑項目經(jīng)濟學(xué)來看，影響建筑項目成本的主要時期是在總工程建設(shè)期的前四分之一階段，此階段主要是設(shè)計結(jié)束前的階段，而在后期的施工階段，不管是在材料上還是在技術(shù)上狠下功夫，也只能節(jié)約大約5%～10%的項目成本。然而很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不注重經(jīng)濟上的合理性分析，出現(xiàn)了為追求設(shè)計效果而不計成本導(dǎo)致工程造價超標的現(xiàn)象。這主要是因為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)設(shè)計部門和概預(yù)算部門缺乏溝通，工程設(shè)計人員普遍缺乏概預(yù)算知識，只負責(zé)工程設(shè)計而不考慮成本因素，而概預(yù)算人員根據(jù)設(shè)計圖紙計算工程量，套定額編制預(yù)算，對工程設(shè)計領(lǐng)域也不熟悉，無法為設(shè)計提供建議。

3.建設(shè)階段對實際成本的控制能力不足

開發(fā)項目的建設(shè)過程，是開發(fā)成本的實際形成過程，是整個項目成本控制中最為繁瑣和復(fù)雜的環(huán)節(jié)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對實際成本的控制能力不足主要表現(xiàn)在以下方面：

（1）工程招投標管理不規(guī)范

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在招標階段，對投標單位審查不嚴格，出現(xiàn)了施工標準與產(chǎn)品定位不符，與成本管控總目標不一致的現(xiàn)象。不具備投標資質(zhì)的施工單位利用不正常的手段獲取投標資格，中標后未經(jīng)招標人許可將工程任意分包，甚至再轉(zhuǎn)手，再分包，這大大壓縮了實際施工企業(yè)的利潤，使得施工者以犧牲工程質(zhì)量、降低工程造價來換取利潤。也有些施工單位以較低價格優(yōu)勢達到中標目的，而后在施工過程中不斷偷工減料來降低成本。

（2）工程變更缺乏管控

由于房地產(chǎn)項目建設(shè)周期長，隨著不確定因素的出現(xiàn)，施工過程不免會出現(xiàn)工程變更的現(xiàn)象。很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對工程變更缺乏管控，沒有建立規(guī)范的變更流程，導(dǎo)致工程變更隨意性增加。工程變更導(dǎo)致施工成本的增加，出現(xiàn)工程成本超支的情況。

（3）企業(yè)信息處理方式落后，無法對項目成本實時監(jiān)控

企業(yè)的信息處理工作由手工完成，由于信息處理量大，需要耗費大量的時間、精力，容易出現(xiàn)差錯，信息的時效性也受到限制，不能為項目決策提供及時、準確的信息，不利于做出正確決策而導(dǎo)致施工成本增加。

4.項目結(jié)算階段缺乏成本考核激勵機制

項目結(jié)算階段是成本控制的最后環(huán)節(jié)，成本考核是成本管控的重要方面。而房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)沒有建立成本管控考核激勵機制，挫傷了員工的積極性。

三、加強房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本管控的對策建議

針對上文所述房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本管控存在的問題及其成因，結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自身的特點，建議從以下方面采取措施，以加強房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本管控：

1.加強項目決策階段的可行性研究

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)要高度重視項目決策階段的可行性研究工作，成立項目可行性研究小組，由市場調(diào)研員、房地產(chǎn)估價師、工程造價師、經(jīng)濟分析師、會計師、政策法規(guī)專家等專業(yè)人士組成，對擬建項目進行實地考察，廣泛收集與產(chǎn)品定位、投資估算有關(guān)的材料，進行充分的市場調(diào)查、科學(xué)的分析論證，找準產(chǎn)品定位，做出正確的投資決策，做好投資估算，為項目開發(fā)各個階段進行科學(xué)合理的成本配置。

2.優(yōu)化項目設(shè)計方案

加強工程設(shè)計部門與預(yù)算部門的溝通，達到設(shè)計與概算、技術(shù)與經(jīng)濟的有效結(jié)合，力求使設(shè)計方案在技術(shù)上和經(jīng)濟上達到最優(yōu)化，其中實行限額設(shè)計就是在滿足產(chǎn)品定位、工程施工要求的前提下有效控制工程造價的一種方式。加大圖審力度，使工程設(shè)計更具合理性和可行性，降低施工過程發(fā)生工程變更的風(fēng)險。必要時，委托專業(yè)監(jiān)理單位進行設(shè)計監(jiān)理，提高設(shè)計方案質(zhì)量。

3.規(guī)范建設(shè)階段的成本控制

在招投標環(huán)節(jié)，建立、健全規(guī)范的招投標管理制度，對招投標環(huán)節(jié)嚴格把關(guān)，擇優(yōu)選擇中標單位。在施工過程中，建立、健全工程變更的管控體系，設(shè)置科學(xué)的變更辦理流程，嚴格控制工程變更。借助計算機信息技術(shù)，建立實時反映項目成本信息的網(wǎng)絡(luò)平臺，對施工過程實行動態(tài)實時監(jiān)控，即時反映動態(tài)成本和目標成本的差異，有利于企業(yè)及時發(fā)現(xiàn)問題，采取措施妥善解決。對施工過程加強監(jiān)督，委托具有相應(yīng)資質(zhì)的工程監(jiān)理單位承擔(dān)項目管理工作，嚴格把控施工質(zhì)量和工程進度。

4.建立項目結(jié)算階段成本考核激勵機制

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)審計范文第4篇

關(guān)鍵詞 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 資金管理 財務(wù)管理

當(dāng)前，經(jīng)濟發(fā)展進入新常態(tài)，在經(jīng)濟增速下滑、市場需求相對不足的形勢下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)普遍存在資金短缺的現(xiàn)象，有的甚至存在資金斷鏈的危機。資金管理水平的高低成為決定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的因素。加強資金管理成為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)迫切需要解決的問題。

一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金管理的特點

資金是企業(yè)的血液，是企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營最基本的因素。資金管理是對企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營管理各個環(huán)節(jié)資金流入及流出的管理。企業(yè)管理以財務(wù)管理為中心，財務(wù)管理以資金管理為核心。資金管理涉及房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)經(jīng)營管理各個環(huán)節(jié)的方方面面。房地產(chǎn)行業(yè)作為資金密集型行業(yè)，具有投資大、工期長、資金回籠慢的特點。房地產(chǎn)開發(fā)投資數(shù)額巨大，一旦出現(xiàn)資金短缺，將直接影響開發(fā)項目的正常建設(shè)。加強資金管理，促進資金的良性循環(huán)，關(guān)系到企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。因此，分析房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金管理的特點，并針對性地提出相應(yīng)的加強措施具有迫切的現(xiàn)實意義。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金管理有其自身的特點，具體主要體現(xiàn)在如下方面：

（一）資金管理的風(fēng)險性

房地產(chǎn)市場受國家宏觀調(diào)控政策、市場供求狀況、消費者消費取向等眾多不確定因素的影響。房地產(chǎn)開發(fā)項目從立項到銷售完結(jié)一般需要3～5年時間，時間跨度大，不確定因素隨之增多，增大了企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險，資金管理風(fēng)險也隨之提高。

（二）資金管理的復(fù)雜性

房地產(chǎn)開發(fā)建造過程復(fù)雜，涉及的產(chǎn)業(yè)鏈眾多，資金管理環(huán)節(jié)眾多，資金運作過程復(fù)雜，這決定了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金管理的復(fù)雜性。

（三）資金籌集的關(guān)鍵性

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項目投資數(shù)額巨大。受企業(yè)內(nèi)部積累的限制，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的自有資金遠遠不能滿足企業(yè)投資開發(fā)的需要，需要大量依賴外部籌資，資金籌集成為資金管理的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金管理現(xiàn)狀及存在的問題

近年來，我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，已成為帶動國民經(jīng)濟發(fā)展的重要力量。在資金管理方面，國家頒布了相關(guān)的政策、法規(guī)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金管理逐步得到規(guī)范，但是目前在資金管理上還存在很多問題，具體分析如下：

（一）資金預(yù)算管理制度不完善，資金預(yù)算流于形式

目前，很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建立了資金預(yù)算，卻存在重編制輕執(zhí)行的現(xiàn)象。預(yù)算編制出來后，并沒有用于指導(dǎo)公司資金運作，使資金預(yù)算流于形式，造成預(yù)算與實際脫節(jié)，資金使用缺乏控制，致使在資金使用的各個環(huán)節(jié)出現(xiàn)成本超支的現(xiàn)象。

（二）融資渠道狹窄，資金籌集困難

在目前的經(jīng)濟體制下，大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不具備通過發(fā)行企業(yè)債券或發(fā)行股票的方式籌集資金的條件，企業(yè)往往只能通過銀行貸款的方式籌集資金，導(dǎo)致資產(chǎn)負債率過高，企業(yè)償債壓力大，資金成本高。這種單一的融資方式不利于企業(yè)籌集資金，致使企業(yè)資金缺口大，資金籌集困難，限制了企業(yè)的發(fā)展規(guī)模，成為限制房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)展的瓶頸。

（三）資金使用分散，資金結(jié)算模式落后

很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在不同地點、不同區(qū)域甚至不同省市都有開發(fā)項目。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一般采用項目承包責(zé)任制的方式將這些開發(fā)項目承包給不同的項目組，并授予其財務(wù)管理權(quán)和采購權(quán)的雙重權(quán)利。這些項目組通常設(shè)立單獨的銀行賬戶，導(dǎo)致企業(yè)資金分散，容易出現(xiàn)資金賬外循環(huán)現(xiàn)象。由于開發(fā)企業(yè)對項目資金管理重視不足，沒有將資金管理指標納入對項目組的績效考核范圍，使得項目組對資金管理缺乏重視。同時，由于其權(quán)力過于集中，項目資金的使用情況很難得到真實反映，增加了項目資金被挪用的風(fēng)險。

（四）投資決策不科學(xué)，投資行為盲目

投資是資金使用環(huán)節(jié)，投資決策的正確與否，關(guān)系到企業(yè)資金能否按時回籠。很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)往往只注重當(dāng)前利潤，對行業(yè)發(fā)展周期性和行業(yè)潛在的風(fēng)險重視不足，項目立項階段缺乏可行性研究，投資決策缺乏科學(xué)依據(jù)，盲目跟風(fēng)投資。一旦投資失誤，就會造成資金回收困難，使企業(yè)遭受重大損失。不注重財務(wù)收支平衡，盲目擴大投資規(guī)模，開發(fā)與銷售脫節(jié)，造成了資金沉淀嚴重。

（五）內(nèi)部控制薄弱，資金使用缺乏監(jiān)管

很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金使用缺乏有效的管理和約束，內(nèi)部控制薄弱，資金使用不規(guī)范，造成資金浪費和低效運行。對資金使用情況缺乏監(jiān)督檢查，對應(yīng)收款項缺乏跟蹤管理，沒有建立獎懲激勵制度，增加了資金的安全隱患。

三、加強房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金管理的對策措施

針對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金管理的特點和目前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金管理存在的問題，提出如下加強房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金管理的對策措施：

（一）建立完善的資金預(yù)算管理制度

企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)要高度重視資金的預(yù)算管理，建立完善的資金預(yù)算管理制度。成立資金預(yù)算管理工作組，賦予其相應(yīng)的權(quán)利與義務(wù)。資金預(yù)算管理工作組應(yīng)督促項目負責(zé)人全面理解項目資金預(yù)算計劃并賦予其必要的職權(quán)，使其在預(yù)算執(zhí)行過程中更好地落實資金預(yù)算。資金預(yù)算管理工作組要對資金預(yù)算的執(zhí)行情況進行跟蹤管理，分析預(yù)算與實際的差異，對存在的問題分析原因，提出改進措施和建議并定期向預(yù)算管理部門上報資金預(yù)算執(zhí)行情況，使預(yù)算管理部門了解預(yù)算執(zhí)行情況，從而修正預(yù)算，使得預(yù)算更加符合企業(yè)實際，確保企業(yè)預(yù)算目標和經(jīng)營目標的順利實現(xiàn)。

（二）建立多元化的融資渠道

銷售是回籠資金的主要途徑。房地產(chǎn)企業(yè)要創(chuàng)新銷售模式，從項目預(yù)開發(fā)、開發(fā)、銷售推廣到客戶服務(wù)的各個環(huán)節(jié)，靈活運用多種銷售策略，加快資金回籠。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還可以通過開展項目合作或參建的方式吸引資金。在不影響商業(yè)信用的情況下，利用供應(yīng)商、施工單位墊資，延遲資金流出也是一種融資渠道。從長遠來看，房地產(chǎn)投資信托是我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)展融資模式的一種趨勢。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只有具備實力發(fā)展成為可上市股份制企業(yè)時，才能通過發(fā)行股票或債券方式籌集資金，從而達到降低資金成本和財務(wù)風(fēng)險的目的。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須加強自身的經(jīng)營管理，不斷發(fā)展壯大。

（三）建立內(nèi)部資金集中管理制度，合理調(diào)劑資金

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)建立、健全內(nèi)部資金的集中管理制度，通過建立內(nèi)部資金結(jié)算中心，對企業(yè)內(nèi)部資金進行集中、統(tǒng)一調(diào)配和監(jiān)督使用，從而嚴格控制出現(xiàn)賬外資金循環(huán)的現(xiàn)象。同時企業(yè)要合理調(diào)劑資金。由于工程支出節(jié)點具有一定的可調(diào)節(jié)性，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以根據(jù)各項在建項目工程資金需求的緊急程度，制定各個環(huán)節(jié)工程款的支付計劃，從而達到控制工程費用支出的目的。

（四）建立科學(xué)的項目投資決策機制

為提高投資決策的科學(xué)性，有效降低資金使用風(fēng)險，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要通過加強項目立項可行性研究、提高評審程序的專業(yè)性和科學(xué)性、健全投資決策約束機制來提高投資決策水平。企業(yè)要設(shè)立專門機構(gòu)管理工程項目，根據(jù)發(fā)展戰(zhàn)略和年度投資計劃，提出項目建議書，開展可行性研究，編制可行性研究報告。組織規(guī)劃、工程、技術(shù)、財會、法律等部門專家對項目建議書和可行性研究報告進行充分論證和評審，出具評審意見，作為項目決策的重要依據(jù)。重大工程項目的立項，應(yīng)報經(jīng)董事會集體審議批準。

（五）強化內(nèi)部控制，加強資金監(jiān)管

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要強化內(nèi)部控制，加強資金使用管理，嚴格規(guī)范資金的收支條件、程序和審批權(quán)限，健全資金使用約束機制。定期、不定期地檢查資金使用情況，監(jiān)督企業(yè)資金流向，加強應(yīng)收賬款、預(yù)付賬款等應(yīng)收款項的跟蹤管理，將應(yīng)收款項的回收速度和回收金額與項目負責(zé)人及業(yè)務(wù)人員的績效掛鉤，有效降低壞賬損失發(fā)生，提高資金安全性。企業(yè)可積極開展內(nèi)部審計，對財務(wù)會計信息和經(jīng)營業(yè)績的真實性、合法性進行審計與監(jiān)督。企業(yè)可利用現(xiàn)代化的網(wǎng)絡(luò)平臺，實施資金在線監(jiān)控，使企業(yè)實時掌握資金的使用情況，及時發(fā)現(xiàn)資金使用中存在的問題并加以解決，降低資金使用風(fēng)險。

總之，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)通過加強資金預(yù)算管理、結(jié)算管理、建立科學(xué)的投資決策機制、完善資金監(jiān)督激勵制度，拓寬融資渠道來不斷提高資金利用效率和使用效益，降低資金成本，增加企業(yè)收益，促進企業(yè)的良好發(fā)展。

（作者單位為泰安市中房城市建設(shè)開發(fā)有限公司）

參考文獻

[1] 鄭敏.房地產(chǎn)企業(yè)資金管理存在的問題及對策[J].中國外資，2012（05）.

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)審計范文第5篇

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)；土地增值稅；清算

房地產(chǎn)開發(fā)是國內(nèi)經(jīng)濟發(fā)展過程中興起的一個重要產(chǎn)業(yè)，其對拉動內(nèi)需和促進其他企業(yè)發(fā)展均有重要作用。按照相關(guān)法律法規(guī)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要在滿足相關(guān)條件后將土地增值稅相關(guān)資料和手續(xù)向國家稅務(wù)部門上交，并在準確計算需上繳稅額后辦理土地增值稅清稅的相關(guān)手續(xù)。隨著房地產(chǎn)行業(yè)的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地增值稅清算也出現(xiàn)了新的局面，財務(wù)人員也面臨著一些新問題[1]。

一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算的發(fā)展階段

從上個世紀九十年代開始，我國南方一些城市開始大規(guī)模興起房地產(chǎn)企業(yè)。房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)迅速發(fā)展?fàn)顟B(tài)，也出現(xiàn)了各種顯著的問題，其中各種炒買炒賣的問題尤為顯著，使得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地增值收益受損，社會的正常經(jīng)濟發(fā)展受到影響[2]。國家為了改善這樣的情況，制定了相關(guān)的政策。我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地增值稅清算規(guī)范也隨著房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展一再調(diào)整。早期為初期減免稅政策，該階段國家剛剛開始對房地產(chǎn)行業(yè)進行宏觀調(diào)控，征收土地增值稅也處于起步階段，面臨著各種阻力，因此最初未進行清算處理。隨著國家政策的改變，房地產(chǎn)行業(yè)的迅速發(fā)展，國家的優(yōu)惠政策也在2000年結(jié)束。優(yōu)惠政策結(jié)束后國內(nèi)首次進行了土地增值稅的清算。隨著國內(nèi)經(jīng)濟政策的不斷調(diào)整和完善，經(jīng)濟水平的發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)有了較為有利的發(fā)展環(huán)境[3]。房地產(chǎn)企業(yè)在該方面的投資額度增加，為了改善房價的不政策情況，稅務(wù)總局出臺了相關(guān)的文件，使得清算開始。到第三個時期，則是再次遭遇困難的時期。盡管開展了清算以后，有所改善，但房價依然難以控制到一個合理的水平。政府在土地增值稅清算過程中態(tài)度也缺乏堅決性。上述諸多問題共同導(dǎo)致土地增值稅的清算受到極大阻礙，使得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的清算難以有效、順利的實施。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算的幾點問題

我國在土地增值稅清算方面的工作已經(jīng)逐步引起了相關(guān)部門的重視，其在促進房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)展中的積極作用主要表現(xiàn)為：通過進行稅務(wù)清算，有效規(guī)范了房地產(chǎn)市場秩序，對促進房地產(chǎn)企業(yè)的健康成長具有重要意義。土地增值稅的清算，能夠在一定程度上對房價產(chǎn)生影響[4]。短期來看，對于房價，是有一定的抑制作用。從長遠來看，則推動了房價的上漲。具體概況如下。

首先，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要明確土地增值稅的意義，按照相關(guān)規(guī)定進行登記。但事實卻是其并未進行項目的區(qū)別和分期備案，而在實際建設(shè)過程中，卻進行了分期建設(shè)。那么，進行土地的清算該按照哪種情況進行，是整體清算還是分期清算，需要考慮[5]。按照規(guī)定上述自行分期建設(shè)行為不被承認，不能夠進行單獨的清算，同一個房地產(chǎn)企業(yè)的不同類別的商品房，也不能夠進行單獨的清算。

其次，土地增值稅的繳納。房地產(chǎn)開發(fā)的尾房，其根據(jù)土地增值情況，對相關(guān)稅務(wù)進行清算后，如果該開發(fā)商的尾房并未銷售完畢，那么久不可以在轉(zhuǎn)讓過程中實施單獨清算。相關(guān)文件已規(guī)定，對于在進行土地增值稅清算的時候，沒有轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，需要繼續(xù)銷售，在銷售當(dāng)月進行清算。

第三，房地產(chǎn)企業(yè)代收費用是否需要繳納土地增值稅，算不算開發(fā)成本。房地產(chǎn)企業(yè)也會有公維、契稅等費用代收的形式的收費，雖然將該部分費用計入扣除項目并在清算時進行扣除，但其實并未減少計算的基數(shù)。相關(guān)文件規(guī)定，如果在銷售的時候，上述費用納入房價中后，則將該部分費用作為收入所得而進行進行計稅[6]。

第四，建筑安裝成本的扣除情況。在進行清算的時候，建筑安裝成本要如何處理，質(zhì)量保證金如何扣除。相關(guān)文件規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)根據(jù)自己的建筑安裝發(fā)票開具的項目所在地進行稅費的繳納，只有均保持一致的情況下，才能夠進行稅前扣除。

第五，房屋轉(zhuǎn)讓部分的土地面積如何清算。如果按照轉(zhuǎn)讓部分的土地面積進行計算，則往往支付金額偏少。在實際計算中，應(yīng)該根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)實際轉(zhuǎn)讓的土地面積進行計算。根據(jù)相關(guān)的文件，按照不同的方式進行計算，

三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對于土地增值稅清算的應(yīng)對措施

土地增值稅是國家宏觀調(diào)控房地產(chǎn)市場的一種工具。作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，要遵守國家政策，遵循相關(guān)的法律、法規(guī)[7]。房地產(chǎn)企業(yè)的綜合稅負水平高于土地增值稅預(yù)征情況下的稅負水平，項目增值額越大，房地產(chǎn)企業(yè)的綜合稅負水平的差別就越大。企業(yè)自身是追求利益最大化的，要在符合相關(guān)法律法規(guī)的情況下，爭取利潤的最大化。因此，為了應(yīng)對土地增值稅清算對房地產(chǎn)的影響，采取集團內(nèi)部轉(zhuǎn)移定價和縮短項目周期的方式，爭取利潤的最大化。

目前，對已經(jīng)具備施工能力的集團公司，由于工程施工由自身完成，因此建議采取內(nèi)部轉(zhuǎn)移定價的方式達到提高該項目施工的定價，以達到降低增值稅的目的，從而少繳納土地增值稅。另外，將項目建設(shè)的周期縮短、建設(shè)速度加快也是一個有效的辦法。該方法實現(xiàn)了資本的流動，在短期資本快速流動過程中實現(xiàn)增值，且流動速度、周期與增值的幅度呈正比。目前的現(xiàn)狀是，未實施土地增值稅清算前，通過土地與房產(chǎn)的增值房地產(chǎn)企業(yè)獲得資本的增值，因此縮短項目周期并不會產(chǎn)生明顯效果；而實施土地增值稅清算后，土地與房產(chǎn)的增值在很大程度上被國家以稅收的形式收走。為了加快企業(yè)的開發(fā)建設(shè)，縮短項目周期的益處就十分明顯了。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在土地增值稅清算方面，根據(jù)自身的實際情況，選擇合適的應(yīng)對措施，爭取獲得最大的利潤，促進房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的長遠發(fā)展。

四、結(jié)語

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在土地增值稅清算方面，需要弄清楚清算程度，清算單位，清算條件，注意事項等，提供齊全的清算資料，了解清算標準等一系列問題。只有將這些問題均了解清楚，才能夠正確的進行土地增值稅清算。雖然目前土地增值稅的清算形勢不佳，存在一些問題，也有了新的稅務(wù)風(fēng)險和法律風(fēng)險。但相信隨著文件的不斷健全，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在土地增值稅清算方面，將會越來越健全。

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