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低風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目投資范文第1篇

【關(guān)鍵詞】投資風(fēng)險(xiǎn)；企業(yè)投資；控制措施

0.概述

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資，是指企業(yè)的業(yè)主運(yùn)用科學(xué)的理論與方法，依據(jù)社會(huì)與市場(chǎng)的需要及企業(yè)的主客觀條件，在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國(guó)有土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、房屋建設(shè)，并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目或銷(xiāo)售、出租商品房的行為；對(duì)房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)、買(mǎi)賣(mài)、租賃、抵押、典當(dāng)與租售后服務(wù)等活動(dòng)的全過(guò)程，予以決策、運(yùn)籌、組織與協(xié)調(diào)，以保證動(dòng)態(tài)地最優(yōu)化地實(shí)現(xiàn)企業(yè)的總目標(biāo).地產(chǎn)投資形式多種多樣，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)所進(jìn)行的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是人們最熟悉的一種類(lèi)型；為了出租經(jīng)營(yíng)而購(gòu)買(mǎi)住宅或辦公樓也是相當(dāng)普遍的地產(chǎn)投資類(lèi)型；將資金委托給信托投資公司用以購(gòu)買(mǎi)或開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)也是地產(chǎn)投資；企業(yè)建造工廠、學(xué)校建設(shè)校舍、政府修建水庫(kù)等等，都屬于地產(chǎn)投資。

1.風(fēng)險(xiǎn)概算

1.1客觀風(fēng)險(xiǎn)性

房地產(chǎn)項(xiàng)目投資過(guò)程主要包括獲取土地使用權(quán)，規(guī)劃設(shè)計(jì)與方案報(bào)批，簽署有關(guān)合作協(xié)議，施工建設(shè)與竣工驗(yàn)收市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)與物業(yè)管理。風(fēng)險(xiǎn)存在于客觀事件發(fā)展變化的整個(gè)過(guò)程中，地產(chǎn)投資也不例外，由于地產(chǎn)投資占用資金多，資金周轉(zhuǎn)期又長(zhǎng)，而市場(chǎng)是瞬息萬(wàn)變的，因此投資的風(fēng)險(xiǎn)因素也將增多。加上房地產(chǎn)資產(chǎn)的低流動(dòng)性，不能輕易脫手，一旦投資失誤，房屋空置，資金不能按期收回，企業(yè)就會(huì)陷于被動(dòng)，甚至債息負(fù)擔(dān)沉重，導(dǎo)致破產(chǎn)倒閉。例如在工程成本層面房地產(chǎn)是這樣計(jì)算的：承包商管理費(fèi)、資料、勞保、利潤(rùn)等各種費(fèi)用（約為10%）：以上各項(xiàng)之和×10%=90～180元/平方米；上交國(guó)家各種稅費(fèi)（總造價(jià)3.3～3.5%）：33～70元/平方米，高檔的可能高達(dá)100元/平方米。沒(méi)有算精裝修，一般造價(jià)約為1000～2000元/平方米，高檔小區(qū)可達(dá)3500元以上。再加設(shè)計(jì)費(fèi)和監(jiān)理費(fèi)、土地費(fèi)、廣告、策劃、銷(xiāo)售費(fèi)等等成本加起來(lái)也算是造成目前高房?jī)r(jià)的幾個(gè)因素。由于房地產(chǎn)物業(yè)本身的特點(diǎn)和地產(chǎn)投資的特點(diǎn)，市場(chǎng)的不同的風(fēng)險(xiǎn)因素，導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)呈現(xiàn)多樣性和相互的關(guān)聯(lián)性。而風(fēng)險(xiǎn)因素反映在投資過(guò)程中，在時(shí)間上、地域上、投資結(jié)果上呈現(xiàn)出不確定性，不確定因素本身的變動(dòng)程度和影響能力決定了項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的不確性。由于人們對(duì)自然力失去控制或自然本身發(fā)生異常而造成損失的可能性，如地震、洪水、風(fēng)暴、雷電、海嘯、旋風(fēng)等。這類(lèi)風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)的機(jī)會(huì)較低，但是一旦出現(xiàn)，造成的危害相當(dāng)嚴(yán)重，輕則增加成本、延長(zhǎng)工期，重則導(dǎo)致投資的徹底損失。對(duì)于這些危害的防范，開(kāi)發(fā)商一般可采用投保的方式來(lái)減少或避免損失。但是，投保之前，如果能對(duì)該地區(qū)的環(huán)境條件、天文資料、地質(zhì)地貌、氣候條件等做一定的了解分析，可以減少投保成本，從而增加投資收益。

1.2不確定性

任何市場(chǎng)的供給予需求都是動(dòng)態(tài)的和不確定的，這種房動(dòng)態(tài)的不確定性決定市場(chǎng)中的經(jīng)營(yíng)者收入的不確定性，地產(chǎn)市場(chǎng)中的經(jīng)營(yíng)者所承擔(dān)的這種風(fēng)險(xiǎn)比其它市場(chǎng)要大些，因?yàn)榉康禺a(chǎn)商品的價(jià)值受供求影響的幅度很大。只有對(duì)房地產(chǎn)供求關(guān)系做出客觀的判斷并進(jìn)行科學(xué)的預(yù)測(cè)，把握房地產(chǎn)市場(chǎng)供求變化的客觀規(guī)律，有可能避免該風(fēng)險(xiǎn)才的發(fā)生。市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)是指由于房地產(chǎn)市場(chǎng)上同類(lèi)樓盤(pán)供市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)競(jìng)爭(zhēng)激烈，終給房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)的推最給過(guò)多，廣成本的提高或樓盤(pán)滯銷(xiāo)的風(fēng)險(xiǎn)。市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的出現(xiàn)主要是由于開(kāi)發(fā)者對(duì)市場(chǎng)調(diào)查分析不足所引起的，對(duì)市場(chǎng)把握是能力的不足，在企業(yè)提價(jià)的“時(shí)滯”上，特別是在高通貨膨脹期。購(gòu)買(mǎi)力也會(huì)影響消費(fèi)者，在收入水平一定及購(gòu)買(mǎi)力水平普遍下降的情況下，人們會(huì)降低對(duì)房地產(chǎn)商品的消費(fèi)需求，這樣導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的出售或出租收入減少，從而使其遭受一定的損失。由于房地產(chǎn)是固定在土地上的，其交易的完成只能是所有權(quán)或是使用權(quán)的轉(zhuǎn)移，而其實(shí)體是不能移動(dòng)的，這就決定了投資在房地產(chǎn)上的資金流動(dòng)性差、變現(xiàn)能力弱。其次，由于房地產(chǎn)價(jià)值量大、占用資金多，決定了房地產(chǎn)交易的完成需要一個(gè)相當(dāng)長(zhǎng)的過(guò)程。這些都影響了房地產(chǎn)的流動(dòng)性和變現(xiàn)性，即房地產(chǎn)企業(yè)在急需現(xiàn)金的時(shí)候卻無(wú)法將手中的房地產(chǎn)盡快脫手，即使脫手也難達(dá)到合理的價(jià)格，從而大大影響其投收益，所以給房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)了變現(xiàn)收益上的不確定性。

1.3企業(yè)自身風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的主要原因

（1）購(gòu)房者因種種原因未能在約定的期限內(nèi)支付購(gòu)房款。

（2）企業(yè)運(yùn)用財(cái)務(wù)杠桿，大量使用貸款，實(shí)施負(fù)債經(jīng)營(yíng)，這種方式雖然拓展了融資渠道，但是增大了投資的不確定性，加大了收不抵支、抵債的可能。國(guó)八條后部分房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流出現(xiàn)大幅下降，住房限購(gòu)措施加上更高的抵押貸款利率，而多數(shù)開(kāi)發(fā)商95%的現(xiàn)金流都來(lái)自于住房銷(xiāo)售，不少人開(kāi)始擔(dān)心房地產(chǎn)商能否抵御住本次樓市的銷(xiāo)量“寒冬”。

1.4政策風(fēng)險(xiǎn)

2008年伴隨著全球金融危機(jī)蔓延世界各地，中國(guó)采取救市措施，但增發(fā)絕大部分資金未落到實(shí)體經(jīng)濟(jì)行業(yè)，導(dǎo)致實(shí)體經(jīng)濟(jì)萎縮，而房地長(zhǎng)行業(yè)迅速催漲，并在房地產(chǎn)行業(yè)集中了大量閑置資金，房產(chǎn)價(jià)格持續(xù)走高，導(dǎo)致社會(huì)財(cái)富分配不均，使大部分人喪失購(gòu)買(mǎi)房屋的能力，造成房地產(chǎn)市場(chǎng)的極大風(fēng)險(xiǎn)；國(guó)家在這種情況下出臺(tái)“國(guó)八條”和“國(guó)十條”調(diào)控房?jī)r(jià)繼續(xù)走高趨勢(shì)，相信房?jī)r(jià)將會(huì)積極回歸合理價(jià)位，同時(shí)是消費(fèi)者和生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者同事獲利，使房地產(chǎn)市場(chǎng)向著健康穩(wěn)定的方向發(fā)展。2012年1月份，上市房企銷(xiāo)售業(yè)績(jī)普遍下滑，各地樓市庫(kù)存量不斷攀升。全國(guó)70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)環(huán)比全線停漲，購(gòu)房者“出手不甘心、不出手擔(dān)心”的觀望和焦慮情緒加重，但開(kāi)發(fā)商都在蕭條的市場(chǎng)中苦苦掙扎，仍在采取延緩開(kāi)盤(pán)節(jié)奏等方式博弈政策調(diào)控放松。有關(guān)專家認(rèn)為，調(diào)控政策仍將嚴(yán)格執(zhí)行，打破市場(chǎng)僵局關(guān)鍵在于房企“降價(jià)”，促使房?jī)r(jià)合理回歸。由于人文社會(huì)環(huán)境因素的變化對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響，會(huì)給從事房地產(chǎn)商品生產(chǎn)和經(jīng)營(yíng)的企業(yè)帶來(lái)?yè)p失的可能性。其主要包括，社會(huì)的、政治的、經(jīng)濟(jì)的、自然的、技術(shù)的、城市規(guī)劃風(fēng)險(xiǎn)、區(qū)域發(fā)展風(fēng)險(xiǎn)、公眾干預(yù)風(fēng)險(xiǎn)和治安風(fēng)險(xiǎn)。社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)具體則是指由于國(guó)家的政治、經(jīng)濟(jì)因素的變動(dòng)，引起的房地產(chǎn)需求及價(jià)格的漲跌而造成的風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)國(guó)家政治形勢(shì)穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)發(fā)展處于時(shí)期時(shí)，房地產(chǎn)價(jià)格上漲；當(dāng)各種出現(xiàn)和經(jīng)濟(jì)處于衰退期時(shí)，房地產(chǎn)需求下降和房地產(chǎn)價(jià)格下跌。

2.結(jié)語(yǔ)

隨著近幾年國(guó)民經(jīng)濟(jì)的快速增長(zhǎng)地產(chǎn)市場(chǎng)也呈現(xiàn)出良好房的發(fā)展態(tài)勢(shì)，地產(chǎn)業(yè)已成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)中重要支柱產(chǎn)業(yè)之一，極大地推動(dòng)了我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)項(xiàng)目投資是不錯(cuò)的投資方向，但近年來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)炒作非常嚴(yán)重，房地產(chǎn)市場(chǎng)用作不規(guī)范，由于房地產(chǎn)本身具有的風(fēng)險(xiǎn)性和現(xiàn)在國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控布局，使得地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)更大，因此現(xiàn)階段中國(guó)房地產(chǎn)積極發(fā)展是不爭(zhēng)（下轉(zhuǎn)第386頁(yè)）（上接第361頁(yè)）的事實(shí)，但房地產(chǎn)市場(chǎng)也在積極的調(diào)控?！科]

【參考文獻(xiàn)】

［1］祁瓊.“企業(yè)財(cái)務(wù)分析”課程改革實(shí)踐初探[J].教師，2012（23）．

低風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目投資范文第2篇

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn) 項(xiàng)目投資 風(fēng)險(xiǎn)管理 必要性 措施

中圖分類(lèi)號(hào)：S24 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1009-914X（2016）30-0054-01

一、房地產(chǎn)投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理的必要性

（一）有利于保障項(xiàng)目管理的科學(xué)性

風(fēng)險(xiǎn)管理主要是利用科學(xué)的方法對(duì)于項(xiàng)目投資進(jìn)行準(zhǔn)確定位和分析，并對(duì)在投資項(xiàng)目中產(chǎn)生的任何可能的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行評(píng)估和分析，有利于減少和消除在決策和項(xiàng)目執(zhí)行過(guò)程中的經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)、技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)，能夠有效的保障整個(gè)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的管理科學(xué)性和合理性，是項(xiàng)目管理重要組成部分。

（二）有利于促進(jìn)項(xiàng)目建設(shè)順利進(jìn)行

風(fēng)險(xiǎn)管理是為決策者和管理者提供大量有效的管理措施和應(yīng)對(duì)措施，使得整個(gè)項(xiàng)目管理過(guò)程更具科學(xué)性，并且風(fēng)險(xiǎn)管理深入到投資項(xiàng)目的各個(gè)領(lǐng)域和各個(gè)環(huán)節(jié)，能夠提高整個(gè)企員工的參與度，使其全身心投入到項(xiàng)目決策和管理中，從而保證了促進(jìn)了項(xiàng)目建設(shè)的順利進(jìn)行，除此之外，風(fēng)險(xiǎn)管理能夠通過(guò)有效措施盡可能的減少和控制風(fēng)險(xiǎn)帶來(lái)的損失，并對(duì)于造成損失之后的后續(xù)管理工作提供有效措施，保證了管理的延續(xù)性，提高了管理的效能。

（三）有利于促M(fèi)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益提高

房地產(chǎn)投資企業(yè)通過(guò)風(fēng)險(xiǎn)管理，能夠最大程度上保證安全生產(chǎn)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，并且最大程度上減少在各個(gè)環(huán)節(jié)產(chǎn)生的費(fèi)用，有效的減少了費(fèi)用的支出，增加了企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，與此同時(shí)，風(fēng)險(xiǎn)管理能夠時(shí)刻警醒了和刺激房地產(chǎn)投資過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)管理意識(shí)，從而提高了整個(gè)企業(yè)的管理效能，從而有效的控制了企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)損失，達(dá)到了保障和提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的目的。

二、房地產(chǎn)投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理現(xiàn)狀及問(wèn)題

（一）房地產(chǎn)投資背景

目前，受到國(guó)家房地產(chǎn)政策以及房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響，房地產(chǎn)投資受到了一定的限制，但是從整體上看，房地產(chǎn)投資還是處于發(fā)展和上升階段。正如前文中所談到的，房地產(chǎn)投資市場(chǎng)面臨的背景較為復(fù)雜，其主要影響因素表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：國(guó)家政策的變化。國(guó)家通過(guò)宏觀調(diào)控對(duì)于市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)節(jié)，旨在幫助引導(dǎo)市場(chǎng)健康發(fā)展，從國(guó)家對(duì)于房地產(chǎn)投資的政策來(lái)看，國(guó)家對(duì)于房地產(chǎn)的投資的擔(dān)憂非常明顯，花大力氣整治和提高整個(gè)市場(chǎng)的環(huán)境，這對(duì)于房地產(chǎn)投資企業(yè)來(lái)說(shuō)是重要的政策信號(hào)，如果不能夠及時(shí)的掌握和了解國(guó)家和地方的投資政策，那么房地產(chǎn)企業(yè)很容易受到房地產(chǎn)政策風(fēng)險(xiǎn)的侵?jǐn)_。投資競(jìng)爭(zhēng)日益激烈。房地產(chǎn)投資企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)進(jìn)入白熱化階段，企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)必然帶來(lái)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，而企業(yè)為了實(shí)現(xiàn)發(fā)展又不得不去正面面對(duì)風(fēng)險(xiǎn)和挑戰(zhàn)，尤其是對(duì)于小企業(yè)來(lái)說(shuō)，各方面都不成熟，受到風(fēng)險(xiǎn)的打擊壓力大，更需要加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)管理。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)管理意識(shí)和管理方式問(wèn)題

房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)過(guò)多年的發(fā)展，整體上看從起步逐漸走向成熟，但是還并未真正實(shí)現(xiàn)成熟，尤其表現(xiàn)在一些中小投資企業(yè)中，他們的風(fēng)險(xiǎn)管理意識(shí)和管理方式存在很大的問(wèn)題，阻礙了投資企業(yè)的健康、穩(wěn)定發(fā)展。其問(wèn)題主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：風(fēng)險(xiǎn)管理意識(shí)問(wèn)題。房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理意識(shí)較為淡薄，一些企業(yè)并未建立完善的風(fēng)險(xiǎn)管理制度，并未設(shè)立相關(guān)崗位和落實(shí)各方責(zé)任，使得風(fēng)險(xiǎn)管理區(qū)域盲目化和松散化，這種風(fēng)險(xiǎn)管理意識(shí)的淡薄，是對(duì)于提高投資企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理的首要障礙；風(fēng)險(xiǎn)管理方式問(wèn)題。大部分企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理方式較為單一，尤其在風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估方面，大部分企業(yè)都是依據(jù)自身的經(jīng)驗(yàn)，對(duì)于投資項(xiàng)目進(jìn)行預(yù)判和決策，決策缺乏科學(xué)性指導(dǎo)，導(dǎo)致投資項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)增大，并未并未形成完善和完備的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)和解決措施，使得風(fēng)險(xiǎn)的危害增加，不利于企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)、健康發(fā)展。

三、房地產(chǎn)投資項(xiàng)目實(shí)例分析

A房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)公司準(zhǔn)備在B市投資一處房地產(chǎn)項(xiàng)目，其中有兩個(gè)備選方案供A房地產(chǎn)公司選擇，一處是住宅項(xiàng)目，另一處是商業(yè)廣場(chǎng)項(xiàng)目，通過(guò)對(duì)于兩個(gè)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)，最終確定為A公司提供決策。下圖為兩個(gè)項(xiàng)目的預(yù)計(jì)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表。

（一）區(qū)域背景和政策背景分析區(qū)域背景和政策背景能夠幫助房地產(chǎn)投資項(xiàng)目充分了解當(dāng)?shù)氐纳鐣?huì)環(huán)境和政策環(huán)境，從而有利于進(jìn)一步做好風(fēng)險(xiǎn)的評(píng)估和評(píng)價(jià)。

（1）區(qū)域背景。C小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目位于城市東郊，屬于政府政務(wù)新區(qū)所在地，其開(kāi)發(fā)和利用的程度隨著政府單位的逐漸落成，以及該地區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施不斷完善的基礎(chǔ)上，能夠吸引大量的購(gòu)房者，所以從市場(chǎng)需求來(lái)看較好，除此之外，該地區(qū)的涉及的拆遷戶較少，這對(duì)于開(kāi)發(fā)投資來(lái)說(shuō)減少了很多拆遷的麻煩。D 商業(yè)廣場(chǎng)建設(shè)項(xiàng)目位于城市中心區(qū)域，屬于該城市的老城區(qū)改造，人口較為密集，發(fā)展商業(yè)的潛力較大，但是由于位于該城市的老城區(qū)，所以其拆遷的難度較大，并且由于商業(yè)廣場(chǎng)的建設(shè)面積較大，中心區(qū)域的地價(jià)較高，投資的工期長(zhǎng)并且效益回收的時(shí)間也較長(zhǎng)，這是D商業(yè)廣場(chǎng)建設(shè)項(xiàng)目面臨的最大困難。

（2）政策背景。近年來(lái)，該市通過(guò)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)獲得了較大的發(fā)展，并且隨著工業(yè)和商業(yè)的逐漸發(fā)展，城市化進(jìn)程的不斷加快，該市政府在政策支持力度上不斷增強(qiáng)，對(duì)于發(fā)展本地區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)抱有很大期望，特別是對(duì)于老城區(qū)改造項(xiàng)目的政策傾斜力度較大，支持和改造對(duì)于老舊城區(qū)的現(xiàn)代化改造項(xiàng)目建設(shè)。

（二）房地產(chǎn)投資能力分析該房地產(chǎn)投資企業(yè)屬于外地中型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，并且從以往的投資實(shí)踐看，以投資的小區(qū)建設(shè)見(jiàn)長(zhǎng)，對(duì)于商業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目很少涉足，此次投資項(xiàng)目是市場(chǎng)拓展到該市的第一次投資，管理層的態(tài)度相對(duì)保守，并且要求短期內(nèi)，小投資，穩(wěn)收益的原則，所以再結(jié)合表1數(shù)據(jù)以及區(qū)域和政策背景，對(duì)于C小區(qū)建設(shè)的投資額和收益周期都明顯小于對(duì)于D商業(yè)廣場(chǎng)的建設(shè)項(xiàng)目投資，所以從穩(wěn)妥的角度來(lái)說(shuō)，對(duì)于此次投資項(xiàng)目的決策來(lái)說(shuō)，經(jīng)過(guò)專家評(píng)審和最終管理層決定，選擇了C小區(qū)的建設(shè)項(xiàng)目投資。

（三）投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理建議

（1）充分重視“風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別和風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估”的結(jié)合。房地產(chǎn)投資項(xiàng)目涉及多個(gè)層面和領(lǐng)域，所以在對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行評(píng)估時(shí)，首先要充分認(rèn)識(shí)和了解存在哪些方面的風(fēng)險(xiǎn)，例如，拆遷風(fēng)險(xiǎn)、金融風(fēng)險(xiǎn)、政策風(fēng)險(xiǎn)以及競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)等等，其次要加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估主要是對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行全面、準(zhǔn)確和系統(tǒng)的分析，幫助房地產(chǎn)投資項(xiàng)目決策者了解投資項(xiàng)目，并在事后對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)造成的后果進(jìn)行評(píng)估，積累更多的管理經(jīng)驗(yàn)。

（2）加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)。特別是針對(duì)單個(gè)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，如何采取有效措施避免和減少風(fēng)險(xiǎn)帶來(lái)的危害，對(duì)于企業(yè)來(lái)說(shuō)也至關(guān)重要。企業(yè)要充分的重視和發(fā)揮管理創(chuàng)新的作用，加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)，提高企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)管理能力。

參考文獻(xiàn)

低風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目投資范文第3篇

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；投資風(fēng)險(xiǎn)；風(fēng)險(xiǎn)分析

中圖分類(lèi)號(hào)：F293.30 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1001-828X（2014）06-0-01

隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和人民物質(zhì)追求的不斷提高，房地產(chǎn)領(lǐng)域投資活動(dòng)也日益活躍。由于我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)機(jī)制還不夠完善，造成了房市泡沫增多，價(jià)格上漲過(guò)快的現(xiàn)象。房地產(chǎn)投資者為了減少不必要的投資風(fēng)險(xiǎn)損失，應(yīng)該充分認(rèn)識(shí)和考慮當(dāng)前新形勢(shì)下各個(gè)風(fēng)險(xiǎn)因素對(duì)房地產(chǎn)投資的影響的大小。

一、房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)的一般理論

1.概念。房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)是指在客觀情況下，在特定的期間內(nèi)由于隨機(jī)因素的影響所引起的房地產(chǎn)項(xiàng)目投資收益偏離預(yù)期收益的程度。偏離的程度越小，房地產(chǎn)投資項(xiàng)目面臨的風(fēng)險(xiǎn)越小。

2.分類(lèi)

（1）總體性風(fēng)險(xiǎn)。所謂總體性風(fēng)險(xiǎn)是一種所有房地產(chǎn)投資都會(huì)遇到的風(fēng)險(xiǎn)，它包括以下幾種：

a.市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。這種風(fēng)險(xiǎn)指由于各種因素所導(dǎo)致的整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格大幅度波動(dòng)，從而給房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者帶來(lái)?yè)p失的風(fēng)險(xiǎn)。

b.利率風(fēng)險(xiǎn)。指由于利率發(fā)生變動(dòng)，引起房地產(chǎn)行市變化，從而給房地產(chǎn)投資者帶來(lái)的損失。

c.購(gòu)買(mǎi)力風(fēng)險(xiǎn)。這是指由于通貨膨脹、貨幣貶值、購(gòu)買(mǎi)力下降而給房地產(chǎn)投資者帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。

（2） 個(gè)別性風(fēng)險(xiǎn)。所謂個(gè)別性風(fēng)險(xiǎn)指由于種種不利因素的影響而給個(gè)別房地產(chǎn)投資者帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。它包括以下幾類(lèi)。

a.經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。指房地產(chǎn)公司由于經(jīng)營(yíng)條件惡化、經(jīng)營(yíng)管理不善導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn)。

b.業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。指由于收益的變動(dòng)而造成的風(fēng)險(xiǎn)，也就是營(yíng)業(yè)收入和銷(xiāo)售成本的變動(dòng)而影響房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)和利潤(rùn)率大小的風(fēng)險(xiǎn)。

c.流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。指房地產(chǎn)投資者所掌握的房地產(chǎn)商品難以脫手而拋售出去，或者必須以較大損失為代價(jià)才能拋售出去造成的風(fēng)險(xiǎn)。

d.預(yù)測(cè)、決策風(fēng)險(xiǎn)。所謂預(yù)測(cè)、決策風(fēng)險(xiǎn)指的是由于房地產(chǎn)投資者錯(cuò)誤地預(yù)測(cè)房地產(chǎn)行市，以及決策失誤、行為失當(dāng)所帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。

（3） 意外性風(fēng)險(xiǎn)。所謂意外性風(fēng)險(xiǎn)指由于意外事件的發(fā)生所帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。

一般地，為了分析問(wèn)題和論述方便，經(jīng)常把以上分類(lèi)中的主要風(fēng)險(xiǎn)歸結(jié)為商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)、金融風(fēng)險(xiǎn)、購(gòu)買(mǎi)力風(fēng)險(xiǎn)、變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)、不可抗力風(fēng)險(xiǎn)。

二、房地產(chǎn)項(xiàng)目投資不同階段風(fēng)險(xiǎn)的具體識(shí)別

1.投資決策階段。投資決策階段的風(fēng)險(xiǎn)主要來(lái)源于經(jīng)濟(jì)和政策方面，經(jīng)濟(jì)方面的主要風(fēng)險(xiǎn)：通脹風(fēng)險(xiǎn)和市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)；政策方面的主要風(fēng)險(xiǎn)：土地政策風(fēng)險(xiǎn)、金融政策風(fēng)險(xiǎn)、產(chǎn)業(yè)政策風(fēng)險(xiǎn)、城市規(guī)劃風(fēng)險(xiǎn)和稅收政策風(fēng)險(xiǎn)。此外，還必須考慮開(kāi)發(fā)時(shí)機(jī)風(fēng)險(xiǎn)和區(qū)域社會(huì)環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)。

2.項(xiàng)目前期階段。該階段工作量大、涉及面廣，包括政府、金融和保險(xiǎn)等方面，不確定的風(fēng)險(xiǎn)因素眾多，主要是土地獲取風(fēng)險(xiǎn)、融資風(fēng)險(xiǎn)、產(chǎn)品定位風(fēng)險(xiǎn)、前期手續(xù)風(fēng)險(xiǎn)、勘察設(shè)計(jì)風(fēng)險(xiǎn)、工程招標(biāo)風(fēng)險(xiǎn)和合同風(fēng)險(xiǎn)。

3.項(xiàng)目實(shí)施階段。項(xiàng)目實(shí)施階段是從獲得土地、籌措資金到完成設(shè)計(jì)施工的過(guò)程。其主要的風(fēng)險(xiǎn)是土地獲得的風(fēng)險(xiǎn)，是招標(biāo)、拍賣(mài)還是掛牌，對(duì)土地獲得方式的選擇就具有一定的風(fēng)險(xiǎn)。此外，房地產(chǎn)項(xiàng)目在建設(shè)階段時(shí)期還有三大風(fēng)險(xiǎn)因素分別為成本風(fēng)險(xiǎn)、質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)和工期拖延風(fēng)險(xiǎn)。

4.租售及物業(yè)管理階段。租售及物業(yè)管理階段是決定房地產(chǎn)收益實(shí)現(xiàn)的階段，也是房地產(chǎn)投資當(dāng)中最大的風(fēng)險(xiǎn)環(huán)節(jié)之一。其主要的風(fēng)險(xiǎn)包括物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)、營(yíng)銷(xiāo)策劃風(fēng)險(xiǎn)和其他不可預(yù)測(cè)的風(fēng)險(xiǎn)。

三、房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)的應(yīng)對(duì)措施

1.投資決策階段

在投資決策階段需要考慮的風(fēng)險(xiǎn)因素最多，風(fēng)險(xiǎn)的不確定性也最大，因此要從以下方面做好防范措施。

（1）高度重視可行性研究，確保投資決策的正確性。在投資決策階段，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)必須充分開(kāi)展市場(chǎng)調(diào)研活動(dòng)，掌握影響項(xiàng)目投資的政治、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、環(huán)境等因素，并且對(duì)此加以分析和綜合。

（2）加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)。企業(yè)需要強(qiáng)化業(yè)務(wù)的宏觀指導(dǎo)，建立地區(qū)房地產(chǎn)景氣分析和監(jiān)測(cè)系統(tǒng)，實(shí)行房地產(chǎn)市場(chǎng)定期分析報(bào)告制度；同時(shí)加強(qiáng)住房金融研究，探索住房金融改革和發(fā)展的深層問(wèn)題；此外，企業(yè)還應(yīng)經(jīng)常對(duì)政策走勢(shì)、樓市價(jià)格、銷(xiāo)售數(shù)量、消費(fèi)需求變化等問(wèn)題進(jìn)行分析，以提高投資決策的前瞻性和科學(xué)性。

2.前期工作階段

深入對(duì)房地產(chǎn)投資的研究，積極采取保險(xiǎn)的方式來(lái)降低風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)各個(gè)環(huán)節(jié)可能面臨的風(fēng)險(xiǎn)，要及時(shí)采取保險(xiǎn)的方式進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移，將這種不確定的、可能產(chǎn)生較大損失的狀況轉(zhuǎn)變?yōu)榇_定的、較小的損失。

3.項(xiàng)目建設(shè)階段

強(qiáng)化安全意識(shí)，防止施工事故的產(chǎn)生，提高技術(shù)水平，避免建筑技術(shù)的落后而引起的工期延誤。有效地采取事前控制與事中控制動(dòng)態(tài)結(jié)合，運(yùn)用系統(tǒng)的項(xiàng)目管理方法來(lái)監(jiān)督項(xiàng)目的整個(gè)建設(shè)過(guò)程。

4.租售管理階段

租售管理階段是最關(guān)鍵的階段，因此，房地產(chǎn)商必須密切關(guān)注市場(chǎng)動(dòng)態(tài)，徹底認(rèn)清市場(chǎng)需求狀況，采取靈活的定價(jià)措施，科學(xué)合理地確定該商品的市場(chǎng)價(jià)格，尋求在最短的時(shí)間內(nèi)回收資金。

因此，為了能夠成功地回避企業(yè)因自身營(yíng)銷(xiāo)經(jīng)驗(yàn)不足、營(yíng)銷(xiāo)手段不當(dāng)而帶來(lái)的租售風(fēng)險(xiǎn)，建議通過(guò)營(yíng)銷(xiāo)的方式，充分利用人的豐富營(yíng)銷(xiāo)經(jīng)驗(yàn)，采用靈活多變的營(yíng)銷(xiāo)方式，拓寬營(yíng)銷(xiāo)渠道，降低營(yíng)銷(xiāo)風(fēng)險(xiǎn)。最后，切實(shí)搞好物業(yè)管理，定期檢查房地產(chǎn)狀況，及早發(fā)現(xiàn)和消除現(xiàn)有房地產(chǎn)存在的各種隱患，為住戶營(yíng)造和諧生活環(huán)境的同時(shí)也很好地提升了企業(yè)的形象。

四、結(jié)論

在房地產(chǎn)行業(yè)中，瞬息萬(wàn)變的市場(chǎng)產(chǎn)生的各種不確定的投資風(fēng)險(xiǎn)，因此，我們有必要建立起一套有效的風(fēng)險(xiǎn)管理評(píng)價(jià)體系，對(duì)投資項(xiàng)目中可能出現(xiàn)的各種風(fēng)險(xiǎn)做出全面而準(zhǔn)確的分析。進(jìn)而為房地產(chǎn)企業(yè)在決策過(guò)程提供參考，將投資過(guò)程中出現(xiàn)的各種風(fēng)險(xiǎn)程度降低到最小，提高投入資金或資源的收益率。

參考文獻(xiàn)：

[1]柯小玲.房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)因素及其結(jié)構(gòu)系統(tǒng)分析[J].貿(mào)易經(jīng)濟(jì)類(lèi)核心期刊，2011.

低風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目投資范文第4篇

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；風(fēng)險(xiǎn)；層次分析法

房地產(chǎn)又稱不動(dòng)產(chǎn)，是房屋財(cái)產(chǎn)與土地財(cái)產(chǎn)的總稱，是實(shí)物、權(quán)益和區(qū)位的結(jié)合，包括土地、建筑物及其他地上定著物。房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)是對(duì)環(huán)境進(jìn)行不斷的重新配置、建造并加以管理以滿足社會(huì)的一種活動(dòng)，具有較高的投資回報(bào)率，為國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供堅(jiān)實(shí)的物質(zhì)基礎(chǔ)，也極大地帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。改革開(kāi)放以來(lái)，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷完善，房地產(chǎn)業(yè)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，對(duì)經(jīng)濟(jì)有很強(qiáng)的拉動(dòng)作用，具有重要戰(zhàn)略地位。

一、房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)類(lèi)型

由于房地產(chǎn)投資項(xiàng)目周期長(zhǎng)、投入資金大、影響因素多、與其他產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)性高等特點(diǎn)。使得房地產(chǎn)開(kāi)放項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中具有不確定性和風(fēng)險(xiǎn)性。一旦風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生，造成的損失是巨大的，造成不必要的資源浪費(fèi)，對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展都是很不利的。因此投資方必須對(duì)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析與研究，加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)管理來(lái)保障投資的收益。房地產(chǎn)投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)可分為環(huán)境、政策、技術(shù)、市場(chǎng)、管理5個(gè)方面的風(fēng)險(xiǎn)。環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)分為自然環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)和人文社會(huì)環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)。政策風(fēng)險(xiǎn)包括城市規(guī)劃、稅收、金融、土地、產(chǎn)業(yè)。技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)包括設(shè)計(jì)、設(shè)備、施工方法、技術(shù)人員素質(zhì)、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)包括市場(chǎng)結(jié)構(gòu)、市場(chǎng)需求、市場(chǎng)供給、市場(chǎng)價(jià)格。管理風(fēng)險(xiǎn)包括管理者能力、管理者素質(zhì)、管理制度等方面風(fēng)險(xiǎn)。

二、AHP法理論及運(yùn)算步驟

本文采用層次分析法AHP對(duì)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析和研究。AHP由美國(guó)運(yùn)籌學(xué)家匹茨堡大學(xué)教授托馬斯·塞蒂（T.L.Saaty）于20世紀(jì)70年代正式提出，是一種實(shí)用的定量與定性的研究方法，在多個(gè)領(lǐng)域中有所運(yùn)用。通過(guò)建立判斷矩陣，根據(jù)判斷矩陣計(jì)算權(quán)重。具體運(yùn)算步驟為：

第一步，確定系統(tǒng)總目標(biāo)，并依據(jù)總目標(biāo)的不同將系統(tǒng)劃分為不同層次，建立層階梯模型，反應(yīng)因素之間的關(guān)系，見(jiàn)圖1。

第二步，構(gòu)造判斷矩陣（實(shí)質(zhì)是指標(biāo)評(píng)價(jià)體系）。每次取兩個(gè)因素Bi和Bj比較它們對(duì)上一層元素A的影響，并用aij表示，全部比較的結(jié)果用成對(duì)比較矩陣表示，即：A=(aij)n*n。滿足以下特點(diǎn)：aij=1/aij，故又稱A為正互反矩陣。aij值由表1確定：

表1 分級(jí)比率標(biāo)度

雖然構(gòu)造的判斷矩陣雖然減少了其它因素的干擾，比較客觀地反映出一對(duì)因子影響力的差別，但綜合全部的比較結(jié)果，難免包含一定程度的不一致。如果比較結(jié)果是前后一致的，則矩陣A的元素還要滿足：aij* ajk=aik(i，j，k=1，2，…，n)。只有滿足上式的正互反矩陣才是一致矩陣。一致矩陣應(yīng)具有如下性質(zhì)：

（1）A是正互反矩陣，且其轉(zhuǎn)置矩陣AT也是一致矩陣；（2）A的秩Rank（A）=1；（3）A的最大特征值λmax=n（n是矩陣A的階），A的其余特征根均為0?？梢岳眯再|(zhì)（3）來(lái)判斷矩陣A是否為一致矩陣。由于特征根連續(xù)地依賴于aij，所以得到的λmax比n大得越多，矩陣A的非一致性就越嚴(yán)重，那么λmax對(duì)應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn)化特征向量就越不能真實(shí)地反映B=（B1，B2…，Bn）在對(duì)元素A的影響上所占的比重。

第三步，層次單排序及一致性檢驗(yàn)。層次的單排序，就是將判斷矩陣A對(duì)應(yīng)于最大特征值λmax的特征向量W，經(jīng)歸一化后求出同一層次相應(yīng)因素對(duì)于上一層次某因素相對(duì)重要性的排序權(quán)值W的過(guò)程。運(yùn)用乘積方根法求權(quán)重系數(shù)，求各行的幾何平均值：

bi=■，i=1，2，3…，n

再把bi（i=1，2，3…，n）進(jìn)行歸一化：Wi =bk/■bi；k=1，2，…，n。由于人們對(duì)復(fù)雜事件的各因素是主觀判斷，一般不可能直接保證判斷矩陣就是一致正互反矩陣，因而存在誤差。在允許誤差范圍內(nèi)，判斷矩陣可以接受。這一檢驗(yàn)步驟為：首先，計(jì)算判斷矩陣A的最大特征值λmax，假設(shè)：求出n階判斷矩陣A的歸一化特征向量為W=[w1，w2，…wn]T ，將矩陣A的方程：AW=λmaxW，展開(kāi)，得：λmax=■■■。計(jì)算出A的一致性指標(biāo)：CI=■，然后，查找對(duì)應(yīng)的平均隨機(jī)一致性指標(biāo)RI。最后，計(jì)算一致性比例：CR=■。當(dāng)CR

三、實(shí)例分析

以G市某房地產(chǎn)投資項(xiàng)目L為實(shí)例進(jìn)行投資風(fēng)險(xiǎn)的分析與評(píng)價(jià)。L房地產(chǎn)項(xiàng)目是商住類(lèi)型項(xiàng)目，所在城市自然和人文社會(huì)環(huán)境穩(wěn)定，資源充足。該地區(qū)房產(chǎn)投資優(yōu)惠政策多，有比較寬松的投資環(huán)境。城市化人口每年遞增，經(jīng)濟(jì)處于高速增長(zhǎng)狀態(tài)，有購(gòu)買(mǎi)力的人群相對(duì)比較大。項(xiàng)目所在地周邊配套設(shè)施齊備，交通便利，綠化措施良好，居住環(huán)境優(yōu)良。L房地產(chǎn)項(xiàng)目是由K公司開(kāi)發(fā)，該公司資金雄厚，從事房地產(chǎn)多年。具有比較強(qiáng)的管理和技術(shù)能力。根據(jù)項(xiàng)目的實(shí)際情況確定該項(xiàng)目的總目標(biāo)A（A為房地產(chǎn)投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)），然后劃分準(zhǔn)則層，本文由于篇幅所限，只劃分一個(gè)準(zhǔn)則層B，B=（環(huán)境，政策，技術(shù)，市場(chǎng)，管理）。構(gòu)造判斷矩陣A=（aij）

A=■計(jì)算權(quán)重系數(shù)bi=■得B=[1.715，3.159，0.315，0.995，0.579]T

歸一化處理求出A的特征向量為：W= [0.253，0.467，0.0465，0.147，0.085]T；

AW=■[0.253，0.467，0.0465，0.147，0.085]T=■

由λmax==■■■得λmax=5.243；由CI=■得CI=0.0608；查表得n=5時(shí)R.I.=1.1185，則CR=■，C.R.=0.0544

0.253，W2=0.467，W3=0.0465，W4=0.147，W5=0.085可作為相應(yīng)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系的權(quán)重系數(shù)。從中我們可看出政策風(fēng)險(xiǎn)權(quán)重系數(shù)最大。因此，L房地產(chǎn)投資項(xiàng)目中，政策風(fēng)險(xiǎn)是最重要的風(fēng)險(xiǎn)因素。

四、結(jié)論

本文從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資方的角度出發(fā)，按照風(fēng)險(xiǎn)管理的基本原則，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的投資風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行了分析和評(píng)價(jià)研究。首先，針對(duì)房地產(chǎn)特點(diǎn)，利用文獻(xiàn)調(diào)查法對(duì)關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)的書(shū)籍和大量期刊進(jìn)行了比較全面的風(fēng)險(xiǎn)影響因素分析，將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)劃分為五類(lèi)風(fēng)險(xiǎn)，再運(yùn)用AHP法構(gòu)建遞階層次結(jié)構(gòu)模型，對(duì)這些因素進(jìn)行比較分析，建立房地產(chǎn)投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)因素指標(biāo)評(píng)價(jià)體系。進(jìn)而對(duì)這些風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行量化分析，得出分析評(píng)價(jià)結(jié)論。AHP法在房地產(chǎn)投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)的運(yùn)用已經(jīng)比較成熟，但也存在孤立地分析因素，關(guān)聯(lián)度較低等不足之處。對(duì)于高階復(fù)雜的判斷矩陣A其準(zhǔn)確性也較差。針對(duì)這種現(xiàn)狀，我們還要深入研究，不斷完善AHP法在房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析與評(píng)價(jià)的運(yùn)用。

參 考 文 獻(xiàn)

[1]謝英亮，彭東生，徐華巍．系統(tǒng)動(dòng)力學(xué)在建設(shè)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)中的應(yīng)用[M]．北京：冶金工業(yè)出版社，2010

[2]郭亞軍．綜合評(píng)價(jià)理論、方法及應(yīng)用[M]．北京：科學(xué)出版社，2005

[3]朱亞兵，蘭峰．房地產(chǎn)開(kāi)放經(jīng)營(yíng)與管理[M]．上海：立信會(huì)出版社，2007

[4]成虎．工程項(xiàng)目管理[M]．北京：高等教育出版社，2004

[5]伊中曉，韓炎峰．房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)體系及模糊綜合評(píng)價(jià)模型[J]．西安建筑科技大學(xué)學(xué)報(bào)．2004（4）

[6]李啟明，徐靜．房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)分析中的預(yù)測(cè)[J]．建筑經(jīng)濟(jì)．1995（10）

[7]潘潔，楊帆.工程項(xiàng)目管理中的質(zhì)量控制[J]．企業(yè)導(dǎo)報(bào).2010（12下）

低風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目投資范文第5篇

摘 要 如今，馬柯維茨投資組合理論特別是關(guān)于方差計(jì)量風(fēng)險(xiǎn)組合分析在經(jīng)濟(jì)實(shí)踐中得到普遍認(rèn)可。但是在現(xiàn)實(shí)投資活動(dòng)中，即使在確定最優(yōu)投資組合比例的情況下，因?yàn)榉N種因素，投資者不能在同一瞬間完成所計(jì)劃投資組合比例的安排，因此，不得不面對(duì)“先買(mǎi)入投資組合的A金融工具還是B金融工具”的兩難。因此，既然投資行為有順序，那么即存在新的風(fēng)險(xiǎn)。那么這種因?yàn)橥顿Y順序而帶來(lái)新的風(fēng)險(xiǎn)是否會(huì)影響原有投資組合總風(fēng)險(xiǎn)呢？如何安排投資組合中各個(gè)工具的順序才能最科學(xué)呢？本文將基于假設(shè)條件的情況下，用數(shù)學(xué)方法進(jìn)行論證。

關(guān)鍵詞 方差 標(biāo)準(zhǔn)差 投資組合風(fēng)險(xiǎn) 投資位置風(fēng)險(xiǎn)

一、假設(shè)結(jié)論

1：投資實(shí)施順序及每個(gè)順序的風(fēng)險(xiǎn)比重后因素影響整個(gè)投資組合風(fēng)險(xiǎn)。

2：新的投資組合風(fēng)險(xiǎn)能夠最優(yōu)化，當(dāng)高風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目排在低風(fēng)險(xiǎn)比重位置，低風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目排在高風(fēng)險(xiǎn)比重位置。

二、假設(shè)條件

1.每個(gè)投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分別以其標(biāo)準(zhǔn)差衡量，且以馬柯維茨組合計(jì)算方法表達(dá)組合 投資總風(fēng)險(xiǎn)。

2.在確定的投資組合比例方案下，實(shí)施過(guò)程存在投資實(shí)踐位置先后順序，且投資組合方案中只存在兩個(gè)投資項(xiàng)目A和B，即需要抉擇投資項(xiàng)目A應(yīng)放入第一個(gè)投資位置，還是第二個(gè)位置。

3.每個(gè)投資位置（以S，sequence表示）應(yīng)放下一個(gè)投資項(xiàng)目，且投資位置相互之間的風(fēng)險(xiǎn)比重以（以DS，Deviation sequence表示）可以預(yù)測(cè)，如DS1：DS2=3：1，即第一個(gè)投資位置風(fēng)險(xiǎn)是第二個(gè)投資位置風(fēng)險(xiǎn)的三倍。

三、論證

（一）結(jié)論1

首先，在已決策好的投資組合AB中，A與B所占比重和各自方差如下所示：

其次，考慮到投資位置相互之間的風(fēng)險(xiǎn)比重DS，則每個(gè)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)為DS乘以w ，即為DSw ，則修改后的D=（DS1wa a-DS2wb b）2 。

因?yàn)樘砑恿宋恢蔑L(fēng)險(xiǎn)因素（如圖表1），且DS1：DS2≠1：1（否則，順序無(wú)意義，與假設(shè)矛盾），顯然，修改后的D≠原始D，且需要重新調(diào)整Wa，wb以使風(fēng)險(xiǎn)最優(yōu)化，所以投資實(shí)施順序及每個(gè)順序的風(fēng)險(xiǎn)比重后因素影響整個(gè)投資組合風(fēng)險(xiǎn)。（結(jié)論1論證完畢）

（二）結(jié)論2

延續(xù)上述條件，并設(shè)wa a=5，wb b= 1，DS1：DS2=3：1由修改后的D可知，有兩種搭配方案：方案1，D1=（DS1wa a-DS2wb b）2，方案2，D2=（DS2wa a-DS1wb b）2，如下所示：

則D1=（DS1wa a-DS2wb b）2=（3*5-1*1）2=132 ；D2=（DS2wa a-DS1wb b）2=（1*5-3*1）2=22，顯然D1>D2，所以有當(dāng)高風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目排在低風(fēng)險(xiǎn)比重位置，低風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目排在高風(fēng)險(xiǎn)比重位置時(shí)，新的投資組合風(fēng)險(xiǎn)能最優(yōu)化。（結(jié)論2論證完畢）