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房地產(chǎn)合作開發(fā)糾紛范文第1篇

法定代表人王學(xué)忠，該公司總經(jīng)理。

委托人肖明德，海南肖明德律師事務(wù)所律師。

委托人周亞敏，海南肖明德律師事務(wù)所律師。

被上訴人（原審被告）?？邶埮d房地產(chǎn)開發(fā)公司，住所地?？谑姓駯|區(qū)君堯新村115號(hào)9棟。

法定代表人畢凱，該公司經(jīng)理。

委托人孟繁旭，黑龍江省孟繁旭律師事務(wù)所律師。

委托人賈新明，黑龍江省哈爾濱市新型建材房屋建設(shè)綜合開發(fā)公司法律顧問。

上訴人海南省演出公司（以下簡稱演出公司）因合作建房合同糾紛一案，不服海南省?？谑兄屑?jí)人民法院（2000）海中法民初字第113號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭，公開開庭審理了本案，演出公司的法定代表人王學(xué)忠委托人肖明德、周亞敏，被上訴人海口龍興房地產(chǎn)開發(fā)公司（以下簡稱龍興公司）的委托人孟繁旭、賈新明等到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

原審判決認(rèn)定雙方簽訂的合作合同有效，認(rèn)為雙方所簽合同中的約定，既存在房屋交付的債權(quán)也存在其他違約責(zé)任的賠償權(quán)，演出公司依約提起的各項(xiàng)訴訟請(qǐng)求，從其知道自己的權(quán)利受到侵害時(shí)起至起訴時(shí)止，均已超過法定的訴訟時(shí)效，據(jù)此判決，駁回演出公司的訴訟請(qǐng)求，案件受理費(fèi)由演出公司負(fù)擔(dān)。宣判后，演出公司不服原判向本院上訴稱：一審判決認(rèn)定事實(shí)不清，適用法律不公，雙方合同均約定上訴人享有產(chǎn)權(quán)分配及獲得加層補(bǔ)償費(fèi)等權(quán)利，一審判決以產(chǎn)權(quán)分配完畢來否定上訴人享有獲得加層補(bǔ)償費(fèi)等權(quán)利是錯(cuò)誤的，明星大廈應(yīng)以規(guī)劃驗(yàn)收為準(zhǔn)，辦理房產(chǎn)交接手續(xù)前，雙方的合建合同尚在履行過程中，因此，起訴時(shí)并未超過訴訟時(shí)效，請(qǐng)求撤銷原判，支持上訴人的訴訟請(qǐng)求。龍興公司答辯稱：合同中的違約罰款是約定的而非法定，其截止期限及時(shí)效起算點(diǎn)也應(yīng)以約定為準(zhǔn)，加層補(bǔ)償費(fèi)上訴人選擇了現(xiàn)分配的房屋面積而已放棄，宿舍樓加層擴(kuò)建費(fèi)，由于2號(hào)宿舍樓未拆，沒有損失而不應(yīng)發(fā)生，已得到的款項(xiàng)應(yīng)退還，其他費(fèi)用的發(fā)生與被上訴人無關(guān)，同時(shí)，依法上訴人所提出的請(qǐng)求即使成立，也已全部超過訴訟時(shí)效，一審判決應(yīng)維持。

經(jīng)審理查明：1993年4月30日，演出公司與?？邶埮d經(jīng)濟(jì)貿(mào)易開發(fā)公司（1994年1月12日雙方協(xié)議將其更換為龍興公司）經(jīng)協(xié)商簽訂了一份《合同書》，約定由演出公司提供其位于?？谑泄珗@北2號(hào)1350平方米的土地，龍興公司提供建設(shè)資金，雙方合作建設(shè)＂明星大廈＂，該大廈樓高十層，工程投資每平方米2000元。演出公司負(fù)責(zé)做好拆遷準(zhǔn)備，解決拆除舊房時(shí)所發(fā)生的糾紛，協(xié)助辦理前期手續(xù)及土地使用證、產(chǎn)權(quán)證；龍興公司負(fù)責(zé)組織設(shè)計(jì)、報(bào)建、施工、裝修、驗(yàn)收等工作并承擔(dān)費(fèi)用，雙方按演出公司35％，龍興公司65％的比例分配房產(chǎn)。分配以十層為基數(shù)，每增加一層，龍興公司補(bǔ)給演出公司30萬元，增加面積歸龍興公司所有。若建筑不足十層，演出公司實(shí)得面積也以十層計(jì)算，分成不小于2100平方米，剩余部分歸龍興公司所有，樓層以演出公司分配1至3層，不足部分自由選擇為原則，若余數(shù)不足一單元但超過單元的50％的，可按工程成本價(jià)向?qū)Ψ劫徺I此單元的剩余面積。龍興公司的施工期12個(gè)月，報(bào)建時(shí)間半年，總計(jì)18個(gè)月，除不可抗拒因素延誤外，每超過一個(gè)月罰款10萬元。龍興公司同意幫助演出公司進(jìn)行宿舍樓房的擴(kuò)建和頂上加層或支付加層擴(kuò)建費(fèi)60萬元。協(xié)議簽訂后，龍興公司分三次付給演出公司加層擴(kuò)建費(fèi)25萬元。1993年6月24日，雙方簽訂了一份《借款合同》，約定龍興公司借給演出公司人民幣100萬元。1993年10月28日，雙方簽訂了《合作興建＂明星大廈＂補(bǔ)充協(xié)議》，約定按實(shí)際進(jìn)展情況，演出公司同意報(bào)建時(shí)間拖延一個(gè)月，從11月1日起每延一天，龍興公司賠償其經(jīng)濟(jì)損失2000元等內(nèi)容。1993年11月2日，雙方簽訂《補(bǔ)充協(xié)議》，約定明星大廈主體占地面積設(shè)計(jì)若不能達(dá)到應(yīng)有的密度率（45％）時(shí)，分配給演出公司的實(shí)得面積不少于2100平方米。1993年12月4日，雙方簽訂《明星大廈繼續(xù)延長報(bào)建期限的補(bǔ)充協(xié)議》，約定延長報(bào)建期限到12月31日，但龍興公司自1993年11月1日起的延期賠償費(fèi)于1993年12月31日前一次付清。1994年5月5日，雙方又簽訂了一份《明星大廈繼續(xù)延長報(bào)建期限的補(bǔ)償協(xié)議》，約定報(bào)建期再次延長至1994年6月25日止，若龍興公司在此前不能支付按實(shí)際天數(shù)結(jié)算的賠償費(fèi)，則該款視為其向演出公司的借款，歸還期限至1994年12月31日止，年息按20％計(jì)算。1993年11月20日，海南省文化廣播體育廳以瓊文函［1993］399號(hào)文批復(fù)同意雙方合作興建明星大廈。1994年7月26日，海口市規(guī)劃局頒發(fā)了建設(shè)工程規(guī)劃臨時(shí)許可證，批準(zhǔn)明星大廈報(bào)建層數(shù)為十層，1997年5月20日又為第十一至十三層頒發(fā)了建設(shè)工程規(guī)劃臨時(shí)許可證。1995年10月19日，?？谑型恋毓芾砭忠允型磷郑?995］0544號(hào)文批復(fù)同意雙方合作建樓轉(zhuǎn)受讓用地。1994年9月19日，演出公司與?？谑泄贩志趾炗喠艘环荨秴f(xié)議書》，約定演出公司因施工需占用公路分局的通道臨時(shí)行車，每年的使用費(fèi)為1200元，使用至建樓完工為止。該協(xié)議書上除演出公司加蓋有公章外，龍興公司的全權(quán)代表邱杰在協(xié)議上也簽了名。明星大廈于1994年11月25日開工。1997年1月10日，雙方代表召開了＂關(guān)于明星大廈收尾工程問題聯(lián)席會(huì)議＂，會(huì)議紀(jì)要第三條的內(nèi)容為：＂第一層三面外墻在大廈工程驗(yàn)收后30日之內(nèi)按雙方原協(xié)商意見和標(biāo)準(zhǔn)維修＂。1997年11月8日，明星大廈經(jīng)海南省建筑工程質(zhì)量監(jiān)督站等單位驗(yàn)收，并頒發(fā)了工程質(zhì)量合格的竣工驗(yàn)收核驗(yàn)證書。1998年1月15日，雙方簽訂了一份《借款及有關(guān)事項(xiàng)協(xié)議書》，約定明星大廈工程于1994年11月25日正式動(dòng)工至1996年10月31日竣工，因種種原因及雙方協(xié)商同意將大廈整體銷售，故未進(jìn)行實(shí)體面積分配，由于暫時(shí)未定確切的購房者，演出公司要求將大廈一層先行使用并已于1997年12月5日接管使用。龍興公司同意預(yù)借10萬元給演出公司，該款將在雙方合作項(xiàng)目清算中本息一并處理。明星大廈建成后，因與原規(guī)劃報(bào)建方案有異，海口市規(guī)劃局未給換發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證。為此，雙方于1998年4月20日向該局提交了＂關(guān)于明星大廈規(guī)劃驗(yàn)收的請(qǐng)示報(bào)告＂，＂關(guān)于明星大廈規(guī)劃驗(yàn)收的請(qǐng)求報(bào)告＂，1998年11月18日，又提交了＂關(guān)于明星大廈規(guī)劃驗(yàn)收存在問題的承諾＂。三份函中均提出直接影響明星大廈規(guī)劃驗(yàn)收的是400平方米五層宿舍樓（即演出公司2號(hào)宿舍樓）的拆除問題沒有解決，并說明了未能拆除的原因和存在的困難。1998年11月26日，?？谑幸?guī)劃局頒發(fā)了建設(shè)工程規(guī)劃許可證。2000年4月29日，演出公司與海南大名裝修工程有限公司簽訂了一份《合同書》，約定演出公司將明星大廈首層外墻工程發(fā)包給大名公司承建。2000年8月21日，演出公司向一審法院起訴。2000年8月24日，雙方簽訂《明星大廈房產(chǎn)移交協(xié)議》，約定龍興公司將明星大廈1至4層房屋移交演出公司，其中1至3層已于1999年11月10日移交使用，現(xiàn)將剩余部分全部移交，面積以房產(chǎn)證為準(zhǔn)，實(shí)行多退少補(bǔ)原則，雙方合作產(chǎn)權(quán)利益的分配即告終結(jié)。之后，房屋所有權(quán)證辦妥，演出公司實(shí)際分得房屋面積為2319.2平方米。

上述事實(shí)有合同書、協(xié)議書、收付款憑證，海南省文化廣播體育廳批復(fù)、海口市土地管理局批復(fù)、土地使用證、建設(shè)工程規(guī)劃臨時(shí)許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、房屋所有權(quán)證、庭審筆錄及當(dāng)事人陳述等已經(jīng)法庭質(zhì)證的證據(jù)為證。

本院認(rèn)為：本案當(dāng)事人所簽協(xié)議，均是在協(xié)商一致的基礎(chǔ)上所作出的真實(shí)意思表示。雙方的合作關(guān)系已經(jīng)業(yè)務(wù)主管部門同意，并經(jīng)土地管理機(jī)關(guān)批準(zhǔn)辦理了合作登記手續(xù)，其形式要件和實(shí)質(zhì)要件都符合法律規(guī)定，故應(yīng)認(rèn)定有效。雙方協(xié)議所確定的一些權(quán)利義務(wù)，其具體內(nèi)容及實(shí)際履行都具有相對(duì)獨(dú)立性，該特點(diǎn)以致演出公司所提起的訴訟請(qǐng)求中有部分請(qǐng)求可分別獨(dú)立存在，故其訴訟時(shí)效期間也應(yīng)分別計(jì)算。當(dāng)事人雙方就明星大廈工程竣工期，延期報(bào)建的賠償費(fèi)轉(zhuǎn)為借款的償還期，首層外墻的施工期均有具體約定，演出公司可行使權(quán)利的時(shí)間是明確的，一審法院對(duì)該部分請(qǐng)求，認(rèn)定其已超過訴訟時(shí)效，并作出駁回其請(qǐng)求的處理是正確的，應(yīng)予維持。關(guān)于加層補(bǔ)償費(fèi)的約定，是以改變原計(jì)劃報(bào)建方案為前提而議定的，演出公司就該項(xiàng)權(quán)利的主張，應(yīng)以龍興公司合法取得加層房屋所有權(quán)為條件，明星大廈房屋所有權(quán)證系2000年8月取得，因此，演出公司就加層補(bǔ)償費(fèi)的請(qǐng)求，未超過訴訟失效，其請(qǐng)求應(yīng)予支持，一審法院亦以超過訴訟時(shí)效，判決駁回該項(xiàng)請(qǐng)求的認(rèn)定和處理不當(dāng)，應(yīng)予糾正。演出公司以提供土地為合作條件，其2號(hào)宿舍樓所附土地屬提供合作部分，因設(shè)計(jì)方案的調(diào)整該樓未拆除，其仍繼續(xù)使用。未拆除該樓的原因和理由，雙方在給政府主管部門的函中均已闡明。就加層擴(kuò)建費(fèi)合同雖未寫明是對(duì)拆除2號(hào)宿舍樓的補(bǔ)償，但卻約定的是＂幫助＂加層擴(kuò)建，根據(jù)雙方約定和本案實(shí)際，演出公司提出繼續(xù)支付該款的理由不充分，其請(qǐng)求不予支持，龍興公司已支付的加層擴(kuò)建費(fèi)不再退還，未支付的可不再支付。演出公司、龍興公司雙方都是明星大廈房產(chǎn)權(quán)利的享有者，就大廈建設(shè)期間占用海口市公路分局通道約定應(yīng)支付的使用費(fèi)，由雙方按約定分配房產(chǎn)的比例分擔(dān)，由雙方與海口市公路分局結(jié)算后支付。演出公司多分得的219.2平方米房屋，按合同約定的工程投資標(biāo)準(zhǔn)，即每平方米2000元計(jì)價(jià)在龍興公司應(yīng)向其付款中折抵。龍興公司給予演出公司的借款，因其未提出反訴，一審未作審理，二審依法亦不予處理。依照《中華人民共和國民法通則》第一百三十五條、第一百三十七條，《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款之規(guī)定，判決如下：

一、撤銷海口市中級(jí)人民法院（2000）海中法民初字第113號(hào)民事判決；

二、明星大廈加層補(bǔ)償費(fèi)人民幣90萬元，限龍興公司在本判決生效之日起一個(gè)月之內(nèi)，向演出公司支付，逾期則加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息；

三、演出公司多分房屋面積計(jì)價(jià)43.84萬元，限在本判決生效之日起一個(gè)月之內(nèi)向龍興公司支付，逾期則加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息，該款可與本判決第二項(xiàng)的款項(xiàng)折抵；

四、占用通道使用費(fèi)，雙方與?？谑泄贩志纸Y(jié)算后，由演出公司承擔(dān)35％，龍興公司承擔(dān)65％。

房地產(chǎn)合作開發(fā)糾紛范文第2篇

關(guān)鍵詞：中小型房地產(chǎn)企業(yè)；房地產(chǎn)融資；合作開發(fā)

自2010年開始，國家不斷加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控，各地方也陸續(xù)出臺(tái)了調(diào)控政策，大型房地產(chǎn)企業(yè)亦在“攻城掠地”搶占市場，中小型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨巨大的生存壓力，合作開發(fā)成為它們生存與發(fā)展的必然選擇。

一、中小型房地產(chǎn)企業(yè)合作開發(fā)的必要性

（一）宏觀調(diào)控下中小房地產(chǎn)企業(yè)融資更難

1、宏觀調(diào)控下房地產(chǎn)企業(yè)儲(chǔ)備的土地出手難

（1）開發(fā)商囤積大量土地。房地產(chǎn)行業(yè)的高額利潤吸引了眾多資金進(jìn)入到房地產(chǎn)市場，這必然使得土地供給的競爭更加劇烈。據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)，2005年前11個(gè)月，我國購置土地面積中，未完成開發(fā)土地面積近1.7億平方；2005年全國房地產(chǎn)百強(qiáng)企業(yè)共儲(chǔ)備土地面積4億平方。

（2）國家加大了對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)閑置土地的處置力度。在2008年里，整頓閑置土地毫無疑問成為房地產(chǎn)政策調(diào)控的在重頭戲。2008年1月，國務(wù)院辦公廳下發(fā)《國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》（國發(fā)〔2008〕3號(hào)），通知指出：一是優(yōu)先開發(fā)利用空閑、廢棄、閑置和低效利用的土地，努力提高建設(shè)用地利用效率；二是嚴(yán)格執(zhí)行閑置土地處置政策，即土地閑置滿兩年、依法應(yīng)當(dāng)無償收回的，堅(jiān)決無償收回，重新安排使用。對(duì)于囤積土地的開發(fā)商而言，往往采取三種方式處理手中的土地：籌集資金自主開發(fā)；轉(zhuǎn)讓土地；與其他企業(yè)合作開發(fā)。

2、獲得房地產(chǎn)開發(fā)土地的門檻提高

2006年8月國土資源部下發(fā)的新規(guī)范實(shí)施，明確了必須納入招、拍、掛出讓國有土地的六類情形，進(jìn)一步完善了土地使用權(quán)的出讓制度，嚴(yán)格控制了劃撥土地和協(xié)議出讓土地的范圍。2007年12月，國土資源部、財(cái)政部、中國人民銀行聯(lián)合頒布了《土地儲(chǔ)備管理辦法》，此辦法又進(jìn)一步完善了土地儲(chǔ)備制度，使得土地供給更加規(guī)范和嚴(yán)格。一系列土地調(diào)控政策的出臺(tái)，提高了征地成本和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)獲得土地的門檻。

（二）國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)自身特點(diǎn)

房地產(chǎn)是典型的資金密集型行業(yè)，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說，土地和資金是企業(yè)的生命，無論是土地的購買還是項(xiàng)目的開發(fā)都離不開高額資金的支持。而且，國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)以中小房地產(chǎn)企業(yè)居多，它們存在自身開發(fā)資質(zhì)低、自有資金少、負(fù)債率高，融資難的問題一直困擾著中小房地產(chǎn)企業(yè)。

此外，國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)達(dá)到10%的凈利潤（家電業(yè)2%，IT業(yè)2%-3%）吸引了其他行業(yè)有實(shí)力的大型企業(yè)加入房地產(chǎn)開發(fā)的大軍中，使得房地產(chǎn)市場的競爭更加劇烈，同時(shí)也讓中小房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的日子更難過。因此，在種種不利條件之下，合作開發(fā)無疑會(huì)成為中小房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的必由之路。

二、中小型房地產(chǎn)企業(yè)合作開發(fā)的定義及類型

（一）合作開發(fā)的定義

合作開發(fā)，分為狹義的合作開發(fā)和廣義的合作開發(fā)。狹義的合作開發(fā)指的是雙方當(dāng)事人約定，由一方提供建設(shè)用地使用權(quán)，另外一方提供資金、技術(shù)、勞務(wù)等合作開發(fā)土地、建筑房產(chǎn)項(xiàng)目等，共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，共享收益的房地產(chǎn)開發(fā)方式。而廣義上的合作開發(fā)，則是指任何由兩方合作進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的都可以納入合作開發(fā)房地產(chǎn)的范疇。本文只討論廣義的合作開發(fā)。

（二）合作開發(fā)的類型

中小型房地產(chǎn)企業(yè)合作類型主要有兩種：緊密型合作和松散型合作。

1、緊密型合作

緊密型合作，指合作的各方共同出資、組成新的具有法人資格的經(jīng)濟(jì)實(shí)體。其特點(diǎn)是：參加合作的方式是出資；組成的經(jīng)濟(jì)實(shí)體具有法人資格；合作各方共同經(jīng)營、共負(fù)盈虧，僅以自己出資的財(cái)產(chǎn)為限承擔(dān)責(zé)任。

但是，緊密型合作案例比較少見，因?yàn)檫@種類型的合作開發(fā)方式周期長、風(fēng)險(xiǎn)大，往往涉及到法律問題，如股權(quán)轉(zhuǎn)讓、股權(quán)之爭、份額之爭等。

2、松散型合作

松散型合作，指合作各方共同出資、共同經(jīng)營，組成一個(gè)合伙性質(zhì)的、不具備法人條件的經(jīng)濟(jì)聯(lián)合組織。目前最常見的合作開發(fā)方式多采用松散型合作，因?yàn)樵撃Ｊ较嗷ブg約束性較小，風(fēng)險(xiǎn)亦較小，但是也會(huì)存在各類法律風(fēng)險(xiǎn)。

（三）中小型房地產(chǎn)企業(yè)合作開發(fā)存在的問題

目前，很多中小房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已經(jīng)認(rèn)識(shí)到合作開發(fā)的重要性和必要性，并且去開始實(shí)踐，但在合作中卻經(jīng)常出現(xiàn)一些必要或不必要的糾紛，出現(xiàn)糾紛的原因很多，其分析如下：

1、中小型房地產(chǎn)企業(yè)自身問題

（1）由于各個(gè)中小企業(yè)本身開發(fā)資質(zhì)低、自有資金少、負(fù)債率高等原因，造成企業(yè)信用度不高，使得企業(yè)之間缺乏信任，也就失去了合作的基礎(chǔ)。

（2）一些中小企業(yè)對(duì)自己所擁有優(yōu)勢資源缺乏客觀、理性的評(píng)估。不能充分認(rèn)識(shí)和評(píng)估自己的優(yōu)勢資源，對(duì)自己需要什么樣的合作對(duì)象缺乏理性分析和清醒的認(rèn)識(shí)。造成企業(yè)在選擇合作對(duì)象時(shí)，往往只看對(duì)方的資金實(shí)力，而不從是否與自身企業(yè)能否相容、匹配、互補(bǔ)等綜合條件來做決策。

（3）中小型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從業(yè)人員法律觀念淡薄。房地產(chǎn)開發(fā)投入資金巨大，開發(fā)周期長，房地產(chǎn)合作開發(fā)的兩方或多方承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)大，一旦出現(xiàn)問題，雙方當(dāng)事人的利益損失就是巨大的，因此嚴(yán)謹(jǐn)、規(guī)范、合法的合作開發(fā)合同是保障企業(yè)利益的重要依據(jù)。然而，中小型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從業(yè)人員法律觀念淡薄，對(duì)合作開發(fā)合同的認(rèn)識(shí)不夠。

2、相關(guān)的法律法規(guī)不健全，行業(yè)缺乏有效的監(jiān)督和管理

一個(gè)行業(yè)的健康發(fā)展離不開完善的法律制度的支持和保護(hù)，對(duì)于房地產(chǎn)合作開發(fā)亦如此。不論是采取松散型合作方式，抑或是緊密型合作方式，都需要有健全的法律法規(guī)支持與約束。但是當(dāng)前，在合作開發(fā)方面缺乏有效的法律法規(guī)監(jiān)督、約束。

此外，由于中小房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營、管理能力有限等原因，在房地產(chǎn)合作過程中，中小房地產(chǎn)企業(yè)必然需要咨詢一些法律、會(huì)計(jì)等顧問機(jī)構(gòu)，但目前國家對(duì)這些機(jī)構(gòu)的規(guī)范少，導(dǎo)致這些機(jī)構(gòu)不足夠中立。

三、對(duì)合作開發(fā)的一些建議

（一）中小型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要認(rèn)清形勢，轉(zhuǎn)變思維，積極推進(jìn)相互間的合作開發(fā)

第一，面對(duì)國家的宏觀調(diào)控以及對(duì)房地產(chǎn)市場的規(guī)范，中小房地產(chǎn)企業(yè)要及時(shí)轉(zhuǎn)變思維，認(rèn)真分析自身企業(yè)及本行業(yè)面臨的情況，在清楚把握自身優(yōu)勢和劣勢基礎(chǔ)上積極推進(jìn)與其他企業(yè)的合作。

第二，在選擇合作對(duì)象，特別是戰(zhàn)略合作企業(yè)時(shí)候，不能僅看對(duì)方的實(shí)力，更要考慮對(duì)方與自身是否相容、匹配、互補(bǔ)。選擇合作者需要考慮雙方戰(zhàn)略目標(biāo)的一致性、企業(yè)優(yōu)勢互補(bǔ)性、企業(yè)文化的兼容性、企業(yè)合作及資源整合的控制性。

第三，簽訂完備的合作開發(fā)合同。房地產(chǎn)合作開發(fā)合同內(nèi)容復(fù)雜標(biāo)的巨大，履行期限長，雙方利益針鋒相對(duì)，極易引發(fā)糾紛，而一旦產(chǎn)生糾紛，由于目前我國相應(yīng)的法律規(guī)定尚不具體，實(shí)踐中對(duì)其法律性質(zhì)認(rèn)識(shí)不一，訴訟周期一般都很長，后果難以預(yù)測，因此，簽訂合作開發(fā)合同一定要謹(jǐn)慎。在合同中，要明確雙方的責(zé)任，對(duì)每一項(xiàng)義務(wù)和權(quán)益做詳細(xì)約定，重視違約約定。

（二）建立健全法律法規(guī)，完善行業(yè)監(jiān)督機(jī)制

建立健全法律法規(guī)，完善行業(yè)監(jiān)督機(jī)制，促進(jìn)中小型房地產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展。中小型房地產(chǎn)要想發(fā)展，必須有國家政策支持和法律的保障，特別是在合作開發(fā)問題上，更需法律的規(guī)范與約束。同時(shí)，要加強(qiáng)行業(yè)內(nèi)部監(jiān)督，提高行業(yè)自身的自律性。

參考文獻(xiàn)：

1、陳珂，賈秀磊.基于多屬性綜合評(píng)價(jià)法的房地產(chǎn)企業(yè)合作伙伴選擇[J].建筑管理現(xiàn)代化，2007(4).

房地產(chǎn)合作開發(fā)糾紛范文第3篇

某指揮部與H房地產(chǎn)公司簽訂了《合作開發(fā)房地產(chǎn)協(xié)議》，約定共同開發(fā)房產(chǎn)兩幢。某指揮部作為甲方，負(fù)責(zé)為乙方H房地產(chǎn)公司辦理五證一書；乙方負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)、建設(shè)、開發(fā)、銷售，并承擔(dān)一切費(fèi)用。同時(shí)約定乙方給甲方無償建設(shè)一幢辦公樓作為合作條件。

協(xié)議生效后，某指揮部違約將五證一書辦理在自己名下，隨后擅自單獨(dú)以自己的名義與某建筑公司簽訂了《建設(shè)工程施工合同》。在施工過程中，某指揮部與H房地產(chǎn)公司共同支付了大部分工程款，房屋竣工后，H房地產(chǎn)公司占用了一部分房屋，其余由某指揮部使用。辦公樓并未開工建設(shè)。

后因工程欠款，某建筑公司將某指揮部訴至法院，要求支付拖欠的工程款及利息。某指揮部以自己和H房地產(chǎn)公司存在聯(lián)建協(xié)議及部分房屋由H房地產(chǎn)公司占用為由，申請(qǐng)追加了H房地產(chǎn)公司作為共同被告。某建筑公司遂將訴訟請(qǐng)求變更為請(qǐng)求某指揮部與H房地產(chǎn)公司承擔(dān)共同支付工程款及利息的連帶責(zé)任。

2 爭議

針對(duì)H房地產(chǎn)公司應(yīng)否承擔(dān)連帶責(zé)任，有不同的觀點(diǎn)。一種觀點(diǎn)認(rèn)為，H房地產(chǎn)公司應(yīng)承擔(dān)工程欠款的連帶責(zé)任，理由如下：

首先，施工合同雖然是某指揮部與某建筑公司簽訂的，但H房地產(chǎn)公司是工程項(xiàng)目的聯(lián)合開發(fā)方，某指揮部與H房地產(chǎn)公司的聯(lián)建利益尚未分割，H房地產(chǎn)公司從該合同中獲取了利益，因此H房地產(chǎn)公司理應(yīng)承擔(dān)該合同相應(yīng)的義務(wù)。

其次，H房地產(chǎn)公司對(duì)某指揮部與某建筑公司簽訂的施工合同是予以認(rèn)可的，并在施工期間向某建筑公司支付了部分工程款，說明H房地產(chǎn)公司在事實(shí)上已參與了施工合同的履行。

第三、根據(jù)H房地產(chǎn)公司與某指揮部簽訂的聯(lián)建協(xié)議，其聯(lián)建行為在法律性質(zhì)上應(yīng)屬合伙行為，合伙人應(yīng)當(dāng)對(duì)合伙債務(wù)承擔(dān)責(zé)任。H房地產(chǎn)公司雖然未直接簽訂施工合同，但不能免除其依法向某建筑公司支付工程款的義務(wù)。因此H房地產(chǎn)公司應(yīng)對(duì)某指揮部拖所欠工程款承擔(dān)連帶責(zé)任。

另一種觀點(diǎn)認(rèn)為，H房地產(chǎn)公司不應(yīng)該承擔(dān)該工程欠款的連帶責(zé)任。理由如下：

第一，某指揮部與某建筑公司之間存在施工合同關(guān)系，H房地產(chǎn)公司與某縣指揮部之間存在合作開發(fā)房地產(chǎn)合同關(guān)系，這是兩個(gè)各自獨(dú)立的合同，具有相對(duì)性，二者不存在連帶關(guān)系。

第二，按照《民法通則》第八十四條的規(guī)定，債是“在當(dāng)事人之間產(chǎn)生的特定的權(quán)利和義務(wù)關(guān)系”。 H房地產(chǎn)公司不是施工合同的當(dāng)事人，與某建筑公司不存在特定的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，不負(fù)有向其給付工程款的義務(wù)。

第三，如果讓H房地產(chǎn)公司承擔(dān)施工合同付款義務(wù)，既違背了合同自愿原則，也與民事法律的公平原則相悖。因?yàn)镠房地產(chǎn)公司已依合作開發(fā)合同的約定承擔(dān)了相應(yīng)的合同義務(wù)，如果再要求其承擔(dān)合作開發(fā)合同另一方應(yīng)承擔(dān)的義務(wù)，有失公允。

3 分析

筆者同意第二種觀點(diǎn)，具體理由如下：

3.1 H房地產(chǎn)公司不應(yīng)成為本案被告，某指揮部追加其為共同被告沒有法律依據(jù)

最高人民法院《關(guān)于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉若干問題的意見》第57條規(guī)定：“必須共同進(jìn)行訴訟的當(dāng)事人沒有參加訴訟的，人民法院應(yīng)當(dāng)依照民事訴訟法第一百一十九條的規(guī)定，通知其參加；當(dāng)事人也可以向人民法院申請(qǐng)追加。人民法院對(duì)當(dāng)事人提出的申請(qǐng)，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行審查，申請(qǐng)無理的，裁定駁回；申請(qǐng)有理的，書面通知被追加的當(dāng)事人參加訴訟?！?/p>

根據(jù)上述規(guī)定，被告雖然有權(quán)申請(qǐng)追加共同被告。但前提條件是“必須共同進(jìn)行訴訟的當(dāng)事人沒有參加訴訟的”。也即只有在必要的共同訴訟中遺漏了被告的情況下，被告才有權(quán)申請(qǐng)追加被告。根據(jù)我國《民法通則》的規(guī)定，只有共同所有、共同繼承、共同侵權(quán)、合伙制度等情況下才有可能產(chǎn)生必要的共同訴訟。

因此，某指揮部在本案中，以和H房地產(chǎn)公司存在聯(lián)建協(xié)議及部分房屋由H房地產(chǎn)公司占用，有法律上的利害關(guān)系為由，追加其為共同被告沒有法律依據(jù)。即使H房地產(chǎn)公司占用部分房屋，也只是某指揮部和H房地產(chǎn)公司之間因?yàn)槁?lián)建合同而發(fā)生的關(guān)系，雙方如有爭議，可另行處理和解決。同時(shí)，按照《民事訴訟法》第56條之規(guī)定，即使H房地產(chǎn)公司與本案有法律上的利害關(guān)系，也只能列為第三人，而不應(yīng)追加為共同被告。

3.2 某建筑公司無權(quán)要求H房地產(chǎn)公司承擔(dān)工程欠款責(zé)任

首先，本案訟爭的法律關(guān)系是建設(shè)工程施工合同糾紛。施工合同的雙方當(dāng)事人是作為發(fā)包人的某指揮部與作為承包人的某建筑公司。根據(jù)合同相對(duì)性的原則，合同內(nèi)容只對(duì)當(dāng)事人產(chǎn)生約束力，對(duì)合同當(dāng)事人以外的人不發(fā)生法律效力。H房地產(chǎn)公司不是施工合同當(dāng)事人，不應(yīng)對(duì)施工合同承擔(dān)合同義務(wù)。

其次，《民法通則》第八十四條第一款規(guī)定：“債是按照合同的約定或者依照法律的規(guī)定，在當(dāng)事人之間產(chǎn)生的特定的權(quán)利和義務(wù)關(guān)系。”第二款規(guī)定：“債權(quán)人有權(quán)要求債務(wù)人按照合同的約定或者依照法律的規(guī)定履行義務(wù)?！笨梢姡瑐翘囟ó?dāng)事人之間的法律關(guān)系，債權(quán)人和債務(wù)人都是特定的。這里的“特定的”含義就是講只有合同當(dāng)事人才受合同權(quán)利義務(wù)內(nèi)容的約束。債權(quán)在性質(zhì)上屬于對(duì)人權(quán)，相對(duì)性是債權(quán)的基礎(chǔ)。債權(quán)人只能向特定的債務(wù)人請(qǐng)求給付，債務(wù)人只能對(duì)特定的債權(quán)人負(fù)有給付義務(wù)。債權(quán)人要求債務(wù)人履行義務(wù)的基礎(chǔ)是合同約定或法律規(guī)定。即使因第三人的行為致使債權(quán)不能實(shí)現(xiàn)，債權(quán)人也不能依據(jù)債權(quán)的效力向第三人請(qǐng)求排除妨害，也不能在沒有法律依據(jù)的情況下突破合同相對(duì)性原則要求第三人對(duì)債務(wù)承擔(dān)責(zé)任。

3.3 某建筑公司主張H房地產(chǎn)公司與某指揮部共同承擔(dān)工程欠款責(zé)任，即承擔(dān)連帶責(zé)任，缺乏法律依據(jù)

原告以H房地產(chǎn)公司與某指揮部之間存在聯(lián)建合同為由，要求共同承擔(dān)工程欠款連帶責(zé)任，沒有法律依據(jù)。

首先，從程序上講，建設(shè)工程施工合同案件是基于合同而產(chǎn)生的糾紛，法院就只能圍繞合同關(guān)系進(jìn)行審理，并根據(jù)合同相對(duì)性的原則確認(rèn)承擔(dān)責(zé)任的主體。如果將合同關(guān)系以外的主體列入合同糾紛中一并解決，勢必將同時(shí)審理兩個(gè)不同性質(zhì)的法律關(guān)系，明顯有違一案一訴的基本訴訟原則。

其次，從實(shí)體上講，H房地產(chǎn)公司與某指揮部之間不符合承擔(dān)連帶責(zé)任的條件。最高人民法院《關(guān)于審理涉及國有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第14條規(guī)定：“本解釋所稱的合作開發(fā)房地產(chǎn)合同，是指當(dāng)事人訂立的以提供出讓土地使用權(quán)、資金等作為共同投資，共享利潤、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)合作開發(fā)房地產(chǎn)為基本內(nèi)容的協(xié)議?！笨梢姡献鏖_發(fā)合同各方是按照合同約定各自承擔(dān)權(quán)利義務(wù)的，“共同投資，共享利潤、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)”是指合作各方內(nèi)部關(guān)系，而不是指對(duì)外關(guān)系。

《民法通則》第五十二條規(guī)定：“企業(yè)之間或者企業(yè)、事業(yè)單位之間聯(lián)營，共同經(jīng)營、不具備法人條件的，由聯(lián)營各方按照出資比例或者協(xié)議的約定，以各自所有的或者經(jīng)營管理的財(cái)產(chǎn)承擔(dān)民事責(zé)任。依照法律的規(guī)定或者協(xié)議的約定負(fù)連帶責(zé)任的，承擔(dān)連帶責(zé)任?！钡谖迨龡l規(guī)定：“企業(yè)之間或者企業(yè)、事業(yè)單位之間聯(lián)營，按照合同的約定各自獨(dú)立經(jīng)營的，它的權(quán)利和義務(wù)由合同約定，各自承擔(dān)民事責(zé)任?！?/p>

參照上述兩條規(guī)定，本案當(dāng)事人沒有成立合作開發(fā)房地產(chǎn)的項(xiàng)目公司或成立不具備法人條件的其他組織，應(yīng)屬“獨(dú)立經(jīng)營”，應(yīng)按照約定各自獨(dú)立承擔(dān)民事責(zé)任。退一步說，即使H房地產(chǎn)公司與某指揮部之間合作開發(fā)合同屬于《民法通則》第五十二條規(guī)定的情形，聯(lián)營各方也應(yīng)當(dāng)按照法律規(guī)定或者協(xié)議約定承擔(dān)連帶責(zé)任。但H房地產(chǎn)公司與某指揮部之間既沒有承擔(dān)連帶責(zé)任的協(xié)議，《建筑法》、《城市房地產(chǎn)管理法》及相關(guān)司法解釋也沒有聯(lián)建方應(yīng)對(duì)另一方債務(wù)承擔(dān)連帶責(zé)任的法律規(guī)定。因此本案根本不存在承擔(dān)連帶責(zé)任的條件。

可見，H房地產(chǎn)公司與某指揮部之間的合作開發(fā)合同，既不屬于個(gè)人合伙，也沒有成立合伙企業(yè)，不應(yīng)當(dāng)適用《民法通則》或《合伙企業(yè)法》有關(guān)個(gè)人合伙和普通合伙人承擔(dān)連帶責(zé)任的規(guī)定。

事實(shí)上，連帶責(zé)任是非常重大的民事責(zé)任，對(duì)其認(rèn)定必須非常嚴(yán)謹(jǐn)和慎重，在沒有明確的法律規(guī)定或當(dāng)事人清晰的意思表示的前提下，應(yīng)尊重合同的相對(duì)性，不應(yīng)隨意擴(kuò)大連帶責(zé)任的適用范圍，以保護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益。

綜上，筆者認(rèn)為，合作開發(fā)房地產(chǎn)合同與建設(shè)工程施工合同屬于性質(zhì)不同的兩種法律關(guān)系。H房地產(chǎn)公司在施工過程中交付某建筑公司工程款，是履行聯(lián)建合同的行為，和建設(shè)施工合同沒有關(guān)系。H房地產(chǎn)公司在合作開發(fā)房地產(chǎn)合同中的履約行為，不應(yīng)成為建設(shè)施工合同中承擔(dān)連帶責(zé)任的事實(shí)依據(jù)。

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房地產(chǎn)合作開發(fā)糾紛范文第4篇

關(guān)鍵詞：聯(lián)合開發(fā)房地產(chǎn)概念特征組織方式有效性

對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)，土地和資金都是必不可少的資源，缺了任何一個(gè)，開發(fā)無從談起。即使是神通廣大的房地產(chǎn)商，也經(jīng)常面臨擁有土地使用權(quán)但缺乏資金或資金充足但沒有土地的窘境。于是聯(lián)合開發(fā)應(yīng)運(yùn)而生。聯(lián)合開發(fā)作為紐帶，促成了資金和土地的結(jié)合，盤活了諸多房地產(chǎn)項(xiàng)目，對(duì)房地業(yè)的發(fā)展功不可沒。但同時(shí)，聯(lián)合開發(fā)引發(fā)的糾紛也不在少數(shù)，且糾紛一旦發(fā)生，往往標(biāo)的數(shù)額巨大，案情錯(cuò)綜復(fù)雜（例如，每年最高人民法院審理的民事案件中，此類案件都占很大比例）。因此，如何界定聯(lián)合開發(fā)的性質(zhì)，如何確保聯(lián)合開發(fā)行為的合法有效，如何從法律角度預(yù)防糾紛的發(fā)生等問題，就成了房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人事和從事房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的律師們的重大課題。筆者也嘗試著對(duì)這些問題做了點(diǎn)思考，現(xiàn)呈現(xiàn)給各位方家，希望能起到拋磚引玉之效。

一、聯(lián)合開發(fā)房地產(chǎn)行為的法律性質(zhì)和特征：

所謂聯(lián)合開發(fā)房地產(chǎn)，指雙方當(dāng)事人約定,由一方提供建設(shè)用地使用權(quán)，另外一方提供資金、技術(shù)、勞務(wù)等，合作開發(fā)土地，建筑房產(chǎn)等項(xiàng)目，共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，共享收益的房地產(chǎn)開發(fā)方式。提供土地使用權(quán)的一方，我們稱之為供地方；另一方則是從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，我們稱之為建筑方。這種意義上的聯(lián)合開發(fā)房地產(chǎn)是狹義的。從廣義上講，任何由兩方合作進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)都可以納合開發(fā)房地產(chǎn)的范疇，不限于一方出地一方出資，也可以雙方共同出資；不限于進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營，也可以是建房自用；不限于雙方都是法人或其他組織，也可以是法人或其他組織與自然人或自然人之間合作；不限于在城市規(guī)劃區(qū)國有土地上進(jìn)行建設(shè)，也可以是在集體土地上聯(lián)合建房。

從概念的界定我們不難發(fā)現(xiàn)聯(lián)合開發(fā)房地產(chǎn)屬于《民法通則》規(guī)定的法人聯(lián)營，具有如下特征：

（一）、主體特定性。體現(xiàn)在聯(lián)合開發(fā)雙方中必須有一方以上具備房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)?！斗康禺a(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》對(duì)設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)限定了較高條件：設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，除應(yīng)當(dāng)符合有關(guān)法律、行政法規(guī)規(guī)定的企業(yè)設(shè)立條件外，還應(yīng)當(dāng)具備下列條件：（一）有100萬元以上的注冊資本；（二）有4名以上持有資格證書的房地產(chǎn)專業(yè)、建筑工程專業(yè)的專職技術(shù)人員，2名以上持有資格證書的專職會(huì)計(jì)人員。省、自治區(qū)、直轄市人民政府可以根據(jù)本地方的實(shí)際情況，對(duì)設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的注冊資本和專業(yè)技術(shù)人員的條件作出高于前款的規(guī)定。以確保進(jìn)入該領(lǐng)域的公司具備相應(yīng)的開發(fā)能力。

（二）貫徹責(zé)、權(quán)、利統(tǒng)一的原則。

實(shí)踐中，有很多聯(lián)合開發(fā)行為就是因?yàn)檫`反了聯(lián)營個(gè)這一基本原則而被法院認(rèn)定為無效。比如，甲公司與乙公司簽定的聯(lián)合開發(fā)協(xié)議中約定：甲公司僅負(fù)責(zé)提供建設(shè)用地，不參與項(xiàng)目的建設(shè)管理，不論項(xiàng)目是否贏利，乙公司均應(yīng)向甲公司支付若干收益。根據(jù)最高人民法院關(guān)于審理聯(lián)營合同糾紛案件若干問題的解答》的規(guī)定，此類條款屬于聯(lián)營合同的“保底條款”，應(yīng)認(rèn)定為無效。需要指出的是，所謂的責(zé)權(quán)利統(tǒng)一，是從整個(gè)合同中雙方當(dāng)事人的地位角度而言的，是指從宏觀上看，雙方權(quán)利和義務(wù)向統(tǒng)一，并非指在開發(fā)的任何環(huán)節(jié)雙方當(dāng)事人都必須均等的付出和收益。比如說，在項(xiàng)目的建設(shè)工程中，不具備房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的公司往不參與具體管理工作（或者僅派人監(jiān)督），而是由房地產(chǎn)公司全權(quán)負(fù)責(zé)，這并不意味著違反了該原則。

（三）法律關(guān)系復(fù)雜。

聯(lián)合開發(fā)房地產(chǎn)涉及多方當(dāng)事人之間的法律關(guān)系，錯(cuò)綜復(fù)雜。首先是合作雙方的關(guān)系，如上文所說應(yīng)屬聯(lián)營關(guān)系，而聯(lián)營又分為法人型聯(lián)營和松散型聯(lián)營，組織形式和權(quán)利義務(wù)分配都需要仔細(xì)約定（文將詳細(xì)分析）；其次是聯(lián)合體與政府主觀部門的關(guān)系，開發(fā)房地產(chǎn)的各個(gè)環(huán)節(jié)，立項(xiàng)、到規(guī)劃、開工、預(yù)售、驗(yàn)收都離不開政府部門的監(jiān)督，最直觀的表現(xiàn)就是要申請(qǐng)辦理若干個(gè)許可證或批準(zhǔn)文件。而聯(lián)合開發(fā)更需要向政府部門做好審批工作，辦理證件或批文都應(yīng)以合作雙方的名義辦理，只要這樣聯(lián)合開發(fā)行為才能獲得法律的認(rèn)可。由于沒有做好聯(lián)合開發(fā)的審批工作而導(dǎo)致某一方的權(quán)利受到損害或合作合同被法院認(rèn)定無效的案例俯首皆是，教訓(xùn)非常慘痛。再次是聯(lián)合體與其他單位或個(gè)人的關(guān)系，包括與建筑承包商、拆遷安置人員、購房業(yè)主、貸款和按揭合作銀行等。

二、選擇恰當(dāng)?shù)暮献鞣绞绞琼樌M(jìn)行聯(lián)合開發(fā)的組織保障。

根據(jù)《民法通則》中關(guān)于聯(lián)營的規(guī)定，聯(lián)合開發(fā)房地產(chǎn)可以采取三種方式：

（一）、組建新的法人。即雙方出資（城市房地產(chǎn)管理法）第二十七條規(guī)定：“依法取得的土地使用權(quán)，可以依照本法和有關(guān)法律、行政法規(guī)的規(guī)定，作價(jià)入股，合資、合作開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)”。該條對(duì)以土地使用權(quán)出資提供了法律保障。）成立項(xiàng)目公司，以項(xiàng)目公司的名義進(jìn)行開發(fā)，雙方按照出資比例承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)、獲取收益。以項(xiàng)目公司方式開發(fā)的優(yōu)點(diǎn)是責(zé)任明確、相對(duì)而言可以減少糾紛發(fā)生的概率。同時(shí)其不足之處也很多：比如組建項(xiàng)目公司需要一定的時(shí)間，成立規(guī)范的管理機(jī)構(gòu)，費(fèi)用較高且容易錯(cuò)過商機(jī)；再比如以土地使用權(quán)出資必須辦理土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)，而當(dāng)土地使用權(quán)是劃撥取得時(shí)這一手續(xù)就無法辦成；更重要的是項(xiàng)目公司的利潤只能在交納所得稅以后上交聯(lián)合開發(fā)各方，對(duì)合作者來講這當(dāng)然是不合算的。

（二）、組建聯(lián)合管理機(jī)構(gòu)。即合作雙方各自派遣若干人員組成聯(lián)合管理機(jī)構(gòu)，實(shí)踐中有的叫“聯(lián)建辦公室”，有的稱“聯(lián)合管理委員會(huì)”不一而足，其職責(zé)是協(xié)調(diào)雙方的關(guān)系，對(duì)合作中的重大事項(xiàng)作出決策，具體運(yùn)作開發(fā)項(xiàng)目。聯(lián)合管理機(jī)構(gòu)與項(xiàng)目公司的最高區(qū)別在于它僅作為內(nèi)部機(jī)構(gòu)，并非獨(dú)立民事主體，不具有締結(jié)合同等民事權(quán)利能力，也不能對(duì)立承擔(dān)民事責(zé)任。實(shí)踐中，曾出現(xiàn)過某建筑施工企業(yè)將某項(xiàng)目的“聯(lián)建辦公室”訴至法院要求支付工程款的案例，顯然是列錯(cuò)了被告人。而另外一則案例就不那么簡單了：某項(xiàng)目聯(lián)合開發(fā)雙方組建的“聯(lián)合管理委員會(huì)”不但行使內(nèi)部只能，而且堂而煌之地掛起排子，刻制印章并簽定了《建筑工程施工合同》，最終后因拖欠工程款施工單位將聯(lián)合開發(fā)雙方都告上法庭。為了不出現(xiàn)這種情況，聯(lián)合開發(fā)雙方必須對(duì)聯(lián)合管理機(jī)構(gòu)的法律地位有清晰的認(rèn)識(shí)，并且注意避免對(duì)外使用聯(lián)合管理機(jī)構(gòu)的名義。

（三）、不成立聯(lián)合機(jī)構(gòu)，按照合同的約定各自獨(dú)立履行義務(wù)。這種方式主要使用于相對(duì)簡單的項(xiàng)目。

上述第2、3種方式（統(tǒng)稱非法人型聯(lián)營）中，除了合作雙方之間容易產(chǎn)生糾紛外（下文將詳細(xì)論述），實(shí)踐中爭議較大的還有一個(gè)問題：即聯(lián)合開發(fā)雙方是否對(duì)因項(xiàng)目產(chǎn)生的一切責(zé)任（不論以合作任何一方的名義直接產(chǎn)生）都承擔(dān)連帶責(zé)任？有一種觀點(diǎn)對(duì)此持肯定態(tài)度，理由是聯(lián)合開發(fā)的項(xiàng)目最終由雙方共同收益，本著權(quán)利義務(wù)對(duì)等的原則雙方應(yīng)對(duì)任何一方因該項(xiàng)目的產(chǎn)生的對(duì)債務(wù)負(fù)連帶責(zé)任，至于雙方在聯(lián)合開發(fā)協(xié)議中對(duì)各自責(zé)任做的劃分不能產(chǎn)生對(duì)外效力，只能作為內(nèi)部追償?shù)囊罁?jù)。還是以上述建筑工程款糾紛為例，按照這種觀點(diǎn)，法院只要能認(rèn)定該欠款是因聯(lián)和開發(fā)項(xiàng)目產(chǎn)生，就可以判令聯(lián)合開發(fā)雙方承擔(dān)連帶責(zé)任，而不必考慮該合同是哪一方簽定的，也不受聯(lián)合開發(fā)合同中關(guān)于各自責(zé)任的劃分的影響。

筆者認(rèn)為，對(duì)此問題不能一概而論，應(yīng)做具體分析。如果聯(lián)合開發(fā)合同明確約定了雙方互負(fù)連帶責(zé)任，自然應(yīng)以該約定為準(zhǔn)。如果聯(lián)合開發(fā)合同沒有約定雙方互負(fù)連帶責(zé)任，則要正確界定聯(lián)合開發(fā)合同的雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思和合同性質(zhì)。聯(lián)合開發(fā)房地產(chǎn)合同是一種無名合同，當(dāng)事人人約定的內(nèi)容不同，合同的性質(zhì)就會(huì)不同。如果合同重在雙方約定出資，即一方提供土地使用權(quán)，另一方出資金，雙方在項(xiàng)目完成后，共同出售，共同出售，共同分享利益，則此類合同就是合伙合同，雙方對(duì)聯(lián)合開發(fā)項(xiàng)目產(chǎn)生的債務(wù)應(yīng)當(dāng)互負(fù)連帶責(zé)任；如果合同重在建筑方為供地方完成一定的建設(shè)工作，且進(jìn)行建筑物與土地使用權(quán)的交換，則此類合同為加工承攬與互易的混合合同，雙方對(duì)各自的行為獨(dú)立承擔(dān)責(zé)任。

二、簽定完備的聯(lián)合開發(fā)合同是避免糾紛的關(guān)鍵。

聯(lián)合開發(fā)房地產(chǎn)合同內(nèi)容復(fù)雜，標(biāo)的巨大，履行期限長，雙方利益針鋒相對(duì)，極易引發(fā)糾紛；而一旦產(chǎn)生糾紛，由于目前我國相應(yīng)的法律規(guī)定尚不具體，實(shí)踐中對(duì)其法律性質(zhì)認(rèn)識(shí)不一，訴訟周期一般都很長，后果難以預(yù)測。因此，簽訂聯(lián)合開發(fā)合同一定要謹(jǐn)慎。結(jié)合實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，筆者認(rèn)為以下幾點(diǎn)尤其應(yīng)當(dāng)重視：

（一）、要明確劃分雙方的責(zé)任。對(duì)每一項(xiàng)義務(wù)的履行方式、時(shí)間、地點(diǎn)做詳細(xì)的約定，杜絕“爭取做到”“大約在某年某月”等模糊用語。建議使用附件、附圖等方式作出具體描述。供地方應(yīng)提供土地使用權(quán)的位置、面積、使用年限、使用權(quán)性質(zhì)、批準(zhǔn)文件或證書等準(zhǔn)確信息并對(duì)此承擔(dān)責(zé)任，建筑方主要應(yīng)對(duì)資金支付事宜作出明確承諾。

（二）對(duì)雙方分得房產(chǎn)的面積、位置作出明確約定。聯(lián)合開發(fā)的最終目的是獲取收益，一般以分配房產(chǎn)的方式體現(xiàn)。到了這一階段雙方的利益沖突表現(xiàn)的最為尖銳，因此也是矛盾多發(fā)的環(huán)節(jié)。房產(chǎn)的價(jià)值與所處的位置有很大關(guān)系，雖然在同一項(xiàng)目中，位置的差異往往導(dǎo)致價(jià)值不同。有些聯(lián)合開發(fā)合同僅僅簡單地約定了分配比例，而對(duì)具置只字不提，在分配時(shí)出現(xiàn)糾紛就不難理解了。另外，由于規(guī)劃變更等原因也往往出現(xiàn)聯(lián)合開發(fā)合同約定的面積與世紀(jì)竣工面積的差異，如何處理，也應(yīng)事先作出約定。

（三）、重視約定違約責(zé)任。房地產(chǎn)項(xiàng)目的周期一般都較長，過程復(fù)雜。詳細(xì)具體的違約責(zé)任不當(dāng)能夠起到督促當(dāng)事人人善意履行義務(wù)，而且也能夠保證項(xiàng)目順利進(jìn)行。比如，如果供地方?jīng)]有按約定時(shí)間提供符合“三通一平”條件的土地，而合同又缺乏響應(yīng)的違約條款，不但會(huì)造成供地方?jīng)]有壓力，而且容易引發(fā)建筑方對(duì)其履約能力和誠意的嚴(yán)重質(zhì)疑，進(jìn)而矛盾激化，合作破裂。而如果約定了明確違約責(zé)任，比如遲延一天，相應(yīng)減少若干平方米的房產(chǎn)分配，遲延超過若干天，對(duì)方可以杰出合同，并支付一定數(shù)額的違約金。

（四）、雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中確實(shí)表達(dá)合作的意圖，而不能借聯(lián)合開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目之明，而行借貸之實(shí)。例如某聯(lián)合開發(fā)房地產(chǎn)合同約定，出資方僅負(fù)責(zé)提供資金，不承擔(dān)其他義務(wù)，由對(duì)方在項(xiàng)目完工后返還（當(dāng)然要高于原出資數(shù)額）。根據(jù)國家有關(guān)部門金融法規(guī)，禁止企業(yè)間互相借貸收取利息，因此上述合同被法院認(rèn)定為無效。對(duì)此，雙方當(dāng)事人在簽定合同時(shí)，要倍加注意。

（五）、聯(lián)合開放房地產(chǎn)合同由于需要辦理相關(guān)手續(xù)，往往效力待定，合作合同應(yīng)當(dāng)具體約定合同被確認(rèn)無效或不生效時(shí)的具體處理方式。

四、做好聯(lián)合開發(fā)審批備案工作，確保項(xiàng)目的合法性。

以協(xié)議方式（即不組建項(xiàng)目公司）聯(lián)合開發(fā)房地產(chǎn)，雙方應(yīng)當(dāng)共同獲得政府部門對(duì)土地使用、規(guī)劃許可、項(xiàng)目建設(shè)等所有批準(zhǔn)手續(xù)。實(shí)踐中，可以采用共同列名的方式，即在批準(zhǔn)文、證照的中將聯(lián)合開發(fā)雙方的名稱一一列明；也可以在批文、證照中列明主要建設(shè)方的名稱，在批文或證照的備注中注明其他聯(lián)合開發(fā)單位的名稱。行政審批的操作過程是否完善，是司法實(shí)踐中衡量聯(lián)合開發(fā)是否有效的關(guān)鍵。

（完）

參考書目：

1、《民法學(xué)》鄭立王做堂北京大學(xué)出版社

2、《房地產(chǎn)開發(fā)法律實(shí)務(wù)》朱樹英法律出版社

3、《房地產(chǎn)合同實(shí)務(wù)》符啟林邵挺杰人法律出版社

4、《房地產(chǎn)法》符啟林法律出版社

房地產(chǎn)合作開發(fā)糾紛范文第5篇

一、合作方式。甲、乙雙方共同以乙方名義在 進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)，項(xiàng)目名稱暫定為 。

二、合作條件：

1、甲方提供待開發(fā)土地的使用權(quán)，乙方提供本房地產(chǎn)合作開發(fā)所需的全部資金。

2、乙方保證對(duì)外提供全套的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)等房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所需資料，保證本企業(yè)注冊真實(shí)、合法，經(jīng)營范圍符合房地產(chǎn)開發(fā)要求。

3、由乙方辦理房地產(chǎn)開發(fā)的各種證照手續(xù)及房地產(chǎn)開發(fā)所需的各種行政審批事項(xiàng)，甲方積極予以協(xié)助。

4、房地產(chǎn)開發(fā)過程，乙方選任設(shè)計(jì)施工企業(yè)應(yīng)有符合國家標(biāo)準(zhǔn)的資質(zhì)證書及安全生產(chǎn)條件。

5、房地產(chǎn)開發(fā)的樓盤設(shè)計(jì)，建筑面積，樣式，經(jīng)甲、乙雙方共同協(xié)商確定，未經(jīng)甲方同意，乙方不得單方更改。

三、甲方提供本房地產(chǎn)合作開發(fā)所需土地的土地使用權(quán)，該土地面積 畝，使用期限 年，甲方保證該土地使用權(quán)為出讓取得，無抵押，不受其它權(quán)利人追究。如因房產(chǎn)經(jīng)營銷售需要辦理該土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓手續(xù)，由乙方出資并辦理，甲方予以協(xié)助。

四、本房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目自本合同簽訂之日起啟動(dòng)，自 年月 日竣工，合作開發(fā)終止。乙方負(fù)責(zé)日常的工程施工管理工作，因工程質(zhì)量、安全生產(chǎn)造成的糾紛由乙方負(fù)責(zé)處理，并承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。

五、收益分配。本合同履行期間，由甲、乙雙方各派駐會(huì)計(jì)，共同負(fù)責(zé)樓房的銷售資金。甲方按開發(fā)房地產(chǎn)的建筑面積 元/㎡提取作為本房地產(chǎn)合作開發(fā)的收益，由乙方分三期支付給甲方。自本合同同簽訂之日支付 元，開發(fā)房地產(chǎn)銷售至一半支付 元，開發(fā)樓房工程完工乙方結(jié)清甲方全部收益。

六、違約責(zé)任

1、因甲方提供土地瑕疵造成乙方損失或本合同未能履行，由甲方按本房地產(chǎn)開發(fā)設(shè)計(jì)資金的10% 賠償乙方。

2、因乙方資金不到位或其他乙方原因造成甲方損失或造成本合同未能履行，由乙方按本房地產(chǎn)開發(fā)設(shè)計(jì)資金的10% 賠償甲方損失。

3、因乙方經(jīng)營、管理不善或資金不到位造成合同延期或不按本合同約定支付甲方的收益。按應(yīng)支付甲方收益的10%賠償甲方損失。

甲 方： 乙 方：

法定代表人：

年 月 日

合作開發(fā)房地產(chǎn)合同屬合同法上的無名合同，由于我國城市土地的國有性質(zhì)及國家對(duì)房地產(chǎn)市場的嚴(yán)格行政管理，有著眾多房地產(chǎn)管理行政法律法規(guī)，因而該類合同在相當(dāng)程度上排除了當(dāng)事人的意思自治，同時(shí)也呈現(xiàn)出較強(qiáng)的中國特色。通常說來，合作開發(fā)房地產(chǎn)合同體現(xiàn)出如下法律特征。

1、主體的復(fù)雜性這是合作開發(fā)房地產(chǎn)合同的題中應(yīng)有之義。與單一的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)不同，合作開發(fā)房地產(chǎn)合同的主體要復(fù)雜得多。我國城市房地產(chǎn)管理法等相關(guān)法律法規(guī)對(duì)專門的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有著嚴(yán)格的資質(zhì)要求，而合作開發(fā)則給大量的非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)介入房地產(chǎn)開發(fā)提供了空間。因此，合作開發(fā)房地產(chǎn)合同的主體呈現(xiàn)出較為復(fù)雜的形態(tài)，既可以是外國的法人和自然人，也可以是國內(nèi)的法人和自然人。我國立法并未禁止國內(nèi)的自然人作為合作開發(fā)房地產(chǎn)合同的主體，但由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)限制，故個(gè)人只能作為房地產(chǎn)項(xiàng)目公司(非中外合作經(jīng)營房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè))的股東參與合作開發(fā)，而不能以個(gè)人名義直接從事房地產(chǎn)開發(fā)活動(dòng)。