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摘要：隨著社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)市場日漸繁榮，房地產(chǎn)企業(yè)的融資量大，開發(fā)周期較長，對資金周期的要求比較高，容易出現(xiàn)各種資金管理風(fēng)險，影響房地產(chǎn)企業(yè)的正常運(yùn)營。本文對此進(jìn)行了分析和探討。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)；資金管理；風(fēng)險

房價高企已經(jīng)影響到了國計民生，成了國家宏觀調(diào)控的重點(diǎn)行業(yè)之一。在國家統(tǒng)一的各類宏觀調(diào)控政策以及各地政府的限購、限價措施影響下，房地產(chǎn)開發(fā)的資金供應(yīng)量趨緊，項目資金回籠的速度和計劃的完成難度增加，房地產(chǎn)企業(yè)面臨資金面緊張的局面進(jìn)一步嚴(yán)峻。

一、房地產(chǎn)企業(yè)資金的現(xiàn)狀

1.資金籌集難，資金周轉(zhuǎn)率下降，財務(wù)風(fēng)險加大

房產(chǎn)企業(yè)資金不足的情況在大多數(shù)中小房地產(chǎn)企業(yè)存在。資金不足的原因不僅有企業(yè)自身投資決策不恰當(dāng)、籌融資渠道單一的原因，也有企業(yè)日常運(yùn)營缺乏有效的管理造成。房地產(chǎn)項目開發(fā)建設(shè)周期長、工程管理不到位、銷售緩慢變現(xiàn)能力差，都會導(dǎo)致資金占用量增加，影響資金周轉(zhuǎn)率低。為了降低融資風(fēng)險，國家對于房地產(chǎn)企業(yè)的融資提出了更高的要求，這增加了房地產(chǎn)企業(yè)的融資難度，房地產(chǎn)企業(yè)要從銀行取得開發(fā)貸款難度增加，融資難度和融資成本加大。企業(yè)一旦周轉(zhuǎn)不靈，不能及時補(bǔ)充運(yùn)營資金，房地產(chǎn)企業(yè)面臨資金鏈斷裂的風(fēng)險。

2.資金管理不科學(xué)、不主動現(xiàn)象明顯

房地產(chǎn)企業(yè)管理流程中，有很多企業(yè)還是采用傳統(tǒng)的記張、編制資金報表的形式，使得資金報表存在滯后性，不能夠準(zhǔn)確地反映經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)的實(shí)際推進(jìn)情況。一些房地產(chǎn)企業(yè)忽略了資金管理的重要性，在做項目規(guī)劃、評價、前期策劃、招投標(biāo)、簽訂合同等流程上，財務(wù)管理人員參與度不夠或者根本未參與；在項目開服過程中，對資金管理中的預(yù)測、控制、分析等缺乏重視，因此企業(yè)自身資金和項目不符合的情況屢見不鮮；資金使用與業(yè)務(wù)進(jìn)度不協(xié)調(diào)，造成資金不能有的放矢，用在刀刃上。房地產(chǎn)企業(yè)在資金管理的過程中不夠積極主動，影響了資金管理的效果，很多工作人員在資金管理的過程中，消極怠工，無法充分發(fā)揮資金管理的作用。

3.資金管理意識不強(qiáng)，流于形式

房地產(chǎn)項目開發(fā)占用資金量大、開發(fā)周期較長。一些企業(yè)在按業(yè)務(wù)執(zhí)行情況編制資金預(yù)算時，相關(guān)人員對資金管理重視力度不夠，缺乏對資金計劃、實(shí)際使用情況的關(guān)注和分析，資金預(yù)算的可執(zhí)行性低下，資金出現(xiàn)不合理利用，使得企業(yè)資源配置不合理；企業(yè)資金管理考核制度不完善，沒有健全的管理體系，造成資金預(yù)算管理流于形式，不能在運(yùn)行中完善、提升。房地產(chǎn)企業(yè)在日常的運(yùn)營過程中，缺乏明確的資金預(yù)算，開展業(yè)務(wù)的過程中經(jīng)常受資金影響工程進(jìn)度，不利于房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，同時也影響到接下來的項目建設(shè)資金。

4.融資渠道狹窄

房地產(chǎn)企業(yè)對于資金的需求比較大，因此想要滿足資金需求，提升資金管理水平，房地產(chǎn)企業(yè)需要進(jìn)一步擴(kuò)展融資渠道，廣闊的融資渠道能夠更好地滿足資金需求。但是目前房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道比較狹窄，融資效率與融資質(zhì)量無法滿足房地產(chǎn)企業(yè)的資金需求，無形中增加了房地產(chǎn)企業(yè)資金管理難度，影響了房地產(chǎn)企業(yè)資金管理效果。很多時候，房地產(chǎn)企業(yè)需要大量的資金，由于自身資金量不足，需要對外融資，但是受資金融資渠道的限制，房地產(chǎn)企業(yè)無法及時獲得足夠的資金，因此很多的房地產(chǎn)項目受資金影響無法順利完工，影響了企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，對于房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展不利。

5.資金管理制度不規(guī)范

房地產(chǎn)企業(yè)為了能夠提升資金管理水平，針對資金管理制定了制度，這對于有效規(guī)范資金管理人員的行為具有積極地意義。但是資金管理制度不夠規(guī)范，影響了資金管理工作的開展。房地產(chǎn)企業(yè)資金管理制定與企業(yè)資金管理真實(shí)情況存在差距，影響了制度的約束性作用，不利于房地產(chǎn)資金管理工作的進(jìn)一步的規(guī)范。另外，在房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部缺乏完善的資金管理體系，導(dǎo)致資金管理制定不夠完善，影響了資金管理水平的進(jìn)一步提升。由于缺乏完善的資金管理體系，房地產(chǎn)企業(yè)的資金管理風(fēng)險不斷提升，風(fēng)險一旦爆發(fā)就會給房地產(chǎn)企業(yè)造成致命威脅，不僅影響了資金效益的提升，甚至?xí)斐煞康禺a(chǎn)資金鏈條斷裂，因此作為房地產(chǎn)企業(yè)管理者應(yīng)該對資金風(fēng)險管理高度重視。

二、加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)資金管理的思路

1.在項目前期加強(qiáng)項目可行性研究

房地產(chǎn)企業(yè)對于資金的管理從房地產(chǎn)投資的決策階段就應(yīng)開始。只有提升房地產(chǎn)項目的可行性，才能通過房地產(chǎn)項目為企業(yè)帶來更多的經(jīng)濟(jì)效益，提升資金的穩(wěn)定性，為資金管理水平的提升提供支持。在項目前加強(qiáng)對于項目可行性的研究分析，能夠提升房地產(chǎn)企業(yè)管理者對于項目的認(rèn)識，提前準(zhǔn)備項目開展過程中所需要的各種資金，提升資金使用效率，保證項目開展過程中的資金需求能夠得到充分滿足。另外，通過項目前期加強(qiáng)項目可行性研究分析，能夠?qū)τ陧椖恐械馁Y金進(jìn)行合理的優(yōu)化配置，提升資金的利用率，提升房地產(chǎn)企業(yè)的資金管理水平。

2.積極拓寬融資渠道籌集資金

受國家金融政策影響，房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道相對狹窄，不利于房地產(chǎn)企業(yè)更好滿足資金需求，為了能夠提升房地產(chǎn)項目資金管理水平，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該拓寬融資渠道。首先，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該加強(qiáng)與金融機(jī)構(gòu)的聯(lián)系，根據(jù)金融產(chǎn)品的特征，設(shè)計資金管理方案，提升資金管理水平。其次，在信息化時代下，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該建立合規(guī)的融資平臺，房地產(chǎn)企業(yè)成立行業(yè)的融資平臺，在融資平臺上通過互相融資解決資金融通過程中面臨的各種問題，充分解決房地產(chǎn)企業(yè)融資難的現(xiàn)狀。在傳統(tǒng)信貸基礎(chǔ)上，可以借助IPO上市、信托、聯(lián)合開發(fā)等融資的形式，擴(kuò)大融資渠道，實(shí)現(xiàn)融資多元化。

3.合理安排資金使用，提高資金使用效率

在房地產(chǎn)企業(yè)的資金管理中，應(yīng)該樹立全面預(yù)算管理的意識，綜合性考慮各項因素，用好預(yù)算管理工具，增強(qiáng)各個部門對本部門資金的管理意識。通過預(yù)算編制，能夠?qū)τ谖磥淼馁Y金使用情況進(jìn)行充分規(guī)劃，提升資金的使用效率，為資金管理水平的提升提供可靠保證。在日常的運(yùn)營過程中，房地產(chǎn)企業(yè)的資金使用需要與資金預(yù)算相互結(jié)合，資金管理與企業(yè)的項目運(yùn)營之間保持緊密的聯(lián)系，通過提升資金與項目運(yùn)營的聯(lián)系，提升資金使用率，保證資金管理水平的提升。資金管理者根據(jù)預(yù)算數(shù)據(jù)能夠提升資金審批的科學(xué)性，為資金管理水平的提升提供保證。并及時將資金預(yù)算的實(shí)際執(zhí)行情況進(jìn)行分析，以避免資金的浪費(fèi)和損失，從而降低企業(yè)的成本費(fèi)用。

4.加強(qiáng)營銷渠道的管理，加快產(chǎn)品銷售和回款

為了提升資金管理水平，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該加強(qiáng)對于應(yīng)收賬款的重視，提升資金的回款率，增加房地產(chǎn)企業(yè)的資金量，保證資金鏈的穩(wěn)定。為了提升資金管理水平，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該進(jìn)一步拓寬融資渠道，保證融資為了提升資金的回款率，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該優(yōu)化營銷策略，提升應(yīng)收賬款回款率，縮短資金回款時間。房地產(chǎn)企業(yè)想要提升資金管理水平，還需要加強(qiáng)對于客戶信譽(yù)的管理，開展對于貸款買房的客戶的信用調(diào)查以及還款能力調(diào)查，保證客戶能夠按時還款，提升資金安全性，為房地產(chǎn)企業(yè)資金管理水平的提升提供可靠的保證。

5.規(guī)范資金管理制度，建立風(fēng)險管控體系

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該進(jìn)一步的規(guī)范資金的使用流程，簡化工作流程，提升資金實(shí)用效率。在進(jìn)行日常的管理過程中，房地產(chǎn)企業(yè)需要建立相應(yīng)的資金管理制度，通過制度規(guī)范資金管理人員的行為，為資金管理工作提供可靠的保證。在制定管理制度的過程中，應(yīng)該深入資金管理的實(shí)際過程中，針對資金管理中的問題制定針對性的制度，有效規(guī)范資金管理行為。尤其針對資金管理中存在的風(fēng)險應(yīng)該提起重視，防范資金管理風(fēng)險，提升資金安全性與可靠性。房地產(chǎn)企業(yè)項目開發(fā)周期長、占用資金量大、資金回籠比較緊迫，所以更容易造成資金鏈斷裂。因此企業(yè)有關(guān)部門應(yīng)綜合分析企業(yè)運(yùn)營特點(diǎn)，結(jié)合當(dāng)前政策和市場變化，充分提升資金的安全性，為資金管理活動的順利開展提供可靠的保證。為了降低風(fēng)險，建立專門的資金監(jiān)督管理部門，為資金管理水平的提升提供保證。

三、結(jié)語

總之，資金管理是財務(wù)管理中的重中之重，良好的資金運(yùn)作更是房地產(chǎn)企業(yè)健康發(fā)展的重要環(huán)節(jié)。宏觀政策的調(diào)控、當(dāng)?shù)氐氖袌鲂星?，都給房地產(chǎn)項目的資金運(yùn)作帶來一系列的不確定因素，導(dǎo)致房地產(chǎn)項目開發(fā)建設(shè)和經(jīng)營管理也存在著一些不確定因素。所以房地產(chǎn)企業(yè)有關(guān)部門應(yīng)該綜合分析房地產(chǎn)開發(fā)過程中資金管理的主要風(fēng)險，采取有效的防范措施，加強(qiáng)資金管理，實(shí)現(xiàn)平穩(wěn)發(fā)展。同時，房地產(chǎn)企業(yè)在運(yùn)營的過程總應(yīng)該多方面提升資金管理水平，保障資金管理活動的順利開展，為房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展提供保證。

作者:姜清霞 單位:湘潭九華嘉富房地產(chǎn)開發(fā)有限公司