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摘要：房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)核算與合理籌劃已經(jīng)成為影響企業(yè)效益的重要因素，本文在深入了解房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)核算工作的基礎(chǔ)上，對(duì)其中存在的問(wèn)題進(jìn)行了討論；之后對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)展稅務(wù)核算的路徑與方法進(jìn)行了詳細(xì)的研究。從本次研究結(jié)果可知，在房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)核算與籌劃階段，必須要從全局的角度出發(fā)，對(duì)各個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行調(diào)整，這樣才能更好的適應(yīng)房地產(chǎn)企業(yè)的需求。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；稅務(wù)核算；稅務(wù)籌劃

前言

從企業(yè)管理的角度來(lái)看，稅務(wù)核算與稅務(wù)籌劃已經(jīng)成為影響企業(yè)發(fā)展的重要因素。其中稅務(wù)核算的主要目的是了解企業(yè)的運(yùn)營(yíng)收支情況，而稅務(wù)籌劃就是要立足于當(dāng)前的法律手段，利用合理手段降低自身的稅負(fù)，保證經(jīng)濟(jì)效益。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，做好稅務(wù)核算與合理籌劃，對(duì)于企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展產(chǎn)生重要影響，因此值得關(guān)注。

一、房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)核算工作分析

1.房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)核算工作的基本特征

與其他類(lèi)型的行業(yè)相比，房地產(chǎn)企業(yè)存在一個(gè)較為明顯的特征，就是稅務(wù)核算的范疇很大，且應(yīng)稅項(xiàng)目多，這些都決定了企業(yè)在稅務(wù)核算與籌劃中會(huì)面臨更多的問(wèn)題。(1)稅務(wù)核算更加復(fù)雜。在2016年我國(guó)全面推行了“營(yíng)改增”，在這種大的環(huán)境改變下，很多企業(yè)的稅務(wù)核算看似得到了簡(jiǎn)化，但是整體上依然還存在著很大的復(fù)雜性，例如在新稅制環(huán)境下，企業(yè)的應(yīng)稅額度與增值部分相關(guān)，很多企業(yè)為了可以維護(hù)自身的效益、降低稅負(fù)的影響，在稅務(wù)核算中會(huì)強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目成本變化。這種方法證明很多企業(yè)都希望在收入水平不變的情況下，能夠改善增值水平。由此可見(jiàn)，目前房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)核算更加復(fù)雜[1]。(2)應(yīng)稅項(xiàng)目多。就目前而言，房地產(chǎn)企業(yè)存在著較為明顯的特殊性，就目前情況來(lái)看，無(wú)論是房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)環(huán)節(jié)，還是流轉(zhuǎn)、保有等項(xiàng)目中，都與納稅之間存在著密切的關(guān)系。而在此基礎(chǔ)上，對(duì)項(xiàng)目的納稅做進(jìn)一步分析后，還可以將上述諸多納稅環(huán)節(jié)作出細(xì)分，例如管理稅務(wù)、材料項(xiàng)目等。但是此時(shí)需要注意的是，在不同的項(xiàng)目中，不僅存在應(yīng)稅標(biāo)準(zhǔn)、額度上的不同，在內(nèi)資項(xiàng)目、外資項(xiàng)目等方面也具有一定的差異，而這些差異都會(huì)為稅務(wù)核算工作造成困擾。

2.當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)在稅務(wù)核算中存在的問(wèn)題

就目前工作而言，房地產(chǎn)企業(yè)在稅務(wù)核算中還處存在著諸多的不足，突出表現(xiàn)為以下幾方面的問(wèn)題：(1)從稅制結(jié)構(gòu)上來(lái)看，現(xiàn)階段房地產(chǎn)的稅務(wù)管理的存在“波動(dòng)性”特征，例如在保有環(huán)節(jié)，整體的稅負(fù)壓力相對(duì)理想；而在流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)，可以發(fā)現(xiàn)企業(yè)所面臨的稅負(fù)壓力很高，這種情況最終會(huì)引發(fā)稅負(fù)壓力變化上的差異。其中保有稅是指相關(guān)方在持有房地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)需要繳納的稅金，包括城市房地產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、房產(chǎn)稅等。而到了房地產(chǎn)的流轉(zhuǎn)階段，可以將其視為在市場(chǎng)上的銷(xiāo)售環(huán)節(jié)，在這個(gè)過(guò)程中，消費(fèi)者需要承擔(dān)契稅，而房地產(chǎn)企業(yè)需要繳納增值稅等。(2)稅制明確性存在的問(wèn)題。這種問(wèn)題突出表現(xiàn)為稅、費(fèi)等沒(méi)有明確的規(guī)定，最終引發(fā)了以租代稅、以費(fèi)代稅等問(wèn)題，在這些問(wèn)題的影響下，房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)壓力很大，并且容易發(fā)生核算混亂等問(wèn)題，最終對(duì)企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展產(chǎn)生影響。從上述研究中可以發(fā)現(xiàn)，目前房地產(chǎn)企業(yè)在稅務(wù)核算中還存在較多的不足，所以為了可以能夠應(yīng)對(duì)其中存在的問(wèn)題，在未來(lái)工作中可以從稅務(wù)籌劃等工作入手，幫助房地產(chǎn)企業(yè)在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中占據(jù)優(yōu)勢(shì)。

二、房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)核算與合理籌劃的意見(jiàn)與對(duì)策

1.采購(gòu)環(huán)節(jié)的稅務(wù)籌劃

目前房地產(chǎn)企業(yè)在采購(gòu)環(huán)節(jié)主要會(huì)采用現(xiàn)金采購(gòu)與賒賬兩種方法，但是此時(shí)不管使用任何一種方法，都會(huì)直接影響房地產(chǎn)企業(yè)支付稅金的行為(以增值稅為主)。而在這個(gè)過(guò)程中，從采購(gòu)方的立場(chǎng)上出發(fā)，可以發(fā)現(xiàn)采購(gòu)方希望在采購(gòu)環(huán)節(jié)中可以持續(xù)的延緩支付時(shí)間，這種方法可以保證各項(xiàng)資金的合理使用，并強(qiáng)化現(xiàn)金流水平，因此很多房地產(chǎn)企業(yè)都對(duì)這種稅務(wù)籌劃表示出需求。針對(duì)這種情況，本文所給出的稅務(wù)籌劃思路為：(1)在沒(méi)有支付貨款的情況下線取得供貨方提供的發(fā)票；(2)在結(jié)算方法的選擇中，可以讓供貨商接受托收承付與委托收款的模式；(3)通過(guò)分期付款或者賒購(gòu)的方法，嘗試讓供貨商先行墊付稅金，這種方法可以有效改善企業(yè)的資金壓力，獲得一定的資金周轉(zhuǎn)時(shí)間[2]；(4)盡量控制現(xiàn)金支付的情況。從目前而言，在采購(gòu)環(huán)節(jié)的稅務(wù)籌劃中，延長(zhǎng)付款是其中最為常見(jiàn)的一種方法，雖然并不是唯一的手段，但是在采購(gòu)環(huán)節(jié)的稅務(wù)籌劃中卻發(fā)揮著重要的作用。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，若選擇了延時(shí)付款來(lái)實(shí)現(xiàn)稅務(wù)規(guī)劃時(shí)，這種行為將會(huì)讓合作伙伴的效益受損，因此在一定程度上會(huì)影響企業(yè)的聲譽(yù)，這對(duì)于企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展而言是不利的。所以對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，在實(shí)施階段需要正視這一問(wèn)題，從全局角度出發(fā)，爭(zhēng)取可以通過(guò)多種方法實(shí)現(xiàn)自身的利益最大化。

2.銷(xiāo)售環(huán)節(jié)的稅務(wù)籌劃

銷(xiāo)售環(huán)節(jié)的稅務(wù)籌劃方法更加多樣化，在不同的銷(xiāo)售方式下，房地產(chǎn)企業(yè)所能獲得的收入存在明顯差異，而這種差異最終可以歸結(jié)到企業(yè)的稅負(fù)上。根據(jù)我國(guó)的相關(guān)法律規(guī)定可知，在打折銷(xiāo)售環(huán)節(jié)中，同一張發(fā)票上面標(biāo)注了折扣額度與銷(xiāo)售額，這種情況銷(xiāo)項(xiàng)稅就按照折扣以后的銷(xiāo)售額來(lái)計(jì)算。根據(jù)這種特殊性，本文所提出的稅務(wù)籌劃思路主要為：(1)在使用直接收取貨款的方法完成商品銷(xiāo)售時(shí)，無(wú)論是否完成交易，都應(yīng)該直接歸結(jié)到獲得銷(xiāo)售票據(jù)的當(dāng)天。(2)在采用托收承付或者委托銀行收款的情況下，銷(xiāo)售的出票時(shí)間主要以出貨且手續(xù)完結(jié)的當(dāng)天來(lái)確定的。(3)針對(duì)商品銷(xiāo)售環(huán)節(jié)中出現(xiàn)的賒銷(xiāo)、分期付款等出售商品的情況，還需要做到具體問(wèn)題具體分析，例如在買(mǎi)賣(mài)雙方簽訂合同，并且合同中已經(jīng)明確提出了收款日期的情況下，就可以根據(jù)這一時(shí)期為標(biāo)準(zhǔn)；沒(méi)有確定具體的收款日期情況下，則以成交當(dāng)天為標(biāo)準(zhǔn)。

3.采用全局性的稅務(wù)籌劃

在稅務(wù)籌劃過(guò)程中，結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)本身就具有的稅務(wù)工作特征，考慮到房地產(chǎn)工作涉及的內(nèi)容很多，包括立項(xiàng)、啟動(dòng)、建設(shè)、銷(xiāo)售等多個(gè)環(huán)節(jié)中，所以為了確保稅務(wù)籌劃的效果可以達(dá)到預(yù)期，工作人員就需要從全局性的工作角度出發(fā)，對(duì)每個(gè)影響稅務(wù)籌劃質(zhì)量的要素進(jìn)行約束，并從全局性的角度出發(fā)作出調(diào)整，具體可以劃分為保有環(huán)節(jié)、建設(shè)環(huán)節(jié)與流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)。在整個(gè)稅務(wù)籌劃階段，就需要從這三個(gè)環(huán)節(jié)入手，制定具體的稅務(wù)籌劃計(jì)劃。例如在流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)中，房地產(chǎn)企業(yè)可以考慮增加支出部分所占的比重，并根據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目的具體要求作出調(diào)整，如房屋內(nèi)有害物質(zhì)檢測(cè)、裝修顧問(wèn)等，這些項(xiàng)目的成本支出情況都需要作出明細(xì)，且在不改變收入總額的基礎(chǔ)上適當(dāng)調(diào)整，判斷是否可以作為成本直接扣除。這種方法可以在不違法國(guó)家法律的情況下，幫助企業(yè)降低運(yùn)行成本，進(jìn)而獲取更多的利潤(rùn)。

4.合理避稅

目前，打擊偷稅避稅已經(jīng)成為我國(guó)政府工作的重點(diǎn)內(nèi)容，但是政府卻允許企業(yè)合理運(yùn)用各種避稅方法來(lái)保證自身的效益。所以房地產(chǎn)企業(yè)在稅務(wù)合理籌劃階段，可以選擇多種途徑來(lái)實(shí)現(xiàn)合理避稅。合理避稅的實(shí)現(xiàn)路徑很多，根據(jù)現(xiàn)有的經(jīng)驗(yàn)可知，內(nèi)部監(jiān)管、對(duì)稅務(wù)做深入識(shí)別分析等，都是避稅的常見(jiàn)方法。在實(shí)施階段，房地產(chǎn)企業(yè)可以根據(jù)自身的具體情況作出調(diào)整。例如，房地產(chǎn)企業(yè)可以選擇成立分公司，這樣的稅務(wù)的分析中，就可以選擇分別處理稅務(wù)，讓整個(gè)稅務(wù)信息可以變得更加清晰、明了，并增加了納稅籌劃空間的靈活性。例如在工程項(xiàng)目實(shí)施階段，企業(yè)購(gòu)買(mǎi)了一批材料，則在賬務(wù)處理中，可以采用兩種的會(huì)計(jì)記賬模式，一種為訂單生成后即進(jìn)行記錄，另一種為貨物到達(dá)后進(jìn)行記錄。若貨物的運(yùn)輸時(shí)間很長(zhǎng)，甚至?xí)婕暗讲煌臅r(shí)間段，這種情況也會(huì)對(duì)各個(gè)階段的支出總額產(chǎn)生影響。所以針對(duì)上述問(wèn)題，房地產(chǎn)企業(yè)需要根據(jù)自身的實(shí)際情況，在了解收支姿態(tài)的情況下，科學(xué)的選取會(huì)計(jì)政策，最終達(dá)到降低稅金的目的。而到了內(nèi)部監(jiān)管階段，本文認(rèn)為房地產(chǎn)企業(yè)的工作人員需要嚴(yán)格遵照我國(guó)的稅務(wù)籌劃職業(yè)要求，避免有人私自更高房?jī)r(jià)而降低稅基，此時(shí)如果房地產(chǎn)項(xiàng)目確實(shí)需要轉(zhuǎn)讓?zhuān)瑒t企業(yè)必須要保留其中的關(guān)鍵材料證明，再成立相應(yīng)的管理小組，統(tǒng)籌處理企業(yè)的稅務(wù)工作。

5.注意事項(xiàng)

對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，在稅務(wù)合理籌劃階段，為了確保企業(yè)可以獲得更高的效益，在實(shí)施階段還需要重點(diǎn)關(guān)注以下幾點(diǎn)問(wèn)題：(1)稅收籌劃本身具有全局性的特征，在籌劃階段，房地產(chǎn)企業(yè)通常可以按照土地增值稅變化情況，在建造普通標(biāo)注住宅增值率不超過(guò)20%的情況下免征的政策，在必要的情況下經(jīng)常會(huì)通過(guò)增加扣除項(xiàng)目對(duì)土地增值稅進(jìn)行稅收籌劃；或者通過(guò)對(duì)相關(guān)的借款利息進(jìn)行籌劃，這樣可以幫助房地產(chǎn)企業(yè)更好的維護(hù)自身效益。(2)在房地產(chǎn)產(chǎn)品的銷(xiāo)售與裝修環(huán)節(jié)中，可以將兩者分開(kāi)，這種方法可以有效的分散經(jīng)營(yíng)收入，并在銷(xiāo)售合同上提出土地增值稅之后，裝修合同上不需要增設(shè)土地增值稅的條款。

三、結(jié)語(yǔ)

面對(duì)當(dāng)前復(fù)雜的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境，如何降低自身的稅負(fù)壓力已經(jīng)成為房地產(chǎn)企業(yè)關(guān)注的重點(diǎn)內(nèi)容。從本文的研究結(jié)果可知，房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)核算與合理籌劃可以幫助企業(yè)獲得更多的經(jīng)濟(jì)效益，所以為了實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)，在未來(lái)工作中需要強(qiáng)化對(duì)其中諸多風(fēng)險(xiǎn)要素的識(shí)別，嚴(yán)格遵照稅務(wù)籌劃的要求調(diào)整工作路徑，這樣才能獲得更高的效益。

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作者:李敬通 單位:中海發(fā)展(廣州_有限公司