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【摘要】

隨著我國城市化進(jìn)程的加快、居民收入水平的提高，社會對住房的需求越來越大，巨大的市場需求和國家政策的扶持促進(jìn)我國房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展，并成為經(jīng)濟(jì)重頭戲。這就要求房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)企業(yè)通過有效的項(xiàng)目管理，在不增加投資成本的情況下，合理縮短工期，并保證甚至提高工程項(xiàng)目的質(zhì)量。本文從七星•亞龍灣項(xiàng)目工程質(zhì)量管理的實(shí)際出發(fā)，并結(jié)合國內(nèi)房地產(chǎn)工程項(xiàng)目質(zhì)量管理現(xiàn)狀，提出切合實(shí)際的房地產(chǎn)工程項(xiàng)目質(zhì)量控制系統(tǒng)設(shè)計(jì)方案。希望能夠?qū)ζ咝?#8226;亞龍灣項(xiàng)目工程質(zhì)量管理起到提高開發(fā)效率，同時(shí)節(jié)省開發(fā)成本的作用，也能為國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)工程項(xiàng)目管理提供助力。

【關(guān)鍵詞】

房地產(chǎn)開發(fā)；工程管理；質(zhì)量控制系統(tǒng)；設(shè)計(jì)與研究

時(shí)代的發(fā)展和進(jìn)步，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的逐漸增長，正帶動著我國國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，要求我們不斷的改善房地產(chǎn)工程項(xiàng)目質(zhì)量控制系統(tǒng)設(shè)計(jì)與研究。與此同時(shí)，居民對住房的需求，要求我們必須加強(qiáng)房地產(chǎn)工程項(xiàng)目的質(zhì)量和管理。此外，在市場經(jīng)濟(jì)體制規(guī)則之下，建設(shè)部對房地產(chǎn)建設(shè)企業(yè)的質(zhì)量管理出臺了新舉措，對設(shè)計(jì)材料、設(shè)備等全面進(jìn)行招標(biāo)，將建設(shè)工程穩(wěn)步推向市場，以競爭機(jī)制提高建筑工程項(xiàng)目質(zhì)量。從社會各界力量的要求可以看出，解決好房地產(chǎn)工程質(zhì)量控制系統(tǒng)設(shè)計(jì)與研究問題具有重大意義。

1房地產(chǎn)工程項(xiàng)目質(zhì)量控制的含義

房地產(chǎn)工程項(xiàng)目質(zhì)量控制是為了保證工程項(xiàng)目質(zhì)量滿足工程合同、規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)所采取的一系列管理措施和方法，以實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)工程項(xiàng)目不增加成本的基礎(chǔ)上，短工期、高質(zhì)量的要求[2]。是房地產(chǎn)項(xiàng)目質(zhì)量管理的一部分，通過檢測特定的房地產(chǎn)項(xiàng)目成果，排除質(zhì)量偏離規(guī)范、消除引起不利后果的因素，確保質(zhì)量目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。其中房地產(chǎn)項(xiàng)目成果包括活動或過程的結(jié)果交付產(chǎn)品，以及活動或過程本身（如費(fèi)用和進(jìn)度實(shí)施情況等）。

2房地產(chǎn)工程項(xiàng)目質(zhì)量控制系統(tǒng)的現(xiàn)狀

對房地產(chǎn)進(jìn)行有效的管理，首先要弄清建設(shè)工程項(xiàng)目的管理目標(biāo)，沒有明確的目標(biāo)，根本談不上工程項(xiàng)目管理，管理目標(biāo)不明確，工程進(jìn)度就不明確，工程質(zhì)量更是無跡可尋[1]。對于七星•亞龍灣項(xiàng)目而言，建設(shè)方的工程建設(shè)項(xiàng)目管理的目標(biāo)可以包括以下幾方面：投資目標(biāo)、進(jìn)度目標(biāo)和質(zhì)量目標(biāo)。七星•亞龍灣項(xiàng)目總建筑面積42.5萬平米，由18幢多層、25幢高層建筑組成，地下室二層。整個(gè)項(xiàng)目分三期建設(shè)，各期工程建設(shè)計(jì)劃為：第一期：2011年8月至2014年12月；第二期2012年10月至2015年12月；第三期2012年10至2016年10月。工程開工時(shí)間是2011年10月，竣工時(shí)間是2016年12月。建設(shè)規(guī)模和進(jìn)度目標(biāo)明確，此外工程建筑特征和結(jié)構(gòu)特征明確，項(xiàng)目所建地下室由一至二層組成，主要功能是車庫及部分人防工程。地上以住宅為主輔以局部商業(yè)建筑，外面四層及以上為石質(zhì)小面磚，四層以下為干掛石材，采用內(nèi)墻內(nèi)保溫，斷熱鋁合金窗。結(jié)構(gòu)方面，機(jī)械成孔樁基及鋼筋砼筏板基礎(chǔ)。負(fù)一層地下室基底標(biāo)注負(fù)4.5米，負(fù)二層地下室基底標(biāo)高負(fù)8.5米。上部結(jié)構(gòu)多層部分是混合結(jié)構(gòu)，高層部分為框剪結(jié)構(gòu)。從項(xiàng)目目前的分期建設(shè)、建筑特征和結(jié)構(gòu)特征來看，都很明確，但是項(xiàng)目開工時(shí)間比分期建設(shè)規(guī)劃時(shí)間錯(cuò)后兩個(gè)月，在固定投資成本的情況下，如何保證工程進(jìn)度，避免延后開工影響、提高工程質(zhì)量，完成項(xiàng)目工程質(zhì)量控制就是該項(xiàng)目的重要控制內(nèi)容。此外，和其他現(xiàn)代管理企業(yè)一樣，工程項(xiàng)目質(zhì)量管理也要依靠現(xiàn)代信息技術(shù)，以計(jì)算機(jī)和通信技術(shù)為代表的現(xiàn)代信息技術(shù)應(yīng)用于房地產(chǎn)工程質(zhì)量管理中，能夠?yàn)榉康禺a(chǎn)開發(fā)建設(shè)企業(yè)提供強(qiáng)有力的現(xiàn)代管理工具和手段，提高管理水平。七星•亞龍灣項(xiàng)目應(yīng)用現(xiàn)代信息技術(shù)參與工程項(xiàng)目質(zhì)量管理具有必然性。

3房地產(chǎn)工程項(xiàng)目質(zhì)量控制系統(tǒng)設(shè)計(jì)與研究的意義

市場的需求和房地產(chǎn)建設(shè)企業(yè)成本利潤考慮的雙方面因素推動下，房地產(chǎn)建設(shè)企業(yè)通過管理效率的提高來保證質(zhì)量，縮短工期具有必然性。房地產(chǎn)項(xiàng)目周期主要分為工程項(xiàng)目的決策、實(shí)施和使用三個(gè)階段。而房地產(chǎn)項(xiàng)目管理中涉及到的時(shí)間范疇則主要是工程項(xiàng)目實(shí)施階段所花費(fèi)的時(shí)間。因此，落實(shí)房地產(chǎn)項(xiàng)目質(zhì)量管理，是保證房地產(chǎn)提高資金利用率的最主要途徑[4]。本文在分析七星•亞龍灣項(xiàng)目的基本現(xiàn)狀基礎(chǔ)上，結(jié)合一般房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)企業(yè)的現(xiàn)實(shí)問題研究，總結(jié)出房地產(chǎn)工程質(zhì)量控制系統(tǒng)設(shè)計(jì)與研究的重要意義：能夠大量減少工作量和工作冗雜度，充分了解工程建設(shè)進(jìn)度和根據(jù)現(xiàn)實(shí)工程進(jìn)度及時(shí)調(diào)整施工方案和進(jìn)度，保證整個(gè)工程進(jìn)度的完整和準(zhǔn)確性，而且有利于監(jiān)督工程質(zhì)量的完成情況，促進(jìn)項(xiàng)目進(jìn)展。

4我國房地產(chǎn)工程項(xiàng)目質(zhì)量控制中存在的問題

近年來，隨著我國房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)工程項(xiàng)目質(zhì)量管理已經(jīng)摸索出了一些相關(guān)途徑，但相對于高效率的質(zhì)量管理而言，仍存在很大差異，需要及時(shí)改進(jìn)和完善，質(zhì)量事故多、工期拖延、成本超預(yù)算等粗放式管理中存在的問題不斷，管理體制不完善、管理人才不專業(yè)、管能解決，同時(shí)，由于房地產(chǎn)項(xiàng)目投資大，投資行為具有不可逆轉(zhuǎn)性，一旦質(zhì)量不合乎要求，就會大量浪費(fèi)資源，甚至可能威脅人們的財(cái)產(chǎn)和生命安全[4]，良好的房地產(chǎn)工程質(zhì)量管理模式勢在必行。

5房地產(chǎn)工程項(xiàng)目質(zhì)量控制系統(tǒng)設(shè)計(jì)與研究策略

5.1引進(jìn)先進(jìn)設(shè)備作為技術(shù)支持。先進(jìn)的生產(chǎn)設(shè)備和電子

管理設(shè)備對房地產(chǎn)工程項(xiàng)目質(zhì)量管理是十分有利的，能夠因地制宜，幫助工程項(xiàng)目質(zhì)量監(jiān)控和工程進(jìn)度監(jiān)控，方便房地產(chǎn)建設(shè)企業(yè)在發(fā)生意外影響時(shí)及時(shí)做出施工方案和進(jìn)度調(diào)整，同時(shí)利用先進(jìn)的電子管理設(shè)備能夠解決一些工程中人為解決復(fù)雜和易出現(xiàn)錯(cuò)誤的質(zhì)量管理工作，在數(shù)據(jù)管理上也存在著一定的優(yōu)勢[2]，有助于房地產(chǎn)工程項(xiàng)目質(zhì)量控制系統(tǒng)的建設(shè)和研究。

5.2合理控制項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度。房地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)度工作是施工

過程中的重要組成部分，影響著項(xiàng)目工程質(zhì)量和項(xiàng)目的信譽(yù)，是房地產(chǎn)工程項(xiàng)目質(zhì)量控制系統(tǒng)設(shè)計(jì)與研究的關(guān)鍵。影響房地產(chǎn)工程項(xiàng)目進(jìn)度的因素有三個(gè)：①合理的工期；②現(xiàn)有資源和能源的合理利用，要因地制宜，不浪費(fèi)資源、不污染環(huán)境；③成本投資最小化，企業(yè)利潤最大化[2]。針對工程項(xiàng)目進(jìn)度影響因素，要合理的控制開發(fā)進(jìn)度就要做好項(xiàng)目施工預(yù)先規(guī)劃，并且按照預(yù)先規(guī)劃進(jìn)行施工、不拖延施工，同時(shí)要做好工程監(jiān)督工作，提高施工人員的積極性和責(zé)任性，保證施工進(jìn)度[3]，保證工程項(xiàng)目質(zhì)量控制系統(tǒng)設(shè)計(jì)與研究的完善性。

5.3提升相關(guān)人員的職業(yè)素質(zhì)。要實(shí)現(xiàn)工程項(xiàng)目質(zhì)量控制

系統(tǒng)設(shè)計(jì)與研究，相關(guān)人員的素質(zhì)是至關(guān)重要的，這里的相關(guān)人員包括管理人員和一線施工人員，管理人員要發(fā)揮好領(lǐng)導(dǎo)和指揮作用，學(xué)習(xí)先進(jìn)的、科學(xué)的管理思維和方法，不斷提高自身的職業(yè)素養(yǎng)，做好質(zhì)量控制系統(tǒng)設(shè)計(jì)與研究工作[5]。一線施工人員要提高自身施工技能和職業(yè)素質(zhì)，按照規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)完成施工任務(wù)。因此，房地產(chǎn)建設(shè)企業(yè)要定期組織員工學(xué)習(xí)和培訓(xùn)，力爭使每個(gè)員工技能和素質(zhì)得到提升。

6結(jié)束語

現(xiàn)階段，我國的國民經(jīng)濟(jì)不斷增長，居民生活水平不斷提高，恩格爾系數(shù)下降，好的居住環(huán)境和居住品質(zhì)已經(jīng)成為人們的關(guān)注點(diǎn)，人們的關(guān)注、政府的扶持，大的環(huán)境推進(jìn)著房地產(chǎn)建設(shè)企業(yè)發(fā)展和進(jìn)步。房地產(chǎn)工程項(xiàng)目質(zhì)量控制系統(tǒng)的設(shè)計(jì)與研究完善具有重大的意義。希望房地產(chǎn)建設(shè)企業(yè)能夠改進(jìn)企業(yè)現(xiàn)有質(zhì)量控制系統(tǒng)存在的不足，大力引進(jìn)先進(jìn)的生產(chǎn)和管理設(shè)備、合理控制工程項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度、提升企業(yè)員工職業(yè)素質(zhì)、做好工程質(zhì)量監(jiān)督和管理工作，保證工程項(xiàng)目質(zhì)量，大力推進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

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作者:趙建文 單位:浙江國鑫房地產(chǎn)有限公司