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房地產(chǎn)開發(fā)技術(shù)管理探討

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房地產(chǎn)開發(fā)技術(shù)管理探討

摘要:基于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)技術(shù)管理工作的特點(diǎn),介紹了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)技術(shù)管理工作的內(nèi)容,從管理制度、使用新材料新設(shè)備、人才培訓(xùn)等方面,闡述了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)技術(shù)管理的工作方法,從而保證房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品的質(zhì)量。

關(guān)鍵詞:房地產(chǎn);技術(shù)管理;規(guī)章制度;計(jì)算機(jī)技術(shù)

我國(guó)從2000年正式宣布全面停止住房實(shí)物分配,中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)正式進(jìn)入市場(chǎng)化發(fā)展階段。隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,人民生活水平得到不斷提高,生活需求也隨之逐步變高,人們對(duì)住房的功能性、舒適性等要求越來越高,房地產(chǎn)業(yè)相應(yīng)迅速發(fā)展起來。商品房開發(fā)質(zhì)量也越來越受到人們的關(guān)注,而房地產(chǎn)本身在進(jìn)行開發(fā)建設(shè)的過程中,其技術(shù)管理工作為整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)過程的工程質(zhì)量提供了有力的保障,是房地產(chǎn)開發(fā)日常管理工作的重要組成部分。因此必須在房地產(chǎn)開發(fā)全過程中,不斷提高房地產(chǎn)開發(fā)技術(shù)管理水平,逐步完善相關(guān)管理制度,有效控制房地產(chǎn)開發(fā)技術(shù)管理工作,提升房地產(chǎn)開發(fā)工程質(zhì)量,積極預(yù)防任何不可控因素的意外出現(xiàn),及時(shí)高效的完成開發(fā)任務(wù),促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向更好的方向發(fā)展。

1房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)技術(shù)管理工作的特點(diǎn)

1.1全面性

面對(duì)一個(gè)工程項(xiàng)目,勘查、設(shè)計(jì)、監(jiān)理、施工單位,各有其階段性工作內(nèi)容,各單位都在各自業(yè)務(wù)范圍內(nèi)針對(duì)項(xiàng)目實(shí)施不同階段、不同專業(yè)、不同要求進(jìn)行工作。而房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)卻不同于上述單位,從前期市場(chǎng)調(diào)研、策劃、可行性研究,到規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì),到項(xiàng)目施工,到竣工,直至后續(xù)物業(yè)管理、項(xiàng)目后評(píng)價(jià),是對(duì)開發(fā)項(xiàng)目的全過程進(jìn)行全方面管理。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)技術(shù)的管理,是從項(xiàng)目策劃方案、可研,到概念設(shè)計(jì)、規(guī)劃設(shè)計(jì)、技術(shù)設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì),到施工、竣工、交付使用,甚至后續(xù)對(duì)建筑及設(shè)備系統(tǒng)等的日常維護(hù)管理,都應(yīng)該全程參與,并銜接協(xié)調(diào)各專業(yè)、各階段、各單位之間的工作。對(duì)所有與技術(shù)有關(guān)的物質(zhì)產(chǎn)品和精神產(chǎn)品,都要合理地聯(lián)系在一起,并組合成一個(gè)完整的整體工程。

1.2綜合性

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)技術(shù)的管理,不僅要從工程技術(shù)角度出發(fā),協(xié)調(diào)考慮建筑、結(jié)構(gòu)、給排水、暖通、強(qiáng)弱電、燃?xì)?、通信、網(wǎng)絡(luò)、規(guī)劃、市政、交通、消防、人防、景觀、安防、物業(yè)等專業(yè)技術(shù)要求,還要認(rèn)真研究市場(chǎng)需求,了解不同人群的生活習(xí)慣、生活標(biāo)準(zhǔn),分析其對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)品用途、功能等方面的要求,努力完善產(chǎn)品以滿足市場(chǎng)需求,使產(chǎn)品能盡快售罄、資金盡快回籠。更要充分考慮項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益最大化,在符合國(guó)家有關(guān)政策法規(guī)、滿足市場(chǎng)需求的基礎(chǔ)下,優(yōu)化設(shè)計(jì)方案、比選所用技術(shù)、工藝、方法、設(shè)備、材料等,努力降低開發(fā)成本,確保產(chǎn)品品質(zhì)。

1.3前瞻性

房地產(chǎn)開發(fā)具有開發(fā)周期長(zhǎng)的特性,一個(gè)項(xiàng)目從醞釀準(zhǔn)備到完成,快則兩三年,慢則五六年,甚至十幾年。而房地產(chǎn)開發(fā)的產(chǎn)品,不論是住宅、公寓,還是商場(chǎng)、寫字樓,使用都在數(shù)十年。如何確保開發(fā)產(chǎn)品能如期售出、售完,如何滿足人民日益提高的居住要求,唯有提高房地產(chǎn)開發(fā)技術(shù)管理工作的前瞻性,確保開發(fā)產(chǎn)品的靈活性和適應(yīng)性,充分考慮發(fā)展的需求變化,努力尋求企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益與產(chǎn)品社會(huì)效益的平衡點(diǎn)。

2房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)技術(shù)管理工作的內(nèi)容

1)參與開發(fā)項(xiàng)目的策劃。從工程技術(shù)角度提出專業(yè)建議,提高策劃方案的可行性。

2)參與可研的編制。針對(duì)所開發(fā)項(xiàng)目,以技術(shù)角度分析其可行性,從技術(shù)上提供決策的依據(jù)。

3)設(shè)計(jì)管理。按開發(fā)要求,編制勘察、設(shè)計(jì)任務(wù)書(含面積標(biāo)準(zhǔn)、技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)、功能要求、裝飾標(biāo)準(zhǔn)等),跟蹤戶型設(shè)計(jì)、規(guī)劃設(shè)計(jì)、方案設(shè)計(jì)、初步設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì),審查設(shè)計(jì)成果,組織企業(yè)內(nèi)部各部門進(jìn)行研究商討,并督促設(shè)計(jì)單位修改完善。協(xié)調(diào)建立交流平臺(tái),組織圖紙會(huì)審和設(shè)計(jì)交底,加強(qiáng)與各方聯(lián)系,及時(shí)溝通情況,研究解決出現(xiàn)的各種技術(shù)問題。認(rèn)真審核方案調(diào)整、設(shè)計(jì)變更、技術(shù)核定,確保其必要性、可行性和經(jīng)濟(jì)性。

4)參與項(xiàng)目質(zhì)量管控。參與項(xiàng)目材料、設(shè)備的技術(shù)考察、選型、招標(biāo)、核驗(yàn)工作,參加項(xiàng)目各階段驗(yàn)收工作。5)建立企業(yè)內(nèi)部的技術(shù)管理制度體系。制定內(nèi)部技術(shù)管理制度,編制和實(shí)施企業(yè)內(nèi)部的科技發(fā)展規(guī)劃,及時(shí)掌握國(guó)內(nèi)外行業(yè)的科技動(dòng)態(tài),認(rèn)真做好技術(shù)總結(jié)后評(píng)價(jià)。

3房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)技術(shù)管理工作的方法

3.1建立健全技術(shù)管理的規(guī)章制度

根據(jù)工作內(nèi)容,結(jié)合開發(fā)企業(yè)的特色,制訂并完善設(shè)計(jì)審核程序及審批制度,技術(shù)管理責(zé)任制、工程技術(shù)質(zhì)量管理辦法、工程技術(shù)合理化建議獎(jiǎng)勵(lì)辦法等規(guī)章制度,使得對(duì)技術(shù)的管理目標(biāo)明確、責(zé)任分明、合理有序、公平公正。避免決策的隨意性,并充分調(diào)動(dòng)技術(shù)人員的積極性。

3.2深入了解新材料、新設(shè)備、新技術(shù)的應(yīng)用與使用風(fēng)險(xiǎn)

改革開放以來,隨著我國(guó)加工業(yè)、制造業(yè)生產(chǎn)力水平的逐步提高,建筑材料及生活設(shè)備得到迅速發(fā)展,除了名目繁多的進(jìn)口產(chǎn)品和合資產(chǎn)品外,許許多多國(guó)內(nèi)生產(chǎn)、加工、制造的新材料、新設(shè)備、新技術(shù)也如雨后春筍般不斷涌現(xiàn)。其中不乏假冒偽劣產(chǎn)品,貌似相同或相似,但實(shí)際卻存在各種問題。另外還有大量不實(shí)的廣告宣傳,加上競(jìng)爭(zhēng)、銷售過程中使用各種不正當(dāng)?shù)氖侄?,大大加大了正確選擇的難度,在項(xiàng)目運(yùn)作過程中,很容易作出不恰當(dāng)?shù)?、甚至錯(cuò)誤的決定,造成開發(fā)周期延長(zhǎng)、開發(fā)成本增加、開發(fā)利潤(rùn)降低、開發(fā)質(zhì)量下降、企業(yè)信用下降、產(chǎn)品銷售不佳等情況出現(xiàn)。因此在選擇使用新產(chǎn)品、新技術(shù)時(shí)必須慎重對(duì)待,必須“貨比三家”,綜合比較考量,多做調(diào)查研究。提前做樣板或局部試用,以測(cè)試實(shí)際效果。必要時(shí)可以直接訪問使用過的用戶,或向?qū)<液陀袑?shí)力的科研機(jī)構(gòu)咨詢,做到心中有數(shù)。正式采購(gòu)時(shí),同提供新技術(shù)的單位及供貨廠家要簽訂風(fēng)險(xiǎn)擔(dān)保合同,明確技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)違約條款??傊?,一定要以積極慎重的態(tài)度和措施來努力降低應(yīng)用和使用風(fēng)險(xiǎn)。

3.3加強(qiáng)專業(yè)技術(shù)力量的選拔、培訓(xùn)

面向社會(huì)各行業(yè)選聘優(yōu)秀專業(yè)技術(shù)人才,采取科學(xué)合理、公平公正的日常評(píng)價(jià)機(jī)制,加強(qiáng)日常專業(yè)業(yè)務(wù)培訓(xùn),聘請(qǐng)專家講課,以確保專業(yè)技術(shù)力量穩(wěn)步提升。

3.4建立科技專家支援平臺(tái)

盡管房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在專業(yè)技術(shù)人才選拔上,會(huì)盡可能多地選聘優(yōu)秀的專業(yè)技術(shù)人員,但終究其技術(shù)力量及覆蓋面還是有限的。在日??倳?huì)遇到眾多學(xué)科、眾多工種的技術(shù)問題。雖然房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要求其技術(shù)管理人員,要具備多學(xué)科、多工種的基本知識(shí),才能協(xié)調(diào)解決各種技術(shù)問題,但也不可能樣樣精通。另外建筑工程技術(shù)也在不斷更新、發(fā)展,對(duì)于新技術(shù)、新材料、新設(shè)備、新工藝不斷的大量涌現(xiàn),不可能也無法及時(shí)熟悉掌握。所以,在遇到一些較強(qiáng)技術(shù)性、較高專業(yè)性程度的技術(shù)問題時(shí),還得依靠社會(huì)上的科技專家力量。因此,應(yīng)該盡早與有關(guān)各科研單位、專門機(jī)構(gòu)和專家建立日常溝通,聘請(qǐng)專業(yè)或高級(jí)管理者,咨詢有關(guān)專業(yè)機(jī)構(gòu),建立科技專家支援平臺(tái),以及時(shí)咨詢解決過程中出現(xiàn)的問題。

3.5加強(qiáng)對(duì)行業(yè)技術(shù)情報(bào)和信息搜集

應(yīng)該建立企業(yè)技術(shù)人員外出參觀學(xué)習(xí)機(jī)制?!爸褐?,百戰(zhàn)不殆”,只有了解當(dāng)前工程技術(shù)狀況、掌握行業(yè)技術(shù)發(fā)展動(dòng)態(tài),才能做好技術(shù)管理工作?!扒败囍b,后事之師”,通過對(duì)所了解掌握的行業(yè)實(shí)例進(jìn)行認(rèn)真細(xì)致地分析,可以避免發(fā)生其他項(xiàng)目出現(xiàn)的問題??梢酝嚓P(guān)行業(yè)協(xié)會(huì)及有關(guān)技術(shù)情報(bào)部門建立固定關(guān)系,經(jīng)常參加各種展覽會(huì)、學(xué)術(shù)報(bào)告會(huì),與行業(yè)前列企業(yè)建立技術(shù)情報(bào)交換渠道。同時(shí)也要了解國(guó)外的行業(yè)技術(shù)情報(bào)和信息,以彌補(bǔ)我國(guó)作為發(fā)展中國(guó)家在發(fā)展過程中出現(xiàn)的一些不足與滯后。

3.6充分利用計(jì)算機(jī)技術(shù)建立

建材設(shè)備的信息庫,建立咨詢、市場(chǎng)、造價(jià)、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工等技術(shù)資料數(shù)據(jù)庫,將材料設(shè)備及技術(shù)資料信息化、數(shù)據(jù)化、電子化。還可以在有能力的情況下,利用、開發(fā)多媒體軟件,進(jìn)行相關(guān)專業(yè)技術(shù)問題的研究。

4結(jié)語

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)技術(shù)的管理水平,直接決定了房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品質(zhì)量和使用年限長(zhǎng)短,但目前房地產(chǎn)的技術(shù)管理仍存在很多的問題,而提高技術(shù)管理的水平,不是由某一方面說了算,而是由各階層的管理人員相互配合,共同協(xié)調(diào)來完成的。所以要保持積極的學(xué)習(xí)態(tài)度,不斷借鑒一些國(guó)內(nèi)、國(guó)際同行業(yè)企業(yè)先進(jìn)的技術(shù)管理經(jīng)驗(yàn),降低成本,取人之長(zhǎng),補(bǔ)己之短。

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作者:張江 單位:太原煤氣化(集團(tuán))房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

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