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第一篇：房地產(chǎn)企業(yè)融資模式創(chuàng)新

摘要：房地產(chǎn)行業(yè)是資金密集型行業(yè)，房地產(chǎn)的快速發(fā)展離不開(kāi)豐厚資金的支持。而企業(yè)資金的來(lái)源有兩種，一是自有資金，二是外部資金。在房地產(chǎn)企業(yè)快速擴(kuò)張時(shí)期，舊項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)的資金回流馬上又投入新的項(xiàng)目，企業(yè)始終處于“缺錢”狀態(tài)，需要不斷從外部籌集開(kāi)發(fā)資金，以往單純的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款（簡(jiǎn)稱開(kāi)發(fā)貸）無(wú)法支撐房地產(chǎn)行業(yè)的超規(guī)模發(fā)展，而且受限越來(lái)越大，因此不斷創(chuàng)新融資思路，拓寬融資渠道成為房地產(chǎn)行業(yè)融資的必然選擇。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn);融資;開(kāi)發(fā)貸款;資管計(jì)劃

一、傳統(tǒng)融資模式及優(yōu)缺點(diǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)融資方式有內(nèi)部融資、外部融資兩種情況。內(nèi)部融資可以通過(guò)往來(lái)款借用母公司的資金，在母公司設(shè)財(cái)務(wù)公司的情況下，可以通過(guò)財(cái)務(wù)公司取得短期或長(zhǎng)期借款，內(nèi)部融資有使用靈活、違約風(fēng)險(xiǎn)低等優(yōu)點(diǎn)，缺點(diǎn)是無(wú)法提供利息票據(jù)，在企業(yè)所得稅和土地增值稅抵扣時(shí)存在風(fēng)險(xiǎn)。外部融資的主要途徑是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸，開(kāi)發(fā)貸的基本條件是“兩證上會(huì)、三證審批、四證放款”?！皟勺C”即企業(yè)取得土地使用證、土地規(guī)劃許可證以后，銀行可以把企業(yè)資料提交給貸款審核委員會(huì)，有貸款審核委員會(huì)對(duì)項(xiàng)目立項(xiàng)。“三證”即企業(yè)取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證以后，銀行決定是否給予企業(yè)貸款、貸款額度多少?！八淖C”即企業(yè)取得施工許可證以后，銀行向企業(yè)發(fā)放貸款，同時(shí)銀行開(kāi)發(fā)貸要求企業(yè)有二級(jí)以上開(kāi)發(fā)資質(zhì)，百分之三十的自有資金。因此銀行開(kāi)發(fā)貸的優(yōu)點(diǎn)是能取得銀行利息單據(jù)，稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)小，可增加企業(yè)的知名度和融資能力，缺點(diǎn)是限制條件多，受開(kāi)發(fā)進(jìn)度影響大，往往不能足額使用銀行授信額度。

二、融資模式創(chuàng)新的必要性

1.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)速度的必然要求。房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)過(guò)多年發(fā)展已趨成熟，項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)已流程化、程序化，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)速度大大加快。恒大地產(chǎn)、碧桂園從取得土地到開(kāi)盤的平均時(shí)間是6-8個(gè)月，世貿(mào)地產(chǎn)、龍湖集團(tuán)是6-9個(gè)月，保利地產(chǎn)、華潤(rùn)置業(yè)是7-10個(gè)月。由于房地產(chǎn)項(xiàng)目在開(kāi)盤以后土地將不能抵押，將無(wú)法取得銀行的開(kāi)發(fā)貸款，倒逼企業(yè)在開(kāi)盤（確切說(shuō)是取得銷售許可證）以前必須從銀行籌集到資金。傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸已無(wú)法滿足房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)速度的要求，要求企業(yè)必須與時(shí)俱進(jìn)，改變傳統(tǒng)融資思路。

2.房地產(chǎn)發(fā)展模式的必然趨勢(shì)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)由最初的單一化、個(gè)體化逐步向規(guī)模化、同質(zhì)化方向發(fā)展，如保利地產(chǎn)、萬(wàn)達(dá)地產(chǎn)都創(chuàng)立了各自的開(kāi)發(fā)模式，并在全國(guó)范圍內(nèi)復(fù)制應(yīng)用。配合房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式的轉(zhuǎn)讓，企業(yè)的融資模式也必須跟隨轉(zhuǎn)變，要求企業(yè)在拿地階段就要考慮從外部籌集資金，不能僅僅依靠傳統(tǒng)的開(kāi)發(fā)貸款。

3.房地產(chǎn)做大做強(qiáng)的必然條件。經(jīng)過(guò)“黃金十年”，房地產(chǎn)行業(yè)已呈現(xiàn)出“強(qiáng)者更強(qiáng)，全國(guó)百?gòu)?qiáng)房企2014年市場(chǎng)份額占全國(guó)的35.4%，比上年提高了5.9個(gè)百分點(diǎn)，提升幅度為近5年最高，行業(yè)集中度進(jìn)一步提高。其中，TOP10企業(yè)2014年市場(chǎng)份額達(dá)到15.6%，較上一年提高3.7個(gè)百分點(diǎn)。企業(yè)要做大做強(qiáng)，就必須全國(guó)布局、不停拿地，但這需要巨額的資金支持，單靠企業(yè)積累已無(wú)法滿足做大做強(qiáng)的目標(biāo)，只能拓展融資渠道，創(chuàng)新融資模式。

三、融資模式的創(chuàng)新點(diǎn)

與傳統(tǒng)融資模式相比，新的融資模式在融資時(shí)間、融資方式上具有創(chuàng)新性。在時(shí)間上從拿地階段就開(kāi)始籌劃從外部融資，融資方式上采取信托融資、發(fā)行企業(yè)債券、資管計(jì)劃、海外融資等新的融資渠道，最大規(guī)模的支持公司業(yè)務(wù)高速發(fā)展。

四、新的融資模式及優(yōu)缺點(diǎn)

1.“資管計(jì)劃”融資。資管計(jì)劃即資金管理計(jì)劃的簡(jiǎn)稱（以下簡(jiǎn)稱資管計(jì)劃），資管計(jì)劃是一個(gè)通道，銀行通過(guò)這個(gè)通道，把資金發(fā)放給房地產(chǎn)企業(yè)。整個(gè)流程涉及借款企業(yè)、貸款銀行、基金公司、受托銀行，其中基金公司和委貸銀行都屬于通道，只收取手續(xù)費(fèi)，不負(fù)責(zé)提供資金，貸款銀行提供資金。通過(guò)資管融資可以在拿地階段就能取得外部融資，解決了自有資金不足的問(wèn)題，并且能取得貸款銀行的利息票據(jù)，合法在稅前扣除利息成本，降低了稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。缺點(diǎn)是資金成本高，存在著被銀監(jiān)會(huì)監(jiān)管后隨時(shí)要求還款的可能性。

2.發(fā)行企業(yè)債或項(xiàng)目收益?zhèn)?015年國(guó)家放松了對(duì)企業(yè)發(fā)債的條件和審批流程，資本金也由原來(lái)的30%下調(diào)為25%，發(fā)行企業(yè)債或項(xiàng)目債成為企業(yè)融資的最新選擇，截至2015年7月，企業(yè)債規(guī)模已達(dá)到4萬(wàn)億元，其中城投債占2萬(wàn)億。企業(yè)債是指各種所有制企業(yè)發(fā)行的債券，項(xiàng)目債的優(yōu)點(diǎn)是資金成本低，缺點(diǎn)是受信用評(píng)級(jí)、資產(chǎn)負(fù)債率等條件限制較多。項(xiàng)目收益?zhèn)且蕴囟?xiàng)目相關(guān)、項(xiàng)目資金償還以建成后運(yùn)營(yíng)收益作為來(lái)源的債券。項(xiàng)目收益?zhèn)淖畲髢?yōu)勢(shì)是弱化了對(duì)發(fā)行人主體資質(zhì)的要求，資金成本低，缺點(diǎn)是對(duì)項(xiàng)目資金回流進(jìn)行監(jiān)管，限制的資金使用的自由度。

3.海外融資。從2012年開(kāi)始，國(guó)內(nèi)房企加快了海外融資的步伐，Top10的房企更是把海外融資作為項(xiàng)目資金的重要來(lái)源。2012年27家中國(guó)上市房企海外發(fā)債融資規(guī)模超人民幣600億元，2013年房企海外融資總額3228億元人民幣，2015年海外融資有所縮減，2015年前2個(gè)月僅有7家房企成功發(fā)行海外債券，融資金額約為36.85億美元。海外融資一方面緩解了國(guó)內(nèi)房地企業(yè)對(duì)銀行信貸的過(guò)度依賴，另一方面實(shí)現(xiàn)了融資方式多樣化，起到分散金融系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)的作用。海外融資的優(yōu)點(diǎn)是利率低，萬(wàn)科2013年發(fā)行8億美元5年期債券票息率僅2.625%，缺點(diǎn)是需要承受政策、匯率等多方面的風(fēng)險(xiǎn)。

4.夾層融資：夾層融資是信托產(chǎn)品的一種，類似于公司發(fā)行的可轉(zhuǎn)換債，介于股權(quán)與債權(quán)之間。由于歐美等海外融資市場(chǎng)的抵押貸款渠道收緊，房地產(chǎn)企業(yè)融資額度的百分之十五至百分之三十是靠夾層融資來(lái)補(bǔ)充的。房地產(chǎn)企業(yè)可以根據(jù)自己的融資需求調(diào)整股權(quán)和債權(quán)的比例，在股權(quán)進(jìn)入以后還可以根據(jù)資金需要量繼續(xù)向銀行申請(qǐng)貸款，資金成本適中。優(yōu)點(diǎn)是靈活性高，門檻低，對(duì)項(xiàng)目公司要求低，不必具有“四證”，投資方對(duì)控制權(quán)的要求也不高。缺點(diǎn)是需要進(jìn)行股權(quán)變更，手續(xù)復(fù)雜，并且稀釋了股權(quán)。

五、對(duì)現(xiàn)有模式的總結(jié)與未來(lái)模式的展望

房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)歷了黃金十年，房地產(chǎn)融資模式也實(shí)現(xiàn)了大創(chuàng)新、大發(fā)展，傳統(tǒng)的融資模式繼續(xù)存在，而房地產(chǎn)做大做強(qiáng)的背后依靠的是創(chuàng)新的融資模式。今后，隨著資本市場(chǎng)的變化以及房地產(chǎn)市業(yè)務(wù)的發(fā)展，將會(huì)有更多的融資模式出現(xiàn)。

作者：張黎楷 單位：新聯(lián)誼會(huì)計(jì)師事務(wù)所有限公司鄒城分所

第二篇：房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制思考

一、房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施內(nèi)部控制的重要性

1972年，美國(guó)準(zhǔn)則委員會(huì)（ASB）對(duì)內(nèi)部控制提出了如下定義：“內(nèi)部控制是在一定的環(huán)境下，單位為了提高經(jīng)營(yíng)效率、充分有效地獲得和使用各種資源，達(dá)到既定管理目標(biāo)，而在單位內(nèi)部實(shí)施的各種制約和調(diào)節(jié)的組織、計(jì)劃、程序和方法。隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)的資金、人員、市場(chǎng)等發(fā)展到一定的規(guī)模，更需要在房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部采取一系列的自我調(diào)整、約束、規(guī)劃、評(píng)價(jià)和控制的方法、手段與措施，以保護(hù)資產(chǎn)的安全完整，保證會(huì)計(jì)信息資料的正確可靠，確保經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的經(jīng)濟(jì)性、效率性和效果性，實(shí)現(xiàn)中長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)目標(biāo)與企業(yè)愿景。當(dāng)然，加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部控制也是創(chuàng)新企業(yè)管理，構(gòu)建現(xiàn)代企業(yè)制度的要求。

二、房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制存在的問(wèn)題

（一）內(nèi)控環(huán)境薄弱，對(duì)內(nèi)控認(rèn)識(shí)不夠

我國(guó)大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)都是民營(yíng)，他們的管理者更多來(lái)自基層，他們的文化素養(yǎng)和認(rèn)識(shí)水平有限，這就導(dǎo)致了管理者對(duì)內(nèi)部控制的認(rèn)識(shí)缺乏。而且企業(yè)內(nèi)部控制無(wú)法帶來(lái)直接的經(jīng)濟(jì)效益，無(wú)法引起管理者的重視，他們更愿意把注意力放在片面的成本控制等方面。甚至有些企業(yè)管理者抱有對(duì)內(nèi)部控制的誤解，認(rèn)為內(nèi)部控制影響辦事效率，不利于經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的有效進(jìn)行。然而，事實(shí)是內(nèi)部控制能夠保證經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的有效進(jìn)行，維護(hù)資產(chǎn)的安全性和完整性，能夠保證會(huì)計(jì)資料的真實(shí)、完整，能夠有效地提高企業(yè)效益。隨著房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模的不斷擴(kuò)大，原有的內(nèi)控模式因無(wú)法滿足企業(yè)的需要受到越來(lái)越多的挑戰(zhàn)。在項(xiàng)目可行性研究方面，項(xiàng)目的審批和執(zhí)行權(quán)限尚未分離，導(dǎo)致項(xiàng)目管理缺乏獨(dú)立性和公正性，無(wú)法實(shí)現(xiàn)科學(xué)的項(xiàng)目管理和有效的內(nèi)部制約，項(xiàng)目的執(zhí)行力和效率大大降低。再加上房地產(chǎn)項(xiàng)目的周期長(zhǎng)、項(xiàng)目地點(diǎn)不固定等問(wèn)題，給房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行有效的內(nèi)部控制帶來(lái)了諸多麻煩，房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部控制環(huán)境仍有待優(yōu)化。

（二）內(nèi)控制度不健全，執(zhí)行力較低

我國(guó)當(dāng)前的內(nèi)部控制系統(tǒng)還呈現(xiàn)著內(nèi)容不完整、結(jié)構(gòu)不合理的局面，其混亂的生產(chǎn)運(yùn)作形式也阻礙了內(nèi)部控制的實(shí)施。我國(guó)的內(nèi)部控制還未形成完整體系，多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)在實(shí)施內(nèi)部控制時(shí)沒(méi)有考慮和分析自身企業(yè)的實(shí)際情況，盲目照搬，企業(yè)的內(nèi)部控制就無(wú)法發(fā)揮出其應(yīng)有的影響力。此外，房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)務(wù)流程不夠清晰，阻礙內(nèi)部控制效用的發(fā)揮。

（三）信息溝通不暢，內(nèi)控監(jiān)督不力

由于房地產(chǎn)業(yè)所存在的管理機(jī)構(gòu)不健全，房地產(chǎn)企業(yè)管理者與員工無(wú)法實(shí)現(xiàn)有效的交流，大大影響了企業(yè)內(nèi)部信息的交流與反饋，降低了企業(yè)的經(jīng)營(yíng)效率。另外，房地產(chǎn)企業(yè)沒(méi)有明晰的業(yè)務(wù)信息系統(tǒng)，房地產(chǎn)企業(yè)的各個(gè)環(huán)節(jié)尚未形成環(huán)環(huán)相扣、緊密連接的信息系統(tǒng)管理，信息的不暢通嚴(yán)重影響了企業(yè)經(jīng)營(yíng)效率。

三、完善房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制制度的措施

（一）建構(gòu)健康的內(nèi)控實(shí)施環(huán)境摘要：

房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中發(fā)揮著極為重要的作用，對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)有著重要影響。然而，隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理逐漸暴露出各種問(wèn)題。本文針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部控制問(wèn)題進(jìn)行分析，進(jìn)而提出合理的解決對(duì)策。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；內(nèi)部控制；信息溝通進(jìn)行內(nèi)部控制相關(guān)知識(shí)的培訓(xùn)，普及內(nèi)部控制相關(guān)知識(shí)，加強(qiáng)房地產(chǎn)業(yè)管理者的專業(yè)知識(shí)，提高專業(yè)素養(yǎng)，增進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)管理者對(duì)內(nèi)部控制制度的理解。將內(nèi)部控制的實(shí)施效果與員工和管理者的薪酬掛鉤，有力改變從業(yè)人員對(duì)內(nèi)部控制的認(rèn)識(shí)。加強(qiáng)企業(yè)文化建設(shè)，提高企業(yè)的凝聚力和員工的認(rèn)同感也是企業(yè)內(nèi)部控制的重要環(huán)節(jié)，加強(qiáng)企業(yè)價(jià)值觀和企業(yè)道德建設(shè)也是內(nèi)部控制的要求。

（二）加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部信息的交流與溝通

減少房地產(chǎn)企業(yè)的信息溝通不暢能夠有效地提高企業(yè)效率，保障企業(yè)運(yùn)營(yíng)。另外，要明確企業(yè)的業(yè)務(wù)信息系統(tǒng)，保證信息的搜集、儲(chǔ)存、加工、輸出和使用等各個(gè)環(huán)節(jié)的正常運(yùn)行，滿足企業(yè)的信息需求。建立健全完整的信息系統(tǒng)平臺(tái)有利于提高企業(yè)信息的及時(shí)性和有效性。

（三）提升房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)管理水平

房地產(chǎn)企業(yè)的管理者應(yīng)該全面把控風(fēng)險(xiǎn)，建立全面的風(fēng)險(xiǎn)管理體系。對(duì)資金進(jìn)行綜合管理，積極探索出新型的融資方式，拓寬房地產(chǎn)業(yè)的融資渠道，提高房地產(chǎn)業(yè)的資金流轉(zhuǎn)能力。強(qiáng)化企業(yè)在實(shí)際經(jīng)營(yíng)中的內(nèi)部控制和風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估。

（四）建立房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)控動(dòng)態(tài)監(jiān)督體系

建立起全階段的內(nèi)部控制監(jiān)督體系，強(qiáng)化對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的投資階段的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，對(duì)項(xiàng)目的選擇要保持警惕性，切實(shí)保障項(xiàng)目的可行性，著力于降低房地產(chǎn)業(yè)投資的風(fēng)險(xiǎn)性。此外，要加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)施工階段的監(jiān)督，由于施工階段是房地產(chǎn)業(yè)的中心環(huán)節(jié)，內(nèi)部控制在該階段更有其必要性。

（五）提高房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部審計(jì)實(shí)施效果

要強(qiáng)化房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部審計(jì)的獨(dú)立性，由專門的內(nèi)部控制人員進(jìn)行內(nèi)部審計(jì)工作。內(nèi)部審計(jì)制度的工作必須由獨(dú)立的部門負(fù)責(zé)，獨(dú)立于生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)環(huán)節(jié)，而且企業(yè)的管理層不能凌駕于內(nèi)部審計(jì)之上。

四、結(jié)語(yǔ)

擁有完善的內(nèi)控制度可以進(jìn)一步使企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理制度更加完善，加強(qiáng)企業(yè)的內(nèi)部控制，可以提高經(jīng)營(yíng)管理水平和企業(yè)素質(zhì)，保障經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的完整性和連貫性，推動(dòng)各項(xiàng)計(jì)劃的完成和經(jīng)營(yíng)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。強(qiáng)化資金的應(yīng)用，加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)核算，減少會(huì)計(jì)核算的失誤。另外，有利于企業(yè)管理者對(duì)信息的掌控和把握，提高企業(yè)管理者和員工的信息交流的有效性。有利于正確處理企業(yè)與員工、企業(yè)與客戶、企業(yè)與政府、管理者與員工的經(jīng)濟(jì)關(guān)系和工作關(guān)系。房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)控建設(shè)任重而道遠(yuǎn)。自2012年起，我國(guó)已經(jīng)拉開(kāi)了對(duì)上市公司實(shí)施全面內(nèi)控審計(jì)的工作?？梢哉f(shuō)，房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)控建設(shè)是一個(gè)外部變革倒逼內(nèi)部管理轉(zhuǎn)型升位的過(guò)程。內(nèi)控流程梳理、風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別評(píng)估、內(nèi)控體系建設(shè)已成為企業(yè)持續(xù)穩(wěn)健發(fā)展和員工提升勝任能力的必修課。

參考文獻(xiàn)

[1]金珊．談房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算的特殊性[J]．財(cái)會(huì)月刊，2003，(12)．

[2]宋培華．試論企業(yè)內(nèi)部控制的問(wèn)題及對(duì)策[J]．集團(tuán)經(jīng)濟(jì)研究，2006，(12)．

作者：張娟 單位：重慶房地綜合開(kāi)發(fā)公司

第三篇：房地產(chǎn)企業(yè)檔案數(shù)字化建設(shè)探討

摘要：本文主要對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)檔案數(shù)字化的意義和如何建設(shè)房地產(chǎn)企業(yè)檔案數(shù)字化展開(kāi)深入研究。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；檔案；數(shù)字化；研究

引言

在當(dāng)前日益發(fā)展的信息化和網(wǎng)絡(luò)化社會(huì)中，人們對(duì)建設(shè)檔案數(shù)字化越來(lái)越重視。當(dāng)前，政府機(jī)構(gòu)和企事業(yè)單位紛紛致力于加快建設(shè)檔案數(shù)字化。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)若要緊跟時(shí)代的發(fā)展，必須將運(yùn)用好檔案室數(shù)字化技術(shù)，運(yùn)用檔案現(xiàn)代化管理，對(duì)企業(yè)可持續(xù)穩(wěn)定具有積極的作用，必將成為將來(lái)發(fā)展的方向。

1房地產(chǎn)檔案數(shù)字化的意義

1.1數(shù)字化檔案管理可實(shí)現(xiàn)多途徑檢索

相比傳統(tǒng)檢索方式，數(shù)字化檔案管理的查詢功能更加全面。按照指定分類指令，計(jì)算機(jī)能從各種查詢方式中選擇最優(yōu)的，從檔案海量信息中獲取利用者需要的檔案信息，更加智能化和便捷化地查詢資料，便于高效進(jìn)行檔案查詢管理。

1.2檢索查詢更為便捷

傳統(tǒng)檢索方式通過(guò)檔案管理人員在目錄中根據(jù)“問(wèn)題”或“事由”等特性，將需要的檔案的存儲(chǔ)位置找到后，按照目錄標(biāo)注的檔案存放庫(kù)房和位置進(jìn)行查找，需要大量的時(shí)間和人力物力。在檔案數(shù)字化管理完成之后，利用計(jì)算機(jī)實(shí)現(xiàn)在線查閱，將數(shù)字化檔案信息直接提供給非檔案原件利用者。

1.3便于開(kāi)展檔案統(tǒng)計(jì)工作

檔案管理工作內(nèi)容中包含檔案統(tǒng)計(jì)這一重要部分，有利于為檔案數(shù)據(jù)分析提供依據(jù)和方法，針對(duì)各個(gè)類別的檔案出具具體情況的報(bào)告。通過(guò)檔案數(shù)字化的系統(tǒng)，能便捷地統(tǒng)計(jì)各類信息和特性分析，能有效為檔案管理人員有效做出檔案管理決策。

1.4便于系統(tǒng)權(quán)限的設(shè)置

在數(shù)字化檔案系統(tǒng)中，檢索查閱檔案資料只能從查詢端口進(jìn)入，按照設(shè)定服務(wù)對(duì)象的各個(gè)類型權(quán)限，數(shù)字化檔案管理系統(tǒng)能對(duì)用戶是否能進(jìn)入系統(tǒng)進(jìn)行判定，有效保證安全高效地開(kāi)展檔案管理工作。

1.5數(shù)字化檔案管理

可突破時(shí)間和空間利用網(wǎng)絡(luò)技術(shù)的優(yōu)勢(shì)，能使得數(shù)字化檔案查詢不再受到地域和時(shí)間的限制，傳播和使用也能在遠(yuǎn)距離進(jìn)行，查詢檔案能實(shí)現(xiàn)多人同時(shí)查詢，不再出現(xiàn)之前使用檔案的矛盾和沖突。

2做好檔案數(shù)字化基礎(chǔ)建設(shè)工作

2.1硬件基礎(chǔ)建設(shè)

建設(shè)檔案數(shù)字化必須和房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展規(guī)劃相適應(yīng)，結(jié)合房地產(chǎn)檔案復(fù)雜、多元化、使用頻繁性的特點(diǎn)，將高性能的服務(wù)器和大容量的服務(wù)器配備好，構(gòu)建順暢的網(wǎng)絡(luò)環(huán)境。針對(duì)跨區(qū)域辦公室的集團(tuán)公司，必須將遠(yuǎn)程網(wǎng)絡(luò)連接的解決方案考慮在內(nèi)，針對(duì)檔案收集和管理部門，配置電腦、備份設(shè)備以及影響掃描設(shè)備等，構(gòu)建良好的硬件設(shè)施。

2.2軟件基礎(chǔ)建設(shè)

檔案數(shù)字化能否成功最至關(guān)重要的就是選擇完善健全的檔案數(shù)字化管理系統(tǒng)。其主要特性如下：

（1）和企業(yè)OA系統(tǒng)無(wú)縫連接，構(gòu)建一體化管理。由于不斷提高信息化水平，房地產(chǎn)企業(yè)員工工作可以充分利用辦公自動(dòng)化系統(tǒng)，并利用該平臺(tái)充分收集檔案。

（2）構(gòu)建強(qiáng)大的圖像處理工具和成熟的數(shù)字化加工過(guò)程。結(jié)合房地產(chǎn)檔案管理的特點(diǎn)，亟待進(jìn)一步研發(fā)強(qiáng)大的掃描和圖像處理工作，提高圖像處理的效率和質(zhì)量。

（3）提高檔案利用查詢平臺(tái)的效率。構(gòu)建房地產(chǎn)企業(yè)網(wǎng)上檔案信息服務(wù)平臺(tái)，構(gòu)建健全的數(shù)字檔案，有助于有效保管電子檔案，提供良好的檔案信息服務(wù)。目前房地產(chǎn)企業(yè)的各種生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)、管理活動(dòng)都涉及信息交流和傳遞活動(dòng)，而計(jì)算機(jī)和網(wǎng)絡(luò)逐漸發(fā)展成為各房地產(chǎn)企業(yè)分公司和各部門之間交流和溝通信息的重要渠道。

（4）構(gòu)建健全完善的安全控制系統(tǒng)。因?yàn)殡娮訖n案自身具有易改性，所以，必須全面考慮信息安全，保證順利建設(shè)檔案信息化系統(tǒng)。

（5）檔案數(shù)字資源必須通過(guò)集團(tuán)進(jìn)行集中管理，各個(gè)分公司之間共享信息資源，加強(qiáng)交流和聯(lián)系。

3推進(jìn)數(shù)字化資源建設(shè)構(gòu)建

數(shù)字化檔案必須以高速掃描儀構(gòu)建的電子檔案為基礎(chǔ)，使用電子檔案必須以真實(shí)、有效和準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)為前提。只有在全面認(rèn)真檢查有關(guān)內(nèi)容的質(zhì)量的基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)檔案數(shù)字化、比如，是否輸入正確的數(shù)據(jù)、是否掃描清晰的圖像、圖像和著錄的內(nèi)容、現(xiàn)實(shí)實(shí)際是否一致等。然而，因?yàn)榉康禺a(chǎn)檔案具有動(dòng)態(tài)性的特征，歷史檔案資料數(shù)量較多，建設(shè)檔案數(shù)字化資源不是短時(shí)間就能完成的，必須通過(guò)長(zhǎng)時(shí)間的努力，房地產(chǎn)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)必須及時(shí)有效預(yù)測(cè)檔案數(shù)字化建設(shè)，按部就班地完成各個(gè)流程和步驟。

4加強(qiáng)檔案信息安全建設(shè)建設(shè)

檔案數(shù)字化必須高度重視安全性，因?yàn)榇蠖鄶?shù)檔案信息的使用必須受到控制，因此，應(yīng)當(dāng)積極建立完善的管理制度，使用先進(jìn)的技術(shù)，保證安全的信息，積極建設(shè)檔案數(shù)字化。為了有效實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)檔案管理現(xiàn)代化發(fā)展目標(biāo)，必須保證正常運(yùn)行系統(tǒng)。所以，貫徹落實(shí)好系統(tǒng)的安全防范工作至關(guān)重要。首先要做好制度相關(guān)方面的工作，抓好技術(shù)這一關(guān)，逐步完善安全保密制度，將用戶權(quán)限設(shè)置好，積極建立防火墻，將大容量存儲(chǔ)設(shè)備設(shè)置好，做好增量和定期備份工作，充分保障房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)字化檔案信息的安全。

5打造數(shù)字化管理

隊(duì)伍人才是房地產(chǎn)檔案現(xiàn)代化管理目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的關(guān)鍵，必須積極引進(jìn)優(yōu)秀人才，構(gòu)建房地產(chǎn)檔案管理現(xiàn)代化人才資源，為其將來(lái)的發(fā)展奠定基礎(chǔ)。建設(shè)房地產(chǎn)檔案的信息化所需要的人才不僅要具備扎實(shí)的業(yè)務(wù)知識(shí)和專業(yè)技能，并且在房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、產(chǎn)籍管理等檔案專業(yè)方面也必須具備較高的水平，能熟練運(yùn)用開(kāi)發(fā)和維護(hù)系統(tǒng)的技術(shù)、加工和管理數(shù)字化、標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)、管理數(shù)據(jù)庫(kù)運(yùn)行、信息咨詢等。房地產(chǎn)企業(yè)檔案管理團(tuán)隊(duì)還必須與時(shí)俱進(jìn)，和時(shí)展同步，積極展開(kāi)和其他單位的交流和合作，提升總體業(yè)務(wù)水平，積極尋求先進(jìn)的管理手段，不斷滿足房地產(chǎn)檔案管理多元化的需求。與此同時(shí)，還必須有效統(tǒng)一數(shù)字化建設(shè)專業(yè)人才在管理檔案、建設(shè)檔案數(shù)字化、樹立各種目標(biāo)等方面的思想和觀念。

結(jié)語(yǔ)

總而言之，房地產(chǎn)檔案數(shù)字化管理即為一項(xiàng)長(zhǎng)期性和系統(tǒng)性的工程，通過(guò)運(yùn)用先進(jìn)的技術(shù)，可以有效對(duì)檔案日常管理操作流程進(jìn)行簡(jiǎn)化，高效地開(kāi)展各項(xiàng)工作。然而，由于日益先進(jìn)的科學(xué)技術(shù)，不斷更新管理設(shè)備，亟待優(yōu)化升級(jí)管理系統(tǒng)，同時(shí)要積極構(gòu)建長(zhǎng)效管理機(jī)制，將各方面工作貫徹落實(shí)到位，進(jìn)而發(fā)揮檔案數(shù)字化在房地產(chǎn)行業(yè)中的作用。

參考文獻(xiàn)：

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[2]周磊.房地產(chǎn)企業(yè)檔案數(shù)字化建設(shè)探析[J].黑龍江檔案,2010,05:36.

作者：柳芳 單位：美好置業(yè)集團(tuán)股份有限公司

第四篇：房地產(chǎn)企業(yè)參與小城鎮(zhèn)建設(shè)路徑探討

摘要:伴隨著我國(guó)政策以及宏觀經(jīng)濟(jì)的不斷變化，房地產(chǎn)市場(chǎng)在獲得更多的發(fā)展空間的同時(shí)，也面臨著更多的機(jī)遇、挑戰(zhàn)，邁入了一個(gè)新的發(fā)展臺(tái)階。在這種發(fā)展背景之下，如何面對(duì)想新型的城鎮(zhèn)化發(fā)展策略，更好的參與到城鎮(zhèn)化建設(shè)當(dāng)中，獲取更大的經(jīng)濟(jì)效益，成為了房地產(chǎn)行業(yè)高度重視的一個(gè)課題?，F(xiàn)本文主要是對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)參與小城鎮(zhèn)建設(shè)的路徑選擇進(jìn)行探討，主要目的為日后房地產(chǎn)在城鎮(zhèn)化建設(shè)中發(fā)展提供有效借鑒和參考。

關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)企業(yè)；小城鎮(zhèn)建設(shè)；路徑選擇

一．房地產(chǎn)企業(yè)參與城鎮(zhèn)建設(shè)的方式

1.房地產(chǎn)項(xiàng)目類

房地產(chǎn)項(xiàng)目類是主要是指按照公司制定的發(fā)展策略，選擇一些帶有盈利性的房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行投資開(kāi)發(fā)。一般來(lái)說(shuō)，可把房地產(chǎn)項(xiàng)目的類型劃分為商業(yè)項(xiàng)目、住宅項(xiàng)目以及其他房屋等幾種。其中，其他房屋又包括產(chǎn)業(yè)園、工業(yè)廠房等等。

2.房地產(chǎn)投資類

房地產(chǎn)投資類主要是指在小城鎮(zhèn)建設(shè)項(xiàng)目中，房地產(chǎn)不參與日常管理活動(dòng)以及各項(xiàng)操作，僅僅在資金上進(jìn)行投入。一般來(lái)說(shuō)，根據(jù)融資途徑來(lái)劃分，可把該類型模式細(xì)分為城鎮(zhèn)建設(shè)項(xiàng)目信托、城鎮(zhèn)化發(fā)展基金、股份制改造、城鎮(zhèn)化債券當(dāng)幾個(gè)類型。

3.公共服務(wù)和基礎(chǔ)設(shè)施類

公共服務(wù)和基礎(chǔ)設(shè)施類主要是指把公共服務(wù)或者項(xiàng)目基礎(chǔ)設(shè)施作為與政府合作紐帶，共同參與到各項(xiàng)小城鎮(zhèn)項(xiàng)目的建設(shè)當(dāng)中。在這種參與方式下，房地產(chǎn)企業(yè)不但需要在資金上進(jìn)行投入，同時(shí)也積極參與到小城鎮(zhèn)建設(shè)的日常管理活動(dòng)以各項(xiàng)操作當(dāng)中。從建設(shè)項(xiàng)目類型來(lái)劃分，可把該類型模式細(xì)分為代建、服務(wù)外包、TBT、PPP、BOT、TOT等幾種。4.城鎮(zhèn)一級(jí)開(kāi)發(fā)類城鎮(zhèn)一級(jí)開(kāi)發(fā)類是主要指在小城鎮(zhèn)建設(shè)過(guò)程中，房地產(chǎn)企業(yè)作作為一級(jí)開(kāi)發(fā)商參與到項(xiàng)目的所有開(kāi)發(fā)、改造以及新區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)等各個(gè)環(huán)節(jié)當(dāng)中。整體開(kāi)發(fā)能力強(qiáng)、開(kāi)發(fā)規(guī)模大、人力資源及資金豐富、雄厚是這類房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)的一個(gè)顯著特點(diǎn)。與小城鎮(zhèn)建設(shè)模式特點(diǎn)相互結(jié)合，房地產(chǎn)企業(yè)在參與的過(guò)程中主要通過(guò)采用綜合開(kāi)發(fā)的模式，集中在舊城改造、新區(qū)開(kāi)發(fā)以及產(chǎn)業(yè)園比較大型的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)，以此實(shí)現(xiàn)最大的社會(huì)效益及經(jīng)濟(jì)效益。

二．不同類型房地產(chǎn)企業(yè)參與小城鎮(zhèn)建設(shè)的路徑選擇

1.專業(yè)型房地產(chǎn)企業(yè)的路徑選擇

該類型房地產(chǎn)企業(yè)主要是指在公共服務(wù)類項(xiàng)目、城市基礎(chǔ)設(shè)施方面具有有專業(yè)的技術(shù)人才、管理、服務(wù)以及設(shè)備等等，這主要是由于企業(yè)的長(zhǎng)期發(fā)展而逐步累積下來(lái)的。這種類型的企業(yè)基于小城鎮(zhèn)建設(shè)模式的特點(diǎn)之上參與公共服務(wù)類項(xiàng)目、城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的過(guò)程當(dāng)中，具備專業(yè)的管理團(tuán)隊(duì)、較高的管理水平、豐富開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)以及專業(yè)技術(shù)力量等優(yōu)勢(shì)。建議該類型企業(yè)在對(duì)小城鎮(zhèn)項(xiàng)目進(jìn)行選擇的過(guò)程中，把穩(wěn)定的、有盈利性的城市基礎(chǔ)設(shè)施作為主要的選擇對(duì)象。例如：航道、港口碼頭、鐵路、機(jī)場(chǎng)等各種交通設(shè)施項(xiàng)目以及供氣、成油儲(chǔ)運(yùn)、新能源等各種能源類醒目均可作為主要的項(xiàng)目選擇。房地產(chǎn)企業(yè)在投資城鎮(zhèn)項(xiàng)目過(guò)程中能否獲得獲取外部經(jīng)濟(jì)效益，能否經(jīng)濟(jì)賠償保證投資的安全性等是影響他們投資積極性的關(guān)鍵因素。為此，需要對(duì)房地產(chǎn)參與小城鎮(zhèn)建設(shè)項(xiàng)目模式不斷的進(jìn)行創(chuàng)新，按照項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)以及使用權(quán)，可采取多種融資多樣化的融資模式，例如：TBT和、PPP、BOT、TOT等等。

2.大型房地產(chǎn)企業(yè)的路徑選擇

該類型房企主要是指具有一級(jí)開(kāi)發(fā)資質(zhì)，在某一區(qū)域甚至全國(guó)范圍內(nèi)具備很強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力、具備品牌優(yōu)勢(shì)、以及占有很高的市場(chǎng)份額。對(duì)于這種類型的房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，它們開(kāi)發(fā)規(guī)模龐大且開(kāi)發(fā)能力強(qiáng)、資金儲(chǔ)備雄厚、具備多途徑融資渠道、豐富的人力資源。基于小城鎮(zhèn)建設(shè)模式特點(diǎn)，該類型房地產(chǎn)企業(yè)主要采用綜合開(kāi)發(fā)的模式，把建設(shè)主要集中在舊城改造、新區(qū)開(kāi)發(fā)以及產(chǎn)業(yè)園等比較大型的建設(shè)項(xiàng)目當(dāng)中，以此來(lái)實(shí)現(xiàn)最大化的社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益。在新區(qū)開(kāi)發(fā)、產(chǎn)業(yè)園類等項(xiàng)目重大的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中，該類型房地產(chǎn)企業(yè)要集思廣益，優(yōu)化建設(shè)思路以及建設(shè)布局，建設(shè)堅(jiān)持最高標(biāo)準(zhǔn)原則，從城鎮(zhèn)低于優(yōu)勢(shì)以及產(chǎn)產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)進(jìn)行綜合考慮，確保規(guī)劃科學(xué)合理的基礎(chǔ)之上推進(jìn)城鎮(zhèn)建設(shè)進(jìn)一步發(fā)展。

3.中小型房地產(chǎn)企業(yè)的路徑選擇

在我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)中，大多數(shù)為中小房地產(chǎn)企業(yè)。該類型企業(yè)由開(kāi)發(fā)規(guī)模、資金以及技術(shù)都存在一定的局限性，與大型企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)中難免略遜一籌，但還是存在一定的優(yōu)勢(shì)。在對(duì)小城鎮(zhèn)項(xiàng)目投資過(guò)程當(dāng)中，該類型企業(yè)可把所積累的資金購(gòu)買城鎮(zhèn)化基金、城鎮(zhèn)化信托、股份制改造以及資產(chǎn)證券化的方式，對(duì)小城鎮(zhèn)項(xiàng)目進(jìn)行間接的參與。對(duì)于那些具有較高融資能力、投資能力的房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)非常適合采用這種方式。對(duì)于該類房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，在參與代建類小城鎮(zhèn)建設(shè)項(xiàng)目當(dāng)中，應(yīng)該不斷凸顯自身優(yōu)勢(shì)、不斷利用各種人才、管理以及技術(shù)資源，選擇適合自己的小城鎮(zhèn)項(xiàng)目進(jìn)行投資，在保證建設(shè)質(zhì)量的基礎(chǔ)之上獲取最大的經(jīng)濟(jì)效益；此外，在參與經(jīng)營(yíng)類或者是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的小城鎮(zhèn)建設(shè)項(xiàng)目當(dāng)中，應(yīng)積極結(jié)合自身需求以及特點(diǎn)，對(duì)當(dāng)?shù)鼐用竦纳盍?xí)慣、消費(fèi)能力以及潛在開(kāi)發(fā)能力進(jìn)行深入分析研究，確保開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目滿足當(dāng)?shù)鼐用裥枨?。需要注意的是，該類型房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)放中贏選擇具有實(shí)力、信譽(yù)的開(kāi)發(fā)商以及具備實(shí)力的經(jīng)營(yíng)商來(lái)進(jìn)行合作，獲取更多當(dāng)?shù)卣闹С?，充分利用?dāng)?shù)氐娜肆Y源優(yōu)勢(shì)推進(jìn)房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)，達(dá)到多贏的局面。

4.服務(wù)類房地產(chǎn)企業(yè)的路徑選擇

該類型企業(yè)主要是指在整個(gè)房地產(chǎn)專業(yè)鏈當(dāng)中，把服務(wù)專注在某一個(gè)環(huán)節(jié)或者幾個(gè)環(huán)節(jié)，中介服務(wù)以及物業(yè)管理公司等均屬于服務(wù)類房地產(chǎn)企業(yè)。對(duì)于這種企業(yè)類型來(lái)說(shuō)，它們具備一套管理流程、人才以及專業(yè)服務(wù)?；诔擎?zhèn)建設(shè)模式的特點(diǎn)之上，該類型房地產(chǎn)企業(yè)在參與城鎮(zhèn)建設(shè)過(guò)程中贏借助服務(wù)來(lái)進(jìn)一步提升策略，在各種服務(wù)外包類項(xiàng)目中都應(yīng)藥積極參與。例如：政府社會(huì)服務(wù)、政府大樓物業(yè)服務(wù)以及產(chǎn)業(yè)園區(qū)物業(yè)服務(wù)等等項(xiàng)目都應(yīng)積極參與。

有相關(guān)數(shù)據(jù)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，按照現(xiàn)今我國(guó)城鎮(zhèn)化的發(fā)展速度來(lái)看，將會(huì)有四十億元的資金投入在其建設(shè)當(dāng)中。為此，對(duì)于服務(wù)類型房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，蘊(yùn)含著極大的商機(jī)和發(fā)展空間。一般來(lái)說(shuō)，主要從以下幾個(gè)方面來(lái)體現(xiàn)：

1.人就在轉(zhuǎn)移過(guò)程中蘊(yùn)含中著巨大的商機(jī)。城鎮(zhèn)化就是農(nóng)村人口以及勞動(dòng)力逐步向城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移的一個(gè)過(guò)程，所有勞動(dòng)生產(chǎn)要素集中向城鎮(zhèn)化聚攏，城鎮(zhèn)不斷接受著大量農(nóng)村富余的勞動(dòng)力，當(dāng)這些農(nóng)村人口轉(zhuǎn)移到城鎮(zhèn)之后，他們需要生活、居住以及就業(yè)，病享用城鎮(zhèn)的各種公共配套設(shè)施。對(duì)于城鎮(zhèn)來(lái)說(shuō)，只有有了足夠的人氣才能進(jìn)一步發(fā)展，才能刺激消費(fèi)，物業(yè)的管理就有了服務(wù)的對(duì)象。

2.產(chǎn)業(yè)在轉(zhuǎn)移過(guò)程中蘊(yùn)含著巨大的商機(jī)。在城鎮(zhèn)化發(fā)展進(jìn)程當(dāng)中，隨著環(huán)保意識(shí)的不斷深入人心，對(duì)于高耗能高污染的企業(yè)將會(huì)逐步被淘汰，生態(tài)環(huán)保產(chǎn)業(yè)園是建設(shè)中主要的發(fā)展趨勢(shì)，引進(jìn)新型發(fā)展產(chǎn)業(yè)就需要新型的服務(wù)來(lái)相互匹配。

3.文化發(fā)展中蘊(yùn)含著巨大商機(jī)。對(duì)于新城鎮(zhèn)的出現(xiàn)也就意味著新物業(yè)群的出現(xiàn)，對(duì)于城鎮(zhèn)的建設(shè)、經(jīng)營(yíng)以及消費(fèi)者來(lái)說(shuō)，他們同時(shí)也是新的物業(yè)、新的城鎮(zhèn)居民以及使用者，與此同時(shí)，大量的、多元化的物業(yè)需求也因此涌現(xiàn)，給服務(wù)類行業(yè)也由此應(yīng)運(yùn)而生。城鎮(zhèn)管理是城鎮(zhèn)文化內(nèi)容中重要的組成部分，城鎮(zhèn)管理主要以物業(yè)管理的形式來(lái)展開(kāi)。由此可見(jiàn)，城鎮(zhèn)文化在發(fā)展過(guò)程中給服務(wù)類型企業(yè)的發(fā)展預(yù)留了足夠的資源以及發(fā)展空間。

結(jié)束語(yǔ)

城鎮(zhèn)化統(tǒng)籌規(guī)劃發(fā)展過(guò)程中，房地產(chǎn)企業(yè)需要與時(shí)俱進(jìn)，結(jié)合實(shí)際需求，主動(dòng)出擊，通過(guò)各種形式積極參與到城鎮(zhèn)發(fā)展行列當(dāng)中，積極加快發(fā)展步伐，不斷對(duì)服務(wù)管理進(jìn)行創(chuàng)新，堅(jiān)持以人為本的原則，獲得尊重，贏取人心以及信任。此外，還要積極實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)型，加快發(fā)展步伐，對(duì)商業(yè)模式進(jìn)行改革創(chuàng)新，并做好準(zhǔn)確定位，充分利用自身的發(fā)展優(yōu)勢(shì)并逐漸發(fā)展成為企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力,推動(dòng)城鄉(xiāng)一體化的發(fā)展，實(shí)現(xiàn)共贏的發(fā)展目的。

參考文獻(xiàn):

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作者：王少文邵煒星單位：東華理工大學(xué)

第五篇：房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理控制研究

摘要：房地產(chǎn)企業(yè)是我國(guó)的支柱性產(chǎn)業(yè)，但是房地產(chǎn)行業(yè)呈現(xiàn)出了逐漸不景氣的下降趨勢(shì)，在一定程度上對(duì)我國(guó)的國(guó)民經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生了一定影響，因此做好房地產(chǎn)行業(yè)的管理工作至關(guān)重要。做好房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理在很大程度上也能提高企業(yè)整體的管理水平，本文首先介紹了房地產(chǎn)企業(yè)的概念及特點(diǎn)，然后說(shuō)明了房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行企業(yè)管理的意義，最后從加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理角度，就幾個(gè)方面展開(kāi)了論述。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；財(cái)務(wù)；管理

房地產(chǎn)企業(yè)從高速發(fā)展逐漸進(jìn)入了低迷，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈，在這種情況下企業(yè)要使自己立于不敗之地，不能僅僅依賴于國(guó)家的政策扶持，提高自身能力才是成功的關(guān)鍵，企業(yè)要結(jié)合自身的實(shí)際情況，制定適合的管理體制，保障企業(yè)管理工作有序進(jìn)行。房地產(chǎn)企業(yè)屬于高投資、高風(fēng)險(xiǎn)、高回報(bào)的行業(yè)，需要的資金巨大，前期工作較長(zhǎng)，涉及行業(yè)較多，資金回收的周期較長(zhǎng)，因此其財(cái)務(wù)管理和其他行業(yè)有所不同，管理較為復(fù)雜，內(nèi)部財(cái)務(wù)控制需要多個(gè)部門的協(xié)調(diào)合作。企業(yè)在制定財(cái)務(wù)管理制度時(shí)要結(jié)合企業(yè)自身特點(diǎn)，還要集思廣益，才能使管理制度充分發(fā)揮它的價(jià)值，完善的制度對(duì)財(cái)務(wù)管理工作是至關(guān)重要的。

一、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的特點(diǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理，意思是房地產(chǎn)企業(yè)從立項(xiàng)投資到施工最后到竣工對(duì)所需要要的資金、人力、建筑材料等資源進(jìn)行籌集、使用。監(jiān)督、審核，以期實(shí)現(xiàn)更好的預(yù)算控制，包含了房地產(chǎn)企業(yè)所有的財(cái)務(wù)工作，它是企業(yè)管理的的核心部分。由于房地產(chǎn)企業(yè)具有自身的特點(diǎn)，這使得房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理有別于其他的行業(yè)，具體表現(xiàn)為以下幾個(gè)方面：首先，房地產(chǎn)企業(yè)涉及行業(yè)較多，比如建筑行業(yè)的建筑工人、地暖安裝，建材行業(yè)的水泥、鋼筋等，還有金融行業(yè)以及家電行業(yè)等，生產(chǎn)環(huán)節(jié)較多，產(chǎn)業(yè)鏈較長(zhǎng)，因此在整個(gè)過(guò)程中所需資金巨大，資金周轉(zhuǎn)時(shí)期長(zhǎng)，這些因素的存在導(dǎo)致了房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理任務(wù)繁瑣，管理工作較為復(fù)雜。其次，房地產(chǎn)企業(yè)受政策的影響性較大，敏感性較強(qiáng)，因此在管理過(guò)程中要同時(shí)兼顧內(nèi)部和外部環(huán)境，及時(shí)把握外部環(huán)境變化，財(cái)務(wù)人員要有較高的業(yè)務(wù)素質(zhì)和風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)能力，及時(shí)捕捉和房地產(chǎn)有關(guān)的信息，以便為領(lǐng)導(dǎo)者作出決策提供價(jià)值導(dǎo)向。

二、房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行財(cái)務(wù)管理的意義

(一)有利于形成良好的資金鏈

房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行一項(xiàng)新的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目時(shí)要有大量資金作支撐，企業(yè)的資金來(lái)源一部分是靠融資，還有一部分是房屋出售來(lái)獲取資金，資金的投入和回收可能是同步的，因此開(kāi)發(fā)商需要明確每一個(gè)環(huán)節(jié)中每一筆資金的來(lái)源、去向，資金管理尤為重要，只有保證好這一期資金的回流才能確保下一次開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的順利開(kāi)展。財(cái)務(wù)管理能對(duì)資金進(jìn)行科學(xué)管理，促使資金周轉(zhuǎn)順利，并在一定程度上提高了資金的利用率，避免出現(xiàn)資金閑置和資金短缺。

(二)幫助房地產(chǎn)企業(yè)降低風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)

房地產(chǎn)是風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)較高的行業(yè)，比如說(shuō)融資的風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)的融資方式較單一，大部分是銀行貸款，成本較高，資金如果不能及時(shí)回籠，會(huì)給企業(yè)帶來(lái)很大風(fēng)險(xiǎn)。財(cái)務(wù)管理能對(duì)資金的的去向、使用情況、分配等有個(gè)實(shí)時(shí)的跟蹤，避免出現(xiàn)由于資金帶來(lái)的金融風(fēng)險(xiǎn)。

三、新形勢(shì)下做好房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的控制

(一)加強(qiáng)企業(yè)財(cái)務(wù)管理和控制的認(rèn)識(shí)，提高員工素質(zhì)態(tài)度

決定高度，首先要加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)對(duì)財(cái)務(wù)管理的重視度，摒棄傳統(tǒng)的重開(kāi)發(fā)，輕財(cái)務(wù)、輕預(yù)算的觀念，把財(cái)務(wù)管理工和其他管理工作并重。同時(shí)，在企業(yè)內(nèi)部加強(qiáng)對(duì)財(cái)務(wù)管理的宣傳，形成領(lǐng)導(dǎo)和員工人人重財(cái)務(wù)的良好風(fēng)氣，正確的財(cái)務(wù)管理理念可以以制度的形式展現(xiàn)出來(lái)。另外，財(cái)務(wù)人員過(guò)硬的業(yè)務(wù)技能是保障財(cái)務(wù)中各項(xiàng)工作高質(zhì)量完成的關(guān)鍵，企業(yè)可以定期對(duì)財(cái)務(wù)人員進(jìn)行培訓(xùn)并建立考核制度，及時(shí)向他們灌輸最新的財(cái)務(wù)知識(shí)，培養(yǎng)他們主動(dòng)學(xué)習(xí)的習(xí)慣，不斷提高他們的業(yè)務(wù)技能、職業(yè)道德以及財(cái)務(wù)人員的責(zé)任意識(shí)，杜絕弄虛作假的行為。定期對(duì)他們進(jìn)行考核，對(duì)于崗位不匹配的員工要及時(shí)發(fā)現(xiàn)，實(shí)時(shí)調(diào)動(dòng)，使財(cái)務(wù)人員的技能更加適應(yīng)財(cái)務(wù)管理工作的需要。

(二)新制度下做好成本核算

房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)時(shí)期較長(zhǎng)，相對(duì)于其他的行業(yè)資金的需求量更大，在開(kāi)發(fā)過(guò)程中需要巨大的資金投入來(lái)支撐，因此在每個(gè)階段都應(yīng)做好成本核算工作。在設(shè)計(jì)階段，要給設(shè)計(jì)院下達(dá)設(shè)計(jì)限額，并列入設(shè)計(jì)任務(wù)書，在設(shè)計(jì)過(guò)程中做好成本控制。在招標(biāo)及合同簽訂階段，成本管理人員要從材料選擇、合同類型以及招標(biāo)等方面進(jìn)行成本核算，材料選擇上，要選擇那些性價(jià)比較高的建筑材料和設(shè)備，同時(shí)要考慮設(shè)備的生命周期和后期保養(yǎng)費(fèi)用，在合同選擇上，開(kāi)發(fā)商根據(jù)圖紙的完整性和特點(diǎn)，靈活的選擇合同類型。在施工階段，施工是一個(gè)持久的動(dòng)態(tài)過(guò)程，在這一過(guò)程中經(jīng)常會(huì)遇到外界環(huán)境的某種變化或者不可避免的情況，這時(shí)要對(duì)施工過(guò)程進(jìn)行實(shí)時(shí)變更，所以企業(yè)要有一套完善可行的變更流程，及時(shí)變更才能控制好成本。在最后的結(jié)算階段，要對(duì)從設(shè)計(jì)費(fèi)用到材料購(gòu)買到施工中的耗材、人員費(fèi)用等做好詳細(xì)的說(shuō)明，每一筆資金都要有明確的去向。

(三)發(fā)揮預(yù)算的重要作用

有些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商認(rèn)為，只要有了土地使用權(quán)和大量的投資資金后，就可以獲得可觀的收益，沒(méi)有認(rèn)識(shí)到預(yù)算在整個(gè)過(guò)程中的重要作用。在進(jìn)行預(yù)算之前，要完善房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)算組織體系，在企業(yè)內(nèi)部建立預(yù)算組織委員會(huì)，建立健全規(guī)范嚴(yán)謹(jǐn)?shù)囊?guī)章制度，嚴(yán)格約束成員行為，同時(shí)向員工宣傳預(yù)算的重要性，引起企業(yè)上下的重要認(rèn)識(shí)。針對(duì)房地產(chǎn)從開(kāi)發(fā)立項(xiàng)到完工的這一過(guò)程所包含的內(nèi)容，要做好項(xiàng)目開(kāi)發(fā)預(yù)算、實(shí)施過(guò)程中建筑材料和員工工資預(yù)算、銷售預(yù)算、成本預(yù)算、利潤(rùn)預(yù)算等。同時(shí)房地產(chǎn)企業(yè)要建立預(yù)算的績(jī)效考核機(jī)制，實(shí)時(shí)對(duì)預(yù)算進(jìn)行考核，將預(yù)算的執(zhí)行結(jié)果與績(jī)效掛鉤，結(jié)合使用獎(jiǎng)懲制度，才能使預(yù)算績(jī)效考核充分發(fā)揮它的約束和考評(píng)的作用，預(yù)算工作的順利才能保障企業(yè)財(cái)務(wù)管理的高質(zhì)量。另外，企業(yè)要不斷完善績(jī)效考核機(jī)制，與時(shí)俱進(jìn)地對(duì)對(duì)制度做調(diào)整，使這一機(jī)制更加符合企業(yè)的實(shí)際情況，做好了預(yù)算工作，企業(yè)的財(cái)務(wù)管理才能進(jìn)入正確軌道，為實(shí)現(xiàn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)提供保障。

(四)不斷完善財(cái)務(wù)內(nèi)控和內(nèi)部審計(jì)職能

財(cái)務(wù)管理中的內(nèi)部控制對(duì)企業(yè)的作用功不可沒(méi)，建立內(nèi)部控制管理制度，發(fā)揮財(cái)務(wù)監(jiān)督機(jī)制的作用，設(shè)立房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部審計(jì)部門，來(lái)為財(cái)務(wù)部門服務(wù)，結(jié)合發(fā)揮財(cái)務(wù)審計(jì)和內(nèi)部控制的共同作用，從各個(gè)方面對(duì)房地產(chǎn)的資金資源進(jìn)行監(jiān)督，避免出現(xiàn)資源浪費(fèi)，資金去向不明的現(xiàn)象。房地產(chǎn)企業(yè)需要依據(jù)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則在企業(yè)內(nèi)部建立包括會(huì)計(jì)核算、資金資源核查等一系列的財(cái)務(wù)管理制度，來(lái)對(duì)企業(yè)的材料、成本、應(yīng)收賬款等進(jìn)行密切監(jiān)控，防止出現(xiàn)發(fā)展瓶頸，影響企業(yè)的正常運(yùn)作。在內(nèi)部審計(jì)方面，企業(yè)要加強(qiáng)相關(guān)部門的職能，明確規(guī)定崗位職責(zé)，部署工作有條理進(jìn)行，要求財(cái)務(wù)人員嚴(yán)格按照有關(guān)規(guī)章制度，財(cái)務(wù)部門要和銀行建立良好的合作關(guān)系，從而對(duì)資金的進(jìn)出能夠有效控制，資金的正常運(yùn)轉(zhuǎn)才能保障企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的有序開(kāi)展。

(五)做好投資規(guī)劃

房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行投資的目的是為了提高資金使用效率，降低資金成本，實(shí)現(xiàn)利益最大化，但是盲目的投資會(huì)給企業(yè)帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)甚至?xí)p失慘重，因此做好投資管理，慎重選擇投資項(xiàng)目，能有效降低風(fēng)險(xiǎn)。在投資之前，要對(duì)想投資的項(xiàng)目進(jìn)行嚴(yán)格的可行性研究，全面了解該項(xiàng)目的信息，分析其現(xiàn)狀和前景，預(yù)測(cè)投資成本和收益；在投資項(xiàng)目以后，對(duì)投資過(guò)程要進(jìn)行跟蹤管理，缺乏管理和控制有可能會(huì)導(dǎo)致項(xiàng)目的發(fā)展方向不對(duì)，同時(shí)，要定期的對(duì)投資的項(xiàng)目進(jìn)行審計(jì)審查，檢驗(yàn)項(xiàng)目成果是否符合預(yù)期標(biāo)準(zhǔn)。

四、結(jié)束語(yǔ)

綜上所述，房地產(chǎn)企業(yè)要想在變化迅速的市場(chǎng)環(huán)境中保持自身的市場(chǎng)地位、提高企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力、實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益，必須加強(qiáng)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理，財(cái)務(wù)管理水平?jīng)Q定了企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)規(guī)模和競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力，一個(gè)好的財(cái)務(wù)管理體系能有效降低成本，提高資金的使用效率，同時(shí)在一定程度上能夠降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，幫助企業(yè)實(shí)現(xiàn)效益最大化。進(jìn)行財(cái)務(wù)管理的相關(guān)人員必須不斷學(xué)習(xí)，更新知識(shí)，不斷提高自身的財(cái)務(wù)分析能力，才能更好的勝任財(cái)務(wù)方面工作，為企業(yè)的財(cái)務(wù)管理作出貢獻(xiàn)。

財(cái)參考文獻(xiàn)：

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作者：蘇先紅 單位：廣東億兆恒基實(shí)業(yè)投資集團(tuán)有限公司

第六篇：房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃風(fēng)險(xiǎn)防范措施探討

摘要：經(jīng)濟(jì)的發(fā)展極大地推動(dòng)了人們生活水平的提高，與此相應(yīng)的是人們對(duì)高端商品的消費(fèi)量急劇增大，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)飛速發(fā)展起來(lái)。近年來(lái)，國(guó)家頒布了大量與房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)的政策法規(guī)，推動(dòng)了房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。而房地產(chǎn)企業(yè)稅收是現(xiàn)代房地產(chǎn)業(yè)的重要組成部分，針對(duì)當(dāng)前存在的問(wèn)題，本文就如何進(jìn)行稅收籌劃談一下個(gè)人的觀點(diǎn)，僅供參考。

關(guān)鍵詞：稅收籌劃；房地產(chǎn)企業(yè)；風(fēng)險(xiǎn)防范

近年來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)得到了飛速發(fā)展，其發(fā)展極大地推動(dòng)了我國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展，也帶動(dòng)了相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。國(guó)家每年都會(huì)頒布于房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)的法律法規(guī)來(lái)引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，對(duì)其企業(yè)稅收策劃風(fēng)險(xiǎn)防范策略的研究也成為了房地產(chǎn)業(yè)工作的主要組成部分之一。

一、房企稅收籌劃方法

對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，如何進(jìn)行納稅風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避，并且在現(xiàn)有的空間范圍內(nèi)最大限度地降低納稅成本，增加營(yíng)業(yè)利潤(rùn)，獲得利潤(rùn)最大化。近年來(lái)，隨著房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，為了能夠有效控制地價(jià)、投資過(guò)熱現(xiàn)象，政府先后出臺(tái)了一系列的調(diào)控政策。比如，央行加息、“國(guó)六條”，然后是國(guó)六條實(shí)施細(xì)則和外資炒樓限制，最后是108號(hào)文件等，這些宏觀調(diào)控政策、實(shí)施細(xì)則的出臺(tái)，都促進(jìn)了房企稅收籌劃。對(duì)于房企而言，因涉及的業(yè)務(wù)范圍非常廣，加之經(jīng)營(yíng)活動(dòng)特別復(fù)雜，所以采用多樣性的籌劃技術(shù)手段，才能應(yīng)對(duì)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)進(jìn)行有效的稅收籌劃。具體而言，可采取的技術(shù)手段和方法如下。

1.規(guī)避平臺(tái)

從規(guī)定來(lái)看，土地增值稅按照四級(jí)超率累進(jìn)稅率，其中稅率跳躍臨界點(diǎn)非常顯著。從這一點(diǎn)來(lái)看，我們可以建立規(guī)避平臺(tái)，對(duì)籌劃規(guī)律分析研究，以此來(lái)實(shí)現(xiàn)籌劃節(jié)稅之目的。在此過(guò)程中，最為關(guān)鍵的操作就是增長(zhǎng)率管控，我們可通過(guò)價(jià)格以及扣除額對(duì)其進(jìn)行有效地調(diào)節(jié)。

2.投資轉(zhuǎn)化

對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)而言，除了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)以及房產(chǎn)銷售等經(jīng)營(yíng)方式，還可采用投資聯(lián)營(yíng)以及出租等方式進(jìn)行經(jīng)營(yíng)和發(fā)展，利用轉(zhuǎn)化技術(shù)可以實(shí)現(xiàn)有效的房企效益。

3.稅基籌劃通

常情況下，房企開(kāi)發(fā)過(guò)程中的資金占用量都非常大，實(shí)踐中我們應(yīng)當(dāng)不斷籌措資金，尤其要做好降低稅基工作。銀行融資的主要方式是貸款籌資以及發(fā)行債券，實(shí)踐中可通過(guò)利息抵稅效應(yīng)來(lái)實(shí)現(xiàn)稅負(fù)降低之目的；股票發(fā)行是權(quán)益資金形式，僅可按照稅后利潤(rùn)進(jìn)行優(yōu)化配置。

二、風(fēng)險(xiǎn)防范策略

基于以上對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃過(guò)程中的相關(guān)問(wèn)題分析，筆者認(rèn)為要想有效加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)防范，提高企業(yè)稅收籌劃水平，可從以下幾個(gè)方面著手。

1.積極獲得稅務(wù)機(jī)關(guān)的幫助和支持

對(duì)于稅收征管部門而言，其具有唯一性特點(diǎn)，該部門負(fù)責(zé)解答疑問(wèn)，并引導(dǎo)廣大納稅人主動(dòng)納稅。同時(shí)，還要做好相關(guān)制度、機(jī)制的咨詢工作，對(duì)納稅人的提問(wèn)進(jìn)行詳細(xì)回答。對(duì)于負(fù)責(zé)稅收籌劃人員而言，若在規(guī)劃方案中未能對(duì)有關(guān)法規(guī)、政策進(jìn)行深入地了解，則需想方設(shè)法向稅務(wù)機(jī)關(guān)需求幫助；通過(guò)具體業(yè)務(wù)咨詢，讓稅務(wù)人員對(duì)違法活動(dòng)做出準(zhǔn)確地判斷。實(shí)踐中因地域環(huán)境條件存在著一定的區(qū)別，征管形式也不盡相同。從這一方面來(lái)講，地方稅收機(jī)關(guān)有自主裁量權(quán)，而且具備專業(yè)財(cái)會(huì)方面的知識(shí)，明確法規(guī)、政策是稅收籌劃人員必須具備的素養(yǎng)，應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)與各稅務(wù)部門間的溝通與聯(lián)系，滿足每個(gè)稅收籌劃工作人員的客觀需求。

2.緊緊依賴

“外腦”選擇人才時(shí)，用當(dāng)立足實(shí)際、實(shí)事求是，不高人群、走后門。相反，應(yīng)當(dāng)不要提高標(biāo)準(zhǔn)，重視受聘人員的資歷和能力，這一可以確保企業(yè)稅收籌劃的可靠性、權(quán)威性。對(duì)于經(jīng)驗(yàn)不足、技術(shù)水平有限的在職人員，建議聘請(qǐng)專家給予指導(dǎo)和幫助，以確保稅收籌劃的科學(xué)合理性，有控制風(fēng)險(xiǎn)。

3.稅收籌劃與政策、法律同步

實(shí)踐中，為了能夠有效規(guī)范房企稅收籌劃工作，應(yīng)當(dāng)制定合理的規(guī)范法律，并將其有效地落實(shí)到實(shí)處，從而實(shí)現(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的有效監(jiān)控。在制定稅收籌劃方案時(shí)，首先，應(yīng)當(dāng)對(duì)稅法以及法規(guī)條例等深入了解，并制定相應(yīng)的納稅規(guī)劃方案；其次，稅法、政策通常會(huì)隨市場(chǎng)發(fā)展而變化，執(zhí)行和實(shí)施過(guò)程中，應(yīng)當(dāng)優(yōu)化調(diào)整政策體系，完善規(guī)劃體系。

4.健全財(cái)會(huì)核算機(jī)制

為提高房地產(chǎn)企業(yè)的合法化、合理化，應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照規(guī)范要求，健全和完善會(huì)計(jì)核算機(jī)制。首先，這種產(chǎn)業(yè)會(huì)計(jì)核算數(shù)據(jù)是稅收籌劃科學(xué)合理化的參考標(biāo)準(zhǔn)，也是為稅務(wù)審核提供參考依據(jù)。其次，健全和完善的會(huì)計(jì)核算機(jī)制，能夠?yàn)楫a(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展以及稅收籌劃，提供工作參考數(shù)據(jù)依據(jù)和基礎(chǔ)。最后，必須加大力度，做好監(jiān)督管理工作，以此來(lái)保證會(huì)計(jì)核算的有效性。

三、結(jié)語(yǔ)

我國(guó)房地產(chǎn)在獲得巨大發(fā)展的同時(shí)，也存在巨大的風(fēng)險(xiǎn)，企業(yè)稅收策劃風(fēng)險(xiǎn)是風(fēng)險(xiǎn)的一部分，如果能有效地把握好這份風(fēng)險(xiǎn)的話，將極大地促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展；反之，如果不能有效處理的話，也會(huì)對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)造成不利的影響?？傊瑢?duì)風(fēng)險(xiǎn)策劃防范是房地產(chǎn)業(yè)的重要內(nèi)容。

參考文獻(xiàn)：

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作者：楊柳 單位：遼寧行政學(xué)院

第七篇：民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)兼并收購(gòu)實(shí)務(wù)操作風(fēng)險(xiǎn)分析

摘要：隨著國(guó)有企業(yè)改革的不斷推進(jìn)和民營(yíng)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展，國(guó)家鼓勵(lì)社會(huì)資本參與國(guó)家建設(shè)，共享改革發(fā)展紅利。在這一大背景下，出于優(yōu)化資源配置、促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)健康發(fā)展的目的，部分經(jīng)營(yíng)較好的民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)也開(kāi)始與國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行兼并收購(gòu)、合作開(kāi)發(fā)。本文從企業(yè)兼并收購(gòu)的視角對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)所有制形式及特點(diǎn)、收購(gòu)動(dòng)因、如何收購(gòu)及風(fēng)險(xiǎn)防范問(wèn)題進(jìn)行了深入研究。通過(guò)研究得出，民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)收購(gòu)國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)要將兩種不同體制的管理磨合，從盡職調(diào)查、簽訂合作協(xié)議、加強(qiáng)后續(xù)經(jīng)營(yíng)管理三個(gè)方面有效降低兼并收購(gòu)風(fēng)險(xiǎn)。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；收購(gòu)；實(shí)務(wù)操作；風(fēng)險(xiǎn)防范

一、房地產(chǎn)企業(yè)所有制形式及特

點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)是從事房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理和服務(wù)活動(dòng)，具有自主經(jīng)營(yíng)、獨(dú)立核算職能，以營(yíng)利為目的的經(jīng)濟(jì)組織。改革開(kāi)放以來(lái)，我國(guó)確定以公有制為主體、多種經(jīng)濟(jì)成分共同發(fā)展的方針。房地產(chǎn)行業(yè)同樣以公有制為主體和多種經(jīng)濟(jì)成分共同發(fā)展。

黨的十六屆三中全會(huì)確定了新的經(jīng)濟(jì)發(fā)展方向：適應(yīng)經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)化趨勢(shì)，增強(qiáng)公有制經(jīng)濟(jì)的活力，大力發(fā)展國(guó)有資本、集體資本和非公有資本參股的混合所有制經(jīng)濟(jì)。黨的十八屆三中全會(huì)提出積極發(fā)展混合所有制經(jīng)濟(jì)，使混合所有制經(jīng)濟(jì)成為公有制的重要實(shí)現(xiàn)形式。房地產(chǎn)行業(yè)作為競(jìng)爭(zhēng)性行業(yè)應(yīng)發(fā)展具有國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)力的大公司和大企業(yè)集團(tuán)。所有制是人類對(duì)于物質(zhì)資料（主要是生產(chǎn)資料）的一種占有形式，是所有人所有權(quán)的體現(xiàn)。當(dāng)前，我國(guó)實(shí)行的基本經(jīng)濟(jì)制度是以公有制為主體、多種所有制經(jīng)濟(jì)共同發(fā)展。我國(guó)現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)的性質(zhì)劃分為全民所有制企業(yè)、集體所有制企業(yè)、私營(yíng)企業(yè)、股份合作制企業(yè)、外資企業(yè)等。億韓智庫(kù)公布的2016年1-5月中國(guó)典型房企銷售業(yè)績(jī)排行幫TOP150中列于前6名的為：萬(wàn)科地產(chǎn)、恒大地產(chǎn)、碧桂園、綠地集團(tuán)、保利地產(chǎn)和中海地產(chǎn)。其中前三名均為民營(yíng)上市房地產(chǎn)公司，保利地產(chǎn)和中海地產(chǎn)則為國(guó)有房地產(chǎn)公司。

民營(yíng)企業(yè)儼然成為房地產(chǎn)行業(yè)的生力軍。雖然民營(yíng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)現(xiàn)在的業(yè)績(jī)令人驚喜，但是民營(yíng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)還是存在著許多不足，民營(yíng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的規(guī)模相對(duì)國(guó)有房地產(chǎn)來(lái)說(shuō)相對(duì)較小，風(fēng)險(xiǎn)管控體系不夠健全，但是適應(yīng)市場(chǎng)的能力較強(qiáng)。國(guó)有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)實(shí)力較強(qiáng)，土地儲(chǔ)備較好，但經(jīng)營(yíng)管理沒(méi)有民營(yíng)企業(yè)靈活，大多數(shù)國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)本身是多元化企業(yè)中的一部分，承擔(dān)著國(guó)有資產(chǎn)保值增值的重任。

二、房地產(chǎn)企業(yè)不同體制之間相互收購(gòu)合作的動(dòng)因

房地產(chǎn)企業(yè)不同體制之間相互收購(gòu)合作主要有以下幾個(gè)原因：

（一）適應(yīng)宏觀調(diào)控政策的需要。我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)起步較晚，發(fā)展的根基不牢固，又加上人口眾多，住房問(wèn)題成為國(guó)家宏觀調(diào)控的主要內(nèi)容。所以，房地產(chǎn)企業(yè)最容易受國(guó)家政策調(diào)控的影響：一是貨幣政策的影響，二是財(cái)政政策的影響。當(dāng)前，我國(guó)出臺(tái)了促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的一系列意見(jiàn)，對(duì)于促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)健康平穩(wěn)發(fā)展具有十分重要的意義。國(guó)家也出臺(tái)了一系列政策支持民營(yíng)企業(yè)發(fā)展，提出大力發(fā)展國(guó)有資本、集體資本和非公有資本參股的混合所有制經(jīng)濟(jì)，這為民營(yíng)企業(yè)收購(gòu)國(guó)有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，實(shí)現(xiàn)共同合作開(kāi)發(fā)提供了政策上的支持。

（二）產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的需要。當(dāng)前，轉(zhuǎn)方式、調(diào)結(jié)構(gòu)成為國(guó)家經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)足發(fā)展的根本舉措。房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不合理，企業(yè)較多，規(guī)模較小，產(chǎn)業(yè)集中度較低，許多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)處于低水平、低效益的無(wú)序競(jìng)爭(zhēng)狀態(tài)，國(guó)有企業(yè)活力不足，壟斷著房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)，民營(yíng)企業(yè)資金不足，資質(zhì)不完善，規(guī)模效益不顯著。這種現(xiàn)狀嚴(yán)重制約了我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康持續(xù)發(fā)展。在此狀態(tài)下，民營(yíng)企業(yè)靈活性較強(qiáng)，一些實(shí)力較強(qiáng)的民營(yíng)企業(yè)開(kāi)始轉(zhuǎn)方式、調(diào)結(jié)構(gòu)，不失時(shí)機(jī)的采取收購(gòu)、并購(gòu)策略，提高自身競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力。

（三）戰(zhàn)略擴(kuò)張的需要。部分民營(yíng)大型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為了降低經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，開(kāi)始從一線城市轉(zhuǎn)向三線、四線城市開(kāi)發(fā)。為進(jìn)入三、四線城市市場(chǎng)，部分民營(yíng)企業(yè)選擇了并購(gòu)、收購(gòu)策略，以資產(chǎn)收購(gòu)的形式進(jìn)入新的區(qū)域市場(chǎng)，其中，部分國(guó)有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)因經(jīng)營(yíng)管理不善面臨倒閉，成為了民營(yíng)企業(yè)收購(gòu)的目標(biāo)，通過(guò)收購(gòu)迅速擴(kuò)大已有市場(chǎng)，提升市場(chǎng)的占有率和社會(huì)影響力。

（四）增加土地儲(chǔ)備的需要。土地使用權(quán)是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的核心和基礎(chǔ)，國(guó)土資源部明確房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)只有通過(guò)招標(biāo)掛牌方式才能獲得經(jīng)營(yíng)性土地使用權(quán)和開(kāi)發(fā)權(quán)。這樣一來(lái)，增加了民營(yíng)企業(yè)拿地的成本，競(jìng)爭(zhēng)更加激烈。一些小的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)從一級(jí)市場(chǎng)上拿地已經(jīng)相當(dāng)困難。通過(guò)并購(gòu)的方式從二級(jí)市場(chǎng)拿地，通過(guò)控股已經(jīng)獲得土地使用權(quán)的國(guó)有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，以達(dá)到獲取土地資源的目的，增加土地儲(chǔ)備。

三、民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)兼并收購(gòu)業(yè)務(wù)實(shí)務(wù)操作

民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)收購(gòu)國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)一般是以股權(quán)收購(gòu)的方式進(jìn)行。深圳市龍柏商置產(chǎn)業(yè)投資基金企業(yè)曾以9.56億元的價(jià)格從華潤(rùn)深國(guó)投投資有限公司收購(gòu)深國(guó)投商用置業(yè)50%股權(quán)。深圳市龍柏商置產(chǎn)業(yè)投資基金企業(yè)之前就持有標(biāo)的企業(yè)50%股權(quán)，收購(gòu)后被收購(gòu)企業(yè)成為民營(yíng)企業(yè)。除了股權(quán)收購(gòu)?fù)?，收?gòu)方式還有以下幾種：承擔(dān)債務(wù)。收購(gòu)方承擔(dān)被收購(gòu)方的全部債權(quán)債務(wù)，接收被收購(gòu)方全部資產(chǎn)，安置被收購(gòu)方全部職工，從而成為被收購(gòu)企業(yè)的股東和控制人；出資購(gòu)買。收購(gòu)方出資收購(gòu)被收購(gòu)方的全部資產(chǎn)；合并。兩個(gè)或兩個(gè)以上企業(yè)通過(guò)簽訂協(xié)議實(shí)現(xiàn)合并收購(gòu)，組成一個(gè)新的企業(yè)。

四、民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)兼并收購(gòu)風(fēng)險(xiǎn)防范

（一）開(kāi)展收購(gòu)前盡職調(diào)查

企業(yè)收購(gòu)是一項(xiàng)復(fù)雜的工程，收購(gòu)失敗的主要原因是沒(méi)有做好收購(gòu)前的盡職調(diào)查。收購(gòu)行為帶來(lái)的預(yù)期收益具有一定的不可預(yù)知性，收購(gòu)前要具有充分的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，將收購(gòu)國(guó)有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)上升為企業(yè)的戰(zhàn)略高度，明確收購(gòu)的預(yù)期標(biāo)準(zhǔn)，加大對(duì)收購(gòu)企業(yè)規(guī)模、技術(shù)水平、創(chuàng)新能力、競(jìng)爭(zhēng)能力的了解，明確購(gòu)買的原因、為什么要收購(gòu)。明確盡職調(diào)查內(nèi)容，通過(guò)發(fā)掘企業(yè)的歷史、現(xiàn)狀及未來(lái)發(fā)展方向，明確是否收購(gòu)。通過(guò)財(cái)政、稅務(wù)、質(zhì)檢等部門了解企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況、稅收繳納情況和產(chǎn)品質(zhì)量情況，加強(qiáng)對(duì)財(cái)務(wù)報(bào)表的分析。通過(guò)有效的法律調(diào)查，明確企業(yè)的經(jīng)營(yíng)范圍、資質(zhì)以及企業(yè)經(jīng)營(yíng)的合法性和合規(guī)性。通過(guò)對(duì)股東的調(diào)查，看企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理者的素質(zhì)，能否以股東利益為原則，了解企業(yè)內(nèi)部控制、激勵(lì)機(jī)制是否完善。

（二）合作協(xié)議注意事項(xiàng)

由于收購(gòu)雙方具有信息上的不對(duì)稱性，在合作收購(gòu)協(xié)議的簽訂時(shí)要格外注意。要嚴(yán)格設(shè)計(jì)風(fēng)險(xiǎn)避讓等條款，在合同中雙方要對(duì)有關(guān)事項(xiàng)作詳細(xì)說(shuō)明，保證所做出事項(xiàng)的真實(shí)性和合法性，主動(dòng)承擔(dān)因信息披露不真實(shí)所負(fù)擔(dān)的法律責(zé)任。在收購(gòu)過(guò)程中，被收購(gòu)企業(yè)要確保經(jīng)營(yíng)正常進(jìn)行，允許收購(gòu)方進(jìn)入企業(yè)實(shí)地調(diào)查，期間不能修改公司章程和分紅政策。在收購(gòu)協(xié)議中要增加收購(gòu)的先決條件，只要達(dá)到收購(gòu)標(biāo)準(zhǔn)或一方履行收購(gòu)合同，雙方必須交割。最后，還要有違約責(zé)任，合同一方違約，要通過(guò)提高或降低收購(gòu)成本來(lái)進(jìn)行彌補(bǔ)。

（三）后續(xù)經(jīng)營(yíng)管理注意事項(xiàng)

收購(gòu)企業(yè)在收購(gòu)后，要進(jìn)行深入調(diào)研，逐步將經(jīng)營(yíng)理念融入被收購(gòu)企業(yè)，注重加強(qiáng)企業(yè)文化的熏陶和構(gòu)建。要加強(qiáng)被收購(gòu)企業(yè)的管理，健全完善財(cái)務(wù)管理制度、全面預(yù)算管理制度，加大成本控制，提高產(chǎn)品質(zhì)量，加大信息傳遞和上報(bào)力度，不斷增強(qiáng)被收購(gòu)企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力。

五、結(jié)語(yǔ)

民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)兼并收購(gòu)國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)本身在政策層面就具有一定的難度，這就需要民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)必須做好收購(gòu)前的盡職調(diào)查工作，簽訂具有法律效力的收購(gòu)合同或者是要約，將風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別和控制提高到企業(yè)生死存亡的高度，充分準(zhǔn)備，精心組織，才能提高收購(gòu)的準(zhǔn)確性和成功率。

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作者：梁翠瓊 單位：廣西欽州市碧桂園房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司

第八篇：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)管理一體化運(yùn)作研究

摘要：隨著我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展，我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的發(fā)展空間也得到了很大的提升，很多的房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)走向了一體化的道路，一體化運(yùn)作的財(cái)務(wù)管理模式勢(shì)必是未來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的必然選擇。本文從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)一體化運(yùn)作財(cái)務(wù)管理的基本理論出發(fā)，分析了一體化運(yùn)作的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)管理模式現(xiàn)狀，并就存在的問(wèn)題提出了幾點(diǎn)完善一體化運(yùn)作的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的建議，目的在于提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)一體化運(yùn)作的財(cái)務(wù)管理水平，促進(jìn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)獲得長(zhǎng)期可持續(xù)發(fā)展。

關(guān)鍵詞：一體化；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)；財(cái)務(wù)管理；探析

一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)一體化運(yùn)作財(cái)務(wù)管理概述

(一)一體化房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)管理內(nèi)容

資金管理、設(shè)置財(cái)務(wù)組織的架構(gòu)、設(shè)計(jì)財(cái)務(wù)管理的流程、融資管理和投資管理等是一體化房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的主要內(nèi)容，具體內(nèi)容如下：

1.資金管理。就是指在一體化的環(huán)境下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)各個(gè)子公司的各項(xiàng)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)和開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的資金流進(jìn)行管理，主要包括了資金計(jì)劃管理、分配資金的收支、項(xiàng)目資金的籌集等。

2.財(cái)務(wù)組織架構(gòu)。財(cái)務(wù)組織架構(gòu)主要是指對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的各項(xiàng)工作任務(wù)的分組、分工、協(xié)調(diào)以及劃分相關(guān)責(zé)任，房地產(chǎn)開(kāi)企業(yè)在一體化運(yùn)作下有著自身的特點(diǎn)，因此就必須設(shè)置適合自身發(fā)展的財(cái)務(wù)組織架構(gòu)，更好的適應(yīng)一體化運(yùn)作發(fā)展的需要。

3.財(cái)務(wù)管理流程。財(cái)務(wù)管理流程主要是指在一體化運(yùn)作的背景下的基礎(chǔ)是價(jià)值分析，保證房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)內(nèi)部資金可以得到均衡的流轉(zhuǎn)和配置，更好實(shí)現(xiàn)企業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)利益的思維方式和決策過(guò)程，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)一體化運(yùn)作是一個(gè)循序漸進(jìn)的過(guò)程，企業(yè)的經(jīng)營(yíng)過(guò)程也會(huì)隨著外界環(huán)境的變化而變化，因此房地產(chǎn)企業(yè)需要在分析內(nèi)外部經(jīng)營(yíng)環(huán)境的基礎(chǔ)上，設(shè)計(jì)出一條適合自身發(fā)展的財(cái)務(wù)管理流程。

4.融資管理。融資管理主要是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)根據(jù)對(duì)外投資、生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)、調(diào)整結(jié)構(gòu)的需要，通過(guò)資本市場(chǎng)和融資渠道，通過(guò)科學(xué)合理的融資方式，對(duì)各個(gè)分支機(jī)構(gòu)的籌資活動(dòng)進(jìn)行有效管理的活動(dòng)，融資管理的主要目的在于不斷滿足房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金的需求，減少經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，降低生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)成本。

5.投資管理。投資管理主要是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)根據(jù)行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)和發(fā)展戰(zhàn)略，通過(guò)分析市場(chǎng)需求和市場(chǎng)調(diào)研，來(lái)進(jìn)一步確定客戶的需求，

(二)一體化房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的特點(diǎn)

1.多元化的決策層次。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在一體化的財(cái)務(wù)管理模式下，由于總公司與下屬的子公司的管理層次上存在著較大的差異性，導(dǎo)致了兩者的決策權(quán)限也有很大的差異性，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的內(nèi)部財(cái)務(wù)控制中就出現(xiàn)了多元化的特征。因此房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)總公司就要根據(jù)不同地區(qū)、不同產(chǎn)業(yè)、各個(gè)子公司的不同情況等，對(duì)分權(quán)和集權(quán)的程度進(jìn)行明確的確定，這樣既可以減少房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)內(nèi)部之間的矛盾，又可以調(diào)動(dòng)起下屬子公司員工工作的創(chuàng)造性和積極性。

2.較為復(fù)雜的財(cái)務(wù)管理內(nèi)容。設(shè)計(jì)子公司、策劃子公司、物業(yè)管理子公司、施工子公司等是一體化房地產(chǎn)企業(yè)可能包括的內(nèi)容，由于地區(qū)和業(yè)務(wù)的不同，導(dǎo)致了各個(gè)地區(qū)的經(jīng)濟(jì)、文化、法律和政治都有所不同，因此房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)一體化運(yùn)作的財(cái)務(wù)內(nèi)容也就變得較為復(fù)雜化。

3.加大了對(duì)下屬子公司的監(jiān)控難度。在一體化財(cái)務(wù)管理模式下，財(cái)務(wù)管理決策層多元化、管理職能兩分化、管理方法多樣化，這就直接加大了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)下屬子公司財(cái)務(wù)監(jiān)控的難度。

二、一體化運(yùn)作的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)管理模式現(xiàn)狀

(一)缺乏對(duì)集分權(quán)的科學(xué)處理

“分權(quán)型”、“集權(quán)型”、“混合型”是目前我國(guó)一體化運(yùn)作房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的三種模式，其中分權(quán)型管理模式是指房地產(chǎn)總公司負(fù)責(zé)審批和決策企業(yè)的重大財(cái)務(wù)事項(xiàng)，下屬的子公司負(fù)責(zé)企業(yè)內(nèi)部的日常財(cái)務(wù)事務(wù)，并且將處理的結(jié)果上報(bào)給總公司；集權(quán)型管理模式主要是指總公司來(lái)實(shí)行財(cái)務(wù)的決策權(quán)，下屬的子公司不具備財(cái)務(wù)的決策權(quán)和審批權(quán)。如果房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)存在過(guò)多的分權(quán)，會(huì)導(dǎo)致由于下屬子公司財(cái)務(wù)決策不科學(xué)影響到企業(yè)整體決策的科學(xué)性，不利于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展；如果房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)存在過(guò)多的集權(quán)，在處理臨時(shí)發(fā)生的財(cái)務(wù)業(yè)務(wù)的時(shí)候，下屬子公司就會(huì)將遇到的財(cái)務(wù)問(wèn)題層層的向總公司匯報(bào)，然后通過(guò)高層決策后再將結(jié)果傳達(dá)給子公司，這樣就不利于房地產(chǎn)開(kāi)企業(yè)更好的把握好商機(jī)。

(二)缺乏對(duì)財(cái)務(wù)信息的全面控制

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)下屬子公司經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)的評(píng)價(jià)可以通過(guò)獲取財(cái)務(wù)信息來(lái)實(shí)現(xiàn)，并可以根據(jù)財(cái)務(wù)信息來(lái)制定企業(yè)未來(lái)的發(fā)展戰(zhàn)略。但是在一體化的財(cái)務(wù)模式下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)收集財(cái)務(wù)信息方面會(huì)比較困難，有的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)下屬子公司并沒(méi)有按照真實(shí)的情況向總公司上報(bào)財(cái)務(wù)報(bào)表，因此也就不能真實(shí)的反映企業(yè)真實(shí)的財(cái)務(wù)信息，虛增了企業(yè)的資產(chǎn)。同時(shí)由于一部分的下屬子公司財(cái)務(wù)核算人員的水平不同，降低了財(cái)務(wù)信息傳遞的速度，因此也就不能保證財(cái)務(wù)信息的質(zhì)量，另外不同子公司采用的是不同的財(cái)務(wù)軟件，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)也就不能更好的實(shí)現(xiàn)度財(cái)務(wù)信息的全面控制。

三、完善一體化運(yùn)作的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的建議

(一)采用相對(duì)集權(quán)型的財(cái)務(wù)管理模式

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在一體化運(yùn)作下應(yīng)該從各個(gè)角度出發(fā)，選擇一種適合房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)展的財(cái)務(wù)管理模式即：相對(duì)集權(quán)型的財(cái)務(wù)管理模式，這種財(cái)務(wù)管理模式是以“集權(quán)為主，分權(quán)為輔”，同時(shí)也是混合型財(cái)務(wù)官模式的一個(gè)重要分支，這樣就可以保證開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)企業(yè)擁有較高的財(cái)務(wù)決策權(quán)，同時(shí)下屬的子公司也會(huì)具備相對(duì)的財(cái)務(wù)決策權(quán)。與分權(quán)型財(cái)務(wù)管理模式和集權(quán)型財(cái)務(wù)管理模式不同的是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)子公司財(cái)務(wù)管理人員有著不同的審批權(quán)限，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為了在競(jìng)爭(zhēng)激烈的市場(chǎng)環(huán)境下獲得加大的利潤(rùn)空間，大多數(shù)的開(kāi)發(fā)企業(yè)都采用了一體化的財(cái)務(wù)運(yùn)作模式，可以說(shuō)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)采用一體化財(cái)務(wù)管理模式還處于初級(jí)階段，因此總公司應(yīng)該對(duì)下屬子公司實(shí)施集權(quán)的財(cái)務(wù)管控模式，但是為了很好的調(diào)動(dòng)起下屬子公司員工工作的積極性，就應(yīng)該采用相對(duì)集權(quán)的財(cái)務(wù)管理模式，在一體化運(yùn)作模式下才能更好的發(fā)揮出房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的整體效應(yīng)。

(二)實(shí)現(xiàn)對(duì)財(cái)務(wù)信息的全面控制

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在一體化財(cái)務(wù)運(yùn)作模式下要更好的實(shí)現(xiàn)對(duì)財(cái)務(wù)信息的全面控制，要保證財(cái)務(wù)信息可以在各個(gè)部門之間實(shí)現(xiàn)共享，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要在“收支兩條線”的基礎(chǔ)上，建立統(tǒng)一的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)核算官系統(tǒng)，整個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)也要使用統(tǒng)一的財(cái)務(wù)信息軟件，這就要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的下屬子公司必須及時(shí)的將相關(guān)財(cái)務(wù)信息輸入到共享財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)庫(kù)中，這樣總公司才能夠?qū)ω?cái)務(wù)信息進(jìn)行動(dòng)態(tài)、及時(shí)、準(zhǔn)確的全面控制。同時(shí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)總公司和子公司之間也要采用統(tǒng)一的財(cái)務(wù)核算體系，統(tǒng)一的財(cái)務(wù)核算體系應(yīng)該包括：固定資產(chǎn)核算子系統(tǒng)、工資核算子系統(tǒng)、在建工程子系統(tǒng)等，這樣各個(gè)子公司就會(huì)在核算后自動(dòng)生成財(cái)務(wù)報(bào)表、會(huì)計(jì)賬簿，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)也就能全面的對(duì)財(cái)務(wù)信息進(jìn)行控制。

四、總結(jié)

綜上所述，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)采用一體化財(cái)務(wù)管理模式可以促進(jìn)其獲得長(zhǎng)期的發(fā)展，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的管理者必須認(rèn)識(shí)到一體化運(yùn)作的必要性，要從實(shí)際情況出發(fā)不斷完善房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)一體化運(yùn)作水平，這樣才能保證房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在競(jìng)爭(zhēng)激烈的市場(chǎng)環(huán)境下立足。

財(cái)參考文獻(xiàn)：

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[3]李滿玲.基于大集中系統(tǒng)的房地產(chǎn)稅收管理系統(tǒng)設(shè)計(jì)[J].電腦知識(shí)與技術(shù)，2015(03).

作者：趙彪 單位：三湘股份有限公司

第九篇：房地產(chǎn)企業(yè)統(tǒng)計(jì)基礎(chǔ)工作思考

摘要：隨著我國(guó)各項(xiàng)建設(shè)的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)也迎來(lái)了更為廣闊的發(fā)展前景與更多市場(chǎng)機(jī)遇。而房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部管理的重要性也逐漸受到企業(yè)管理者與決策者的重視。本文重點(diǎn)談?wù)勅绾巫龊梅康禺a(chǎn)企業(yè)的統(tǒng)計(jì)基礎(chǔ)工作，以幫助企業(yè)管理者更好的全面統(tǒng)籌規(guī)劃，實(shí)現(xiàn)進(jìn)一步發(fā)展，以供參考。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；統(tǒng)計(jì)工作；統(tǒng)計(jì)基礎(chǔ)

房地產(chǎn)企業(yè)近年來(lái)的發(fā)展勢(shì)頭可謂強(qiáng)勁，而房地產(chǎn)企業(yè)又屬于資金密集、勞動(dòng)力密集的特殊行業(yè)，其統(tǒng)計(jì)工作對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的全面管理與建設(shè)意義重大。統(tǒng)計(jì)工作的根本和源頭是統(tǒng)計(jì)基礎(chǔ)工作，基礎(chǔ)工作質(zhì)量的高低直接影響到整個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)統(tǒng)計(jì)工作的質(zhì)量與水平。因此，加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的統(tǒng)計(jì)基礎(chǔ)工作與規(guī)范化建設(shè)就應(yīng)該成為企業(yè)管理者及相關(guān)部門工作人員的頭等大事。

一、房地產(chǎn)企業(yè)統(tǒng)計(jì)基礎(chǔ)工作現(xiàn)狀分析

統(tǒng)計(jì)基礎(chǔ)工作是房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)工作的重頭戲，近些年來(lái)，許多房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)者和決策者也加大了對(duì)基礎(chǔ)工作的關(guān)注和支持力度。然而，就目前而言，房地產(chǎn)企業(yè)統(tǒng)計(jì)基礎(chǔ)工作仍然存在著一些典型問(wèn)題值得我們思考。首先，在人員構(gòu)成方面，房地產(chǎn)企業(yè)由于受到市場(chǎng)波動(dòng)影響極大，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)又日趨激烈，雖然統(tǒng)計(jì)工作已經(jīng)逐漸受到關(guān)注和重視，但仍然有許多企業(yè)管理者習(xí)慣于將管理工作重心放在項(xiàng)目承接、建設(shè)、產(chǎn)品銷售等窗口部門。對(duì)于內(nèi)部管理尤其是統(tǒng)計(jì)工作上未能予以足夠重視，從而導(dǎo)致統(tǒng)計(jì)人員隊(duì)伍的素質(zhì)持續(xù)偏低，統(tǒng)計(jì)基礎(chǔ)工作無(wú)法落實(shí)到位，無(wú)法實(shí)際承擔(dān)起信息快速有效傳遞的重任，從而制約了統(tǒng)計(jì)基礎(chǔ)工作質(zhì)量的加強(qiáng)。

此外，由于工作不受重視，致使統(tǒng)計(jì)人員對(duì)自身要求不高、職業(yè)精神缺乏且專業(yè)技能偏低，從而造成人員變動(dòng)頻繁，統(tǒng)計(jì)工作長(zhǎng)期無(wú)法實(shí)現(xiàn)持續(xù)與常態(tài)化。其次，缺乏行之有效的管理制度。制度是管理工作得以順利開(kāi)展的保障，而當(dāng)前許多房地產(chǎn)企業(yè)雖然在生產(chǎn)技術(shù)、管理技術(shù)等方面有了長(zhǎng)足進(jìn)步，但在統(tǒng)計(jì)與統(tǒng)計(jì)基礎(chǔ)工作上的制度建設(shè)仍然存在許多缺陷和不足，致使統(tǒng)計(jì)工作的開(kāi)展無(wú)章可循或制度不夠契合房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)際，嚴(yán)重影響了房地產(chǎn)企業(yè)統(tǒng)計(jì)基礎(chǔ)工作的規(guī)范化發(fā)展。再次，業(yè)務(wù)開(kāi)展不規(guī)范。統(tǒng)計(jì)基礎(chǔ)工作應(yīng)包括設(shè)計(jì)、調(diào)查、整理、分析等等內(nèi)容，但許多房地產(chǎn)企業(yè)因?yàn)槿狈ο鄳?yīng)制度，從而造成數(shù)據(jù)收集不及時(shí)、數(shù)據(jù)存在嚴(yán)重失真、信息傳遞不通暢等問(wèn)題，嚴(yán)重影響了企業(yè)經(jīng)營(yíng)者的決策科學(xué)性以及相關(guān)部門對(duì)企業(yè)統(tǒng)計(jì)信息的及時(shí)掌握。

二、加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)統(tǒng)計(jì)基礎(chǔ)工作的思考

前文我們就房地產(chǎn)企業(yè)統(tǒng)計(jì)基礎(chǔ)工作存在的問(wèn)題進(jìn)行了分析，想要切實(shí)提升統(tǒng)計(jì)基礎(chǔ)工作質(zhì)量就必須從這幾個(gè)方面入手，有的放矢的尋找解決辦法和對(duì)策。

1.端正工作意識(shí)。統(tǒng)計(jì)人員工作意識(shí)直接決定著統(tǒng)計(jì)基礎(chǔ)工作的具體質(zhì)量，在人員意識(shí)端正上，首先要樹立敬業(yè)意識(shí)。房地產(chǎn)企業(yè)的統(tǒng)計(jì)工作可以說(shuō)比較枯燥，但要求又相對(duì)較高，對(duì)于統(tǒng)計(jì)人員的專業(yè)素質(zhì)及工作行為又有較為嚴(yán)格的規(guī)定。對(duì)于任務(wù)多、內(nèi)容雜，又不易在短期內(nèi)產(chǎn)生可觀成績(jī)的統(tǒng)計(jì)基礎(chǔ)工作，工作人員就應(yīng)該強(qiáng)化責(zé)任感、敬業(yè)意識(shí)與服務(wù)意識(shí)。要從明確自身責(zé)任為基礎(chǔ)，了解工作的服務(wù)對(duì)象是企業(yè)與企業(yè)管理者，做到以企業(yè)發(fā)展需求為工作的出發(fā)點(diǎn)和落腳點(diǎn)，認(rèn)真對(duì)待每一項(xiàng)統(tǒng)計(jì)內(nèi)容。企業(yè)管理者可以通過(guò)宣傳教育、組織培訓(xùn)以及與績(jī)效考評(píng)相結(jié)合的辦法加強(qiáng)統(tǒng)計(jì)人員的意識(shí)端正，為企業(yè)打造一支具有實(shí)際價(jià)值創(chuàng)造能力的統(tǒng)計(jì)人才隊(duì)伍。

2.加強(qiáng)基礎(chǔ)工作的規(guī)范化。統(tǒng)計(jì)基礎(chǔ)工作繁瑣而龐雜，需要工作人員付出更多辛勞和努力。我們應(yīng)該在正視這一工作特點(diǎn)的基礎(chǔ)之上進(jìn)一步加強(qiáng)統(tǒng)計(jì)基礎(chǔ)工作精細(xì)化與規(guī)范化的制度建設(shè)。首先，要切實(shí)落實(shí)崗位配置及人員安排，在企業(yè)財(cái)務(wù)狀況允許的范圍內(nèi)盡量著手培養(yǎng)自己的統(tǒng)計(jì)人員，減少兼職統(tǒng)計(jì)人員數(shù)量，減少人員流動(dòng)，穩(wěn)定員工工作情緒，夯實(shí)能力與技能，并通過(guò)多元化激勵(lì)手段激發(fā)統(tǒng)計(jì)人員的工作熱情與主動(dòng)性、創(chuàng)造性。其次，要切實(shí)落實(shí)統(tǒng)計(jì)基礎(chǔ)工作問(wèn)責(zé)制度，規(guī)范工作人員行為及意識(shí)，提升其自律性和自覺(jué)性。再次，加強(qiáng)國(guó)家法律法規(guī)的宣傳及教育力度，有效規(guī)范人員的工作行為，避免違法違規(guī)行為發(fā)生。最后，加強(qiáng)以統(tǒng)計(jì)工作為核心的信息傳遞網(wǎng)絡(luò)建設(shè)，確保企業(yè)各部門信息傳遞的暢通與及時(shí)，實(shí)現(xiàn)上情下達(dá)、有效共享，真正發(fā)揮出統(tǒng)計(jì)基礎(chǔ)工作的重要作用。

3.完善并細(xì)化統(tǒng)計(jì)基礎(chǔ)工作。面對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)統(tǒng)計(jì)工作的繁雜局面，統(tǒng)計(jì)基礎(chǔ)工作的重點(diǎn)之一還應(yīng)該放在完善與細(xì)化上面。要切實(shí)完善企業(yè)的統(tǒng)計(jì)工作相關(guān)制度，實(shí)現(xiàn)統(tǒng)計(jì)內(nèi)容的細(xì)化，要針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)實(shí)際情況切實(shí)建立相關(guān)統(tǒng)計(jì)臺(tái)賬，如工程項(xiàng)目進(jìn)度、施工情況、竣工情況、產(chǎn)品銷售情況、項(xiàng)目投資情況、資金往來(lái)情況、企業(yè)基本財(cái)務(wù)情況以及勞動(dòng)力情況等均需完備臺(tái)賬統(tǒng)計(jì)，以確保各項(xiàng)數(shù)據(jù)的收集與登記工作順利進(jìn)行。此外，還要嚴(yán)格報(bào)表編寫與審批制度，在執(zhí)行主管領(lǐng)導(dǎo)審批制度的同時(shí)，還要推行審批負(fù)責(zé)制，以約束審批主管領(lǐng)導(dǎo)的管理行為，使統(tǒng)計(jì)基礎(chǔ)工作實(shí)現(xiàn)規(guī)范化與科學(xué)化。

4.加強(qiáng)數(shù)據(jù)管理，避免信息失真。保障數(shù)據(jù)質(zhì)量是統(tǒng)計(jì)基礎(chǔ)工作的又一重要內(nèi)容，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，其數(shù)據(jù)來(lái)源廣泛、數(shù)據(jù)失真問(wèn)題時(shí)有發(fā)生，這樣不僅影響到統(tǒng)計(jì)工作的開(kāi)展，同時(shí)也對(duì)企業(yè)的總體發(fā)展造成嚴(yán)重阻礙。在數(shù)據(jù)管理與失真問(wèn)題研究方面，要特別重視施工方數(shù)據(jù)、商品房銷售數(shù)據(jù)及勞動(dòng)數(shù)據(jù)。應(yīng)該對(duì)各方數(shù)據(jù)進(jìn)行嚴(yán)格審核，如施工單位土建數(shù)據(jù)、工程量數(shù)據(jù)、設(shè)備機(jī)械安裝及使用數(shù)據(jù)等。同時(shí)，統(tǒng)計(jì)人員還要會(huì)同現(xiàn)場(chǎng)管理人員進(jìn)行雙向?qū)徍?，并落?shí)兩方權(quán)責(zé)，以確保數(shù)據(jù)來(lái)源的真實(shí)、可靠。其次，加強(qiáng)對(duì)商品房銷售數(shù)據(jù)的多方核查，嚴(yán)格對(duì)比銷售部、財(cái)務(wù)部及合同備案的各項(xiàng)數(shù)據(jù)，確保真實(shí)有效。最后，在勞動(dòng)力使用情況方面，要以項(xiàng)目、環(huán)節(jié)、階段為單位及時(shí)記錄，避免數(shù)據(jù)失真。

5.加強(qiáng)統(tǒng)計(jì)內(nèi)審監(jiān)督。統(tǒng)計(jì)工作不僅需要依靠嚴(yán)密的制度與專業(yè)的精神，同時(shí)也離不開(kāi)有效監(jiān)督與約束機(jī)制。要建立以加強(qiáng)統(tǒng)計(jì)基礎(chǔ)工作推進(jìn)為重心的內(nèi)部審計(jì)制度，內(nèi)部審計(jì)不僅要以約束統(tǒng)計(jì)人員工作行為及意識(shí)為重點(diǎn)，還要將關(guān)注力度放在各部門的制度執(zhí)行上面，為統(tǒng)計(jì)基礎(chǔ)工作質(zhì)量提升提供保障。為了保障內(nèi)部審計(jì)工作的規(guī)范性與權(quán)威性，企業(yè)要以制度的形式賦予其法律地位，避免工作開(kāi)展過(guò)程中受到其他部門及工作人員的阻礙和干擾，同時(shí)還要針對(duì)統(tǒng)計(jì)基礎(chǔ)工作的具體要求進(jìn)行考核機(jī)制建設(shè)，考核對(duì)象不僅要包括統(tǒng)計(jì)人員、各部門管理者與工作人員，同時(shí)也要將內(nèi)部審計(jì)人員包含在內(nèi)，以實(shí)現(xiàn)內(nèi)部審計(jì)工作的科學(xué)、合理、規(guī)范。

6.加強(qiáng)外部監(jiān)督機(jī)制建設(shè)。外部監(jiān)督對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)統(tǒng)計(jì)基礎(chǔ)工作來(lái)說(shuō)也尤為重要，外部監(jiān)督主要包括媒體監(jiān)督與大眾監(jiān)督。企業(yè)管理者應(yīng)該端正態(tài)度，積極接受社會(huì)輿論的監(jiān)督與建議，并通過(guò)開(kāi)辟多樣化信息收集渠道的形式對(duì)社會(huì)意見(jiàn)與建議進(jìn)行及時(shí)分析與反饋，這樣不僅能夠幫助企業(yè)更好的實(shí)現(xiàn)管理質(zhì)量提升，也能夠?yàn)槠髽I(yè)的社會(huì)形象塑造助力，從而提升企業(yè)的社會(huì)影響力與公信力，增強(qiáng)企業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)綜合實(shí)力。

三、結(jié)語(yǔ)

房地產(chǎn)企業(yè)統(tǒng)計(jì)基礎(chǔ)工作內(nèi)容繁多、任務(wù)龐雜。而統(tǒng)計(jì)基礎(chǔ)工作對(duì)于企業(yè)的全面建設(shè)又意義重大，所以我們應(yīng)該在正視其復(fù)雜性與重要性的基礎(chǔ)之上加大工作力度，轉(zhuǎn)變工作思路、改革工作方法，實(shí)現(xiàn)統(tǒng)計(jì)基礎(chǔ)工作的質(zhì)量提升，為企業(yè)全面發(fā)展貢獻(xiàn)一份力量。

參考文獻(xiàn)：

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作者：馬宏華 單位：北京市御水苑房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司