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1概述

城中村改造是我國城市化進程的重要組成部分。目前在我國，絕大多數(shù)城市都在進行政府主導(dǎo)的，各方面力量廣泛參與的城中村改造，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是其中的主要參與方與項目開發(fā)的實際操作者。開發(fā)商在保證順利完成項目的前提下，要樹立風(fēng)險意識，提高企業(yè)在項目各階段的風(fēng)險控制能力。

2關(guān)鍵過程的風(fēng)險控制

2．1土地整合的系統(tǒng)化控制

土地整合是房地產(chǎn)開發(fā)商在取得土地使用權(quán)之前，先期投入大量資金及人力，配合政府對現(xiàn)有區(qū)塊土地進行整合、收儲，而在完成區(qū)塊土地收儲之后，開發(fā)商并不會天然的取得該片土地的土地使用權(quán)證，依然要通過招、拍、掛的形式才能取得土地使用權(quán)。在這一過程中，開發(fā)商存在著諸多風(fēng)險。首先，在土地整合階段，由于需要配合城中村動遷相關(guān)配套，開發(fā)商往往資金投入巨大。但受政府政策變動、拆遷安置方案調(diào)整，土地規(guī)劃條件變動以及土地使用權(quán)不明確等的影響，資金的投入往往較預(yù)算有較大的出入。在動遷過程中，如遇到村民們對補償條件不滿意，需要協(xié)商提高補償條件;或部分“釘子戶”出于自身考慮，在拆遷過程中拒絕簽署《征地補償安置協(xié)議書》。這些情況對開發(fā)商來說都有較大的資金壓力。需要確保資金投入的連續(xù)性，避免因為資金不足而使拆遷停滯，從而使得整個項目無法繼續(xù)進行下去。其次，由于該階段土地使用權(quán)未確立，有可能面臨完成土地拆遷整合后未取得土地使用權(quán)，只能按照相關(guān)協(xié)議獲得土地開發(fā)補償或需要同其他房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)合作開發(fā)以獲得土地使用權(quán)。這將降低項目的投資回報預(yù)期，先前的融資渠道有可能斷裂，企業(yè)自身將面臨較大的資金風(fēng)險，甚至導(dǎo)致項目流產(chǎn)。項目前期的風(fēng)險控制尤為重要，資金投入要有連續(xù)性，項目規(guī)劃要符合市場規(guī)律和自身開發(fā)規(guī)模，要與政府就相關(guān)事宜達成一致，確保在前期項目的穩(wěn)健運行。

2．2政策導(dǎo)向的機動化控制

政府是城中村改造的建設(shè)主體，政府部門的政策導(dǎo)向?qū)椖康亩ㄎ患斑\營至關(guān)重要。就單地塊而言，政策的調(diào)整往往伴隨著土地出讓金調(diào)整，村民拆遷補償費用變動，園區(qū)規(guī)劃方案調(diào)整，配套社區(qū)公共服務(wù)設(shè)施的建設(shè)，項目性質(zhì)及容積率調(diào)整等諸多方面。就整個行業(yè)來說，中央政府的重大土地、經(jīng)濟政策調(diào)整，省市的行業(yè)投資及發(fā)展方向往往影響銀行利率，融資渠道及融資擔(dān)保和資金的市場退出機制等方面。在城中村改造中，政府對該片土地的特殊政策扶持、政府在土地開發(fā)過程中的參與范圍以及承諾的配套設(shè)施建設(shè)等，對擬開發(fā)土地的項目建設(shè)及經(jīng)濟核算有著重要影響，這些政策需與政府達成合約化協(xié)議，有利于項目的正常推進，避免因政策變化導(dǎo)致項目受阻以及資金鏈斷裂等。城中村改造項目一般都需要政府對該片區(qū)域進行區(qū)域定位，配合市政道路及區(qū)域發(fā)展規(guī)劃等同步進行。小區(qū)改造完成后，能否順利投入使用，能否與周邊配套形成完整的小區(qū)生態(tài)，都取決于政府的整體規(guī)劃建設(shè)。所以，緊跟政府政策變動，項目規(guī)劃融入?yún)^(qū)域發(fā)展等對項目順利開發(fā)尤為關(guān)鍵。

2．3開發(fā)區(qū)塊的連續(xù)化控制

由于城中村面積較大，一般較大的項目開發(fā)往往是分期分批開發(fā)的。這就需要對項目整體進行把控，有效協(xié)調(diào)各段之間的資金及項目管理，使項目有序推進。對首期投資占整個項目投資比例要有一定限制;對拆遷、拿地、開發(fā)、預(yù)售要有統(tǒng)籌安排，避免一次性投資壓力過大;工期拖延、資金回籠周期較慢導(dǎo)致的資金鏈斷裂以及工程停工等壓力。開發(fā)區(qū)塊的連續(xù)化控制還表現(xiàn)在能否將土地整合與獲得土地使用權(quán)后的項目規(guī)劃;村民拆遷補償和后期居民分批分期回遷安置;項目融資與資金回籠后的二次開發(fā);項目分期開發(fā)后的項目管理和施工質(zhì)量控制等方面。對于開發(fā)區(qū)塊的連續(xù)化控制涉及各個方面，是企業(yè)項目管理的核心問題和重點方向。對于項目承建中需配套建設(shè)的村民回遷樓，附屬幼兒園、小學(xué)，園區(qū)規(guī)劃綠地、道路，園區(qū)配套市政管網(wǎng)等項目要按照工程節(jié)點予以保障。避免由此產(chǎn)生的群體性事件風(fēng)險，以及由此導(dǎo)致的工期延誤，項目形象受損等風(fēng)險。

2．4拆遷補償?shù)囊?guī)范化控制

城中村拆遷工作需制定詳細的，有針對性的拆遷方案。參照本市各區(qū)的拆遷補償標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合當(dāng)?shù)厣鐣l(fā)展和經(jīng)濟條件，制定本地塊合理的拆遷補償標(biāo)準(zhǔn)。并就這一標(biāo)準(zhǔn)提前與政府主管部門以及村民代表大會協(xié)商，綜合各方意見進行細化調(diào)整，確保這一方案能獲得各方普遍認(rèn)同，有現(xiàn)實操作性。并應(yīng)制定應(yīng)急預(yù)案，對“釘子戶”阻撓拆遷，漫天要價的情況要有專門的應(yīng)對措施。對于其拒絕拆遷，嚴(yán)重影響拆遷工期及進度計劃的情況，要聯(lián)合政府、法院等部門，采取法律訴訟，強制拆遷的途徑。在拆遷過程中，不可根據(jù)村民拆遷難易程度，實施“一戶一價”的拆遷政策，導(dǎo)致部分村民認(rèn)為利益受損，要求二次補償;而且易使本來就拆遷難度較大的村民轉(zhuǎn)為“釘子戶”，要求更高的拆遷補償，從而使拆遷工作無法正常開展下去。拆遷工作的細致與否，直接影響整合項目的資金和時間這兩個關(guān)鍵要素。拆遷方案的制定，必須是經(jīng)過嚴(yán)密測算，廣泛調(diào)查，并與該地塊實際情況相結(jié)合的具有可操作性的方案。不可一味的確保開發(fā)商利益而忽略城中村村民的基本生活保障，甚至出現(xiàn)與社會黑惡勢力相勾結(jié)，實施暴力強拆，來達到拆遷目的。這樣勢必激化雙方矛盾，導(dǎo)致項目無法正常進行，觸犯法律的行為還需承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。

2．5融資渠道的常態(tài)化控制

城中村改造項目的開發(fā)周期較長，開發(fā)商融資壓力較大。在先期土地整合階段，由于開發(fā)商未取得土地使用權(quán)，無法以土地使用權(quán)證作為抵押物從銀行貸款。而且近些年隨著國家的宏觀調(diào)控及對房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的政策導(dǎo)向，銀行貸款渠道收緊，導(dǎo)致融資風(fēng)險加大。為應(yīng)對可能存在的資金風(fēng)險，開發(fā)商需建立長期及短期融資渠道，建立基于銀行、信貸公司、地產(chǎn)同行等的融資鏈條，避免資金斷裂，在維持原有資金渠道的同時，廣泛尋求不同的資金來源，確保資金鏈安全。積極同政府協(xié)商，取得政府對城中村項目開發(fā)的政策扶持和金融導(dǎo)向，在有利政策的推動下，減少不必要的資金流出，積極拓寬融資渠道。同時，應(yīng)該建立項目資金流動管理制度，將先期開發(fā)取得的回籠資金有序投入到后期項目中，避免項目中存在的“沉睡資金”，增加資金的流動性。如遇影響項目運行的重大資金缺口時，應(yīng)有應(yīng)對措施預(yù)案，積極尋求同其他房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)就部分地塊的聯(lián)合開發(fā);對較大區(qū)塊實行分段施工，分期預(yù)售等方案。

2．6項目建設(shè)的全局化控制

項目開發(fā)過程中，受市場因素以及政府政策導(dǎo)向等的影響，項目的定位及方案會面臨階段性的調(diào)整。在每一階段都有可能做出不同的調(diào)整以適應(yīng)政策或者業(yè)主的要求，在調(diào)整過程中需要全局把控項目的整體風(fēng)格及功能布置，以免牽一發(fā)而動全身。在預(yù)售完成后，由于消防、市政、區(qū)域規(guī)劃調(diào)整，需要對園區(qū)規(guī)劃道路、公共綠地以及其他配套系統(tǒng)做較大調(diào)整。這樣就不可避免的引發(fā)與業(yè)主的矛盾。在以往的項目開發(fā)中，存在由于國家建筑節(jié)能規(guī)范調(diào)整:在寒冷地區(qū)，北側(cè)窗戶窗墻比不應(yīng)大于0．3。北側(cè)由前幾期的落地窗改為普通陽臺平開窗，導(dǎo)致后期住戶不理解，投訴與樣板間不一致，要求索賠;由于對園區(qū)適齡兒童數(shù)量估計不足，附屬小學(xué)無法全部接納，部分住戶的孩子無法按時入學(xué)，導(dǎo)致群體性上訪事件的發(fā)生;由于出于成本考慮，后期外墻由貼磚變?yōu)榉鬯⑼苛?，?dǎo)致園區(qū)外立面不統(tǒng)一，住戶投訴意見較大等。項目各階段可根據(jù)情況做相應(yīng)調(diào)整，但園區(qū)規(guī)劃應(yīng)有延續(xù)性和全局性，并應(yīng)對由于政策及國家法律法規(guī)的變動導(dǎo)致的設(shè)計變更做細致周到的解釋說明，確保項目有序進行。

3結(jié)語

伴隨著城市建設(shè)用地的枯竭，以及城市化進程的加快和政府改善城中村生活條件的政策指引，城中村改造將成為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的主要方向。在項目開發(fā)過程中，開發(fā)商只有對各項潛在風(fēng)險進行全面把控，根據(jù)市場變化不斷調(diào)整項目方案;根據(jù)政府政策調(diào)整不斷修訂項目定位，才能確保項目順利進行。

作者：高福永 單位：山西晉能千禧置業(yè)有限公司