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根據(jù)目前我國的會計核算方式來看，房地產(chǎn)行業(yè)只有商品房完工交房之后才能確認收入，以至于房地產(chǎn)項目的收入一直是推遲確認的。一般而言，一個房地產(chǎn)項目，要想確認收入所需要經(jīng)歷的時間是非常漫長的，甚至要到項目完工交房的會計期之后才能確認收入，因此對確認收入前發(fā)生的期間費用無法進行彌補，所以很多房地產(chǎn)項目在最初的幾年中，都是處于虧損狀態(tài)，只有最后一年才能盈利，而且是巨幅盈利。

一、房地產(chǎn)行業(yè)的盈利模式分析

外界一直對房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展爭議不斷，房地產(chǎn)行業(yè)是否像外界傳言的那樣存在暴利，房價的漲跌到底有何規(guī)律等等，人們總是對此類問題追問不停。其實房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展也是一步一步走過來的，并不是通過暴利來獲取利潤。目前，房地產(chǎn)開發(fā)商面臨的窘境非常多，除了有經(jīng)營的窘境之外，還有規(guī)模及其制度的困境。我國的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展還是處于上升期間的，在確認收入成本等各方面還有很多不足之處。當前，我國的民用建筑所使用的收入確認方法還比較落后，再加上很多房地產(chǎn)行業(yè)都收到各個方面的影響，導致發(fā)展速度比較慢。所以，大多數(shù)的房地產(chǎn)開發(fā)商主動成立了自身設計、監(jiān)理及其建筑機構。但是由于我國的行政管理單位在很大程度上都限制了房地產(chǎn)開發(fā)商進行這種自我交易，所以導致這種方法實施的時間比較短，取得的成效并不明顯。很多房地產(chǎn)開發(fā)商對自身充滿自信，并且堅持認為，儲備性的土地能夠增加企業(yè)的核心競爭力。所以，我國一些比較大型的房地產(chǎn)開發(fā)商會積極儲備戰(zhàn)略性的土地，甚至不會顧及到企業(yè)的財務狀況。我國現(xiàn)有的房地產(chǎn)企業(yè)的組織架構還只限于項目式的，該種組織架構并不會隨著企業(yè)的擴大而擴大。通常，某個房地產(chǎn)公司在競標中競得一塊地之后，就會在最短的時間內(nèi)成立相關的項目，因此，這一項目公司的財務報表就可以比較直接反映了該項目盈利與否。不同的房地產(chǎn)項目規(guī)模不一樣，其開發(fā)過程總的來說不會低于兩年，正常情況下都是三年之久。并且，一個正常的項目，真正進行預售也是已經(jīng)在項目開始施工之后大概一年的時間進行，一旦超過這個時間，這個公司的資金周轉就會存在很大問題。同時，當項目進行到交房環(huán)節(jié)之后，就表明這個項目的主要的工作基本已經(jīng)完成了，也就意味著這個公司可以有效地開展其他的項目。在房地產(chǎn)形勢較好的情況下，項目預售之后的半年時間內(nèi)就可以完成大部分的銷售，此時的回款速度也會比較好，但此時離交房來說一般都有很長一段時期，而現(xiàn)有的收入確認方法的時間段主要是在交房的這個階段來進行收入確認，交房之前所收到的房款，一般只能記載為預收賬款之列，成本在存貨中反應，長此以往，房地產(chǎn)項目一般會陷入一個循環(huán)中，也就是第一年項目立項并投入大量資金進行工程建設，第二年達到預售條件進行預售并回款，第三年完工交房并確認收入；在財務報表中反映的也就是第一年處于虧損狀態(tài)，第二年雖然有大量的現(xiàn)金流注入，但是不能確認收入，也還是處于虧損狀態(tài)，第三年雖然可以確認收入了，但是現(xiàn)金流沒有了。有的項目比較多的房地產(chǎn)公司，財務報表上的收入只是以前年度項目的收入，現(xiàn)金流卻是目前的項目的現(xiàn)金流，兩者并不對應。所以單單看房地產(chǎn)行業(yè)的財務報表分析并不能很直觀的看出該公司的現(xiàn)時盈利情況。

二、房地產(chǎn)開發(fā)的預售制度及其完工確認收入法

1、我國的房地產(chǎn)行業(yè)供求現(xiàn)狀分析

國家對房地產(chǎn)行業(yè)采用預售制度，主要目的是希望能夠解決房地產(chǎn)行業(yè)資金短缺不足，降低房地產(chǎn)行業(yè)門檻、增加商品房供應以活躍房地產(chǎn)，在很大程度上促進了房地產(chǎn)市場的繁榮。目前，我國房地產(chǎn)行業(yè)處于供大于求的階段，但是也會根據(jù)開發(fā)商的具體情況有一定的差別。信用好、有實力的開發(fā)商開發(fā)的樓盤，銷售狀況會好于信用不好、實力差，或是定位不準的開發(fā)商開發(fā)的樓盤。在我國的房地產(chǎn)市場中，供求關系一直是一個矛盾的集合點，對于供給方來說，我國政府部門的土地控制影響著供給量；但是對于需求方來說，影響其購房需求的主要因素很多，例如人均可支配的收入、城市的人口比例、房子的價格等等，對房地產(chǎn)的需求都會造成影響。分析我國人均的實際需求之后發(fā)現(xiàn)，我國人均住房需求普遍是比較低的，這是因為大多數(shù)的住房消費者的收入水平不高，購房的能力有限，因此對于成本較低、價格較低的普通商品房和經(jīng)濟適用房的需求比較大。但是從房地產(chǎn)企業(yè)來分析，目前建造的多以高檔商品住宅為主，成本和價格都比較高，人均負擔較高，購房承受的壓力太大，所以更多的消費者偏向于選擇成本價格較低的住宅，這也就導致我國目前房地產(chǎn)行業(yè)供大于求現(xiàn)象的發(fā)生。

2、我國房地產(chǎn)行業(yè)的預售收入確認法分析

（1）完工確認收入法

房地產(chǎn)公司若是選擇將房屋完全建造好之后再開始售賣，那么承擔的資金壓力就比較大，因此更多的房地產(chǎn)企業(yè)更愿意采取預售制度，幫助企業(yè)解決自身的資金周轉，減輕自身的資金壓力。一般是項目達到了預售條件，就開始進行預售，目前，我們所使用的預售機制只是根據(jù)商品銷售的收入確認條件，并不能真正的來確認收入，僅僅只是用來確認為是預收帳款，只有完工交房之后才能進一步確認收入，這也就是我們一直所說的完工確認收入法。

（2）完工確認收入法適用的原因

分析我國現(xiàn)有的情況來看，房地產(chǎn)開發(fā)商來進行確認收入是要遵照銷售商品的收入確認條件來進行的，也就是說，要嚴格滿足我國相關的規(guī)定來確認收入。單單就從我國目前的現(xiàn)實狀況來看，所實行的商品預售難以滿足真正的需求，很難在第一時間就及時的確認收入，大多數(shù)情況下都只是在流動負債表中列支而已?，F(xiàn)在，我國選用的房地產(chǎn)預售收入確認法，主要是依照銷售商品的原則來進行確認的。根據(jù)這一原則，在沒有轉移商品的風險及其收益的情況下，若是開發(fā)商對商品進行比較有力的控制，那么將會很難滿足收入確認的條件，因此，在完工之前要確認收入基本不能立即做到。只有在正式交房之后，才能確認收入。我們所采用的完工確認收入法因此極易造成業(yè)績波動及其財務指標不真實，不能及時的反映出目前現(xiàn)有的房地產(chǎn)市場的真實有效的情況，以至于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的真實經(jīng)營狀況也很難立即反映出來，財務報表不能直接反映出它本身的作用，嚴重的影響到投資者的決策。

（3）完工百分比法運用的前提條件

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所使用的完工百分比法主要是要根據(jù)合同完工的進度來進行收入和費用確認。其中，使用該種確認方法的前提條件之一就是要確保資產(chǎn)負債表能有效地進行費用估計。其中，具體的表現(xiàn)方法體現(xiàn)在以下方面：能夠可靠的估計出固定的造價合同，并且合同總的收入能夠可靠有效地進行計量；能夠可靠地估計出成本加成合同的結果，也就是說與合同相關的經(jīng)濟利益很可能流入企業(yè)；實際發(fā)生的合同成本能夠清楚地區(qū)分和可靠地計量。

三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)運用百分比法進行會計核算的優(yōu)勢所在

第一，選用完工百分比法進行核算時能有效的整合房地產(chǎn)企業(yè)收入和成本匹配原則。與其他行業(yè)的公司相比，房地產(chǎn)企業(yè)主要的會計收入特點體現(xiàn)在成本計算上。項目結構復雜，成本高，建設周期長，從立項、到建設、交付等才算一個項目真正完成。我們怎樣才能更準確、真實、客觀地反映會計信息，這是大家一直討論的重點所在?，F(xiàn)在，我國很多大型企業(yè)都是依照《企業(yè)會計準則15號—建造合同的》明確規(guī)定來進行收入和成本確認的，選擇該種方式是可以在能準確有效的估計出施工合同結果的情況下，選擇使用完工百分比方法來進行收入確認成本，很多企業(yè)就可以直接利用資產(chǎn)負債表來進行收入確認。對比之前所提到的完工確認收入法，若房地產(chǎn)公司采用完工百分比法，其優(yōu)點之一就是能夠反映企業(yè)的財務狀況，為投資者做決策提供幫助。完工百分比確認收入主要是根據(jù)不同的階段的不同比例來結轉收入的，能夠清晰地體現(xiàn)出生產(chǎn)的成果。我國有明確的規(guī)定，房屋的預售是有條件的，一般會受到開發(fā)方的實力、土地的權屬、建設方的資質以及建設進度等的影響，但是一旦符合預售的條件且預售已經(jīng)發(fā)生的時候，說明該項目的成本已經(jīng)大部分發(fā)生了，且對于購房者而言由于預售時房地產(chǎn)公司已在房交所對購房者進行了網(wǎng)絡簽售，除非購房者退房，房地產(chǎn)公司沒有辦法對已網(wǎng)簽房源進行二次簽售，這說明購房者不論房地產(chǎn)公司是否交房，對網(wǎng)簽的房屋已有了完全的權利。因此在這個時候來確定收入是完全可行的，也是符合權責發(fā)生制的。各個企業(yè)單位在使用完工百分比法確認收入時，不同的會計期間的各種會計表格不會有特別大的幅度波動，并且財務指標也不會受到很大影響。一旦總的成本及其其他的各種投資的凈利潤處于一個合理的階段范圍時，所確認的收入的差別也不會特別明顯，所以利潤率也不會有很大變化。

四、結語

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)運用完工百分比法來進行收入確認的時候，可以讓利潤表及時的反映出企業(yè)的經(jīng)營狀況，并與現(xiàn)金流量表相匹配，這時候企業(yè)的資產(chǎn)負債表也能更直觀真實地反映出企業(yè)的盈利狀況，并讓投資者能夠抓住更好的投資時機。但是，值得注意的一點就是，無論何種會計處理方法，都有其優(yōu)點和缺點，我們不能因為其中任何一種方法的優(yōu)點而去忽視或者貶低另一種方法的缺點，因此在企業(yè)選擇何種會計處理方式時，應該由企業(yè)自身做決定。

作者：陳玲 單位：重慶南浦地置業(yè)有限公司