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一、目前房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表存在的局限性

部預(yù)收賬款變成銷(xiāo)售收入之前，都會(huì)導(dǎo)致嚴(yán)重虧損的現(xiàn)象發(fā)生，只要此時(shí)進(jìn)行了結(jié)轉(zhuǎn)收入，那么就會(huì)清晰的看到隱含的利潤(rùn)，導(dǎo)致企業(yè)真實(shí)的經(jīng)營(yíng)狀況得不到全面的反映。

二、適合房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表的分析方法

(一)根據(jù)不同的收款方式分析

預(yù)收賬款，并判斷能否進(jìn)行確認(rèn)收入房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)的商品與一般的商品不同，因此其也具有不同于其他商品的收款方式，其中主要包括：一次性付款、分期付款和按揭付款等。一是一次性付款：在房地產(chǎn)銷(xiāo)售過(guò)程中，如果以一次性付款的方式為主，那么在進(jìn)行確認(rèn)收入工作時(shí)，只要房款能夠足額到賬，即以應(yīng)收款項(xiàng)足額到賬作為確認(rèn)收入的核心標(biāo)準(zhǔn)，即使不具備房產(chǎn)證，也可以確定風(fēng)險(xiǎn)已被轉(zhuǎn)移。二是分期付款：如果房地產(chǎn)銷(xiāo)售的付款方式主要是分期付款，那么買(mǎi)方必定與房地產(chǎn)企業(yè)簽訂相關(guān)合同，明確買(mǎi)方的付款日期。在進(jìn)行確認(rèn)收入時(shí)，應(yīng)確認(rèn)買(mǎi)方是否能夠按照付款日期完成付款，若出現(xiàn)買(mǎi)方在規(guī)定的還款時(shí)間內(nèi)無(wú)法完成還款，那么應(yīng)該及時(shí)對(duì)買(mǎi)方的資信能力和實(shí)際欠付金額進(jìn)行分析，若買(mǎi)方的資信能力低，且欠付的錢(qián)數(shù)超過(guò)整體房?jī)r(jià)的30%，則不得進(jìn)行確認(rèn)收入。三是按揭付款：若以此付款方式為主，那么必須滿(mǎn)足首期交齊和按揭款到賬兩個(gè)條件才得以進(jìn)行確認(rèn)收入。

(二)加強(qiáng)對(duì)收入結(jié)轉(zhuǎn)前產(chǎn)生期間費(fèi)用的整改

財(cái)務(wù)管理者主要職責(zé)任務(wù)是編制并實(shí)施核心戰(zhàn)略決策，在金融市場(chǎng)和價(jià)值管理兩者間扮演者極為重要的角色，因此，企業(yè)財(cái)務(wù)管理者應(yīng)該充分發(fā)揮自身的作用，加大對(duì)財(cái)務(wù)報(bào)表的分析力度，加強(qiáng)對(duì)收入結(jié)轉(zhuǎn)前產(chǎn)生期間費(fèi)用的整改，科學(xué)合理的編制并實(shí)施核心企業(yè)戰(zhàn)略決策。隨著全球經(jīng)濟(jì)一體化目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，傳統(tǒng)的企業(yè)財(cái)務(wù)管理方式已經(jīng)滿(mǎn)足不了現(xiàn)代化企業(yè)發(fā)展的需求，這就要求企業(yè)財(cái)務(wù)管理人員和企業(yè)的管理者結(jié)合起來(lái)，利用一些傳統(tǒng)優(yōu)良的管理知識(shí)結(jié)合先進(jìn)、高效的手段和技術(shù)及時(shí)掌握當(dāng)前資本市場(chǎng)的發(fā)展情況和財(cái)務(wù)管理發(fā)展的新趨勢(shì)，將自己份內(nèi)的事情保質(zhì)保量的完成，從而保障房地產(chǎn)企業(yè)利益相關(guān)者的合法利益。

(三)分析房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的成本組成

確認(rèn)開(kāi)發(fā)成本在購(gòu)置還沒(méi)有開(kāi)發(fā)的土地過(guò)程中，必須先和周邊土地價(jià)格做一番詳細(xì)的比較之后再開(kāi)展相關(guān)的評(píng)估工作，將資金成本剔除后遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出賬面價(jià)值的可認(rèn)同土地增值額，暫時(shí)作為調(diào)增存貨與資本公積；對(duì)于沒(méi)有入賬但本應(yīng)該入賬的款項(xiàng)，應(yīng)該通過(guò)合理預(yù)算或者估算的方法將其計(jì)入總賬，并對(duì)還沒(méi)有完成的配套工程進(jìn)行估價(jià)預(yù)提，從而保證開(kāi)發(fā)成本的真實(shí)性；除此之外，成本的預(yù)轉(zhuǎn)必須滿(mǎn)足收入和成本的配比原則。

三、結(jié)束語(yǔ)

總之，通過(guò)正確分析方法對(duì)財(cái)務(wù)報(bào)表進(jìn)行分析，可以有效的將報(bào)表的數(shù)據(jù)信息轉(zhuǎn)化成有利于企業(yè)利益相關(guān)者作出正確決策的信息，這不僅防止了決策者在決策上的不確定性，而且可以保證所作出決策的科學(xué)性和有效性。因此，采用適當(dāng)?shù)姆治龇椒▽?duì)財(cái)務(wù)報(bào)表進(jìn)行分析，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有重大的現(xiàn)實(shí)意義。

作者：林致新單位：南寧市港昌房地產(chǎn)有限公司