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一、房地產(chǎn)企業(yè)籌融資存在的問題

(一)過度依賴銀行貸款

增加了資金風(fēng)險(xiǎn)近些年來，國家重視房地產(chǎn)融資渠道問題，出臺了一些具有針對性的宏觀政策，有效緩解了房地產(chǎn)企業(yè)融資難的現(xiàn)象，但以銀行貸款為主的融資方式?jīng)]有得到大幅改善，房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)、經(jīng)營、銷售的過程仍然離不開銀行貸款，銀行貸款占據(jù)企業(yè)資金總量的一半以上，而房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率高達(dá)七成以上，這種局面對企業(yè)而言，使資金實(shí)力弱的企業(yè)進(jìn)軍房地產(chǎn)市場，不利于整個(gè)行業(yè)的發(fā)展；對銀行而言，固定的利率與房地產(chǎn)行業(yè)高風(fēng)險(xiǎn)不匹配，實(shí)質(zhì)上承接了房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，容易給金融市場造成沖擊，影響金融市場的穩(wěn)定。還有，房地產(chǎn)企業(yè)通過預(yù)售房款和信托融資的的渠道還沒有得到充分發(fā)揮，特別是應(yīng)進(jìn)一步擴(kuò)大信托融資量，其實(shí)，上市融資的債務(wù)負(fù)擔(dān)相比其他方式輕，但具有上市實(shí)力的房地產(chǎn)企業(yè)非常少，有些只能依靠“后門上市”的方式融資，這也需要大量的資金，對大多數(shù)企業(yè)而言并不現(xiàn)實(shí)。

(二)政府宏觀調(diào)控政策

增加了房地產(chǎn)企業(yè)融資難度房地產(chǎn)企業(yè)資金密集型的特點(diǎn)要求通過各種渠道籌集資金，籌集資金渠道應(yīng)呈現(xiàn)出多樣化，除銀行貸款、預(yù)售及定價(jià)自籌款以外，產(chǎn)業(yè)基金、房地產(chǎn)信托基金以及股權(quán)融資、債權(quán)融資等都應(yīng)成為融資渠道，但是，鑒于融資的過程也是資源重置的過程，國家對資金密集型的房地產(chǎn)行業(yè)出臺的宏觀政策較為謹(jǐn)慎，特別針對海外資金進(jìn)入我國房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行了嚴(yán)格的限制，限制了海外資金比例，嚴(yán)格了審批和監(jiān)督，使海外資金進(jìn)入我國房地產(chǎn)行業(yè)的難度增加，同時(shí)也增加了我國房地產(chǎn)企業(yè)融資的難度。目前，我國房地產(chǎn)金融市場發(fā)展的限制因素較多，發(fā)展水平不高，多種多樣的融資方式在房地產(chǎn)行業(yè)難以實(shí)現(xiàn)，這是當(dāng)前也是今后一個(gè)時(shí)期限制房地產(chǎn)行業(yè)融資的一個(gè)難題。(三)房地產(chǎn)行業(yè)對資金的長時(shí)間需求與融資方式的短期供應(yīng)產(chǎn)生矛盾，導(dǎo)致行業(yè)惡性循環(huán)目前，我國房地產(chǎn)金融市場開發(fā)的信托資金、期貨等融資方式還不夠成熟，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的主要融資渠道是銀行貸款，銀行提供的貸款期限一般在5年以內(nèi)，大多數(shù)3年左右，而房地產(chǎn)行業(yè)生產(chǎn)產(chǎn)品周期長，每個(gè)環(huán)節(jié)都要大量的資金支持，有些房地產(chǎn)企業(yè)就是因?yàn)樯a(chǎn)過程中面臨資金壓力而被迫破產(chǎn)倒閉。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了縮短施工周期，往往加快進(jìn)度，導(dǎo)致房產(chǎn)質(zhì)量無法保障，損害消費(fèi)者和社會(huì)的利益，為了預(yù)防金融風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生，國家會(huì)采取更加嚴(yán)厲的金融政策，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道更加狹窄，融資難度不斷加大，形成了惡性循環(huán)，房地產(chǎn)行業(yè)在艱難的環(huán)境下謀生。

二、我國房地產(chǎn)行業(yè)強(qiáng)化籌融資管理的對策建議

針對本文中提出的房地產(chǎn)行業(yè)籌融資存在的主要問題，究其存在問題的主要原因，在于目前我國房地產(chǎn)金融市場還不夠發(fā)達(dá)、為房地產(chǎn)企業(yè)量身定做的金融創(chuàng)新缺乏，導(dǎo)致房地產(chǎn)融資渠道狹窄，同時(shí)，法律法規(guī)制度建設(shè)的滯后在一定程度上阻礙了房地產(chǎn)金融市場的健康發(fā)展。解決存在的問題，緩解籌融資壓力，我國房地產(chǎn)企業(yè)在政策范圍內(nèi)，可采取下面幾項(xiàng)措施。

(一)拓寬融資渠道

降低對銀行貸款的過渡依賴黨的十八屆三中全會(huì)對金融市場進(jìn)行了全面改革，戴在金融市場的緊箍咒進(jìn)一步放松，金融市場將更加活躍。房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)充分利用這次歷史機(jī)遇，探索新的融資渠道，比如，有實(shí)力的企業(yè)探索發(fā)行長期的債券，進(jìn)一步擴(kuò)大期貨融資在融資總量占的比例。要積極克服銀行貸款周期短和房地產(chǎn)生產(chǎn)周期長不協(xié)調(diào)的問題，從銀行爭取長期的按揭貸款，避免因生產(chǎn)過程中的資金流動(dòng)問題導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，民間擁有大量的限制資金，隨著金融市場政策變得寬松，民間融資將是具有強(qiáng)勁生命力和活力的新的融資渠道，房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)密切關(guān)注動(dòng)向，抓住機(jī)會(huì)，拓寬融資渠道。

(二)合理控制資金結(jié)構(gòu)

避免因財(cái)務(wù)杠桿產(chǎn)生財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)密集型行業(yè)的特點(diǎn)導(dǎo)致企業(yè)資金負(fù)債率居高不下，甚至高達(dá)八成以上，盡管較高的資金負(fù)債率對企業(yè)盈利能力產(chǎn)生正作用，但是，一旦出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)，其結(jié)果也是企業(yè)本身難以承受的。因此，企業(yè)應(yīng)進(jìn)一步強(qiáng)化資金管理，并預(yù)測未來一段時(shí)間內(nèi)短期資金和長期資金的需求量，短期資金可適當(dāng)加強(qiáng)運(yùn)作，進(jìn)行科學(xué)的理財(cái)計(jì)劃，長期資金可適當(dāng)延長上家付款期限，使資金調(diào)度有方。

(三)合理制定公司發(fā)展策略

有效避免周期經(jīng)營的各類風(fēng)險(xiǎn)每個(gè)行業(yè)都具有周期性，蕭條、發(fā)展、高漲、停滯反復(fù)循環(huán)，針對行業(yè)發(fā)展周期性帶來的風(fēng)險(xiǎn)，不少企業(yè)采取了反周期戰(zhàn)略，就是在蕭條時(shí)期擴(kuò)大基礎(chǔ)規(guī)模，在高漲時(shí)期擴(kuò)大經(jīng)營，以此避免波動(dòng)性和不確定性。房地產(chǎn)企業(yè)也可采取反周期戰(zhàn)略，在蕭條時(shí)期，根據(jù)財(cái)力購置土地備用，將生產(chǎn)經(jīng)營規(guī)模控制在較低的水平，以維持企業(yè)正常生產(chǎn)經(jīng)營，等到行業(yè)復(fù)蘇時(shí)期，充分利用購置的土地，及時(shí)擴(kuò)大生產(chǎn)規(guī)模，降低生產(chǎn)成本，提升行業(yè)競爭力，進(jìn)而贏得發(fā)展空間。房地產(chǎn)行業(yè)融資困難的諸多影響因素大多出于政策和國家宏觀層面，企業(yè)無法掌控和改變，如何在逆境中生存發(fā)展才是房地產(chǎn)企業(yè)研究的課題。企業(yè)只有根據(jù)自身實(shí)際情況，在法律法規(guī)框架內(nèi)，準(zhǔn)確把握行業(yè)發(fā)展周期性規(guī)律，采用巧妙的技巧，搶抓歷史機(jī)遇，拓寬融資渠道，加強(qiáng)籌融資管理，最大限度避免金融風(fēng)險(xiǎn)，才能在競爭中獲取優(yōu)勢，這是企業(yè)生存之道，也是發(fā)展之道。

作者：伍明新單位：南寧市賓陽城建集團(tuán)