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摘要：通過(guò)分析房地產(chǎn)稅收的基本作用原理，房地產(chǎn)稅收對(duì)市場(chǎng)供求及需求調(diào)節(jié)的作用機(jī)理，得出不同稅種在房地產(chǎn)不同環(huán)節(jié)的作用。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；稅收；市場(chǎng)供求

1房地產(chǎn)稅收效應(yīng)分析

房地產(chǎn)稅收是調(diào)節(jié)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的有力經(jīng)濟(jì)手段，在對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)資源配置、社會(huì)財(cái)富分配、市場(chǎng)結(jié)構(gòu)調(diào)節(jié)等諸多方面有非常重要的影響。

1.1房地產(chǎn)稅收的經(jīng)濟(jì)杠桿作用

（1）可以通過(guò)對(duì)空地、閑置土地征收重稅，抑制土地的過(guò)度投資開(kāi)發(fā)，促進(jìn)土地的有效利用。

（2）可以通過(guò)對(duì)不同產(chǎn)業(yè)的土地采用差別稅收政策、對(duì)不同地段采取分檔稅率，有效調(diào)節(jié)用地結(jié)構(gòu)，實(shí)現(xiàn)土地資源的優(yōu)化配置。

（3）房地產(chǎn)稅收中屬于財(cái)產(chǎn)稅的部分，它的很重要的功能就是通過(guò)稅收杠桿，公平分配財(cái)富。

（4）在市場(chǎng)投機(jī)現(xiàn)象嚴(yán)重時(shí)，通過(guò)提高增值稅的契稅的手段,在市場(chǎng)低迷時(shí)，通過(guò)稅收減免、品種調(diào)整，實(shí)現(xiàn)調(diào)節(jié)市場(chǎng)活躍程度，平衡市場(chǎng)供求的效果。

1.2房地產(chǎn)稅收的稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁性分析

1.2.1稅種屬性

商品課稅容易發(fā)生稅收轉(zhuǎn)嫁，所得課稅不易發(fā)生稅收轉(zhuǎn)嫁,增值稅、營(yíng)業(yè)稅等中間性質(zhì)的稅種容易發(fā)生稅收轉(zhuǎn)嫁,終端性質(zhì)的所得課稅等不易發(fā)生稅收轉(zhuǎn)嫁。

1.2.2商品或生產(chǎn)要素供求彈性

供求彈性與稅收歸宿有著密切關(guān)系。在其他條件不變的情況下,需求曲線的彈性越大,需求者支付的稅收比例越小,供給者支付的稅收比例越大;相反,供給曲線的彈性越大,轉(zhuǎn)嫁給需求者的稅收比例越大。在完全無(wú)彈性供給曲線的極端情況下,全部稅負(fù)都由供給者承擔(dān);相反,在完全彈性供給曲線的情況下,全部稅負(fù)都轉(zhuǎn)嫁給需求者。

2房地產(chǎn)稅收對(duì)市場(chǎng)供求及價(jià)格的影響?yīng)?/p>

2.1稅收對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)及需求調(diào)節(jié)的作用機(jī)理

2.1.1需求不變時(shí)，房地產(chǎn)稅收對(duì)供給的影響?yīng)?/p>

我國(guó)目前采取的稅收政策中有三項(xiàng)是直接作用于供給者的：對(duì)賣(mài)房者征收營(yíng)業(yè)稅、個(gè)人所得稅、以及對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)征收土地增值稅。從理論上講，它的效應(yīng)是政府對(duì)賣(mài)方增加稅負(fù)，直接提高了供給者的成本，在其他條件不變時(shí)，供給方為取得同以前相同的利潤(rùn)，會(huì)將稅收成本包含在出售價(jià)格中，轉(zhuǎn)嫁給消費(fèi)者，這樣導(dǎo)致供給曲線左移，新的市場(chǎng)均衡價(jià)格E2比原來(lái)的均衡價(jià)格E1提高，同時(shí)Q2〈Q1

從理論上看，目前針對(duì)供給方的房地產(chǎn)稅收在抑制房?jī)r(jià)上作用是不明顯的，且不能有效改變住房供不應(yīng)求的結(jié)構(gòu)。

2.1.2供給不變時(shí)，房地產(chǎn)稅收對(duì)需求的影響?yīng)?/p>

從理論上講，相對(duì)于對(duì)供給方征稅，房地產(chǎn)稅制中對(duì)需求方征稅是有一定優(yōu)勢(shì)的。我們知道對(duì)供給方的征稅容易向前轉(zhuǎn)嫁給消費(fèi)者，特別是需求彈性小于供給彈性時(shí)。而對(duì)需求方的征稅不能直接包含在房屋價(jià)格中，不會(huì)直接造成房?jī)r(jià)上漲。如圖2所示，由于對(duì)房地產(chǎn)需求方的稅收屬于從價(jià)稅，因而征稅后需求曲線斜率發(fā)生變化，左移至D''''，在新均衡點(diǎn)E2下，價(jià)格由P1下降到P2，數(shù)量由Q1下降到Q2。

2.2稅收對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格形成的作用機(jī)理

2.2.1不考慮稅收轉(zhuǎn)嫁條件下,房地產(chǎn)課稅對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響?yīng)?/p>

在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商是稅收的主要承擔(dān)者。如果不發(fā)生稅收轉(zhuǎn)嫁，征稅加大了開(kāi)發(fā)商的生產(chǎn)成本,使其減少利潤(rùn),從長(zhǎng)期來(lái)講,必然導(dǎo)致房地產(chǎn)的供給減少，在需求不變的條件下,住房?jī)r(jià)格將呈上漲趨勢(shì)。至于在流通環(huán)節(jié)針對(duì)消費(fèi)者征收的契稅,會(huì)通過(guò)加重購(gòu)買(mǎi)成本,而使消費(fèi)需求減小,從而產(chǎn)生降低房?jī)r(jià)的影響,不過(guò)這種影響由于契稅稅率較低而不是十分明顯。

2.2.2考慮稅收轉(zhuǎn)嫁條件下,房地產(chǎn)課稅對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響?yīng)?/p>

在發(fā)生稅收轉(zhuǎn)嫁情況下,土地批租、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)所征收的稅收,其名義負(fù)稅人為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商,但短期內(nèi)，房地產(chǎn)需求是缺乏彈性的，經(jīng)濟(jì)利益作用下房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商可以通過(guò)提高房?jī)r(jià)的形式將所負(fù)稅收向前轉(zhuǎn)嫁給住房消費(fèi)者，于是現(xiàn)實(shí)的房?jī)r(jià)會(huì)因這種稅收轉(zhuǎn)嫁而提高。從長(zhǎng)期來(lái)看,需求彈性增強(qiáng),對(duì)住房的需求可能會(huì)因房?jī)r(jià)的上升而減小,在供給不變下,供求力量的變化會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)下降。房?jī)r(jià)這種上漲或者下降的程度和持續(xù)時(shí)間長(zhǎng)短,取決于需求的調(diào)整強(qiáng)度和時(shí)間長(zhǎng)短。

3不同稅種在房地產(chǎn)不同環(huán)節(jié)的作用分析

3.1作用于保有環(huán)節(jié)的財(cái)產(chǎn)稅、資源稅

房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)中的財(cái)產(chǎn)稅和資源稅是以納稅人擁有的土地、房產(chǎn)為課稅對(duì)象的一類(lèi)稅收。它們都屬于直接稅,一般不易發(fā)生稅收轉(zhuǎn)嫁,這樣對(duì)房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)征稅產(chǎn)生的直接影響便是增加了房地產(chǎn)的持有成本。從消費(fèi)終端抑制,對(duì)那些相對(duì)于資源多用多占有住房的房產(chǎn)業(yè)主,以及房產(chǎn)投資人施以高額稅負(fù)的政策,既可以有效控制“無(wú)用多占”的過(guò)度住房需求,從而會(huì)降低房地產(chǎn)的需求,促使房?jī)r(jià)下降。強(qiáng)化房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)課稅將會(huì)刺激土地、房屋的經(jīng)濟(jì)供給和頻繁的交易活動(dòng)發(fā)生，有利于房地產(chǎn)要素的優(yōu)化配置。標(biāo)準(zhǔn)的房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)稅是按市場(chǎng)價(jià)值(評(píng)估價(jià)值)進(jìn)行課稅的。

3.2作用于出讓、交易、收益環(huán)節(jié)的流轉(zhuǎn)稅

一方面房地產(chǎn)稅收在流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的調(diào)控,有易于操作的突出優(yōu)點(diǎn)。但另一方面，房地產(chǎn)投機(jī)資金的獲利空間要么被稅收成本擠壓,要么被持有成本消耗,其中持有成本主要來(lái)自利息支出。在流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)征稅,屬于間接稅,沒(méi)有一種流轉(zhuǎn)稅是不能轉(zhuǎn)嫁的。流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)稅負(fù)增加后,售房者的交易成本非常容易轉(zhuǎn)嫁,稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁終將流向消費(fèi)者。在流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的稅收調(diào)控政策只是增加了買(mǎi)房者的成本(主要是消費(fèi)性需求者),對(duì)賣(mài)房者不會(huì)產(chǎn)生太大的影響。由于投機(jī)資金稅負(fù)的成本可以轉(zhuǎn)嫁,如果投機(jī)者見(jiàn)到持有環(huán)節(jié)稅負(fù)沒(méi)有變化,從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看,稅收成本則沒(méi)有太大變化。投機(jī)者是否占有房屋則主要取決于信貸支出與房?jī)r(jià)漲跌博弈的結(jié)果,如果房?jī)r(jià)存在上漲的必然性,就可以持有房產(chǎn)以繼續(xù)獲得既得收益。

3.3作用于轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)和保有環(huán)節(jié)的所得稅

（1）所得稅作為最典型的直接稅，一般不會(huì)發(fā)生轉(zhuǎn)嫁，它在維持經(jīng)濟(jì)繁榮、抑制資本的過(guò)度集中以及組織財(cái)政收入方面有獨(dú)特的優(yōu)勢(shì)。房地產(chǎn)稅收中的所得稅部分是地方稅收的重要組成部分，有利于地方稅收規(guī)模的壯大。這也是所得稅財(cái)政功能的集中體現(xiàn)。

（2）由于所得稅的直接稅性質(zhì)，對(duì)二手房交易收益征收所得稅，直接增加二手房售房者的交易成本,減少其投機(jī)收益以抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)需求,從而降低房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格(或抑制房地產(chǎn)價(jià)格上漲速度)。

（3）在不發(fā)生稅收轉(zhuǎn)嫁的情況下,對(duì)于房屋出租租金收益的課征所得稅,會(huì)直接降低出租房屋的各期凈收益,從而導(dǎo)致房屋出租量減小,有可能使原來(lái)租房者轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)初次流通環(huán)節(jié),從而抬升房地產(chǎn)的初次交易價(jià)格,

參考文獻(xiàn)

［1］林榮標(biāo)，胡志勇.淺議我國(guó)防地產(chǎn)稅收制度［J］.商場(chǎng)現(xiàn)代化,2006,(10).

［2］于兵.持有環(huán)節(jié)征稅是治本之策［J］.經(jīng)濟(jì)研究參考,2005,(71).