前言：本站為你精心整理了房地產(chǎn)稅收改革范文，希望能為你的創(chuàng)作提供參考價(jià)值，我們的客服老師可以幫助你提供個(gè)性化的參考范文，歡迎咨詢。

[摘要]2008年1月30日，美聯(lián)儲(chǔ)將聯(lián)邦基金利率即商業(yè)銀行間隔夜拆借利率下調(diào)50個(gè)基點(diǎn)至3%，參照中國目前4.14%的銀行1年期存款基準(zhǔn)利率水平，中美利差倒掛1.14%。而在2008年4月30日，美聯(lián)儲(chǔ)宣布再度降低聯(lián)邦基金利率，至此，美聯(lián)儲(chǔ)基金利率已降到2％，以致中美利差倒掛2.14%。不難想象，大量投機(jī)性的海外熱錢將在中國選擇投資收益極高的項(xiàng)目，而各方面還不成熟處于發(fā)展階段的房地產(chǎn)市場必將成為海外投資、投機(jī)商的必爭之地。我國房地產(chǎn)稅收制度經(jīng)過多年的發(fā)展也已經(jīng)形成一套完整體系，但面對海外熱錢的涌入，對其完善和革新的要求也日益突現(xiàn)。

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)稅收房地產(chǎn)保有稅海外熱錢

一、房地產(chǎn)稅收種類、性質(zhì)、作用及現(xiàn)狀

房地產(chǎn)稅收，是公共主體對非公共主體所擁有的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)或者憑借房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)從事經(jīng)營活動(dòng)而得到的土地財(cái)富進(jìn)行的無償性、強(qiáng)制性的征收活動(dòng)。根據(jù)《中國稅務(wù)年鑒》統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2003年全國房地產(chǎn)稅收為940億元；2004年則高達(dá)1369.6億元，較上年增長45.7%；2005年，雖然政府對房地產(chǎn)進(jìn)行了宏觀調(diào)控，稅收也達(dá)到了1798億元；僅2006年上半年，全國房地產(chǎn)行業(yè)稅收就達(dá)到了1209億元。由此看出，房地產(chǎn)稅收作為政府財(cái)政收入的一部分，隨著我國房地產(chǎn)業(yè)的不斷發(fā)展，在政府稅收收入所占比例也在不斷增加。①

我國房地產(chǎn)稅屬于收益稅，即政府為納稅人提供公共服務(wù)的價(jià)格接近納稅主體繳納的房地產(chǎn)稅賦額，換言之，納稅人所接受政府提供的地方服務(wù)支出主要來自于納稅主體本身繳納的稅收。我國房地產(chǎn)稅具有政策性，其開征的目的兼顧滿足財(cái)政收入和推行國家土地政策，土地稅收促進(jìn)土地資源的合理利用，抑制土地投機(jī)。而現(xiàn)今房地產(chǎn)行業(yè)的不穩(wěn)定性使得開征稅收的目的更傾向于市場的調(diào)節(jié)功能。在現(xiàn)行稅制中直接將房地產(chǎn)作為征收對象的共有6個(gè)稅種，包括土地增值稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅、城市房地產(chǎn)稅、房產(chǎn)稅和契稅。其中土地增值稅，其征收目的針對土地經(jīng)營者的級差收益進(jìn)行再分配；城鎮(zhèn)土地使用稅，目的在于調(diào)節(jié)國內(nèi)企業(yè)和個(gè)人的財(cái)產(chǎn)收入；耕地占用稅，意在保護(hù)農(nóng)村可用耕地；以及為了調(diào)節(jié)外商投資企業(yè)、外國人財(cái)產(chǎn)收入的城市房地產(chǎn)稅和調(diào)節(jié)國內(nèi)企業(yè)、個(gè)人財(cái)產(chǎn)收入的房產(chǎn)稅。

近年來，面對如雨后春筍般不斷走熱的投資熱潮，政府開始進(jìn)行大規(guī)模的宏觀調(diào)控，特別是被大多數(shù)投資者追捧的房地產(chǎn)行業(yè)。

政府通過征收與房價(jià)及其相關(guān)聯(lián)的資產(chǎn)價(jià)值固定比例的稅賦，作為房價(jià)周期內(nèi)減少經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的有效方法，減少投機(jī)行為和抑制炒房導(dǎo)致的房價(jià)升高。因此，作為宏觀調(diào)控重要手段之一的稅收在對房地產(chǎn)的調(diào)控中起著抑制房價(jià)，輔助相關(guān)政策調(diào)控房地產(chǎn)市場、穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)的極大作用。

目前我國房地產(chǎn)面臨的現(xiàn)狀：一是全國各城市住宅價(jià)格上漲過快，一些中低檔住房的價(jià)格對于一般大眾來說已經(jīng)出現(xiàn)不可承受的狀況。二是房屋的空置率過高，投機(jī)現(xiàn)象嚴(yán)重。在2006年7月24日之前，我國對于外資進(jìn)入房地產(chǎn)市場的限制非常有限。在非居民購房方面我國幾乎沒有任何限制，這為熱錢的大量涌入提供了極好的機(jī)會(huì)。2006年7月，建設(shè)部等六部門聯(lián)合了《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場外資準(zhǔn)入和管理的意見》②，進(jìn)一步規(guī)范和完善了外資進(jìn)入房地產(chǎn)市場的有關(guān)政策。但政策的有效實(shí)施應(yīng)是長期的，稅收的作用也在于此，它能持續(xù)的執(zhí)行政策的實(shí)施，以達(dá)到與政策相輔相成的目的。面對我國人民幣的不斷升值，中美利率差的不斷加大，海外投機(jī)性資金的大量輸入，如何通過對稅收的進(jìn)一步完善來輔助限外熱錢炒作政策的有效實(shí)施是

??表省級期刊，國家級期刊亟待解決的問題。要控制海外熱錢的涌入，就需要了解其進(jìn)入中國房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀以及方式。

二、我國房地產(chǎn)現(xiàn)階段面臨的海外游資的沖擊

上圖是摘自2008年某一日南方都市報(bào)的統(tǒng)計(jì)圖表，可以看出，從2005年至2007年12月這段時(shí)間內(nèi)，美國聯(lián)邦基金利率不斷上調(diào)，超過我國一年期基準(zhǔn)利率，曾經(jīng)一度相差近3%的利率差距，但從2007年12月底至2008年1月22日，美聯(lián)儲(chǔ)不斷下調(diào)基金利率，使得中美利差出現(xiàn)首次倒掛。2008年1月30日，美聯(lián)儲(chǔ)將聯(lián)邦基金利率再次下調(diào)50個(gè)基點(diǎn)至3%，2008年4月30日，美聯(lián)儲(chǔ)宣布再度降低聯(lián)邦基金利率，至此，美聯(lián)儲(chǔ)基準(zhǔn)利率已降到2%，以致中美利差倒掛2.14%。這無疑將會(huì)吸引大量熱錢涌入國內(nèi)，如果人民幣繼續(xù)升值幅度達(dá)到9%左右的預(yù)期被證實(shí)，再加上目前2%以上的利差，海外熱錢進(jìn)入中國即使利用單純的銀行儲(chǔ)蓄手段，其無風(fēng)險(xiǎn)套利也將達(dá)到11%以上。據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2006年境外資本投資中國房地產(chǎn)的金額達(dá)到82.3億美元，比上年增長51.9%，2007年前8月全國房地產(chǎn)開發(fā)利用外資371億元，同比增長65.9%，外商投資房地產(chǎn)業(yè)平均每個(gè)項(xiàng)目的規(guī)模在不斷增大。不難想像，這一狀況將使中國的流動(dòng)性過剩進(jìn)入白熱化階段。而一切以贏利為目的的熱錢絕不僅安于銀行存款所獲利息，其必將在中國選擇投資收益極高的項(xiàng)目，而各方面還不成熟處于發(fā)展階段的房地產(chǎn)市場將成為海外投資、投機(jī)商必爭之地。

“熱錢”又稱“游資”或“逃避資本”，是充斥國際金融市場上迅速流動(dòng)的短期投機(jī)性資金，它的最大特點(diǎn)就是短期、套利和投機(jī)以追求高利潤、高回報(bào)。目前國外資金大體分為私募資金和官方資金，私募資金主要的來源是外商直接投資、證券組合投資和商業(yè)銀行貸款、保證金等。官方資金的主要來源是資金輸出國政府和世界銀行、國際貨幣基金組織等國際性組織。根據(jù)統(tǒng)計(jì)部門的估計(jì)，投機(jī)資本即“熱錢”在我國房地產(chǎn)市場的資本中占絕大部分。這些“熱錢”的進(jìn)入是基于當(dāng)前房地產(chǎn)市場的資產(chǎn)增值、現(xiàn)階段人民幣升值的普遍預(yù)期等多方面的逐利目的，加之房地產(chǎn)稅收制度在對海外熱錢注入的有效控制方面的不完善，為海外熱錢的進(jìn)入并獲利提供了極大的發(fā)展空間。特別是海外資金中的私募資金，私募資金盡管在短期內(nèi)能夠提供巨大數(shù)額的投資，但它同樣也可在短時(shí)間內(nèi)流出。這些投機(jī)性的“熱錢”極有可能迅速進(jìn)入樓市，不斷炒作樓價(jià)，當(dāng)樓價(jià)被抬高后迅速脫手，特別是在人民幣不斷升值、中美利率2.14%的利率倒掛的時(shí)期，這種熱錢投機(jī)的行為更是可以預(yù)見的，這樣可能會(huì)對中國的房地產(chǎn)造成潛在的巨大影響。眾多學(xué)者總結(jié)海外熱錢進(jìn)入中國房地產(chǎn)的方式大致有四種：（一）境外資金直接購買房地產(chǎn)，直接設(shè)立外資房地產(chǎn)，是境外熱錢進(jìn)入房地產(chǎn)最重要的方式；（二）與國內(nèi)企業(yè)合作，開發(fā)房地產(chǎn)，2006年7月建設(shè)部等六部委的“限外令”及2007年9月外管局頒發(fā)的《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場外匯管理有關(guān)問題的通知》③，只是限制外資投資現(xiàn)成物業(yè)，但在房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域，文件只是取消了外資投資房地產(chǎn)開發(fā)的優(yōu)惠條件，由于中國市場吸引力巨大，外商投資者繼而將目標(biāo)投向直接開發(fā)；（三）借助于地產(chǎn)基金吸引境外資本；（四）非居民外匯流入，結(jié)匯購買房產(chǎn)，據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至2006年10月底，非居民投入到房地產(chǎn)市場的資金凈流入超過13億美元。④

應(yīng)該看到的是，適量的熱錢進(jìn)入房地產(chǎn)市場，可以有效的解決我國房地產(chǎn)融資渠道單一的問題，緩解銀行信貸壓力，促進(jìn)房地產(chǎn)市場的正常發(fā)展，但過量的帶有投機(jī)性的熱錢的涌入，會(huì)不斷抬高房價(jià)，擾亂中國房地產(chǎn)的正常秩序，加劇房地產(chǎn)泡沫，當(dāng)熱錢突然撤出，泡沫破裂，就如同一顆定時(shí)炸彈，如果不加控制，將會(huì)產(chǎn)生無法收拾的局面。據(jù)專家測算估計(jì)，目前國內(nèi)至少有1600億美元是熱錢，數(shù)目不可小視，根據(jù)以上熱錢進(jìn)入房地產(chǎn)市場的方式來看，過量境外資金直接購買房地產(chǎn)，會(huì)造成房地產(chǎn)

??表省級期刊，國家級期刊市場繁榮的假象，虛增房產(chǎn)價(jià)值，引起過度的開發(fā)；如果大量熱錢投入到與國內(nèi)企業(yè)的合作中，熱錢的逐利性會(huì)促使企業(yè)過度開發(fā)，這與國家對土地的宏觀調(diào)控與對土地的合理利用的目標(biāo)相背離；地產(chǎn)基金吸引過量境外資本，由于這種形式的基金多由私募資金組成，其在短期內(nèi)的炒作，會(huì)在很大程度上迫害中國房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定，是最危險(xiǎn)的一類投資形式；非居民購房對于國內(nèi)的房地產(chǎn)市場的沖擊相對其他更為直接，非居民的過度購買，根據(jù)供需關(guān)系，會(huì)使得市場供給緊張，一方面在供不應(yīng)求的假象中，購房者對房產(chǎn)的巨大需求促使房價(jià)不斷上升，另一方面，這種虛假的需求狀況會(huì)誘導(dǎo)開發(fā)商過度開發(fā)，同時(shí)，熱錢的超常流入，抬高房價(jià)，會(huì)使得真實(shí)消費(fèi)者無法以常價(jià)購買房屋，從而降低了房地產(chǎn)的有效使用率，造成了現(xiàn)階段房屋空置嚴(yán)重的現(xiàn)象。