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摘要：文中介紹了房地產(chǎn)行業(yè)背景，并對(duì)項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段成本控制的國(guó)內(nèi)外研究現(xiàn)狀進(jìn)行了歸納總結(jié)；并采用文獻(xiàn)資料、實(shí)際調(diào)研等方法對(duì)項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段成本控制體系、成本預(yù)算、成本管控等三方面中存在的問(wèn)題進(jìn)行了剖析，最后分別從完善成本控制體系、精確預(yù)算、培養(yǎng)專業(yè)人才以及加大管控力度等方面提出了建議。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)項(xiàng)目；設(shè)計(jì)階段；成本控制

1引言

自2010年至2019年，全國(guó)房?jī)r(jià)與地價(jià)比從1.75倍升至2.07倍，整體處于上升趨勢(shì)，表明行業(yè)仍有較大盈利空間。但是從我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)盈利能力指標(biāo)來(lái)看，自2014年至2019年，雖然成本費(fèi)用利潤(rùn)率與凈值產(chǎn)收益率指標(biāo)總體上升，但總資產(chǎn)收益率是下降的，由此可見(jiàn)，行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)與政策的影響，行業(yè)盈利空間呈現(xiàn)大幅增長(zhǎng)可能性較小，房地產(chǎn)行業(yè)將呈現(xiàn)更加激烈的態(tài)勢(shì)。房地產(chǎn)行業(yè)的激烈競(jìng)爭(zhēng)，必將淘汰一些競(jìng)爭(zhēng)力較弱的房產(chǎn)企業(yè)。那么在如今優(yōu)勝劣汰的行業(yè)背景下，房地產(chǎn)企業(yè)在保證質(zhì)量的同時(shí)，不得不對(duì)從開(kāi)發(fā)到銷售各個(gè)階段的成本控制進(jìn)行研究，項(xiàng)目設(shè)計(jì)作為過(guò)程的前沿工作，其成本控制的好壞直接影響到整個(gè)工程的經(jīng)濟(jì)收益，甚至影響到整個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力的強(qiáng)弱，因此，必須將其作為重中之重。成本控制興起于美國(guó)的軍工企業(yè)，是為了解決因研發(fā)投入過(guò)高而造成的成本過(guò)高的問(wèn)題，后被運(yùn)用到了各行各業(yè)。在國(guó)外，成本控制備受關(guān)注，尤其是在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)，一些國(guó)家力圖在提高項(xiàng)目質(zhì)量的同時(shí)，也能夠提高利潤(rùn)，從而針對(duì)項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段出臺(tái)了相應(yīng)的成本控制設(shè)計(jì)準(zhǔn)則，并為此實(shí)行了設(shè)計(jì)承包制的模式，即：房地產(chǎn)企業(yè)為了更好的控制房地產(chǎn)項(xiàng)目的在設(shè)計(jì)階段的成本，往往要求設(shè)計(jì)單位對(duì)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)總體負(fù)責(zé)，并且設(shè)計(jì)階段的成本不可以超過(guò)承包設(shè)計(jì)的單位原始的投標(biāo)報(bào)價(jià)。在成本控制概念引進(jìn)我國(guó)之時(shí)，不少學(xué)者對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段的成本控制作出了研究與探討，其中具有代表性的是，齊梅［1］（2018）在《房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段成本控制研究》中通過(guò)在房地產(chǎn)行業(yè)設(shè)計(jì)階段上對(duì)投入資金進(jìn)行管理，在設(shè)計(jì)階段成本控制方面進(jìn)行了實(shí)證應(yīng)用；胡沛槐［2］（2020）在《房地產(chǎn)工程項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段成本控制策略分析》中，提出了傳統(tǒng)房地產(chǎn)工程項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段的成本控制與整體管理難以相輔相成；李麗芝［3］（2019）在《房產(chǎn)開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)階段的成本控制》中提出通過(guò)擇優(yōu)選擇設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)、制定合理有效的合同條款,發(fā)動(dòng)全員的力量利用限額設(shè)計(jì)的理念達(dá)到最終的成本控制目的?？偨Y(jié)來(lái)看，不管是國(guó)內(nèi)還是國(guó)外，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段的成本控制非常重視，并對(duì)此的研究作出了一定的成果，對(duì)本次研究提供一定的借鑒意義，也對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段進(jìn)行實(shí)際成本控制時(shí)，提供了很好的理論基礎(chǔ)。

2房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段成本控制存在的問(wèn)題

由于房地產(chǎn)行業(yè)本身投資成本高、結(jié)算周期長(zhǎng)、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈等特點(diǎn)，導(dǎo)致從開(kāi)發(fā)到銷售的各個(gè)階段容易受到各方面因素的影響，而引發(fā)在進(jìn)行成本控制工作中出現(xiàn)一些問(wèn)題。下面將從項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段的成本控制體系、成本預(yù)算、成本管控等三方面的問(wèn)題進(jìn)行剖析。

2.1設(shè)計(jì)階段成本控制體系不夠完善。據(jù)相關(guān)調(diào)查顯示，我國(guó)很多房地產(chǎn)企業(yè)并沒(méi)有形成完整的成本控制體系，尤其是在項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段，而且在進(jìn)行項(xiàng)目設(shè)計(jì)成本控制工作中存在重心后移、重視力度不夠、管理交互性不強(qiáng)等現(xiàn)象，這直接導(dǎo)致了項(xiàng)目設(shè)計(jì)中成本控制問(wèn)題的出現(xiàn)，即：成本控制維度單一，手段不成熟；信息不對(duì)稱，數(shù)據(jù)缺乏完整性；成本控制措施缺乏有效性與實(shí)時(shí)性，且未形成整套反饋、預(yù)警和處置的方法等一系列問(wèn)題嚴(yán)重阻礙了對(duì)項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段成本控制措施的有效實(shí)施。

2.2設(shè)計(jì)階段的成本預(yù)算不夠精確。通過(guò)查閱相關(guān)文獻(xiàn)并比較發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)成本預(yù)算分為三個(gè)階段，一是籌備期，費(fèi)用占比12%~14%；二是實(shí)踐期，費(fèi)用占比30%~40%；三是確定期，費(fèi)用占比46%~52%，由此可見(jiàn)確定期費(fèi)用占比最大，實(shí)踐期相對(duì)較少，籌備期最少。在設(shè)計(jì)上的預(yù)算成本方面，能夠完全控制好房地產(chǎn)項(xiàng)目在設(shè)計(jì)方面的實(shí)際費(fèi)用的企業(yè)僅占7.69%；而僅能把用于設(shè)計(jì)的預(yù)算費(fèi)用作為控制費(fèi)用參照的企業(yè)不足72%；而剩下21%的企業(yè)的設(shè)計(jì)預(yù)算明顯脫離了實(shí)際情況，可見(jiàn)大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段的成本預(yù)算不夠精確。

2.3設(shè)計(jì)階段成本控制從業(yè)人員專業(yè)度不足。據(jù)了解，眾多房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段進(jìn)行成本控制工作時(shí)，多是采用外聘專業(yè)人員的形式，原因是因?yàn)楸酒髽I(yè)從業(yè)人員的專業(yè)度不足，也是為了規(guī)避不必要的風(fēng)險(xiǎn)。此方式既影響了企業(yè)內(nèi)部成本控制人員的學(xué)習(xí)與發(fā)展，也讓企業(yè)承擔(dān)了額外的成本。另外企業(yè)內(nèi)部成本控制從業(yè)人員缺乏突破自身、創(chuàng)新的精神，導(dǎo)致在實(shí)戰(zhàn)時(shí)存在經(jīng)驗(yàn)不足、知識(shí)儲(chǔ)備不夠的情況，從而造成成本控制結(jié)果的不嚴(yán)謹(jǐn)、不真實(shí)，也嚴(yán)重影響了設(shè)計(jì)階段整體的成本控制目標(biāo)的達(dá)成。

2.4設(shè)計(jì)階段成本管控力度不足。從實(shí)際調(diào)研情況來(lái)看，在設(shè)計(jì)階段成本管控方面，很多中小型房企仍采用傳統(tǒng)的靜態(tài)階段管控模式，這種管控模式的弊端在于信息流與數(shù)據(jù)流的不互通，這會(huì)極大的影響項(xiàng)目管理的實(shí)際效果。大型房企雖然建立了一套嚴(yán)格的成本管控流程，也有動(dòng)態(tài)監(jiān)管的機(jī)制，但面對(duì)越來(lái)越龐大的項(xiàng)目，其作用也不斷地被弱化［4］。久而久之，就會(huì)出現(xiàn)惡性循環(huán)，導(dǎo)致在設(shè)計(jì)極階段的每個(gè)節(jié)點(diǎn)出現(xiàn)漏項(xiàng)少項(xiàng)的現(xiàn)象，從而對(duì)整體的成本預(yù)算產(chǎn)生威脅。

3房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段成本控制的對(duì)策建議

在房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段進(jìn)行良好的成本控制不僅可以提高經(jīng)濟(jì)效益，還能促進(jìn)企業(yè)持續(xù)健康發(fā)展，下面將根據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段成本控制存在的問(wèn)題，提出相應(yīng)的對(duì)策建議：

3.1完善項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段成本控制體系。房地產(chǎn)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)階段是決定項(xiàng)目功能、規(guī)模、性質(zhì)與建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)的重點(diǎn)，更是影響項(xiàng)目投資的關(guān)鍵。需要保證其成本控制的有效性，必須有完整的成本控制體系。因此，首先要明確設(shè)計(jì)階段成本控制對(duì)整個(gè)工程的重要性；其次，管理人員須全面考慮在設(shè)計(jì)預(yù)算過(guò)程中的影響因素，做好風(fēng)險(xiǎn)方法工作，并要對(duì)各個(gè)環(huán)節(jié)與流程作出初步與評(píng)估預(yù)算；再次，全面完善項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段中從招標(biāo)到圖紙交底工作完成整個(gè)過(guò)程的成本控制體系，嚴(yán)格實(shí)行節(jié)點(diǎn)限額設(shè)計(jì)與專項(xiàng)成本分析報(bào)告的措施，并制定相應(yīng)的獎(jiǎng)懲制度，做到分工明確，責(zé)任到人；最后，成本控制是一項(xiàng)系統(tǒng)的工程，需要各節(jié)點(diǎn)工作人員的密切配合與相互協(xié)作。

3.2提高項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段成本預(yù)算的精確度。提高各設(shè)計(jì)節(jié)點(diǎn)的成本預(yù)算精確度是確保整個(gè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段成本有效控制的關(guān)鍵。以此可以采用智能化設(shè)備與人工的相結(jié)合的方式進(jìn)行數(shù)據(jù)的采集與精算，建立設(shè)置成本控制管理中心，進(jìn)行多層次、多維度的信息收集與處理，由此來(lái)提高成本預(yù)算的精確度。因此首先要建立成本控制管理中心，并完善管理制度；其次，加強(qiáng)參與人員的溝通與協(xié)作，嚴(yán)控設(shè)計(jì)關(guān)于成本關(guān)，確保信息與數(shù)據(jù)的真實(shí)性，并加以分類整理；再次，從多方位、多角度進(jìn)行設(shè)計(jì)成本報(bào)告的測(cè)評(píng)，保證各項(xiàng)數(shù)據(jù)的關(guān)聯(lián)性與準(zhǔn)確性；最后，根據(jù)結(jié)果作出必要優(yōu)化建議與措施［5］。

3.3加強(qiáng)項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段成本控制的專業(yè)人才培養(yǎng)。專業(yè)的人做專業(yè)的事，才能保證數(shù)量與質(zhì)量。在項(xiàng)目設(shè)計(jì)成本控制工作中，不專業(yè)的人既無(wú)法保證效率，也無(wú)法保證質(zhì)量，更無(wú)法保證成本控制目標(biāo)的達(dá)成。專業(yè)的人才培養(yǎng)需要企業(yè)制定系統(tǒng)的培養(yǎng)計(jì)劃，并加以實(shí)施。那么，作為房地產(chǎn)企業(yè)首先要摒棄為了節(jié)省費(fèi)用而采用不專業(yè)的企業(yè)內(nèi)部員工進(jìn)行成本控制的現(xiàn)象，更應(yīng)該聘用更加專業(yè)的人；其次，要根據(jù)企業(yè)具體情況，對(duì)企業(yè)內(nèi)部成本控制人員進(jìn)行分批、分段、分類的專業(yè)培訓(xùn)學(xué)習(xí)；最后，加強(qiáng)實(shí)踐演練，做到理論與實(shí)際雙腿走路，更好的做好成本控制工作。

3.4加大項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段成本控制的管控力度。高質(zhì)高量的完成項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段成本控制工作，必須做好管控工作。基于管理的本質(zhì)，在進(jìn)行成本控制管控時(shí)，必須要將企業(yè)所擁有的資源進(jìn)行有效的計(jì)劃、組織、領(lǐng)導(dǎo)與控制，并要綜合分析客觀因素的影響，從而在保證進(jìn)度的同時(shí)，達(dá)成最佳成本控制目標(biāo)。具體措施，首先是時(shí)間管理，在拆分設(shè)計(jì)節(jié)點(diǎn)工作基礎(chǔ)上，做好各環(huán)節(jié)的銜接工作，盡量縮短時(shí)間，提高質(zhì)量；其次是技術(shù)管理，做好各項(xiàng)設(shè)計(jì)圖紙的對(duì)接與較低工作，避免出現(xiàn)各自為政、漏項(xiàng)缺項(xiàng)的現(xiàn)象；最后是現(xiàn)場(chǎng)管理，設(shè)計(jì)現(xiàn)場(chǎng)需要嚴(yán)格把關(guān)，控制成本不能盲目的做加減法，需要在確保設(shè)計(jì)質(zhì)量的基礎(chǔ)上，對(duì)項(xiàng)目設(shè)計(jì)計(jì)劃作出隨時(shí)的調(diào)整與優(yōu)化。

4總結(jié)

隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，成本控制越受到各行業(yè)的重視，在房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段的成本控制更是備受關(guān)注。從目前的現(xiàn)狀來(lái)看，房地產(chǎn)企業(yè)需要結(jié)合自身需求與行業(yè)前景，做好成本控制的精細(xì)化管理，以此提高自身競(jìng)爭(zhēng)力。

作者:楊洋 胡國(guó)杰 單位:遼寧工業(yè)大學(xué)研究生學(xué)院遼寧工業(yè)大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院