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前言

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目是一個(gè)周期性較長(zhǎng)的項(xiàng)目，因此在此期間無(wú)論是居民消費(fèi)、市場(chǎng)需求還是國(guó)家宏觀調(diào)控政策都會(huì)有很大變動(dòng)，一旦決策分析和成本控制失誤均會(huì)給開(kāi)發(fā)企業(yè)帶來(lái)重要影響，采取有效的措施來(lái)做出正確決策、有效控制成本是目前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)確保收益、減少損失來(lái)說(shuō)十分必要。

一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目決策分析失誤對(duì)成本造成的影響

(一)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)影響著開(kāi)發(fā)成本

之所以說(shuō)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)受到經(jīng)濟(jì)形勢(shì)改變的影響，是因?yàn)榻?jīng)濟(jì)形勢(shì)的不穩(wěn)定導(dǎo)致房產(chǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)生巨額虧損。例如：消費(fèi)者需求、市場(chǎng)需求和人民幣匯率等都對(duì)開(kāi)發(fā)成本產(chǎn)生影響。由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商從開(kāi)始研究該項(xiàng)目的可行性，到最后樓盤(pán)上市期間隔的時(shí)間較長(zhǎng)，在該時(shí)間段內(nèi)，市場(chǎng)需求這種不定性因素，極有可能有很大的更懂變。消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)力、銀行匯率等各類(lèi)要素的變動(dòng)必然會(huì)造成投資收益預(yù)期與目前狀況相差甚遠(yuǎn)。比如二線城市開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)，購(gòu)買(mǎi)的地皮位置較好，并且估算上市必然會(huì)賣(mài)到6000元/平米，然而受到上述因素的影響，房?jī)r(jià)是以4000元/平米出售，這必然會(huì)影響房地產(chǎn)商的收益。

(二)國(guó)家的相關(guān)法律政策影響著開(kāi)發(fā)成本

財(cái)政和金融兩大政策是決定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的直接要素。一個(gè)國(guó)家的國(guó)內(nèi)國(guó)際政治局勢(shì)變化以及相關(guān)政策法律更動(dòng)被稱(chēng)之為法律政策風(fēng)險(xiǎn)，法律政策風(fēng)險(xiǎn)一旦出現(xiàn)必然會(huì)使房地產(chǎn)商承受巨大經(jīng)濟(jì)虧損。寬松或者緊張的貨幣政策會(huì)對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)產(chǎn)生直接影響，這主要是影響房地產(chǎn)商開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本。

二、完善房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資決策經(jīng)濟(jì)分析的措施

(一)構(gòu)建科學(xué)的評(píng)估指標(biāo)體系

建筑密度、土地面積、綠地率、交通是否方便、容積率以及公共性的配套設(shè)備等要素均是評(píng)估指標(biāo)規(guī)劃時(shí)應(yīng)當(dāng)予以考量的要素。在評(píng)估設(shè)計(jì)方案時(shí)必須要對(duì)經(jīng)濟(jì)性、性價(jià)比、格局和環(huán)保等細(xì)枝末節(jié)給予充分的評(píng)估。在展開(kāi)經(jīng)濟(jì)評(píng)估時(shí)應(yīng)當(dāng)從財(cái)務(wù)評(píng)估和綜合性就評(píng)估兩個(gè)方面給予全方位考量，里面包含在任何一個(gè)評(píng)價(jià)指標(biāo)要素都會(huì)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)直接或者間接的影響房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本。恰當(dāng)?shù)膶⒔ㄖ菍拥母叨忍岣吆驮黾用芏取⑶‘?dāng)?shù)目刂破淙莘e率、均是降低每平米房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的有效措施。同時(shí)還會(huì)在很大程度上節(jié)省建筑用地，這樣就在相應(yīng)的節(jié)約了部分開(kāi)發(fā)成本。

(二)優(yōu)選規(guī)劃方案

想要提高控制工程造價(jià)的有效性，必然要對(duì)市場(chǎng)展開(kāi)充足的調(diào)研后，與項(xiàng)目詳實(shí)的實(shí)際狀況相結(jié)合，才能確保在符合消費(fèi)者使用功能和生產(chǎn)需求的基礎(chǔ)上，有效的整合經(jīng)濟(jì)和技術(shù)把多種方案設(shè)計(jì)出來(lái)再展開(kāi)對(duì)比，進(jìn)而在方案中選出最佳方案。在對(duì)最佳方案展開(kāi)選擇時(shí)，先保證各類(lèi)開(kāi)發(fā)方案間有可比性，同時(shí)應(yīng)以項(xiàng)目現(xiàn)實(shí)狀況為根據(jù)，采用的評(píng)價(jià)參考指標(biāo)必須保持其合理性，不能有所偏頗。

(三)盡最大可能使項(xiàng)目抗風(fēng)險(xiǎn)力提升

作為資金密集型的房地產(chǎn)行業(yè)，決定了要投入巨額資金才能滿足開(kāi)發(fā)需求。由于調(diào)整國(guó)家政策和市場(chǎng)變動(dòng)均嚴(yán)重影響著房地產(chǎn)項(xiàng)目的收益。這就需要房地產(chǎn)商在投資決策環(huán)節(jié)均要對(duì)社會(huì)、環(huán)境、經(jīng)濟(jì)、市場(chǎng)和政策等各種影響著投資項(xiàng)目成效的因素進(jìn)行充分分析，掌握各種因素對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)生的影響以及各種要素屬性，能夠起到幫助開(kāi)發(fā)商衡量項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的特點(diǎn)和大小正確性的作用，進(jìn)而保證投資收益水平的合理性，將卓有成效的控制風(fēng)險(xiǎn)方案設(shè)計(jì)出來(lái)，加大防控重點(diǎn)要素的投資風(fēng)險(xiǎn)力度。

(四)采用多樣化方式進(jìn)行組合投資

開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的企業(yè)在選擇開(kāi)發(fā)項(xiàng)目時(shí)，應(yīng)注意把資金投入到各種不同類(lèi)型的項(xiàng)目，對(duì)于各種收入層次的居民進(jìn)行差異化的建設(shè)類(lèi)型，即建設(shè)層次不同的寫(xiě)字樓、住宅區(qū)和文化娛樂(lè)場(chǎng)所等，從而達(dá)到降低未來(lái)不確定風(fēng)險(xiǎn)的目的。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的類(lèi)型不同，在開(kāi)發(fā)時(shí)也會(huì)出現(xiàn)不同風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)而收益上也會(huì)有很大區(qū)別。通常，高風(fēng)險(xiǎn)投資就有高收益回報(bào)，而低風(fēng)險(xiǎn)投資項(xiàng)目相對(duì)于高風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目而言，其收益相對(duì)較低。假如把資金投入到各種不同類(lèi)型的項(xiàng)目中去，就會(huì)使整體企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)降低，最后獲取的收益也較為均衡，如果有一個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目決策失誤，也會(huì)有另外項(xiàng)目補(bǔ)足，這就是用的“把雞蛋放在不同籃子里”的策略。

三、有效控制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本的方式

(一)轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險(xiǎn)

第一，利用向保險(xiǎn)公司投保的方式把風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給保險(xiǎn)公司，這需要企業(yè)提前繳納保費(fèi)到保險(xiǎn)公司，而真正遭受損失時(shí)由保險(xiǎn)公司承擔(dān)。值得注意的是，雖然保險(xiǎn)公司是一種有效、及時(shí)且能夠科學(xué)實(shí)行的彌補(bǔ)損失方法，但是在開(kāi)始繳納保險(xiǎn)費(fèi)時(shí)數(shù)額較大且在使用方位上有較大限制。因此通過(guò)投保來(lái)轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險(xiǎn)不能解決所有的投資風(fēng)險(xiǎn)。第二用合同的方式把風(fēng)險(xiǎn)向另外的經(jīng)濟(jì)主體轉(zhuǎn)嫁。例如，在項(xiàng)目在施工時(shí)，可以把少數(shù)高風(fēng)險(xiǎn)性的工程外包給有豐富經(jīng)驗(yàn)的施工主體，這樣就會(huì)降低該部分風(fēng)險(xiǎn)。

(二)透過(guò)目標(biāo)成本控制方案進(jìn)行投資決策

研究開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目的可行性是開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)項(xiàng)目前必備的功課，假若糊里糊涂的就去投資，不但不能確保該企業(yè)的獲取相應(yīng)的利潤(rùn)，還極有可能使自己蒙受損失，更甚至面臨破產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)。這說(shuō)明在做投資決策時(shí)把目標(biāo)建筑成本控制方案充分利用起來(lái)，在很大程度上有可行性和科學(xué)性。在設(shè)立項(xiàng)目之前必須要不斷的評(píng)估預(yù)算，確定建筑成本控制數(shù)高于總的建筑成本資金時(shí)，才能確保該項(xiàng)目具備可行性。假若低于總建筑成本資金，那就說(shuō)明不能達(dá)到自身利潤(rùn)的預(yù)期，該項(xiàng)目不具備可行性。通過(guò)全面系統(tǒng)的測(cè)算后，才能夠保證房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)該項(xiàng)目的收益目標(biāo)能夠?qū)崿F(xiàn)，降低盲目去投資開(kāi)發(fā)給開(kāi)發(fā)商造成的運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)和沒(méi)有必要產(chǎn)生的開(kāi)發(fā)成本。

作者：張新建 單位：武漢紡織大學(xué)