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編者按：本論文主要從我國房地產(chǎn)業(yè)周期波動的分析；我國房地產(chǎn)業(yè)周期波動的啟示等進行講述，包括了我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展具有周期性特點、房地產(chǎn)業(yè)周期中不同階段的特征、我國房地產(chǎn)業(yè)周期波動的原因分析、政府部門要科學調(diào)控,促進房地產(chǎn)業(yè)有序發(fā)展、房地產(chǎn)企業(yè)要采取靈活的經(jīng)營戰(zhàn)略,促進企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展、商業(yè)銀行要優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu),支持房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展等，具體資料請見：

【摘要】我國房地產(chǎn)業(yè)具有明顯的周期波動,房地產(chǎn)業(yè)周期波動可分為復蘇、繁榮、衰退、蕭條四個階段,分析房地產(chǎn)業(yè)周期波動的特點和原因必將帶給政府管理部門、房地產(chǎn)企業(yè)、商業(yè)銀行和購房者有益的啟示。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)業(yè)周期波動啟示

我國房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)歷了2007年的爆發(fā)性增長后陷入低谷,目前進入新的調(diào)整期,房地產(chǎn)業(yè)調(diào)整的時期還要多久、房地業(yè)未來的走勢如何,這些不僅是政府部門和房地產(chǎn)企業(yè)十分重視的問題,而且與廣大人民群眾的生活密切相關(guān)。

一、我國房地產(chǎn)業(yè)周期波動的分析

1、我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展具有周期性特點

世界上任何事物的發(fā)展都是波浪式的,這種起伏的、波浪式的發(fā)展叫做經(jīng)濟發(fā)展周期或產(chǎn)業(yè)發(fā)展周期,經(jīng)濟周期是現(xiàn)代經(jīng)濟社會不可避免的經(jīng)濟波動。房地產(chǎn)業(yè)同樣有著明顯的周期特征,美國房地產(chǎn)業(yè)的波動周期一般為20年左右,日本為10年左右,我國為8年左右。改革開放以來,我國的房地產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)不斷增長的態(tài)勢,其發(fā)展大體可分為下列三個時期。

(1)1979—1988年。1979年開始修改十年規(guī)劃指標,允許私人建房,城市經(jīng)濟復蘇,這是這段時間房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ);1984年房地產(chǎn)開發(fā)投資推行商品化試點,為以后連續(xù)幾年房地產(chǎn)業(yè)加速發(fā)展創(chuàng)造條件;1988年修改《憲法》,允許土地批租,使房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展達到一個新的頂點。

(2)1989—1996年。1989年開始緊縮銀根,控制固定資產(chǎn)投資,進行行業(yè)整頓,房地產(chǎn)業(yè)陷入低谷;1991年房地產(chǎn)業(yè)開始起步;1992年鄧小平南巡和十四大的召開是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的歷史轉(zhuǎn)折點。同時,外資的引進加快了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,之后幾年房地產(chǎn)業(yè)投資急劇膨脹,炒地炒房愈演愈烈,市場出現(xiàn)極其火爆的局面。

(3)1997—2007年。1997年的亞洲金融風暴,使房地產(chǎn)業(yè)開始周期調(diào)整;2000年啟動住房消費,積極促進消費信貸,房地產(chǎn)業(yè)開始復蘇,房地產(chǎn)業(yè)投資逐年增加,新的樓盤不斷涌現(xiàn),市場出現(xiàn)景氣的局面;2006年開始,市場火爆的局面不斷升溫,房地產(chǎn)業(yè)銷售面積、銷售價格屢創(chuàng)新高,不僅自住需求旺盛,而且房地產(chǎn)業(yè)投機瘋狂,房地產(chǎn)市場在2007年達到前所未有的高峰。

2、房地產(chǎn)業(yè)周期中不同階段的特征

房地產(chǎn)業(yè)周期是指在房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展過程中,伴隨時間推移而出現(xiàn)擴張與收縮的交替循環(huán)過程。一般來說,房地產(chǎn)業(yè)周期可劃分為復蘇、繁榮、衰退、蕭條四個階段。

(1)復蘇階段的特征是:有效需求逐步增加,交易量回升,房價止跌回升,購房者多為實際用房者,房地產(chǎn)業(yè)投資者信心開始恢復,房地產(chǎn)業(yè)投資不斷增長,房地產(chǎn)的檔次不斷升級,不斷推出具有誘惑力的賣點,并醞釀新一輪的繁榮。

(2)繁榮階段的特征是:交易量急劇上升,房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)供不應(yīng)求的局面,房地產(chǎn)價格拉升,并逐步達到頂點,房地產(chǎn)的用家爭先恐后地買房,房地產(chǎn)業(yè)的投資功能被非理性地擴大,炒家十分活躍,整個市場呈現(xiàn)購銷兩旺的火爆局面。

(3)衰退階段的特征是:房地產(chǎn)交易量減少,雖然價格不斷調(diào)低,但難以激起購房者的欲望,購房者普遍保持觀望心態(tài),價量低迷,房地產(chǎn)業(yè)投資嘎然而止,市場逐步萎縮。

(4)蕭條階段的特征是:房地產(chǎn)交易量銳減,產(chǎn)品嚴重供過于求,房地產(chǎn)價格達到冰點,但市場仍然冷冷清清,房地產(chǎn)業(yè)普遍面臨市場需求嚴重不足和資金鏈斷裂雙重壓力,房地產(chǎn)業(yè)重新洗牌,一些缺乏競爭力的房地產(chǎn)企業(yè)擺脫不了困境,最終黯然出局。

3、我國房地產(chǎn)業(yè)周期波動的原因分析

房地產(chǎn)業(yè)的周期波動既有自身原因,也有外在原因。分析產(chǎn)生房地產(chǎn)業(yè)周期波動的原因有助于加深對周期波動的認識,有助于采用合理有效的對策促進房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。

(1)人口周期變化的影響。房地產(chǎn)業(yè)的周期波動首先受到人口周期變化的影響,與人口周期變化有著驚人的吻合度。如2005—2007年這輪房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的高峰就與人口的周期變化密切相關(guān),我國從上個世紀八十年代以后人口出生率出現(xiàn)回升的現(xiàn)象,這段時間出生的人口到2005年剛好是結(jié)婚、建立家庭的時候,對房地產(chǎn)產(chǎn)生極大的需求,直接導致房地產(chǎn)業(yè)的繁榮。

(2)國家宏觀經(jīng)濟環(huán)境的影響。我國宏觀經(jīng)濟有明顯的周期特征,房地產(chǎn)業(yè)周期波動與宏觀經(jīng)濟波動密切相關(guān),經(jīng)濟發(fā)展水平的周期波動對房地產(chǎn)業(yè)的周期會產(chǎn)生較強影響,使宏觀經(jīng)濟周期與房地產(chǎn)周期呈現(xiàn)同向發(fā)展趨勢。

(3)城市化進程的影響。改革開放以來,我國不斷推進城市化進程,城市化的比重已由1978年的18.6%提升到2007年的44.9%,全國的城鎮(zhèn)人口已有5.8億人。城市化問題涉及國計民生、社會進步和現(xiàn)代建設(shè)的方方面面,尤其關(guān)系到房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,城市化進程必然增加房地產(chǎn)業(yè)的有效需求,促使房地產(chǎn)業(yè)快馬加鞭地發(fā)展。

(4)居民的收入水平的影響。通常居民收入的真正增加意味著生活水平將隨之提高,其居住與活動所需要的空間會擴大,從而會增加房地產(chǎn)的需求,導致房地產(chǎn)價格上漲。根據(jù)國家統(tǒng)計局公布的資料,改革開放以來,城鎮(zhèn)居民人均可支配收入年均上漲7.2%,特別是近幾年來,企業(yè)工人工資水平不斷提高,行政事業(yè)單位人員收入不斷增加、離退休人員待遇進一步改善,居民得到真正的實惠,這些和前幾年房地產(chǎn)業(yè)的這一輪飛漲有直接的關(guān)系。

(5)居民的心理預期。在經(jīng)濟擴張時期,投資者受樂觀情緒支配,往往過高估計房地產(chǎn)銷售量和銷售價格,容易大量投入資本,形成泡沫,使房地產(chǎn)經(jīng)濟進一步擴張。在經(jīng)濟收縮時期,房子地產(chǎn)市場低迷,在悲觀情緒支配下,投資者認為房地產(chǎn)還有較大的降價空間,以致房地產(chǎn)有效需求進一步減少,市場低迷進一步蔓延。這種悲觀情緒和樂觀情緒在人們思想上相互傳染、放大,并形成連鎖反應(yīng),從而加大房地產(chǎn)業(yè)的周期波動。

二、我國房地產(chǎn)業(yè)周期波動的啟示

1、政府部門要科學調(diào)控,促進房地產(chǎn)業(yè)有序發(fā)展

要通過對我國房地產(chǎn)周期的準確定位,預測出房地產(chǎn)下滑和上升的時機,減少房地產(chǎn)業(yè)大起大落的異常波動,保持經(jīng)濟的持續(xù)穩(wěn)定增長。具體來說,可以采取下列措施。

(1)采用反周期的對策。要掌握足夠準確的數(shù)據(jù)資料,研究房地產(chǎn)業(yè)周期波動的特征和長度,對未來的趨勢有敏銳的判斷和準確的估計。房地產(chǎn)業(yè)劇烈的波動必然會造成不必要的經(jīng)濟損失,有必要通過政府的監(jiān)督來控制波動的幅度,實施反周期政策。也就是說,當房地產(chǎn)經(jīng)濟處于擴張階段時,政府應(yīng)當采取必要的措施,抑制房地產(chǎn)經(jīng)濟過熱,而當房地產(chǎn)經(jīng)濟處于衰退階段時,政府則采取相應(yīng)的擴張政策,刺激其增長。

(2)要采取靈活多樣的手段進行調(diào)控。中央及各級地方政府應(yīng)采取各種措施及時應(yīng)對,建立并完善靈活多樣的宏觀調(diào)控體系,逐步深化房地產(chǎn)供應(yīng)、流通、管理及保障制度等體系的市場化和規(guī)范化變革,綜合運用財政、貨幣、金融、土地資源、法律法規(guī)、行政手段、產(chǎn)業(yè)政策等手段來規(guī)范和引導房地產(chǎn)投資行為,以促進行業(yè)發(fā)展并由此推動整個國民經(jīng)濟持續(xù)、健康發(fā)展,防止過熱或者過冷的不利影響出現(xiàn)。

(3)建立健全房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)。要建立健全房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)和預警系統(tǒng),通過對房地產(chǎn)市場信息的全面采集和數(shù)據(jù)分析來加強對市場的監(jiān)測,及時發(fā)現(xiàn)市場運行中存在的問題,有針對性地提出調(diào)控政策,并通過向社會市場信息,進行政策解釋和趨勢分析,引導市場理性投資和消費,從而促進房地產(chǎn)業(yè)的健康有序發(fā)展。

2、房地產(chǎn)企業(yè)要采取靈活的經(jīng)營戰(zhàn)略,促進企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展

房地產(chǎn)業(yè)是受宏觀經(jīng)濟政策影響最明顯的行業(yè),它需要大量的投資,需要得到金融、財政、就業(yè)等政策的支持,而且房地產(chǎn)從可行性評估、立項、開發(fā)到推出市場,這個過程需要較長的時期,蘊涵著較高風險,因此,房地產(chǎn)企業(yè)要高瞻遠矚,對未來有長遠的規(guī)劃,制定適合企業(yè)發(fā)展的經(jīng)營戰(zhàn)略,促進企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

(1)確定科學的企業(yè)發(fā)展周期。房地產(chǎn)企業(yè)要根據(jù)對宏觀經(jīng)濟的觀察、對本地區(qū)房地產(chǎn)市場的分析,結(jié)合企業(yè)實際對房地產(chǎn)業(yè)周期作出判斷,從而指導企業(yè)的發(fā)展周期規(guī)劃。具體來說,衰退階段,這是企業(yè)的休整階段,這個時期的主要工作是消化以前累積下來的存量房地產(chǎn)。企業(yè)要總結(jié)前段時期的成果,籌劃下個周期的工作,切忌錯誤判斷市場行情,逆市而動。蕭條階段,企業(yè)要積極應(yīng)對,要啟動下個周期的工作,這個時期市場十分低迷,但卻蘊涵著商機,因為這個時期土地、材料、人工、費用等最為廉價,這個時期開發(fā)的房地產(chǎn)具有明顯的成本領(lǐng)先優(yōu)勢,成本領(lǐng)先不僅能給企業(yè)帶來超額的利潤,而且大大降低了企業(yè)的風險,提高了企業(yè)的競爭力。復蘇階段,企業(yè)要加大開發(fā)的步伐,力爭盡快開發(fā)出適銷對路的房子并推出市場。繁榮階段,房地產(chǎn)達到較高的價格,此時企業(yè)要加大宣傳力度,采用靈活多樣的營銷方式,把開發(fā)的樓盤盡快推銷出去,收回投資,獲取豐厚的利潤。

(2)房地產(chǎn)業(yè)要不斷創(chuàng)新。房地產(chǎn)業(yè)的周期波動,并非簡單的重復,而是螺旋式的上升,一方面,人們的生活要求不斷提高,期望房地產(chǎn)能跟上時代的步伐,帶給他們安全舒適的享受;另一方面,科技進步也對房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生重大影響,使得建造節(jié)約能耗、減少環(huán)境污染、降低使用成本和提高使用壽命的房子成為可能。因此,要大力使用新技術(shù)、新材料、新軟件,大力提高建筑科技水平,提高建筑室內(nèi)的舒適程度,提高人居水平,創(chuàng)造新的市場需求,提高企業(yè)建設(shè)項目在房地產(chǎn)市場的競爭力,提升企業(yè)的整體形象。

(3)房地產(chǎn)業(yè)的多元化經(jīng)營。多元化戰(zhàn)略能夠產(chǎn)生明顯的協(xié)同效應(yīng),分散風險,增強企業(yè)的市場競爭力,促進企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。房地產(chǎn)業(yè)周期波動給企業(yè)帶來許多不穩(wěn)定性,打亂企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略,增大企業(yè)的經(jīng)營風險,企業(yè)需要多元化經(jīng)營來減少和化解周期波動帶來的大起大落。房地產(chǎn)業(yè)的多元化經(jīng)營最好是圍繞和行業(yè)接近的業(yè)務(wù)去開展,比如材料的開發(fā)、貿(mào)易、建設(shè)設(shè)備的研發(fā)、房屋的裝潢裝修、房地產(chǎn)的租賃中介、市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、公用工程的招標等等,這些業(yè)務(wù)是與企業(yè)的主營業(yè)務(wù)密切相關(guān)的,風險比較小,同時開展這些業(yè)務(wù)也有助于增強企業(yè)主要業(yè)務(wù)的競爭力。

3、商業(yè)銀行要優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu),支持房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展

房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與金融的支持是密切相關(guān)的,商業(yè)銀行的運作關(guān)系到房地產(chǎn)業(yè)的興衰,商業(yè)銀行采取正確的信貸政策,不僅能有效地平抑房地產(chǎn)業(yè)不正常的波動、支持房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展,而且也是防范自身風險的明智做法。

(1)當房地產(chǎn)業(yè)處于景氣時,商業(yè)銀行要提高風險意識,對于開發(fā)企業(yè),要充分評估市場風險和企業(yè)可能面臨的困境,慎重對待房地產(chǎn)企業(yè)的融資需求;對于個人住房貸款,要加強對借款人資信狀況和交易真實性的核查,從源頭上堵住漏洞,杜絕以虛假的信息騙取銀行貸款。

(2)在房地產(chǎn)業(yè)處于不景氣時,商業(yè)銀行要采取有保有壓、擇優(yōu)支持的策略,避免房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)更大的風險,要重點支持處于城市中心地段和地價有優(yōu)勢的項目或有比較優(yōu)勢的項目,支持資金來源多元化的全國或優(yōu)質(zhì)區(qū)域性房地產(chǎn)企業(yè),讓一些企業(yè)重新崛起,帶動整個行業(yè)走出困境。對于個人購房貸款,要在保證銀行信貸資金安全性的基礎(chǔ)上,采取積極鼓勵的政策,為房地產(chǎn)業(yè)的復蘇提供金融支持,滿足人民群眾改善居住條件的愿望。

4、房地產(chǎn)的購買者要理性決策,實現(xiàn)資產(chǎn)的保值增值

房地產(chǎn)市場起起落落,給不少購買者造成極大的心理沖擊,面對復雜多變的市場形勢,購房者也要深入了解房地產(chǎn)業(yè)周期波動的規(guī)律,熟悉房地產(chǎn)的性質(zhì),判斷房地產(chǎn)市場未來的走勢,理性決策。

(1)選擇好購房時機。根據(jù)個人情況,結(jié)合房地產(chǎn)供應(yīng)、市場成熟度、政策、宏觀經(jīng)濟環(huán)境等進行多方面的分析和考察,力爭買進性價比最好的房子。在房地產(chǎn)業(yè)蕭條和衰退時期,價格是最劃算的,但可供選擇的樓盤也許不是很多;在復蘇時期,買房應(yīng)該是好時機,因為這時房地產(chǎn)市場開始回暖,可供選擇的樓盤不斷增加,而價格卻處于剛剛啟動階段,能買到比較滿意而且價格比較合理的房子;在繁榮時期買房是比較危險的,因為這時房價處于高點,性價比合理的房子不易得到,甚至會因為買房遭受損失,成為“負資產(chǎn)一族”。

(2)要理性認識房地產(chǎn)的保值增值功能。房子是生活的必需品,土地是稀缺的,特別是地理位置好的房子更是不可再生的寶貴資源,所以不少人總認為投資房地產(chǎn)以后肯定會升值。其實,房地產(chǎn)和其他資產(chǎn)一樣,其市場所接受的價格是不斷波動的,而且由于房地產(chǎn)的流動性最差,這種價格波動造成的風險要比其他資產(chǎn)大得多。成熟的投資者不能把房地產(chǎn)作為唯一的投資,而應(yīng)該多種資產(chǎn)組合,要配置債券、股票、基金、黃金、實物等,這樣才能主動適應(yīng)市場的變化,真正實現(xiàn)資產(chǎn)的保值增值。

總之,房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟的基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)和先導產(chǎn)業(yè),在經(jīng)濟社會格局中占據(jù)舉足輕重的作用,它關(guān)系著上下游諸多行業(yè)。房地產(chǎn)市場是經(jīng)濟的晴雨表,是經(jīng)濟昌盛與衰敗的具體表現(xiàn),是市場經(jīng)濟各種表現(xiàn)中最為綜合的縮影。房地產(chǎn)業(yè)的周期波動不僅關(guān)系到房地產(chǎn)業(yè)本身,而且對社會經(jīng)濟的各個方面有著深遠的影響。因此,要求我們認真研究、探求、運用房地產(chǎn)業(yè)周期波動的規(guī)律,更好地提高政府宏觀調(diào)控能力,促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展,謀求銀行穩(wěn)健經(jīng)營,帶動房地產(chǎn)投資消費,實現(xiàn)建設(shè)小康社會的目標。