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摘要：項(xiàng)目拓展對(duì)于房地產(chǎn)公司的發(fā)展至關(guān)重要，評(píng)價(jià)項(xiàng)目的緯度也很多，經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)是常用且直觀的一種方法，包括投資測算、收入測算和經(jīng)濟(jì)分析。本文主要針對(duì)住宅項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)分析中涉及的一些實(shí)際問題進(jìn)行闡述。通過分析我們發(fā)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)是一個(gè)綜合性的工作，它需要對(duì)項(xiàng)目有較清晰的市場定位，需要公司內(nèi)各部門相互配合，這樣才能保證項(xiàng)目評(píng)價(jià)更有效。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)投資經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)

0引言

項(xiàng)目拓展對(duì)于房地產(chǎn)公司的發(fā)展至關(guān)重要。拿到一個(gè)好的地塊，往往意味著項(xiàng)目開發(fā)成功了一半。那么如何評(píng)價(jià)一個(gè)新的項(xiàng)目？哪些項(xiàng)目該拿？這就需要進(jìn)行多方位的考慮。

首先，應(yīng)考慮企業(yè)戰(zhàn)略。項(xiàng)目選擇要服從區(qū)域發(fā)展規(guī)劃、遵循產(chǎn)品戰(zhàn)略、結(jié)合項(xiàng)目所在地的政治資源，并與企業(yè)內(nèi)部資源相匹配。其次，要關(guān)注企業(yè)的資金籌備能力。房地產(chǎn)屬于資本密集型行業(yè)，資金的籌集能力、資本結(jié)構(gòu)規(guī)劃都會(huì)影響到項(xiàng)目的選擇。再次，還要充分考慮項(xiàng)目的外部條件。如拆遷情況、周圍環(huán)境情況和規(guī)劃現(xiàn)狀。

評(píng)價(jià)項(xiàng)目時(shí)，還有一個(gè)重要且直觀的方法——經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)。它包括投資測算、收入測算和評(píng)價(jià)分析。本篇文章重點(diǎn)是分析住宅項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)中所涉及的一些實(shí)際問題。

1投資測算

投資測算方法雖有差別，但主要包括以下幾個(gè)內(nèi)容：土地成本及契稅、前期費(fèi)用、建安費(fèi)用、配套設(shè)施費(fèi)用、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用等。

1.1前期費(fèi)用測算時(shí)要關(guān)注一些重要費(fèi)用的計(jì)取方法和項(xiàng)目所在地對(duì)前期費(fèi)用收取的政策法規(guī)。

比如工程設(shè)計(jì)費(fèi)，普通住宅的設(shè)計(jì)費(fèi)只需幾十元/平方米；但是如果項(xiàng)目定位高端，則可能請(qǐng)大師設(shè)計(jì)，以致多方案比較，費(fèi)用可能上千萬。再如三通一平費(fèi)，不同的項(xiàng)目差別很大。位于城郊接合部的項(xiàng)目，臨時(shí)水電與正式水電的費(fèi)用較高，周期也長，企業(yè)為了加快項(xiàng)目進(jìn)度，花幾千萬是常事。另外，現(xiàn)場還應(yīng)詳細(xì)踏勘，如果存在需遷移的桿線，這種費(fèi)用也要考慮進(jìn)去。

前期費(fèi)用繳納也是工作重點(diǎn)，一方面要查閱相關(guān)的地方政策法規(guī)，對(duì)人防費(fèi)和基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)等據(jù)實(shí)核算，另一方面還要考慮政策優(yōu)惠時(shí)的費(fèi)用減免。

1.2建安費(fèi)用測算時(shí)首先要確定建筑形式，多層、小高層還是高層住宅；其次需確定裝修標(biāo)準(zhǔn)，毛坯、簡裝還是精裝修；最后，再按照經(jīng)驗(yàn)值進(jìn)行測算。

經(jīng)驗(yàn)值可以查閱項(xiàng)目所在地工程造價(jià)信息網(wǎng)的信息進(jìn)行調(diào)整。比如北京造價(jià)網(wǎng)上就有造價(jià)實(shí)例的信息，08年6月，四環(huán)外、5層、2.8米層高的混合住宅項(xiàng)目單方造價(jià)為815元/平方米，案例中還規(guī)定了建筑工程、裝飾工程和安裝工程的形式，測算人員可以據(jù)實(shí)調(diào)整。對(duì)于分期開發(fā)、建設(shè)周期較長的項(xiàng)目，需要考慮主材價(jià)格變動(dòng)的影響；對(duì)于特殊地質(zhì)條件，地基處理費(fèi)用也應(yīng)考慮。

1.3配套設(shè)施費(fèi)項(xiàng)目所處的環(huán)境不同，配建或代建項(xiàng)目的要求也不一樣，具體要根據(jù)規(guī)劃要點(diǎn)的具體要求或同類項(xiàng)目的配建情況進(jìn)行測算。

例如某一建筑面積為50萬平米的住宅項(xiàng)目，規(guī)劃要點(diǎn)中就明確規(guī)定需設(shè)置一處社區(qū)中心，建筑面積5000-8000平方米，功能包括社區(qū)管理、衛(wèi)生、郵政、儲(chǔ)蓄、文體活動(dòng)、商業(yè)服務(wù)、餐飲休閑和室外活動(dòng)等，還應(yīng)配建24班小學(xué)一所，12班幼兒園一所。

1.4財(cái)務(wù)費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用的測算比較復(fù)雜，重點(diǎn)是在計(jì)息基數(shù)、計(jì)息利率和融資費(fèi)用上。

按規(guī)定，項(xiàng)目開發(fā)要求30%左右的自有資金，這意味著貸款計(jì)算基數(shù)為投資額的70%。但實(shí)操中，項(xiàng)目的借貸資金常高于這個(gè)比例。所以，計(jì)息基數(shù)要根據(jù)企業(yè)的實(shí)際情況計(jì)取。

關(guān)于計(jì)息利率，要充分考慮經(jīng)濟(jì)的波動(dòng)性和開發(fā)時(shí)間的滯后性。因?yàn)閺臏y算到拿項(xiàng)目再到貸款到位，至少需要一年的時(shí)間。舉個(gè)例子，在07年1月做的測算，當(dāng)時(shí)3～5年期的貸款基準(zhǔn)利率為6.48%，在08年1月取得部分貸款，則相應(yīng)的利率為7.74%，兩者相差1.28%，這種影響是不能忽視的。

至于融資費(fèi)用，則要根據(jù)企業(yè)的實(shí)際融資能力進(jìn)行估算。企業(yè)規(guī)模較小、融資能力差的，此項(xiàng)費(fèi)用較高。

2收入測算

收入測算受市場影響大，分析技巧較強(qiáng)。同一地段，不同的產(chǎn)品和銷售策略，價(jià)格就會(huì)有差異。這就需要我們對(duì)項(xiàng)目有一個(gè)清晰的定位，重點(diǎn)關(guān)注銷售面積、銷售價(jià)格和商業(yè)銷售。

2.1銷售面積要區(qū)分建筑面積與可銷售面積的不同。測算成本時(shí)一般按總建筑面積計(jì)算。測算銷售時(shí)，地上可銷售面積要扣除物業(yè)用房等配套設(shè)施面積。地下可銷售收入的測算時(shí)，應(yīng)考慮地下車庫的銷售收入，但是所有的銷售收入。例如南京市《商品房附屬房屋轉(zhuǎn)讓等問題的若干規(guī)定》第六條就規(guī)定“相當(dāng)于標(biāo)準(zhǔn)配件總量15％的室內(nèi)機(jī)動(dòng)車停車位以及全部露天機(jī)動(dòng)車停車位為業(yè)主共用停車位，其余為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可銷售的業(yè)主專用停車位?！?/p>

2.2銷售價(jià)格銷售價(jià)格一般用市場比較法確定。要注意同一項(xiàng)目中的會(huì)有多個(gè)銷售價(jià)格，主要是由于產(chǎn)品不同、裝標(biāo)準(zhǔn)不同造成的修。要把網(wǎng)站的成交數(shù)據(jù)與詢價(jià)數(shù)據(jù)相結(jié)合。因?yàn)榫W(wǎng)簽價(jià)格可能較早，也無法反映促銷優(yōu)惠；而實(shí)際詢價(jià)可能不真實(shí)。另外，對(duì)于銷售周期較長的產(chǎn)品，還要按照房地產(chǎn)開發(fā)周期，采取不同的銷售價(jià)格調(diào)整系數(shù)。

2.3商業(yè)銷售收入測算中還應(yīng)關(guān)注配建商業(yè)的銷售收入。商業(yè)一般有三種處理方式：位置較好的小鋪面蓄水之后可能直接銷售；大體量的集中商業(yè)可能要長期持有；還有的可先行招租，待成熟之后再出售。所以測算時(shí)，要先有一個(gè)商業(yè)經(jīng)營的大概方案，處理好這三部分的比例。

3經(jīng)濟(jì)分析

經(jīng)濟(jì)分析建立在投資測算與收入測算的基礎(chǔ)上，分為靜態(tài)與動(dòng)態(tài)分析。

3.1靜態(tài)經(jīng)濟(jì)分析常規(guī)的靜態(tài)分析指標(biāo)有投資收益率、投資回收期、項(xiàng)目毛利率等。建議首選年自有資金收益率和凈利潤總額。年自有資金收益率可以評(píng)價(jià)不同周期的項(xiàng)目，可以反映財(cái)務(wù)杠桿作用。凈利潤主要是體現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益的總規(guī)模。有些項(xiàng)目雖然收益率不高，但風(fēng)險(xiǎn)小、規(guī)模大、收益高，土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目就是這樣的類型。

3.2動(dòng)態(tài)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)動(dòng)態(tài)分析除了動(dòng)態(tài)的考慮成本與收益外，主要是現(xiàn)金流分析。這就要求列出完整的開發(fā)計(jì)劃，包括建設(shè)計(jì)劃、銷售計(jì)劃、融資計(jì)劃。在此基礎(chǔ)上，計(jì)算現(xiàn)金流。通過分析比較，一方面是制定資金調(diào)度方案；另一方面是觀察項(xiàng)目的資金收入情況是否符合公司的融資計(jì)劃。

4結(jié)語

回顧項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)分析的過程，會(huì)發(fā)現(xiàn)所需的工具不復(fù)雜，所需的知識(shí)卻是很全面的。它需要對(duì)項(xiàng)目所在地的市場充分調(diào)研；要詳細(xì)的踏勘，對(duì)于項(xiàng)目外部條件充分了解；更加重要的是要對(duì)項(xiàng)目有一個(gè)清晰的定位，包括目標(biāo)市場、產(chǎn)品類型、業(yè)態(tài)組合。所以，項(xiàng)目評(píng)價(jià)分析是一個(gè)綜合性的工作，需要公司的高級(jí)管理人員牽頭，前期部、營銷部、預(yù)算部、財(cái)務(wù)部等各部門相互配合，才能有效的評(píng)價(jià)一個(gè)項(xiàng)目是否可行。