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內(nèi)容摘要:本文從不同層面對杭州房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀進(jìn)行了剖析,認(rèn)為杭州房地產(chǎn)市場具有房地產(chǎn)區(qū)域市場普遍特征。本文著重提出杭州房地產(chǎn)市場和諧發(fā)展的關(guān)鍵在于對市場機(jī)制和政策導(dǎo)向的關(guān)系的處理,并提出了對杭州和其他區(qū)域房地產(chǎn)市場和諧發(fā)展具有參考意義的相關(guān)政策建議。

關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)市場和諧發(fā)展杭州市

步入21世紀(jì),以上海為龍頭的,包括南京、杭州、蘇州、寧波等十多個城市在內(nèi)的長三角地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展已越來越引起人們的關(guān)注。這些城市的房地產(chǎn)市場伴隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展也越來越活躍、成熟。本文以定位于“居住城市”的杭州為例,對其房地產(chǎn)市場的發(fā)展進(jìn)行探討。

杭州房地產(chǎn)發(fā)展的良好外在環(huán)境

長三角經(jīng)濟(jì)圈強(qiáng)勁的經(jīng)濟(jì)增長速度及其雄厚的經(jīng)濟(jì)實(shí)力極大的活躍了該地區(qū)的房地產(chǎn)市場。首先,經(jīng)濟(jì)增長伴隨著外來人口數(shù)量的增多、素質(zhì)的提高,因此對房地產(chǎn)的需求也越來越大。其次,社會中高收入階層財富日積月累,急于尋找合適的投資保值渠道。房地產(chǎn)市場恰恰成全了這部分投資者的愿望,一批在房地產(chǎn)市場活躍的投資者,帶動了更多的人投入到購房投資的行列。最后,隨著當(dāng)?shù)厝藗兪杖氲牟粩嘣黾?對生活質(zhì)量的要求不斷提高,住房的更新?lián)Q代成為一種必然趨勢。

浙江民營經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá),造就了大量的富裕階層。據(jù)央行測算,“十五”期間,浙江擁有民間資本8300億。杭州是浙江省的省會,是浙江的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心。近年來,杭州著力打造“住在杭州”品牌,并獲得了“聯(lián)合國人居獎”和“國際花園城市”等稱號,成為人們居家置業(yè)的首選城市之一。杭州市政府在推出了取消實(shí)物分房、實(shí)行住房分配貨幣化政策的基礎(chǔ)上,又出臺了放開外地人購房、取消房改房上市審批、降低房地產(chǎn)交易手續(xù)費(fèi)、擴(kuò)大公房出售范圍等相關(guān)政策措施、允許經(jīng)濟(jì)適用房上市交易,極大激活了潛在的消費(fèi)群。另一方面,杭州市建立土地儲備中心,規(guī)范土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓方式,建立房地產(chǎn)開發(fā)用地制度,極大地促進(jìn)了房地產(chǎn)市場的持續(xù)、快速、和諧發(fā)展。杭州城市吸引力的增強(qiáng),使擁有雄厚民間資本的浙江人紛紛入駐省城。

杭州風(fēng)景秀麗,人杰地靈,對舉辦高等教育具有得天獨(dú)厚的區(qū)位優(yōu)勢和人才優(yōu)勢。除了全國一流水平的浙江大學(xué)外,云集眾多的高水平大學(xué),如浙江工業(yè)大學(xué)、中國美術(shù)學(xué)院、浙江中醫(yī)學(xué)院、杭州商學(xué)院、杭州電子工學(xué)院、浙江財經(jīng)學(xué)院、浙江工程學(xué)院等等。從浙江省人口增長情況看,2003年招生的對象集中在1985年前后出生的人。1986-1992年,連續(xù)七年大學(xué)適齡人數(shù)將保持在61-69萬人之間,將比1985年出生的多10萬人。因此浙江省高等教育將以5%-10%的速度可持續(xù)增長5-8年。到2012年,浙江省高校在校人數(shù)將達(dá)到100萬人,杭州市的高校在校人數(shù)至少占全省的50%,將達(dá)到50萬人。作為“學(xué)在杭州”的關(guān)鍵,杭州市高等教育園區(qū)的建設(shè)將為杭州市帶來大量的投資和消費(fèi),并為杭州的房地產(chǎn)市場培育大量的消費(fèi)者。“學(xué)在杭州”和“住在杭州”的具有高度的相關(guān)性,可以實(shí)現(xiàn)良好的互動。目前,已經(jīng)有較多的開發(fā)商在高教園區(qū)及邊緣區(qū)塊開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目。

杭州房地產(chǎn)市場發(fā)展的政策支持體系

構(gòu)建市場化的房地產(chǎn)開發(fā)體系和保障性的住房服務(wù)體系

結(jié)合杭州市房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀,杭州市政府推出了進(jìn)一步深化住房供給制度、分配制度、消費(fèi)制度、住房產(chǎn)權(quán)制度和住房管理體制的改革。在推進(jìn)居民住房供應(yīng)市場化進(jìn)程的同時,建立面向中低收入和最低收入家庭的住房保障制度,理順商品房、經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房、二手房和農(nóng)居多層公寓建設(shè)和管理體制,逐步形成對中高收入家庭提供中高檔新建商品住宅,對中低收入家庭提供中低檔普通商品房、經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房的兩級住房體系。針對不同層次,提供不同的居住選擇:一是城市最低收入家庭,由政府提供廉租房;二是低收入家庭,則供應(yīng)經(jīng)濟(jì)解困房;三是中低收入家庭,在符合準(zhǔn)購條件下購買經(jīng)濟(jì)居住房。

根據(jù)中低收入家庭對經(jīng)濟(jì)適用房的迫切需求,增加經(jīng)濟(jì)適用房的供給力度,同時控制經(jīng)濟(jì)適用房的供應(yīng)對象,住宅標(biāo)準(zhǔn)、供應(yīng)范圍和分配方式,抬高經(jīng)濟(jì)適用房交易門檻,使政府提供的經(jīng)濟(jì)適用房真正能解決當(dāng)前中低收入家庭和困難群眾的住房問題。此外,每年從經(jīng)濟(jì)適用房中安排一批政策性房源,專門用于解決特困戶家庭的住房問題。同時在建立住房租賃市場過程中,調(diào)整住房租賃與銷售之間的協(xié)調(diào)比例關(guān)系,逐步完善各類住房銷售、租賃的住房供應(yīng)體系,以適應(yīng)不同支付能力家庭需求,實(shí)現(xiàn)“居者有其屋”。

構(gòu)建“置業(yè)階梯”引導(dǎo)消費(fèi)者建立正確的置業(yè)觀念

目前對大多數(shù)人的消費(fèi)水平來說,只能分檔次、分等級、分先后來逐步實(shí)現(xiàn)其住房需求愿望。發(fā)達(dá)國家的經(jīng)驗(yàn)告訴我們,階梯性的置業(yè)過程對規(guī)范一級市場、活躍二、三級市場有不可忽視的促進(jìn)作用。

在目前杭州房價較高并且一般居民沒有或者比較難以獲取與自身經(jīng)濟(jì)實(shí)力相適應(yīng)的居所的情況下,政府應(yīng)當(dāng)從穩(wěn)定社會和推進(jìn)杭州市良性發(fā)展的角度向市民提供階梯式的置業(yè)選擇,對居民的置業(yè)行為加以正確導(dǎo)向,使消費(fèi)者建立起“租房——二手房——新房——好房”的置業(yè)階梯。例如香港的不同收入群體,有相應(yīng)的置業(yè)選擇。低收入群體租住公共住房,香港現(xiàn)在約有310萬人居住公共房屋,居民從中獲得了眾多的福利,促進(jìn)了社會的發(fā)展。對于一些中等收入家庭提供“夾心階層住屋貸款計(jì)劃”,向這類家庭出售特別為他們而建的居所,協(xié)助他們自置居所。中高收入群體可以根據(jù)自身經(jīng)濟(jì)實(shí)力,購買商品房。香港的置業(yè)階梯政策滿足了不同收入群體的住房需求,促進(jìn)了社會的發(fā)展。

構(gòu)建快速交通體系以擴(kuò)大有效供給

杭州道路交通不暢、人口密集、環(huán)境污染等“城市病”日益明顯,這已經(jīng)影響到杭州房地產(chǎn)市場的和諧發(fā)展。美國專家P.Calthhorpe提出TOD的解決模式,即公共交通導(dǎo)向型的城市開發(fā)模式。TOD模式的理念和方法與杭州面臨的問題和目標(biāo)追求十分貼近,借鑒TOD模式,將大運(yùn)量交通、道路系統(tǒng)和土地使用三位一體綜合地進(jìn)行規(guī)劃和實(shí)施,在解決城市交通問題的同時,TOD模式所形成的緊湊的城市空間形態(tài),可避免城市“攤大餅”式的蔓延;同時借助土地利用規(guī)劃及分區(qū)管制措施,統(tǒng)籌安排引導(dǎo)整個新市區(qū)朝著規(guī)劃所期望的戰(zhàn)略重點(diǎn)——“城市東進(jìn)、跨江發(fā)展”。

借助TOD強(qiáng)大的空間拓展功能和高效的運(yùn)行方式,在杭州新市區(qū)范圍內(nèi)建立起由TOD軸線連接、公交社區(qū)、市鎮(zhèn)(包括新城)及核心城市等城市單元有機(jī)結(jié)合,構(gòu)成多中心、網(wǎng)絡(luò)型、生態(tài)化的空間結(jié)構(gòu)能將原本無效的土地供給化為有效的商品房土地供給。

正確處理政策導(dǎo)向和市場機(jī)制關(guān)系

適當(dāng)調(diào)整地價水平

在土地經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中,不僅會產(chǎn)生許多正向的外部效應(yīng),如政府對城市土地的投資開發(fā),改善了整個城市地區(qū)的投資環(huán)境,提高了鄰近地區(qū)的土地價值——這是政府利用稅收手段(如增值稅或房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓稅)分配土地增值收益的依據(jù);而且還會產(chǎn)生諸如生態(tài)環(huán)境質(zhì)量惡化,市場過度開發(fā)導(dǎo)致建筑垃圾增多、綠地減少、噪聲污染等城市環(huán)境問題,以及城市景觀的美學(xué)和生態(tài)學(xué)價值降低等負(fù)面效應(yīng)——這是政府利用規(guī)劃、計(jì)劃、稅收等手段調(diào)整土地開發(fā)利用行為的依據(jù)。

房地產(chǎn)業(yè)是一個土地與金融兩種要素高度緊密結(jié)合的特殊產(chǎn)業(yè),土地是一種極度缺乏供給彈性的要素,而金融資源則是理論上可以無限供給且極具流動性的要素。一旦房地產(chǎn)業(yè)滲入投機(jī)因素,將會在短期內(nèi)形成經(jīng)濟(jì)泡沫,如果房地產(chǎn)市場資金鏈突然中斷,泡沫經(jīng)濟(jì)會立刻崩潰。將會給關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)及整個城市發(fā)展帶來致命破壞,日本、中國臺灣和香港均有這方面的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)。

為了杭州房地產(chǎn)市場的和諧發(fā)展,對地價水平進(jìn)行適當(dāng)調(diào)控,穩(wěn)定地價,對于杭州市整體經(jīng)濟(jì)的良性運(yùn)行和城市持續(xù)發(fā)展有積極的作用。

充分發(fā)揮政府職能作用

目前,杭州房地產(chǎn)業(yè)正處于發(fā)展成熟的時期。通過深化改革,推進(jìn)體制創(chuàng)新,強(qiáng)化宏觀調(diào)控,加強(qiáng)市場監(jiān)管,建立住房保障制度等措施,促進(jìn)杭州房地產(chǎn)市場持續(xù)、快速、健康、和諧、穩(wěn)定的發(fā)展是政府的重要職責(zé)。

房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟(jì)的先導(dǎo)性產(chǎn)業(yè),對GDP增長具有較強(qiáng)的帶動作用,同時又依賴于經(jīng)濟(jì)發(fā)展所創(chuàng)造的市場需求,取決于經(jīng)濟(jì)增長所決定的居民住房支付能力。因此,在市場經(jīng)濟(jì)條件下,通過規(guī)劃、計(jì)劃、行政、法律和經(jīng)濟(jì)等宏觀手段,引導(dǎo)和保持房地產(chǎn)市場繁榮穩(wěn)定發(fā)展是十分必要和必須的。

針對房地產(chǎn)市場的缺陷和房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的獨(dú)特規(guī)律性,世界上大多數(shù)國家或地區(qū)均用嚴(yán)格的政府調(diào)控措施加以應(yīng)對。這些手段既包括稅收與補(bǔ)貼、信貸與利率管制、價格與租金控制等經(jīng)濟(jì)性手段,也包括土地利用計(jì)劃與規(guī)劃手段、交易管制、強(qiáng)制性公開交易信息等行政性手段,還包括道義勸告,不一而足。政策手段組合運(yùn)用基于對各國或地區(qū)房地產(chǎn)制度和房地產(chǎn)市場具體情況的分析。

我國是土地公有制國家,城市政府代表國家行使城市國有土地的所有權(quán),這為城市政府利用土地政策調(diào)控房地產(chǎn)市場提供了比土地私有制經(jīng)濟(jì)更為便捷的制度條件。對正處于快速市場化進(jìn)程中的杭州房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)來說,借鑒國際經(jīng)驗(yàn),運(yùn)用稅收、金融等經(jīng)濟(jì)手段和正確的政策導(dǎo)向,扶持、穩(wěn)定杭州房地產(chǎn)市場發(fā)展是政府不可推卸的責(zé)任。

創(chuàng)造遵循市場發(fā)展規(guī)律的房地產(chǎn)投資環(huán)境

房地產(chǎn)作為一個市場,其發(fā)展規(guī)律是由市場的供給和需求力量共同作用的結(jié)果。首先,從購房能力角度看,杭州近年來經(jīng)濟(jì)總量持續(xù)高速增長,城鎮(zhèn)居民人均可支配收入逐年增加,使市民的住房購買能力大大提高;從消費(fèi)結(jié)構(gòu)分析,隨著杭州經(jīng)濟(jì)發(fā)展和房地產(chǎn)市場的發(fā)展,杭州的房地產(chǎn)消費(fèi)結(jié)構(gòu)發(fā)生了明顯的變化,房地產(chǎn)消費(fèi)由原先的“居住型”向“享受型”轉(zhuǎn)變,原先的一次性購房,一步到位的觀念發(fā)生了變化,二次置業(yè)、三次置業(yè)的消費(fèi)群體逐步擴(kuò)大;從供需關(guān)系角度看,根據(jù)杭州市房管局案例調(diào)查表明,目前純投資性購房者只占10%,用于實(shí)際居住的首次購房者占40%,用于改善居住條件的二次購房者占50%。說明絕大部分的房產(chǎn)是居民按照實(shí)際需求購置的;從杭州的品牌效應(yīng)分析,近年來杭州著力打造“住在杭州”品牌,并獲得了“聯(lián)合國人居獎”和“國際花園城市”等稱號,成為人們置業(yè)的首選城市之一。城市的吸引力增強(qiáng),使擁有雄厚民間資本的浙江人紛紛入駐省城,市場的需求力量雄厚。總的來看,杭州的房地產(chǎn)市場尚處于健康發(fā)展的階段。

未來幾年宏觀經(jīng)濟(jì)和杭州市經(jīng)濟(jì)形勢繼續(xù)向好。國民經(jīng)濟(jì)良性運(yùn)行和居民收入的穩(wěn)定增長,使杭州市房地產(chǎn)市場的有效需求得以繼續(xù)保持旺盛發(fā)展態(tài)勢。在這樣的經(jīng)濟(jì)景氣形勢下,杭州市房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)對房地產(chǎn)市場調(diào)控的承受能力較強(qiáng),有利于調(diào)整政府、銀行、投資者和購買者各方的利益關(guān)系。

杭州市政府對于房地產(chǎn)市場的調(diào)控,應(yīng)當(dāng)以創(chuàng)造良好的房地產(chǎn)投資環(huán)境為政策導(dǎo)向。對房地產(chǎn)市場的發(fā)展的內(nèi)在規(guī)律進(jìn)行準(zhǔn)確把握,對未來杭州房地產(chǎn)市場的發(fā)展趨勢進(jìn)行準(zhǔn)確判斷。同時認(rèn)真研究各種調(diào)控手段的組合作用,了解各種手段的時滯特征,科學(xué)預(yù)斷,把握時機(jī),實(shí)現(xiàn)超前調(diào)控。

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