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編者按：本論文主要從影響房地產(chǎn)價格的主要政策因素；近年來房地產(chǎn)市場政策缺失導(dǎo)致的價格波動；克服政策缺失的主要改進(jìn)措施等進(jìn)行講述，包括了國家金融政策、土地調(diào)控政策、政府公共住房政策、稅收政策、城市規(guī)劃政策、國家收入分配政策、土地供應(yīng)政策、金融與貨幣政策、改進(jìn)稅收政策等，具體資料請見：

【摘要】房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)、先導(dǎo)性產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)價格的討論一直都是熱門話題,影響房價的政策因素主要在于國家金融政策、土地政策、國家公共住房政策等方面。本文從理論上分析了房地產(chǎn)價格的影響因素,并以實(shí)際出發(fā)分析了房地產(chǎn)現(xiàn)狀及其形成原因,就政府如何從根本上抑制房地產(chǎn)價格提出建議。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)價格波動政策因素建議

在房地產(chǎn)價格的構(gòu)成中有一部分來源于土地開發(fā)和房屋建造所形成的價值,另一部分來源于土地租賃的資本化收入。房地產(chǎn)價格包括總成本和利潤兩部分,房地產(chǎn)總成本是指企業(yè)在開發(fā)建設(shè)和經(jīng)營房地產(chǎn)過程中所投入的總費(fèi)用,一般包括地價、土地開發(fā)費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、稅金、利息和其他費(fèi)用分?jǐn)?。房地產(chǎn)價格受總成本影響

很大。從總成本的變化潛因來看,政府政策是引致價格上漲的重要誘因。

一、影響房地產(chǎn)價格的主要政策因素

1、國家金融政策

(1)銀行信貸對金融信貸的管理、對按揭首付比例的規(guī)范、對社會保障住房開發(fā)的相關(guān)優(yōu)惠等措施對遏制炒房、保障住房和限制開發(fā)具有重要影響,從而波及房地產(chǎn)價格走勢。比如對于按揭首付的規(guī)定,分面積和購房次數(shù)來決定首付數(shù)額比例,對于大面積住房和二次購房要支付較高的首付款,從而限制投機(jī)和盲目消費(fèi)。

(2)銀行利率。存款利率的調(diào)整直接影響到房地產(chǎn)投機(jī)行為,投機(jī)的減少帶來成交量的下降,因此有可能導(dǎo)致房價漲幅的回落,這一情況在一定程度上緩解了炒房熱,從而推動了房地產(chǎn)價格的理性回歸。

(3)貨幣政策。由于銀行信貸和外資的控制,貨幣供應(yīng)量的增加同樣是房價上升的重要原因,直接后果就是大量銀行信貸及民間資本流入房地產(chǎn)業(yè),而這個過程有其背后的制度原因。首先,在強(qiáng)制結(jié)匯制度下,外匯占款導(dǎo)致基礎(chǔ)貨幣大量發(fā)行,并且由于人民銀行對沖能力有限,從而導(dǎo)致貨幣供應(yīng)量快速增長;其次,投資渠道有限以及其他各種原因,導(dǎo)致儲蓄率過高,大量貨幣資產(chǎn)以儲蓄的形式存放在銀行等金融機(jī)構(gòu)內(nèi);最后,中央政府和地方政府在一段時間內(nèi)偏好性的扶持該行業(yè),加之房地產(chǎn)作為一種投資品本身所具有的特殊性質(zhì),促使房地產(chǎn)價格在短時間內(nèi)迅速攀升。

2、土地調(diào)控政策

首先,土地出讓價格是房地產(chǎn)價格的重要組成部分,房地產(chǎn)價格與土地價格密不可分。地價指數(shù)與房地產(chǎn)價格指數(shù)也具有十分密切的關(guān)系,兩者相互影響、相互作用。一方面地價水平受房地產(chǎn)價格和房地產(chǎn)投資力度的影響;另一方面房地產(chǎn)價格和房地產(chǎn)投資力度也受土地價格的影響。其次,土地使用權(quán)出讓方式的規(guī)范對土地價格產(chǎn)生影響。最后,土地利用用途管制與監(jiān)督對房地產(chǎn)價格的影響也很大。

3、政府公共住房政策

當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)的癥結(jié)在于政府未對房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行合理區(qū)分,房地產(chǎn)的定價全部依靠不成熟的市場機(jī)制。作為消費(fèi)品的房地產(chǎn)和作為投資品的房地產(chǎn)混同在一起無法區(qū)分,居民的居住權(quán)在開發(fā)商、地方政府以及外資等各方面寡頭利益的博弈中無法得到保障,政府必須承擔(dān)起保證居民基本居住權(quán)的公共責(zé)任。而在這個過程中政府的政策必然會導(dǎo)致供給和需求的變化,從而成為影響房價的重要的因素。

4、稅收政策

稅收手段是財(cái)政政策的主要手段,它通過稅種和稅率的變動來調(diào)節(jié)社會總供給和總需求。一般來說,住房領(lǐng)域涉及的稅種主要有房地產(chǎn)開發(fā)稅、契稅、營業(yè)稅、土地使用稅、土地增值稅、房地產(chǎn)稅、企業(yè)所得稅、個人所得稅、印花稅等。這些稅種的可能影響到房地產(chǎn)發(fā)展的每個環(huán)節(jié),從而限制其成本,造成價格變動。

5、城市規(guī)劃政策

城市發(fā)展規(guī)劃對房地產(chǎn)價格都有很大的影響,特別是城市規(guī)劃中的規(guī)定用途、容積率、綠化率、建筑高度等指標(biāo)。

6、國家收入分配政策

城鎮(zhèn)居民人均可支配收入的增加反映人民生活水平的提高。居民可支配收入決定了其實(shí)際購買能力,進(jìn)而決定了居民住房消費(fèi)能力。城鎮(zhèn)居民可支配收入的增加將使居民用來購房的資金增加,同時也使居民有了改善居住水平的愿望,這樣就刺激了對房地產(chǎn)的需求,從而在一定程度上推動了房價的上漲。因此,房價水平與人均可支配收入也應(yīng)呈現(xiàn)出正向關(guān)系。

二、近年來房地產(chǎn)市場政策缺失導(dǎo)致的價格波動

1、土地供應(yīng)政策

政府逐步放量推地,土地供應(yīng)總量有所增加。與2007年土地市場頻現(xiàn)“地王”不同,2008年土地市場卻異常冷清,“流拍”、“退地”成為全國土地市場的整體表現(xiàn),這是整個房地產(chǎn)市場萎靡所帶來的結(jié)果。

國家統(tǒng)計(jì)局2009年公布的第一季度數(shù)據(jù)顯示,房地產(chǎn)開發(fā)投資增長比去年同期回落28.2%,全國商品房銷售面積同比增長8.2%,銷售額同比增長23.1%;房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源額度同比增長9.2%;房屋銷售價格同比下降1.3%,購房景氣指數(shù)下降至94.74。從數(shù)據(jù)不難看出,房地產(chǎn)市場低迷態(tài)勢還在延續(xù)。

通過比較土地交易價格和居民住宅用地價格發(fā)展的趨勢,發(fā)現(xiàn)其相關(guān)度是很高的。土地價格受政策和經(jīng)濟(jì)的影響波動比較大,住宅用地更是如此。

2、金融與貨幣政策

2008年下半年,國家連續(xù)5次降低貸款利息,5年以上的貸款利息降低1.89個百分點(diǎn);為了鼓勵住房消費(fèi),將購買普通住房的貸款優(yōu)惠利率由基準(zhǔn)利率的0.85倍下調(diào)到0.7倍,使利用按揭貸款購房者節(jié)約了較大的利息費(fèi)用。2009年3月,政府確定了2009年的房地產(chǎn)政策將從五個方面進(jìn)行改革,進(jìn)一步減免房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅費(fèi),全國各地方政府在國家政策的基礎(chǔ)上又相應(yīng)出臺了眾多促進(jìn)房地產(chǎn)穩(wěn)定的相應(yīng)措施,但目前房地產(chǎn)價格變動并未取得房地產(chǎn)市場維“穩(wěn)”的要求和政府調(diào)控的力度。

3、政府管理缺陷

(1)國家宏觀政策實(shí)施管理缺陷。從國務(wù)院提出有條件的地方可以實(shí)行土地儲備制度到現(xiàn)在的10年多時間,各地成立了2000多個土地儲備中心,縣級政府幾乎都有土地儲備中心。相比之下,國務(wù)院規(guī)定的廉租房制度從提出到今天也有10年了,291個地級市中尚有70個城市未實(shí)施廉租房制度。2009年國家將“保障性安居工程、改善民生”列為首項(xiàng)任務(wù),表示3年內(nèi)中央財(cái)政將投資9000億元用于廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用房等相關(guān)保障住房的建設(shè)方面。然而,如此反差說明國家在對房地產(chǎn)市場的管理中確實(shí)存在著制度缺陷。

(2)地方各級政府管理的不當(dāng)。特殊的土地產(chǎn)權(quán)制度決定政府對房地產(chǎn)進(jìn)行干預(yù)的必然性。地方政府既是房地產(chǎn)市場最直接的管理者,又是房地產(chǎn)發(fā)展的受益者,這種雙重地位決定房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中地方政府行為的內(nèi)生性。房地產(chǎn)價格與居民收入水平的大幅度偏離,與地方政府不當(dāng)干預(yù)或過度干預(yù)所導(dǎo)致的政府職能失靈分不開。

(3)區(qū)域房地產(chǎn)壟斷。由于土地位置的固定性,房地產(chǎn)這一特殊商品在各個地區(qū)之間是不能流動的,同時,由于房地產(chǎn)尤其是住宅是人民生活的必需品,他們往往會將購房目標(biāo)鎖定在某一區(qū)域內(nèi),這樣,只要開發(fā)商不到另外一個區(qū)域去開發(fā)房地產(chǎn),某個地區(qū)的房地產(chǎn)商與其他地區(qū)的房地產(chǎn)商就不存在直接的競爭關(guān)系。在只與鄰近開發(fā)項(xiàng)目的企業(yè)進(jìn)行競爭的情形下,只有少數(shù)企業(yè)間存在競爭,房地產(chǎn)的市場結(jié)構(gòu)就是寡頭壟斷,寡頭壟斷的必然結(jié)果就是價格高額。

(4)宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境不穩(wěn)定。近期宏觀環(huán)境的不穩(wěn)定首先來自于國際經(jīng)濟(jì)的不確定性。2008年以來,國際金融危機(jī)已經(jīng)導(dǎo)致以美國為首的發(fā)達(dá)國家經(jīng)濟(jì)趨于衰退,世界市場大規(guī)模萎縮,全球資本市場都出現(xiàn)了連續(xù)暴跌和巨幅振蕩,目前金融危機(jī)已經(jīng)明顯向?qū)崢I(yè)領(lǐng)域蔓延,各國政府紛紛采取了前所未有的市場干預(yù)措施。但人們對世界經(jīng)濟(jì)何時走出衰退陰影仍持悲觀態(tài)度,美國次貸危機(jī)預(yù)示著房地產(chǎn)市場風(fēng)險將更加突出。

三、克服政策缺失的主要改進(jìn)措施

1、取消價格雙軌制

價格雙軌制仍然在土地轉(zhuǎn)讓市場中大量存在。導(dǎo)致這一問題的最終根源并未解決,同樣的商品只要在市場上存在兩種價格,運(yùn)用各種方式找到政策漏洞的人就一定會出現(xiàn)。只有在全國范圍內(nèi)取消協(xié)議出讓土地方式,才能真正還市場一個公平公正公開的競爭環(huán)境。至于危改拆遷、國企改造、基礎(chǔ)性設(shè)施等具有公益性的開發(fā)項(xiàng)目,應(yīng)盡量避免非公開的土地轉(zhuǎn)讓方式。

2、簡化行政審批環(huán)節(jié),降低交易成本

政府對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)施如此嚴(yán)格而繁瑣的監(jiān)管是不符合市場經(jīng)濟(jì)的一種體現(xiàn)。審批中的大部分環(huán)節(jié)可以通過市場來加以檢驗(yàn)。政府需要做的是在開發(fā)前對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)、信譽(yù)情況進(jìn)行審查;在建設(shè)中及建筑完成后進(jìn)行嚴(yán)格的質(zhì)量驗(yàn)收。并且嚴(yán)格規(guī)定每一個必須進(jìn)行的審批環(huán)節(jié)所需要的具體時間,超過期限可以提出申訴索取賠償。

3、改進(jìn)稅收政策

降低住房交易稅費(fèi),加大對中小企業(yè)的信貸支持。按照出手要快、出拳要重、措施要準(zhǔn)、工作要實(shí)的要求,迅速推出進(jìn)一步擴(kuò)大內(nèi)需、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長、促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展、搞活流通擴(kuò)大消費(fèi)和保持對外貿(mào)易穩(wěn)定增長、穩(wěn)定就業(yè)等政策措施。一是實(shí)施新的《企業(yè)所得稅法》,統(tǒng)一內(nèi)外資企業(yè)和個人房地產(chǎn)稅收制度。二是實(shí)行結(jié)構(gòu)性減稅和推進(jìn)稅費(fèi)改革。采取減稅、退稅或抵免稅等多種方式減輕企業(yè)和居民稅負(fù),促進(jìn)企業(yè)投資和居民消費(fèi),增強(qiáng)微觀經(jīng)濟(jì)活力。三是促進(jìn)房地產(chǎn)市場穩(wěn)定健康發(fā)展。采取更加積極有效的政策措施,穩(wěn)定市場信心和預(yù)期,穩(wěn)定房地產(chǎn)投資,推動房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)有序發(fā)展。

總之,雖然房地產(chǎn)市場還處于一個發(fā)展階段,但其對于國民經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)巨大,此外,由于房地產(chǎn)行業(yè)涉及行業(yè)較多,一旦房地產(chǎn)行業(yè)不景氣,勢必影響到整個國民經(jīng)濟(jì)體系。而針對目前狀況,首先,在加強(qiáng)國家宏觀調(diào)控的過程中,各地方政府應(yīng)將措施落到實(shí)處;其次,國家應(yīng)該調(diào)整房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)機(jī)構(gòu),增加保障性住房建設(shè)步伐;再次,加強(qiáng)社會的各級機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位,特別是地方房地產(chǎn)管理部門、新聞媒體的監(jiān)管;最后,提高居民在房地產(chǎn)市場中的消費(fèi)意識。

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