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二手房買賣合同糾紛案件，筆者發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)的不規(guī)范操作和房屋交易雙方的法律風(fēng)險意識淡薄是糾紛發(fā)生的主要原因，令人深思。本文將重點分析其中幾個較為普遍發(fā)生的法律問題，希望對廣大房屋交易雙方有所借鑒和啟迪。

一、房屋中介機構(gòu)操作不規(guī)范

1．委托合同簽訂不規(guī)范

一般來說，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)應(yīng)當(dāng)與房屋買賣交易雙方分別簽訂委托合同，但是，在實踐中，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)往往與房屋買賣雙方一同簽訂一份合同，多稱為“房屋買賣委托合同”或“‘房地產(chǎn)買賣契約’補充協(xié)議”，將房屋買賣合同與房屋買賣委托合同的內(nèi)容混在一起，內(nèi)容約定多含糊不清、“缺斤少兩”。

2．逃避居間義務(wù)

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)在南京市房產(chǎn)交易市場辦理產(chǎn)權(quán)證時不在《南京市房地產(chǎn)買賣契約》（現(xiàn)變更為《南京市存量房買賣合同》）上簽字蓋章，不如實將雙方的權(quán)利義務(wù)反映在合同上，逃避居間義務(wù)。這樣一旦發(fā)生糾紛，買賣雙方經(jīng)常會就房屋買賣合同是否成立以及如何履行發(fā)生爭議。

根據(jù)市政府辦公室2007年7月12日轉(zhuǎn)發(fā)市房產(chǎn)局《南京市存量房網(wǎng)上交易管理辦法》規(guī)定，從2007年9月1日起，本市主城區(qū)存量房實行網(wǎng)上交易管理，存量房交易資金監(jiān)管也一同實行。存量房實行網(wǎng)上交易，買賣雙方簽訂《南京市存量房買賣合同》后，如需貸款的要先將貸款資料提交銀行初審，其他交易程序基本沒有變化，只是將原來手工填寫的（《南京市房屋權(quán)屬登記申請書》存量房交易類）改為從網(wǎng)上打印。由房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)促成交易的，由經(jīng)紀(jì)機構(gòu)提供打印服務(wù)。如房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)無法提供上述打印服務(wù)，則不具備合法的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)資質(zhì)。

在此，提醒廣大房屋買賣雙方對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)的不規(guī)范操作提高警惕，選擇正規(guī)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)，以免自己的權(quán)利被非法侵害。

二、房屋買賣合同的內(nèi)容不完整

如上所述，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)通常沒有以居間人的身份協(xié)助房屋買賣雙方簽訂房屋買賣合同，而是與房屋買賣雙方一同簽訂一份房屋買賣中介合同，對中介費用（即報酬）的計算方式和支付方式作了明確約定，而對房屋買賣合同的具體內(nèi)容語蔫不詳。根據(jù)《中華人民共和國合同法》的相關(guān)規(guī)定和目前的實踐操作，一般來說，二手房買賣合同應(yīng)當(dāng)包括當(dāng)事人的名稱或姓名住所、標(biāo)的、價款、履行期限、地點、方式、違約責(zé)任和解決爭議的方式、合同生效、中止、終止或解除條款、合同的變更與轉(zhuǎn)讓和附件等8項內(nèi)容。

房屋買賣合同中應(yīng)明確房屋的位置、產(chǎn)權(quán)歸屬、面積、結(jié)構(gòu)、格局、裝修、質(zhì)量及附屬設(shè)施等；房屋的物業(yè)管理費用及其他交費狀況和房屋相關(guān)文書資料的移交。其次，價款是合同中最重要的條款，合同中應(yīng)主要寫明總價款、付款方式、付款條件、如何申請按揭貸款、定金、尾款等。雙方還要明確按國家規(guī)定繳交各自應(yīng)當(dāng)繳交的稅費和雜費；如果雙方另有約定，則應(yīng)當(dāng)在合同中明確這一約定。再次，合同中應(yīng)寫明合同簽訂的期限、支付價款的期限、交付房屋的期限等。交房時間、條件、辦理相關(guān)手續(xù)的過程亦應(yīng)在合同中明確寫明。支付價款的方式，應(yīng)明確以現(xiàn)金還是支票支付，付款是一次付清或分期交付以及繳納定金的時間、數(shù)額、分期付款的步驟、時間和數(shù)額等。

在此提醒購房者，房款的支付時間應(yīng)當(dāng)與房屋的交付步驟相協(xié)調(diào)，有效地控制風(fēng)險，避免出現(xiàn)房款已經(jīng)全部支付但售房人尚未履行全部義務(wù)的情形，否則，一旦售房者違約，購房者將難以得到救濟。筆者曾碰到房屋買賣雙方約定總房價包括裝修和附屬設(shè)施，但是在房屋交付前買賣者較房款全部交付給售房者，待交房時發(fā)現(xiàn)房屋內(nèi)的裝修和附屬設(shè)施被一洗而空，此時售房人早已“失蹤”。

三、房屋買賣合同補充協(xié)議的效力不確定

在房屋買賣過程中，經(jīng)常發(fā)生合同簽訂后一方反悔不愿買房或者購房的情形。但是，買賣雙方常常對是否解約不簽訂書面的協(xié)議。這樣一旦發(fā)生糾紛，買賣雙方是否解約以及哪一方存在過錯較難認(rèn)定。這樣，房屋中介人員的證言就起到較大的決定性作用，但是房屋中介人員很難保持中立的狀態(tài)，而且是否愿意作證也存在疑問。

在此，筆者建議，房屋買賣雙方應(yīng)當(dāng)在房屋買賣合同中對補充協(xié)議的效力作出限制，明確約定只有簽訂書面的補充協(xié)議，才具有法律效力，從而減少爭議的發(fā)生。