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本文作者：劉俊作者單位：貴州民族學(xué)院

房地產(chǎn)市場矛盾中蘊(yùn)含的法理價值分析

(一)宏觀調(diào)控中政府權(quán)力干預(yù)的處境

1。政府宏觀調(diào)控的必要性

筆者認(rèn)為，市場一方面在創(chuàng)造利益，另外一方面在破壞利益。對于房地產(chǎn)市場的起伏不定，權(quán)力掌控的主體———國家，必須要對市場進(jìn)行一定的行政干預(yù)，如果不采取干預(yù)措施，市場失靈，則帶來的影響不僅僅是金融風(fēng)暴所能比擬的，它對整個國民經(jīng)濟(jì)的影響和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的破壞難以想象。具體到房地產(chǎn)市場，如果土地完全市場化、各類配套設(shè)施能通過市場手段獲得、銀行貸款是完全透明的，則房地產(chǎn)交易價格是競爭性的。而這些條件的滿足需要以整個經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)的市場運(yùn)行為前提，至少目前中國房地產(chǎn)市場還沒達(dá)到這種水平。［6］從這個意義上講，在我國目前的社會經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，讓房地產(chǎn)市場自由發(fā)展既無條件又失公平。面對這樣的市場，政府有充分的理由進(jìn)行干預(yù)。市場缺乏政府宏觀政策調(diào)控和法律監(jiān)管猶如一場沒有音樂的舞會一樣，再好的舞姿也因為沒有旋律的指揮而無所適從。

2.政府干預(yù)房地產(chǎn)市場的處境

關(guān)于政府對市場干預(yù)的力度，不少學(xué)者提出了很多質(zhì)疑。因為權(quán)力的運(yùn)用在其宏觀調(diào)控中有模糊的地帶。有的專家認(rèn)為政策的調(diào)控本身沒有法律的規(guī)范性和強(qiáng)制力，但在具體實施過程中，地方政府甚至將政策依據(jù)作為處罰和上位法的解釋依據(jù)，這本身就是不合法的。［7］另外政府一方面想通過房地產(chǎn)業(yè)帶動其他產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，以期達(dá)到產(chǎn)業(yè)鏈的平衡。但另一方面又行使權(quán)力來過度干預(yù)市場的發(fā)展，既要做到支持、保護(hù)、維護(hù)房地產(chǎn)投資人的利益，又要采取行政手段遏制他們的利益。令政府感到尷尬的是抑制房地產(chǎn)的發(fā)展也是抑制自身的利益。這是一個無法調(diào)和的矛盾。因為市場的規(guī)律、規(guī)則不通過政府干預(yù)，那么更多的消費(fèi)者權(quán)利將得不到切實的保護(hù)。無論如何，政府都只能犧牲部分利益來成全整體利益。因為公共利益是首位的。筆者認(rèn)為這是宏觀調(diào)控的初衷，也是目前政府扮演的角色和所處的環(huán)境。

(二)利益在房產(chǎn)市場主體中的分割

市場經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，參與市場、角逐市場，根本的目的還是獲取利益的最大化。有學(xué)者說，一個好的市場既要滿足市場經(jīng)濟(jì)體制的完善，也要滿足法治體系的健全，關(guān)鍵的還是要看市場利益機(jī)制是否均衡。在房地產(chǎn)行業(yè)，無論是房開商還是貸款銀行、無論是政府部門還是其他產(chǎn)業(yè)鏈(如建筑業(yè)、化工業(yè)、機(jī)械制造業(yè)、交通運(yùn)輸及倉儲業(yè)等多個行業(yè)有密切的關(guān)系;同時還有金融、保險業(yè)、電力、煤氣及水的生產(chǎn)和供應(yīng)業(yè)、社會服務(wù)業(yè)、交通運(yùn)輸、倉儲及郵電通信業(yè)、批發(fā)和零售貿(mào)易、餐飲業(yè)家用電器業(yè)、家具制造業(yè)、建筑裝飾業(yè)等)。甚至廣大消費(fèi)者，都希望最大化的減少風(fēng)險和損失，以期在利益的分配中能占更多的份額，當(dāng)然有的利益已經(jīng)被預(yù)設(shè)。如房價、利率、相關(guān)產(chǎn)業(yè)的商品價格等。在復(fù)雜的利益格局中，被動的消費(fèi)群體始終處于弱勢的地位。但利益的追求不能建立在違法違規(guī)和損害公民權(quán)利基礎(chǔ)之上。無論社會利益格局如何調(diào)整和變動，都要保障公民的生存權(quán)和發(fā)展權(quán)。根據(jù)社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，及時調(diào)整最低生活保障、最低工資、貧困線和其他保障水平，防止利益格局固定化、部門化、權(quán)力化。政府之間、政府與市場之間要建立正常的利益協(xié)調(diào)、博弈機(jī)制，使權(quán)力與職責(zé)、利益相符合。［8］打破處于強(qiáng)勢的銀行、房產(chǎn)投資人、政府的利益壟斷。最大化的將局部利益轉(zhuǎn)向公共利益。

(三)競爭秩序需建立在道德的邏輯優(yōu)先性上

競爭必須依賴于一定的市場競爭機(jī)制，不能違反法律規(guī)范及市場規(guī)則。否則將不會形成有序的行業(yè)競爭格局。秩序是穩(wěn)定的首要條件，沒有良好的秩序規(guī)則就沒有和諧發(fā)展的基礎(chǔ)。針對房地產(chǎn)市場因價格波動帶來的不穩(wěn)定性，政府不斷開展整頓市場和規(guī)范市場經(jīng)濟(jì)秩序的各種舉措。這對維系房地產(chǎn)市場秩序、一定程度上遏制房地產(chǎn)價格起到至關(guān)重要的作用。一旦市場秩序混亂，規(guī)則沒有得到遵守，利益的無限追求已經(jīng)突破了道德可以容忍的底線，那國家的經(jīng)濟(jì)發(fā)展將是災(zāi)難性的，屆時再合理地宏觀調(diào)控措施估計都難以進(jìn)行及時有效的補(bǔ)救。所以，為了維護(hù)房地產(chǎn)市場不至于壟斷利益，影響整個國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。政府的宏觀調(diào)控和市場干預(yù)有絕對的合理性和必要性，但也不能將這種干預(yù)手段作為房地產(chǎn)市場秩序唯一的穩(wěn)定依據(jù)。因為還有一個不可忽略的因素，即道德力量。民生問題是任何一個國家發(fā)展的歸宿點，市場秩序即便不穩(wěn)定，也不能以消費(fèi)者或廣大民眾的利益做為代價。市場在建立起自身機(jī)制的同時，也應(yīng)該慢慢形成自我的道德體系。競爭無界，道德有底。所以市場不缺乏人性，市場也不能脫離道德。在我國的房地產(chǎn)市場競爭機(jī)制中，道德的邏輯性必須置于首要地位。不要形成企業(yè)與地方政府聯(lián)合反調(diào)控的行為。因此，市場競爭秩序乃是基于社會共同的道德訴求。由于既不存在一個完備的道德，也不存在完備的法律，道德與法律須臾不可分離。我們既可以從社會的法律活動中去閱讀到特定社會的道德狀況，也可以通過社會的道德資源去反思它的法律處境。當(dāng)現(xiàn)代社會孜孜以求的法制追求不足以維持市場秩序時，我們不能忘記，道德具有邏輯的優(yōu)先性，因而必須尋求和利用現(xiàn)實的道德資源。如此，才能促進(jìn)繁榮穩(wěn)定的房地產(chǎn)市場秩序。

(四)房地產(chǎn)市場的健康需要法律體系的規(guī)范化

不僅僅是房地產(chǎn)市場，其他任何行業(yè)的發(fā)展都需要一部相對完善的法律規(guī)范來加以調(diào)整和保護(hù)。法律與社會其他調(diào)控手段一樣，既有自己的運(yùn)行方式和規(guī)律，也有調(diào)整其規(guī)范對象的規(guī)律。對于房地產(chǎn)市場，由于牽涉到的主體比較多，即便是政府也不例外。這是房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性質(zhì)所決定的。但無論有多復(fù)雜的參與主體，都必須遵守一定的規(guī)則和法律規(guī)范。沒有完善的法律體系就不可能有完善的健康的行業(yè)發(fā)展。針對房地產(chǎn)發(fā)展的極端不穩(wěn)定性及與其他行業(yè)甚至與整個國民經(jīng)濟(jì)的關(guān)聯(lián)性，國家出臺了許多規(guī)范性文件和政策，但有的如《行政處罰法》、《行政許可法》、《立法法》、《房地產(chǎn)管理法》、《土地管理法》、《擔(dān)保法》等規(guī)定上內(nèi)容含混不清，缺乏確定性，經(jīng)常用一些常識性概念表達(dá)專業(yè)性問題，缺乏應(yīng)有的確定性和嚴(yán)謹(jǐn)性，在法律責(zé)任上很難界定。在我國制定的關(guān)于房地產(chǎn)的法律法規(guī)及相關(guān)的政策、制度中，還應(yīng)當(dāng)防止保護(hù)房地產(chǎn)消費(fèi)者權(quán)益的專門立法與既存法律發(fā)生競合?！跋M(fèi)者保護(hù)法廣泛地存在于各種法律規(guī)范之中，不受部門的限制。凡對消費(fèi)者利益具有保護(hù)功能的法律規(guī)定，都是消費(fèi)者保護(hù)法的組成部分”。［9］P220對房地產(chǎn)消費(fèi)者權(quán)益的保護(hù)可通過完善相關(guān)法律的途徑實現(xiàn)，并在相關(guān)法律中規(guī)定對不同種類的房地產(chǎn)權(quán)益予以不同程度的保護(hù)。況且房地產(chǎn)消費(fèi)者權(quán)益內(nèi)容龐雜，一部法規(guī)難以窮盡，且廣泛涉及諸多相關(guān)法律，易導(dǎo)致法律適用的競合。主要是與民法通則或未來的民法典、房地產(chǎn)法、合同法、建筑法等法律的競合，雖然可以強(qiáng)調(diào)對有關(guān)公民基本生存權(quán)利的規(guī)范優(yōu)先適用的競合規(guī)則，但制訂新法和修改法律畢竟要以防止而不是增加競合為宜。

(五)責(zé)任的承擔(dān)主體模糊

責(zé)任的承擔(dān)既有個人的也有集體的、既有社會的也有國家的。責(zé)任是擔(dān)當(dāng)。在房地產(chǎn)市場，隨著利益主體錯綜復(fù)雜的關(guān)系及多元的參與性，使得這一領(lǐng)域凸顯的社會問題被弱化，筆者甚至懷疑政策層面的調(diào)控措施是否是某些地方政府責(zé)任的變相推卸，或者是將弱化的問題迅速提及到保護(hù)大眾公共利益的高度，使人們忽視了他們自己其實已經(jīng)遭受的利益損失、權(quán)益流失?根據(jù)盧梭的社會契約理論，人們的權(quán)力已經(jīng)委托給了國家，則相應(yīng)的權(quán)利保護(hù)應(yīng)該由國家來完成。當(dāng)人們合法利益受到損害的時候，誰來承擔(dān)侵權(quán)的責(zé)任?房地產(chǎn)市場涉及的主體不僅僅是房地產(chǎn)投資人，還有銀行、地方政府及國家職能部門等。如果以消費(fèi)者的利益受到侵害就片面的將房開商提高價格作為唯一的罪魁禍?zhǔn)?，那是不公平的。造成這一局面的推手還有政府層面。因為在放任市場和調(diào)控市場方面國家必須做到這種宏觀調(diào)控力度的把握。不同的經(jīng)濟(jì)發(fā)展區(qū)域有不同的特點，將制定的法律法規(guī)或者其他規(guī)范性文件、政策等全部適用于所有的行政區(qū)域值得考量。市場調(diào)研不充分的話，責(zé)任的擔(dān)當(dāng)不可避免。問題是怎樣將百姓的損失通過責(zé)任承擔(dān)主體凸顯出來。在實踐中，基本都是房地產(chǎn)投資人或銀行來承擔(dān)責(zé)任，其實我們的政府在某些時候如果確實系自身行為使然的話，也要勇于承擔(dān)責(zé)任，否則既挫傷了投資人的積極性，也不利于我國營造安康的經(jīng)濟(jì)環(huán)境。

房地產(chǎn)的發(fā)展不能偏離法治社會的價值觀

房地產(chǎn)在市場的發(fā)展，同樣要遵守市場的規(guī)則。市場可以在容忍的限度內(nèi)給予投資人很大的利益回報，但是超過了這種限度必然會帶來政府針對性極強(qiáng)的宏觀調(diào)控。相應(yīng)地，銀行系統(tǒng)也會隨之做出利率等的市場調(diào)整。究其內(nèi)因，就是法治價值不可偏廢。任何市場主體的發(fā)展都不能偏離社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展中蘊(yùn)含的法治價值。［10］法治社會價值觀是關(guān)于我國法治社會總的看法和總觀念。是發(fā)展觀的重要組成部分。法治社會價值觀宏觀上包含依照憲法和法律的規(guī)定，通過各種途徑和形式管理國家事務(wù)，管理經(jīng)濟(jì)文化事業(yè)，管理社會事務(wù)，保證國家各項工作都依法進(jìn)行，維護(hù)和實現(xiàn)人民群眾的根本利益。尊重和保障人權(quán)，要堅持公平正義，保證廣大房地產(chǎn)商依法行使權(quán)利和履行義務(wù)，使房產(chǎn)消費(fèi)群體的合法權(quán)益不受侵犯。同時要確立和實現(xiàn)以憲法和法律治理國家的最具權(quán)威價值的取向，堅持法律面前人人平等，樹立和維護(hù)法律權(quán)威，微觀上含有人們自身的自由、利益、權(quán)利等。房地產(chǎn)市場在合理保障各方利益的同時，主要的還是立足于消費(fèi)者的利益。利益或者權(quán)益永遠(yuǎn)是人們追求的目標(biāo)，但以人為本的科學(xué)發(fā)展觀不能背離。人民的利益永遠(yuǎn)居于第一位，這是歷史的選擇。僅憑房地產(chǎn)市場的發(fā)展?fàn)顩r是不能抹殺和左右這一經(jīng)歷史證明趨勢的。所以，作為房地產(chǎn)中的利益集團(tuán)，應(yīng)最大化的承擔(dān)各種責(zé)任，遵守國家法律和國家政策，保障樓市穩(wěn)定。在追其利益的同時不能侵害消費(fèi)者的各種權(quán)益，最大限度的維護(hù)每一個客戶或業(yè)主的合法權(quán)利。我們應(yīng)該看到，在法治進(jìn)程中，政府在強(qiáng)化房地產(chǎn)市場價格管理的同時，還要結(jié)合實際規(guī)范房市價格行為，完善房市價格形成機(jī)制，促使市場房價回歸合理價位，保障房地產(chǎn)市場持續(xù)健康穩(wěn)定的發(fā)展。繼續(xù)加強(qiáng)政府監(jiān)管和社會監(jiān)督，要加快形成統(tǒng)一開放競爭有序的現(xiàn)代房地產(chǎn)市場體系，發(fā)展各類生產(chǎn)要素市場，完善反映市場供求關(guān)系、資源稀缺程度、環(huán)境損害成本的生產(chǎn)要素和資源價格形成機(jī)制，抑制非理性價格行為，并從法律制度上進(jìn)行監(jiān)控和追究。在法治社會價值觀中，信用體系的建立也非常重要。如果說質(zhì)量是企業(yè)的生命之源的話，那么信用就是立足市場的根本保證。因此，在房地產(chǎn)市場主體的各方都應(yīng)該將信用參與到社會生活中。對消費(fèi)群體而言，沒有信用，將無法獲得相應(yīng)的信用回報，有的甚至得不到銀行的貸款。同樣，對銀行及房地產(chǎn)投資人而言，沒有自己完善的信用等級及信用體系也很難在市場中長久生存。所以，相應(yīng)的法律意識、誠信意識、責(zé)任意識信用要使之符合市場經(jīng)濟(jì)價值規(guī)律、供求規(guī)律和競爭規(guī)律的基本原則。真正實現(xiàn)國家宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控下發(fā)揮市場優(yōu)化社會資源配置的基礎(chǔ)性作用，也使我國的房地產(chǎn)市場在依法治國的今天能得到持續(xù)的良性發(fā)展。