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摘要：房地產(chǎn)市場(chǎng)與宏觀金融政策密切相關(guān),利率調(diào)整對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)、房地產(chǎn)消費(fèi)者以及房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)模和房?jī)r(jià)都會(huì)產(chǎn)生一定的影響。本文結(jié)合近期中國(guó)人民銀行的利率調(diào)整規(guī)定,探討了利率調(diào)整對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)買賣雙方的具體影響,以及對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)投資規(guī)模及房?jī)r(jià)的影響。

關(guān)鍵詞：利率房地產(chǎn)市場(chǎng)影響

近年來(lái)，隨著我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格的不斷上升和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資速度的居高不下，使我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了市場(chǎng)化改革后的空前繁榮，表明房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成長(zhǎng)為帶動(dòng)我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)，其快速發(fā)展有力的推動(dòng)了整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)。然而房地產(chǎn)業(yè)的繁榮也使我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)了過(guò)熱的勢(shì)頭，也給經(jīng)濟(jì)安全帶來(lái)一定的隱患，因此，加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控已經(jīng)成為政府宏觀調(diào)控的重要內(nèi)容之一。

利率政策是中央銀行銀行貨幣政策中最常見(jiàn)的、最重要的工具，其作為借貸資金的價(jià)格，是調(diào)節(jié)經(jīng)濟(jì)的重要杠桿之一。因此利率政策作為一項(xiàng)重要的貨幣調(diào)控方式，毫無(wú)疑問(wèn)也就成為政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控的重要手段。自2006年以來(lái)，央行七次提高利率，僅2007年一年就五次提高利率。至此，以1年期的貸款利率由2004年的5.58%升至2007年12月的7.47%。在這樣的背景之下，作為調(diào)節(jié)資金供求杠桿的利率的不斷調(diào)整必定會(huì)給整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)一定的影響，主要包括對(duì)購(gòu)房者、開(kāi)發(fā)商和房?jī)r(jià)的影響。

1.利率調(diào)整對(duì)購(gòu)房者的影響

房地產(chǎn)市場(chǎng)上的購(gòu)房者主要來(lái)自兩個(gè)方面:一是為了改善生活條件的自住購(gòu)房;二是購(gòu)買房產(chǎn)進(jìn)行投資以實(shí)現(xiàn)財(cái)富的保值增值。不論是自住還是投資，購(gòu)房者的資金決大部分還是依賴于銀行的貸款，因此，利率的變化對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)還是有直接影響的。首先，對(duì)于自住購(gòu)房者，他們購(gòu)房的主要目的是為了改善居住條件的需求，利率上升之后，這類購(gòu)房者的還貸數(shù)額肯定會(huì)有所增加，尤其去年的連續(xù)五次提高利率影響更為明顯，以25年貸款期限，貸款額為100萬(wàn)元，貸款利率為7.83%為例，每月由年初未提高利率的6516.57元增加到7605.89元，增加幅度為16.72%。雖然商業(yè)銀行可以對(duì)首次購(gòu)房者在基準(zhǔn)利率的基礎(chǔ)上降低10%，但每月多支出的還款數(shù)額對(duì)于中低收入的家庭來(lái)說(shuō)還是不小的壓力。雖說(shuō)對(duì)急需購(gòu)房消費(fèi)的家庭來(lái)說(shuō)房子還是要買的，貸款也還是要貸的，但也許原來(lái)要買100平方米的房子，現(xiàn)在就會(huì)考慮買90平方米的房子，原來(lái)準(zhǔn)備貸款30萬(wàn)，現(xiàn)在只貸款20萬(wàn)了。另一方面，對(duì)于已貸款購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，利率調(diào)整也無(wú)疑會(huì)增加其還貸壓力，促使一些購(gòu)房者提前還貸或部分提前還貸。所以從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，購(gòu)房者的購(gòu)買能力下降，勢(shì)必會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生一定的影響。

其次，對(duì)購(gòu)買房產(chǎn)進(jìn)行投資以實(shí)現(xiàn)財(cái)富的保值增值的購(gòu)房者而言，利率上升后，其融資成本提高，使買房進(jìn)行投資者對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的預(yù)期發(fā)生變化，房?jī)r(jià)的漲幅必須提高才能確保其收回投資本金，這樣投資者就會(huì)改變其對(duì)房?jī)r(jià)走勢(shì)的預(yù)期，改變其資金的投資方向。如果他們因?yàn)榉績(jī)r(jià)下跌預(yù)期而大量撤出房地產(chǎn)市場(chǎng)的話，就會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)大量的空置，影響房地產(chǎn)的供求關(guān)系的變化，導(dǎo)致房?jī)r(jià)的變動(dòng)，進(jìn)而影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。

2.利率調(diào)整對(duì)開(kāi)發(fā)商的影響

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)屬于資金密集型行業(yè)，我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)目前的融資渠道主要還是依靠商業(yè)銀行的貸款來(lái)間接融資，而利率是資金使用成本的反映，利率的高低決定了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的融資費(fèi)用和財(cái)務(wù)成本的增加還是減少。當(dāng)貸款利率連續(xù)大幅度升高時(shí)，開(kāi)發(fā)商獲取資金的財(cái)務(wù)成本也相繼增高，而在房?jī)r(jià)沒(méi)有上漲的情況下，資金的利息成本又不能通過(guò)合理的方式轉(zhuǎn)嫁到房地產(chǎn)價(jià)格上，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的收益就會(huì)大大降低，開(kāi)發(fā)商可能會(huì)減少房地產(chǎn)的投資，房地產(chǎn)的供給量就會(huì)下降。但是從另外一方面看，利率的提高會(huì)使開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)成本增加，收益減少，但是對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)中實(shí)力較強(qiáng)規(guī)模較大的開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)不會(huì)有重大的影響。因?yàn)殡m然目前房地產(chǎn)企業(yè)的平均負(fù)債率在60%左右的水平，但真正對(duì)開(kāi)發(fā)商的影響只有20%左右的企業(yè)開(kāi)發(fā)貸款和流動(dòng)資金的貸款，而其余的40%左右的負(fù)債實(shí)際上是開(kāi)發(fā)商銷售的預(yù)收款。這部分錢是不需要付利息的，而且如果放在銀行還是要收取利息的，并且這部分利息歸開(kāi)發(fā)商所有。另外，開(kāi)發(fā)商還可以有其他的融資渠道，如吸收基金公司的投資，上市融資等。由于資金來(lái)源的多元化和資本的雄厚，對(duì)于20%的貸款的利息的影響對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)是不大的。但是對(duì)于一些規(guī)模較小、實(shí)力較弱、信用較差、開(kāi)發(fā)資金來(lái)源渠道單一的小開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，由于開(kāi)發(fā)資金主要來(lái)源依靠銀行的貸款，融資渠道較為狹窄，利率調(diào)整后由于資金使用費(fèi)用的融資成本和財(cái)務(wù)成本的增加，其項(xiàng)目資金的運(yùn)作會(huì)受到較大的影響，面臨較大的經(jīng)營(yíng)壓力，所以一些小的開(kāi)發(fā)公司就會(huì)遭到淘汰。這又將有利于房地產(chǎn)行業(yè)的結(jié)構(gòu)優(yōu)化和調(diào)整。3.利率調(diào)整對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響

房?jī)r(jià)在短期內(nèi)受加息影響較小,但未來(lái)房?jī)r(jià)增長(zhǎng)將趨于平緩。宏觀金融政策本身的性質(zhì)決定了其真正凸現(xiàn)于經(jīng)濟(jì)發(fā)展的成效上需要相當(dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)間,2004年至今,央行連續(xù)七次小幅加息,而2006年我國(guó)固定資產(chǎn)投資價(jià)格上漲1.5%,70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格指數(shù)同比一直高于105,全年價(jià)格上漲5.5%,而且這種狀態(tài)還將繼續(xù)維持一段時(shí)間。雖然利率調(diào)整并不能直接決定房?jī)r(jià),但卻可以通過(guò)控制房地產(chǎn)的需求和供給從而影響房?jī)r(jià)。上調(diào)利率對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)意味著購(gòu)房支出的增加,這實(shí)際上是央行在削減對(duì)貸款購(gòu)房者的支持力度,降低其購(gòu)買力,而購(gòu)買力的降低必然會(huì)減少對(duì)房地產(chǎn)需求,這種對(duì)需求的抑制作用將最終決定供給,從而控制過(guò)高的房?jī)r(jià),產(chǎn)生積極的降溫作用,使房?jī)r(jià)回歸理性。

綜上所述，上調(diào)利率對(duì)抑制需求,平穩(wěn)房產(chǎn)價(jià)格會(huì)起到積極作用。有專家認(rèn)為,此次央行連續(xù)上調(diào)利率的幅度對(duì)住房消費(fèi)者的心理預(yù)警作用仍很大。雖然央行每次上調(diào)利率的幅度都不大,但是央行采取這種頻繁的利率上調(diào),表明利率再度上調(diào)的幾率非常大,從而讓消費(fèi)者產(chǎn)生對(duì)后期成本明顯增加的預(yù)期。這樣,在某種程度上是會(huì)抑制一部分普通消費(fèi)者的房產(chǎn)需求。此次利率的上調(diào),肯定會(huì)對(duì)房產(chǎn)需求者的心理產(chǎn)生影響,市場(chǎng)將出現(xiàn)短暫的觀望態(tài)勢(shì)，這一現(xiàn)象在很多大城市已經(jīng)顯現(xiàn)