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摘要：房地產(chǎn)項(xiàng)目是一項(xiàng)系統(tǒng)化、復(fù)雜化、專業(yè)化的工作，其風(fēng)險(xiǎn)和收益往往成正比。在房地產(chǎn)項(xiàng)目投資管理過(guò)程中，需加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)控制與管理。文章表述的房地產(chǎn)投資特指一般商住用地的拿地決策，具體研究房地產(chǎn)項(xiàng)目投資過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)特征，分析房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)因素，并提出對(duì)策，以供參考。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)項(xiàng)目；投資；風(fēng)險(xiǎn)因素；風(fēng)險(xiǎn)管理

1房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)的特性

1.1多樣性與組合性

房地產(chǎn)投資項(xiàng)目投資周期較長(zhǎng)，會(huì)受到外部因素的干擾，且這種干擾遠(yuǎn)大于其他投資因素，如經(jīng)濟(jì)態(tài)勢(shì)、宏觀經(jīng)濟(jì)動(dòng)向、城市需求、行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)、法律法規(guī)等，這使房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)具有多樣性與組合性特征。

1.2不確定性

房地產(chǎn)投資的周期長(zhǎng)、涉及面廣，故不確定性是其非常重要的一個(gè)特點(diǎn)。簡(jiǎn)而言之，無(wú)法準(zhǔn)確地對(duì)其進(jìn)行預(yù)估和分析。另外不可抗力和經(jīng)濟(jì)危機(jī)等因素，也會(huì)對(duì)房地產(chǎn)的投資產(chǎn)生影響，因此房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)具有不確定性。

1.3變現(xiàn)性差

在房地產(chǎn)項(xiàng)目投資建設(shè)過(guò)程中，資金需求量大且前期投入較多，而其實(shí)現(xiàn)營(yíng)收的方式較為單一，主要是通過(guò)銷售變現(xiàn)，以實(shí)現(xiàn)盈利，其與債券、股票等隨時(shí)可以變現(xiàn)的方式具有很大的差異，要想短期變現(xiàn)，很可能會(huì)造成嚴(yán)重?fù)p失，即變現(xiàn)性較差。

1.4激勵(lì)性強(qiáng)

在需求端層面，房地產(chǎn)投資依然是消費(fèi)者需求端的重要選擇。特別是在一、二線城市，項(xiàng)目周邊既有的配套，遠(yuǎn)期規(guī)劃的想象空間，依然是商品房二級(jí)市場(chǎng)的有力支撐。由此可以印證高風(fēng)險(xiǎn)行業(yè)可以帶來(lái)高利潤(rùn)的特征，一般而言，房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)也會(huì)給投資者很強(qiáng)的激勵(lì)性。

2房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生因素

2.1外部環(huán)境

房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)受到外部環(huán)境因素的影響，外部環(huán)境因素主要是指企業(yè)或項(xiàng)目以外的因素對(duì)房地產(chǎn)投資造成的影響。因?yàn)榉康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)是一個(gè)綜合性的過(guò)程，可能會(huì)受很多外部因素的干擾，主要表現(xiàn)為政策因素、需求端因素和供給端因素。（1）政策因素。國(guó)家政策對(duì)房地產(chǎn)的發(fā)展具有舉足輕重的作用，主要分為土地出讓政策、交易政策、城市規(guī)劃等。在房地產(chǎn)發(fā)展過(guò)程中，土地價(jià)格是房地產(chǎn)項(xiàng)目投資總額最重要的構(gòu)成。土地成交價(jià)不僅對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的現(xiàn)金流出產(chǎn)生重要影響，同時(shí)也影響項(xiàng)目的銷售價(jià)格預(yù)期，國(guó)家通過(guò)調(diào)整供地節(jié)奏，對(duì)土地出讓價(jià)格進(jìn)行干預(yù)，進(jìn)而影響房地產(chǎn)項(xiàng)目投資收益，與此同時(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)的交易政策也會(huì)實(shí)時(shí)受到政府的干預(yù)。比如，項(xiàng)目是否能綁定車位銷售，限購(gòu)、限貸手段，二手房交易的屆滿年限等。此外，城市規(guī)劃也是房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)的重要因素。規(guī)劃的變動(dòng)和主導(dǎo)規(guī)劃政府官員的變更，都會(huì)影響目標(biāo)項(xiàng)目在客戶心目中的價(jià)值預(yù)期。（2）需求端因素。需求端因素主要體現(xiàn)在消費(fèi)者的潛在基數(shù)、收入、消費(fèi)習(xí)慣等方面，需要房地產(chǎn)投資企業(yè)對(duì)需求端，也就是客戶做深入的分析和研究。在人口凈流入的城市、區(qū)域，就具備對(duì)商品房住宅的潛在需求量，而在人口凈流出的區(qū)域，房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)較高。居民的收入情況直接影響客戶對(duì)購(gòu)房總價(jià)的承受能力，在居民收入不高、購(gòu)買力受限的區(qū)域，房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的風(fēng)險(xiǎn)較大。（3）供給端因素。供給端因素也會(huì)對(duì)房地產(chǎn)投資產(chǎn)生一定的影響，主要由前端建設(shè)和后端銷售兩個(gè)部分組成。前端建設(shè)是房地產(chǎn)投資項(xiàng)目建設(shè)成本的主要組成部分。特別是在一些土地價(jià)格較低的三、四線城市，建設(shè)成本占總投資額的比重相對(duì)較高，而建設(shè)成本又是地產(chǎn)項(xiàng)目融資資金的主要投入項(xiàng)，也是項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)的主要管控點(diǎn)。若遇上材料價(jià)格、人工成本大幅度上漲，而當(dāng)?shù)氐姆績(jī)r(jià)增幅無(wú)法覆蓋成本的不可預(yù)見(jiàn)性增長(zhǎng)，那么房企的項(xiàng)目投資收益將難以實(shí)現(xiàn)投研預(yù)期。

2.2房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部因素

（1）房地產(chǎn)企業(yè)的戰(zhàn)略導(dǎo)向及投研從業(yè)者的素質(zhì)和研判。房地產(chǎn)企業(yè)的戰(zhàn)略導(dǎo)向及在房企中從事投研工作的人員從業(yè)素質(zhì)和研判方向，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的投資決策具有導(dǎo)向性作用。比如，在企業(yè)擴(kuò)張性戰(zhàn)略的引導(dǎo)下，項(xiàng)目的落地與投研人員的業(yè)績(jī)直接掛鉤，往往會(huì)驅(qū)動(dòng)投研從業(yè)人員過(guò)分樂(lè)觀地預(yù)測(cè)銷售的價(jià)格預(yù)期、去化周期，過(guò)分壓低建設(shè)成本、期間費(fèi)用的投入，從而造成項(xiàng)目土地受讓價(jià)格偏高，增加項(xiàng)目的整體運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。此外，在遵循穩(wěn)健型戰(zhàn)略企業(yè)從事投研工作的從業(yè)者，在多數(shù)情況下往往過(guò)分規(guī)避與風(fēng)險(xiǎn)的博弈，對(duì)未來(lái)的銷售價(jià)格預(yù)期、去化流速持保守態(tài)度，從而產(chǎn)生喪失超額投資回報(bào)機(jī)會(huì)的風(fēng)險(xiǎn)。（2）房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)自身運(yùn)營(yíng)效率的把控。房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)入實(shí)施期后，企業(yè)運(yùn)營(yíng)對(duì)投研測(cè)算的預(yù)期收益是否能實(shí)現(xiàn)，起著重要作用。如果運(yùn)營(yíng)效率較低，建設(shè)速度較慢，難以快速銷售，就可能導(dǎo)致項(xiàng)目資本金的沉淀周期較長(zhǎng)，資金利息增加，其預(yù)期收益必受到不良影響。另外，如果項(xiàng)目整體完成快速去化及交付結(jié)利，在市場(chǎng)總體上行、房?jī)r(jià)普遍上漲的前提條件下，可能會(huì)失去獲取超額回報(bào)的機(jī)會(huì)，全項(xiàng)目的銷售凈利潤(rùn)率也會(huì)受到一定的影響，但其將回籠的資金用于新的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，提高資金的利用率，其總體回報(bào)率則可能更高。

3房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)策

3.1深化項(xiàng)目分析，做實(shí)項(xiàng)目可行性分析

可行性研究分析是房地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策的重要工作，應(yīng)進(jìn)行深入的可行性研究分析，了解目標(biāo)地塊與所在城市周邊區(qū)域的地緣、經(jīng)濟(jì)關(guān)系，以及地塊現(xiàn)有配套和遠(yuǎn)期規(guī)劃的情況。同時(shí)，應(yīng)加大對(duì)市場(chǎng)環(huán)境數(shù)據(jù)的搜集力度，建立土地及房地產(chǎn)的一二級(jí)市場(chǎng)的全方位數(shù)據(jù)庫(kù)。對(duì)于需求端部分，應(yīng)著重參考目標(biāo)地塊周邊地產(chǎn)項(xiàng)目的客戶情況，結(jié)合城市居民的消費(fèi)水平、收入水平精準(zhǔn)定位目標(biāo)客戶。結(jié)合企業(yè)的產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化制訂符合市場(chǎng)定位的產(chǎn)品方案，包括戶型、面積、配比、產(chǎn)品配置標(biāo)準(zhǔn)等，深化方案的落地性。此外，對(duì)于目標(biāo)成本（建安成本、期間費(fèi)用）的把握，應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)氐膶?shí)際情況，結(jié)合公司標(biāo)準(zhǔn)化的數(shù)值做測(cè)算安排。要讓工程、成本、招采、產(chǎn)品設(shè)計(jì)、營(yíng)銷等職能部門參與項(xiàng)目的投研工作，當(dāng)項(xiàng)目取得后，各職能部門可以第一時(shí)間開(kāi)展工作，以實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目快速啟動(dòng)、快速報(bào)建，縮短項(xiàng)目前期工作時(shí)間，進(jìn)而縮短項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期，提高項(xiàng)目投資回報(bào)[1]。

3.2建立“投、建、營(yíng)”一體化的項(xiàng)目實(shí)施機(jī)制

準(zhǔn)確的可行性研究報(bào)告不僅是投資決策的重要依據(jù)，也是項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)階段的指導(dǎo)性綱領(lǐng)文件。因此，房企需要注意加強(qiáng)投資和運(yùn)營(yíng)的一體化管理。在項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)過(guò)程中，應(yīng)以可行性研究報(bào)告階段為綱，提報(bào)項(xiàng)目啟動(dòng)階段、項(xiàng)目建設(shè)預(yù)算、項(xiàng)目銷售價(jià)格測(cè)算階段的測(cè)算結(jié)果作為投評(píng)反饋依據(jù)。在項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中，應(yīng)定期將實(shí)際運(yùn)行的情況與投研階段的測(cè)算進(jìn)行評(píng)價(jià)，將投評(píng)結(jié)果的反饋與項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)的有效性責(zé)任有機(jī)結(jié)合，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的“投、建、營(yíng)”一體化。

3.3加強(qiáng)信息技術(shù)的應(yīng)用

房地產(chǎn)項(xiàng)目投資過(guò)程中應(yīng)充分利用信息化技術(shù)進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)管理，發(fā)揮信息化技術(shù)優(yōu)勢(shì)，快速獲取投資項(xiàng)目的信息和國(guó)家政策，并且運(yùn)用大數(shù)據(jù)、云計(jì)算等方式合理地進(jìn)行項(xiàng)目匹配，為投資方提供可靠的投資建議。在項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)過(guò)程中，利用信息化手段縮短審批時(shí)限，優(yōu)化審批流程，以提高審批效率及有效性。高效的審批流程能保障項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)的連貫性，從而使項(xiàng)目在運(yùn)營(yíng)過(guò)程實(shí)現(xiàn)內(nèi)生動(dòng)力的統(tǒng)一，從而實(shí)現(xiàn)投評(píng)的預(yù)期目標(biāo)。

3.4以“高周轉(zhuǎn)”的方式應(yīng)對(duì)遠(yuǎn)期風(fēng)險(xiǎn)

在國(guó)家“房住不炒”的政策下，房地產(chǎn)行業(yè)謀求“超額利潤(rùn)”的暴利時(shí)代已成為過(guò)去式，因此，項(xiàng)目快速設(shè)計(jì)、快速建設(shè)、快速銷售、快速結(jié)利的“高周轉(zhuǎn)”模式往往能將遠(yuǎn)期即將發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)降至最低。這要求房企建立“項(xiàng)目執(zhí)行效率化”的工作模式，特別是設(shè)計(jì)、招采、報(bào)建等前期工作需要在投研階段適當(dāng)介入，將運(yùn)營(yíng)階段的生產(chǎn)要素投入項(xiàng)目建設(shè)、項(xiàng)目銷售及回款中。現(xiàn)金流的快速回正不僅能使企業(yè)的投資風(fēng)險(xiǎn)得到最大程度的降低，提升資金的周轉(zhuǎn)效率，而且能為企業(yè)擴(kuò)大再生產(chǎn)、區(qū)域項(xiàng)目再投資、進(jìn)一步擴(kuò)大區(qū)域市場(chǎng)份額提供資金保障[2-3]。

3.5構(gòu)建股權(quán)合作開(kāi)發(fā)的模式以防范風(fēng)險(xiǎn)

如今，房地產(chǎn)調(diào)控力度不斷加大，一線城市的集中供地強(qiáng)度逐漸提高，房地產(chǎn)行業(yè)的行業(yè)集中度逐漸提升，對(duì)房企的資金實(shí)力、運(yùn)營(yíng)能力提出了更高的要求。一些央企、國(guó)企在集中供地下的“拿地優(yōu)勢(shì)”逐步體現(xiàn)。因此，知名度不高又注重風(fēng)險(xiǎn)把控同時(shí)自身運(yùn)營(yíng)能力較弱的房企，可以采取股權(quán)合作方式，以“聯(lián)合拿地”的模式尋求與頭部房企的合作，依托頭部企業(yè)專業(yè)化、系統(tǒng)化的投研能力，以及成熟的風(fēng)控標(biāo)準(zhǔn)、高效的操盤能力獲取投資收益。倘若將并表權(quán)交至合作方，還能規(guī)避“負(fù)債率”提高的風(fēng)險(xiǎn)。

4結(jié)束語(yǔ)

現(xiàn)階段，房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)逐步提升，因此要充分認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)投資內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)、外部風(fēng)險(xiǎn)的表現(xiàn)，并分析其原因，在投資前做好充分的投研工作，并將投研工作與運(yùn)營(yíng)工作有機(jī)結(jié)合，實(shí)現(xiàn)權(quán)責(zé)統(tǒng)一，以提升項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)效率，增強(qiáng)項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)能力，有效規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，獲取更多的投資收益。

參考文獻(xiàn)：

[1]李宏杰.房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目投資決策管理的優(yōu)化[J].山西財(cái)經(jīng)大學(xué)學(xué)報(bào),2021,43(S2):50-52.

[2]吳佳.房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的風(fēng)險(xiǎn)因素及其應(yīng)對(duì)措施[J].住宅與房地產(chǎn),2021(2):41-42.

[3]姚文博.房地產(chǎn)企業(yè)投資副中心城市風(fēng)險(xiǎn)管理研究[D].西安:西安科技大學(xué),2015.

作者:許爾東男 單位:中交（廈門）投資有限公司