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房地產(chǎn)開發(fā)機(jī)構(gòu)會(huì)計(jì)核算的主要內(nèi)容

根據(jù)企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則等規(guī)定，從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的機(jī)構(gòu)特有的一級(jí)會(huì)計(jì)科目包括開發(fā)成本、開發(fā)間接費(fèi)用、開發(fā)產(chǎn)品、出租開發(fā)產(chǎn)品、周轉(zhuǎn)房等。其產(chǎn)品成本項(xiàng)目包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)和開發(fā)間接費(fèi)用六部份。房地產(chǎn)開發(fā)機(jī)構(gòu)自行開發(fā)商品房、商業(yè)性配套設(shè)施對外銷售收入的確定是在工程已竣工且經(jīng)有關(guān)部門驗(yàn)收合格，已訂立商品房買賣合同且履行了銷售合同規(guī)定的主要義務(wù)，將開發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)上的主要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬轉(zhuǎn)移給購買方，價(jià)款已全部取得或雖部分取得但其余應(yīng)收款項(xiàng)確信能收回，與銷售房地產(chǎn)相關(guān)的成本能夠可靠計(jì)量時(shí)確認(rèn)銷售房地產(chǎn)收入的實(shí)現(xiàn)。對開發(fā)項(xiàng)目或合作項(xiàng)目的轉(zhuǎn)讓須在確認(rèn)交易能夠?qū)崿F(xiàn)的條件下，按實(shí)際收款確認(rèn)收入。房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)如果符合建造合同條件且在有不可撤銷的建造合同的情況下，也可依據(jù)建造合同準(zhǔn)則中收入確認(rèn)的原則按完工進(jìn)度法確認(rèn)收入。房地產(chǎn)開發(fā)機(jī)構(gòu)預(yù)收的購房款于開發(fā)產(chǎn)品交付前在會(huì)計(jì)上作為一項(xiàng)負(fù)債反映。但按稅法規(guī)定須在收到預(yù)收款的當(dāng)月申報(bào)繳納5%的營業(yè)稅。同時(shí)還需繳納城建稅和教育費(fèi)附加、印花稅、契稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、房產(chǎn)稅、土地增值稅等。

施工企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)時(shí)會(huì)計(jì)核算存在的問題

（一）企業(yè)對成本核算工作不重視，導(dǎo)致核算混淆。企業(yè)管理層的經(jīng)營理念最終決定了企業(yè)成敗。企業(yè)成本核算工作在企業(yè)整個(gè)會(huì)計(jì)核算工作占有極其重要位置，然而，不少施工企業(yè)兼營房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的經(jīng)營者實(shí)際上忽視了這點(diǎn)，致使施工企業(yè)內(nèi)部的成本核算機(jī)制普遍不完善，施工和房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的核算未徹底分開。主要體現(xiàn)在：1.很多施工企業(yè)管理層認(rèn)為會(huì)計(jì)核算主要目標(biāo)是為了提高資金流動(dòng)速度和使用效率、主要對象是資金運(yùn)管和管理方面；2.工程項(xiàng)目進(jìn)展程度一般只會(huì)被施工部門掌握，財(cái)務(wù)部門對成本消耗實(shí)際情況不了解，這種信息不暢的情況會(huì)導(dǎo)致企業(yè)管理者做出失敗決策，最終使企業(yè)遭受損失。（二）原始數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)不全面。企業(yè)會(huì)計(jì)核算中經(jīng)常遇到施工企業(yè)成本的原始數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)不全面，致使企業(yè)后續(xù)成本分析工作難以有效開展。如對某臺(tái)設(shè)備進(jìn)行單獨(dú)考核時(shí)，在核算中發(fā)現(xiàn)無法準(zhǔn)確獲取該臺(tái)設(shè)備的消耗數(shù)據(jù)；在對整個(gè)班組開展考核工作時(shí)也沒有詳細(xì)分解施工生產(chǎn)和消耗指標(biāo)。（三）監(jiān)督機(jī)制不健全。不少施工企業(yè)對會(huì)計(jì)核算工作的內(nèi)外部監(jiān)督機(jī)制不健全，企業(yè)內(nèi)部監(jiān)督不能有效地履行自己的責(zé)任，外部監(jiān)督體系往往只是形式上存在，致使對企業(yè)監(jiān)督?jīng)]有起到真正作用，企業(yè)會(huì)計(jì)核算工作容易失控，從而使會(huì)計(jì)工作受到影響。（四）企業(yè)會(huì)計(jì)人員素質(zhì)偏低，對房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的核算知識(shí)掌握不夠。盡管我國施工企業(yè)不斷發(fā)展成熟，會(huì)計(jì)人員不斷增加，但從業(yè)人員整體素質(zhì)并不高。企業(yè)在崗會(huì)計(jì)人員中有的未取得從業(yè)資格證，有的會(huì)計(jì)知識(shí)不能滿足現(xiàn)行工作需要，有的職業(yè)道德素質(zhì)不高，為了討好領(lǐng)導(dǎo)甚至違規(guī)制造虛假會(huì)計(jì)信息，導(dǎo)致企業(yè)的會(huì)計(jì)報(bào)表信息失真[2]。

做好施工企業(yè)和房地產(chǎn)開發(fā)機(jī)構(gòu)會(huì)計(jì)核算工作的對策

（一）轉(zhuǎn)變管理理念，堅(jiān)持分開核算，嚴(yán)格執(zhí)行各項(xiàng)核算制度。企業(yè)管理層的管理理念直接影響著企業(yè)內(nèi)控能力和各部門的協(xié)調(diào)水平。作為企業(yè)管理者要意識(shí)到成本核算對企業(yè)的意義，明確企業(yè)會(huì)計(jì)核算目標(biāo)，弄清施工企業(yè)和從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)機(jī)構(gòu)各自會(huì)計(jì)核算范圍和對象，樹立成本管理意識(shí)。企業(yè)要提高對管理制度的執(zhí)行力度，要建立完善的管理機(jī)制，各部門要促進(jìn)制度得到科學(xué)貫徹。針對建筑施工項(xiàng)目復(fù)雜性和階段性開展工作，確保核算工作的順利開展，提高核算數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確率和有效性，使各項(xiàng)管理制度得到有效實(shí)施。（二）完善各自的會(huì)計(jì)核算體系。建筑工程、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目最明顯特點(diǎn)是開發(fā)（施工）時(shí)間長，工程結(jié)算包括內(nèi)容繁多，各個(gè)工程項(xiàng)目進(jìn)度不同，往來結(jié)算頻率較大，所以，對建筑工程（房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目）的核算工作應(yīng)有更高要求。對不同的施工單位（房地產(chǎn)開發(fā)機(jī)構(gòu)）核算賬戶的設(shè)置要求應(yīng)因地制宜。工程項(xiàng)目的全部收支信息要在工程完成結(jié)算后才能核銷，對工程施工、工程結(jié)算、開發(fā)成本、開發(fā)成品、本年利潤等項(xiàng)目的具體賬戶要進(jìn)行明確；前期工作務(wù)必做到準(zhǔn)確、精細(xì)。另外，要對會(huì)計(jì)核算方法進(jìn)行規(guī)范，及時(shí)處理會(huì)計(jì)信息，對不同賬戶往來要分列出來并設(shè)置相應(yīng)的備賬簿[3]。（三）提高會(huì)計(jì)人員的專業(yè)素質(zhì)。要提高企業(yè)會(huì)計(jì)人員素質(zhì)，保證核算工作質(zhì)量。做到：①加強(qiáng)會(huì)計(jì)人員專業(yè)知識(shí)方培訓(xùn)，樹立法律意識(shí)。②組織會(huì)計(jì)人員不定期進(jìn)行建筑施工、房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的實(shí)踐和練習(xí)。③要求會(huì)計(jì)人員掌握辦公自動(dòng)化等操作工具，不斷完善會(huì)計(jì)核算體系，以適應(yīng)新時(shí)期核算工作的要求。

本文作者：白成俊作者單位：四川省建筑機(jī)械化工程公司