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摘要:本文通過(guò)對(duì)特征價(jià)格模型的深入研究,結(jié)合多種價(jià)格指數(shù)編制方法優(yōu)點(diǎn)與我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)實(shí),提出當(dāng)前國(guó)內(nèi)城市房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)的構(gòu)建方法:以加權(quán)平均法為主要形式,吸收特征價(jià)格法的基本思想對(duì)加權(quán)平均法進(jìn)行改進(jìn),剔除干擾因素,使編制出的價(jià)格指數(shù)能更好地反映房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系的變化。

關(guān)鍵詞:特征價(jià)格加權(quán)平均房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)

目前,我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)處于供求兩旺的狀態(tài)。面對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的大好形勢(shì),為了防止泡沫現(xiàn)象的發(fā)生,促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)信息的透明化是一個(gè)重要舉措。房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)是房地產(chǎn)市場(chǎng)綜合因素影響下,供求關(guān)系的直接體現(xiàn),能及時(shí)地向社會(huì)傳達(dá)市場(chǎng)信息,是房地產(chǎn)市場(chǎng)信息透明化的主要標(biāo)志。

國(guó)內(nèi)外研究現(xiàn)狀

目前,我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)的編制與既有政府主持的,也有民間承擔(dān)的。民間的房地產(chǎn)指數(shù)由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商或中介機(jī)構(gòu)編制,如中房指數(shù)(CREIS)、戴德梁行指數(shù)(DTZindex),偉業(yè)指數(shù)、中原城市指數(shù)(包括CCI和CCL)等。政府的房地產(chǎn)指數(shù)一般由房地產(chǎn)管理部門(mén)組織編制,如全國(guó)35個(gè)大中城市房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)、深圳房?jī)r(jià)指數(shù)、上海住宅預(yù)售價(jià)格指數(shù)、西安40指數(shù)等。這些價(jià)格指數(shù)的編制和使用上存在以下幾個(gè)問(wèn)題(張宏斌、賈生華,2000):指數(shù)編制過(guò)程中,板塊、片區(qū)和商業(yè)圈的劃分缺乏必要的理論依據(jù);指數(shù)的計(jì)算方法落后;價(jià)格指數(shù)的預(yù)測(cè)方法不能體現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的內(nèi)在特點(diǎn);各地編制房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)的主體不一樣,造成了數(shù)據(jù)的來(lái)源和樣本的選擇方法存在很大的差異。

國(guó)外的房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)編制方法眾多,從現(xiàn)有文獻(xiàn)來(lái)看,大致可歸納為以下幾種關(guān)鍵類(lèi)型:重復(fù)交易法、特征價(jià)格法以及混合模型方法。其中重復(fù)交易法和特征價(jià)格法是解決房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)編制中由于房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)差異、品質(zhì)差異所造成的指數(shù)偏差等問(wèn)題的較好方法,尤其是特征價(jià)格法在國(guó)外住宅價(jià)格指數(shù)的應(yīng)用中最為廣泛。然而,由于我國(guó)特殊的國(guó)情和市場(chǎng)條件,國(guó)內(nèi)目前十余種房地產(chǎn)指數(shù)的編制大多采取了理論上簡(jiǎn)單、實(shí)際編制上粗糙的加權(quán)平均法,或者是加權(quán)平均法和重復(fù)交易法相結(jié)合的不規(guī)范做法。在指數(shù)的理論和實(shí)踐中存在著指數(shù)測(cè)算方法不完善、樣本數(shù)據(jù)缺乏代表性、指數(shù)的應(yīng)用受到很大的局限等問(wèn)題。

然而,隨著我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)改革的不斷深入和國(guó)民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)步高速增長(zhǎng),我國(guó)各地房地產(chǎn)市場(chǎng)在數(shù)年內(nèi)就有了前所未有的變化和發(fā)展。在經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速、市場(chǎng)體制較完善的地區(qū)和城市,房地產(chǎn)市場(chǎng)不斷規(guī)范和成熟,市場(chǎng)交易案例逐步增多,房地產(chǎn)交易登記備案制度也逐步得以實(shí)施和完善。這樣,我國(guó)城市房地產(chǎn)指數(shù)在編制的基本理論方法上,一些城市地區(qū)已初步具備了應(yīng)用特征價(jià)格法的現(xiàn)實(shí)可行性,大量的交易案例和實(shí)際價(jià)格數(shù)據(jù)使得房地產(chǎn)各屬性與房地產(chǎn)價(jià)格關(guān)系的測(cè)算成為可能。同時(shí),由于我國(guó)目前房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然以一級(jí)市場(chǎng)(即新盤(pán)的交易)為主,大多數(shù)城市的二手房市場(chǎng)遠(yuǎn)未放開(kāi),市場(chǎng)交易資料相對(duì)來(lái)說(shuō)還是較封閉不公開(kāi),這種現(xiàn)實(shí)狀況極大地限制了重復(fù)交易法的應(yīng)用。當(dāng)然,在一些二手房市場(chǎng)較發(fā)達(dá)、市場(chǎng)基礎(chǔ)較好的個(gè)別地區(qū),如上海,可以考慮采用該方法編制房地產(chǎn)指數(shù)。此外,由于大多數(shù)地區(qū)和城市,畢竟房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)育晚、規(guī)范慢、交易少,在一定的時(shí)期內(nèi)都不一定能夠具備僅僅應(yīng)用征價(jià)格法的條件。這樣采用細(xì)分市場(chǎng)和加權(quán)平均法以及特征價(jià)格法可能對(duì)目前國(guó)內(nèi)很多亟需編制房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)的城市還是一種可行的思路。

總之,從未來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)編制的趨勢(shì)看,特征價(jià)格法因其方法的科學(xué)性和理論的完善性而具有廣闊的應(yīng)用前景,應(yīng)加強(qiáng)這方面的理論研究。此外,應(yīng)針對(duì)不同地區(qū)不同條件選擇合適的、可行的房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)編制方法。在有條件的地區(qū)、城市,可分別采取兩種以上的方法進(jìn)行房地產(chǎn)指數(shù)的編制,并進(jìn)行比較研究。

特征價(jià)格模型

房地產(chǎn)特征價(jià)格法編制房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)的理論依據(jù)源于“特征價(jià)格理論”,最早由美國(guó)經(jīng)濟(jì)學(xué)家Lancaster于1966年創(chuàng)立,其意義為每單位消費(fèi)者在追求效用極大的過(guò)程中,每增加一個(gè)單位某種屬性的消費(fèi),所愿意支付的邊際費(fèi)用。這種方法是應(yīng)用特征價(jià)格理論,運(yùn)用模型求出影響房地產(chǎn)商品價(jià)格的品質(zhì)因素所隱含的價(jià)格,并可確定每一品質(zhì)因素變動(dòng)對(duì)商品價(jià)格的影響程度。這樣即使是非同質(zhì)商品也可以在基期和報(bào)告期進(jìn)行比較。設(shè)p為房地產(chǎn)商品價(jià)格;Xi為房地產(chǎn)品質(zhì)因素;βi為各品質(zhì)因素對(duì)房地產(chǎn)商品價(jià)格的影響系數(shù);Tj為房地產(chǎn)商品在j期售出的虛擬變量,若出售Tj=1,否則Tj=0;rj為在j期出售的房地產(chǎn)商品價(jià)格變動(dòng);為隨機(jī)誤差項(xiàng)。根據(jù)特征價(jià)格理論可以建立房地產(chǎn)商品價(jià)格模型:

LnP=∑βiLnXi+∑rjTj+e(1)

通過(guò)回歸分析,以得到各期的值,利用這些數(shù)據(jù)就可以編制房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)。這種方法雖有較好的理論基礎(chǔ),但在應(yīng)用時(shí)要注意考慮這樣幾個(gè)問(wèn)題:影響房地產(chǎn)價(jià)格的特征因素有那些;房地產(chǎn)價(jià)格與這些特征因素之間的關(guān)系是什么樣的。因此,在實(shí)施時(shí),該方法需要大量的房地產(chǎn)價(jià)格資料及相應(yīng)的大量統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù),這樣有助于發(fā)現(xiàn)其中的規(guī)律,目前國(guó)外一般采用特征價(jià)格理論編制房地產(chǎn)指數(shù),使計(jì)算出來(lái)的房地產(chǎn)指數(shù)盡可能反映房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系的變化。特征價(jià)格模型的實(shí)證研究和應(yīng)用分為兩個(gè)方面:

價(jià)格指數(shù)的編制。特征價(jià)格模型最初的用途是編制價(jià)格指數(shù),即使在現(xiàn)在,特征價(jià)格模型的第一種且非常重要的用途,也還是根據(jù)數(shù)據(jù)的性質(zhì)(時(shí)間序列數(shù)據(jù)、橫截面數(shù)據(jù)、面板數(shù)據(jù))對(duì)價(jià)格指數(shù)的編制方法進(jìn)行全面改善,研究的基本目的是提高住宅價(jià)格基準(zhǔn)的精確性,一些研究還構(gòu)建了適用于特別用途的住宅價(jià)格指數(shù),如對(duì)貧困分界點(diǎn)的測(cè)量進(jìn)行改進(jìn)。

推斷特征的隱含價(jià)格和估計(jì)特征的市場(chǎng)需求。大多數(shù)研究往往把焦點(diǎn)集中在運(yùn)用模型如何求得科學(xué)合理的特征價(jià)格這個(gè)問(wèn)題上。而美國(guó)不少學(xué)者研究不同人種、社會(huì)經(jīng)濟(jì)狀況等因素對(duì)住宅價(jià)格的影響。另外,有不少學(xué)者使用特征年齡系數(shù)來(lái)測(cè)度折舊。盡管估計(jì)特征的市場(chǎng)需求存在一些困難,但還是有許多研究試圖得到單個(gè)住宅特征或特征群的需求參數(shù)(有時(shí)是供給和需求參數(shù))。

我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)的構(gòu)建

應(yīng)用特征價(jià)格模型的理論前提是市場(chǎng)均衡,在現(xiàn)實(shí)世界中滿足這一理想條件的情況不存在。但是,國(guó)內(nèi)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)育已經(jīng)為應(yīng)用特征價(jià)格模型創(chuàng)造了條件。應(yīng)用的切入點(diǎn)可以房地產(chǎn)行業(yè),因?yàn)樵趪?guó)外大約有一半多的房地產(chǎn)價(jià)格研究采用特征價(jià)格模型進(jìn)行的實(shí)證研究,這些研究為本文提供了豐富的文獻(xiàn)資料和借鑒經(jīng)驗(yàn)。此外,國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的資料收集條件已經(jīng)基本成熟,可以通過(guò)政府部門(mén)、中介機(jī)構(gòu)等各種渠道獲取市場(chǎng)資料。因此可以從以下三個(gè)方面進(jìn)行重點(diǎn)研究:一是房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)的編制;二是房地產(chǎn)評(píng)估方法的完善;三是研究環(huán)境、交通等具體因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響,這些都是可行的且具有重要的實(shí)踐意義。由于房地產(chǎn)價(jià)格特征指數(shù)法要采集大量的數(shù)據(jù),一般直接編制全國(guó)的房地產(chǎn)價(jià)格特征指數(shù)有困難,現(xiàn)以成都市房地產(chǎn)為例,探討改進(jìn)的房地產(chǎn)特征指數(shù)的實(shí)施方案。

(一)對(duì)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)作分區(qū)、分類(lèi)

這里主要是指對(duì)住宅的分類(lèi),可分為普通住宅、公寓、別墅,或分為多層、高層等,主要是使各類(lèi)之間的品質(zhì)更為接近,各類(lèi)之間的區(qū)別更大些。分區(qū)就是將城市區(qū)域劃為一個(gè)個(gè)片區(qū),劃分的原則就是保證每一個(gè)片區(qū)在環(huán)境品質(zhì)方面,如周邊學(xué)校、商業(yè)中心、醫(yī)院、周邊道路、空氣污染情況、治安環(huán)境等方面大體的相同性。在實(shí)際操作時(shí),應(yīng)邀請(qǐng)本地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)方面的專(zhuān)家,采用特爾斐法確定影響房地產(chǎn)商品價(jià)格的品質(zhì)因素。

(二)采用抽樣調(diào)查方式獲取數(shù)據(jù)

該方式能夠事先計(jì)算和控制誤差,同時(shí)還可以降低編制指數(shù)的成本。首先對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行了分區(qū)分類(lèi)后,抽樣時(shí)宜采用分層抽樣的方式。根據(jù)抽樣原理在允許誤差的情況下確定樣本數(shù)目,再根據(jù)各片區(qū)的規(guī)模及近幾年各片區(qū)的交易量來(lái)確定在每個(gè)片區(qū)抽樣的數(shù)目。

然而,在同一片區(qū)內(nèi),房地產(chǎn)商品之間僅在樓層、建筑面積、裝修程度、朝向等建筑物本身品質(zhì)方面存在不同,因此較容易應(yīng)用特征價(jià)格理論建立模型來(lái)評(píng)估這些品質(zhì)的變動(dòng)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格帶來(lái)的影響。這樣,如果同一房地產(chǎn)商品在報(bào)告期沒(méi)有交易,也可采用在同一片區(qū)有交易的房地產(chǎn)商品修正后的價(jià)格作為代替,解決了樣本前后期同一性的問(wèn)題。同時(shí)因?yàn)橥黄瑓^(qū)的環(huán)境品質(zhì)大體一致,前后期品質(zhì)的影響也可消除。這樣,在很大程度上解決了前面提到的樣本可比性和價(jià)格評(píng)估的問(wèn)題。

(三)價(jià)格指數(shù)的構(gòu)建

1.分區(qū)分類(lèi)房地產(chǎn)均價(jià)。每一個(gè)片區(qū)同一類(lèi)別的房地產(chǎn)價(jià)格保證了同質(zhì)可比性,因此可以通過(guò)計(jì)算分區(qū)分類(lèi)均價(jià):

pij’=∑p’ijsq’ijs/∑q’ijs(2)

其中:i表示片區(qū),j表示住宅類(lèi)別,s表示樣本房地產(chǎn),t表示報(bào)告期,p’ijs樣本房屋用于房地產(chǎn)指數(shù)編制的房地產(chǎn)價(jià)格,q’ijs為該房地產(chǎn)交易面積,t表示報(bào)告期,0表示基期。

2.分區(qū)分類(lèi)房地產(chǎn)指數(shù)。由于每一個(gè)片區(qū)同一類(lèi)別的房地產(chǎn)可以看作是同質(zhì)樣本,因此分區(qū)分類(lèi)房地產(chǎn)指數(shù)就相當(dāng)于個(gè)體指數(shù),其計(jì)算公式如下:

Iij=p’ij/q0ijs(3)

3.綜合指數(shù)。接下來(lái)就要采用加權(quán)的方法將分類(lèi)分區(qū)指數(shù)合成綜合指數(shù),根據(jù)需要,可以合成某一行政區(qū)指數(shù),也可以合成某一類(lèi)別指數(shù),或者合成總體綜合指數(shù)。由分區(qū)分類(lèi)指數(shù)合成綜合指數(shù),非常關(guān)鍵的是權(quán)重的選擇。權(quán)重的選擇要考慮兩方面的問(wèn)題:一是采用成交面積還是成交金額,目前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)指數(shù)較多的采用成交面積,略顯不足,有些高檔住宅成交面積雖小,但成交金額較大,在整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)中所占地位較重,這在權(quán)重中應(yīng)有反映。二是只考慮有交易的房地產(chǎn)還是考慮全部的房地產(chǎn)交易面積都會(huì)發(fā)生變化,也就意味著現(xiàn)實(shí)中的權(quán)重在每一個(gè)計(jì)算期都發(fā)生變動(dòng),因此,按基期權(quán)重計(jì)算的結(jié)果就會(huì)與實(shí)際情況出現(xiàn)偏差。有些片區(qū)經(jīng)過(guò)一段時(shí)間可能因各種原因而退出指數(shù)計(jì)算,而有些新建小區(qū)可能要成為指數(shù)計(jì)算的樣本。另外根據(jù)本地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的情況,各片區(qū)所占權(quán)重經(jīng)過(guò)一段時(shí)間也要進(jìn)行調(diào)整。這些調(diào)整間隔大約一至兩年為宜。樣本或權(quán)重調(diào)整后都要對(duì)當(dāng)期指數(shù)進(jìn)行調(diào)整,以保證指數(shù)前后的銜接。

結(jié)論

理論上,特征價(jià)格法要求房地產(chǎn)市場(chǎng)完全競(jìng)爭(zhēng)。就房地產(chǎn)市場(chǎng)而言,由于房地產(chǎn)行業(yè)具有資金密集、開(kāi)發(fā)規(guī)模大的特點(diǎn)。同時(shí),我國(guó)政府對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的管理實(shí)行嚴(yán)格的行業(yè)準(zhǔn)入制度,這樣房地產(chǎn)市場(chǎng)存在一定的進(jìn)入壁壘;而房地產(chǎn)建設(shè)投資周期長(zhǎng)的特點(diǎn)又決定了企業(yè)在退出房地產(chǎn)業(yè)時(shí)也存在一定的障礙。房地產(chǎn)企業(yè)的數(shù)目與具有完全競(jìng)爭(zhēng)行業(yè)的企業(yè)數(shù)目相比,相對(duì)而言要少得多。同時(shí),雖然房地產(chǎn)業(yè)的一個(gè)顯著特點(diǎn)是產(chǎn)異質(zhì)性,但應(yīng)該看到,在同一類(lèi)型的產(chǎn)品上,各企業(yè)提供的產(chǎn)品差別實(shí)際上并不是很大的。因此可以判定房地產(chǎn)市場(chǎng)至少不是完全競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)。

本文提出的房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)構(gòu)建方法,不僅保留了特征價(jià)格指數(shù)方法的優(yōu)點(diǎn),還充分結(jié)合了目前我國(guó)實(shí)際的情況,對(duì)于構(gòu)建適合我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格指數(shù)具有參考價(jià)值。

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