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房地產(chǎn)法論文范文第1篇

20世紀90年代中期以來，以計算機、網(wǎng)絡(luò)以及通訊技術(shù)為代表的新技術(shù)突飛猛進，深刻地改變著人類社會生產(chǎn)和生活方式，信息化帶來了技術(shù)創(chuàng)新、商務(wù)模式轉(zhuǎn)變和新的資本市場，形成了當代最先進的生產(chǎn)力，成為推動各國經(jīng)濟發(fā)展和提高綜合國力的強大動力。1991年4月以來，在信息產(chǎn)業(yè)的帶動下，美國出現(xiàn)了在低通貨膨脹率和低失業(yè)率的情況下經(jīng)濟持續(xù)、高速增長的奇跡。從我國的實際情況看，2004年初，信息產(chǎn)業(yè)部提出要走信息強國戰(zhàn)略，強調(diào)以需求為主導(dǎo)，以應(yīng)用促發(fā)展，全面提高社會開發(fā)和應(yīng)用信息資源的水平，構(gòu)建國家公共信息服務(wù)網(wǎng)。信息產(chǎn)業(yè)取得了長足的進步，已成為拉動經(jīng)濟發(fā)展的一支重要力量。20年前，順德充分發(fā)揮政策、地緣和人文優(yōu)勢，改革創(chuàng)新，勵精圖治，圍繞信息化發(fā)展制造業(yè)，形成了“以集體經(jīng)濟為主、以工業(yè)為主、以骨干企業(yè)為主”著名的順德模式，營造了一個得天獨厚的區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境。目前，順德經(jīng)濟一方面勞動密集型產(chǎn)業(yè)受到來自發(fā)展中國家和國內(nèi)其他地區(qū)的競爭壓力，競爭優(yōu)勢已不明顯；另一方面，高技術(shù)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展尚在起步階段，相對發(fā)達國家來說處于弱勢，經(jīng)濟發(fā)展具有一定的風險性和脆弱性。最近，源于美國的金融海嘯而引發(fā)的全球經(jīng)濟不景氣，給順德經(jīng)濟帶來了巨大的挑戰(zhàn)，引進信息技術(shù)，充分發(fā)揮信息產(chǎn)業(yè)的促進作用，快速提升順德產(chǎn)業(yè)的國際競爭力擺在了順德人的面前。

2順德信息產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀

近二十年來，順德信息產(chǎn)業(yè)獲得較快的發(fā)展。順德信息產(chǎn)業(yè)主要由計算機、通信設(shè)備、電子元器件、應(yīng)用電子、軟件（含嵌入式軟件）、系統(tǒng)集成與服務(wù)、信息服務(wù)業(yè)等組成。出現(xiàn)了一批如美的集團、廣東格蘭仕集團及廣東東菱凱琴集團等擁有較強信息技術(shù)的企業(yè)。2005年，國家信息產(chǎn)業(yè)部正式批準順德區(qū)設(shè)立“國家（順德）家用電子產(chǎn)品產(chǎn)業(yè)園”，目前家用電子產(chǎn)品產(chǎn)業(yè)園及順德科技園已形成產(chǎn)品制造、元器件配套及物流一條龍。

2.1產(chǎn)業(yè)發(fā)展環(huán)境日趨完善為了強化順德信息產(chǎn)業(yè)的建設(shè)，區(qū)政府及相關(guān)主管部門主持制定并下發(fā)了一系列文件，為信息產(chǎn)業(yè)的發(fā)展建造了良好的政策環(huán)境。2003年成立電子信息商會。2005年，由區(qū)政府牽頭，企業(yè)為主體建立了華南家電研究院、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)孵化基地、順德軟件園等一系列產(chǎn)業(yè)公共技術(shù)研發(fā)機構(gòu)。到目前為止，擁有中國電子信息百強企業(yè)3家，省級企業(yè)信息化試點示范企業(yè)11家，區(qū)級企業(yè)信息化工程試點示范企業(yè)50家，從事應(yīng)用軟件開發(fā)和信息服務(wù)業(yè)的企業(yè)400多家，其中產(chǎn)值超億元的軟件產(chǎn)品生產(chǎn)企業(yè)4家，有11家通過了廣東省軟件企業(yè)認定。2006年3月成立“順德軟件行業(yè)協(xié)會”，2006年11月成功舉辦“2006中國順德嵌入式系統(tǒng)應(yīng)用展示交易會暨中國嵌入式系統(tǒng)年會”。制度建設(shè)與政府支持極大地提升了順德信息產(chǎn)業(yè)的區(qū)域品牌，促進了信息產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展。

2.2產(chǎn)業(yè)鏈向高端延伸近年來，隨著嵌入式軟件業(yè)的異軍突起，形成了由基礎(chǔ)信息產(chǎn)業(yè)（或核心信息產(chǎn)業(yè)）、制造信息產(chǎn)業(yè)、信息服務(wù)業(yè)組成的信息產(chǎn)業(yè)鏈。根據(jù)順德信統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，2007年，順德地區(qū)的系統(tǒng)集成及信息服務(wù)業(yè)營業(yè)收入達35億元，同比增長12.9％；通信設(shè)備制造業(yè)實現(xiàn)銷售收入42億元，同比增長5％；應(yīng)用電子產(chǎn)業(yè)銷售收入25億元，同比增長66.67％；以電信、移動為代表的電信服務(wù)業(yè)營業(yè)收入27億元，同比增長3.85％；基礎(chǔ)元器件業(yè)銷售收入99億元，同比增長1％；計算機及外設(shè)硬件設(shè)備制造業(yè)銷售收入155億元，同比減少14.84％；家用視聽設(shè)備制造業(yè)銷售收入11億元；其他家用電子產(chǎn)品制造業(yè)產(chǎn)值6億元。數(shù)據(jù)表明，不斷走向高端技術(shù)研發(fā)為順德信息產(chǎn)業(yè)進一步發(fā)展奠定了強有力的基礎(chǔ)。

3順德信息產(chǎn)業(yè)發(fā)展存在的主要問題

盡管順德信息產(chǎn)業(yè)具備了持續(xù)發(fā)展能力，為進一步加速發(fā)展奠定了基礎(chǔ)，但與經(jīng)濟發(fā)展水平相當?shù)钠渌貐^(qū)，順德信息產(chǎn)業(yè)發(fā)展還有一定差距，存在一些不足之處，作為順德人，我們應(yīng)該居安思危，正視問題。

3.1信息產(chǎn)業(yè)仍處于價值鏈的低端從整體上看，順德電子信息企業(yè)雖然重視技術(shù)研發(fā)和技術(shù)創(chuàng)新，但由于起點較低，除個別企業(yè)和少數(shù)領(lǐng)域已具有較強的自主研發(fā)能力外，大多數(shù)企業(yè)仍然沒有掌握自主知識產(chǎn)權(quán)的核心技術(shù)，產(chǎn)品的關(guān)鍵部件仍依賴進口，無論在國際市場還是國內(nèi)市場上，主要還是依靠中低檔產(chǎn)品競爭，產(chǎn)品的利潤率較低，無法形成有效積累，由此導(dǎo)致在技術(shù)研發(fā)上投入不足，而技術(shù)研發(fā)和技術(shù)創(chuàng)新的不足又導(dǎo)致企業(yè)向高端產(chǎn)品升級的進程緩慢，贏利能力和積累能力得不到提高，這樣便形成了一個低水平循環(huán)的不利局面。就電子信息產(chǎn)業(yè)整體而言，集成電路和新型元器件的發(fā)展遠遠無法滿足下游整機行業(yè)的需求，一些關(guān)鍵件和核心技術(shù)環(huán)節(jié)上只能依賴進口，產(chǎn)業(yè)規(guī)模在短期內(nèi)很難趕上中國臺灣和韓國，更不用說趕上信息技術(shù)發(fā)展的主要西方國家了。

3.2整體科技創(chuàng)新能力不強從國際上看，美國、日本等的電子信息產(chǎn)業(yè)以知識密集型為主，掌握電子信息產(chǎn)業(yè)的技術(shù)標準和核心技術(shù)，產(chǎn)業(yè)增長動力主要來源于知識積累、信息處理和智力投資；韓國、中國臺灣地區(qū)等的電子信息產(chǎn)業(yè)以技術(shù)密集型為主，掌握了某些應(yīng)用領(lǐng)域的核心技術(shù)、關(guān)鍵技術(shù)，產(chǎn)業(yè)增長憑借主要產(chǎn)品領(lǐng)域的技術(shù)創(chuàng)新和資金投入。目前，產(chǎn)業(yè)鏈研發(fā)環(huán)節(jié)薄弱造成的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)不穩(wěn)固是順德電子信息產(chǎn)業(yè)的突出問題，電子信息產(chǎn)業(yè)核心技術(shù)的研發(fā)和知識產(chǎn)權(quán)擁有還遠遠落后于發(fā)達國家。由于大多數(shù)產(chǎn)品附加值低，使得企業(yè)無法保證對技術(shù)研發(fā)的資金投入，也沒有能力深度開拓自己的品牌。

3.3高級專業(yè)技術(shù)人才缺乏專業(yè)技術(shù)人員，特別是高層次人才，是信息技術(shù)創(chuàng)新的關(guān)鍵因素。截止到2007年，順德電子信息產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員約50萬人（含外來人員），科研人員所占比重偏低，僅為5%。根據(jù)我們的調(diào)查，順德區(qū)的信息產(chǎn)業(yè)，尤其是軟件產(chǎn)業(yè)有許多是中小企業(yè)在人才方面存在以下缺陷：一是績效考核制度不完善，加薪減薪，升職降職都憑老板一句話和當時的心情，這就會造成員工不服，只能炒老板魷魚，另謀高就，難以留住高層次人才。二是人才凝聚力不夠，高素質(zhì)人才尤其既懂管理又懂技術(shù)的復(fù)合型人才、高層次管理人才、熟悉國際規(guī)則、善于應(yīng)對國際市場競爭的人才嚴重不足。人才的缺乏嚴重地影響了順德地區(qū)電子信息產(chǎn)業(yè)的技術(shù)創(chuàng)新能力，從而影響到產(chǎn)業(yè)競爭力的整體提升。

3.4集群效應(yīng)發(fā)揮不足目前，順德的計算機及通信設(shè)備制造等信息制造業(yè)所需的關(guān)鍵零部件、重要材料和專用設(shè)備基本依賴進口，缺乏類似東莞制造那樣的本地配套能力。從信息制造業(yè)（計算機及外設(shè)，通信設(shè)備）到信息服務(wù)業(yè)（軟、硬件應(yīng)用開發(fā)商、系統(tǒng)集成商、IT產(chǎn)品商）之間各自成體系，缺乏有機銜接和密切合作，沒有形成上下游緊密聯(lián)系的產(chǎn)業(yè)鏈，企業(yè)之間與技術(shù)之間的協(xié)同能力很差。大型企業(yè)信息化應(yīng)用較為普遍，但難以形成集群效應(yīng)，在順德有“九·五”863/CIMS試點企業(yè)，有“十一五”廣東省制造業(yè)科技工程龍頭示范企業(yè)，這些企業(yè)本身擁有實力雄厚的信息中心和眾多人才，具備深入到綜合CAX/PLM/ERP并協(xié)同電子商務(wù)一體的數(shù)字化集成應(yīng)用的能力，但企業(yè)之間沒有進行很好的資源整合。另外，信息化公共平臺的應(yīng)用不平衡，鋼鐵、花卉、家電有較完善的電子交易平臺，發(fā)展健康有序，而規(guī)模較大的家具市場至今未形成與之配套的商務(wù)平臺。

4順德信息產(chǎn)業(yè)發(fā)展的對策

在世界經(jīng)濟不景氣的今天，順德要走出困境就必須針對問題，及時采取措施，充分發(fā)揮政府、企業(yè)與公共服務(wù)平臺之間的協(xié)同作用，力求以最低的成本獲得快速的發(fā)展。

4.1構(gòu)建以企業(yè)為主體，產(chǎn)學研結(jié)合的創(chuàng)新體系信息產(chǎn)業(yè)的資金投入以及技術(shù)研發(fā)離不開政府、企業(yè)和研究機構(gòu)的共同協(xié)作。一是圍繞智能家電、數(shù)字家庭、應(yīng)用電子、數(shù)控技術(shù)等關(guān)鍵領(lǐng)域，以企業(yè)為主體，建設(shè)集成電路設(shè)計公共平臺。二是增強大企業(yè)為主體的集成創(chuàng)新能力，攻克行業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵共性技術(shù)；三是充分發(fā)揮以大企業(yè)集團為基地的嵌入式公共軟件技術(shù)平臺的作用，結(jié)合家電行業(yè)的智能化、數(shù)字化、網(wǎng)絡(luò)化進行關(guān)鍵共性技術(shù)攻關(guān)；四是充分發(fā)揮該平臺的技術(shù)交流、技術(shù)外溢作用，使區(qū)內(nèi)相關(guān)企業(yè)能夠共享技術(shù)成果；五是加大粵港關(guān)鍵領(lǐng)域重點突破項目招標的支持力度，及時研究國家、省有關(guān)政策，鼓勵企業(yè)積極申報、承擔國家、省信息產(chǎn)業(yè)重大工程項目，取得自主知識產(chǎn)權(quán)，引領(lǐng)企業(yè)自主創(chuàng)新，發(fā)現(xiàn)并培育新的有發(fā)展前途的研發(fā)中心。最后，政府應(yīng)該勇于開拓，堅持技術(shù)創(chuàng)新與制度創(chuàng)新并進，規(guī)范創(chuàng)新環(huán)境，在財稅政策，激勵政策，知識產(chǎn)權(quán)保護政策等方面為信息產(chǎn)業(yè)的自主創(chuàng)新營造良好的環(huán)境和氛圍。

4.2激發(fā)中小企業(yè)的原始創(chuàng)新活力順德中小企業(yè)蘊藏著極大的原始創(chuàng)新沖勁，政府應(yīng)該充分發(fā)揮中小企業(yè)的創(chuàng)新活力，形成“一馬當先，萬馬奔騰”的局面。第一，企業(yè)應(yīng)該把握國際產(chǎn)業(yè)調(diào)整、轉(zhuǎn)移機遇，形成信息產(chǎn)業(yè)新的增長點，政府應(yīng)該密切關(guān)注“嵌入式系統(tǒng)應(yīng)用展示交易會”上已簽訂協(xié)議的項目，協(xié)調(diào)企業(yè)加強與國內(nèi)外知名企業(yè)、科研機構(gòu)、跨國公司的合作，爭取一批嵌入式系統(tǒng)技術(shù)和項目落戶順德；第二，應(yīng)該抓住廣東省“十一五”引入芯片制造業(yè)產(chǎn)業(yè)的良機，加快TFT－LCD配置產(chǎn)業(yè)發(fā)展，主動承接國際產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移；第三，加快數(shù)字家庭標準制定、技術(shù)研發(fā)與產(chǎn)業(yè)化速度，按照《廣東省數(shù)字家庭行動計劃要求》，支持順德企業(yè)積極參與數(shù)字家庭技術(shù)研發(fā)和標準制定，通過標準戰(zhàn)略占領(lǐng)產(chǎn)業(yè)高端，推動技術(shù)產(chǎn)業(yè)化。第四，加強與廣東RFID專委、粵港RFID產(chǎn)業(yè)聯(lián)盟的溝通，爭取成為全省試點，促進RFID技術(shù)在順德的應(yīng)用和推廣。

4.3建立完善的激勵機制吸引并留住人才信息產(chǎn)業(yè)是知識、技術(shù)、智力密集型產(chǎn)業(yè)，信息產(chǎn)業(yè)的競爭，歸根到底是人才的競爭。人才是構(gòu)成企業(yè)的根本，能否用好人才，能否留住需要的人才是企業(yè)人才管理的根本，也是企業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵。留住人、用好人離不開良好的物質(zhì)激勵與精神激勵，待遇問題是人才留與失的基本前提，也是人才價值的體現(xiàn)。企業(yè)要留人，就必須建立公平合理的績效考核制度，讓員工的獎與罰有章可循，在員工心中產(chǎn)生公平感。在激勵方面，不能將工資作為激勵的唯一手段，必須建立完善的，能夠?qū)崿F(xiàn)他們價值觀的激勵機制。按照馬斯洛的需求層次說，生理需求是人們最基本的需求，而自我實現(xiàn)是人們最高的精神需求。所以工資等物質(zhì)激勵是員工進行生產(chǎn)的動力，精神激勵是工作激情的來源。因此，企業(yè)應(yīng)該按照自己的實際情況建立多元化的激勵方式，包括福利計劃，股票期權(quán)，晉升機會，高水準的培訓(xùn)，出國深造等。

4.4大力發(fā)展信息服務(wù)業(yè)信息服務(wù)業(yè)在順德發(fā)展相對落后，大力推進以專業(yè)市場為主體特別是電子商務(wù)應(yīng)用等信息服務(wù)業(yè)的發(fā)展。結(jié)合順德信息服務(wù)業(yè)發(fā)展的實際：首先，為促進家具業(yè)的快速發(fā)展，政府應(yīng)該抓住樂從成為全省“專業(yè)市場電子商務(wù)試點”的機遇，建設(shè)順德家具電子商務(wù)平臺，促進家具產(chǎn)品信息的交流和商貿(mào)流通。其次，由區(qū)政府牽頭，大力發(fā)展電子商務(wù)，以行業(yè)電子商務(wù)為主題，每年舉辦1-2場論壇，進一步營造深化電子商務(wù)應(yīng)用的環(huán)境和氛圍，推動電子商務(wù)應(yīng)用，與阿里巴巴，環(huán)球資源等國內(nèi)外知名電子商務(wù)平臺合作，在第三方電子商務(wù)平臺上開設(shè)“順德制造”或“順德創(chuàng)造”，營造區(qū)域品牌，整合區(qū)內(nèi)企業(yè)抱團發(fā)展。第三，加快發(fā)展制造業(yè)，跟進廣東省“十一五”制造業(yè)信息化科技工程，重點抓好龍頭企業(yè)（美的、科達）數(shù)字化綜合應(yīng)用，推動企業(yè)繼續(xù)深入應(yīng)用CAX、PDM，MRPII、ERP、SCM、MES等技術(shù)，促進企業(yè)產(chǎn)品創(chuàng)新、管理創(chuàng)新和機制創(chuàng)新。第四，建設(shè)面向行業(yè)或面向應(yīng)用的ASP公共平臺，為中小企業(yè)提供“隨時、隨地、省力、省心、省錢”的信息化服務(wù)。第五，制訂相關(guān)政策，扶持本地軟件企業(yè)及系統(tǒng)集成商，支持大企業(yè)的信息中心企業(yè)化運作，發(fā)揮人才集中、經(jīng)驗較豐富的優(yōu)勢，為地區(qū)信息化服務(wù)業(yè)的發(fā)展提供相關(guān)支持。

4.5建立完善的風險投資體系風險投資是一種集金融、創(chuàng)新、科技、管理與市場于一體的資金運作模式。信息產(chǎn)業(yè)的風險投資在成本和收益上具有很強的不確定性，這使得風險投資評價非常困難，投資者對收益率也就抱有更高的期望。如果沒有較高投資收益率作支撐，那么信息產(chǎn)業(yè)將面臨著投資者的經(jīng)濟動力不足問題，信息產(chǎn)業(yè)的風險資金就很難到位。所以，針對順德雄厚的民間的現(xiàn)實，加快培育風險投資體系，建議政府適度介入，采取適當?shù)拇胧┫凉撛诘氖袌鍪ъ`問題：一是在起步階段為風險投資聯(lián)盟提供部分啟動資金用以支持投資基金的組建。二是采取較為優(yōu)惠的稅收政策來降低風險資本的成本。三是規(guī)范財務(wù)信息披露制度，加大風險企業(yè)的信息透明度，由政府組織對企業(yè)或項目進行評價，降低中小投資者的評價成本。四是調(diào)險資本籌集制度，吸引民間資本進入風險投資聯(lián)盟。

摘要：信息產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平的高低直接影響著各行業(yè)的效率，位居全國縣域經(jīng)濟百強前列的順德更應(yīng)該發(fā)揮信息產(chǎn)業(yè)的作用，實現(xiàn)經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展。本文結(jié)合順德信息產(chǎn)業(yè)發(fā)展的實際，在對現(xiàn)狀與問題分析的基礎(chǔ)上，進一步提出了具體對策。

關(guān)鍵詞：信息產(chǎn)業(yè)問題對策

0引言

發(fā)達國家的實踐證明信息產(chǎn)業(yè)對促進工業(yè)化有著強大的動力。信息產(chǎn)業(yè)具有很高的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度及優(yōu)化資源配置、減少資源消耗、降低環(huán)境污染等多重優(yōu)點，是帶動性極強的經(jīng)濟增長源，己成為世界各國競爭力的重要支撐。信息產(chǎn)業(yè)通過產(chǎn)業(yè)間的滲透來實現(xiàn)對其他產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)率的推動作用，信息產(chǎn)業(yè)的核心是信息技術(shù)，信息技術(shù)的應(yīng)用能夠加快改造傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)，促進產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級。在經(jīng)濟全球化的背景下，順德必須緊緊抓住發(fā)展信息產(chǎn)業(yè)的機遇，引進國外的先進技術(shù)，開發(fā)核心信息技術(shù)，推進信息化的進程，以信息化促進工業(yè)化，提升傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)，為順德的發(fā)展開辟新天地。本文結(jié)合順德信息化產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及相關(guān)理論，系統(tǒng)地研究順德發(fā)展信息化產(chǎn)業(yè)中存在的問題，在此基礎(chǔ)上得出了具體措施。

房地產(chǎn)法論文范文第2篇

關(guān)鍵詞城鎮(zhèn)；房產(chǎn)開發(fā)；土地利用；可持續(xù)發(fā)展

近年來，房地產(chǎn)業(yè)在調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、拉動內(nèi)需、擴大就業(yè)、提高人民生活水平、促進城鎮(zhèn)化等方面起到了積極的作用。改革開放后的30年中，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展幾經(jīng)波動，很不穩(wěn)定。特別是自2000年房地產(chǎn)市場回暖以來，我國房地產(chǎn)投資增長速度過快，房價持續(xù)上漲，出現(xiàn)了諸多的問題，甚至影響到經(jīng)濟發(fā)展和土地合理利用，已引起政府和社會的普遍關(guān)注?，F(xiàn)結(jié)合互助縣房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，就房產(chǎn)開發(fā)與土地保護利用闡述如下。

1城鎮(zhèn)房地產(chǎn)的現(xiàn)狀

1.1大力發(fā)展小城鎮(zhèn)，促進協(xié)調(diào)發(fā)展

城鎮(zhèn)化是擴大內(nèi)需、實現(xiàn)經(jīng)濟可持續(xù)發(fā)展的引擎，是支撐未來中國經(jīng)濟高速增長的強大動力，對于刺激消費、帶動民間投資、積極擴大內(nèi)需具有重要的戰(zhàn)略意義，將帶動房地產(chǎn)、餐飲等多個行業(yè)的發(fā)展，從而對經(jīng)濟平穩(wěn)運行產(chǎn)生積極的推動作用。

1.2住房升值快

按當前市場價值對現(xiàn)住房進行估價，2009年互助縣城鎮(zhèn)居民家庭平均每戶擁有12.9萬元的資產(chǎn)，與2006年相比，戶均住房資產(chǎn)提高了1.6倍，每1m2的價值則提高了1.4倍。在商品房價格大幅度攀升的推動下，持有一套房產(chǎn)不僅是一筆數(shù)額不菲的資金儲備，更為一些家庭投資其中帶來莫大的商機。據(jù)統(tǒng)計，有13.3%的城鎮(zhèn)居民家庭除現(xiàn)住房外還有一套住房，甚至有1.0%的家庭擁有2套及以上的住房，2項合計，擁有多套住房的戶比例達14.3%。他們的基本居住已得到滿足。之所以有越來越多的家庭能將巨大的家庭資金樂此不彼地投入其中，并成為目前部分居民家庭的重要理財渠道，關(guān)鍵在于人們通過住房購與賣的置換能為其帶來十分豐厚的經(jīng)濟回報。這種投機行為在為居民增收的同時，一定程度上也助長了住房開發(fā)的投資熱，加劇了商品房供求關(guān)系的緊張，客觀上擠占了其他社會成員改善居住條件的機會。

1.3住房建設(shè)趨向大型套房

從2009、2006年城鎮(zhèn)居民家庭戶均建筑面積結(jié)構(gòu)變化的比較中可以看出，3年內(nèi)建設(shè)的大型套房的市場投放量要遠高于中小型套房。與2006年的調(diào)查結(jié)果相比，2009年60～80m2的小型套房的戶比例基本沒有變化，80～110m2的中型套房戶卻下降了6.1%，而100m2以上的大型套房戶則快速提升了7.5個百分點。如此結(jié)果說明，在城鎮(zhèn)大型套房的供求量已大幅上漲。

2保護和合理利用土地資源中尚存的問題

一是對互助縣土地資源及后備資源的縣情認識不夠，對保護資源、合理利用、珍惜土地的重要性認識不夠[1]。二是法制意識比較淡薄，違法用地的現(xiàn)象不同程度存在。三是農(nóng)村集體土地征地補償、安置沒有完全到位，農(nóng)民合法土地權(quán)益保護有待進一步加強。四是參與競買土地的客商少，引發(fā)流拍留掛。五是催繳土地出讓金難度大。六是城鎮(zhèn)開發(fā)缺乏整體協(xié)調(diào)性和科學性，致使城鎮(zhèn)居民生活壓力增大。由于在城鎮(zhèn)快速發(fā)展的過程中，缺乏開發(fā)的整體協(xié)調(diào)性，使得城鎮(zhèn)中道路面積率低，運輸效率下降，交通事故增多；同時許多城鎮(zhèn)建筑密度過大，居住面積狹小，公共配套設(shè)施不完善，加之在城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)和再開發(fā)過程中缺乏足夠的文化、藝術(shù)、體育、娛樂設(shè)施，忽視城鎮(zhèn)的布局藝術(shù)[2]。

3加強房地產(chǎn)用地管理的措施

3.1建立供應(yīng)總量控制制度

根據(jù)縣城發(fā)展規(guī)劃和市場需求情況，每年初縣國土局、縣發(fā)改委、縣建設(shè)局對年度房地產(chǎn)開發(fā)用地擬定供地計劃，報縣政府批準后，上報省、地國土地資源主管部門備案，并將年度供地計劃通過多種途徑向社會公布，根據(jù)編制的年度供地計劃，由國土局會同相關(guān)部門組織招拍掛出讓。

3.2建立土地使用權(quán)公開交易制度

計劃出讓的土地由縣國土資源局向社會公布。房地產(chǎn)開發(fā)用地一律實行招拍掛出讓，土地交易在土地市場實行陽光化操作，從源頭上防止土地批租領(lǐng)域腐敗現(xiàn)象的發(fā)生[3]。

3.3建立集體決策制度

對房地產(chǎn)開發(fā)用地，國土局在完成土地出讓前期工作的基礎(chǔ)上，擬定土地出讓方案。涉及拍賣起叫價和掛牌起始價及招標底價，由相關(guān)部門集體決策，并將土地出讓方案報縣政府批準后向社會公告。

3.4建立土地收購儲備制度

對縣內(nèi)存量建設(shè)用地，由土地部門中心統(tǒng)一收購和回收土地，掌握調(diào)控市場的主動權(quán)，收購的土地由政府統(tǒng)一儲備、統(tǒng)一開發(fā)，按市場需求統(tǒng)一供應(yīng)。

3.5建立竣工驗收制度

對房地產(chǎn)等經(jīng)營性用地工程竣工后，國土局、建設(shè)局等部門對土地使用情況進行驗收。

4完善房地產(chǎn)開發(fā)用地儲備制度的對策

4.1合理控制土地儲備的范圍和數(shù)量

土地儲備制度是確保政府切實壟斷土地一級市場的一種管理制度。在地價上漲過快的時期，完全可以通過成立有形的土地交易市場，允許一些有閑置土地的企業(yè)上市交易[4]，這樣既可以讓閑置的土地盡快流動起來，增加土地供應(yīng)量，也可避免土地資源浪費。科學合理地確定土地儲備數(shù)量是土地儲備制度正常運行的重要保證。但土地儲備過多，會造成資金占用過多，加大土地儲備機構(gòu)的經(jīng)營風險。合理的土地儲備數(shù)量要根據(jù)土地市場供求關(guān)系來確定，而土地供求取決于社會、經(jīng)濟、政策等若干因素，要通過對相關(guān)歷史數(shù)據(jù)進行統(tǒng)計分析，設(shè)計需求預(yù)測模型，進而得出最佳土地儲備數(shù)量。

4.2加大土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)的調(diào)整力度

土地供給結(jié)構(gòu)與需求結(jié)構(gòu)的協(xié)調(diào)均衡是土地市場供求平衡的更高層次的要求。在目前出現(xiàn)地價、房價大幅上漲的情況下，土地儲備機構(gòu)不僅要根據(jù)市場的實際需要和經(jīng)濟發(fā)展實際及時地掌握土地投放總量，更要從市場細分的角度，適時調(diào)整各類不同用途的土地儲備量和供給量，化解土地市場供需失衡的矛盾[5]。當前對開發(fā)高檔商品房，不僅要從供給源頭上進行限制，還要以高地價、高稅收等手段加以限制，落實經(jīng)濟適用房、廉租房政策，對面向百姓的商品房所用土地要適當放寬，滿足居民日益增長的住房需求。在“放寬”政策的同時，要切實規(guī)范土地行政管理行為，避免土地供應(yīng)政策帶來的漏洞。

4.3建立健全相關(guān)配套的法律法規(guī)

建立健全相關(guān)配套的法律法規(guī)，用配套的法律手段解決現(xiàn)實中的問題，如公益型用地的收購與管理、原建成區(qū)的隱形土地市場問題等，同時要嚴格執(zhí)法，加大管理力度，使土地儲備工作順利進行。建立依法監(jiān)督的機制，對儲備機構(gòu)的工作進行監(jiān)督，以保障儲備目標的實現(xiàn)。應(yīng)建立土地儲備工作信息公開制度，盡量公開土地儲備機構(gòu)在土地收購、開發(fā)、儲備和出讓環(huán)節(jié)中的資料和信息，便于各方的監(jiān)督和投訴。同時，通過公開如年度土地出租、出讓計劃、一級土地市場交易資料、土地儲備數(shù)量等市場信息，建立市場信息網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，使市場經(jīng)營活動規(guī)范化，促進房地產(chǎn)開發(fā)市場的理性發(fā)展，引導(dǎo)市場化的開發(fā)商能夠根據(jù)信息進行分析預(yù)測，做出理性的投資決策。

4.4強化土地儲備管理的監(jiān)控職能

土地儲備管理監(jiān)控職能的弱化嚴重地阻礙了土地市場和房地產(chǎn)市場的健康有序發(fā)展。因此，要強化土地儲備管理的監(jiān)控職能，加強對土地使用狀況和土地價格的全程監(jiān)控和跟蹤管理。具體來講，監(jiān)控的內(nèi)容包括3個方面:一是建設(shè)用地的選址、用途是否符合城鎮(zhèn)土地利用總體規(guī)劃和城市建設(shè)規(guī)劃的要求；二是建設(shè)項目是否按法定程序和審批權(quán)限申請和審批，有無違反規(guī)定用途使用土地；三是土地利用是否按規(guī)定的進度進行建設(shè)，有無占而未用的土地；四是土地價格是否合理，是否故意抬高地價或壓低地價，是否有從事炒賣地皮的非法活動等。同時，與房地產(chǎn)管理部門密切配合，實行地價與房價的鏈接管理，杜絕房地產(chǎn)市場的不合理定價行為。

4.5重構(gòu)土地儲備的組織體系

在我國城市建立土地儲備制度的初期，分層次兩級管理模式的組織體制的運行比較順利。但隨著土地儲備制度實踐的深入，這種體系的弊端日益暴露。一方面，土地儲備機構(gòu)掛靠土地行政管理部門，接受后者的直接領(lǐng)導(dǎo)，致使其地位弱化，運作效率不高；另一方面，在土地儲備實施中需要相互配合的城市規(guī)劃、計劃、建設(shè)、財政、環(huán)保、房管等多個政府職能部門之間的責任不清，未形成協(xié)作的格局。為此，應(yīng)該對土地儲備機構(gòu)掛靠于土地行政管理部門的現(xiàn)有體系進行改革。新的組織體系既有利于提高土地儲備機構(gòu)的地位，為充分發(fā)揮其作用提供條件，也有利于各部門之間的協(xié)調(diào)。

5小結(jié)

合理利用土地資源與實現(xiàn)房產(chǎn)開發(fā)可持續(xù)發(fā)展，是辨證統(tǒng)一的，相輔相成的。無論是從國際、國內(nèi)發(fā)展的成功實踐來看，還是從實際需要來看，無不印證這樣一個道理:要實現(xiàn)房產(chǎn)開發(fā)可持續(xù)發(fā)展，必須要合理利用土地資源。在落實科學發(fā)展觀的過程中，不能顧此失彼，必須統(tǒng)籌兼顧；不能以犧牲土地資源為代價，獲得一時的經(jīng)濟發(fā)展，必須在加快經(jīng)濟發(fā)展的同時，加強土地資源保護，優(yōu)化發(fā)展環(huán)境。做到2項工作一起抓，2種成果一起要，只有這樣，才能真正實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。

6參考文獻

[1]詹莉，李保蓮.河南省新農(nóng)村建設(shè)中的土地利用問題及對策[J].河南農(nóng)業(yè)科學，2008(3):5-8.

[2]梁留科，趙新軍，吳次芳.加入WTO后的土地利用結(jié)構(gòu)調(diào)整問題[J].河南農(nóng)業(yè)科學，2002(9):47-48.

[3]路燕.合理利用土地資源促進河南現(xiàn)代農(nóng)業(yè)建設(shè)[J].河南農(nóng)業(yè)科學，2008(12):13-15.

房地產(chǎn)法論文范文第3篇

（1）房地產(chǎn)開發(fā)項目投資持續(xù)快速增長。2002年全區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)項目投資總額為14.71億元，占全市14.75%，比2001年增長20.87%，高于全市增幅近9個百分點，經(jīng)濟拉動效果顯著。其中，住宅項目完成投資9.77億元，增長25.9%，占房地產(chǎn)開發(fā)投資總額的66.41%；辦公樓、寫字樓項目完成投資0.68億元，占4.59%；商業(yè)營業(yè)用房項目完成投資3.59億元，占24.42%；其他項目完成投資0.67億元，占4.58%，投資結(jié)構(gòu)進一步優(yōu)化，產(chǎn)業(yè)帶動作用增強。

（2）商品房銷售供給兩旺。房地產(chǎn)市場隨著開發(fā)投資的快速增長，商品房銷售市場一直保持旺盛態(tài)勢。2002年全區(qū)房屋開發(fā)面積210.81萬m2，占全市總開發(fā)量的l5.02%，比2001年增長15.01%，高于全市增幅11個百分點。新開發(fā)面積96.3l萬m2，占全市的16.54%，與2001年基本持平。年竣工商品房面積70.46萬m2，占全市的12.4%，比2001年下降27.55%.其中，住宅竣工面積44.37萬m2，占全市的9.97%，比2001年下降34.41%.因土地政策的影響，房地產(chǎn)開發(fā)面積有一定下降，2003年1~6月份房地產(chǎn)開發(fā)面積為50.6萬m2，比2002年同期下降6.3%.但隨著建設(shè)用地的調(diào)整到位、土地報批周期的縮短，特別是區(qū)域城市化進程的加快，青島開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展后勁依然強勁。

（3）個人購房比例逐年上升。2002年房屋銷售面積為55.86萬m2，占全市的11.78%，比2001年增長23.09%，其中，住宅銷售面積為46.51萬m2，增長12.61%.

（4）空置房大量減少，空置率下降，保持在合理區(qū)間。從商品房空置面積看，據(jù)統(tǒng)計，空置房得到了進一步消化，全區(qū)2002年空置商品房面積為24.09萬m2，占全市的22.97%，比2001年下降了16.33%.從以上數(shù)據(jù)可以看出，近幾年青島開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)投資快速增長，供求兩旺，發(fā)展基本上是健康的。

2、青島開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)市場能保持購銷兩旺的成因

為什么青島開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)市場能保持購銷兩旺的好勢頭呢？可以從經(jīng)濟、城市化、改革、政策、企業(yè)和環(huán)境六個方面來分析其成因。

（1）經(jīng)濟因素。社會經(jīng)濟良性發(fā)展，居民收入快速提高。2003年1~10月份，青島開發(fā)區(qū)國內(nèi)生產(chǎn)總值為172.3億元，增長31.8%.其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值為2.8億元，增長3.7%；第二產(chǎn)業(yè)增加值為111億元，增長26.5%；第三產(chǎn)業(yè)增加值為58.5億元，增長46.3%.全區(qū)國民經(jīng)濟快速發(fā)展和人民收入快速提高，為房地產(chǎn)市場快速發(fā)展提供了可靠的發(fā)展基礎(chǔ)。

（2）城市化因素。城市化進程加快是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的內(nèi)在動力。青島的城市建設(shè)日新月異，近年來，抓住國家實施積極財政政策、擴大內(nèi)需的機遇，結(jié)合九五計劃所確定的發(fā)展目標和任務(wù)，重點進行主城和輔城的新區(qū)開發(fā)建設(shè)和重要基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，舊區(qū)重點進行棚戶區(qū)改造和用地調(diào)整置換，初步形成環(huán)膠灣發(fā)展組團的雛形，為實現(xiàn)遠期規(guī)劃奠定良好基礎(chǔ)。青島市委、市政府已確定了“以發(fā)展港口、海洋和旅游經(jīng)濟為主的特色經(jīng)濟，將青島的經(jīng)濟發(fā)展中心向青島開發(fā)區(qū)全面轉(zhuǎn)移”的戰(zhàn)略決策，提出“挺進西海岸，構(gòu)建青島經(jīng)濟發(fā)展重心”的戰(zhàn)略目標，這無疑說明青島開發(fā)區(qū)將是城市和經(jīng)濟發(fā)展重中之重。

（3）改革因素。住房制度改革進展順利。開發(fā)區(qū)人對住房是商品的觀念確立得比較早，商品房較早地為老百姓所接受。出售公房、建立住房公積金制度等房改措施，使城市居民進一步形成了新的住房消費觀念，也為房地產(chǎn)市場的發(fā)展提供了最初的物質(zhì)基礎(chǔ)——啟動資金和消費者。

（4）政策因素。各級政府制訂出臺的相關(guān)政策，特別是國家住房金融政策的放寬，是促進住房成為新的經(jīng)濟增長點和消費熱點的強大支撐。除了已經(jīng)出臺的相關(guān)政策外，先后還出臺了購房入戶等一系列吸引外來居民投資和居住的優(yōu)惠政策。

（5）房地產(chǎn)企業(yè)因素。主要有：

①房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)機制靈活。這幾年青島開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)經(jīng)濟中民營經(jīng)濟成份快速增長，激活了整個房地產(chǎn)市場的運行機制。房地產(chǎn)開發(fā)公司憑借靈活的機制、一絲不茍的作風和優(yōu)良的銷售業(yè)績，在市場競爭中取勝，成為全市的品牌房地產(chǎn)公司。

②房地產(chǎn)企業(yè)各方面素質(zhì)比較強。全區(qū)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)理平均年齡為44.5歲，年齡結(jié)構(gòu)較好；高級職稱占20.2%，中級職稱占62.9%；研究生學歷占2.6%，大學本科學歷占37.5%，大專學歷占49.5%.

③房地產(chǎn)企業(yè)實施“注重品質(zhì)、追求品牌”戰(zhàn)略。建設(shè)一批現(xiàn)代化、規(guī)模化、園林化、智能化、高檔次示范住宅小區(qū)，如青島開發(fā)區(qū)的天泰陽光海岸、千禧龍花園、東方花園、海韻嘉園、石雀小區(qū)等，質(zhì)量已成為房地產(chǎn)企業(yè)的生命線。

（6）環(huán)境因素。一是全國各大名牌企業(yè)紛紛落戶青島開發(fā)區(qū)，建立自己的工業(yè)園。二是保稅區(qū)的建設(shè)日趨完善，港口西移，前灣港工程不斷擴大，進出口業(yè)務(wù)量增加。如2003年1~9月份，青島市進出口總值（不含中央、省公司）為126.7億美元，比2002年同期增長26.4%.其中，出口總額73.2億美元，增長22.8%；進口總額53.5億美元，增長31.7%，極大地推動了開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)事業(yè)發(fā)展。

3、青島開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)業(yè)未來發(fā)展趨勢分析

目前，青島開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)市場的投資需求與消費要求都比較旺盛，支撐房地產(chǎn)發(fā)展的6個重要因素將依然起到重要作用。

3.1各項有利政策分析

一是國家將實行繼續(xù)擴大國內(nèi)需求、實現(xiàn)經(jīng)濟穩(wěn)定較快增長的政策。二是青島市委、市政府已確定的戰(zhàn)略決策和戰(zhàn)略目標，各大名牌企業(yè)落戶青島開發(fā)區(qū)進行現(xiàn)代化建設(shè)，國民經(jīng)濟將保持快速增長。三是住房貨幣分配將逐步推開。四是從2003年起全區(qū)將按照“統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、多元整合、組團開發(fā)”的方針，逐年將尚未實施舊村改造的近100個村莊整合為20個居住區(qū)。2003年重點啟動建設(shè)5個示范居住區(qū)，規(guī)劃總建筑面積800萬m2，其中，拍賣區(qū)商品房建筑面積500萬m2，建設(shè)周期為3~5年，每年的住宅開發(fā)面積至少100萬m2.

3.2全區(qū)住宅需求總量預(yù)測

2002年底青島開發(fā)區(qū)居民的人均住房建筑面積還不足25m2，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間依然很大。特別是隨著全區(qū)招商引資工作的進一步深入、示范居住區(qū)工程的全面啟動、海灣大橋立項待建以及大煉油項目的全面引入和迎2008年奧運因素的影響，都將極大地刺激住房消費的持續(xù)增長。預(yù)計全區(qū)房地產(chǎn)在今后10年內(nèi)仍然呈現(xiàn)快速發(fā)展趨勢，并繼續(xù)成為經(jīng)濟發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)。

2005年前青島開發(fā)區(qū)經(jīng)濟發(fā)展預(yù)測增幅為30%，2010年計劃城市化水平為85%、城區(qū)人口為60萬人，而目前全區(qū)城市化水平不到60%、城區(qū)人口不足35萬人，以每年新增人口3萬計算，平均每年需新增住房面積至少100萬m2.特別是大煉油、北海船廠、前灣港等大型區(qū)外項目的引入，以及山東科技大學、石油大學等高校的成規(guī)模遷入，都將極大地帶動商品住宅的縱深消費。根據(jù)以上分析，只要整體經(jīng)濟環(huán)境不變，正視問題，政策得當，未來三五年全區(qū)房地產(chǎn)業(yè)將繼續(xù)保持持續(xù)、快速發(fā)展。改善住房條件的要求也成為拉動房地產(chǎn)需求的主要原因之一。調(diào)查顯示，中國城鎮(zhèn)居民對住房的滿意率尚不到20%，約有48%的居民提出要在兩三年內(nèi)換購住房；已購公房用戶中有67%希望通過換購住房改善居住條件和環(huán)境，再加上還有不少的居民愿意將購房作為一種投資，囤房待沽。由此計算，青島開發(fā)區(qū)住房潛在需求量還相當大。按照2002年底全區(qū)城鎮(zhèn)人口35萬人、人均增長10m2住房面積計算，就需要增加住房近350萬m2住房面積。房屋租賃加大了對房地產(chǎn)市場的需求。2003年區(qū)內(nèi)將新增人口3萬余人，如果按照40%的人需要承租商品房、每人10m2計算的話，約需承租12萬m2.

3.3房地產(chǎn)開發(fā)存在的問題

在房地產(chǎn)持續(xù)趨熱的情況下，一定要保持清醒頭腦，要冷思考。當前存在的主要問題有：

（1）供應(yīng)結(jié)構(gòu)不盡合理，房價上漲過快。從2000年開始青島開發(fā)區(qū)商品房價格每年上漲15.6%，高房價偏離了居民的實際購買能力，制約住房消費的持續(xù)增長。房價的持續(xù)上升也增加了住房貨幣化改革的難度。

（2）房地產(chǎn)企業(yè)行為不規(guī)范，存在不少隱患。違法和違規(guī)銷售商品房、商品房面積“短斤缺兩”問題和虛假廣告問題時有發(fā)生，房地產(chǎn)投訴較多。

（3）投資擴大，風險意識不足。近幾年房地產(chǎn)發(fā)展被看好，吸引了不少企業(yè)涉足房地產(chǎn)行業(yè)，全區(qū)已擁有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)99家，其中，四級以上資質(zhì)企業(yè)僅為41家，年開發(fā)量在1萬m2以下的企業(yè)占70%以上。此外，由于當前投資渠道較少，有些人看到前段時期買房投資的人賺了錢，也紛紛加入投資房地產(chǎn)的行列。

總之，為了防止房地產(chǎn)開發(fā)中出現(xiàn)泡沫現(xiàn)象，應(yīng)做到：一是要十分珍惜房地產(chǎn)市場發(fā)展的好勢頭，堅持以人為本，以需求為中心，增大產(chǎn)業(yè)規(guī)模、提高集約化程度，使房地產(chǎn)市場持續(xù)地發(fā)展。二是要房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營行為規(guī)范，企業(yè)形象有待于進一步提升，房地產(chǎn)企業(yè)下一輪競爭將是實力和品牌的競爭。三是要整頓規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序，加強法制建設(shè)，加大執(zhí)法力度，依法查處房地產(chǎn)市場中的違法、違規(guī)行為，促進房地產(chǎn)市場健康、持續(xù)地發(fā)展。

參考文獻：

房地產(chǎn)法論文范文第4篇

一、設(shè)計階段的成本控制

1.設(shè)計方案優(yōu)化

設(shè)計方案的優(yōu)化是設(shè)計階段的首要任務(wù)，它對工程建設(shè)成本有著舉足輕重的作用。設(shè)計方案不但要考慮技術(shù)上的可行性，還要考慮經(jīng)濟上的合理性。比如在寫字樓的建筑方案設(shè)計時，通過優(yōu)化建筑造型、裝修方案、標準層面積、公共區(qū)域的布置等方案，可以最大限度地提高建筑使用率；再設(shè)備選型方面，再保證技術(shù)可行的基礎(chǔ)上，如在電梯空調(diào)弱電系統(tǒng)等方案設(shè)計時，通過合理的方案優(yōu)化，可以節(jié)省大量投資，對降低工程成本起到了事半功倍的效果。如香江國際發(fā)展有限公司開發(fā)的財富中心項目和南新倉國際大廈項目，通過對地下停車場柱網(wǎng)及交通路線的優(yōu)化設(shè)計，增加了約15%的停車位，降低了停車位的單位工程成本。在北京香江別墅項目建設(shè)過程中，通過優(yōu)化規(guī)劃方案，最大限度地利用原地形特點，規(guī)劃成獨具特色的坡地型別墅，從而減少了土方工程量，大大降低了前期“三通一平”工程的成本，并通過提高對回填土工程的技術(shù)要求，為后期的地基處理節(jié)省了投資。

2.前期造價分析

通常設(shè)計階段成本控制的具體程序是：專題調(diào)研—設(shè)計任務(wù)書—方案設(shè)計—圖紙會審。由于關(guān)注點的不同，設(shè)計單位往往對工程成本控制的重視程度不如開發(fā)單位，因此這一階段的成本控制應(yīng)該由開發(fā)單位牽頭，由設(shè)計單位來實現(xiàn)。開發(fā)單位在委托設(shè)計前，要組織力量對成本可控敏感的部分進行專題調(diào)研，通過考察相關(guān)項目、收集最新技術(shù)資料，組織專題專家會等方式，與設(shè)計單位共同完成。在確定項目技術(shù)方案的同時，確定成本控制目標。還可采用定額設(shè)計的方式，在設(shè)計任務(wù)書中，把包含成本控制內(nèi)容的意圖系統(tǒng)、明確地告知設(shè)計單位。及時組織圖紙會審，從設(shè)計、工程，銷售等多角度對設(shè)計方案進行可行性分析。據(jù)統(tǒng)計，設(shè)計費一般只相當于建筑工程總費用的1%左右，但正是這1%的設(shè)計費用決定了幾乎全部后期的工程建設(shè)費用，由此可見，設(shè)計階段的成本控制在整個項目投資中的重要性。在設(shè)計階段，造價人員的工作重點是通過造價分析，協(xié)助技術(shù)人員按技術(shù)經(jīng)濟分析方法和價值工程原理選擇最佳設(shè)計方案。

比如在中關(guān)村科技廣場21號地“中關(guān)村金融中心”項目中，由美國KPF設(shè)計公司提出了150米高雙曲面造型主塔樓方案，擔任結(jié)構(gòu)設(shè)計的美國邁進設(shè)計公司和中國建筑設(shè)計研究院提出了可滿足結(jié)構(gòu)要求的三種結(jié)構(gòu)體系。業(yè)主委托了香港威寧榭擔任造價顧問，通過對上述方案進行造價成本分析，最終選定了全鋼結(jié)構(gòu)體系，造價雖然比勁性鋼混結(jié)構(gòu)略高，但提高了使用面積，增加了樓層凈高，最大限度地實現(xiàn)了外立面造型。

二、項目建設(shè)階段的成本控制

項目建設(shè)階段的工程成本控制主要集中在招投標、合同簽署、工程變更和竣工結(jié)算四個方面。

1.采用招標方式選擇工程承包單位與材料供應(yīng)商在選擇工程項目的承包單位和材料設(shè)備的供應(yīng)商時，進行公開招投標是控制工程成本的最有效辦法。在招投標過程中，充分利用項目的規(guī)模優(yōu)勢和供應(yīng)商的自身優(yōu)勢及相互競爭、可以獲得最優(yōu)惠價格，特別是對于影響力大的重點項目，往往投標單位會根據(jù)規(guī)模效益及社會效益以低于常規(guī)造價的價格報標，同時盡量使更多的總承包商和材料供應(yīng)商入圍。

在招標過程中，工程管理部門和造價管理部門應(yīng)該仔細審閱圖紙，盡可能減少工程實施過程中的設(shè)計變更和中標單位以后的索賠機會。在評標過程中，要仔細分析各投標單位的投標文件，防止低價中標、高價索賠和不平衡報價的情況出現(xiàn)。另外還要積極鼓勵各投標單位從專業(yè)角度出發(fā)提出各種合理化建議。優(yōu)化設(shè)計方案。在本文前面提到的財富中心一期的弱電工程招標中，投標單位就提出了非常好的優(yōu)化方案，最終為項目節(jié)約了數(shù)百萬元的投資。另外，在招標過程中，可以利用群體項目開發(fā)的優(yōu)勢，確立一些長期合作的品牌和供應(yīng)商，在保證質(zhì)量的同時，提供更優(yōu)惠的價格，實現(xiàn)雙嬴。

在招標中采用工程量清單的方式是目前越來越普遍采用的一種方式，工程量清單招標有利于項目實施中進行成本動態(tài)控制。工程量清單是指按照招標文件和施工圖紙的要求與規(guī)定，依據(jù)統(tǒng)一的工程量計算規(guī)則，結(jié)合現(xiàn)行預(yù)算定額子目分項要求，將擬建工程的全部項目和內(nèi)容，按工程部位、性質(zhì)或構(gòu)件分部分項，并計算實物工程量，列成清單，作為招標文件的組成部分，供投標單位填寫單價的一種工程量計價方法。采用工程量清單的形式，對開發(fā)單位而言，首先，工程單價易與市場價進行競爭性比較，擠掉單價中的水分，堵住漏洞；其次，可控制因設(shè)計變更引起的工程價款的增加。

2.合同簽署要嚴密

簽訂規(guī)范、細致、嚴密的合同文本，是房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制的又一重點。在國際慣例中，業(yè)主常常聘請有經(jīng)驗的咨詢公司編制嚴密的招標文件、合同文本，對承包商的制約條款幾乎達到無所不包的地步，防止施工單位進場后以工期緊、場地狹小、設(shè)計選型的品牌型號不明確等為借口，進行各種各樣的索賠。如施工單位常常會在工程的后期以甲方原因誤工造成工期緊為理由，提出趕工申請，要求增加工程費用，如果合同中預(yù)告了合同報價充分考慮了工期因素，明示不論采取何種趕工措施均不再調(diào)整報價的條款，就能有效地杜絕這類費用的增長；比如在設(shè)備安裝預(yù)算中，由于不同的品牌型號價格出入很大，如果在合同中的條款及相關(guān)附件中描述模糊，就很容易在施工過程中被“偷梁換柱”，影響工程質(zhì)量和壽命，損害開發(fā)商的信譽，造成不良后果。利用好“嚴密合同條款”這一條，需要有豐富的工作經(jīng)驗，對可能發(fā)生的情況有提前的預(yù)計，在這一點上需要多借鑒國外成熟的經(jīng)驗。

目前我國已出臺了一系列建筑法律、法規(guī)和合同示范文本，但與國際標準合同文本，尤其是與國際通行的FIDIC合同文本相比，在合同的嚴謹性、合同主體的責權(quán)利方面仍存在一定差距，有必要吸收國外合同的合理部分，結(jié)合我國金融。保險、建筑法規(guī)，對現(xiàn)行的合同文本進行修訂。

3.提高工程變更的預(yù)見性

在項目建設(shè)過程中，工程變更的管理非常重要，工程管理人員和造價人員應(yīng)密切配合，嚴格控制洽商變更的發(fā)生，但由于工程項目周期長、技術(shù)復(fù)雜等特點，項目在實施過程中不可避免會發(fā)生變更。一般從成本控制角度考慮可將工程變更分為重大變更、重要變更和一般變更三類。對于大的洽商變更，必須事先做詳細的技術(shù)經(jīng)濟分析，這時要充分利用設(shè)計單位和監(jiān)理單位的技術(shù)資源，并就其對工程成本的影響做出評價，綜合各方意見后方能最后確定是否實施該洽商變更。變更設(shè)計必須在合同條款的約束下進行，任何變更不能使合同失效。變更后的單價仍執(zhí)行合同中已有的單價，如合同中無此單價或因變更帶來的變化，應(yīng)按合同條款進行估價。經(jīng)承包商提出的單價分析數(shù)據(jù)，監(jiān)理工程師審定，業(yè)主認可后，按認可的單價執(zhí)行。

4.結(jié)算審核要細致

工程竣工結(jié)算是核定建設(shè)工程造價的最終依據(jù)，也是建設(shè)項目竣工驗收后編制竣工決算和核定新增固定資產(chǎn)價值的依據(jù)。因此，這是控制工程成本的最后一關(guān)。

一般應(yīng)從以下角度控制結(jié)算工程成本：

1、核對合同條款，只有按合同要求完成全部工程并驗收合格才能列入竣工結(jié)算，并在結(jié)算過程中嚴格執(zhí)行合同約定的結(jié)算方法、計價定額、取費標準、主材價格和優(yōu)惠條款等；

2、檢查隱蔽驗收記錄，竣工結(jié)算時應(yīng)該對隱蔽工程施工記錄和驗收簽證進行檢查，手續(xù)完整，工程量與竣工圖一致，方可列入結(jié)算；

3、落實設(shè)計變更洽商，只有經(jīng)建設(shè)單位和監(jiān)理工程師審查同意、簽證的變更洽商才能列入結(jié)算；

4、按圖核實工程數(shù)量，招投標工程按工程量清單發(fā)包的，需逐一核對實際完成的工程量，然后對工程量清單以外的部分按合同約定的結(jié)算辦法與要求進行結(jié)算；

5、嚴格執(zhí)行定額單價，除包干部分外，結(jié)算單價應(yīng)按合同約定或招投標規(guī)定的計價定額與計價原則執(zhí)行，對定額單價中沒有的項目應(yīng)按相近定額進行分析換算，或提出人工，機械、材料計價依據(jù)，編制補充單價；

房地產(chǎn)法論文范文第5篇

基金是由基金發(fā)起人以發(fā)行受益?zhèn)蚬善毙问絽R集相當數(shù)量且有共同投資目的的投資者的資金，委托由投資專家組成的專門投資機構(gòu)進行分散的投資組合，投資者按出資比例分享投資收益并承擔相應(yīng)的風險。

房地產(chǎn)投資基金是以房地產(chǎn)業(yè)為投資對象，通過發(fā)行受益憑證或基金份額將投資者的資金匯集，交由房地產(chǎn)業(yè)投資專家進行專業(yè)投資的一種集合投資制度。房地產(chǎn)投資基金屬于產(chǎn)業(yè)投資基金的一種。

由于房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模大、周期長等原因，使房地產(chǎn)開發(fā)、投資所需資金巨大，普通投資者難以承付。因此需要建立房地產(chǎn)基金，由專業(yè)的房地產(chǎn)運作機構(gòu)發(fā)起，將社會上一些閑散資金集中起來，利用這種專業(yè)的運作模式，不但可以給投資者帶來較高的回報，還可以有效的回避風險。

國內(nèi)外房地產(chǎn)投資基金的比較分析

美國的房地產(chǎn)投資信托。美國的房地產(chǎn)投資信托，是指由房地產(chǎn)投資信托（REITs）機構(gòu)負責對外發(fā)行受益憑證，向投資者募集資金，并將所募集資金委托一家房地產(chǎn)開發(fā)公司負責投資標的開發(fā)、管理及未來的出售，所獲利潤由受益憑證持有人分享。其中，信托機構(gòu)、房地產(chǎn)公司、投資者是美國房地產(chǎn)投資信托的三大主體。

在美國，房地產(chǎn)投資基金一般采用的組織形式是公司型和合伙型。在資金的募集方面，一般采用的是私募的方式，對象是少數(shù)特定的投資者。在形式上，由于基金投資的資產(chǎn)流動性有限，應(yīng)采用封閉式，即規(guī)定在基金成立后一段時間內(nèi)不允許贖回。

日本信托式房地產(chǎn)的發(fā)展。日本的信托制度是從美國引進的。1902年，日本興業(yè)銀行成立后首次開辦了信托業(yè)務(wù)。1923年，日本頒布了《信托法》、《信托業(yè)發(fā)》，這兩個法律使日本信托業(yè)步入了新時期。日本以金錢信托為主，不動產(chǎn)信托雖然比重不大，但發(fā)展最快。日本的房地產(chǎn)信托是指土地及地面固定物的信托，它是以管理和出賣土地、房屋為目的的信托。日本信托式房地產(chǎn)證券化的一個最為顯著的特點是，作為委托人的業(yè)主可以不放棄土地所有權(quán)，而且不必直接準備工程費用就能達到有效利用土地的目的，并以信托分紅的形式得到長期而穩(wěn)定的收益。

我國的房地產(chǎn)投資基金。目前我國房地產(chǎn)投資基金主要表現(xiàn)為兩種形態(tài)：一是以精瑞基金、偉業(yè)資產(chǎn)、歐尚信托等為主，參照國外房地產(chǎn)投資基金中的權(quán)益型融資模式，采用投資公司形式設(shè)立并對其資產(chǎn)進行房地產(chǎn)股權(quán)組合投資。由于缺少產(chǎn)業(yè)基金法律規(guī)范和保障，多采用承受風險能力較強的私幕形式，最終以股權(quán)溢價回購方式實現(xiàn)投資者資金的增值。另一種是北國投、重慶國投、中煤信托廣泛采用的房地產(chǎn)信托基金，其運作上有“一法兩規(guī)”（信托法，信托資金管理辦法，信托投資管理辦法）約束，資金主要投向房地產(chǎn)開發(fā)中的“過橋”貸款和制定房地產(chǎn)項目的開發(fā)建設(shè)。由于投資中趨于對抗風險能力的考慮，對資金起點要求較高，期限多在1-3年，不是嚴格意義上的房地產(chǎn)投資基金，更多的表現(xiàn)為一種集合資金信托計劃。

我國發(fā)展房地產(chǎn)投資基金的意義

完善房地產(chǎn)金融市場，解決房地產(chǎn)資金供給問題。房地產(chǎn)開發(fā)具有投資大、周期長的特點，加之目前政策限制了部分銀行信貸，國內(nèi)金融體制造成了融資困難。房地產(chǎn)企業(yè)可通過獲得房地產(chǎn)投資基金的投資，拓寬融資渠道，減少對銀行貸款的依賴，降低銀行金融風險并預(yù)防和化解經(jīng)營風險。

整合提升房地產(chǎn)行業(yè)，促進優(yōu)勝劣汰，實現(xiàn)資源的優(yōu)化配置。房地產(chǎn)投資基金的投資機制能促成房地產(chǎn)投資的理性化發(fā)展，只有那些運作規(guī)范、市場前景好的房地產(chǎn)項目才能得到房地產(chǎn)投資基金的資金支持，因此，發(fā)展房地產(chǎn)投資基金在客觀上促進了房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部的結(jié)構(gòu)調(diào)整，實現(xiàn)了資源的優(yōu)化配置。

為投資者提供多元化的投資渠道，滿足大眾資本的投資需求。我國金融市場中，社會大眾資本因為投資渠道狹窄而沒有得到有效運用，而房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模大，周期長和專業(yè)性等特點，使大眾投資者難以直接進入。房地產(chǎn)投資基金這類新型投資工具的出現(xiàn)為社會大眾資本的介入房地產(chǎn)業(yè)提供了有利條件。

我國房地產(chǎn)投資基金的障礙

現(xiàn)行政策法規(guī)的障礙。自從《投資基金法》將非證券化的投資基金內(nèi)容從中剔除后，變成了《證券投資基金法》，此外私募基金合法化的問題，給房地產(chǎn)投資基金的規(guī)范和系統(tǒng)發(fā)起帶來了不確定性。同時還要面對資金的進入和退出通道、投入和產(chǎn)出的方式、時間標準等問題，這些都需要法律和法規(guī)的配套支持。

專業(yè)人才匱乏。由于房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中涉及規(guī)劃、投融資、建設(shè)、經(jīng)營、管理、評估、經(jīng)紀等眾多的專業(yè)性和對區(qū)域性知識領(lǐng)域，而我國在這些專業(yè)復(fù)合型人才缺乏。市場上的人才欠缺增加了房地產(chǎn)業(yè)投資中的風險，限制了房地產(chǎn)資金鏈的擴展和投資基金發(fā)展模式的多樣化創(chuàng)新。

投資者的自身缺陷。盡管資本市場和貨幣市場外囤積了大量場外資金，但投資者卻不敢貿(mào)然進入房地產(chǎn)市場。我國房地產(chǎn)行業(yè)會計制度的嚴重不透明和信息披露的嚴重不對稱，還有短期收益模式以及嚴重依賴銀行貸款的單一融資方式和高負債率，都使房地產(chǎn)業(yè)在與基金尤其是海外基金這一高度化和專業(yè)化的創(chuàng)新金融方式接軌方面缺乏系統(tǒng)性的準備和接口。

我國發(fā)展房地產(chǎn)投資基金的對策

健全與完善有關(guān)房地產(chǎn)投資基金的有關(guān)法規(guī)體系。目前，國內(nèi)房地產(chǎn)投資基金具有系統(tǒng)性、復(fù)雜性、綜合性的特點，涉及國民經(jīng)濟多個領(lǐng)域，需要制定和完善相應(yīng)的房地產(chǎn)投資基金法規(guī)或產(chǎn)業(yè)投資基金法規(guī)，對房地產(chǎn)業(yè)投資基金的公司設(shè)立、融資規(guī)模、財務(wù)審核、資產(chǎn)運作、稅收機制、監(jiān)管法則等方面做出細化法律規(guī)定，使房地產(chǎn)投資基金的建立和發(fā)展有法可依。

改革基金管理制度方面的問題。我國為了降低投資基金風險，保護中小投資者利益，在1997年頒布的《證券投資基金管理條例》中規(guī)定“投資于股票、債券的比例，不低于該基金資產(chǎn)總值的80%，投資國家債券的比例，不低于該基金資產(chǎn)凈值的20%”，還特別規(guī)定“禁止將基金資產(chǎn)進行房產(chǎn)投資”。但從長遠看，這些規(guī)定限制較多，必然會束縛基金的發(fā)展，也制約了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

開放房地產(chǎn)投資基金的資金源泉。從目前房地產(chǎn)投資基金的參與主體來看，我國居民現(xiàn)在高達14萬億的儲蓄存款應(yīng)該是最好的資金源泉。除此之外，借鑒國外經(jīng)驗吸收各類社會閑散游資，吸引大的投資機構(gòu)參與進來，如保險公司、社?；?、養(yǎng)老基金、民營投資機構(gòu)、個體私營業(yè)主等等，充實房地產(chǎn)業(yè)的資金基底，共同形成房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展資金的蓄水池，使各類房地產(chǎn)投資基金與銀行類金融機構(gòu)共擔房地產(chǎn)投資市場風險，共享投資收益，防止房地產(chǎn)業(yè)的泡沫與金融風險。

拓展房地產(chǎn)投資基金的市場空間。在房地產(chǎn)投資基金的資金投向上，除了現(xiàn)有的私募基金中廣泛采用的權(quán)益型投資方式外，也可將我國房地產(chǎn)二級抵押市場和三級市場中有問題的房地產(chǎn)納入資產(chǎn)運作體系，通過房地產(chǎn)業(yè)專業(yè)人士多元化經(jīng)營和基金公司堅強的資金后盾盤活這些不良資產(chǎn)，消化由于我國房地產(chǎn)業(yè)資金不足或市場化程度不夠而出現(xiàn)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展中的階段性問題。

參考文獻：

1.王洪波，劉傳葵主編.2004中國基金前沿報告[M].經(jīng)濟管理出版社，2004