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房地產(chǎn)信托管理范文第1篇

關(guān)鍵詞：REITs；國際經(jīng)驗(yàn)；監(jiān)管；建議

Abstract：The authors summarize the law frame，regulations and other policies for the protection of investors' interest of REITs in some developed countries and areas. Based on the practice and difficulties of REITs in China，the authors introduce some specific policy suggestions.

Key Words：REITs，international development，regulations，suggestions

中圖分類號(hào)：F830.8文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：B文章編號(hào)：1674-2265（2011）03-0049-04

房地產(chǎn)信托投資基金（簡稱REITs）是一種特殊的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金，一般采取股份公司或契約信托的形式，公司或受托人通過公開發(fā)行基金份額募集資金后，用之購買辦公樓、賓館、公寓、購物中心和倉庫等收入型房地產(chǎn)資產(chǎn)或進(jìn)行房地產(chǎn)抵押貸款，再交由資產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)運(yùn)作，最后將絕大部分收益分配給投資者。資產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)還可以按要求聘請外部的物業(yè)管理人負(fù)責(zé)房地產(chǎn)的維修保管及租賃管理。作為一種金融投資產(chǎn)品，REITs涉及到廣大投資者的切身利益，因此，國際上REITs的管理運(yùn)作機(jī)制十分注重維護(hù)投資者的利益。本文對國際上REITs的管理運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行了考察和總結(jié)，并結(jié)合我國實(shí)際情況進(jìn)行比較，為我國健康發(fā)展REITs提出了一些建議。

一、房地產(chǎn)信托投資基金概述

（一）REITs的基本類型

根據(jù)投資范圍的不同，可將REITs分為權(quán)益型、抵押債券投資型和混合投資型三種。其中，權(quán)益型REITs主要投資于辦公樓、賓館、公寓、購物中心和倉庫等收入型的房地產(chǎn)資產(chǎn)；抵押貸款型REITs通過發(fā)放一定期限的房地產(chǎn)抵押貸款和購買抵押證券方式獲得以房地產(chǎn)為抵押的債權(quán)①?；旌闲蚏EITs則介于兩者之間，既可以購買房地產(chǎn)資產(chǎn)，又可以發(fā)放房地產(chǎn)抵押貸款和購買房地產(chǎn)抵押債券。

（二）REITs的經(jīng)營模式

1. 美國REITs的經(jīng)營模式。美國REITs是依據(jù)公司法成立的、具備法人資格的經(jīng)濟(jì)實(shí)體，采用的是公司型封閉式結(jié)構(gòu)，其內(nèi)部組織結(jié)構(gòu)與一般股份有限公司區(qū)別不大，采用董事會(huì)領(lǐng)導(dǎo)下的經(jīng)理負(fù)責(zé)制。房地產(chǎn)投資信托證券持有人在購買證券后，不得要求從基金公司撤回基金，如需變現(xiàn)，也只能在一些二級(jí)市場買賣。這些二級(jí)市場主要有紐約證券交易所、美國證券交易所、一些地區(qū)交易所、柜臺(tái)交易市場，以及全國證券商協(xié)會(huì)自動(dòng)報(bào)價(jià)系統(tǒng)（NASDAQ）等。

2. 澳大利亞、新加坡和中國香港REITs的經(jīng)營模式。澳大利亞、新加坡和中國香港REITs采用的是信托模式，必須委任受托人和管理公司。其中，受托人負(fù)有信托責(zé)任，代表投資者利益持有相關(guān)資產(chǎn)，并監(jiān)督管理公司的經(jīng)營管理和執(zhí)行其投資指示；管理公司代表投資者利益管理相關(guān)資產(chǎn)和制定投資決策。信托模式的優(yōu)勢在于，可以從結(jié)構(gòu)上確立受托人和資產(chǎn)管理的職能，在保證REITs 的投資和收入分配策略順利實(shí)施的同時(shí)，有效地保護(hù)信托單位持有人的利益。

二、各國（地區(qū)）保障REITs投資者利益的管理框架

（一）相關(guān)法律法規(guī)完善，REITs發(fā)展得到有效規(guī)范

各國（地區(qū)）規(guī)范和促進(jìn)REITs健康發(fā)展的法律法規(guī)都十分健全，REITs的設(shè)立和運(yùn)作有法可依。美國采取了以稅收法律條款為核心的市場型模式，通過稅法確定了REITs享受稅收優(yōu)惠的條件，REITs公司則根據(jù)稅法和市場狀況，在結(jié)構(gòu)、經(jīng)營策略等方面做出相應(yīng)的投資和管理決策；澳大利亞、新加坡和中國香港的立法借鑒了美國稅法中規(guī)定的條件，通過專項(xiàng)的立法（修改投資、信托等有關(guān)法律或新建法令）提出了與美國相類似的監(jiān)管要求，對REITs的設(shè)立、結(jié)構(gòu)、收入、分配及投資資產(chǎn)、份額轉(zhuǎn)讓交易與贖回等事項(xiàng)制定了法律硬性規(guī)定（見表1）。

美國、澳大利亞、中國香港、新加坡的證券監(jiān)管法律也十分完善。證券市場的組織結(jié)構(gòu)、上市制度、交易制度、投資稅制、信息披露、股東保護(hù)措施等各方面法律規(guī)定，有效促進(jìn)了REITs在證券市場交易流通，并保證了投資者的利益。

（二）REITs的投資經(jīng)營活動(dòng)受到嚴(yán)格限制，收益穩(wěn)定

為有效控制REITs的投資風(fēng)險(xiǎn)，保持其收益穩(wěn)定性，各國都對REITs的投資經(jīng)營活動(dòng)進(jìn)行了嚴(yán)格限制（見表2）。

首先，各國（地區(qū)）都對REITs的投資范圍和收入進(jìn)行了嚴(yán)格規(guī)定。除符合規(guī)定的房地產(chǎn)買賣、物業(yè)管理和租賃以及證券投資外，REITs只能投資于辦公樓、賓館、公寓、購物中心和倉庫等收入型（Income-inducing）房地產(chǎn)資產(chǎn)或進(jìn)行房地產(chǎn)抵押貸款；還要求收入以租金或利息為主，且不能低于一定比例，不符合規(guī)定的收入需要繳稅。同時(shí)，為控制風(fēng)險(xiǎn)，新加坡和中國香港的REITs只能投資于收入型的房地產(chǎn)資產(chǎn)，不能進(jìn)行房地產(chǎn)抵押貸款；盡管美國和澳大利亞允許設(shè)立抵押貸款型REITs，但也以權(quán)益型REITs為主。實(shí)際上，1968-1974年期間抵押貸款型REITs曾在美國經(jīng)歷過快速的發(fā)展，但隨著1973年辦公樓市場轉(zhuǎn)弱，開始因貸款呆壞賬的大量出現(xiàn)而全面崩潰，投資者虧損慘重。

其次，REITs經(jīng)營管理必須為被動(dòng)性經(jīng)營，只能提供符合要求的服務(wù)。經(jīng)營的被動(dòng)性指投資者并不實(shí)質(zhì)參與經(jīng)營管理，而僅僅被動(dòng)的獲得租金、利息、分紅所得等收入。在美國，被動(dòng)性經(jīng)營表現(xiàn)為REITs只能從事符合規(guī)定的房地產(chǎn)買賣、物業(yè)管理和租賃、維修、房地產(chǎn)開發(fā)、抵押、證券投資等業(yè)務(wù)，否則就不能享受免繳所得稅的優(yōu)惠。

再次，各國（地區(qū)）REITs的分紅比例都很高，投資者可獲得穩(wěn)定的收益。例如，美國、新加坡和中國香港都對REITs明確規(guī)定了強(qiáng)制分紅比例，其中，美國要求不低于95%，新加坡和中國香港都要求不低于90%；盡管澳大利亞未明確規(guī)定強(qiáng)制分紅比例，但一般都會(huì)將100%的應(yīng)稅利潤以股利形式分配給投資者。

（三）明確相關(guān)從業(yè)機(jī)構(gòu)及人員的責(zé)任，嚴(yán)格任職條件

REITs的營運(yùn)業(yè)績與市場價(jià)值除受房地產(chǎn)市場整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境的影響外，投資對象選擇不當(dāng)、投資時(shí)機(jī)把握不好或管理不善等原因都可能造成房屋出租率下降、營運(yùn)成本增加或抵押貸款拖欠，因此，相關(guān)從業(yè)機(jī)構(gòu)及人員的投資和管理水平十分關(guān)鍵。各國都明確規(guī)定了REITs主要從業(yè)機(jī)構(gòu)及人員應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任和任職條件。

1. 公司或受托人。美國REITs一般采用股份公司形式。董事會(huì)是公司的管理機(jī)構(gòu)，董事會(huì)并不直接參與公司經(jīng)營，而是負(fù)責(zé)REITs的投資策略和監(jiān)督指導(dǎo)企業(yè)的業(yè)務(wù)運(yùn)作；董事由股東選舉產(chǎn)生，不僅需要具有三年以上房地產(chǎn)管理經(jīng)歷，還要求現(xiàn)在和過往兩年內(nèi)，與REITs的發(fā)起人、投資顧問和附屬機(jī)構(gòu)沒有任何直接或間接利益關(guān)系。

澳大利亞、新加坡和中國香港的REITs在架構(gòu)上必須采取信托形式，并委任監(jiān)管機(jī)構(gòu)認(rèn)可的受托人。受托人負(fù)有信托責(zé)任，以信托形式代表持有人利益持有相關(guān)資產(chǎn)，并監(jiān)督管理公司的活動(dòng)是否符合相關(guān)要求。在新加坡，受托人必須獨(dú)立于基金管理公司，其資本金不得低于100萬新加坡元，主要人員必須具有信托專業(yè)經(jīng)驗(yàn)。在中國香港，受托人必須為符合要求的銀行或信托公司，資本不低于100萬港元或等值外幣，從業(yè)人員還需具有REITs運(yùn)作的專業(yè)技能和從業(yè)經(jīng)驗(yàn)。同時(shí)，要求受托人必須獨(dú)立于管理公司；受托人須在已委任新的受托人和受監(jiān)管部門批準(zhǔn)后才可退任，且必須在新的委托人到位后才可生效。

為全面合理評估所持房地產(chǎn)項(xiàng)目的價(jià)值，受托人還須按規(guī)定委任獨(dú)立的物業(yè)估值機(jī)構(gòu)對REITs的房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行估值。物業(yè)估值機(jī)構(gòu)應(yīng)在REITs收購或出售房地產(chǎn)項(xiàng)目以及發(fā)行新的份額時(shí)，制定針對性的物業(yè)估值報(bào)告，估值方法和估值報(bào)告內(nèi)容都須遵照有關(guān)規(guī)定。

2. 管理公司。REITs管理公司的管理職責(zé)包含資產(chǎn)管理和物業(yè)管理兩個(gè)方面。各國綜合考慮這兩方面的要求，有針對性地對管理公司的從業(yè)資格提出要求。管理公司在資產(chǎn)管理和物業(yè)管理方面必須具備符合要求的人力和資金資源、專業(yè)知識(shí)和內(nèi)部監(jiān)控系統(tǒng)，從業(yè)人員應(yīng)具有充足的經(jīng)驗(yàn)，以便有效執(zhí)行其職責(zé)，為REITs提供全面的管理服務(wù)。同時(shí)，由于管理質(zhì)量對于REITs的業(yè)績至關(guān)重要，REITs的持有人必須擁有對管理公司進(jìn)行適當(dāng)程度監(jiān)督的權(quán)利，一般允許持有人通過投票辭退表現(xiàn)欠佳的基金經(jīng)理，關(guān)聯(lián)交易也必須經(jīng)持有人批準(zhǔn)后才可進(jìn)行。

美國REITs的經(jīng)營管理由董事會(huì)聘請內(nèi)部或外部的管理公司進(jìn)行，前者CEO由董事會(huì)任命，后者則相對獨(dú)立。在澳大利亞、新加坡和中國香港，REITs必須聘請獨(dú)立的外部資產(chǎn)管理公司進(jìn)行管理。新加坡對管理公司或管理人員的基本要求是，應(yīng)具有相當(dāng)?shù)牡禺a(chǎn)投資管理經(jīng)驗(yàn)。主要條件是：（1）管理公司有5 年以上地產(chǎn)基金管理經(jīng)驗(yàn)；（2）在托管人同意的前提下任命有5年以上地產(chǎn)投資或地產(chǎn)投資咨詢經(jīng)驗(yàn)的顧問；（3）雇傭有5 年以上地產(chǎn)投資或地產(chǎn)投資咨詢經(jīng)驗(yàn)的人員。中國香港證監(jiān)會(huì)的要求比新加坡要嚴(yán)格一些，目前只接受獲牌照的管理公司，還要求管理公司擁有兩名至少具備5 年的投資管理及/或物業(yè)投資組合管理方面可追溯紀(jì)錄（可考慮私募基金經(jīng)驗(yàn)）的負(fù)責(zé)人員，且其中1人必須全職監(jiān)督管理公司的資產(chǎn)和物業(yè)業(yè)務(wù)；自身履行物業(yè)管理職責(zé)的REITs還必須擁有專門負(fù)責(zé)物業(yè)管理職能的主要人員，該主要人員必須持有管理房地產(chǎn)項(xiàng)目的專業(yè)資格，同時(shí)至少具備5 年地產(chǎn)物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)。

最后，為確保管理公司具備足夠的資源和專業(yè)知識(shí)以滿足監(jiān)管機(jī)構(gòu)和證券交易所的相關(guān)要求，管理公司還需聘請委托上市人及財(cái)務(wù)顧問和會(huì)計(jì)師事務(wù)所等專業(yè)中介機(jī)構(gòu)。這些中介服務(wù)機(jī)構(gòu)也需要具備足夠的專業(yè)能力和從業(yè)經(jīng)驗(yàn)。

三、我國健康發(fā)展REITs所面臨的困難

（一）相關(guān)法律法規(guī)空白，推出REITs面臨法律障礙

REITs的發(fā)展需要完善的法律體系提供規(guī)范以及保障，而我國REITs相關(guān)的法律法規(guī)還是一片空白， REITs的推出尚存在法律障礙。例如，我國目前還未出臺(tái)產(chǎn)業(yè)投資基金法，只能通過私募基金形式設(shè)立。另外，我國REITs在證券法、公司法以及稅法、會(huì)計(jì)法規(guī)中尚沒有關(guān)于REITs的相關(guān)內(nèi)容，形成了法律瓶頸。例如，國際上普遍給予REITs的稅收優(yōu)惠，但我國在信托法律體系中并沒有相配套的稅法和會(huì)計(jì)制度法規(guī)，因此，REITs設(shè)立后將面臨雙重征收所得稅和營業(yè)稅問題，難以體現(xiàn)REITs產(chǎn)品的優(yōu)勢。同時(shí)，由于我國房地產(chǎn)市場經(jīng)歷近年來的價(jià)格暴漲，蘊(yùn)含的風(fēng)險(xiǎn)也很大，若草率大規(guī)模推出REITs產(chǎn)品，很可能會(huì)在證券市場投機(jī)合力作用下使房地產(chǎn)市場風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步集聚，并擴(kuò)散到證券市場，形成證券市場新的重大風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)，損害廣大投資者利益。

（二）符合投資要求的房地產(chǎn)資產(chǎn)資源稀缺

與國外相同，我國投資者也希望分享房地產(chǎn)快速增長的成果，投資需求十分旺盛。由于REITs產(chǎn)品的資金門檻低，收益可觀穩(wěn)定，因此，若能在國內(nèi)推出與國外REITs相同的產(chǎn)品，必將受到國內(nèi)投資者的追捧。

可惜的是，依托國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)難以推出與國外相同的REITs基金產(chǎn)品。一方面，在我國房地產(chǎn)市場供給結(jié)構(gòu)中，具有獨(dú)立產(chǎn)權(quán)的住宅居于主導(dǎo)地位，而符合REITs主要投資范圍的成熟商業(yè)地產(chǎn)和出租型公寓則十分稀缺，REITs推出后很可能面臨缺乏適宜投資對象的難題。2000年以來，我國每年竣工的商品房面積80%是住宅，其中適于出租的小戶型公寓又很少；而商業(yè)地產(chǎn)盡管在近兩年開始逐步興起，但空置率很高，缺乏成熟的項(xiàng)目。另一方面，由于國內(nèi)各城市租金收益率普遍不高，即使能夠找到適宜的投資對象，也難以保證收益率對投資者具有足夠吸引力。

（三）缺乏專業(yè)管理機(jī)構(gòu)和從業(yè)人員

目前，我國尚缺乏房地產(chǎn)基金成功運(yùn)作所必需的大量專業(yè)管理機(jī)構(gòu)和從業(yè)人員。我國國內(nèi)的房地產(chǎn)項(xiàng)目普遍存在缺乏專業(yè)管理機(jī)構(gòu)的問題，投資和物業(yè)出租經(jīng)營等方面的管理能力較差；同時(shí)，我國現(xiàn)有房地產(chǎn)信托從業(yè)人員中真正熟悉金融市場運(yùn)作和房地產(chǎn)投資及運(yùn)作的專業(yè)人才并不多，難以承擔(dān)發(fā)展REITs大任，這是因?yàn)槲覈F(xiàn)有房地產(chǎn)信托主要向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供委托貸款，而國外成熟REITs則主要進(jìn)行股權(quán)投資，兩者差距甚遠(yuǎn)。

四、政策建議

（一）加強(qiáng)環(huán)境建設(shè)，為推出REITs提供條件

要完善REITs的法律體系，必須將法律制定工作細(xì)化、完備化。首先，應(yīng)進(jìn)一步完善《公司法》或制定專門針對投資基金發(fā)展的《投資公司法》、《投資顧問法》，并制定房地產(chǎn)投資信托基金的專項(xiàng)管理法規(guī)，提出REITs的設(shè)立條件、投資渠道、投資比例等監(jiān)管要求，強(qiáng)調(diào)各參與方的資格和責(zé)任，使我國的房地產(chǎn)投資信托基金開始就以較規(guī)范的形式發(fā)展。其次，還應(yīng)當(dāng)對《稅法》進(jìn)行修訂，給予REITs稅收優(yōu)惠，以解決雙重征收所得稅和營業(yè)稅的問題，為其發(fā)展創(chuàng)造良好的稅收環(huán)境。最后，應(yīng)當(dāng)加快證券市場立法建設(shè)，在發(fā)行審核和上市監(jiān)管等方面，對REITs資產(chǎn)要求、結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)、參與方的職責(zé)等進(jìn)行專項(xiàng)監(jiān)管，為REITs提供一個(gè)良好有序的市場環(huán)境。

應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)REITs相關(guān)機(jī)構(gòu)的培育，尤其是管理公司和估值機(jī)構(gòu)。加強(qiáng)從業(yè)人員的培育工作，提高房地產(chǎn)信托業(yè)的知識(shí)水平和能力，為REITs的推出準(zhǔn)備既懂房地產(chǎn)專業(yè)知識(shí)、又掌握投資銀行業(yè)務(wù)和相關(guān)法律法規(guī)的復(fù)合型人才。

（二）可在具備條件的地方先行試點(diǎn)

可以考慮在具備條件的地方先行試點(diǎn)，同時(shí)在試點(diǎn)過程中不斷修訂完善相關(guān)法律法規(guī)，并加強(qiáng)證券市場建設(shè)和提高監(jiān)管水平，待條件成熟并積累一些經(jīng)驗(yàn)后再正式推出。同時(shí)，由于我國缺乏成功操作經(jīng)驗(yàn)，試點(diǎn)的 REITs規(guī)模不宜太大，期限也不宜過長，應(yīng)以10―15年的中期為宜，基金類型也應(yīng)以權(quán)益型為主。在資金籌集上，REITs應(yīng)以私募為主，且資金來源應(yīng)主要來自保險(xiǎn)基金、養(yǎng)老基金等機(jī)構(gòu)投資者。

注：

①需要指出的是，抵押貸款型REITs只向成熟物業(yè)提供抵押貸款，獲取相關(guān)手續(xù)費(fèi)及貸款利差。

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房地產(chǎn)信托管理范文第2篇

REIT是英文“Real Estate Investment Trust”的縮寫(復(fù)數(shù)為REITs)，我國內(nèi)地譯為“房地產(chǎn)投資信托”或“房地產(chǎn)投資信托基金”。亞洲一些國家從2000年開始效仿美國允許設(shè)立REITs，但名稱有所差異：日本和臺(tái)灣省稱為“不動(dòng)產(chǎn)投資信托”；香港特區(qū)稱為“房地產(chǎn)投資信托基金”。這種差異源自各國及各地區(qū)對地產(chǎn)行業(yè)的用詞習(xí)慣，也因?yàn)镽EITs實(shí)質(zhì)上是一種投資于房地產(chǎn)的基金形式。具體而言，REITs是一種以發(fā)行收益憑證的方式匯集特定多數(shù)投資者的資金，由專門投資機(jī)構(gòu)進(jìn)行房地產(chǎn)投資經(jīng)營管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托基金。

二、REITs發(fā)展的國際經(jīng)驗(yàn)

1、嚴(yán)格的法律規(guī)范與監(jiān)管

如美國規(guī)定，房地產(chǎn)投資信托須有股東人數(shù)與持股份額方面的限制，以防止股份過于集中；每年90％以上的收益要分配給股東；其籌集資金的大部分須投向房地產(chǎn)方面的業(yè)務(wù)，75％以上的資產(chǎn)由房地產(chǎn)、抵押票據(jù)、現(xiàn)金和政府債券組成；同時(shí)至少有75％的毛收入來自租金、抵押收入和房地產(chǎn)銷售所得。

2、不斷進(jìn)行改革創(chuàng)新

隨著市場環(huán)境的變化，REITs也處于不斷的發(fā)展變革中。如所有權(quán)形式的改革，從權(quán)益型發(fā)展到抵押型、混合型，專業(yè)化程度在不斷提高，同時(shí)也提高了管理效率和營運(yùn)能力。就稅收方面的法律而言，76、86、93、97、99、01年美國一直在有關(guān)的稅法上調(diào)整。每一次稅法的變化都為美國的房地產(chǎn)投資信托資金從創(chuàng)新上開拓了新的途徑。

3、專業(yè)人員的介入

投資對象選擇不當(dāng)、投資時(shí)機(jī)把握不好或者是管理不善等原因，都有可能造成房屋出租率的下降、營運(yùn)成本的增加或貸款償還的拖欠，進(jìn)而影響到房地產(chǎn)投資信托的營運(yùn)業(yè)績與市場價(jià)值。為此房地產(chǎn)投資信托常聘請專業(yè)顧問公司和經(jīng)理人員來負(fù)責(zé)公司的日常事務(wù)與投資運(yùn)作，并實(shí)行多樣化投資策略，選擇不同地區(qū)和不同類型的房地產(chǎn)項(xiàng)目及業(yè)務(wù)。通過集中專業(yè)管理和多元組合投資，有效降低投資風(fēng)險(xiǎn)，取得較高投資回報(bào)。

4、機(jī)構(gòu)投資者的廣泛參與

1981年美國機(jī)構(gòu)投資者持有的份額是10%，到1999年上升到39%，表明機(jī)構(gòu)投資者越來越關(guān)注REITs。機(jī)構(gòu)的廣泛參與可促進(jìn)REITS股票價(jià)格的形成，提高公司的社會(huì)知名度和投資者認(rèn)可的程度，同時(shí)也能相應(yīng)提高其績效。

三、對我國發(fā)展REITs的建議

第一，加強(qiáng)法律法規(guī)建設(shè)。從性質(zhì)上講，真正的REITs屬于投資于房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)投資基金。顯然，我國有必要盡快出臺(tái)《產(chǎn)業(yè)投資基金法》，否則就難以設(shè)立真正意義上的REITs。就設(shè)立抵押型REITs而言，我國在利用信托投資公司進(jìn)行住房抵押貸款證券化過程中，政府需修改《公司法》、《證券法》、《企業(yè)債券管理?xiàng)l例》等法律法規(guī)，或頒布資產(chǎn)證券化的專門法規(guī)，否則抵押貸款證券化相關(guān)法規(guī)的缺失將是設(shè)立抵押型REITs的重要障礙。此外，設(shè)立REITs的相關(guān)上市法規(guī)和稅收優(yōu)惠措施的缺乏也將會(huì)限制REITs在我國的發(fā)展。

第二，積極培育機(jī)構(gòu)投資者。在美國房地產(chǎn)投資信托基金的資金來源中很大一部分是機(jī)構(gòu)投資者的資金，像保險(xiǎn)基金、養(yǎng)老基金等機(jī)構(gòu)投資者，資金量大而且信息靈通，投資技術(shù)高，能夠?yàn)榉康禺a(chǎn)投資信托基金提供穩(wěn)定的資金。可我國目前還沒有真正意義上的機(jī)構(gòu)投資者，這對于權(quán)益型有限期、自我償付式REITs的發(fā)展非常不利，所以加快培育機(jī)構(gòu)投資者勢在必行。

第三，完善人才培養(yǎng)和信息公開化制度。加強(qiáng)房地產(chǎn)投資信托基金的人才培養(yǎng)，需要盡快建立起一支既精通基金業(yè)務(wù)、又了解房地產(chǎn)市場且熟悉業(yè)務(wù)運(yùn)作的專門管理人才隊(duì)伍。與此同時(shí)，還須積極促進(jìn)基金業(yè)務(wù)所必不可少的律師、會(huì)計(jì)師、審計(jì)師、資產(chǎn)評估師等服務(wù)型人才的隊(duì)伍建設(shè)。從國外基金市場發(fā)展看，信息越公開，基金市場越發(fā)達(dá)。因此，要盡可能使各類信息及時(shí)、準(zhǔn)確地傳遞給信息需求者，促使大家在信息公開情況下，從事房地產(chǎn)投資信托基金的運(yùn)作以促進(jìn)我國房地產(chǎn)投資信托基金的順利發(fā)展。

房地產(chǎn)信托管理范文第3篇

關(guān)鍵詞：信托產(chǎn)業(yè)基金房地產(chǎn)煤炭

作者簡介：馬亞明，男，1973年10月出生，經(jīng)濟(jì)學(xué)博士，天津財(cái)經(jīng)大學(xué)金融系副教授，曾長期任職于國內(nèi)知名的保險(xiǎn)公司和信托公司，主要研究方向：國際投資、金融工程、信托理論與實(shí)務(wù)。

產(chǎn)業(yè)投資基金是一個(gè)與證券投資基金相對應(yīng)的概念，是以個(gè)別產(chǎn)業(yè)為投資對象，以追求長期收益為目標(biāo)，屬成長及收益型投資基金。在西方國家，“產(chǎn)業(yè)投資基金”相當(dāng)于“有組織的私人股本市場”（Organizedprivateequitymarket），它與“天使資本”（Angelcapital）和“非正式私人股本市場”（Informalprivateequitymarket）相對應(yīng)。國內(nèi)尚未出臺(tái)相關(guān)的產(chǎn)業(yè)投資基金的法律法規(guī)，因此，國內(nèi)還沒有出現(xiàn)嚴(yán)格意義上的產(chǎn)業(yè)基金。但作為對產(chǎn)業(yè)基金的試點(diǎn)，目前國務(wù)院已經(jīng)批準(zhǔn)設(shè)立渤海產(chǎn)業(yè)基金，該基金規(guī)模預(yù)計(jì)在200億元，而且總理在批示中明確指示：“在試點(diǎn)中完善產(chǎn)業(yè)基金的制度建設(shè)”，這標(biāo)志著產(chǎn)業(yè)基金在我國即將迎來良好的發(fā)展機(jī)遇。信托回歸主業(yè)后，成為了我國金融市場上一道亮麗的風(fēng)景線，自2002年7月18日至今，全國共發(fā)行了上千只信托產(chǎn)品，在基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、房地產(chǎn)開發(fā)、信貸資產(chǎn)證券化等領(lǐng)域發(fā)揮了重要的作用，產(chǎn)業(yè)基金業(yè)務(wù)作為信托公司的本源業(yè)務(wù)，理所當(dāng)然應(yīng)該大力拓展。

一、信托公司拓展產(chǎn)業(yè)基金業(yè)務(wù)的必要性

（一）產(chǎn)業(yè)基金是最典型的信托業(yè)務(wù)

《信托投資公司管理辦法》規(guī)定：信托投資公司可以直接發(fā)起、設(shè)立、管理各種投資基金。事實(shí)上，投資基金是名副其實(shí)的信托業(yè)務(wù)，也是最高級(jí)、最典型、最具前景的信托業(yè)務(wù)。產(chǎn)業(yè)基金作為投資基金的一種形式，當(dāng)然也是信托公司的最典型的業(yè)務(wù)之一。與銀行、保險(xiǎn)公司、證券公司相比，信托公司的最大缺陷在于沒有專屬性的業(yè)務(wù)領(lǐng)域，這也是信托沒有獲得產(chǎn)業(yè)化發(fā)展而真正成為四大金融支柱之一的重要原因。但由于信托公司既有融資功能，又有范圍廣闊的投資功能（既能投資資本市場，又能投資貨幣市場，還能投資實(shí)業(yè)市場），目前是惟一能夠綜合利用金融市場、連通產(chǎn)業(yè)與金融市場的金融機(jī)構(gòu)，因此，設(shè)立和運(yùn)作產(chǎn)業(yè)基金完全有可能成為信托公司的專屬業(yè)務(wù)。

（二）有利于信托公司培育核心盈利模式

目前，各信托投資公司都將資金信托業(yè)務(wù)作為其業(yè)務(wù)拓展的突破口。但資金信托業(yè)務(wù)在政策上受到諸多的約束，如5萬元和200份合同的限制，從當(dāng)前的政策環(huán)境來看，信托公司很難將資金信托業(yè)務(wù)做大。因此，資金信托業(yè)務(wù)不可能成為信托公司的核心盈利手段。況且，信托公司收取的管理費(fèi)和傭金都很低，僅為1％左右，要在資金信托市場獲利一億，則資金信托的總規(guī)模至少要達(dá)到100億，而這對于現(xiàn)階段以區(qū)域化戰(zhàn)略為主的信托公司來說，似乎有點(diǎn)可望而不可及。反觀產(chǎn)業(yè)基金，可獲取的利潤空間則要大得多。按照國外創(chuàng)業(yè)公司（產(chǎn)業(yè)投資基金）2.5%的管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，產(chǎn)業(yè)投資基金只要做到10個(gè)億的規(guī)模，就能獲得2500萬元的利潤，而這還不包括公司自有資金投入產(chǎn)業(yè)基金后的股權(quán)變現(xiàn)收益。事實(shí)上，信托公司作為產(chǎn)業(yè)基金的發(fā)起人，投入一部分資金，然后通過私募的方式募集一定規(guī)模的社會(huì)資金，組建不同投資目的的產(chǎn)業(yè)基金等，分類選擇行業(yè)好、市場前景好及運(yùn)作規(guī)范的未上市企業(yè)進(jìn)行股權(quán)投資，待被投入企業(yè)上市后觀條件轉(zhuǎn)讓投資股權(quán)或通過分紅能使公司獲取穩(wěn)定收益。

二、運(yùn)用信托平臺(tái)發(fā)展產(chǎn)業(yè)基金的可行性

1、信托制度提供了發(fā)展產(chǎn)業(yè)投資基金所必須的基礎(chǔ)法規(guī)制度安排

所謂投資基金，是指按照共同投資、共享收益、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的基本原則和股份有限公司的某些原則，運(yùn)用現(xiàn)代信托關(guān)系的機(jī)制，以信托基金方式將各個(gè)投資者彼此分散的資金集中起來以實(shí)現(xiàn)預(yù)期投資目的的投資組織制度。

信托金融平臺(tái)憑借其廣泛的信托融投資方式、財(cái)產(chǎn)登記、破產(chǎn)隔離三大法律制度規(guī)定，可以有效的化解產(chǎn)業(yè)基金存在的風(fēng)險(xiǎn)。信托公司作為營業(yè)性的信托機(jī)構(gòu)，其存在的根本價(jià)值，在于能夠?qū)V泛的社會(huì)資金，通過特定的規(guī)則（信托制度）和載體（具體信托業(yè)務(wù)形態(tài)）轉(zhuǎn)化為社會(huì)發(fā)展和經(jīng)濟(jì)建設(shè)所需的投資資本。而且，信托公司的制度基礎(chǔ)、運(yùn)作方式、轉(zhuǎn)化效果等，與其他金融機(jī)構(gòu)相比，還具有其特點(diǎn)與優(yōu)勢：產(chǎn)業(yè)市場的直接投資業(yè)務(wù)，既符合信托行業(yè)的功能定位，又能體現(xiàn)出信托制度優(yōu)勢，發(fā)揮信托公司運(yùn)作領(lǐng)域廣泛、手段靈活的業(yè)務(wù)特點(diǎn)。而其最佳業(yè)務(wù)載體，正是產(chǎn)業(yè)投資信托基金，產(chǎn)業(yè)投資信托基金以產(chǎn)業(yè)市場為投資目標(biāo)，以資本市場為根基，隨著產(chǎn)業(yè)投資信托基金的發(fā)展，以其為主業(yè)的信托公司所具有的金融功能將得以有效發(fā)揮，在國民經(jīng)濟(jì)和金融市場中的獨(dú)特地位將得到充分體現(xiàn)。

2、信托公司為產(chǎn)業(yè)基金的資金募集提供了豐富渠道

信托投資在現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)生活中是以靈活、多樣和適應(yīng)性強(qiáng)的融資能力著稱的。根據(jù)《信托投資公司管理辦法》第三章第二十一條，信托公司可以申請受托經(jīng)營資金信托業(yè)務(wù)；受托經(jīng)營動(dòng)產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)及其他財(cái)產(chǎn)的信托業(yè)務(wù)；受托經(jīng)營國家有關(guān)法規(guī)允許從事的投資基金業(yè)務(wù)；經(jīng)營企業(yè)資產(chǎn)的重組、購并及項(xiàng)目融資、公司理財(cái)、財(cái)務(wù)顧問等中介業(yè)務(wù)；財(cái)產(chǎn)的管理、運(yùn)用與處分等多種業(yè)務(wù)。信托業(yè)務(wù)的多樣性和在國民經(jīng)濟(jì)各個(gè)領(lǐng)域的滲透性，為信托公司提供了強(qiáng)大的資金融通功能。信托公司豐富的融資渠道為信托公司作為發(fā)起人設(shè)立產(chǎn)業(yè)基金提供了籌集資金的便利。

3、信托公司的混業(yè)模式豐富了產(chǎn)業(yè)投資基金的手段

信托投資公司接受客戶的委托代為辦理經(jīng)濟(jì)事務(wù)，是信托投資系統(tǒng)的一大功能。信托公司綜合具有投資管理公司、銀行和租賃公司等所具有的眾多功能，信托公司所擁有的多樣的資產(chǎn)管理和處置等多種混業(yè)手段為產(chǎn)業(yè)基金廣泛的開展業(yè)務(wù)，進(jìn)行多樣的投資組合提供了可能。

4、信托公司的組織機(jī)構(gòu)設(shè)置為實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)基金的功能提供了保障。

由于產(chǎn)業(yè)投資基金主要從事實(shí)業(yè)投資，收益主要來自于投資后的長期分紅，信托公司既可以通過發(fā)行信托計(jì)劃募集資金，又具備實(shí)業(yè)投資和資本經(jīng)營經(jīng)驗(yàn)，作為產(chǎn)業(yè)基金發(fā)起人和重大決策承擔(dān)者最為合適。

產(chǎn)業(yè)基金通常涉及基金公司、基金管理人、基金托管人等三個(gè)當(dāng)事人，其中基金公司主要是在資金募集成功后負(fù)責(zé)資金擴(kuò)募和收益分配，以及對基金管理人和托管人進(jìn)行管理；基金管理人主要負(fù)責(zé)制定投資方案并實(shí)施，并對所投資企業(yè)進(jìn)行監(jiān)督和參與管理；基金托管人負(fù)責(zé)保管所托管基金的全部資產(chǎn)，執(zhí)行基金管理人發(fā)出的投資指令，監(jiān)督基金管理人的投資運(yùn)作等。而信托公司、信托經(jīng)理和托管部則可以實(shí)現(xiàn)上述三類角色功能。信托公司所轄信托業(yè)務(wù)部主要負(fù)責(zé)信托設(shè)計(jì)與實(shí)施、募集資金、信托資金運(yùn)作與管理；信托經(jīng)理作為每個(gè)信托項(xiàng)目的日常管理人從設(shè)計(jì)、發(fā)行和跟蹤管理擔(dān)負(fù)不可推卸的責(zé)任；托管部負(fù)責(zé)信托資金和財(cái)產(chǎn)的托管。并且信托制度下特殊的帳戶管理以及引入銀行作為資金托管人為煤炭產(chǎn)業(yè)信托基金的安全運(yùn)用奠定了基礎(chǔ)。因此，信托公司的機(jī)構(gòu)設(shè)置為實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)基金的功能提供了可能。

三、信托公司拓展產(chǎn)業(yè)基金的模式

在產(chǎn)業(yè)基金設(shè)計(jì)結(jié)構(gòu)中，信托公司作為產(chǎn)業(yè)基金的發(fā)起人，設(shè)立產(chǎn)業(yè)基金。信托公司信托業(yè)務(wù)總部通過設(shè)計(jì)并發(fā)行集合資金信托計(jì)劃募集資金，信托公司理財(cái)中心（或投資管理總部）承擔(dān)產(chǎn)業(yè)基金管理人的指責(zé)，主要負(fù)責(zé)制定投資方案并實(shí)施，并對所投資企業(yè)進(jìn)行監(jiān)督和參與管理，商業(yè)銀行承擔(dān)基金托管人職責(zé)，負(fù)責(zé)保管所托管基金的全部資產(chǎn)。

結(jié)合信托公司對資金的安全性和盈利性的要求，目前信托公司可以在基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、能源、房地產(chǎn)等幾個(gè)行業(yè)嘗試運(yùn)作產(chǎn)業(yè)投資基金。這幾個(gè)行業(yè)也是回歸主業(yè)后信托公司重點(diǎn)拓展的領(lǐng)域（見表1）。下面以房地產(chǎn)和煤炭產(chǎn)業(yè)為例探討信托公司拓展產(chǎn)業(yè)基金的模式。

表1：2005年信托資金投向分布表

信托資金投向產(chǎn)品數(shù)量投入信托資金（億元）

基礎(chǔ)設(shè)施96115.9

房地產(chǎn)113141.6

金融9851.9

工商企業(yè)7386.6

交通2138.6

教育206.5

能源1432.3

農(nóng)林牧副55.7

醫(yī)療衛(wèi)生52.0

環(huán)保32.0

其他106.8

合計(jì)458489.9

（一）房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)基金

1、資金的籌集。信托公司向投資者（即委托人，包括國外投資者、機(jī)構(gòu)投資者、社會(huì)公眾以及其他投資者）發(fā)行不指定具體投資項(xiàng)目的房地產(chǎn)投資信托計(jì)劃，委托人交付貨幣資金并獲得信托受益權(quán)。在信托設(shè)定期內(nèi)募集的所有信托資金由受托人集合運(yùn)用，用于房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)或投資成熟的房地產(chǎn)項(xiàng)目。

2、資金的運(yùn)用。資金的運(yùn)用方式，應(yīng)打破目前信托貸款的模式，走股權(quán)投資的道路。這是信托公司防范風(fēng)險(xiǎn)的需要，單純信托貸款，信托公司對項(xiàng)目評估、管理、貸款擔(dān)保或質(zhì)押都充滿風(fēng)險(xiǎn)控制，而信托公司自己做項(xiàng)目或同有經(jīng)驗(yàn)的房地產(chǎn)公司一同投資，反而容易控制風(fēng)險(xiǎn)。（1）將信托資金以股權(quán)的形式投資于未上市的房地產(chǎn)公司；（2）與一些專業(yè)性房地產(chǎn)公司合作共同出資組建房地產(chǎn)項(xiàng)目公司，進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目的直接開發(fā)；（3）投資于實(shí)物性的資產(chǎn)，一種是較成熟的房地產(chǎn)項(xiàng)目（例如：寫字樓、娛樂中心、購物中心等等），投資這種項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)較小、經(jīng)營收入也較穩(wěn)定。第二種是一些地區(qū)受經(jīng)濟(jì)衰退影響賤賣的房地產(chǎn)，購買這些房產(chǎn)之后，根據(jù)當(dāng)時(shí)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r的需要，對這些房地產(chǎn)進(jìn)行改建，使其具有更有價(jià)值的用途以取得一定的經(jīng)營收入，例如可選擇一些賤賣的房地產(chǎn)，并將其改建成購物中心、小型超市、倉庫等新形式租給固定的承租人以獲得經(jīng)營收入。第三種是爛尾樓等房地產(chǎn)不良資產(chǎn)項(xiàng)目，利用合作伙伴的專業(yè)優(yōu)勢和信托公司自身的資金優(yōu)勢將不良資產(chǎn)變成優(yōu)良資產(chǎn)。

3、信托收益的實(shí)現(xiàn)。信托資金收益的實(shí)現(xiàn)主要有以下幾種方式：一是將所持房地產(chǎn)公司股權(quán)出售給第三方，使資金得以迅速套現(xiàn)，用以返還信托本金和支付信托收益；二是在房地產(chǎn)項(xiàng)目完成后，用所獲得的利潤返還信托本金和支付信托收益；三是繼續(xù)持有被投資企業(yè)的股權(quán)和所購買的房產(chǎn)，以分紅收入和資產(chǎn)的經(jīng)營收入（如租金）作為信托收益的來源。

圖1：房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)基金的操作模式

（二）煤炭產(chǎn)業(yè)基金

信托公司作為煤炭產(chǎn)業(yè)基金的發(fā)起人，認(rèn)購一部分基金份額，其他基金份額由普通投資者認(rèn)購，其中普通投資者為優(yōu)先受益人，獲得固定收益，基金發(fā)起人為一般受益人，獲得股權(quán)分紅。受托人（信托公司）將把煤炭產(chǎn)業(yè)信托基金的資金運(yùn)用于收購受托人認(rèn)可的未上市煤炭產(chǎn)業(yè)公司的股權(quán)，取得控股地位，并通過其他融資方式，如銀行貸款、引進(jìn)戰(zhàn)略投資者等來提高資金的使用效率。投資過程中的閑散資金只能存于銀行或用于購買國債、金融債券等有價(jià)證券。具體投資對象可由受托人按下述標(biāo)準(zhǔn)選定：（1）四證俱全：包括探礦、采礦、生產(chǎn)、安全許可證。（2）生產(chǎn)設(shè)計(jì)能力：生產(chǎn)設(shè)計(jì)潛力在30萬噸/年以上，個(gè)別礦要達(dá)到120萬噸。（3）產(chǎn)權(quán)要清晰：目前為股份有限公司或者改制后達(dá)到公司制要求。信托收益的主要來源如下：（1）所收購的煤炭產(chǎn)業(yè)公司的股權(quán)分紅；（2）溢價(jià)出售煤炭企業(yè)股權(quán)或者將一系列煤炭企業(yè)捆綁上市，獲得的收益；（3）煤礦所對應(yīng)的采礦權(quán)的溢價(jià)轉(zhuǎn)讓的收益；（4）通過組合投資，確保收益的穩(wěn)定型。煤炭產(chǎn)業(yè)信托基金投資于一系列滿足受托人條件的煤炭企業(yè)，取得這些煤炭企業(yè)的控股權(quán)。

圖2：煤炭產(chǎn)業(yè)基金的操作模式

四、兩種模式的比較及其需要說明的問題

由于《產(chǎn)業(yè)基金法》尚未頒布，上文所述的兩種產(chǎn)業(yè)基金還不是嚴(yán)格意義上的產(chǎn)業(yè)基金，而是在目前的政策環(huán)境下，信托公司利用自身的制度優(yōu)勢可以拓展的一種準(zhǔn)產(chǎn)業(yè)基金業(yè)務(wù)。事實(shí)上，它們是現(xiàn)有集合資金信托產(chǎn)品的一種突破和創(chuàng)新，這主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：（1）融資型信托向投資型信托轉(zhuǎn)變，由單純貸款信托向股權(quán)投資信托轉(zhuǎn)變；（2）由確定項(xiàng)目信托向非指定項(xiàng)目型信托轉(zhuǎn)變；（3）引入商業(yè)銀行作為托管機(jī)構(gòu)，完善了信托的治理機(jī)構(gòu)，加強(qiáng)了風(fēng)險(xiǎn)管理；（4）投資者從社會(huì)公眾轉(zhuǎn)向機(jī)構(gòu)投資者為主；（5）信托期限由短期轉(zhuǎn)向中長期，信托規(guī)模擴(kuò)大，可設(shè)為10億元左右；（6）信托收益從預(yù)期收益率的模式向收益率不固定的模式轉(zhuǎn)變；（7）信托公司由單純的受托人向受托人和信托共同受益人轉(zhuǎn)變。

上述兩種準(zhǔn)產(chǎn)業(yè)基金的共同點(diǎn)是都采取的是股權(quán)投資和多項(xiàng)目的形式，這也是產(chǎn)業(yè)基金的基本特征。目前絕大多數(shù)信托計(jì)劃都是單一的信托計(jì)劃針對單一的項(xiàng)目，無法通過組合投資的方式來有效分散投資的風(fēng)險(xiǎn)，這不符合“不要把所有的雞蛋放在一個(gè)籃子里”的投資定律。目前信托公司只能選擇低風(fēng)險(xiǎn)或幾乎無風(fēng)險(xiǎn)的項(xiàng)目進(jìn)行投資，這在項(xiàng)目的選擇上就存在較大的難度，而且也難免會(huì)有一些項(xiàng)目運(yùn)作不成功。因此信托公司迫切需要改變這種單一的信托計(jì)劃僅針對單一的項(xiàng)目的狀況，設(shè)計(jì)更靈活的、更標(biāo)準(zhǔn)的金融產(chǎn)品，如產(chǎn)業(yè)基金。由于房地產(chǎn)行業(yè)與煤炭產(chǎn)業(yè)的行業(yè)差別，兩種產(chǎn)業(yè)基金的設(shè)計(jì)模式也有一定的差異。由于能源的不可再生性和我國國民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長及電力、冶金、建材對煤炭行業(yè)的拉動(dòng)作用，煤炭行業(yè)未來幾年將保持良好的發(fā)展態(tài)勢，行業(yè)整體收益率將保持在一個(gè)較穩(wěn)定水平，行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)較小，因此，在煤炭產(chǎn)業(yè)基金的設(shè)計(jì)中，我們引入優(yōu)先受益權(quán)的概念，由基金發(fā)起人（信托公司）承擔(dān)主要風(fēng)險(xiǎn)，這樣設(shè)計(jì)，一方面是因?yàn)樾磐泄居心芰Τ袚?dān)并不會(huì)太大的行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，另一方面也有利于吸引外部投資者。而房地產(chǎn)是一個(gè)高風(fēng)險(xiǎn)、高收益的行業(yè)，按照目前信托公司的實(shí)力，還難以獨(dú)立承擔(dān)投資的風(fēng)險(xiǎn)，因此，在房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)基金的設(shè)計(jì)中，我們沒有設(shè)計(jì)差別受益權(quán)，而是由信托公司與外部投資者共同承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，共同分享收益。此外，房地產(chǎn)項(xiàng)目的利潤主要在于前期開發(fā)，因此房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)基金的資金主要用于創(chuàng)建新的項(xiàng)目公司，通過開發(fā)項(xiàng)目獲取收益，而煤炭產(chǎn)業(yè)的利潤主要在于煤炭的開采和深加工，因此煤炭產(chǎn)業(yè)基金的資金主要用于收購現(xiàn)有的煤礦和現(xiàn)有的煤炭深加工企業(yè)。

通過信托的模式運(yùn)作產(chǎn)業(yè)基金，信托公司的主要功能表現(xiàn)在：發(fā)行信托憑證，募集資金，投資企業(yè)，持有被投資企業(yè)股權(quán)，通過企業(yè)的分紅獲得應(yīng)返還給受益人的信托收益，從而有效搭建起一個(gè)資金市場和產(chǎn)業(yè)市場的橋梁。但從現(xiàn)有的政策環(huán)境和市場環(huán)境來看，信托公司發(fā)展產(chǎn)業(yè)基金業(yè)務(wù)還存在一定的制約因素，如公眾投資群體尚未成熟、募集資金規(guī)模問題、流動(dòng)性問題。這些問題的解決，一方面期待《產(chǎn)業(yè)基金法》的早日頒布，另一方面信托公司也要積極采取對策，如針對流動(dòng)性問題，信托公司在設(shè)計(jì)準(zhǔn)產(chǎn)業(yè)基金產(chǎn)品可采取以下措施：（1）設(shè)計(jì)開放式的概念，在基金中準(zhǔn)備一部分資金用于對受益權(quán)的贖回，該部分資金在遵循安全性和流動(dòng)性原則的基礎(chǔ)上，進(jìn)行存放銀行、國債投資、國債回購、同業(yè)拆放等運(yùn)作。（2）信托公司與產(chǎn)權(quán)交易所合作，建立受益權(quán)轉(zhuǎn)讓平臺(tái)，受益人可以自由轉(zhuǎn)讓其擁有的信托受益權(quán)。（3）在收購資產(chǎn)時(shí)，優(yōu)先考慮一些極有可能上市的公司的股權(quán)。（4）為柜臺(tái)交易創(chuàng)造便利條件。

總之，產(chǎn)業(yè)基金的發(fā)展是一個(gè)趨勢，但由于立法的缺失，大規(guī)模的產(chǎn)業(yè)基金推出還有一定的障礙。信托公司應(yīng)該利用獨(dú)特的制度優(yōu)勢拓展準(zhǔn)產(chǎn)業(yè)基金業(yè)務(wù)，待《產(chǎn)業(yè)投資基金法》正式頒布實(shí)施后，力爭首批獲準(zhǔn)試點(diǎn)設(shè)立產(chǎn)業(yè)投資基金，這對信托公司核心盈利模式的構(gòu)建，乃至信托產(chǎn)業(yè)化的發(fā)展都具有極其重要的意義。

參考文獻(xiàn)：

1、吳嬋君，虞曉芬，美國房地產(chǎn)信托基金及其借鑒[J]，濟(jì)南金融，2003，（7）：58－59。

2、毛志榮，房地產(chǎn)投資信托基金研究[R]，深圳證券交易所綜合研究所報(bào)告，2004：1-77。

房地產(chǎn)信托管理范文第4篇

一、法律形式探討

法律形式上，房地產(chǎn)信托投資基金分為公司型和契約型，二者的法律依據(jù)不同。前者依據(jù)《公司法》，后者為信托法。公司型REITs的投資者為公司股東，由股東選舉的董事會(huì)選聘管理公司。而契約型下，投資者與基金管理公司是委托關(guān)系，由受托人代表投資人聘用管理公司。對于我國來說，具體采取何種形式，應(yīng)從目前的實(shí)際出發(fā)：第一，現(xiàn)階段金融市場相關(guān)法律和配套措施都不足。表現(xiàn)在：法律方面只有《證券投資基金法》；實(shí)踐中財(cái)產(chǎn)管理則主要采取信托、委托或契約型基金方式，尚無公司型基金。第二，上市公司的內(nèi)部治理水平較低。我國上市公司目前普遍缺乏有效的職業(yè)經(jīng)理人激勵(lì)約束機(jī)制，使得經(jīng)理人容易采取違背股東利益的行為。如果大規(guī)模的采用公司制結(jié)構(gòu)，普通投資者很難對管理者形成有效約束，必然會(huì)限制REITs的長遠(yuǎn)發(fā)展。為此，建議初期可以選擇從契約型入手，長期看應(yīng)結(jié)合實(shí)踐進(jìn)行專項(xiàng)立法，以契約型為主要調(diào)整對象，同時(shí)兼顧公司型。

二、管理模式探討

（一）信托計(jì)劃模式

信托計(jì)劃模式是由信托公司發(fā)起的一種約定集合資金投資方式。運(yùn)作方式如下：1、信托公司聘請證券公司作為承銷商，向投資者發(fā)行信托受益憑證募集資金，并約定資金的投資方向。根據(jù)自身優(yōu)勢，信托公司可以是REITs管理人，也可以聘請專業(yè)的第三方管理公司；2、信托公司聘請物業(yè)管理公司來負(fù)責(zé)所投資物業(yè)的日常管理，物業(yè)公司向其收取物業(yè)管理費(fèi)用；3、設(shè)立托管銀行，對信托財(cái)產(chǎn)進(jìn)行保管，并收取托管費(fèi)用；4、投資者購買信托合約后，可以定期獲得分紅，取得投資回報(bào)。

（二）產(chǎn)業(yè)投資基金模式

產(chǎn)業(yè)投資基金模式是由基金管理公司發(fā)起成立的，與證券投資基金相似的特殊的基金形式?；鸸芾砉究梢猿闪⒆约旱姆康禺a(chǎn)投資管理團(tuán)隊(duì)，也可以聘用第三方管理。為保證REITs順利運(yùn)行，在相關(guān)法規(guī)中，應(yīng)參照證券投資基金模式，對受托人、房地產(chǎn)管理公司的資格和責(zé)任予以相應(yīng)的規(guī)定。該種模式的主要優(yōu)勢在于：基金管理公司具有成熟的證券投資基金運(yùn)作、管理經(jīng)驗(yàn)和專業(yè)的管理團(tuán)隊(duì)；同時(shí)可以規(guī)避某些投資領(lǐng)域的限制，并具有稅收優(yōu)惠。

（三）上市公司模式

上市公司模式是房地產(chǎn)公司為主體設(shè)立的。以現(xiàn)有的《公司法》、《證券法》為依據(jù)，對公司結(jié)構(gòu)、經(jīng)營范圍、資產(chǎn)要求等方面做出規(guī)定，明確對房地產(chǎn)信托投資公司投資目標(biāo)和收入分配的要求。

我國目前的法律結(jié)構(gòu)對房地產(chǎn)公司發(fā)展REITs具有一些障礙：①《公司法》要求擬上市的企業(yè)必須經(jīng)營三年以上，且最近三年連續(xù)盈利，這就限制了以房地產(chǎn)為主要資產(chǎn)的REITs的發(fā)行和上市；②公司的對外權(quán)益投資不得超過公司凈資產(chǎn)的50%，這會(huì)阻礙房地產(chǎn)公司通過收購房地產(chǎn)項(xiàng)目而實(shí)現(xiàn)增長；③公司的管理與房地產(chǎn)項(xiàng)目的管理合二為一，存在潛在的利益沖突。所以說，上市公司模式的REITs目前在我國存在著較大的障礙，暫不適合我國采用。

綜上所述，目前我國發(fā)展房地產(chǎn)信托投資基金可以探索信托計(jì)劃模式和產(chǎn)業(yè)投資基金模式，即信托公司和基金公司分別作為主體，發(fā)行適合我國的房地產(chǎn)信托投資基金。

三、流通方式探討

（一）公開交易/非公開交易

從流通方式來說，REITs可以分為公開交易和非公開交易。長遠(yuǎn)來看，非公開交易的模式會(huì)限制其規(guī)模的擴(kuò)大。公開上市交易除了交易所上市，還包括在銀行間市場流通轉(zhuǎn)讓。交易所和銀行間這兩個(gè)公開交易市場能夠吸收眾多散戶和機(jī)構(gòu)投資者直接投資，有利于規(guī)模的擴(kuò)大，是我國房地產(chǎn)信托投資基金長遠(yuǎn)發(fā)展的保障。

（二）封閉式/開放式

流通方面另一個(gè)問題是采取封閉式還是開放式。封閉式REITs發(fā)行規(guī)模固定，投資者不能直接以凈值交易，只能在公開市場上買賣；同時(shí)成立后不得再募集資金。開放式REITs 的發(fā)行規(guī)?？梢栽鰷p，投資人可按照基金的單位凈值購買或贖回。一般而言，采用封閉式運(yùn)作REITs 能夠保證資產(chǎn)運(yùn)營的穩(wěn)定，而采用開放式運(yùn)作REITs需要預(yù)留較多資金，以備支付投資人的贖回款項(xiàng)。從實(shí)踐看，房地產(chǎn)投資回報(bào)需要一定的期限，而封閉式REITs 存續(xù)期固定、不可隨意贖回，有利于管理人管理和風(fēng)險(xiǎn)控制，適宜于房地產(chǎn)行業(yè)的實(shí)際狀況，也便于監(jiān)管人監(jiān)管。同時(shí)為有效激勵(lì)資產(chǎn)規(guī)模的擴(kuò)大，可以賦予REITs 投資人收益再投資的權(quán)利。

四、投資模式探討

根據(jù)投資模式不同，REITs分為三種類型，分別是股權(quán)型、抵押型和混合型。股權(quán)型REITs以長期投資為目的，擁有和管理能夠產(chǎn)生現(xiàn)金流的房地產(chǎn)為主。股權(quán)型投資廣泛參與到各種房地產(chǎn)的經(jīng)營活動(dòng)，如投資或出售房地產(chǎn)、租賃、房地產(chǎn)開發(fā)及物業(yè)管理。抵押型房地產(chǎn)信托投資基金則直接對房地產(chǎn)管理者和開發(fā)商提供抵押貸款，或直接購買房地產(chǎn)抵押證券?；旌项怰EITs即同時(shí)包含了以上兩種業(yè)務(wù)。

房地產(chǎn)信托管理范文第5篇

房地產(chǎn)信托日益在信托領(lǐng)域占據(jù)舉足輕重的位置：在投資者普遍對信托投資高收益率的預(yù)期下，目前國內(nèi)的投資領(lǐng)域中僅有房地產(chǎn)、礦業(yè)、藝術(shù)品等相對風(fēng)險(xiǎn)較高的行業(yè)才能承受較高的融資成本，而礦業(yè)、藝術(shù)品等行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)難以把控，房地產(chǎn)行業(yè)屬于傳統(tǒng)行業(yè)，一般有土地、在建工程或者房產(chǎn)等實(shí)物進(jìn)行抵押作為保障，因此房地產(chǎn)成為信托行業(yè)得寵的投資領(lǐng)域。針對如何有效開展房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)，包括如何盡職調(diào)查，如何把控房地產(chǎn)信托的項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)等問題，筆者根據(jù)多年的信托從業(yè)經(jīng)驗(yàn)提出自己的一些心得體會(huì)。

一、房地產(chǎn)信托的預(yù)審

房地產(chǎn)信托的預(yù)審，主要是項(xiàng)目可行性判斷，從以下三方面著手：

（一）合規(guī)性風(fēng)險(xiǎn)的判斷

1.信托資金用途的限制：

根據(jù)銀監(jiān)會(huì)辦公廳2008年265號(hào)文《中國銀監(jiān)會(huì)辦公廳關(guān)于加強(qiáng)信托公司房地產(chǎn)、證券業(yè)務(wù)監(jiān)管有關(guān)問題的通知》的規(guī)定，嚴(yán)禁向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放流動(dòng)資金貸款，不得向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放用于交土地出讓價(jià)款的貸款。要嚴(yán)格防范對建筑施工企業(yè)、集團(tuán)公司等的流動(dòng)資金貸款用于房地產(chǎn)開發(fā)。該文主要是針對房地產(chǎn)信托的資金用途進(jìn)行限制。

2.房地產(chǎn)項(xiàng)目利用信托融資模式的準(zhǔn)入規(guī)定：

根據(jù)銀監(jiān)會(huì)辦公廳2010年54號(hào)文《關(guān)于加強(qiáng)信托公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)監(jiān)管有關(guān)問題的通知》的規(guī)定：信托公司發(fā)放貸款的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目必須滿足“四證”齊全、開發(fā)商或其控股股東具備二級(jí)資質(zhì)、項(xiàng)目資本金比例達(dá)到國家最低要求等條件。該規(guī)定中的“項(xiàng)目資本金比例”目前按照國務(wù)院2009年27號(hào)文《國務(wù)院關(guān)于調(diào)整固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目資本金比例的通知》的規(guī)定執(zhí)行（其中：保障性住房和普通商品住房項(xiàng)目的最低資本金比例為20%，其他房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的最低資本金比例為30%）。

3.還款方式的限制：

根據(jù)銀監(jiān)會(huì)非銀部2011年16號(hào)文《中國銀監(jiān)會(huì)非銀部關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范非銀行金融機(jī)構(gòu)中長期貸款還款方式的通知》的規(guī)定，對于整貸整還類中長期貸款存量部分中固有及單一信托貸款，尤其是投放到房地產(chǎn)、政府融資平臺(tái)等風(fēng)險(xiǎn)易集中爆發(fā)領(lǐng)域中的，信托公司應(yīng)該積極協(xié)調(diào)聯(lián)系委托人與借款人，對已訂立的存量業(yè)務(wù)合同進(jìn)行修訂或者增加補(bǔ)充條款，依據(jù)已有合同內(nèi)關(guān)于合同變更的條款，對還款方式進(jìn)行調(diào)整，做到每年至少兩次償還本金，利隨本清。

（二）房地產(chǎn)信托綜合風(fēng)險(xiǎn)的判斷

1.在房地產(chǎn)信托項(xiàng)目的資料預(yù)審中，信托經(jīng)理需要對交易對手（以下簡稱“融資方”）的信托融資資金用途是否合理進(jìn)行初步的判斷。在前文表述中提到由于銀監(jiān)會(huì)文件規(guī)定“不得向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放流動(dòng)資金貸款”，因此一般房地產(chǎn)信托融資資金基本用于房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)（以下簡稱融資標(biāo)的項(xiàng)目），那么如何判斷信托融資金額的合理性：（1）融資標(biāo)的項(xiàng)目剛啟動(dòng)時(shí)，通過參考房地產(chǎn)項(xiàng)目的可研報(bào)告判斷該項(xiàng)目的預(yù)算總投資，根據(jù)自有資金投入的測算和融資方提供的相應(yīng)財(cái)務(wù)憑證，根據(jù)判斷信托融資金額的合理性；（2）融資標(biāo)的項(xiàng)目在建時(shí)，通過參考“未來項(xiàng)目仍需投入部分”判斷信托融資金額的合理性；（3）融資標(biāo)的項(xiàng)目建成時(shí)，一般不需要進(jìn)行融資，但也存在特殊情況：判斷是否存在房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售不理想而導(dǎo)致需要融資以“借新還舊”；是否用于融資標(biāo)的項(xiàng)目的后期裝修；是否通過融資償還拖欠的項(xiàng)目工程款；是否存在融資標(biāo)的項(xiàng)目總體規(guī)劃有變動(dòng)需要增加資金投入等。通過對信托融資金額合理性的判斷，在項(xiàng)目預(yù)審時(shí)即可初步判斷是否可能存在融資方挪用信托資金的嫌疑。

2.對房地產(chǎn)信托的還款來源是否充足（還款能力），是否有還款意愿（信用狀況），擔(dān)保措施是否合理（抵、質(zhì)押率）進(jìn)行初步判斷。即信托經(jīng)理需要對融資標(biāo)的項(xiàng)目未來銷售情況進(jìn)行初步判斷，對融資方的信用情況（通過人民銀行征信系統(tǒng)中的信用記錄報(bào)告等渠道獲取），提供的抵、質(zhì)押物進(jìn)行初步判斷。為了方便信托公司更為有效監(jiān)管融資項(xiàng)目，原則上要求抵押人提供融資標(biāo)的項(xiàng)目的土地或者在建工程或者房產(chǎn)進(jìn)行抵押，一般也可以由關(guān)聯(lián)方提供其他的抵質(zhì)押物。

3.在房地產(chǎn)信托項(xiàng)目的資料預(yù)審中，信托經(jīng)理需要對融資方的財(cái)務(wù)情況進(jìn)行初步了解，通過分析融資方的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)及財(cái)務(wù)指標(biāo)（包括但不限于資產(chǎn)負(fù)債率、流動(dòng)比率、速動(dòng)比率、營業(yè)收入、凈利潤等）掌握融資方的財(cái)務(wù)情況，通過以下多種途徑對融資方的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)質(zhì)量進(jìn)行初步判斷：

（1）通過取得人民銀行征信系統(tǒng)中的信用記錄報(bào)告來獲取融資方的真實(shí)對外負(fù)債數(shù)據(jù)，與其財(cái)務(wù)報(bào)表中的“短期借款”、“長期負(fù)債”等科目情況進(jìn)行比對，了解財(cái)務(wù)報(bào)表中對外負(fù)債的真實(shí)程度。

（2）比對以下四個(gè)項(xiàng)目：融資方提供的可研報(bào)告中提到的融資標(biāo)的項(xiàng)目預(yù)計(jì)自有資金投入、融資方財(cái)務(wù)報(bào)表中的“存貨”、“預(yù)付賬款”、“無形資產(chǎn)”等科目余額、融資標(biāo)的項(xiàng)目的實(shí)際工程進(jìn)度（融資方提供的項(xiàng)目照片或者公開渠道獲取的項(xiàng)目圖片，并盡職調(diào)查進(jìn)行核實(shí)）、融資方現(xiàn)金流量表中的“購買商品、接受勞務(wù)支付的現(xiàn)金”。通過以上四個(gè)項(xiàng)目的比對，初步判斷融資方在融資標(biāo)的項(xiàng)目中的自有資金投入金額。

（3）通過了解融資方的關(guān)聯(lián)企業(yè)往來款（包括：其他應(yīng)收款、其他應(yīng)付款、長期應(yīng)付款），判斷是否存在股東隨意抽逃資金或者占用股東關(guān)聯(lián)款等情況；通過企業(yè)了解融資方的“應(yīng)付賬款”、“應(yīng)交稅金”、“應(yīng)付職工薪酬”等科目，初步判斷是否有拖欠工程款或者職工工資、稅金等現(xiàn)象，同時(shí)能進(jìn)一步判斷企業(yè)的財(cái)務(wù)制度是否相對規(guī)范。

（4）關(guān)注融資方的“預(yù)收賬款”科目，該科目一般核算融資標(biāo)的項(xiàng)目的預(yù)收售房款，通過了解該科目的余額結(jié)合“營業(yè)收入”，綜合判斷融資標(biāo)的項(xiàng)目的銷售情況。如果“預(yù)收賬款”科目僅為核算預(yù)收售房款，則在計(jì)算融資方真實(shí)的資產(chǎn)負(fù)債率等負(fù)債指標(biāo)時(shí)剔除該科目的余額。

（5）關(guān)注融資方的“資本公積”科目，了解其“資本公積”的核算是股東投入還是對資產(chǎn)的評估增值，在實(shí)際操作中，融資方通過對融資標(biāo)的項(xiàng)目的土地或者在建工程或者房地產(chǎn)進(jìn)行評估，從而將評估增值部分記入“資本公積”，并視同為自有資金投入，使融資標(biāo)的項(xiàng)目能滿足自有資金投入比例達(dá)到30%以上，從而滿足房地產(chǎn)信托融資或者銀行貸款對自有資金投入比例的要求。但該做法不符合會(huì)計(jì)準(zhǔn)則核算的要求，一般只有在清產(chǎn)核資、非貨幣易時(shí)才能以評估價(jià)值確認(rèn)入賬。

（三）對房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)效益的測算

信托公司開展房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)，主要是收取信托管理費(fèi)，一般是根據(jù)房地產(chǎn)信托規(guī)模的一定比例收取。信托項(xiàng)目產(chǎn)生的所有費(fèi)用一般由信托財(cái)產(chǎn)承擔(dān)，因此，信托公司收取的信托管理費(fèi)屬于自營業(yè)務(wù)的凈收入，核算房地產(chǎn)信托的業(yè)務(wù)效益主要是從“機(jī)會(huì)成本”出發(fā)。根據(jù)銀監(jiān)會(huì)對信托公司凈資本的考核，對房地產(chǎn)信托的風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)均單列說明，其中：單一融資類信托業(yè)務(wù)房地產(chǎn)類融資中“公租房廉租房類融資的風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)為0.5%，其他房地產(chǎn)類融資為1%”；集合融資類信托業(yè)務(wù)房地產(chǎn)類融資中“公租房廉租房類融資的風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)為1%，而其他房地產(chǎn)類融資為3%”。如果收取的信托管理費(fèi)率低于應(yīng)計(jì)提的風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)比例，則信托公司可以利用凈資本進(jìn)行更為高效的投資。因此在實(shí)際操作中對開展房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)需要通過對比信托管理費(fèi)率與該業(yè)務(wù)所占的風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)進(jìn)行效益的測算。

二、房地產(chǎn)信托模式的確定

信托公司開展房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)，一般可以采用股權(quán)投資、信托貸款、項(xiàng)目收益權(quán)轉(zhuǎn)讓與回購等方式，一般根據(jù)融資方的實(shí)際情況進(jìn)行信托模式的選擇，一般在融資方準(zhǔn)備購買土地使用權(quán)或者剛?cè)〉萌谫Y標(biāo)的項(xiàng)目的土地時(shí)，自有資金投入比例不足但項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)可控的前提下，信托公司可以考慮采用股權(quán)增資的方式為其提供資金融通。而在融資標(biāo)的項(xiàng)目已經(jīng)達(dá)到自有資金投入比例的前提下，可以采取信托貸款、項(xiàng)目收益權(quán)轉(zhuǎn)讓與回購等方式進(jìn)行資金融通。

三、房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)的盡職調(diào)查

在對融資方、融資標(biāo)的項(xiàng)目有進(jìn)一步的認(rèn)識(shí)后，進(jìn)行盡職調(diào)查才能有的放矢。對融資方進(jìn)行盡職調(diào)查時(shí)，筆者認(rèn)為需要關(guān)注融資方（包括擔(dān)保人）以下基本情況：經(jīng)營現(xiàn)狀（包括但不限于營業(yè)范圍、是否有其他產(chǎn)業(yè)、行業(yè)地位、資產(chǎn)規(guī)模、經(jīng)營收入、凈利潤等）、股權(quán)架構(gòu)、歷史沿革、實(shí)際控制人基本情況、公司戰(zhàn)略、已經(jīng)開發(fā)和目前投資項(xiàng)目的情況、土地儲(chǔ)備情況、預(yù)測企業(yè)整體資金需求及預(yù)測未來銷售收入等，同時(shí)相應(yīng)了解融資方所屬集團(tuán)的經(jīng)營情況、上下游客戶、產(chǎn)品模式、財(cái)務(wù)情況、貸款情況、用還款計(jì)劃等。除了解融資方的還款能力和還款意愿外，還需要判斷除融資標(biāo)的項(xiàng)目作為第一還款來源外，是否有其他足額的還款來源，是否其他的擔(dān)保主體可以作為風(fēng)險(xiǎn)緩釋措施的有效補(bǔ)充。同時(shí)在條件允許的前提下，從當(dāng)?shù)劂y行或者當(dāng)?shù)氐钠渌鹑跈C(jī)構(gòu)了解融資方是否有民間借貸行為以及融資方在當(dāng)?shù)氐挠绊懥涂诒?，從?dāng)?shù)胤ㄔ合到y(tǒng)中了解融資方是否有未決訴訟等情況。

對融資標(biāo)的項(xiàng)目（包括抵押物等）進(jìn)行盡職調(diào)查時(shí)，筆者認(rèn)為需要關(guān)注：（1）融資標(biāo)的項(xiàng)目的整體環(huán)境。在宏觀層面，參考項(xiàng)目當(dāng)?shù)谿DP、人均工資水平、當(dāng)?shù)胤績r(jià)均價(jià)、未來發(fā)展規(guī)劃、購房者的觀念、當(dāng)?shù)厥欠裼邢拶徬拶J限價(jià)等；在中觀層面，參考當(dāng)?shù)氐膮^(qū)域產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、周邊的樓盤銷售情況；在微觀層面，參考融資標(biāo)的項(xiàng)目的地理位置、周邊配套設(shè)施，包括教育設(shè)施、醫(yī)療設(shè)施、交通配套等。（2）根據(jù)當(dāng)?shù)貒辆值墓_消息，了解當(dāng)?shù)赝恋嘏馁u的價(jià)格，特別是融資標(biāo)的項(xiàng)目周邊的土地拍賣情況，結(jié)合融資方交付的項(xiàng)目土地價(jià)款，掌握融資標(biāo)的項(xiàng)目的土地真實(shí)價(jià)值（注意關(guān)注土地的性質(zhì)，土地性質(zhì)包括：住宅、工業(yè)、商業(yè)、商住、旅游、生態(tài)綜合用地等，在進(jìn)行比較時(shí)特別注意不同土地性質(zhì)的價(jià)值差異大）。（3）融資標(biāo)的項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度及總投資的成本核算：通過現(xiàn)場調(diào)研，了解項(xiàng)目的進(jìn)度，屬于光地狀態(tài)、打樁、修地下室、正負(fù)零零、在建、封頂還是完工，通過項(xiàng)目的進(jìn)度初步判斷融資方自有資金投入情況、結(jié)合融資方的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)（包括存貨、預(yù)付賬款、無形資產(chǎn)等）、融資方提供的自有資金投入的發(fā)票或收據(jù)等進(jìn)行融資方自有資金投入金額的判斷。根據(jù)融資標(biāo)的項(xiàng)目的可研報(bào)告（一般由融資方委托第三方出具）判斷自有資金投入比例，一般需要對建筑成本的合理性進(jìn)行核實(shí)，可以借助《廣東省建筑綜合定額》或者參考項(xiàng)目當(dāng)?shù)氐姆课萁ㄖこ探?jīng)濟(jì)指標(biāo)進(jìn)行判斷：一般高層住宅的建筑成本與低層住宅的建筑成本、別墅的建筑成本是有所區(qū)別的，板樓和塔樓的建筑成本也是有所區(qū)別的。（4）融資標(biāo)的項(xiàng)目未來銷售情況：結(jié)合融資方提供的銷售計(jì)劃預(yù)測表，通過實(shí)地走訪項(xiàng)目周邊樓盤情況，自行判斷項(xiàng)目的未來銷售價(jià)格（判斷依據(jù)：當(dāng)?shù)胤績r(jià)均價(jià)、周邊樓盤銷售均價(jià)、目標(biāo)客戶人群的購買力、融資方在當(dāng)?shù)氐挠绊懥?、房價(jià)中是否帶裝修）等，根據(jù)可售面積（包括：住宅可售面積、商鋪可售面積、車位個(gè)數(shù)等數(shù)據(jù)）進(jìn)行測算，作為第一還款來源，融資標(biāo)的項(xiàng)目未來銷售收入金額要有所保障。（5）融資標(biāo)的項(xiàng)目未來利潤情況：通過測算預(yù)計(jì)的項(xiàng)目銷售收入、項(xiàng)目總投資，結(jié)合對融資標(biāo)的項(xiàng)目可能發(fā)生的營業(yè)費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、營業(yè)稅及附加、土地增值稅（根據(jù)項(xiàng)目當(dāng)?shù)氐膶?shí)際情況，土地增值稅在測算時(shí)可以使用預(yù)征法或者清算法，預(yù)征法是按照項(xiàng)目當(dāng)?shù)匾?guī)定的土地增值稅預(yù)征比例進(jìn)行測算，清算法則時(shí)假設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行清算是根據(jù)需要繳納的土地增值稅進(jìn)行測算）、企業(yè)所得稅進(jìn)行合理的預(yù)測。

在融資標(biāo)的項(xiàng)目完成盡職調(diào)查后，取得項(xiàng)目的相關(guān)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，一般需要進(jìn)行融資標(biāo)的項(xiàng)目的財(cái)務(wù)指標(biāo)測算，包括：銷售利潤率、投資利潤率、盈虧平衡點(diǎn)、償債保障比率等。同時(shí)對項(xiàng)目進(jìn)行壓力測試，一般是假設(shè)銷售價(jià)格下跌10%和20%，總投資成本增加10%和20%分別進(jìn)行測試，分析在銷售壓力和成本壓力環(huán)境下的各項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo)以判斷融資標(biāo)的項(xiàng)目的投資風(fēng)險(xiǎn)。

四、房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)控制措施

房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)控制措施主要是抵押物，筆者認(rèn)為針對抵押物需要關(guān)注以下三個(gè)方面：（1）關(guān)注融資標(biāo)的項(xiàng)目當(dāng)?shù)貒辆只蛘叻抗芫值鹊盅旱怯洐C(jī)構(gòu)關(guān)于辦理抵押登記的特殊規(guī)定，避免因當(dāng)?shù)氐盅旱怯洐C(jī)構(gòu)的特殊規(guī)定影響融資標(biāo)的項(xiàng)目的抵押登記工作。例如有些地區(qū)的關(guān)于抵押登記辦理的特殊規(guī)定如下：廣東省的佛山市和東莞市不能辦理項(xiàng)目的在建工程抵押；廣東省的河源市和揭陽市辦理在建工程抵押需要融資項(xiàng)目取得預(yù)售證；江蘇省的啟東市辦理在建工程抵押需要融資人與抵押人為同一人；在無抵押前提下房地產(chǎn)項(xiàng)目取得預(yù)售證后，廣東省的湛江市無法辦理在建工程的抵押。（2）在設(shè)計(jì)房地產(chǎn)信托融資方案時(shí)，需要考慮屆時(shí)在預(yù)售房網(wǎng)簽時(shí)必須涂銷在建工程抵押或者在取得預(yù)售證時(shí)需要辦理土地抵押轉(zhuǎn)為在建工程抵押等情況，此時(shí)需要注銷抵押物，融資方是否可以提供過渡的抵質(zhì)押物以避免出現(xiàn)抵押物“懸空”狀態(tài)，這些細(xì)節(jié)必須提前溝通。（3）關(guān)注抵押物的評估報(bào)告的數(shù)據(jù)是否合理。抵押物的評估方法一般是市場法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法等，信托經(jīng)理應(yīng)該熟知以上評估方法的使用情景：市場法一般適用于同種類型的數(shù)量較多且經(jīng)常發(fā)生交易的房地產(chǎn)；收益法適用于有經(jīng)濟(jì)收益或有潛在經(jīng)濟(jì)收益的房地產(chǎn)；成本法適用于評估新的或較新的房地產(chǎn)價(jià)值，也適用于很少發(fā)生交易而限制市場法的運(yùn)用，又沒有經(jīng)濟(jì)收益或沒有潛在收益而限制收益法運(yùn)用的房地產(chǎn)，以及以公益、公用為目的和有獨(dú)特設(shè)計(jì)或只針對個(gè)別使用者的特殊需要而開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)，假設(shè)開發(fā)法適用于具有開發(fā)或再開發(fā)潛力并且開發(fā)完成后的價(jià)值可以采用市場法、收益法等方法測算的房地產(chǎn)。

在房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)控制措施中，信托資金的使用和項(xiàng)目銷售回籠資金的監(jiān)控必不可少。由于信托公司目前尚無資金監(jiān)管的能力和渠道，一般只能委托當(dāng)?shù)氐暮献縻y行進(jìn)行監(jiān)管，保障不出現(xiàn)信托資金挪用的現(xiàn)象。同時(shí)對項(xiàng)目銷售回籠資金進(jìn)行監(jiān)控，保障第一還款來源的實(shí)現(xiàn)，在實(shí)際操作中必須注意在簽署的資金監(jiān)管協(xié)議中加強(qiáng)資金監(jiān)管銀行的監(jiān)管義務(wù)和違約責(zé)任，避免出現(xiàn)監(jiān)管銀行和融資方勾結(jié)導(dǎo)致信托項(xiàng)目出現(xiàn)資金監(jiān)管的風(fēng)險(xiǎn)。

將每年預(yù)計(jì)還款的信托融資本息與預(yù)計(jì)銷售回籠資金數(shù)額進(jìn)行對比，確定銷售資金監(jiān)控賬戶中的留存資金比例進(jìn)行資金監(jiān)控，以保障信托貸款本金利息的償還，同時(shí)需要關(guān)注融資標(biāo)的項(xiàng)目當(dāng)?shù)氐姆抗芫謱?xiàng)目銷售回籠款項(xiàng)用途的限制，例如：廣州市房管局規(guī)定項(xiàng)目銷售回籠資金不能用于償還貸款，廣州當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)開發(fā)商需通過支付一定的費(fèi)用給項(xiàng)目建筑施工方后，借用其銀行賬戶進(jìn)行過渡來償還貸款。

五、房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)的后期管理