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房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理辦法范文第1篇

一、房地產(chǎn)價(jià)格是整個(gè)商品價(jià)格體系的重要組成部分，應(yīng)納入商品價(jià)格體系管理。

二、物價(jià)部門(mén)是我市房地產(chǎn)價(jià)格的主管部門(mén)。負(fù)責(zé)會(huì)同有關(guān)部門(mén)進(jìn)行房地產(chǎn)價(jià)格的評(píng)估、審定、審驗(yàn)、監(jiān)測(cè)和監(jiān)督檢查，協(xié)調(diào)和仲裁房地產(chǎn)交易中的價(jià)格糾紛等工作。

三、加強(qiáng)房地產(chǎn)價(jià)格管理，遵循有利于推進(jìn)改革開(kāi)放、有利于促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的原則，充分運(yùn)用價(jià)值規(guī)律和市場(chǎng)機(jī)制，建立健全房地產(chǎn)價(jià)格體系和價(jià)格管理制度。對(duì)優(yōu)惠房出售價(jià)格，公有住房租金，房屋重置價(jià)格，土地基準(zhǔn)價(jià)格以及涉及房地產(chǎn)的行政事業(yè)性收費(fèi)項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)，由物價(jià)部門(mén)會(huì)同有關(guān)部門(mén)制定和調(diào)整；對(duì)普通住宅商品房?jī)r(jià)格，公有房屋出售、租賃價(jià)格由物價(jià)部門(mén)會(huì)同有關(guān)部門(mén)制定價(jià)格管理辦法，實(shí)行指導(dǎo)的市場(chǎng)調(diào)節(jié)；對(duì)土地出讓、轉(zhuǎn)讓、租賃、抵押價(jià)格，非住宅商品房?jī)r(jià)格，高標(biāo)準(zhǔn)住宅商品房?jī)r(jià)格，私房出售、出租價(jià)格，建立利潤(rùn)調(diào)節(jié)機(jī)制，由市場(chǎng)調(diào)節(jié)。

四、商品房?jī)r(jià)格管理

（一）商品房?jī)r(jià)格管理由物價(jià)部門(mén)負(fù)責(zé)，會(huì)同建委、房產(chǎn)、建行等部門(mén)共同制定商品房?jī)r(jià)格管理辦法，規(guī)范商品房?jī)r(jià)格構(gòu)成。有關(guān)職能部門(mén)按照分工，各負(fù)其責(zé)，聯(lián)合管理。

（二）合理規(guī)范商品房?jī)r(jià)格構(gòu)成，明確成本構(gòu)成范圍和代收代付的收費(fèi)項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)，制定管理費(fèi)率、利潤(rùn)率及樓層、朝向、質(zhì)量和地段差價(jià)率。

（三）確定商品房開(kāi)發(fā)中的各項(xiàng)收費(fèi)，嚴(yán)禁亂收費(fèi)和亂攤派。

（四）商品房的理論銷售價(jià)格由各開(kāi)發(fā)單位根據(jù)市商品房?jī)r(jià)格管理辦法制定，報(bào)送物價(jià)部門(mén)，由物價(jià)部門(mén)會(huì)同有關(guān)主管部門(mén)審核后執(zhí)行。

（五）商品房必須進(jìn)入房地產(chǎn)交易市場(chǎng)掛牌銷售，公開(kāi)成交。成交價(jià)格由開(kāi)發(fā)單位根據(jù)審核后的理論銷售價(jià)格結(jié)合市場(chǎng)供求自行確定。普通住宅商品房?jī)r(jià)格不得超過(guò)規(guī)定的浮動(dòng)幅度。

（六）建立商品房利潤(rùn)調(diào)節(jié)機(jī)制，抑制商品房?jī)r(jià)格過(guò)度上漲。商品房實(shí)際成交價(jià)在理論銷售價(jià)格以內(nèi)的，收入全部為開(kāi)發(fā)單位所得；超過(guò)理論銷售價(jià)格的，其超收部分（含土地增值）按累進(jìn)率收取增值費(fèi)。收取的增值費(fèi)統(tǒng)籌用于城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和土地開(kāi)發(fā)。

五、房地產(chǎn)交易市場(chǎng)價(jià)格管理

物價(jià)部門(mén)要會(huì)同房產(chǎn)、土地管理部門(mén)加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)交易價(jià)格的管理和指導(dǎo)。制定房地產(chǎn)交易市場(chǎng)的各類房屋買賣、土地轉(zhuǎn)讓及其租賃、抵押、典當(dāng)?shù)冉?jīng)營(yíng)活動(dòng)中的價(jià)格管理辦法，并參與房屋、土地價(jià)格的評(píng)估和審驗(yàn)工作。

六、土地價(jià)格管理

物價(jià)部門(mén)應(yīng)參與國(guó)有土地使用權(quán)有償出讓價(jià)格的測(cè)算和標(biāo)定地塊地價(jià)工作。會(huì)同土地管理部門(mén)共同搞好城鎮(zhèn)土地分等定級(jí)工作，研究制定基準(zhǔn)地價(jià)。逐步完善外商用地收取土地使用費(fèi)的管理辦法。

七、物價(jià)部門(mén)要與房產(chǎn)部門(mén)共同搞好房改各階段公有住房租金調(diào)整方案的測(cè)算工作。配合有關(guān)部門(mén)制定優(yōu)惠房出售管理辦法。

房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理辦法范文第2篇

第二條凡在城市規(guī)劃區(qū)國(guó)有土地范圍內(nèi)從事房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，實(shí)施房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理，均應(yīng)遵守本規(guī)定。

第三條本規(guī)定所稱房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過(guò)買賣、贈(zèng)與或者其他合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為。

前款所稱其他合法方式，主要包括下列行為：

（一）以房地產(chǎn)作價(jià)入股、與他人成立企業(yè)法人，房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生變更的；

（二）一方提供土地使用權(quán)，另一方或者多方提供資金，合資、合作開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)，而使房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生變更的；

（三）因企業(yè)被收購(gòu)、兼并或合并，房地產(chǎn)權(quán)屬隨之轉(zhuǎn)移的；

（四）以房地產(chǎn)抵債的；

（五）法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。

第四條國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門(mén)歸口管理全國(guó)城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓工作。

省、自治區(qū)人民政府建設(shè)行政主管部門(mén)歸口管理本行政區(qū)域內(nèi)的城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓工作。

直轄市、市、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)（以下簡(jiǎn)稱房地產(chǎn)管理部門(mén)）負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)的城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理工作。

第五條房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)，房屋所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓。

第六條下列房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓：

（一）以出讓方式取得土地使用權(quán)但不符合本規(guī)定第十條規(guī)定的條件的；

（二）司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定，決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；

（三）依法收回土地使用權(quán)的；

（四）共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書(shū)面同意的；

（五）權(quán)屬有爭(zhēng)議的；

（六）未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)的；

（七）法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。

第七條房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，應(yīng)當(dāng)按照下列程序辦理：

（一）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人簽訂書(shū)面轉(zhuǎn)讓合同；

（二）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同簽訂后90日內(nèi)持房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)、當(dāng)事人的合法證明、轉(zhuǎn)讓合同等有關(guān)文件向房地產(chǎn)所在地的房地產(chǎn)管理部門(mén)提出申請(qǐng)，并申報(bào)成交價(jià)格；

（三）房地產(chǎn)管理部門(mén)對(duì)提供的有關(guān)文件進(jìn)行審查，并在7日內(nèi)作出是否受理申請(qǐng)的書(shū)面答復(fù)，7日內(nèi)未作書(shū)面答復(fù)的，視為同意受理；

（四）房地產(chǎn)管理部門(mén)核實(shí)申報(bào)的成交價(jià)格，并根據(jù)需要對(duì)轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)查勘和評(píng)估；

（五）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人按照規(guī)定繳納有關(guān)稅費(fèi)；

（六）房地產(chǎn)管理部門(mén)辦理房屋權(quán)屬登記手續(xù)，核發(fā)房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)。

第八條房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同應(yīng)當(dāng)載明下列主要內(nèi)容：

（一）雙方當(dāng)事人的姓名或者名稱、住所；

（二）房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)名稱和編號(hào)；

（三）房地產(chǎn)座落位置、面積、四至界限；

（四）土地宗地號(hào)、土地使用權(quán)取得的方式及年限；

（五）房地產(chǎn)的用途或使用性質(zhì)；

（六）成交價(jià)格及支付方式；

（七）房地產(chǎn)交付使用的時(shí)間；

（八）違約責(zé)任；

（九）雙方約定的其他事項(xiàng)。

第九條以出讓方式取得土地使用權(quán)的，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)，土地使用權(quán)出讓合同載明的權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移。

第十條以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：

（一）按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書(shū)；

（二）按照出讓合同約定進(jìn)行投資開(kāi)發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，應(yīng)完成開(kāi)發(fā)投資總額的百分之二十五以上；屬于成片開(kāi)發(fā)土地的，依照規(guī)劃對(duì)土地進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)，完成供排水、供電、供熱、道路交通、通信等市政基礎(chǔ)設(shè)施、公用設(shè)施的建設(shè)，達(dá)到場(chǎng)地平整，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件。

轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)房屋已經(jīng)建成的，還應(yīng)當(dāng)持有房屋所有權(quán)證書(shū)。

第十一條以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，按照國(guó)務(wù)院的規(guī)定，報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批。有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的，除符合本規(guī)定第十二條所列的可以不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的情形外，應(yīng)當(dāng)由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國(guó)家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金。

第十二條以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，屬于下列情形之一的，經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)，可以不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，但應(yīng)當(dāng)將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所獲收益中的土地收益上繳國(guó)家或者作其他處理。土地收益的繳納和處理的辦法按照國(guó)務(wù)院規(guī)定辦理。

（一）經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門(mén)批準(zhǔn)，轉(zhuǎn)讓的土地用于建設(shè)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第二十三條規(guī)定的項(xiàng)目的；

（二）私有住宅轉(zhuǎn)讓后仍用于居住的；

（三）按照國(guó)務(wù)院住房制度改革有關(guān)規(guī)定出售公有住宅的；

（四）同一宗土地上部分房屋轉(zhuǎn)讓而土地使用權(quán)不可分割轉(zhuǎn)讓的；

（五）轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)暫時(shí)難以確定土地使用權(quán)出讓用途、年限和其他條件的；

（六）根據(jù)城市規(guī)劃土地使用權(quán)不宜出讓的；

（七）縣級(jí)以上人民政府規(guī)定暫時(shí)無(wú)法或不需要采取土地使用權(quán)出讓方式的其他情形。依照前款規(guī)定繳納土地收益或作其他處理的，應(yīng)當(dāng)在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同中注明。

第十三條依照本規(guī)定第十二條規(guī)定轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓，需要辦理出讓手續(xù)、補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金的，應(yīng)當(dāng)扣除已經(jīng)繳納的土地收益。

第十四條國(guó)家實(shí)行房地產(chǎn)成交價(jià)格申報(bào)制度。

房地產(chǎn)權(quán)利人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)如實(shí)申報(bào)成交價(jià)格，不得瞞報(bào)或者作不實(shí)的申報(bào)。

房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓?xiě)?yīng)當(dāng)以申報(bào)的房地產(chǎn)成交價(jià)格作為繳納稅費(fèi)的依據(jù)。成交價(jià)格明顯低于正常市場(chǎng)價(jià)格的，以評(píng)估價(jià)格作為繳納稅費(fèi)的依據(jù)。

第十五條商品房預(yù)售按照建設(shè)部《城市商品房預(yù)售管理辦法》執(zhí)行。

第十六條房地產(chǎn)管理部門(mén)在辦理房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)，其收費(fèi)的項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)，必須經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的物價(jià)部門(mén)和建設(shè)行政主管部門(mén)批準(zhǔn)，不得擅自增加收費(fèi)項(xiàng)目和提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

第十七條違反本規(guī)定第十條第一款和第十一條，未辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，交納土地使用權(quán)出讓金的，按照《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定進(jìn)行處罰。

第十八條房地產(chǎn)管理部門(mén)工作人員、、、索賄受賄的，依法給予行政處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

第十九條在城市規(guī)劃區(qū)外的國(guó)有土地范圍內(nèi)進(jìn)行房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的，參照本規(guī)定執(zhí)行。

房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理辦法范文第3篇

預(yù)售商品房的轉(zhuǎn)讓,是指商品房預(yù)售后,預(yù)購(gòu)人將購(gòu)買的未竣工的預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓的行為。這種轉(zhuǎn)讓只變更預(yù)售合同的主體,預(yù)售合同的內(nèi)容不發(fā)生變化,由商品房預(yù)購(gòu)人將預(yù)售合同的債權(quán)或權(quán)利義務(wù)轉(zhuǎn)讓給第三人,使第三人與預(yù)售人之間建立新的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。

預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓是否屬于房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓?根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第36條之規(guī)定,房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過(guò)買賣、贈(zèng)與或者其他合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為。這個(gè)概念規(guī)定了房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的主體是房地產(chǎn)權(quán)利人,包括房地產(chǎn)所有人、經(jīng)營(yíng)人和使用人等。商品房預(yù)購(gòu)人是否可以成為這里的房地產(chǎn)所有人呢?有人認(rèn)為,根據(jù)《合同法》第133條關(guān)于買賣合同標(biāo)的物所有權(quán)轉(zhuǎn)移的規(guī)定和物權(quán)變動(dòng)的公示原則,如果商品房預(yù)售人按照《城市商品房預(yù)售管理辦法》第10條的規(guī)定,在簽約之日起30日內(nèi)持商品房預(yù)售合同到縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門(mén)和土地管理部門(mén)辦理了登記備案手續(xù),預(yù)售商品房的所有權(quán)即發(fā)生轉(zhuǎn)移,這時(shí),預(yù)購(gòu)人即成為預(yù)售商品房的所有人。本文認(rèn)為,預(yù)購(gòu)人“在簽約之后并未得到真正的房屋所有權(quán),其轉(zhuǎn)讓的只是將來(lái)取得房屋所有權(quán)的期待權(quán)利”。預(yù)售商品房作為一種正在建筑、尚未竣工的不動(dòng)產(chǎn),還未到房產(chǎn)管理部門(mén)辦理房產(chǎn)登記,預(yù)購(gòu)人并沒(méi)有獲得商品房產(chǎn)權(quán),即沒(méi)有取得商品房所有權(quán),而是在商品房竣工并辦理房產(chǎn)登記后,根據(jù)預(yù)購(gòu)合同享有要求開(kāi)發(fā)商辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移,將房產(chǎn)過(guò)戶到預(yù)購(gòu)方的權(quán)利。因此,預(yù)購(gòu)時(shí)預(yù)購(gòu)方只獲得了期待將來(lái)取得產(chǎn)權(quán)的權(quán)利。

那么,預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓條件有哪些要求呢?

我國(guó)《城市房地產(chǎn)管理法》第45條規(guī)定“商品房預(yù)售的,商品房預(yù)購(gòu)人將購(gòu)買的未竣工的預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓的問(wèn)題,由國(guó)務(wù)院規(guī)定?！闭f(shuō)明預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓是有條件的。預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓的條件如下:

1、依照法律、法規(guī)等規(guī)定,允許預(yù)售的商品房轉(zhuǎn)讓的可以轉(zhuǎn)讓;不允許轉(zhuǎn)讓的不得轉(zhuǎn)讓,例如《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)商品住宅外銷管理辦法》第12條規(guī)定:“預(yù)售的外銷商品住宅,在未領(lǐng)取房地產(chǎn)證前不得轉(zhuǎn)讓,否則轉(zhuǎn)讓無(wú)效?！?/p>

2、轉(zhuǎn)讓人必須持有經(jīng)過(guò)登記備案的商品房預(yù)售合同和轉(zhuǎn)讓合同才能成為轉(zhuǎn)讓人,未登記備案的預(yù)售商品房不得轉(zhuǎn)讓。這種規(guī)定有利于國(guó)家加強(qiáng)宏觀管理。因?yàn)轭A(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓主體與預(yù)售主體不同,轉(zhuǎn)讓人具有雙重身份,它是前一商品房預(yù)售合同的預(yù)購(gòu)方,同時(shí)又是后一轉(zhuǎn)讓合同的轉(zhuǎn)售方,而不是未竣工商品房預(yù)售方,故轉(zhuǎn)讓人不具備預(yù)售方的主體資格,也不必具有商品房預(yù)售許可證,但轉(zhuǎn)讓人必須持有經(jīng)過(guò)登記備案的預(yù)售合同和轉(zhuǎn)讓合同才具有預(yù)售轉(zhuǎn)讓的主體資格。

3、預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓的標(biāo)的物必須是尚未竣工的、正在建設(shè)中的預(yù)售商品房,如果轉(zhuǎn)讓的標(biāo)的物已經(jīng)竣工驗(yàn)收,預(yù)購(gòu)方已經(jīng)實(shí)際取得預(yù)售商品房產(chǎn)權(quán)后,將商品房再轉(zhuǎn)讓給他人,不是預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓,應(yīng)按商品房買賣關(guān)系處理,同時(shí)預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓行為必須是行為人真實(shí)意思表示,否則轉(zhuǎn)讓行為無(wú)效。由于房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格不穩(wěn)定,轉(zhuǎn)讓人將預(yù)售的商品房提前轉(zhuǎn)讓,轉(zhuǎn)移跌價(jià)風(fēng)險(xiǎn);新預(yù)購(gòu)人自愿承擔(dān)跌價(jià)風(fēng)險(xiǎn),冒著風(fēng)險(xiǎn)提前買受,然后再次轉(zhuǎn)讓,這種轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)和買受風(fēng)險(xiǎn)必須是平等自愿的。當(dāng)然,與之相對(duì)應(yīng)也有獲得利益的機(jī)會(huì)。

4、商品房的預(yù)售合同必須合法有效,才允許預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓,否則預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓無(wú)效。最高人民法院民(1996)2號(hào)文件第28條規(guī)定:“商品房的預(yù)售合同無(wú)效的,預(yù)售商品房的轉(zhuǎn)讓合同,一般也應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效。”從商品房的預(yù)售合同內(nèi)容看,分以下幾種情況:第一,如果商品房預(yù)售合同對(duì)轉(zhuǎn)讓有約定,當(dāng)雙方約定的轉(zhuǎn)讓條件已經(jīng)具備時(shí),可以轉(zhuǎn)讓。例如分期付款中,商品房預(yù)售合同約定必須付清前二次應(yīng)付款項(xiàng)或者付清應(yīng)付款項(xiàng)達(dá)到2/3后方可轉(zhuǎn)讓。第二,商品房預(yù)售合同未約定轉(zhuǎn)讓條件,合同履行中,預(yù)購(gòu)方提出轉(zhuǎn)讓,必須征得預(yù)售人同意,否則轉(zhuǎn)讓無(wú)效。這樣規(guī)定既可預(yù)防預(yù)購(gòu)人倒賣合同,牟取非法利益。又可以保證預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓及預(yù)售合同的順利履行。第三,預(yù)購(gòu)方已經(jīng)全部履行商品房預(yù)售合同規(guī)定的全部義務(wù),對(duì)預(yù)售商品房的再行轉(zhuǎn)讓,不必征得預(yù)售人的同意,但事后應(yīng)及時(shí)通知預(yù)售人知道,使其正確履行合同。通知人是轉(zhuǎn)讓人和新預(yù)購(gòu)人,轉(zhuǎn)讓人和新預(yù)購(gòu)人持原經(jīng)過(guò)登記備案的預(yù)售合同和新簽訂的預(yù)售轉(zhuǎn)讓合同通知預(yù)售人,并了解原預(yù)購(gòu)人履行合同情況。

房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理辦法范文第4篇

房屋登記機(jī)構(gòu)是否可以辦理購(gòu)房人、金融機(jī)構(gòu)以經(jīng)濟(jì)適用住房設(shè)定抵押申請(qǐng)的房屋權(quán)屬登記，在房屋登記機(jī)構(gòu)內(nèi)部和社會(huì)各界存在分歧。出于保障購(gòu)房人和金融機(jī)構(gòu)的合法權(quán)益，避免經(jīng)濟(jì)適用住房的抵押風(fēng)險(xiǎn)，維護(hù)社會(huì)經(jīng)濟(jì)秩序的考慮，我想嘗試談?wù)勔稽c(diǎn)看法。

本文討論的以“經(jīng)濟(jì)適用住房”設(shè)定抵押申請(qǐng)的房屋權(quán)屬登記，包括以“單位集資合作建房”設(shè)定抵押申請(qǐng)的房屋權(quán)屬登記。

一、《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》未禁止以經(jīng)濟(jì)適用住房設(shè)定抵押

2007年11月19日，建設(shè)部、發(fā)展改革委、監(jiān)察部、財(cái)政部、國(guó)土資源部、人民銀行、稅務(wù)總局以建住房[2007]258號(hào)文，印發(fā)了《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》。該辦法是現(xiàn)行的調(diào)整經(jīng)濟(jì)適用住房法律關(guān)系的國(guó)務(wù)院規(guī)章。

《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》第8條規(guī)定，“經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)單位可以以在建項(xiàng)目作抵押向商業(yè)銀行申請(qǐng)住房開(kāi)發(fā)貸款”。該辦法第9條第1款規(guī)定，“購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住房的個(gè)人向商業(yè)銀行申請(qǐng)貸款，除符合《個(gè)人住房貸款管理辦法》規(guī)定外，還應(yīng)當(dāng)出具市、縣人民政府經(jīng)濟(jì)適用住房主管部門(mén)準(zhǔn)予購(gòu)房的核準(zhǔn)通知”。

單看《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》，條文的字里行間，并未明確禁止以經(jīng)濟(jì)適用住房設(shè)定抵押。

另外，建設(shè)部《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第12條規(guī)定，“以享受國(guó)家優(yōu)惠政策購(gòu)買的房地產(chǎn)抵押的，其抵押額以房地產(chǎn)權(quán)利人可以處分和收益的份額比例為限”。

二、經(jīng)濟(jì)適用住房的法律屬性

按照《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》的規(guī)定，購(gòu)房人或者所有權(quán)人，在按照政府所定的標(biāo)準(zhǔn)，向政府交納土地收益等相關(guān)價(jià)款取得完全產(chǎn)權(quán)前，經(jīng)濟(jì)適用住房有以下主要的法律特征。

第一，經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)用地以劃撥方式供應(yīng)。經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)項(xiàng)目免收城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)等各種行政事業(yè)性收費(fèi)和政府性基金。經(jīng)濟(jì)適用住房項(xiàng)目外基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用，由政府負(fù)擔(dān)。

第二，購(gòu)房人或者所有權(quán)人僅僅擁有經(jīng)濟(jì)適用住房的有限產(chǎn)權(quán)。經(jīng)濟(jì)適用住房的房屋、土地登記部門(mén)在辦理權(quán)屬登記時(shí)，應(yīng)當(dāng)分別注明“經(jīng)濟(jì)適用住房、劃撥土地”。作為有限產(chǎn)權(quán)的經(jīng)濟(jì)適用住房，購(gòu)房人或者所有權(quán)人占有、使用、收益、處分的權(quán)利，受政府或其經(jīng)濟(jì)適用住房主管部門(mén)監(jiān)管。

第三，購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住房不滿5年，不得直接上市交易（《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第2條第4款將房地產(chǎn)抵押規(guī)定為房地產(chǎn)交易）；購(gòu)房人或者所有權(quán)人因特殊原因確需轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟(jì)適用住房的，由政府按照原價(jià)格并考慮折舊和物價(jià)水平等因素進(jìn)行回購(gòu)。

第四，購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住房滿5年，購(gòu)房人或者所有權(quán)人上市轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟(jì)適用住房的，應(yīng)按照屆時(shí)同地段普通商品住房與經(jīng)濟(jì)適用住房差價(jià)的一定比例向政府交納土地收益等相關(guān)價(jià)款，具體交納比例由市、縣政府確定，政府可優(yōu)先回購(gòu)；購(gòu)房人或者所有權(quán)人也可以按照政府所定的標(biāo)準(zhǔn)，向政府交納土地收益等相關(guān)價(jià)款后，取得完全產(chǎn)權(quán)。

中國(guó)人民銀行《個(gè)人住房貸款管理辦法》第15條規(guī)定，“貸款抵押物應(yīng)當(dāng)符合《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》第34條的規(guī)定?！吨腥A人民共和國(guó)擔(dān)保法》第37條規(guī)定不得抵押的財(cái)產(chǎn)，不得用于貸款抵押”。該辦法第16條規(guī)定，“借款人以所購(gòu)自用住房作為貸款抵押物的，必須將住房?jī)r(jià)值全額用于貸款抵押”。

《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》第34條第1款第3項(xiàng)規(guī)定，抵押人依法有權(quán)處分的國(guó)有土地使用權(quán)、房屋和其他地上定著物可以抵押。該法第37條第5項(xiàng)規(guī)定，依法被監(jiān)管的財(cái)產(chǎn)不得抵押?！吨腥A人民共和國(guó)物權(quán)法》第184條第5項(xiàng)規(guī)定，依法被監(jiān)管的財(cái)產(chǎn)不得抵押。

三、以經(jīng)濟(jì)適用住房設(shè)定抵押，可能會(huì)暗含風(fēng)險(xiǎn)

《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第3條第1款規(guī)定，“本辦法所稱房地產(chǎn)抵押，是指抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為。債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，債權(quán)人有權(quán)依法以抵押的房地產(chǎn)拍賣所得的價(jià)款優(yōu)先受償”。

從以上規(guī)定中不難看出，“債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)”，債權(quán)人能不能“依法以抵押的房地產(chǎn)拍賣所得的價(jià)款優(yōu)先受償”，是判定以經(jīng)濟(jì)適用住房設(shè)定抵押有沒(méi)有積極意義、有沒(méi)有法律風(fēng)險(xiǎn)的唯一標(biāo)準(zhǔn)。

我認(rèn)為，在現(xiàn)行法律制度下，以經(jīng)濟(jì)適用住房設(shè)定抵押，對(duì)于債權(quán)人（即抵押權(quán)人、作為貸款人的銀行等金融機(jī)構(gòu)；下同）而言，可能會(huì)承擔(dān)“受償風(fēng)險(xiǎn)”；對(duì)于市、縣政府或其經(jīng)濟(jì)適用住房主管部門(mén)，或者政府的其他住房保障部門(mén)而言，可能會(huì)承擔(dān)“安置風(fēng)險(xiǎn)”；對(duì)于房屋登記機(jī)構(gòu)而言，可能會(huì)承擔(dān)“登記錯(cuò)誤風(fēng)險(xiǎn)”。

四、以經(jīng)濟(jì)適用住房設(shè)定抵押，債權(quán)人可能承擔(dān)“受償風(fēng)險(xiǎn)”

《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第195條規(guī)定，“債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情形，抵押權(quán)人可以與抵押人協(xié)議以抵押財(cái)產(chǎn)折價(jià)或者以拍賣、變賣該抵押財(cái)產(chǎn)所得的價(jià)款優(yōu)先受償”?！暗盅簷?quán)人與抵押人未就抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)方式達(dá)成協(xié)議的，抵押權(quán)人可以請(qǐng)求人民法院拍賣、變賣抵押財(cái)產(chǎn)”。

《最高人民法院關(guān)于人民法院執(zhí)行設(shè)定抵押的房屋的規(guī)定》（法釋[2005]14號(hào)）第2條規(guī)定，“人民法院對(duì)已經(jīng)依法設(shè)定抵押的被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬居住的房屋，在裁定拍賣、變賣或者抵債后，應(yīng)當(dāng)給予被執(zhí)行人六個(gè)月的寬限期。在此期限內(nèi)，被執(zhí)行人應(yīng)當(dāng)主動(dòng)騰空房屋，人民法院不得強(qiáng)制被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬遷出該房屋”。該規(guī)定第6條規(guī)定，“被執(zhí)行人屬于低保對(duì)象且無(wú)法自行解決居住問(wèn)題的，人民法院不應(yīng)強(qiáng)制遷出”。

購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住房的城市低收入住房困難家庭，除了所購(gòu)買的經(jīng)濟(jì)適用住房外，不會(huì)另有住房。設(shè)定經(jīng)濟(jì)適用住房抵押的購(gòu)房人或者所有權(quán)人不履行債務(wù)，需要清償時(shí)，不可能“主動(dòng)騰空房屋”，同時(shí)，由于“人民法院不應(yīng)強(qiáng)制遷出”，協(xié)議折價(jià)、拍賣變賣抵押物似無(wú)可能。在這種情況下，債權(quán)人受償，可能難以保障。

《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第51條、《城市房地產(chǎn)抵押管理規(guī)定》第45條規(guī)定，設(shè)定房地產(chǎn)抵押權(quán)的土地使用權(quán)是以劃撥方式取得的，依法拍賣該房地產(chǎn)后，應(yīng)當(dāng)從拍賣所得的價(jià)款中繳納相當(dāng)于應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金的款額后，抵押權(quán)人方可優(yōu)先受償。

就算設(shè)定經(jīng)濟(jì)適用住房抵押的購(gòu)房人或者所有權(quán)人不履行債務(wù)時(shí)，可以“主動(dòng)騰空房屋”，可以折價(jià)或者拍賣、變賣經(jīng)濟(jì)適用住房清償債務(wù)，但是，因?yàn)椤皯?yīng)當(dāng)從拍賣所得的價(jià)款中繳納相當(dāng)于應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金的款額后”，“抵押權(quán)人方可優(yōu)先受償”，在這種情況下，抵押權(quán)人的受償款額可能被大打折扣。

五、以經(jīng)濟(jì)適用住房設(shè)定抵押，市、縣政府或其經(jīng)濟(jì)適用住房主管部門(mén)，或者政府的其他住房保障部門(mén)可能會(huì)承擔(dān)“安置風(fēng)險(xiǎn)”

《最高人民法院關(guān)于人民法院執(zhí)行設(shè)定抵押的房屋的規(guī)定》第3條規(guī)定，“上述寬限期屆滿后，被執(zhí)行人仍未遷出的，人民法院可以作出強(qiáng)制遷出裁定，并按照民事訴訟法第229條的規(guī)定執(zhí)行。強(qiáng)制遷出時(shí)，被執(zhí)行人無(wú)法自行解決居住問(wèn)題的，經(jīng)人民法院審查屬實(shí)，可以由申請(qǐng)執(zhí)行人為被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬提供臨時(shí)住房”。

在“人民法院執(zhí)行設(shè)定抵押的房屋”的法律關(guān)系中，債權(quán)人應(yīng)當(dāng)是執(zhí)行案件的申請(qǐng)人。如果申請(qǐng)人不愿意或者不能夠?yàn)楸粓?zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬提供臨時(shí)住房，影響到社會(huì)安定，經(jīng)濟(jì)發(fā)展時(shí)，市、縣政府或其經(jīng)濟(jì)適用住房主管部門(mén)，或者政府的其他住房保障部門(mén)，往往會(huì)出面“收拾殘局”。在這種情況下，市、縣政府或其經(jīng)濟(jì)適用住房主管部門(mén)，或者政府的其他住房保障部門(mén)可能會(huì)承擔(dān)“安置風(fēng)險(xiǎn)”。

六、以經(jīng)濟(jì)適用住房設(shè)定抵押，房屋登記機(jī)構(gòu)可能會(huì)承擔(dān)“登記錯(cuò)誤風(fēng)險(xiǎn)”

如果經(jīng)濟(jì)適用住房的購(gòu)房人或者所有權(quán)人、金融機(jī)構(gòu)，不了解以經(jīng)濟(jì)適用住房設(shè)定抵押暗含風(fēng)險(xiǎn)可以原諒的話，那么，房屋登記機(jī)構(gòu)無(wú)視這種風(fēng)險(xiǎn)存在的可能性，就應(yīng)當(dāng)引起警覺(jué)了。

研究調(diào)整經(jīng)濟(jì)適用住房法律規(guī)范的相關(guān)性可以發(fā)現(xiàn)：

第一，《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第9條規(guī)定，“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外”。該法第187條規(guī)定，“抵押權(quán)自登記時(shí)設(shè)立”。

第二，《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第2條第4款，將房地產(chǎn)抵押規(guī)定為房地產(chǎn)交易。

第三，購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住房5年內(nèi)，國(guó)家禁止經(jīng)濟(jì)適用住房上市交易，同時(shí)禁止了以經(jīng)濟(jì)適用住房設(shè)定抵押。

第四，購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住房5年屆滿，國(guó)家限制經(jīng)濟(jì)適用住房上市交易，同時(shí)限制了以經(jīng)濟(jì)適用住房設(shè)定抵押。

第五，經(jīng)濟(jì)適用住房是“計(jì)劃經(jīng)濟(jì)”意義上的“產(chǎn)品”，不是“市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)”意義上的“商品”。購(gòu)房人或者所有權(quán)人在按照政府所定的標(biāo)準(zhǔn)，向政府交納土地收益等相關(guān)價(jià)款取得完全產(chǎn)權(quán)前，經(jīng)濟(jì)適用住房購(gòu)房人或者所有權(quán)人，僅僅擁有受政府經(jīng)濟(jì)適用住房主管部門(mén)監(jiān)管的有限產(chǎn)權(quán)。按照《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》第37條第5項(xiàng)、《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第184條第5項(xiàng)的規(guī)定，依法被監(jiān)管的財(cái)產(chǎn)不得設(shè)定抵押。

七、依法搞好以經(jīng)濟(jì)適用住房設(shè)定抵押的房屋權(quán)屬登記

《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》第33條第1款規(guī)定，“本法所稱抵押，是指?jìng)鶆?wù)人或者第三人不轉(zhuǎn)移對(duì)本法第34條所列財(cái)產(chǎn)的占有，將該財(cái)產(chǎn)作為債權(quán)的擔(dān)保。債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，債權(quán)人有權(quán)依照本法規(guī)定以該財(cái)產(chǎn)折價(jià)或者以拍賣、變賣該財(cái)產(chǎn)的價(jià)款優(yōu)先受償”。在我供職的行政區(qū)劃，通常將債務(wù)人以自己所有的房屋設(shè)定的抵押，稱作“兩方抵押”；將第三人以自己所有的房屋，為債務(wù)人設(shè)定的抵押，稱作“三方抵押”。

在現(xiàn)行法律制度下，一方面，經(jīng)濟(jì)適用住房購(gòu)房人貸款時(shí)，按照《個(gè)人住房貸款管理辦法》、《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》、《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》的規(guī)定，可以以抵押以外的其他方式設(shè)定擔(dān)保；另一方面，經(jīng)濟(jì)適用住房的購(gòu)房人或者所有權(quán)人，如果一定需要與債權(quán)人設(shè)定抵押的，可以按照以下辦法處理：

房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理辦法范文第5篇

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；土地所有權(quán)；房屋所有權(quán)；土地使用權(quán)登記

一、土地產(chǎn)權(quán)與房屋產(chǎn)權(quán)

（一）區(qū)分土地所有權(quán)和使用權(quán)

1、土地產(chǎn)權(quán)指有關(guān)土地財(cái)產(chǎn)的一切權(quán)利總和，包括土地所有權(quán)、土地使用權(quán)、土地租賃權(quán)、土地抵押權(quán)、土地繼承權(quán)、地役權(quán)等多項(xiàng)權(quán)利。根據(jù)《中華人民共和國(guó)憲法》、《土地管理法》、《物權(quán)法》的相關(guān)規(guī)定，我國(guó)土地所有權(quán)是國(guó)家或農(nóng)民集體依法對(duì)歸其所有的土地所享有的具有支配性和絕對(duì)性的權(quán)利。

2、土地使用權(quán)是指使用土地的單位和個(gè)人在法律允許的范圍內(nèi)對(duì)依法交由其使用的國(guó)有土地和農(nóng)民集體所有土地的占有、使用、收益以及部分處分的權(quán)利。

（二）房屋所有權(quán)

房屋所有權(quán)是指房屋的所有人依法對(duì)自己的房產(chǎn)所享有的占有、使用、收益和處分的權(quán)利。所謂的占有權(quán)就是產(chǎn)權(quán)人對(duì)其房屋事實(shí)上的控制權(quán)。使用權(quán)，是產(chǎn)權(quán)人按照房產(chǎn)的性能、作用對(duì)房屋加以利用的權(quán)利。收益權(quán)指產(chǎn)權(quán)人收取房產(chǎn)所產(chǎn)生的利益的權(quán)利。處分權(quán)，是產(chǎn)權(quán)人在事實(shí)上或法律上對(duì)房產(chǎn)進(jìn)行處置的權(quán)利，處分權(quán)是房屋產(chǎn)權(quán)的核心，是房屋產(chǎn)權(quán)最根本的權(quán)利。處分權(quán)一般只能由房屋產(chǎn)權(quán)人行使（法律上有特別規(guī)定的除外）。

二、 土地登記和房屋登記分析

（一）土地登記和房屋登記概述

《土地登記規(guī)則》1989年頒布實(shí)施，1995年12月修訂，共8章78條。第二條：土地登記是國(guó)家依法對(duì)國(guó)有土地使用權(quán)、集體土地所有權(quán)、集體土地使用權(quán)和土地他項(xiàng)權(quán)利的登記。房產(chǎn)登記是國(guó)家依照法定程序?qū)Ψ慨a(chǎn)的權(quán)屬關(guān)系、位置、建筑面積、結(jié)構(gòu)、用途進(jìn)行登記的一項(xiàng)行政管理制度。

（二）土地登記和房屋登記的不同點(diǎn)

1、登記對(duì)象不同土地登記的對(duì)象是國(guó)有土地使用權(quán)、集體土地所有權(quán)、集體土地使用權(quán)和土地他項(xiàng)權(quán)利；房屋登記的對(duì)象是所有權(quán)登記和房屋他項(xiàng)權(quán)利登記，全民所有制房屋所有權(quán)，集體所有制房屋所有權(quán)和私人房屋所有權(quán)。

2、登記內(nèi)容不同

土地登記內(nèi)容主要包括土地所有權(quán)和使用權(quán)的性質(zhì)、來(lái)源、坐落、界址、面積、用途（地類）、價(jià)值等。另還有使用期界址、面積、用途（地類）、價(jià)值、使用期限、產(chǎn)權(quán)人名稱（姓名）、產(chǎn)權(quán)證明材料、圖號(hào)、地號(hào)等。依據(jù)1987年《城鎮(zhèn)房屋所有權(quán)登記暫行辦法》、1990年《城市房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理暫行辦法》、1998年《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》：房屋登記包括地域范圍和房屋范圍，地域范圍限于城市、縣鎮(zhèn)、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)范圍內(nèi)的所有房屋，以及依法取得的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地上建成的房屋；房屋范圍登記地域范圍內(nèi)全部房屋。包括全民、集體和私人所有的房屋，以及共有房屋或宗教團(tuán)體等所有的房屋，還包括股份制企業(yè)和涉外的房屋。

3、登記程序不同

土地登記程序是以縣級(jí)行政區(qū)為單位，組織進(jìn)行土地登記的基本程序分為五步，即土地登記申請(qǐng)、地籍調(diào)查、權(quán)屬審核、注冊(cè)登記、頒發(fā)或者更換土地證書(shū)。土地登記分為初始土地登記和變更土地登記。房屋登記程序主要包括準(zhǔn)備工作、登記申請(qǐng)、勘丈、產(chǎn)權(quán)審查與確認(rèn)、“三審定案”、產(chǎn)權(quán)公告、注冊(cè)登記、發(fā)證。

4、登記標(biāo)的物和權(quán)利不同

兩者登記的標(biāo)的物不同，國(guó)家保護(hù)權(quán)利主體的權(quán)利內(nèi)涵也不一樣?！吨腥A人民共和國(guó)房地產(chǎn)管理法》規(guī)定：“國(guó)家實(shí)行土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)登記發(fā)證制度”，兩者互不替代，缺一不可。

5、房地登記管理部門(mén)不同

我國(guó)現(xiàn)行的房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)實(shí)行的是房地登記分別管理的方式?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第六十條規(guī)定，以出讓或者劃撥方式取得土地使用權(quán)，應(yīng)當(dāng)向縣級(jí)以上地方人民政府土地管理部門(mén)申請(qǐng)登記，經(jīng)縣級(jí)以上地方人民政府土地管理部門(mén)核實(shí)，由同級(jí)人民政府頒發(fā)土地使用權(quán)證書(shū)。在依法取得的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地上建成房屋的，應(yīng)當(dāng)憑土地使用權(quán)證書(shū)向縣級(jí)以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門(mén)申請(qǐng)登記，由縣級(jí)以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門(mén)核實(shí)并頒發(fā)房屋所有權(quán)證書(shū)。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或者變更時(shí)，應(yīng)當(dāng)向縣以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門(mén)申請(qǐng)房產(chǎn)變更登記，并憑變更后的房屋所有權(quán)證書(shū)向同級(jí)人民政府土地管理部門(mén)申請(qǐng)土地使用權(quán)變更登記，經(jīng)同級(jí)人民政府土地管理部門(mén)核實(shí)，由同級(jí)人民政府更換或者更改土地使用權(quán)證書(shū)。法律另有規(guī)定的，依照有關(guān)法律的規(guī)定辦理。

三、兩證登記的必要性及管理建議

我國(guó)著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家吳敬璉先生指出：“產(chǎn)權(quán)規(guī)則是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)一切游戲規(guī)則的基礎(chǔ)”。因此對(duì)于與廣大群眾息息相關(guān)的房產(chǎn)權(quán)屬問(wèn)題有必要區(qū)分清楚，使大家有明確的權(quán)利意識(shí)。

（一）不動(dòng)產(chǎn)登記作用理論

信息不對(duì)稱理論?！靶畔⒉粚?duì)稱”是指交易一方（通常是賣方）占有信息多，了解所提供的商品或服務(wù)的具體情況，處于優(yōu)勢(shì)地位，而另一方（一般為買方）占有信息少，不了解商品或服務(wù)的具體情況，處于劣勢(shì)地位。商品房的買賣或不動(dòng)產(chǎn)的交易就是一種買賣雙方信息不對(duì)稱的交易。新制度經(jīng)濟(jì)學(xué)認(rèn)為人具有理性，即人在從事經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的過(guò)程當(dāng)中，會(huì)本能地想方設(shè)法使自己獲得利益最大化。如果沒(méi)有法律約束，處于信息優(yōu)勢(shì)地位的一方就可能產(chǎn)生機(jī)會(huì)主義的傾向，即利用買賣雙方的“信息不對(duì)稱”以達(dá)到利己的目的，甚至給對(duì)方已被歪曲的信息或者欺騙對(duì)方，以便從交易中獲得更大的利益。這是新制度經(jīng)濟(jì)學(xué)所說(shuō)的“個(gè)人機(jī)會(huì)主義行為”或“道德風(fēng)向”?！耙环慷u”就是不動(dòng)產(chǎn)中存在的“道德風(fēng)險(xiǎn)”?；诖死碚撏恋毓芾聿块T(mén)和房屋管理部門(mén)加強(qiáng)房屋買賣市場(chǎng)的透明度和加強(qiáng)對(duì)土地登記和房屋登記的管理是十分必要的；房屋買賣市場(chǎng)中的參與者搞清楚土地登記和房屋登記的區(qū)別，掌握足夠的產(chǎn)權(quán)信息才能保障自己的權(quán)益。

（二）避免權(quán)利糾紛問(wèn)題

1、維護(hù)自身合法權(quán)益

我國(guó)《物權(quán)法(草案)》確定了我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記將實(shí)行統(tǒng)一登記制度，“即當(dāng)事人可以向房屋或土地登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)一并辦理城市房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)登記”。申領(lǐng)土地使用權(quán)登記，領(lǐng)取國(guó)有土地使用證，是房地產(chǎn)權(quán)利人依法維護(hù)自身權(quán)益的一種手段。土地使用權(quán)一經(jīng)登記即具有排他性，其他單位和個(gè)人無(wú)權(quán)占用。在生產(chǎn)和經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，若與他人發(fā)生經(jīng)濟(jì)糾紛，涉及侵害經(jīng)登記的土地使用權(quán)人的土地權(quán)益時(shí)，土地行政主管部門(mén)或人民法院能保障土地使用權(quán)人的合法權(quán)益，排除侵害。因此，為維護(hù)自身合法利益不受侵犯，土地使用權(quán)人應(yīng)及時(shí)申領(lǐng)土地使用證。

2、避免房屋權(quán)屬不明確與土地使用權(quán)的不明確問(wèn)題

《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》規(guī)定，房屋權(quán)屬登記應(yīng)遵循“房屋所有權(quán)和該房占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)，權(quán)利主體一致”的原則。從房產(chǎn)市場(chǎng)及其發(fā)展的實(shí)踐看，房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)常常有矛盾，其主要表現(xiàn)就是二權(quán)的不一致，實(shí)際上是土地使用權(quán)問(wèn)題引起的矛盾。

3、避免房地產(chǎn)分離出賣，合同無(wú)效問(wèn)題

由于房屋是建筑在土地上的，為土地的附著物，具有不可分離性，因此，房屋的所有權(quán)通過(guò)買賣而轉(zhuǎn)讓時(shí)，該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)也必須同時(shí)轉(zhuǎn)讓或隨房屋轉(zhuǎn)移。如果出賣人將房產(chǎn)和土地使用權(quán)分別賣與不同的買受人，或者出賣房屋時(shí)只轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)而不同時(shí)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，買受人可以提出這種買賣合同無(wú)效。

4、避免二手房的產(chǎn)權(quán)證和土地所有權(quán)證的糾紛問(wèn)題

我國(guó)《城市房地產(chǎn)管理法》、《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》明確：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)，房屋所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓。商品房必須具備房產(chǎn)證和土地證。如果所購(gòu)買的二手房有房產(chǎn)證，沒(méi)有土地證，則需要求對(duì)方辦理土地證。如果土地證辦理不下來(lái)，那么此套住宅會(huì)以后就會(huì)有權(quán)屬問(wèn)題存在。所以如果購(gòu)買二手房，一定要在證件齊全的情況下購(gòu)買,以免將來(lái)出現(xiàn)問(wèn)題無(wú)法解決。

（三）對(duì)權(quán)屬登記管理的建議

1、建立土地管理部門(mén)與房產(chǎn)管理部門(mén)一體化管理目前我國(guó)土地管理部門(mén)和房產(chǎn)管理部門(mén)分別主管土地權(quán)屬登記和房屋權(quán)屬登記，而且其所依據(jù)的法律也不同，房產(chǎn)權(quán)屬登記是按照建設(shè)部頒布的《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》來(lái)執(zhí)行，土地權(quán)屬管理則按照國(guó)土資源部頒布的《土地登記規(guī)劃》執(zhí)行。由兩個(gè)部門(mén)管理容易導(dǎo)致法律上的問(wèn)題，還可能導(dǎo)致法律的漏洞，客觀上也造成了社會(huì)實(shí)踐與司法實(shí)踐中的矛盾和爭(zhēng)議。因此在房地產(chǎn)市場(chǎng)上和二手房市場(chǎng)上就有很大機(jī)會(huì)存在信息不對(duì)稱，對(duì)于非房地產(chǎn)專業(yè)的購(gòu)房者就處于信息劣勢(shì)地位，賣房者就會(huì)在利益的驅(qū)使下將房子分別賣給兩個(gè)或者更多的人而缺少土地和房產(chǎn)證，引發(fā)產(chǎn)權(quán)糾紛。土地管理部門(mén)和房產(chǎn)管理部門(mén)應(yīng)當(dāng)基于此缺陷建立兩部門(mén)的聯(lián)網(wǎng)機(jī)制和公告機(jī)制，以保證房屋買賣市場(chǎng)信息透明化。具體來(lái)說(shuō)，首先兩部門(mén)可以在管理權(quán)限和登記義務(wù)方面溝通達(dá)成協(xié)調(diào)一致的管理范圍，防止責(zé)任缺失；其次，開(kāi)發(fā)統(tǒng)一的聯(lián)網(wǎng)管理系統(tǒng)，加強(qiáng)對(duì)每一宗土地和房屋的產(chǎn)權(quán)和所有權(quán)的一致登記和管理，防止一房二主的現(xiàn)象出現(xiàn)；再有通過(guò)兩部門(mén)統(tǒng)一登記，可以在官方網(wǎng)站上提供房屋權(quán)屬查詢系統(tǒng)，以使購(gòu)買者掌握準(zhǔn)確充分的信息。

2、物業(yè)管理部門(mén)提供專項(xiàng)服務(wù)介入