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房地產(chǎn)評估管理辦法范文第1篇

根據(jù)《北京市城市房屋拆遷管理辦法》（市人民政府令第87號）第二十三條規(guī)定，我局認(rèn)定了本市第一批城市房屋拆遷評估機構(gòu)，現(xiàn)予公布。

附件：《北京市城市房屋拆遷評估機構(gòu)名錄（第一批）》

   

 二一年十一月

    北京市城市房屋拆遷評估機構(gòu)名錄（第一批）

    序號 　名 稱

    1 北京首佳房地產(chǎn)評估有限公司

    2 北京百成首信房地產(chǎn)評估有限公司

    3 北京普陽房地產(chǎn)評估事務(wù)所

    4 北京西域房地產(chǎn)價格評估有限公司

    5 北京崇方房地產(chǎn)評估有限公司

    6 北京宣房房地產(chǎn)評估有限公司

    7 北京海創(chuàng)房地產(chǎn)評估有限公司

    8 北京興遠房地產(chǎn)評估事務(wù)所有限公司

    9 北京潞通房地產(chǎn)評估有限公司

    10 北京誠信房地產(chǎn)評估有限責(zé)任公司

    11 北京京港房地產(chǎn)咨詢評估有限公司

    12 北京華信房地產(chǎn)評估公司

    13 北京市中恒業(yè)房地產(chǎn)評估有限責(zé)任公司

    14 北京北方房地產(chǎn)咨詢評估有限責(zé)任公司

    15 北京建亞恒泰房地產(chǎn)評估有限公司

    16 北京國地不動產(chǎn)咨詢中心

    17 北京寶信房地產(chǎn)評估咨詢有限責(zé)任公司

    18 北京鴻天涉外評估有限責(zé)任公司

    19 北京龍?zhí)┓康禺a(chǎn)評估有限責(zé)任公司

    20 北京康正宏基房地產(chǎn)評估有限公司

    21 北京金利安房地產(chǎn)咨詢評估有限責(zé)任公司

    22 北京中地華夏咨詢評估中心有限公司

    23 中地不動產(chǎn)評估有限公司

    24 北京中土源房地產(chǎn)評估有限公司

    25 北京國土聯(lián)房地產(chǎn)評估中心有限責(zé)任公司

    26 北京京城捷信房地產(chǎn)評估有限公司

    27 北京建正房地產(chǎn)評估有限責(zé)任公司

    28 北京天平行房地產(chǎn)咨詢有限公司

    29 北京高地經(jīng)典房地產(chǎn)評估有限責(zé)任公司

    30 北京中地聯(lián)合房地產(chǎn)評估有限責(zé)任公司

   

     北京市國土資源和房屋管理局

房地產(chǎn)評估管理辦法范文第2篇

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)評估行業(yè)問題 對策

中圖分類號： F293 文獻標(biāo)識碼： A

房地產(chǎn)估價是房地產(chǎn)中介行業(yè)的重要組成部分,伴隨著我國社會主義市場經(jīng)濟的發(fā)展而逐漸壯大,房地產(chǎn)估價在我國從正式出現(xiàn)到現(xiàn)在不過十幾年的時間,卻取得了很大的發(fā)展,但目前我國房地產(chǎn)估價行業(yè)還不完全適應(yīng)房地產(chǎn)市場快速發(fā)展的需要,還存在一些不容忽視的問題,這些問題阻礙了該行業(yè)的進一步發(fā)展。

房地產(chǎn)評估行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀

1、制定了房地產(chǎn)評估的有關(guān)法律規(guī)章

國務(wù)院和國家房地產(chǎn)管理部門首先制定了房地產(chǎn)管理基本法《城市房地產(chǎn)管理法》，在此基礎(chǔ)上又制定了《房地產(chǎn)估價規(guī)范》、《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》、《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》、《土地管理法》、《土地管理法實施條例》、《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》以及《房地產(chǎn)估價師注冊管理辦法》、《房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格制度暫行規(guī)定》等法律法規(guī)，以法律法規(guī)的形式確立了房地產(chǎn)評估行業(yè)及估價師的地位，完善了評估行業(yè)的相法律法規(guī)和規(guī)范性文件。

2、形成了統(tǒng)一開放的房地產(chǎn)評估市場和行業(yè)自律標(biāo)準(zhǔn)

從2000 年6 月國務(wù)院提出經(jīng)濟鑒證類社會中介機構(gòu)脫鉤改制的要求開始，涉及中介機構(gòu)的管理部門，包括房地產(chǎn)管理部門，按照國家的規(guī)定，開展原有房地產(chǎn)評估機構(gòu)與部門的脫鉤改制工作。中國房地產(chǎn)估價師學(xué)會已經(jīng)開始承擔(dān)估價師資格考試、注冊、再教育以及估價機構(gòu)資質(zhì)評審、違規(guī)行為查實等工作，房地產(chǎn)評估行業(yè)的自律機構(gòu)基本建立，對估價機構(gòu)的自律作用日益強化。

3、房地產(chǎn)評估服務(wù)領(lǐng)域逐步擴大

在房地產(chǎn)估價機構(gòu)發(fā)展初期，主要服務(wù)內(nèi)容是房地產(chǎn)交易管理，防止房地產(chǎn)交易過程中雙方當(dāng)事人隱價瞞價、偷漏稅費。隨著我國社會主義市場經(jīng)濟體制的建立和完善，房地產(chǎn)評估業(yè)務(wù)已經(jīng)逐步在社會經(jīng)濟發(fā)展的各行業(yè)，如銀行、城市建設(shè)、土地管理、司法、保險、稅務(wù)、投資咨詢等方面發(fā)揮著越來越重要的作用。

房地產(chǎn)評估行業(yè)存在的問題

1、房地產(chǎn)評估機構(gòu)的產(chǎn)權(quán)問題不明確

我國的房地產(chǎn)評估機構(gòu)和工作人員沒有實現(xiàn)真正意義上的脫鉤。估價機構(gòu)的管理人員由原來的主管部門任命，主要的業(yè)務(wù)來源依舊是原來的業(yè)務(wù)部門，與原來的主管部門依舊有著聯(lián)系?，F(xiàn)實社會中，房地產(chǎn)估計機構(gòu)幾乎全部是有限責(zé)任公司，因為，只有這樣，有限責(zé)任公司的出資人不會承擔(dān)無限連帶責(zé)任。我國的房地產(chǎn)評估機構(gòu)的經(jīng)營效率低，主要的原因就是受有限責(zé)任公司體制的影響。出資人投資的主要目的就是為了分紅，那些出資少的人，在公司占的股份也就比較少，因此，他們對公司的經(jīng)營狀況就很難做到盡職盡責(zé)。這樣就導(dǎo)致了當(dāng)?shù)禺a(chǎn)評估機構(gòu)的運營效率不高。

2、相關(guān)法律制度不健全

我國房地產(chǎn)評估產(chǎn)業(yè)雖然呈現(xiàn)快速發(fā)展的趨勢，但是仍舊處于發(fā)展的初級階段。很多評估機構(gòu)是由政府房地產(chǎn)評估機構(gòu)所改制而來，它們借助政府的關(guān)系壟斷了市場，因而不能在正常的市場競爭中去獲得業(yè)務(wù)。目前，針對評估師，沒有一部有針對性的法律來進行規(guī)范。在房地產(chǎn)評估的各項法律法規(guī)中，實施的細(xì)則還不健全，對不同用途的房地產(chǎn)，也沒有相應(yīng)的針對性強的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范。

3、估價人員的素質(zhì)難以滿足行業(yè)發(fā)展的需求

(1)估價師考試較注重理論考核，對學(xué)歷要求較高而對相關(guān)專業(yè)工作經(jīng)歷和從事評估業(yè)務(wù)的年限要求較低，因此應(yīng)屆畢業(yè)生的考試通過率較高，而許多真正多年從事評估工作的業(yè)務(wù)骨干卻因基礎(chǔ)理論知識的欠缺不能通過估價師資格考試。同時房地產(chǎn)估價人員受所從事業(yè)務(wù)的限制，一般只掌握與自身所從事業(yè)務(wù)相關(guān)的評估業(yè)務(wù)，對其他類型的評估業(yè)務(wù)不熟悉。

(2)注冊房地產(chǎn)估價師設(shè)置單一，雖然設(shè)立了相當(dāng)于巾級職稱的注冊房地產(chǎn)估價師，但卻沒有設(shè)立對應(yīng)于新人業(yè)人員的初級估價資格，以及可晉級的高級估價師和機電、設(shè)備等配套專業(yè)的估價師。

(3)估價師再教育缺乏。我國社會經(jīng)濟制度改革的不斷深入，對房地產(chǎn)評估的要求也在不斷提高，房地產(chǎn)估價師也需要不斷更新自己的知識結(jié)構(gòu)。通過估價師再教育才能使評估人員掌握國內(nèi)外先進的評價技術(shù)和相關(guān)專業(yè)的知識。但從現(xiàn)有房地產(chǎn)評估業(yè)再教育的情況來看，估價師再教育在管理方式、培訓(xùn)內(nèi)容和形式等方面存在諸多的缺陷，有的甚至流于形式，使得房地產(chǎn)估價人員與社會主義經(jīng)濟發(fā)展脫節(jié)。

4、社會公信力不高

由于房地產(chǎn)估價行業(yè)相關(guān)法律法規(guī)不健全，缺乏行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)及技術(shù)規(guī)范和規(guī)程，同時房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會缺乏自律，對違紀(jì)、違規(guī)等行為缺乏具體可操作的法律法規(guī)和行業(yè)規(guī)則，導(dǎo)致社會公信力不高。當(dāng)前比較突出的問題是評估機構(gòu)容易受到政府或銀行等機構(gòu)的干預(yù)、開發(fā)商的利誘等影響，或迎合被拆遷人的不合理要求，導(dǎo)致評估結(jié)果與市場價值嚴(yán)重背離，損害了其他當(dāng)事人的合法權(quán)益；或者為了交易雙方不合理的避稅要求，使得評估結(jié)果損害國家利益。

促進我國房地產(chǎn)估價行業(yè)發(fā)展的對策

1、加強市場環(huán)境監(jiān)管

采取有效措施，切實加強對市場環(huán)境的監(jiān)管力度。通過整頓和加強有關(guān)部門的監(jiān)管，為房地產(chǎn)評估市場創(chuàng)造一個公平和良好的競爭環(huán)境。維護房地產(chǎn)評估活動的獨立性，保證房地產(chǎn)評估活動不受外界因素的干擾，確保評估結(jié)果的龔振興和獨立性。努力完善房地產(chǎn)評估市場的監(jiān)管規(guī)則，針對違規(guī)的行為，制定相應(yīng)的嚴(yán)格的查處辦法。針對那些在評估過程中弄虛作假的機構(gòu)，取消其房地產(chǎn)評估資格，并追究相關(guān)人員的法律責(zé)任。

2、完善法律法規(guī)體系建設(shè)

為了保證房地產(chǎn)評估行業(yè)的合理健康發(fā)展，應(yīng)該根據(jù)社會經(jīng)濟的發(fā)展制定房地產(chǎn)評估行業(yè)技術(shù)規(guī)范和法律法規(guī)的實施細(xì)則，從而解決房地產(chǎn)評估在相關(guān)行業(yè)的技術(shù)需要；解決房地產(chǎn)評估行業(yè)的不平等競爭問題，實現(xiàn)真正的脫鉤；解決估價師職業(yè)道德問題，提高估價師的責(zé)任和風(fēng)險意識；解決評估結(jié)果與社會發(fā)展相協(xié)調(diào)問題，規(guī)范房地產(chǎn)評估方法和程序。

3、加強房地產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)人員的資格認(rèn)證工作

為了提高房地產(chǎn)評估從業(yè)人員的素質(zhì)和行業(yè)整體水平，一方面應(yīng)加強對房地產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)人員的資格認(rèn)證，并設(shè)置至少兩級房地產(chǎn)估價師。可以參照日本的不動產(chǎn)鑒定師資格三級考試制度以及美國的資深、非資深二級房地產(chǎn)估價師管理制度，結(jié)合我國的客觀實際，實行動態(tài)的兩級管理體制，即根據(jù)房地產(chǎn)估價師的執(zhí)業(yè)能力強弱、評估實踐經(jīng)驗的豐富與否、評估報告的技術(shù)含量高低、職業(yè)道德的好壞等實際情況來確定相應(yīng)的執(zhí)業(yè)等級標(biāo)準(zhǔn)，做到有升有降、動態(tài)管理。這樣可以更好地確保房地產(chǎn)估價師隊伍的技術(shù)水平，促進房地產(chǎn)估價師隊伍的健康發(fā)展，另一方面要提高房地產(chǎn)評估從業(yè)人員的準(zhǔn)入門檻。要從源頭控制好房地產(chǎn)估價師的素質(zhì)。具體措施包括：第一，提高報考的學(xué)歷要求，至少應(yīng)該具備大學(xué)本科以上學(xué)歷；第二，嚴(yán)格實行注冊制度。目前我國的注冊制度相對來說還是比較健全的，但執(zhí)行力度不夠，估價師的掛靠現(xiàn)象非常普遍，沒有起到其應(yīng)有的制約作用，所以要嚴(yán)格執(zhí)行注冊制度；第三，提高考試的難度，擇優(yōu)錄取。如擴大考試相關(guān)知識面，實行定量錄取等。

4、推進信用體系建設(shè)

目前，注冊房地產(chǎn)估價師和一級房地產(chǎn)估價機構(gòu)的信用體系已經(jīng)在國家和省級房地產(chǎn)估價協(xié)會建立和使用，但是二、三級房地產(chǎn)估價機構(gòu)的信用體系還沒有完全建立，在整個信用體系中所占比例較小。只有建立完善的信用體系，才能精確了解整個房地產(chǎn)估價行業(yè)的信用狀況。對各級估價機構(gòu)、注冊房地產(chǎn)估價師實行誠信預(yù)警機制和失信懲戒機制，建立估價行業(yè)優(yōu)秀的信用基礎(chǔ)。督促估價行業(yè)遵守本行業(yè)及相關(guān)行業(yè)的法律法規(guī)和技術(shù)規(guī)范，營造依法、獨立、公正的評估市場氛圍。

總結(jié)

我國房地產(chǎn)評估行業(yè)雖然起步晚，但發(fā)展十分迅速，已成為促進我國經(jīng)濟發(fā)展的一支不可缺少的力量，而且隨著評估業(yè)務(wù)量的顯著增長，房地產(chǎn)評估業(yè)有著光明的發(fā)展前途。當(dāng)然只有完善對房地產(chǎn)評估行業(yè)的管理，才能使它走上健康發(fā)展的道路。

參考文獻

房地產(chǎn)評估管理辦法范文第3篇

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)評估現(xiàn)狀 房地產(chǎn)評估方法

一、我國房地產(chǎn)評估行業(yè)發(fā)展概況

中國房地產(chǎn)評估行業(yè)是一個既古老又新興的行業(yè)，是房地產(chǎn)的重要組成部分。中國房地產(chǎn)評估活動歷史悠久、源遠流長，上千年前就產(chǎn)生了有關(guān)房地產(chǎn)價值及其評估思想的萌芽。當(dāng)時伴隨著土地和房屋買賣、租賃、課稅、典當(dāng)?shù)然顒拥某霈F(xiàn)，房地產(chǎn)估價活動應(yīng)運而生。但在20世紀(jì)50年代至 70年代這段時期，隨著廢除房地產(chǎn)私有制，禁止房地產(chǎn)買賣、租賃等活動，中國房地產(chǎn)估價活動基本消失。直至1978年以后，在改革開放的背景下，隨著城鎮(zhèn)國有土地有償使用和房屋商品化的推進，中國房地產(chǎn)估價活動開始復(fù)興。特別是1993年誕生首批房地產(chǎn)估價師以來，中國房地產(chǎn)估價行業(yè)快速發(fā)展，估價隊伍迅速壯大，估價法規(guī)不斷健全，估價標(biāo)準(zhǔn)逐步完善，估價理論日趨成熟，估價業(yè)務(wù)持續(xù)增長，估價行業(yè)的社會影響顯著擴大；基本形成了公平競爭、開放有序和監(jiān)管有力的房地產(chǎn)估價市場，逐步建立起了政府監(jiān)管、行業(yè)自律和社會監(jiān)督的監(jiān)管體制；房地產(chǎn)估價在解決房地產(chǎn)市場失靈，將房地產(chǎn)市場引向理性，維護房地產(chǎn)市場秩序，保護房地產(chǎn)權(quán)利人和利害關(guān)系人的合法權(quán)益，防范金融風(fēng)險，促進社會和諧等方面發(fā)揮著獨特的積極作用。

二、我國房地產(chǎn)評估市場現(xiàn)狀

在我國，房地產(chǎn)評估行業(yè)起步較晚，雖然近年來隨著社會主義市場經(jīng)濟體制建設(shè)的不斷完善，房地產(chǎn)評估市場也有較明顯發(fā)展。但是，相對于西方發(fā)達國家，我國房地產(chǎn)評估行業(yè)仍然存在一些不容忽視的、不利于其長足發(fā)展的不利因素。

1.管理體系交叉，不利于估價行業(yè)的發(fā)展

從我國目前管理體制來看，評估業(yè)有房地產(chǎn)估價、土地估價和資產(chǎn)估價，且主要分屬于建設(shè)部、國土資源部和國有資產(chǎn)管理部，相應(yīng)的估價人員也分為房地產(chǎn)估價師、土地估價師和資產(chǎn)估價師，各自形成了自上而下的管理系統(tǒng)，制定的管理辦法多從本部門出發(fā)，未經(jīng)過很好的協(xié)調(diào)與溝通。這樣限制了公平競爭和優(yōu)勝劣汰，不利于估價行業(yè)的發(fā)展。

2.估價人員的素質(zhì)難以滿足行業(yè)發(fā)展的需求

我國的房地產(chǎn)估價實行執(zhí)業(yè)資格制度，從業(yè)人員必須經(jīng)過全國統(tǒng)一考試方可取得執(zhí)業(yè)資格。但由于我國的房地產(chǎn)估價起步較晚、考試頻率低等原因，房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格考試前的資格審查各地松緊不一，考生做假現(xiàn)象嚴(yán)重。房地產(chǎn)估價師考試不能體現(xiàn)估價師水平高低和資歷深淺，不能激勵估價師為提高業(yè)務(wù)水平而繼續(xù)學(xué)習(xí)和深造。

3.自律不夠

國外房地產(chǎn)估價一般是依靠估價師協(xié)會管理，一方面在培訓(xùn)、考試、資格管理和提供信息等方面協(xié)會有較強的吸引力：一方面在技術(shù)規(guī)范規(guī)程、行規(guī)行約等方面有較強的約束力。這幾年建設(shè)部做了大量的工作，成立了估價師學(xué)會，但這個行業(yè)學(xué)會遠遠沒有到位，還沒有承擔(dān)起行業(yè)管理的重任，各地也只有少數(shù)省市成立學(xué)會，多數(shù)還是空白，地方上的行業(yè)自律差距就更大了。

4.制約力不夠

對房地產(chǎn)評估的技術(shù)規(guī)范和規(guī)程以及職業(yè)道德標(biāo)準(zhǔn)至今仍停留于理論探討，沒有出臺一部有權(quán)威的系統(tǒng)科學(xué)的法律或法規(guī)，因此評估機構(gòu)和執(zhí)業(yè)人員沒有一個遵循的規(guī)則，全憑個人悟性或自由發(fā)揮，往往同一宗或條件相似的房地產(chǎn)評估結(jié)果相差甚遠。有的評估報告其評估價值即為財務(wù)報表的帳面值，有的標(biāo)的權(quán)屬不清就估出價值，有的把地價漏算或多算，更有甚者有的項目具有幾百萬元甚至幾千萬元的價值，其評估報告只有一張紙，沒有評估程序，沒有計算過程，令人啼笑皆非。有些機構(gòu)和人員違反職業(yè)道德，有的收取禮金，有的超越資格限定承攬業(yè)務(wù)，有的出賣評估機構(gòu)的資格（即為沒有資格的機構(gòu)或人員所做的評估報告蓋章收費），有的甚至搞欺詐，使其從事的評估業(yè)務(wù)偏離了公平、公正、科學(xué)、合法的軌道。而對于低劣的評估報告和不正當(dāng)?shù)慕?jīng)營行為沒有評判的依據(jù)，更無處罰的手段，攪亂了評估市場，禁錮了評估行業(yè)的發(fā)展。

三、我國房地產(chǎn)評估方法

1.成本法

適用于舊房地產(chǎn)的基本公式是：舊房地價格=土地的重新取得價格或重新開發(fā)成本+建筑物的重新購建價格-建筑物的折舊。我認(rèn)為以上的公式存在問題，現(xiàn)在土地出讓是有期限的，缺少剩余使用年限修正；并且土地的重新取得價格或重新開發(fā)成本是土地開發(fā)完成后的價值，而房地合一項目土地的重置成本應(yīng)該是到整個房地產(chǎn)開發(fā)項目開發(fā)完成后的價值，包含建設(shè)期的貸款利息和開發(fā)利潤。

所以我認(rèn)為這公式更明確：舊房地價格=土地的重置成本×剩余使用年限修正系數(shù)+建筑物的重置成本×成新率=（土地取得價+附屬費用+有關(guān)稅費+建設(shè)期貸款利息+開發(fā)利潤）×剩余使用年限修正系數(shù)+（前期工程費+工程造價+工程附加支出+配套費+建設(shè)期貸款利息+建設(shè)單位管理費+開發(fā)利潤）×成新率。

2.市場法

比較法是將估價對象和估價的時點近期有過交易的類似房地產(chǎn)進行比較，對這些類似房地產(chǎn)的成交價格進行適當(dāng)?shù)男拚?，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值方法。

比較法適用于本身具有交易性的房地產(chǎn)，該方法是不適用很少發(fā)生交易數(shù)量比較少的房地產(chǎn)。

3.收益法

按照我國目前的土地出讓政策，應(yīng)對土地使用權(quán)價值進行分析，否則得到的是一種不完全的會計利潤，實際上跟用加和法得到的還原利率口徑是不一致的。若收入、費用發(fā)生的時間和其折現(xiàn)期一致，不應(yīng)該考慮利息費用，正如假設(shè)開發(fā)法中的折現(xiàn)法公式中不存在投資利息和開發(fā)利潤一樣，因為它正以恰當(dāng)?shù)氖找媛?，恰?dāng)?shù)恼郜F(xiàn)期折現(xiàn)到評估基準(zhǔn)日。收益法評估往往是假設(shè)收入費用發(fā)生在某一個時點，實際發(fā)生時間與這種假設(shè)有偏差，這樣才可以用利息費用作調(diào)整。例如客觀租金收入發(fā)生在期末，費用在期間均勻發(fā)生，而評估時假設(shè)收入費用發(fā)生在期末，這時應(yīng)考慮期間發(fā)生費用的貸款利息；租金收入發(fā)生在期初，費用在期間均勻發(fā)生，而評估時假設(shè)收入費用發(fā)生在期初，這時應(yīng)考慮期間發(fā)生的費用進行折現(xiàn)。收益法實際上是一種動態(tài)法，而考慮利息費用是一種靜態(tài)法，將兩種方法混在一起，顯得不嚴(yán)謹(jǐn)。因此，運用收益法要盡量將收入、費用發(fā)生的假設(shè)時間與加權(quán)折現(xiàn)期一致，而不必再考慮利息費用。

3.4假設(shè)開發(fā)法

運用該方法要注意兩個問題：第一是房地產(chǎn)開發(fā)收益率和房地產(chǎn)經(jīng)營收益率的不同。資本化率是將房地產(chǎn)的凈收益轉(zhuǎn)換成價值的比率。而對假設(shè)開發(fā)法中的現(xiàn)金流量折現(xiàn)法中的折現(xiàn)率，教材中說，與收益法中的資本化率原理相同，具體應(yīng)等同于同一市場上類似房地產(chǎn)開發(fā)項目所要求的平均收益率，它包含資金的利息和開發(fā)利潤兩部分。教材中所說的折現(xiàn)率實質(zhì)就是房地產(chǎn)收益率，只不過房地產(chǎn)開發(fā)的收益率不同于房地產(chǎn)經(jīng)營的收益率而已，因此稱房地產(chǎn)開發(fā)收益率和房地產(chǎn)經(jīng)營收益率，更能反映其本質(zhì)，更好理解。即房地產(chǎn)開發(fā)收益率運用于開發(fā)完成后價值和開發(fā)成本費用的折現(xiàn)，房地產(chǎn)經(jīng)營收益率運用于通過租賃經(jīng)營形式對房地產(chǎn)價值的求取。

四、結(jié)論

科學(xué)實用的估價方法，必須具備兩個條件：既有科學(xué)的理論依據(jù)，又能反映現(xiàn)實交易行為。房地產(chǎn)估價的對象就是房地產(chǎn)。從實物形態(tài)上來看，房地產(chǎn)存在三種形態(tài)，即單純的土地、單純的建筑物以及房地合一的復(fù)合房地產(chǎn)。另外，房地產(chǎn)估價是評估待估房地產(chǎn)的一定權(quán)益的價格，因此，估價對象也涉及到物權(quán)。依據(jù)房地產(chǎn)估價的需要及其特點，這里將按用途將評估對象劃分為居住、商業(yè)、工業(yè)、其他用途房地產(chǎn)及土地五種類型，并分別介紹它們的估價特點、常用方法及主要注意事項等。

參考文獻：

[1] 朱萍，王輝，資產(chǎn)評估學(xué)，復(fù)旦大學(xué)出版社，2014

[2] 張東紅，談我國房地產(chǎn)交易市場的現(xiàn)狀與發(fā)展對策[J]，山東建筑，2014

房地產(chǎn)評估管理辦法范文第4篇

一、非屬歸檔文件大量充斥

根據(jù) 2001 年建設(shè)部頒發(fā)的《城市房地產(chǎn)權(quán)屬檔案管理辦法》第八條規(guī)定 ：下列文件材料屬于房地產(chǎn)權(quán)屬檔案的歸檔范圍。

（一）房地產(chǎn)權(quán)利人、房地產(chǎn)權(quán)屬登記確權(quán)、房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移及變更、設(shè)定他項權(quán)利等有關(guān)的證明和文件，包括 ：(1) 房地產(chǎn)權(quán)利人（自然人或法人）的身份（資格）證明、法人人的身份證明、授權(quán)委托書等 ；(2) 建設(shè)工程規(guī)劃許可證，建設(shè)用地規(guī)劃許可證，土地使用權(quán)證書或者土地來源證明，房屋拆遷批件及補償安置協(xié)議書，聯(lián)建或者統(tǒng)建合同，翻改擴建及固定資產(chǎn)投資批準(zhǔn)文件，房屋竣工驗收有關(guān)材料等 ；(3) 房地產(chǎn)買賣合同書、房產(chǎn)繼承書、房產(chǎn)贈與書、房產(chǎn)析產(chǎn)協(xié)議書、房產(chǎn)交換協(xié)議書、房地產(chǎn)調(diào)撥憑證、有關(guān)房產(chǎn)轉(zhuǎn)移的上級批件、有關(guān)房產(chǎn)的判決、裁決、仲裁文書及公證文書等 ；(4) 設(shè)定房地產(chǎn)他項權(quán)利的有關(guān)合同、文件等。

（二）房屋及其所占用的土地使用權(quán)權(quán)屬界定位置圖，包括：房地產(chǎn)分幅平面圖、分丘平面圖、分層分戶平面圖等。

（三）房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記工作中形成的各種文件材料，包括：房產(chǎn)登記申請書、收件收據(jù)存根、權(quán)屬變更登記表、房地產(chǎn)狀況登記表、房地產(chǎn)勘測調(diào)查表、墻界表、房屋面積計算表、房地產(chǎn)登記審批表、房屋滅籍申請表、房地產(chǎn)稅費收據(jù)存根等。

（四）反映和記載房地產(chǎn)權(quán)屬狀況的信息資料，包括：統(tǒng)計報表、攝影片、照片、錄音帶、錄象帶、縮微膠片、計算機軟盤、光盤等。

（五）其他有關(guān)房地產(chǎn)權(quán)屬的文件資料，包括 ：房地產(chǎn)權(quán)屬凍結(jié)文件、房屋權(quán)屬代管文件、歷史形成的各種房地產(chǎn)權(quán)證、契證、賬、冊、表、卡等。

在實際工作中，有許多不屬于歸檔范圍的文件、資料充塞其中，增加了每份檔案的體積和重量，占用了庫房空間，增加了管理成本。以鶴壁市為例，房地產(chǎn)交易過程中形成的房地產(chǎn)評估報告、戶型圖測繪報告等都要求存檔，這與建設(shè)部的規(guī)定和現(xiàn)行管理體制都產(chǎn)生了矛盾。首先，評估機構(gòu)、測繪機構(gòu)和房地產(chǎn)權(quán)屬登記機構(gòu)，原來都屬于房管部門管理，業(yè)務(wù)往來較多，辦理房地產(chǎn)交易等業(yè)務(wù)必須先評估、測繪，這已經(jīng)形成了慣例，因此評估報告、測繪報告也成了必收的要件?，F(xiàn)在，評估機構(gòu)、測繪機構(gòu)和房管部門實行了脫鉤，但仍然存在一定聯(lián)系，以往形成的慣例并未因此而改變。但由于評估、測繪機構(gòu)缺乏規(guī)范的檔案管理制度，其產(chǎn)生的文件、資料均由房地產(chǎn)權(quán)屬檔案館保存，導(dǎo)致有關(guān)人員經(jīng)常到檔案室查閱核驗?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)權(quán)屬檔案管理辦法》對有關(guān)房地產(chǎn)權(quán)屬檔案歸檔范圍的列述，并沒有提到評估報告、測繪報告等。因為，這些資料并不反映房屋產(chǎn)權(quán)關(guān)系，沒有保存的價值。況且，評估報告、測繪報告作為一種完整的技術(shù)報告，不只是評估結(jié)果、測繪結(jié)果本身，而且還有委托書、有關(guān)說明、附件、目錄、封面等，整個報告書多達十幾頁甚至更多。如果全部進行歸檔，每份的房地產(chǎn)權(quán)屬檔案案卷的厚度要增加一倍以上，從長遠看，將會占用巨大的庫房空間，浪費人力物力。

鑒于房地產(chǎn)評估報告、房產(chǎn)測繪報告不屬于房地產(chǎn)權(quán)屬檔案歸檔范圍，筆者建議，房地產(chǎn)權(quán)屬檔案管理機構(gòu)不應(yīng)當(dāng)予以歸檔保存，應(yīng)該分別交由估價機構(gòu)、測繪機構(gòu)自行妥善保管 ；其他類似的文件、資料，檔案管理機構(gòu)認(rèn)為沒有保存價值的，也可不予以歸檔保存，或做銷毀、或作為資料備查。二、新版房產(chǎn)證注銷后的裝訂全國統(tǒng)一的新版房產(chǎn)證，在各地已經(jīng)使用了多年，其優(yōu)越性十分明顯。但是 , 房產(chǎn)證注銷以后如何裝訂，卻是房地產(chǎn)權(quán)屬檔案管理機構(gòu)所面臨的一個新的難題。

第一、由于新版房產(chǎn)證尺寸比標(biāo)準(zhǔn)的文件用紙小，且封面有一層塑料薄膜，注銷以后，如果直接裝訂則顯得不整齊，也不符合檔案整理的要求，若要加邊又不容易粘貼襯紙。

第二、新版房產(chǎn)證封皮厚重，僅兩頁封皮就占一般交易卷宗厚度的 1/3 多，占其總重量近 1/2。而且凡是轉(zhuǎn)移、變更類型的案卷，幾乎都有注銷的房產(chǎn)證。隨著房地產(chǎn)交易市場的日益活躍，產(chǎn)權(quán)變更頻繁發(fā)生，越來越多的注銷房產(chǎn)證需要隨檔案一起歸整入庫。如果將封皮一起裝訂進檔案，長久下去，檔案庫房的空間將被過多的占用，庫房承受的壓力也會增大。

第三、對于一卷多證的案卷，一旦整體發(fā)生變更，要把多本、甚至十幾本注銷的房產(chǎn)證，連同新卷宗一起裝訂，實在是勞命傷財。對于目前仍采用傳統(tǒng)立卷方式進行歸檔的做法，需要改進。

房地產(chǎn)評估管理辦法范文第5篇

關(guān)鍵詞：改制企業(yè) 租用資產(chǎn) 問題及對策

一、改制企業(yè)租用公有資產(chǎn)的形成

改制企業(yè)租用的公有資產(chǎn)，是企業(yè)改制中剝離的公有資產(chǎn)在明晰公有產(chǎn)權(quán)后仍由改制企業(yè)租用的資產(chǎn)。所謂剝離公有資產(chǎn)是指在企業(yè)改制過程中將原國有集體企業(yè)中不屬于擬建股份制企業(yè)的資產(chǎn)、負(fù)債從原有企業(yè)賬目中分離出去的行為。

剝離的公有資產(chǎn)主要有按政策規(guī)定進行的剝離和按企業(yè)實際需要進行的剝離。前者如保留在改制企業(yè)的職工福利費、規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)的應(yīng)付工資和未參加統(tǒng)籌前的離退休人員醫(yī)療保險福利費等共有資產(chǎn)。后者如企業(yè)初次改制中不愿買、不讓買及買不了而剝離的資產(chǎn)。不愿買的資產(chǎn)如企業(yè)托兒所、醫(yī)務(wù)室等福利資產(chǎn)、長期閑置資產(chǎn)、技術(shù)落后的設(shè)備等，這些資產(chǎn)購買后不能產(chǎn)生預(yù)期效益，有的可能還會成為企業(yè)新的負(fù)擔(dān)；不讓買的資產(chǎn)諸如地方政府規(guī)定不允許出售的商業(yè)用地、產(chǎn)權(quán)不清的房地產(chǎn)或房地兩權(quán)分離后有糾紛的房產(chǎn)、地產(chǎn)；買不了的資產(chǎn)是指改制企業(yè)股東無承受能力而暫不購買但政府主管部門允許分期購買或租用的資產(chǎn)。

隨著改制的不斷深化，公有資產(chǎn)管理的加強，股權(quán)的逐步集中，房地產(chǎn)的大幅升值，過去許多有問題的資產(chǎn)隨著時間的推移已不再成為問題。如職工共有資產(chǎn)的定性，應(yīng)收應(yīng)付款訴訟時效的到期，閑置資產(chǎn)及非經(jīng)營資產(chǎn)的盤活，城市改造的初步到位，許多改制中剝離的公有資產(chǎn)已有歸宿。本文只對改制中剝離的土地、房產(chǎn)、設(shè)備等實物資產(chǎn)租用問題進行討論。

二、改制企業(yè)租用公有資產(chǎn)存在的問題

在改制初期，各地政府為加快改制步伐，穩(wěn)定職工隊伍，在確保國有資產(chǎn)不流失的前提下對改制企業(yè)實施了一系列照顧扶持政策，其中對出租給改制企業(yè)使用的土地房產(chǎn)采取價格優(yōu)惠就是措施之一。如本市曾對土地租金進行限價，規(guī)定臨近市區(qū)的土地租金每畝每年最高不超過10 000元，土地租金每三年調(diào)整一次，每次增幅不超過30%。但由于經(jīng)濟發(fā)展加快，特別是房地產(chǎn)價格漲價過快，導(dǎo)致了新形勢下改制企業(yè)租用公有資產(chǎn)中出現(xiàn)了新的問題。主要有以下幾個方面：

（一）租金價格總體偏低，有失合理

由于房地產(chǎn)的大幅漲價，目前商業(yè)用地拍賣價格連創(chuàng)新高。如本市一些較偏的商業(yè)用地每平方米競拍價已達1萬元，臨近商業(yè)核心圈地區(qū)的商業(yè)用地已超4萬元。即使對改制企業(yè)按每畝每年10萬元計算土地租金，與每平方米競拍價已超4萬元的裸地價格計算的利息也差距甚遠。

（二）行業(yè)之間起點不一，有失公平

初次改制是以行業(yè)系統(tǒng)為單位開展的，剝離的房產(chǎn)或土地在各系統(tǒng)之間是不相同的。如工業(yè)系統(tǒng)剝離的土地主要是工業(yè)劃撥用地，單宗土地數(shù)量大，而商貿(mào)系統(tǒng)剝離的土地主要是商業(yè)用地，單宗土地數(shù)量小，但轉(zhuǎn)讓價格高，且同一塊土地上有不同的商貿(mào)業(yè)態(tài)，有的還分屬多家投資主體。雖經(jīng)十多年市場經(jīng)濟的磨合洗禮，加上政企分開后公有資產(chǎn)的歸并管理，改制企業(yè)已對土地租金價格走高趨勢形成共識，但各行業(yè)之間、大商場與小門店之間、各種商業(yè)業(yè)態(tài)之間、公益辦公用房與經(jīng)營用房之間、不同樓層的商業(yè)用房之間、即使同類業(yè)態(tài)在同一區(qū)域不同路段之間的租金都有一定的差別，這些差別在改制初期，由于房地產(chǎn)價格相對平穩(wěn)，又有政府指導(dǎo)價參考，還算相對公正，但到現(xiàn)在差距已經(jīng)拉大。雖然我市商貿(mào)企業(yè)的公有資產(chǎn)已歸并到一家企業(yè)管理，經(jīng)過前期說服溝通，調(diào)整幅度已逐步跳出政府指導(dǎo)價的限制，但與民間企業(yè)相比，還是相當(dāng)?shù)谋阋?，特別是改制企業(yè)租用公有房產(chǎn)后再分割轉(zhuǎn)租給其他經(jīng)營者賺取大額差價，確有欠公平的地方。

（三）大幅度調(diào)整有限制，有失公正

目前限制調(diào)整的原因主要有兩個方面：一是政府指導(dǎo)文件的限制。因為初次改制時各地政府都有承諾，目前雖有所突破，但突破幅度還不能太離譜。二是土地和房產(chǎn)分別擁有帶來的限制。有的企業(yè)在改制中購買了房產(chǎn)和部分土地，有的只購買了房產(chǎn)未購買土地。有的改制企業(yè)是向銀行或法院購買的房產(chǎn)，而土地卻仍為公有。房產(chǎn)和土地的關(guān)連性導(dǎo)致單方要求大幅提高土地租用價格有難度。

（四）資產(chǎn)保護責(zé)任不清，有失安全

主要是房地分離后造成的資產(chǎn)保護責(zé)任很難厘清。如改制企業(yè)要擴大生產(chǎn)經(jīng)營規(guī)模，經(jīng)過有權(quán)部門批準(zhǔn)后在租用的土地上建造房產(chǎn)，受托經(jīng)營的公有企業(yè)如何體現(xiàn)擁有者的權(quán)利，如何同步提高收益；土地租給改制企業(yè)，表明使用權(quán)已交給使用者，雖然產(chǎn)權(quán)證上數(shù)量不會減少，但使用者亂搭亂建、開河筑路現(xiàn)象很難控制，一旦使用不當(dāng)產(chǎn)生問題責(zé)任如何認(rèn)定。特別是個別改制企業(yè)按比例擁有部分土地使用權(quán)，誰是土地使用權(quán)的主人，雖然法律上可定性為共有土地，但往往擁有房產(chǎn)的人處在相對有利的地位。城市拆遷往往只補房產(chǎn)，不補或少補公有土地價值，即使補償土地價值，往往也只是純土地的收購價格，房地產(chǎn)的商譽價值（即房地產(chǎn)交易價格-房產(chǎn)建造成本-土地使用權(quán)價格的余額）土地?fù)碛姓卟荒芄蚕怼?/p>

三、改制企業(yè)租用公有資產(chǎn)存在問題的對策

針對上述存在問題，筆者認(rèn)為要著眼改制成功的主流，承認(rèn)改革的歷史和新形勢下對新問題的預(yù)估不足，在確保企業(yè)穩(wěn)定的基礎(chǔ)上統(tǒng)籌完善措施。

（一）政府部門可適時出臺房地產(chǎn)出租指導(dǎo)價

改制已有十多年歷史，十多年來房地產(chǎn)價格發(fā)生了翻天覆地的變化，雖其中不免有人為炒作等因素的干擾，但筆者始終認(rèn)為今天的房地產(chǎn)價格提高是對過去不合理房地產(chǎn)價格的矯正，只不過是某些地區(qū)、個別時段有矯枉過正之嫌。作為地方政府的職能管理部門理應(yīng)順應(yīng)歷史，面對現(xiàn)實，在設(shè)計房價調(diào)控措施時，也應(yīng)將公布本地區(qū)房地產(chǎn)出租指導(dǎo)價作為“組合拳”措施之一。房地產(chǎn)出租指導(dǎo)價的公布不僅可以引導(dǎo)房地產(chǎn)的出租行為，間接穩(wěn)定房地產(chǎn)價格，同時作為權(quán)威部門制定的指導(dǎo)價，更具有公信力，也容易被改制企業(yè)接受。如條件不成熟，當(dāng)前也可公布一個政府收購?fù)恋氐幕鶞?zhǔn)價作為應(yīng)急方案出臺，讓公有資產(chǎn)管理企業(yè)協(xié)商時有據(jù)可依。

（二）通過拍租、協(xié)商辦法來提高房地產(chǎn)出租價格

一是對商業(yè)用房中的獨立門面，可以分割的獨立用房，條件允許拍租的房地產(chǎn)，不應(yīng)再拘泥是否是改制企業(yè)承租，可一律采用公開拍租，原承租企業(yè)優(yōu)先承租的辦法，這樣不僅可以讓租金價格更加市場化，同時對暫不能公開拍租的房地產(chǎn)出租也有指導(dǎo)意義。二是對不宜公開拍租的房地產(chǎn)，可參照民間出租房地產(chǎn)的辦法，租金每年調(diào)整一次，通過“積跬步至千里”的累積辦法逐步將租金提高到合理的價位。

（三）適時公開處置一批剝離房地產(chǎn)

對房地合一產(chǎn)權(quán)清晰、出租價格又偏低的房地產(chǎn)可公開掛牌轉(zhuǎn)讓。對其他租金較低及象征性收取租金的剝離資產(chǎn)可按原改制移交清冊作一次徹底清理，打包賣給改制企業(yè)或公開出售，以對剝離資產(chǎn)作一個了斷。

（四）探討房地分離資產(chǎn)的管理辦法

改制中房地分離是由歷史原因造成的。政策不健全是其主要原因，房地分離評估及會計分開核算為具體實施創(chuàng)造了條件。政府職能管理部門、受托管理企業(yè)、中介機構(gòu)有義務(wù)共同努力來探討房地分離的后續(xù)處理辦法。

一是土地管理部門應(yīng)加強土地出租價格的審核。土地管理部門是土地管理的綜合職能部門，在辦理土地使用權(quán)抵押貸款時，對出租的公有土地使用權(quán)零抵押或部分抵押時應(yīng)加強對出租土地的價格審核，督促公有土地出租價格不應(yīng)低于政府指導(dǎo)價，引導(dǎo)土地資產(chǎn)受托經(jīng)營企業(yè)樹立成本效益觀念，合理使用公有土地，確保公有土地的安全完整。

二是房管部門在辦理房地分離房產(chǎn)租賃登記備案時要增加提供土地權(quán)屬證明或土地使用權(quán)租賃合同的要求，以強化政府對公有土地使用權(quán)的監(jiān)管。

三是土地受托經(jīng)營企業(yè)要通過公開處置房產(chǎn)或地產(chǎn)，力促房地合一。對房地分離擁有產(chǎn)權(quán)的，地方政府應(yīng)鼓勵改制企業(yè)允許參照初期的改制優(yōu)惠政策購買公有地產(chǎn)，對承受能力受限企業(yè)可將擬轉(zhuǎn)讓土地資產(chǎn)評估后轉(zhuǎn)成價值形態(tài)，再以原土地使用權(quán)抵押作為欠款讓改制企業(yè)分期購買。對改制企業(yè)仍不愿購買的土地，可由公有資產(chǎn)受托經(jīng)營企業(yè)視承受能力沿用原評估方法按再評估后的價格贖回原出售的房產(chǎn)，待兩權(quán)合一后仍將房地產(chǎn)出租給改制企業(yè)使用。